PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP HCM

MỞ ĐẦU1.Lý do thực hiện đề ánKinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt trong xã hội ngày nay sự bùng nổ gia tăng dân số đang diễn ra mạnh mẽ, số lượng người di cư vào các thành phố lớn sống và làm việc ngày càng đông, cụ thể là Thành phố Hồ Chí Minh (hơn 90 triệu người).Chính vì vậy nhu cầu về nhà ở, thị trường căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Để đáp ứng được nhu cầu và nắm bắt được xu thế phát triển nhiều dự án chung cư được xây dựng lên từ những quận nội thành, với vị trí địa lý đắc địa, Quận 2 là một trong những Quận có nhiều ưu thế phát triển căn hộ chung cư, với đề tài nghiên cứu thu thập, phân tích và đánh giá tình hình thị trường BĐS nói chung, và thị trường BĐS Quận 2, TP.HCM nói riêng để có cái nhìn tổng thể, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp sẽ tham gia vào thị trường BĐS.2.Mục đích yêu cầuMục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là thu thập, phân tích, đánh giá thị trường BĐS Quận 2 TP.HCM, nhằm tìm ra xu hướng vận động của thị trường, các dự án được xây dựng, mua bán giao dịch như thế nào, để từ đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS Quận 2 và thị trường bất động sản ngày càng phát triển.3.Phương pháp nghiên cứu• Quan sát: Quan sát hiện tượng thực tế• Thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu từ các thông tin số liệu sơ cấp thông qua internet và tham khảo thêm thông tin thứ cấp từ việc đi thực tế cũng như từ nhiều nguồn thông tin khác nhau• Phân tích tổng hợp: Từ những thông tin số liệu thu thập được, đem ra phân tích và xử lý số liệu (phương pháp thống kê miêu tả, phương pháp phân tích đánh giá số liệu ) để hoàn chỉnh bài làm hơn.• Đánh giá và giải pháp: Đưa ra những nhận xét đánh giá tổng thể, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với thực tế hơn.4.Phạm vi nghiên cứuCác dự án bất động sản đã đầu tư và đang đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận 2 gồm: dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án chung cư. Các dự án này đã và đang đưa vào giao dịch trên thị trường.5.Kết cấu đề ánA.Mở đầuo Lý do thực hiện đề áno Mục đích yêu cầuo Phương pháp nghiên cứuo Phạm vi nghiên cứuo Kết cấu đề ánB.Nội dungoChương 1 : Cơ sở lý luậnoChương 2 : Thu thập thông tin các dự án bất động sản tại Quận 2oChương 3 : Phân tích, đánh giá các dự án bất động sản tại Quận 2C.Kết luận

Đặc biệt, để hoàn thành tốt đề tài lần này, em xin chân thành cảm ơn thầy NguyễnTiến Dũng - người đã cho em rất nhiều kiến thức bổ ích Cảm ơn thầy đã tận tình quantâm, giúp đỡ em trong hơn một tháng qua, giải đáp những thắc mắc trong quá trình làmbài thực hành nghề nghiệp Nhờ đó, em mới có thể hoàn thành được bài thực hành nghềnghiệp này.

Bên cạnh đó, em cũng xin được gởi lời cảm ơn chân thành tới cô Trần Trịnh ThuỳTrang đã giúp đỡ, hướng dẫn em có thể tìm hiểu rõ hơn về cách thức tiếp cận và khai thácthông tin về thị trường bất động sản Mặc dù rất bận rộn việc giảng dạy và các công việckhác nhưng thầy, cô vẫn dành thời gian chỉ bảo, hướng dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợinhất để em có thể tìm hiểu và thu thập thông tin phục vụ cho bài thực hành nghề nghiệpcủa mình

Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng để hoàn thành tốt đề tài song đây là lần đầu tiênlàm quen với đề tài nghiên cứu cũng như vẫn còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệmnên không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Em rất mong nhận được những đóng gópquý báu của quý thầy cô để đề tài của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Đồng Thị Như Sương

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

MỞ ĐẦU

1 Lý do thực hiện đề án

Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tếthị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũngnhư giá trị trong nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bấtđộng sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đếnnông thôn, đặc biệt trong xã hội ngày nay sự bùng nổ gia tăng dân số đang diễn ra mạnh

mẽ, số lượng người di cư vào các thành phố lớn sống và làm việc ngày càng đông, cụ thể

là Thành phố Hồ Chí Minh (hơn 90 triệu người)

Chính vì vậy nhu cầu về nhà ở, thị trường căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớntrong thị trường bất động sản Để đáp ứng được nhu cầu và nắm bắt được xu thế pháttriển nhiều dự án chung cư được xây dựng lên từ những quận nội thành, với vị trí địa lýđắc địa, Quận 2 là một trong những Quận có nhiều ưu thế phát triển căn hộ chung cư, với

đề tài nghiên cứu thu thập, phân tích và đánh giá tình hình thị trường BĐS nói chung, vàthị trường BĐS Quận 2, TP.HCM nói riêng để có cái nhìn tổng thể, từ đó đề ra địnhhướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản lýnhà nước cũng như các doanh nghiệp sẽ tham gia vào thị trường BĐS

2 Mục đích yêu cầu

Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là thu thập, phân tích, đánh giá thịtrường BĐS Quận 2 TP.HCM, nhằm tìm ra xu hướng vận động của thị trường, các dự ánđược xây dựng, mua bán giao dịch như thế nào, để từ đó nắm bắt được các quy luật chiphối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trườngBĐS Quận 2 và thị trường bất động sản ngày càng phát triển

3 Phương pháp nghiên cứu

• Quan sát: Quan sát hiện tượng thực tế

• Thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu từ các thông tin số liệu sơ cấp thôngqua internet và tham khảo thêm thông tin thứ cấp từ việc đi thực tế cũngnhư từ nhiều nguồn thông tin khác nhau

• Phân tích tổng hợp: Từ những thông tin số liệu thu thập được, đem raphân tích và xử lý số liệu (phương pháp thống kê miêu tả, phương phápphân tích đánh giá số liệu ) để hoàn chỉnh bài làm hơn

• Đánh giá và giải pháp: Đưa ra những nhận xét đánh giá tổng thể, từ đóđưa ra những giải pháp phù hợp với thực tế hơn

4 Phạm vi nghiên cứu

Các dự án bất động sản đã đầu tư và đang đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận 2gồm: dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án chung cư Các dự án này đã và đang đưavào giao dịch trên thị trường

o Chương 1 : Cơ sở lý luận

o Chương 2 : Thu thập thông tin các dự án bất động sản tại Quận 2

o Chương 3 : Phân tích, đánh giá các dự án bất động sản tại Quận 2

cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo

ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đếnđất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (điều 517, 518luật dân sự cộng hoà pháp, điều 86 luật dân sự nhật bản, điều 130 luật dân sự cộng hoàliên bang nga, điều 94, 96 luật dân sự cộng hoà liên bang đức…) Tuy nhiên, nga quyđịnh cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghinhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượngcủa giao dịch dân sự

Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam, tạiđiều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; cáctài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2. Các thuộc tính bất động sản

1.2.1.Tính bất động

Một thuộc tính của bất động sản phân biệt với các tài sản khác là tính cố địnhkhông di chuyển được Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếmhàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hànghóa khác như các hàng hóa sinh hoạt bình thường.tính cố định làm cho bất động sảnkhông thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giớithiệu và giao dịch khác

1.2.2.Tính không đồng nhất, khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địaphương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đấtđai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất

động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sảnkhó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khácnhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toàcao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính cácnhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối vớikhách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

1.2.3.Tính chịu sự ảnh hưởng của nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này

có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng củabất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

1.2.4.Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc vàcông trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảitạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bấtđộng sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọkinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chiphí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọvật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếucủa vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàncho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất độngsản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý

tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó.Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọkinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chấtlâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý saumột quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoábất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1.3. Đặc điểm của bất động sản

1.3.1.Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung cầu bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số, thể hiện ở các mặt sau

Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

o Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.

o Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

o Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

1.3.2.Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.

1.3.3.Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng

này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.

1.3.4.Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinhhoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tếchính trị của quốc gia đó nên nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.3.5.Giá cả bất động sản chịu sự ảnh hưởng của môi trường xung quanh

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này

có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng củabất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và cóđầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị

này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thườngngày là thuận mua vừa bán.

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trênnhững thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêutrường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ

kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được từ

dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phíxây dựng mà công ty này đã bỏ ra

1.4.1.2. Giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thànhtrên cơ sở quan hệ cung-cầu về bất động sản trên thị trường

Bản chất của giá cả bất động sản: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản

mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh

ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”(địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trongnền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả củađất đai” thường gọi là giá đất

1.4.2.Phân loại

Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:

o Giá mua bán, chuyển nhượng: đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả

thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:

Giá bất động sản = giá nhà + giá quyền sử dụng đất

o Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

o Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công

trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình

o Giá hạch toán: là giá được tính cho bất động sản hàng năm nhằm mục đích cân đối

tài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu bất động sản sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó

o Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng

trong xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnhtheo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó

o Giá đất do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do ubnd các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của nhà nước và điều kiệnthực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyểnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đấtkhi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại điều 34 và điều 35 của luật đấtđai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đấtcho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của luật đất đainăm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanhnghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 59 của luật đất đai năm 2003; tính giátrị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàphát triển kinh tế quy định tại điều 39, điều 40 của luật đất đai năm 2003;

o Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể

thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người muaquyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luậtcung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán)

và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểmxác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

là số tiền vnd tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của nhữnggiao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốnđược chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, dothay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản, có các loại giá sau đây:

• Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;

• Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;

• Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;

• Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;

• Giá khởi điểm đấu giá;

• Giá dùng cho mục đích đầu tư;

• Giá sử dụng hiện thời;

• Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản;

• Giá dùng để bảo hiểm;

• Giá tính thuế;

• Giá trưng mua lại khi chính phủ cần huy động bất động sản

(Theo Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản - Bộ Xây Dựng)

2. Thị trường bất động sản

2.1. Khái niệm

Bất động sản được xem là đất đai hay những tài sản gắn liền với đất đai Người sở hữu bất động sản được quyền sử dụng, tặng cho, cho thuê, mua bán, dùng để ký quỹ, để

di chúc cho người thừa hưởng hoặc để yên bất động sản của mình

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch bất động sản dựa trên các quan hệ hànghóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian, không gian nhất định

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.1.Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thảiđất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làmcho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương

2.2.2.Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độcquyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽhơn biến động của giá hàng hóa thông thường

Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hànhcác giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần

tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản

2.2.3.Thị trường đa phân khúc

Mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh,ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau,cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau…), bêncạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thịtrường bất động sản là thị trường đa phân khúc

2.2.4.Thị trường không có thị trường trung tâm

Không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán bấtđộng sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệtrực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìmđến tực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn

cả là thông qua những người môi giới Vì vậy thị trường khó thu thập thông tin, độ tincậy kém

2.2.5.Thị trường dễ biến động

Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản củasản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội Bất động sản trước hết làđất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồngthời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Do vậy thị trường bất động sảnrất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế,lạm phát, các chủ trương chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản, đến pháttriển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư

2.2.6.Thị trường có mối quan hệ gắn chặt với thị trường vốn và thị trường tiền tệ

Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốnchủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn

Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn Thị trường tiền tệ ảnhhưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắnhạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất độngsản Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và tốc độphát

triển của ngành kinh doanh bất động sản.

