bt lơn đất đai Đề Bài số 9: Năm 2004, ông A chuyển nhượng quyền sử dụng 140m2 đất (QSDĐ) cho ông B và ông D( mỗi ông 70m2 ). Ngoài diện tích đất chuyển nhượng, ông A có để thêm một phấn đất làm ngõ đi chung cho cả 3 gia đình. Diện tích đất sử dụng làm ngõ đi chung đực ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng và được UBND xã xác nhận. Gia đình ông B và Ông D đã làm nhà và đi lại ở ngõ chung này. Năm 2010 nhà nước xây dựng một con đường chạy đi ngang qua mặt tiền nhà ông B và ông D; vì vậy ông A đời lại ngõ đi chung này và làm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với diện tích đất ông A đang sử dụng và diện tích ngõ đi chung của 3 gia đình. Ông A, ông B và ông D. Hỏi: 1. Việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này sẽ được giải quyết như thế nào? Căn cứ vào những văn bản pháp lí nào để giải quyết? 2. Trong việc nàu ai đúng ai sai? Vì sao 3. Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra trước ngày 172004 thì giải quyết như thế nào? Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra sau ngày 172004 thì giải quyết như thế nào? 4. Tư vấn giúp ông B và ông D để bảo vệ quyện lợi có lối đi chung
Đề Bài số 9: Năm 2004, ông A chuyển nhượng quyền sử dụng 140m2 đất (QSDĐ) cho ông B ông D( ông 70m2 ) Ngoài diện tích đất chuyển nhượng, ông A có để thêm phấn đất làm ngõ chung cho gia đình Diện tích đất sử dụng làm ngõ chung đực ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), không hộ lấn chiếm sử dụng riêng UBND xã xác nhận Gia đình ông B Ông D làm nhà lại ngõ chung Năm 2010 nhà nước xây dựng đường chạy ngang qua mặt tiền nhà ông B ông D; ông A đời lại ngõ chung làm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) diện tích đất ông A sử dụng diện tích ngõ chung gia đình Ông A, ông B ông D Hỏi: Việc cấp GCNQSDĐ trường hợp giải nào? Căn vào văn pháp lí để giải quyết? Trong việc nàu sai? Vì Tranh chấp cấp GCNQSDĐ xảy trước ngày 1/7/2004 giải nào? Tranh chấp cấp GCNQSDĐ xảy sau ngày 1/7/2004 giải nào? Tư vấn giúp ông B ông D để bảo vệ quyện lợi có lối chung BÀI LÀM Việc cấp GCNQSDĐ trường hợp giải nào? Căn vào văn pháp lý để giải quyết? Theo khoản 20 Điều Luật Đất đai năm 2003 GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất Như vậy, GCNQSDĐ đảm bảo quan trọng Nhà nước cho người sử dụng đất, điều kiện để người sử dụng đất thực quyền lợi ích theo quy định pháp luật Với tình cần xem xét hai trường hợp sau: Trường hợp 1: Khi chuyển nhượng, diện tích đất ông A chưa cấp GCNQSDĐ mà có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai Trong trường hợp UBND huyện (quận, thị xã) cấp GCNQSDĐ diện tích đất ông A sử dụng Đối với phần đất làm ngõ chung có thỏa thuận ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng sử dụng chung, không lấn chiếm sử dụng riêng nên việc ông A đòi cấp giấy chứng nhận sử dụng riêng phần đất dẫn đến tranh chấp, Ủy ban nhân dân huyện không cấp GCNQSDĐcả phần đất theo Điều 48 Nghị định 181/2004 cấp GCNQSDĐ đủ giấy tờ theo quy định pháp luật đồng thời tranh chấp Căn vào khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 quy định Những trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: “3 Người sử dụng đất theo quy định Điều 50 Điều 51 Luật mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Và theo Điều 117 Nghị định 181/2004 thi hành luật đất đai trường hợp đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng thực trình tự thủ tục hành đất trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau tách Như trường hợp ông A cấp GCNQSDĐ phần đất ông sử dụng Trường hợp 2: Trước chuyển nhượng toàn diện tích đất ông A có GCNQSDĐ, yêu cầu ông A đòi cấp GCNQSDĐ diện tích đất ông sử dụng diện tích ngõ chung gia đình không chấp nhận Sau chuyển nhượng, diện tích đất ông A thay đổi Khi ông A có quyền đề nghị thay đổi vào giấy chứng nhận cấp Việc ông A làm đơn đăng kí cấp GCNQSDĐ diện tích đất sử dụng ngõ chung sở để giải Trường hợp không thuộc vào trường hợp cấp GCNQSDĐ quy định Điều 49 Luật đất đai năm 2003 Điều Nghị định 88/2009 Trong vụ việc này, sai? Vì sao? Trước hết, xem xét hành vi ông A Năm 2004, ông A chuyển nhượng phần đất cho B D thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, ông A có để thêm phần đất làm ngõ chung cho gia đình, diện tích đất ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không hộ lấn chiếm sử dụng riêng ủy ban nhân dân xã xác nhận Việc làm hoàn toàn hợp pháp Bởi lẽ, theo khoản điều 275 Bộ luật dân quy định quyền lối qua bất động sản liền kề sau: "Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi" Như vậy, việc ông A để lối chung điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực Năm 2010, có đường chạy qua mặt tiền nhà ông B D, ông A đòi lại ngõ chung không hợp lý Việc ông A xác định thêm phần đất vào để làm lối chung ghi nhận rõ hợp đồng chuyển nhượng đất bên Khi nhà nước mở đường, rõ ràng điều khoản hợp đồng đó, bên chịu ràng buộc điều khoản hợp đồng Nên Ông A đòi lại phần đất sử dụng làm lối chung để làm riêng Rõ ràng trường hợp ông A sai phá vỡ cam kết bên hợp đồng chuyển nhượng đất Về phần B D, hai ông thực đầy đủ quyền nghĩa vụa ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng đất với ông A Ông A tự ý phá vỡ cam kết bên đòi chuyển lối chung trở thành riêng nên ông B D không cõ lỗi Tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy trước ngày 01/07/2004 giải nào? Tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy sau ngày 01/07/2004 giải nào? - Trường hợp 1: Trường hợp tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy trước ngày 01/07/2004 theo quan điểm nhóm giải sau: Thứ nhất, luật điều chỉnh: Trong trường hợp tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy trước ngày 01/07/2004 giải theo quy định Luật Đất đai 1993 Thứ hai, mặt thủ tục: Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai nhân dân Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, tổ chức thành viên khác Mặt trận, tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế sở công dân hoà giải tranh chấp đất đai Nếu hòa giải không thành đưa quan có thẩm quyền giải Thứ ba, quan có thẩm quyền giải quyết: Do tranh chấp diện tích đất mà NSDĐ chưa có GCNQSDĐ nên tranh chấp giải theo quy định sau: “2- Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền Uỷ ban nhân dân giải theo quy định sau đây: a) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp cá nhân, hộ gia đình với nhau, cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, tổ chức với tổ chức tổ chức thuộc quyền quản lý mình; b) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải tranh chấp tổ chức với tổ chức, tổ chức với hộ gia đình, cá nhân tổ chức thuộc quyền quản lý Trung ương; c) Trong trường hợp không đồng ý với định Uỷ ban nhân dân giải tranh chấp, đương có quyền khiếu nại lên quan hành Nhà nước cấp Quyết định quan hành Nhà nước cấp trực tiếp có hiệu lực thi hành.” ( Khoản Điều 38 Luật Đất đai 1993) - Trường hợp hai: Trong trường hợp tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy sau ngày 01/07/2004 theo quan điểm nhóm tranh chấp giải sau: Thứ nhất, luật điều chỉnh: Trong trường hợp tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy sau ngày 01/07/2004 Luật Đất đai năm 2003 điều chỉnh Thứ hai, thủ tục giải quyết: Theo quy định điều 135 Luật Đất đai năm 2003 điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003, nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hoà giải với thông qua hoà giải sở, bên tranh chấp không tự hoà giải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để giải thông qua hoà giải UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQVN tổ chức thành viên Mặt Trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Theo quy định điều 136 Luật Đất đai năm 2003 Toà án thụ lý giải tranh chấp quyền sử dụng đất việc tranh chấp hoà giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, thủ tục bắt buộc trước Toà án thụ lý vụ án Do kể từ ngày 01 tháng năm 2004, tranh chấp quyền sử dụng đất quy định điều 105, điều 106 Luật Đất đai năm 2003 phải qua hoà giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Toà án thụ lý Nếu UBND hoà giải không thành, không hoà giải bên cố tình không đến, phải coi qua hoà giải Sau án nhận đơn khởi kiện đương biên bản, tài liệu hoà giải không thành, không hoà giải UBND đương gửi đến, Toà án yêu cầu đương nộp tạm ứng án phí (đối với trường hợp không miễn) sau thụ lý giải theo thủ tục chung Thứ ba, thẩm quyền giải quyết: Như nói trên, tranh chấp diện tích đất mà NSDĐ chưa có GCNQSDĐ Tuy nhiên theo quy định Luật Đất đai năm 2003 việc phân định thẩm quyền giải tranh chấp có thay đổi so với Luật đất đai năm 1993 Thẩm quyền quy định luật đất đai năm 2003 sau: “2 Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật giải sau: a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải lần đầu mà bên bên đương không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; định Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giải cuối cùng; b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải lần đầu mà bên bên đương không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; định Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường định giải cuối cùng” (Khoản Điều 136 Luật Đất đai 2003) Tư vấn giúp ông B ông D để bảo vệ quyền có lối chung Nhận thấy, thỏa thuận diện tích đất ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng đất ông A, ông B ông D Ủy ban nhân dân xã xác nhận điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực Và thực tế thỏa thuận ghi nhận hợp đồng có hiệuh lực pháp luật Đây thỏa thuận hoàn toàn hợp pháp.Vì vậy, ông A đơn phương phá vỡ thỏa thuận – đòi lại lối chung theo quy định Điều BLDS nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận: “…Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực bên phải cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng” Với việc ông A đòi lại lối chung ông B ông D gửi đơn kiện đến Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân Căn vào Điều: Khoản Điều 33, Khoản Điều 35 BLTTDS 2005 Cụ thể: khoản Điều 33 BLTTDS quy định: “Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giải theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai” Khoản Điều 35 quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ: “Thẩm quyền giải vụ án dân Tòa án theo lãnh thổ xác định sau:… Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản” Hồ sơ khởi kiện bao gồm: - Đơn yêu khởi kiện - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi nhận thỏa thuận lối chung ba hộ Ủy ban nhân dân xã xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền