Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội

MỤC LỤCLỜI CẢM ƠNMỞ ĐẦU11. Tính cấp thiết của chuyên đề12. Mục đích và yêu cầu32.1. Mục đích32.2. Yêu cầu43. Cấu trúc của chuyên đề4CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU51.1. Cơ sở lý luận51.1.1. Khái niệm GCN51.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp GCN51.2. Cơ sở pháp lý61.2.1. Các văn bản pháp lý61.2.2. Tổng quan về giấy chứng nhận81.2.2.1. Khái quát về cấp giấy chứng nhận81.2.2.2. Những đối tượng được cấp GCN91.2.2.3. Điều kiện cấp GCN111.2.2.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất131.3. Cơ sở thực tiễn191.3.1. Công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003191.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất – TP Hà Nội21CHƯƠNG II: NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU232.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu232.1.1. Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội.232.1.2. Đối tượng nghiên cứu: hộ gia đình, cá nhân.232.2. Nội dung nghiên cứu232.3. Phương pháp nghiên cứu23CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU253.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội253.1.1. Điều kiện tự nhiên253.1.1.1. Vị trí địa lý253.1.1.2. Khí hậu Thủy văn253.1.1.3. Địa hình Thổ nhưỡng253.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội283.1.2.1. Điều kiện kinh tế283.1.2.2. Dân số lao động và việc làm283.1.2.3. Văn hóa – giáo dục – y tế293.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Huyện Thạch Thất323.2.1. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất323.2.1.1. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất323.2.1.2.Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất.323.2.1.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất333.2.1.4. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.333.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất năm 2014343.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp343.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội383.3.1. Hiện trạng cấp GCN đối với đất nông nghiệp383.3.2. Hiện trạng cấp GCN đối với đất ở403.3.3. Thuận lợi, khó khăn và tồn tại vướng mắc trong công tác cấp GCN463.3.3.1. Thuận lợi463.3.3.2. Khó khăn603.4. Đề xuất các giải pháp61KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ501. Kết luận502. Đề nghị51TÀI LIỆU THAM KHẢO52

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của chuyên đề 1

2 Mục đích và yêu cầu 3

2.1 Mục đích 3

2.2 Yêu cầu 4

3 Cấu trúc của chuyên đề 4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.1 Khái niệm GCN 5

1.1.2 Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp GCN 5

1.2 Cơ sở pháp lý 6

1.2.1 Các văn bản pháp lý 6

1.2.2 Tổng quan về giấy chứng nhận 8

1.2.2.1 Khái quát về cấp giấy chứng nhận 8

1.2.2.2 Những đối tượng được cấp GCN 9

1.2.2.3 Điều kiện cấp GCN 11

1.2.2.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13

1.3 Cơ sở thực tiễn 19

1.3.1 Công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 19

1.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất – TP Hà Nội 21

CHƯƠNG II: NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 23

2.1.2 Đối tượng nghiên cứu: hộ gia đình, cá nhân 23

2.2 Nội dung nghiên cứu 23

2.3 Phương pháp nghiên cứu 23

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

3.1.1.1 Vị trí địa lý 25

3.1.1.2 Khí hậu - Thủy văn 25

3.1.1.3 Địa hình - Thổ nhưỡng 25

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

3.1.2.1 Điều kiện kinh tế 28

3.1.2.2 Dân số - lao động và việc làm 28

3.1.2.3 Văn hóa – giáo dục – y tế 29

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Huyện Thạch Thất 32

3.2.1 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất 32

3.2.1.1 Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 32

3.2.1.2.Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 32

3.2.1.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 33

3.2.1.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 33

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất năm 2014 34

3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 34

3.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội 38

3.3.1 Hiện trạng cấp GCN đối với đất nông nghiệp 38

3.3.2 Hiện trạng cấp GCN đối với đất ở 40

3.3.3 Thuận lợi, khó khăn và tồn tại vướng mắc trong công tác cấp GCN 46

3.3.3.1 Thuận lợi 46

3.3.3.2 Khó khăn 60

3.4 Đề xuất các giải pháp 61

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

1 Kết luận 50

2 Đề nghị 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Thực trạng công tác cấp GCN của huyện Thạch Thất năm 2014 21

Bảng 3.1: Các loại đất chính của huyện Thạch Thất 26

Bảng 3.2: Hệ thống giao thông của huyện Thạch Thất 30

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Thạch Thất năm 2014 34

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thạch Thất năm 2014 36

Bảng 3.5: Biểu cấp GCN đất ở theo kết quả đo đạc (2001-2002) đến 31/12/2014 .41 Bảng 3.6: Biểu cấp GCN đất ở theo giao đất giãn cư đến 31/12/2014 43

Bảng 3.7: Biểu cấp GCN đất ở theo đấu giá đến 31/12/2014 45

DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1: Mẫu bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

Hình 3.1: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp huyện Thạch Thất – TP.Hà Nội ( tính đến 31/12/2014) 39

Hình 3.2: Biểu đồ kết quả cấp GCN đất ở (tính đến 31/12/2014) 40

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập tại trường, được sự phân công của Khoa quản lý đất đai– Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô

giáo ThS Trần Thị Hòa, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “ Đánh giá thực

trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội”

Đến nay, em đã hoàn thành báo cáo để có kết quả này ngoài sự nỗ lực củabản thân còn có sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa quản lý đất đai

và tập thể các cán bộ trong Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện ThạchThất – Thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em tìm hiểu các tài liệu,

số liệu tại cơ quan để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp

Với tấm lòng biết ơn sâu sắc cho em gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới cácthầy cô trong khoa quản lý đất đai – trường Đại học Tài nguyên và Môi trường HàNội, các cô chú, các anh chị trong Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyệnThạch Thất – Thành phố Hà Nội và đặc biệt là cô giáo ThS Trần Thị Hòa đã góp ýkiến và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình thực tập vừa qua

Báo cáo chắc chắn sẽ không tránh khỏi sai sót, vì vậy em rất mong nhậnđược sự góp ý chân thành và chỉ bảo của các thầy cô để báo cáo của em được hoànthiện hơn Đây là những kiến thức bổ ích để sau này giúp em học tập và làm việcsau này

Em xin kính chúc các thầy cô giáo Trường đại học Tài Nguyên và MôiTrường Hà Nội luôn luôn mạnh khỏe, công tác tốt, truyền đạt những kiến thức chocác sinh viên, để đào tạo ra những cán bộ môi trường tốt cho xã hội, để đất nước tatrở thành một nước xanh sạch đẹp Em chúc toàn thể các cán bộ, nhân viên của Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đât huyện Thạch Thất công tác tốt, luôn luôn mạnhkhỏe, xây dựng tốt hệ thống quản lỳ môi trường trong huyện Thạch Thất

Cuối cùng em xin cảm ơn các thành viên trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡđộng viên em trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề này

Thạch Thất, ngày 25 tháng 3 năm 2015 Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Huyền

TNMT Tài nguyên môi trường

BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường

STNMT Sở Tài nguyên môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

HĐND Hội đồng nhân dân

CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

QĐ BTNMT Quyết định Bộ Tài nguyên môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơisinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưuvăn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nétvăn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc

Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Qua quá trình sảnxuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm,trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do

đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngàycàng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệphóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay Vì vậy công tác quản lý đất đaingày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động

cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và lập hồ sơ địa chính Các quốc gia trên thế giới nói chung và ViệtNam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tàinguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai

Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý…”.

Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtĐất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều củaLuật Đất đai năm 2009, Luật Đất Đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liênquan đang từng bước đi vào thực tế

Điều 22 Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước vềđất đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính.Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhànước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theopháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảmbảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.