2.3. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản.

2.3.1.Cá nhân và doanh nghiệp

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyển sử dụng đất…) tham giavào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bấtđộng sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh…ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đòi sống sinh hoạt cánhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thịtrường với tư cách là ngưòi mua hoặc người đi thuê bất động sản… đây là chủ thể năngđộng nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thờigian và tiền bạc)

Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệpkinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệpphát triển đất… đây là các chủ thể tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường

2.3.2.Nhà nước

Sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường bất động sản

Nhà nước là người (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu

và giá cả bất động sản

Bên cạnh đó, nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản như cung cấp hệ thống thông tin vể bất động sản Ngoài ra, nhà nướccòn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.

2.3.3.Nhà thầu

Nhà thầu (đại diện thường là nhà thầu xây dựng) là chủ thể trực tiếp tạo ra cáccông trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo rahàng hoá bất động sản cho thị trường Họ là những chủ thể chuyển đổi các thiết kế trêngiấy tờ, bản vẽ (đồ án thiết kế) thành các công trình trong thực tế Người kinh doanh bấtđộng sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình

Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thựchiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể Việc lựa chọn nhà thầu thường đượcthực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu

2.3.4.Các tổ chức môi giới, tư vấn

Giá cả của hàng hoá bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố Trên thị trườngbất động sản thông tin thường không hoàn hảo Thêm vào đó, việc quản lý bất động sảntương đối phức tạp Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bênmua đểu phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xâydựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tàichính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giaodịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bángặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia vểluật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn để liên quan đến luật pháp

Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng

những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm đượcthông tin thị trường, am hiểu pháp luật vể bất động sản…, nên có thể giúp các đối tượng

có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.Các chủ thể loại này (chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản) thường hoạt động trongcác tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn vế bất động sản Các tổ chức môi giới, tư vấn cóvai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản Các tổ chức này góp phần quan trọng vàoviệc kích thích thị trường bất động sản phát triển Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chứcmôi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phígiao dịch bất động sản cao Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổchức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá

Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xoá bỏ các rào cảntrong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghềnghiệp Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâmmôi giới… được hình thành và phát triển Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môigiới có tư cách pháp nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này Tổchức đào tạo chuyên gia cho hoạt động của thị trường bất động sản Đặc biệt là chuyêngia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đôthị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch bất động sản.2.3.5.Các tổ chức tài chính

Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cầnphải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủyếu là các ngân hàng

Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên bấtđộng sản thường được dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thịtrường bất động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản thế chấp Khi khoản vay

không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp.Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào bất động sản Mặt khác, bản thâncác ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất độngsản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh

về bất động sản

2.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản.

2.4.1.Người mua

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá bất động sản Chính những người tiêu thụ này

là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họvới sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường bất độngsản Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thôngqua các nhà tiếp thị bất động sản, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tàichính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kếxây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai tròtích cực trong quá trình phát triển của bất động sản

Đôi khi, nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường bất động sảngián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước

2.4.2.Người bán

Trên thị trường bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán bất động sản rất đadạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

• Cá nhânCác cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường bất động sản gồm đủ mọi thànhphần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại bất động sản để kiếm lời đếnnhững người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗtrợ hoạt động giao dịch trên thị trường Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình

cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tómtắt như sau:

o Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sưphong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giaothông

o Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá bất động sản nhà đất, luật sư và kếtoán viên, nhà môi giới bất động sản nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhàquản lý bất động sản nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị

và quan hệ đối ngoại

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xâydựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm bất động sản được tạo lập phần lớnthuộc quyền sở hữu nhà nước Nhà ở trong xã hội hoặc là do nhà nước phân phối (chỉtrong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhàtranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4 ) Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnchẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá bất động sản mà cònlàm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ởmức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao Riêng các đô thị, do không có sự tham giatạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá,manh mún, luôn luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển

đô thị

• Doanh nghiệp bất động sản nhà nước

Các doanh nghiệp nhà nước tham gia thị trường bất động sản chủ yếu là nhà ởphục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế

cộng đồng dân cư Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần ngân sách nhà nước

và chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này

• Doanh nghiệp bất động sản tư nhân

Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệpluôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian vàtiền bạc Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty

cổ phần kinh doanh bất động sản, các công ty tnhh kinh doanh phát triển nhà và bất độngsản, các công ty môi giới bất động sản v.v

2.4.3.Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường bất động sản

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đốivới hoạt động của thị trường bất động sản Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạokhuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản Đồng thời, nhà nước cũngthực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thựchiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản Bên cạnh đó, nhànước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự tham gia của nhà nước mà trực tiếp là chính phủ vào thị trường bất động sản được thểhiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và

kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thịtrường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giaodịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bấtđộng sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của nhà nước về sựphát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảmbảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của nhà nước

về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương vềtổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khiviệc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểmtra việc tuân thủ các quy định của nhà nước về đầu tư xây dựng bất động sản, đảm bảo antoàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường

CHƯƠNG 2: THÔNG TIN THU THẬP 2.1 Dự án bất động sản 1:

2.1.1 Giới thiệu dự án:

Tên gọi: Khu căn hộ cao cấp LEXINGTON RESIDENCE

Hình 1: Phối cảnh dự án Lexington Residence

Dự án cách cầu Sài Gòn 3km, cách trung tâm Q.1 khoảng 5 phút qua hầm ThủThiêm, cách cầu Phú Mỹ 5 km, cách tuyến Metro Bến Thành – Suối tiên và Xa lộ Hà Nội700m, cách đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây chỉ 1 km…

Hình 2: Mô tả vị trí dự án Lexington Residence

Nếu như khu vực quận 7 từ lâu nay được nhiều người biết đến với quy hoạch đẹp

và môi trường sống chất lượng, thì giờ đây khu vực An Phú, Q.2 cũng sầm uất và hiện đại không kém với quần thể các dự án căn hộ cao cấp hiện hữu như Imperia, Estella, Cantavil, The Vista và đầy đủ các tiện ích liền kề như trung tâm thương mại Parkson, rạp chiếu phim Lotte, siêu thị Metro, Big C, các trường quốc tế BIS, AIS

Nằm trong quần thể các dự án này, dự án Lexington Residence không chỉ thừa

hưởng hạ tầng hoàn thiện mà cư dân còn được tận hưởng những tiện nghi cuộc sống mang đến sự thuận tiện tối đa cho công việc, học hành, vui chơi và giải trí

Hình 3: Các tiện ích gần kề của dự án Lexington Residence

• Chủ đầu tư: Tập đoàn Novaland (Novaland Group)

• Nhà phân phối chính thức: Tập đoàn Novaland

• Loại bất động sản: Khu phức hợp Căn hộ - Thương mại - Văn phòng và

dịch vụ

• Quy mô, diện tích đất: 21.356 m2

Tổng số căn hộ : 1310 căn

Cao tầng: cao 25 tầng gồm 4 block

− Block A : Cao 25 tầng, một sàn có 12 căn hộ, 4 thang máy Diện tíchcăn hộ từ 48.5 m2 đến 101.5 m2

− Block B : Cao 25 tầng, một sàn có 17 căn hộ, 4 thang máy Diện tíchcăn hộ từ 48.5 m2 đến 101.5 m2

− Block C : : Cao 25 tầng, một sàn có 17 căn hộ, 4 thang máy Diệntích căn hộ từ 48.5 m2 đến 101.5 m2

− Block D : Cao 25 tầng, một sàn có 12 căn hộ, 4 thang máy Diện tíchcăn hộ từ 48.5 m2 đến 101.5 m2