Huyện Thạch Thất nằm ở phía tây thành phố Hà Nội, phía Bắc và Đông Bắcgiáp huyện Phúc Thọ, phía Đông Nam và Nam giáp huyện Quốc Oai, phía Tây Nam

và Nam giáp tỉnh Hòa Bình, phía Tây giáp TX Sơn Tây Diện tích 184,6 km² Dân

Do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvẫn còn nhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt ra, chưa khuyến khíchngười sử dụng đất tham gia đăng ký đất đai một cách tích cực Vì vậy, tôi đã lựa

chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội”.

2 Mục đích và yêu cầu

2.1 Mục đích

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất –Thành phố Hà Nội

- Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng

nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2 Yêu cầu

- Thu thập số liệu đúng thực tế, chính xác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản ánh

đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu

- Nắm vững, những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánhđúng thực trạng cấp GCN của địa phương

- Đồng thời đưa ra các đề xuất có tính khả thi, phù hợp với thực tế của địaphương

3 Cấu trúc của chuyên đề

Ngoài phần mở đầu,kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Nội dung, phạm vi đối tượng và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm GCN

Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Ngoài ra còn có thể hiểu: GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo cho họ yên tâm đầu

tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử đụngđất theo quy định của pháp luật

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất vàđược áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

GCN được cấp theo từng thửa đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNphải ghi cả tên của vợ và chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thìGCN được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sửdụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thìGCN cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân

cư đó

1.1.2 Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp GCN

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá cơ cấu kinh tếđang chuyển dần theo hướng tích cực Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũngnhư quan hệ đất đai có nhiều biến động Vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đaitrở nên bức xúc và phức tạp Hơn bao giờ hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất để quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết

Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký thống kê đất đai là một nhiệm vụchiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thành việc cấp GCN và lập hồ sơđịa chính ban đầu làm cơ sở để triển khai và thi hành luật đất đai đưa các hoạt độngquản lý nhà nước về đất đai các cấp thành nề nếp Đặc biệt cấp GCN hợp pháp chongười sử dụng đất, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi củatất cả mọi người, bởi nó thực hiện mọt đối tượng đặc biệt là đất đai và nhằm tạo cơ

sở pháp lý cho bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời tạo cơhội cho người sử dụng đất có điều kiện khai thác sử dụng hợp lý đất có hiệu quả caonhất

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý

Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác cấp GCN thì hệ thống văn bản pháp luật về công tác này luôn được Nhà nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện hơn, giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Sự hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật về công tác cấp GCN gắn với quá trình phát triển của đất nước

Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, các quy định về cấp GCN cũng ngày càng được hoàn thiện hơn Đến nay cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện công tác cấp GCN, cụ thể như sau:

- Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư 179/2014/TTLT-BTC-BTNMT Hướng dẫn sử dụng kinh phí cho hoạt động kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014;

- Nghị định 104/2014/NĐ-CP Nghị định quy định về khung giá đất;

- TT 48/2014/TT-BTNMT Quy định kỹ thuật về xác định đường địa giới hành chính, cắm mốc địa giới và lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp;

- Thông tư 02 /2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ;

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Thông tư 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

- Thông tư 48/2014/TT-BTNMT Thông tư Quy định kỹ thuật về xác định đường địa giới hành chính, cắm mốc địa giới và lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp;

- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác

hệ thống thông tin đất đai;

- Thông tư 35/2014/TT-BTNMT Quy định việc điều tra, đánh giá đất đai;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổ sung một

số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Nghị định 03/2011/NĐ-CP Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục ruộng đất, quyđịnh về việc trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

1.2.2 Tổng quan về giấy chứng nhận

1.2.2.1 Khái quát về cấp giấy chứng nhận

Hình 1.1: Mẫu bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là một

tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trốngđồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và sốphát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA

000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựngkhác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấychứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấpGiấy chứng nhận; mã vạch đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất

cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành vàtrên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất

1.2.2.2 Những đối tượng được cấp GCN

* Đối tượng được cấp GCN: Tại Điều 100, 101 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định những trường hợp sẽ được Nhà nước cấp GCN:

Các trường hợp sử dụng đất được cấp GCN được quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 như sau:

1 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thihành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thànhviên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sửdụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Ngoài ra, Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụngđất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản của Điều 100, 101 của Luật Đất đai 2013

* Đối tượng không được cấp GCN:

- Thiếu một trong các giấy tờ pháp lý quy định tại Điều 99 của Luật đất đai2013;

- Cá nhân, tổ chức nước ngoài mua đất ở tại Việt Nam;

- Các trường hợp quyền sdđ của các hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư;

tổ chức trong nước đang có tranh chấp, kê biên tài sản, đang trong thời gian thihành án;

- Đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích được giao;

- Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của Pháp luật;

- Một số trường hợp không thuộc Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013;

1.2.2.3 Điều kiện cấp GCN

Điều 100, 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờsau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp chongười sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quyđịnh của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trướcngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đượccấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tàichính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trútại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận làngười đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và khôngphải nộp tiền sử dụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; VPĐKQSDĐ cấphuyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người ViệtNam định cư ở nước ngoài đưcọ sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tạiUBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trườnghợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại GCN thìtrong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phảichuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ

3 Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và tarkết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của CP thì cơ quan quy định tạikhoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thôngqua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh.

4 Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mốinhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệcao, khu kinh tế; cảng hang không, sân bay

5 Việc tar kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sdđ, chủ sở hữu tài sảngắn liền với đất trong thời hạn không qua 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quảgiải quyết, trừ TH quy định tại Điểm b Khoản này;

b) TH phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lien quan đến thủ tục hành chính thì việctrao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được thực hiện sau khi người sdđ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtnộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; TH thuê đất trả tiền hangnăm thì trả kết quả sau khi người sdđ đã ký hợp đồng thuê đất; TH được miễnnghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhậnđược văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;c) TH hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trảlại hồ ớ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

Điều 61 Trong thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

1 Trong thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển MĐSDĐ được quyđịnh như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;b) Chuyển MĐSDĐ là không quá 15 ngày;

2 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấplại GCN được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng quyền sdđ và quyền sở hữunhà ở, công trình xây dựng của tổ chứ đầu tư xây dựng không quá 30;

c) Đăng ký, cấp GCN với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá

20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các TH trúng đấu giáquyền sdđ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thếchấp, góp vốn; kê biên đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đât để thi hành án; chia,tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặcphân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợchồng, nhóm người sdđ là không uqas 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với TH Nhà nước giao đất làkhông quá 10 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sdđ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sdđ làkhông quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sdđ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặcthay đổi vè hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, đại chỉ thửa đất hoặc thay đổihạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay dổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tàisản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hang năm sang thuê đất trả tiền một lần; từhình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sdđ sang hình thức thuê đất; từ thuê đấtsang giao đất có thu tiền sdđ là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất làkhông quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là không quá 03ngày làm việc:

o) Chuyển quyền sdđ Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ chồng thành củachung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

p) Cấp đổi GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xâydựng là không quá 10 ngày; TH cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sdđ do đo vẽ lạibản đồ không quá 50 ngày;

q) Cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng

bị mất là không quá 30 ngày;

3 Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranhchấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện làkhông quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh làkhông quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng BTNMT là khôngquá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giảithành là không quá 30 ngày

4 Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhậnđược hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tàichính của người sdđ, thời gian xem xét xử lý đối với TH sdđ có vi phạm pháp luật,thời gian trưng cầu giám định

TH nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quantiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoànchỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xãhội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều nàyđược tăng thêm 15 ngày

Điều 70 của NĐ 43/2014 quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp GCN lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền vớiđất

1 Người sdđ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 TH hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nướcngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền vớiđất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện côngviệc như sau:

a) TH đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sdđ so với nội dung kê khai đăng ký;

TH không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của

NĐ này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sdđ, tình trạng tranh chấp sdđ, sự phùhợp với quy hoạch