Mật độ xây dựng : 35%

− Diện tích xây dựng: 7474.6 m2

− Diện tích khu vực hồ bơi, sân vườn, BBQ, sân chơi trẻ em : 4.000 m2

− Diện tích sân vườn : 5.644 m2

− Diện tích công viên mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ rộng : 3.500 m2

Tiện ích:

− Nhà hàng

− Khu trung tâm thương mại

− Khu giải trí thư giãn ngoài trời

− Spa

− Nhà trẻ

− Trung tâm chăm sóc sức khoẻ

− Siêu thị

Hình 4: Tiện ích của căn hộ Lexington Resindence

GIỚI THIỆU NỘI THẤT CĂN HỘ:

Hình 5: Nội thất căn hộ Lexington Resindence

Hình 6: Nội thất căn hộ Lexington Resindence

Hình 7: Mặt bằng tổng thể

2.1.2.Tình hình triển khai dự án:

• Thời điểm cấp phép đầu tư: tháng 01/2014

• Tiến độ thực hiện dự án đầu tư tại thời điểm hiện nay

− Thời điểm khởi công: Tháng 05/2014

− Tiến độ thực hiện dự án đầu tư tại thời điểm hiện nay : Ngày

31/03/2016, dự án đã hoàn thành xong 100%

2.1.3.Thông tin tình hình giao dịch

• Thời điểm dự án bắt đầu giao dịch

Dự án bắt đầu được đưa vào giao dịch tại thị trường từ ngày 21/06/2014 cho đợt

mở bán đầu tiên và đợt mở bán thứ hai là vào ngày 05/01/2015, cụ thể:

Đợt 1: bắt đầu bán vào ngày 21/6/2014 và kết thúc đợt 1 vào tháng 12/2014.

Đợt 2: bắt đầu bán vào ngày 05/01/2015 và kết thúc đợt 2 vào tháng 08/2015.

• Nơi diễn ra giao dịch

Dự án được phân phối độc quyền ở các Sàn Giao dịch bất động sản Novaland

• Giá do chủ đầu tư công bố

Dự án Lexington Residence có giá mở bán đợt 1 là từ 34-36 triệu/m2 và giá mởbán đợt 2 có biến động tăng so với giá đợt 1:

• Đợt 1: từ 34 triệu đồng/ m đến 36 triệu đồng/ m (chưa bao gồmthuế VAT)

• Đợt 2: đơn giá tăng 3% so với đơn giá ở đợt 1, đồng thời công ty có chương trình khuyến

mãi

• Số lượng chào bán

Tính đến nay, dự án Lexington Residence đã chào bán được 2 đợt và số lượng căn

hộ chào bán cụ thể cho mỗi đợt như sau:

• Đợt 1: chào bán 560 căn/ 1310 căn hộ (tổng số căn hộ).

• Đợt 2: chào bán 400 căn/ 1310 căn hộ (tổng số căn hộ).

• Số lượng và tốc độ giao dịch thành công: Chỉ trong khoảng 4 tháng của năm 2014, từ

tháng 06 đến tháng 10, dự án Lexington Residence đã giao dịch thành công 320 căn hộtrên tổng số 1310 căn hộ1 Tức là trung bình dự án này giao dịch thành công 80 căn/tháng

• Giá niêm yết trên sàn giao dịch

− Giá từ 34 triệu /m2 đến 36 triệu /m2 (chưa VAT)

− Căn hộ diện tích từ : 65,3m2 đến 116,4m2

− Giá 1 căn hộ từ 1.8 tỷ đến 3.9 tỷ /căn hộ

• Phương thức thanh toán: Hiệu lực từ ngày 21/06/2014 (đợt 1).

1 Theo số liệu thu thập tại Sàn giao dịch bất động sản Novaland ngày 30/03/2016

Ngoài ra, ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thịnh vượng (VPBank) còn hỗtrợ cho vay 70% trên tổng giá trị căn hộ trong thời gian 10 năm.