TH đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất

so với nội dung kê khai đăng ký; TH không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,

33 và 34 của NĐ này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đốivới nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc haykhông thuộc TH phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt;xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận có tư cáchpháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) TH chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm aKhoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ tực hiện trích đo địa chínhthửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo đại chính thửa đất do người sdđ nộp (nếu có);c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranhchấp, nguồn gốc và thời điểm sdđ tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất,tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phảnánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

3 VPĐKĐĐ thực hiện công việc như sau:

a) TH hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơđến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai theo quy định tại Khoản 2Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất nơi chưa có bản đồđịa chính hoặc đã có BĐĐC nhưng hiện trạng ranh giới sdđ đã thay đổi hoặc kiểmtra bản trích đo đại chính thửa đất do ng sdđ nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xac nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ

sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tưcách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong TH cần thiết; xác nhận đủ điềukiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;

đ) TH chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản cóthay đổi so với giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33, và 34 của NĐ này thì gửi phiếulấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn khôngquá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất cótrách nhiệm trả lời bằng văn bản cho VPĐKĐĐ;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính,

cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) TH người sdđ đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xácđịnh và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ TH không thuộc đối tượng phải nộpngĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ đến

cơ quan TNMT ký cấp GCN; cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính,

cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN cho người được cấp, TH hộ gia đình, cá nhân nộp

hồ sơ tại cấp xã thì gửi GCN cho UBND cấp xã để tra cho người đươc cấp

4 Cơ quan TNMT thực hiện công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN;

TH thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợpđồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN sau khi người sdđ đã hoànthành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

5 TH người sdđ đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầucấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp GCN; VPĐKĐĐ, cơ quan TNMT thực hiện cáccông việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

Ngoài ra, trình tự thủ tục cấp GCN còn được quy định tại các Điều 71, 72,

73, 74 của NĐ này

1.2.2.5 Thẩm quyền cấp GCN

Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003

- Luật Đất Đai năm 2003 ra đời, các chính sách cấp Giấy chứng nhận theoNghị định 88/CP đang đi vào cuộc sống Các văn bản hướng dẫn thực hiện đã pháthuy hiệu quả, tạo sự thống nhất trong quản lý nhà, đất

-Tuy nhiên, hiện có 2 tình trạng tồn tại lớn hiện nay là tồn đọng tình trạngGiấy chứng nhận đã ký, song người sử dụng không đến nhận và ách tắc trong cấpGiấy cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư, do phầnlớn căn hộ đã qua "mua bán trao tay" mà không làm thủ tục đúng quy định

Theo tin tức từ tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp giấy chứngnhận của Chính phủ thì cho đến nay công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong phạm

vi cả nước đã đạt kết quả như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được trên 13 triệu giấy, với diện tích 7.524.600

ha đạt 82,4% so với diệntích cần cấp

- Đất lâm nghiệp cấp trên 1 triệu giấy, với diện tích 8.707.400 đạt 66% so vớidiện tích cần cấp.

- Đất ở nông thôn cấp trên 10 triệu giấy, với diện tích 413.889 ha đạt 81,1%

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtchậm ở nhiều địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa cóbản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạchcấp giấy chứng nhận Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy Mặc dầu những năm gầnđây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục đểđược cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyếtnhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân Songtheo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp giấychứng nhận chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; chotặng; thừa kế còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa cótiền nộp các khoản thu Có thể nói một trong những nguyên nhân chính trong cơ chếchính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người

sử dụng đất

1.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất – TP Hà Nội

Theo số liệu và báo cáo kết quả cấp GCN của VPĐK huyện Thạch Thất – TP

Hà Nội cho đến nay công tác cấp GCN trong phạm vi toàn huyện đã đạt kết quả nhưsau:

- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 4155,1 ha; tổng số hộ được cấp là24.819 hộ

- Đất ở tại nông thôn đã cấp được 36.893 giấy trong tổng số 43.403 giấy phải

Bảng 1.1 Thực trạng công tác cấp GCN c a huy n Th ch Th t năm ủa huyện Thạch Thất năm ện Thạch Thất năm ạch Thất năm ất năm

2014Loại đất Tổng số

Đất nông

nghiệp 9.026,17 ha 8.845,65 ha 180,52 ha 98%Đất ở 42.976 giấy 42.976 giấy 7.568 giấy 82,39%Đất giãn cư 6.421 giấy 3.367 giấy 3054 giấy 66,74%

( Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất – TP Hà Nội)

- Đất nông nghiệp có tỷ lệ cấp giấy cao là do nhu cầu của ngưiời dân, việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp người nông dân yên tâm sản xuất, đầu

tư phân bón cải tạo ruộng đất giúp tăng năng suất cây trồng Cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đảm bảo cho người sử dụng thực hiện các quyền của mình, hạnchế tình trạng tranh chấp đất đai góp phần ổn định đời sống người dân, bên cạnh đóchính quyền quản lý đất đai hiệu quả hơn, hạn chế việc tự ý chuyển đổi mục đích sửdụng đất sang các mục đích khác

Ngoài ra, do tỉnh Hà Tây sát nhập vào TP Hà Nội nên huyện Thạch Thất đãsát nhập thêm 3 xã mới: Tiến Xuân, Yên Trung, Yên Bình trước đây thuộc tỉnh HòaBình; vì 3 xã mới chưa có bản đồ địa chính, công tác đo đạc gặp nhiều khó khănnên công tác cấp giấy chứng nhận còn có nhiều bất cập Vì vậy, đối với đất nôngnghiệp mới chỉ cấp được cho 17 xã trong tổng số 23 xã trên toàn huyện nên tỷ lệcấp GCN cao

- Đất ở: Tỷ lệ cấp giấy đạt 82,39%, tỷ lệ tương đối cao so với tổng số giấyphỉa cấp; nguyên nhân là do huyện Thạch Thất đang trong quá trình công nghiệphóa – hiện đại hóa bên cạnh đó trước sức ép dân số thì đất ở là một vấn đề luônđược quan tâm Để yên tâm sinh sống và sản xuất kinh doanh, đại đa số là đất mặtđường có giá trị thu nhập kinh tế cao nhờ kinh doanh buôn bán nên người sử dụngđất cần có một chứng thư pháp lý để được quyền bảo hộ của Nhà nước đó là GCNđất ở

- Đất giãn cư: tỷ lệ cấp giấy thấp do các hộ gia đình, cá nhân chưa hoànthành nghĩa vụ tài chính; chưa giải phóng mặt bằng để giao đất cho các hộ; chưa cónhu cầu cấp GCN

- Đất đấu giá; tỷ lệ cấp giấy cao do nhu cầu cấp GCN của người dân, đại đa

số đất được đem ra đấu giá là đất mặt đường, đất có địa điểm đẹp, có giá trị cao

CHƯƠNG II: NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 2.1.2 Đối tượng nghiên cứu: hộ gia đình, cá nhân.

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Thạch Thất – Thànhphố Hà Nội

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất tại huyện Thạch Thất – TP Hà Nội

- Đánh giá thực trạng công tác cấp GCN tại huyện Thạch Thất – Thành phố

Hà Nội

2.3 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu,tài liệu:

+ Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòngban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Nghiên cứu các văn bản pháp luật như: Luật, Thông tư, Nghị định, Nghịquyết… về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương

+ Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của huyện Thạch Thất,Thành phố Hà Nội

- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu:

+ Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lýcác tài liệu, số liệu đã thu thập được, từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng

+ Thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài, đánh giá phân tích và tổng hợpthông tin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ đó đềxuất các biện pháp giải quyết và nhừng vấn đề cần khuyến khích, phát huy

- Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu thu thập được, tiến hànhtổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá, nhận xét; tìm ra những nguyên nhân tồn tại,

hạn chế và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất cho côngtác này.