• Giá giao dịch thành công

Dự án giao dịch thành công với giá dao động từ 1.8 tỷ đến 3.9 tỷ trên 1 căn hộ

2.2 Dự án bất động sản 2:

2.2.1 Giới thiệu dự án:

Tên gọi: Khu căn hộ cao cấp THE SUN AVENUE “Đại lộ Mặt Trời “

Hình 8: Phối cảnh dự án The Sun Avenue

Địa chỉ:

Số 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Quận 2, TP Hồ Chí Minh

Vị trí:

− Dự án The Sun Avenue Residence tọa lạc tại giao lộ Đại lộ Mai Chí Thọ

và Đồng Văn Cống – đây là 2 trong 3 tuyến đường lớn nhất đến thời điểm hiện tại vừa làxương sống của Thành phố, vừa là điểm tựa cho cả khu vực phát triển Dự án trải dài trêndải đất 500m mặt tiền đường Mai Chí Thọ- tuyến giao thông huyết mạch nối liền Đông

và Tây thành phố, nơi giao thông thuận lợi, đi lại rất thông thoáng và dễ dàng, đây là mộttrong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất quận 2.

− Hướng Đông The Sun Avenue giáp đường Mai Chí Thọ

− Hướng Tây The Sun Avenue nằm liền kề Sông Sài Gòn

− Hướng Bắc The Sun Avenue giáp đường Đồng Văn Cống

− Hướng Nam The sun Avenue nhìn ra khu biệt thự Văn Minh

− Kế bên là các dự án như khu đô thị Sala Thủ Thiêm, khu dân cư Bình

Khánh, trung tâm hành chính mới thành phố Hồ Chí Minh…

− Kết nối thẳng qua hầm Thủ Thiêm để đến trung tâm Quận 1 chỉ với 5 phút

− Cách trung tâm hành chính Quận 2 chỉ 1 phút

− Cách trung tâm hành chính mới của Sài Gòn chỉ 2 phút

− Cách Khu đô thị Phú Mỹ Hưng 15 phút qua Cầu Phú Mỹ

− Cách xa lộ Hà Nội 500m

− Cách The Vista, Parkson, Metro Quận 2 khoảng 3.3 km

− Gồm các trường học Quốc tế AIG, AIS, BIS, IS

− Chỉ mất vài phút là đến công viên rộng 7 ha

− Là tâm điểm của các tuyến đường huyết mạch: Cao tốc Long Thành – Dầu

Giây, Metro Bến Thành – Suối Tiên tuyến đường vành đai trong kết nốitrực tiếp với hầm Thủ Thiêm để đến trung tâm Quận 1,…góp phần rút ngắnđáng kể khoảng cách từ khu ngoại vi về trung tâm Thành phố

− Việc chính thức thông xe giai đoạn 1 vừa qua của tuyến đường cao tốc

Long Thành – Dầu Giây đã tạo điều kiện thuận lợi nhất về thời gian dichuyển từ Thành phố Hồ Chí Minh đến các tỉnh miền Đông

Hình 9: Mô tả vị trí dự án The Sun Avenue

Hình 10: Các tiện ích gần kề của dự án The Sun Avenue

Hình 11: Các tiện ích gần kề của dự án The Sun Avenue

• Chủ đầu tư: Tập đoàn Novaland (Novaland Group)

− Địa chỉ : 65 Nguyễn Du, Bến Nghé, Quận 1, TPHCM

− Số điện thoại : (08) 3 521 0553

− Email : info@novaland.com.vn

• Nhà phân phối chính thức: Tập đoàn Novaland và Hệ thống siêu thị dự

án Bất động sản (STDA)

• Đơn vị hợp tác phân phối : Hệ thống siêu thị dự án Bất động sản (STDA)

( Địa chỉ : 326 Võ Văn Kiệt, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh và 137 Nguyễn Ngọc Vũ,Cầu Giấy, Hà Nội )

• Loại bất động sản: Khu phức hợp Căn hộ - Thương mại – Văn phòng và

dịch vụ