PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP HCM

MỞ ĐẦU1.Lý do thực hiện đề ánKinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt trong xã hội ngày nay sự bùng nổ gia tăng dân số đang diễn ra mạnh mẽ, số lượng người di cư vào các thành phố lớn sống và làm việc ngày càng đông, cụ thể là Thành phố Hồ Chí Minh (hơn 90 triệu người).Chính vì vậy nhu cầu về nhà ở, thị trường căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Để đáp ứng được nhu cầu và nắm bắt được xu thế phát triển nhiều dự án chung cư được xây dựng lên từ những quận nội thành, với vị trí địa lý đắc địa, Quận 2 là một trong những Quận có nhiều ưu thế phát triển căn hộ chung cư, với đề tài nghiên cứu thu thập, phân tích và đánh giá tình hình thị trường BĐS nói chung, và thị trường BĐS Quận 2, TP.HCM nói riêng để có cái nhìn tổng thể, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp sẽ tham gia vào thị trường BĐS.2.Mục đích yêu cầuMục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là thu thập, phân tích, đánh giá thị trường BĐS Quận 2 TP.HCM, nhằm tìm ra xu hướng vận động của thị trường, các dự án được xây dựng, mua bán giao dịch như thế nào, để từ đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS Quận 2 và thị trường bất động sản ngày càng phát triển.3.Phương pháp nghiên cứu• Quan sát: Quan sát hiện tượng thực tế• Thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu từ các thông tin số liệu sơ cấp thông qua internet và tham khảo thêm thông tin thứ cấp từ việc đi thực tế cũng như từ nhiều nguồn thông tin khác nhau• Phân tích tổng hợp: Từ những thông tin số liệu thu thập được, đem ra phân tích và xử lý số liệu (phương pháp thống kê miêu tả, phương pháp phân tích đánh giá số liệu ) để hoàn chỉnh bài làm hơn.• Đánh giá và giải pháp: Đưa ra những nhận xét đánh giá tổng thể, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với thực tế hơn.4.Phạm vi nghiên cứuCác dự án bất động sản đã đầu tư và đang đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận 2 gồm: dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án chung cư. Các dự án này đã và đang đưa vào giao dịch trên thị trường.5.Kết cấu đề ánA.Mở đầuo Lý do thực hiện đề áno Mục đích yêu cầuo Phương pháp nghiên cứuo Phạm vi nghiên cứuo Kết cấu đề ánB.Nội dungoChương 1 : Cơ sở lý luậnoChương 2 : Thu thập thông tin các dự án bất động sản tại Quận 2oChương 3 : Phân tích, đánh giá các dự án bất động sản tại Quận 2C.Kết luận

GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Contents LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài nghiên cứu, em nhận nhiều quan tâm, hướng dẫn hỗ trợ từ quý Thầy/Cô, bạn bè gia đình Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy/Cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản trường Đại học Tài _ Marketing dùng hết tâm huyết để truyền đạt cho em vốn kiến thức quý báu trình học tập nghiên cứu Đặc biệt, để hoàn thành tốt đề tài lần này, em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Tiến Dũng - người cho em nhiều kiến thức bổ ích Cảm ơn thầy tận tình quan tâm, giúp đỡ em tháng qua, giải đáp thắc mắc trình làm thực hành nghề nghiệp Nhờ đó, em hoàn thành thực hành nghề nghiệp Bên cạnh đó, em xin gởi lời cảm ơn chân thành tới cô Trần Trịnh Thuỳ Trang giúp đỡ, hướng dẫn em tìm hiểu rõ cách thức tiếp cận khai thác thông tin thị trường bất động sản Mặc dù bận rộn việc giảng dạy công việc khác thầy, cô dành thời gian bảo, hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi để em tìm hiểu thu thập thông tin phục vụ cho thực hành nghề nghiệp Mặc dù có nhiều cố gắng để hoàn thành tốt đề tài song lần làm quen với đề tài nghiên cứu hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên không tránh khỏi thiếu sót định Em mong nhận đóng góp quý báu quý thầy cô để đề tài em hoàn thiện SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Đồng Thị Như Sương NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG MỞ ĐẦU Lý thực đề án Kinh doanh bất động sản hoạt động quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mô, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt xã hội ngày bùng nổ gia tăng dân số diễn mạnh mẽ, số lượng người di cư vào thành phố lớn sống làm việc ngày đông, cụ thể Thành phố Hồ Chí Minh (hơn 90 triệu người) Chính nhu cầu nhà ở, thị trường hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Để đáp ứng nhu cầu nắm bắt xu phát triển nhiều dự án chung cư xây dựng lên từ quận nội thành, với vị trí địa lý đắc địa, Quận Quận có nhiều ưu phát triển hộ chung cư, với đề tài nghiên cứu thu thập, phân tích đánh giá tình hình thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS Quận 2, TP.HCM nói riêng để có nhìn tổng thể, từ đề định hướng phát triển thị trường BĐS việc quan trọng với quan quản lý nhà nước doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS Mục đích yêu cầu Mục tiêu nghiên cứu đề án trước hết thu thập, phân tích, đánh giá thị trường BĐS Quận TP.HCM, nhằm tìm xu hướng vận động thị trường, dự án xây dựng, mua bán giao dịch nào, để từ nắm bắt quy luật chi phối yếu tố ảnh hưởng nhằm đề định hướng đắn làm cho thị trường BĐS Quận thị trường bất động sản ngày phát triển Phương pháp nghiên cứu • Quan sát: Quan sát tượng thực tế SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG • Thu thập liệu: Thu thập liệu từ thông tin số liệu sơ cấp thông qua internet tham khảo thêm thông tin thứ cấp từ việc thực tế từ nhiều nguồn thông tin khác • Phân tích tổng hợp: Từ thông tin số liệu thu thập được, đem phân tích xử lý số liệu (phương pháp thống kê miêu tả, phương pháp phân tích đánh giá số liệu ) để hoàn chỉnh làm • Đánh giá giải pháp: Đưa nhận xét đánh giá tổng thể, từ đưa giải pháp phù hợp với thực tế Phạm vi nghiên cứu Các dự án bất động sản đầu tư đầu tư xây dựng địa bàn Quận gồm: dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án chung cư Các dự án đưa vào giao dịch thị trường Kết cấu đề án A Mở đầu o Lý thực đề án o Mục đích yêu cầu o Phương pháp nghiên cứu o Phạm vi nghiên cứu o Kết cấu đề án B Nội dung o Chương : Cơ sở lý luận o Chương : Thu thập thông tin dự án bất động sản Quận o Chương : Phân tích, đánh giá dự án bất động sản Quận C Kết luận CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản 1.1 Khái niệm Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (điều 517, 518 luật dân cộng hoà pháp, điều 86 luật dân nhật bản, điều 130 luật dân cộng hoà liên bang nga, điều 94, 96 luật dân cộng hoà liên bang đức…) Tuy nhiên, nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Theo luật dân năm 2005 nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam, điều 174 có quy định: “bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.2.1.Tính bất động Một thuộc tính bất động sản phân biệt với tài sản khác tính cố định không di chuyển Tính cố định theo nghĩa rộng địa phương khan hàng hóa bất động sản đưa bất động sản địa phương khác bán hàng hóa khác hàng hóa sinh hoạt bình thường.tính cố định làm cho bất động sản đem chợ bán hàng hóa khác mà đòi hỏi có phương thức giới thiệu giao dịch khác 1.2.2.Tính không đồng nhất, khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG động sản cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 1.2.3.Tính chịu ảnh hưởng Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến 1.2.4.Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hoá hư hỏng, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG tuổi thọ kinh tế bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng bất động sản Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hoá bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng, không cạn 1.3 Đặc điểm bất động sản 1.3.1.Khả co giãn cung bất động sản Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung cầu bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số, thể mặt sau Khả co giãn thể mặt sau: o Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường o Việc xây dựng công trình đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức tiền bạc o Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ 1.3.2.Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao sở hữu chủ nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Mặt khác thời gian mua bán tùy thuộc vào thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp 1.3.3.Bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn Giá trị cao với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu chịu thay đổi Khả SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG thường giải việc cầm cố, chấp thay bán để chuyển quyền sở hữu 1.3.4.Sự can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liến với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai có ảnh hường đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản 1.3.5.Giá bất động sản chịu ảnh hưởng môi trường xung quanh Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến 1.4 Giá cả, giá trị bất động sản 1.4.1.Khái niệm 1.4.1.1 Giá trị bất động sản Một số nước phát triển đưa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp (uniform standards of professional appraisal practice - uspap) giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thông tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày thuận mua vừa bán Một khái niệm giá trị khác lĩnh vực bất động sản giá trị đầu tư dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Để minh họa giá trị đầu tư, nêu trường hợp công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp khu biệt thự hộ cũ kỹ nằm khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có từ dự án không nhiều tiền thuê không phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty bỏ 1.4.1.2 Giá bất động sản Cũng hàng hoá thông thường khác, giá bất động sản hình thành sở quan hệ cung-cầu bất động sản thị trường Bản chất giá bất động sản: giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà Đất đai giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tô tư hoá) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất 1.4.2.Phân loại Giá bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, có số cách phân loại thông dụng sau đây: SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG o Giá mua bán, chuyển nhượng: giá trị thị trường quy ước theo thoả thuận người mua người bán Giá tính sau: Giá bất động sản = giá nhà + giá quyền sử dụng đất o Giá thuê: giá cho thuê bất động sản theo thời hạn o Giá bảo hiểm: giá xác định cho chi phí thay công trình mà công trình bị rủi ro sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật công trình o Giá hạch toán: giá tính cho bất động sản hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản Giá dựa giá trị lại tài sản Nếu bất động sản sử dụng cho mục đích kinh doanh phải tính đến giá trị kinh doanh o Giá công trình xây dựng: vào tiêu chuẩn kỹ thuật vật liệu sử dụng xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng giá cần điều chỉnh theo hệ số tầng cao toàn công trình o Giá đất nhà nước quy định: hệ thống giá đất ubnd tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định sở quy định khung giá nhà nước điều kiện thực tế địa phương để làm tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định điều 34 điều 35 luật đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định điều 33 luật đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản điều 59 luật đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 10 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG  Phân tích nguyên nhân : o Novaland Tập đoàn uy tín mạnh tài thị trường Bằng chứng hầu hết dự án xây dựng chọn lọc vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi đem lại nhiều lợi Hơn nữa, công trình đầu tư Novaland có chất lượng cao, đại, đầy đủ tiện ích, từ dự án quy mô lớn Sunrise City với 12 tầng tháp đến dự án quy mô vừa khác Kingston Residence – Phú Nhuận, Richstar – Tân Phú…đều sử dụng công nghệ xây dựng đại, tiên tiến với đầy đủ hệ thống tiện ích cao cấp Điều tạo uy tín tin tưởng cho khách hàng, nên ngày mở bán có nhiều khách hàng đến đặt mua o Lexington Residence đợt chiết khấu 1% giá bán, năm với lãi suất cố định 6%/ năm o Uy tín chủ đầu tư tạo nên sốt Lexington Residence, ngày mở bán thu hút nhiều khách hàng đến xem đặt mua hộ, giao dịch diễn sôi nổi, có lẽ mà giá dự án có tăng nhẹ đợt bán thứ b Dự án The Sun Avenue Biểu đồ : Đơn giá trung bình đợt dự án The Sun Avenue  Nhận xét : Về tình hình biến động giá dự án The Sun Avenue o Giá có tăng nhẹ dự án đưa giao dịch thị trường với đợt bán: đợt 37 triệu/ m2 , đợt 37,74 triệu/ m2 chưa bao gồm VAT o Đợt tăng 740 nghìn đồng/ m2 so với đợt SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 55 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Chênh lệch giá đợt 2% o  Nhìn chung dự án The Park Residence biến động giá nhiều Ở tầng khác với mức diện tích khác có mức giá khác, tăng giảm mức không đáng kể  Phân tích nguyên nhân: chủ đầu tư ban đầu dự án The Sun Avenue Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, sau mua lại phát triển Tập đoàn Novaland Có lẽ mà uy tín chất lượng dự án tăng lên đáng kể, Novaland Tập đoàn phát triển dự án lớn với dự án thành công như: Sunrise City, Kingston Residence – Phú Nhuận, Richstar – Tân Phú… Đánh giá dự án nghiên cứu a Tình hình triển khai dự án nghiên cứu :  Dự án Lexington Residence o Thời điểm cấp phép đầu tư : tháng 01/2014 o Thời điểm khởi công o Tiến độ thực dự án đầu tư thời điểm : Ngày : tháng 05/2014 31/03/2016, dự án hoàn thành xong 100% o Dự án hoàn thành bàn giao nhà tiến độ với dự kiến Quý I/2016  Dự án The Sun Avenue o o Thời điểm cấp phép đầu tư : tháng 01/ 2015 Triển khai thi công vào tháng 06/2015, ngày 31/01/2016 dự án thi công phần móng hầm, dự kiến xây xong phần móng vào tháng năm 2016 o Dự án triển khai theo tiến độ kế hoạch nhà đầu tư SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 56 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Dự án dự kiến hoàn thành vào Quý I năm 2018 bàn giao nhà o cho khách hàng vào Quý I năm 2018 Theo tiến độ xây dựng dự án thực o tiến độ để bàn giao cho khách hàng b Đánh giá điều kiện giao dịch dự án nghiên cứu :  Điều kiện giao dịch dự án: o Dự án Lexington Residence: − Giao dịch hợp pháp theo pháp luật thông qua sàn giao dịch BĐS Novaland − Dự án Lexinton Residence dự án hộ chung cư cao cấp mở bán dự án thông qua sàn giao dịch − Dự án cấp phép đầu tư − Dự án Lexington Residence: hoàn thành xây dựng 31/03/2016 bàn giao nhà cho khách hàng o Dự án The Sun Avenue : − Giao dịch hợp pháp qua sàn giao dịch BĐS Novaland, Khải Hoàn Land − Mở bán dự án khu hộ cao cấp toán theo tiến độ thi công − Dự án The Sun Avenue : giao dịch tháp 1, 2, 3, 4, tháp 5, chưa mở bán  Bất động sản đưa vào giao dịch : o Dự án Lexington Residence: − Là dự án đưa vào giao dịch vào tháng 6/2014 SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 57 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Trải qua đợt giao dịch giá bán có tăng lên song không đáng kể, mức giá trung bình 34 triệu/ m2, mức giá cao so với dự án khác địa bàn Quận Giá bán đợt cao đợt 1(cao khoảng 3%) − Dự án bán xong tất hộ vào tháng 08/ 2015  Dự án nhiều người biết đến đầu tư nhà đầu tư có uy tín với dự án chất lượng xây dựng trước đó, dự án nằm vị trí thuận lợi giao thông tiện ích sống khác nên tốc độ giao dịch nhanh kết thúc nhanh chóng o Dự án The Sun Avenue : − Dự án bắt đầu giao dịch lần từ 01/2015 − Dự án tăng giá đợt giao dịch thứ 2, giá tăng không đáng kể − Giao dịch dự án diễn sôi từ ngày mở bán đầu tiên, dự án bán 200 hộ − Dự án đăng tin mua bán website để khách hàng quan tâm theo dõi, tìm hiểu dự án để lựa chọn cho hộ ưng ý  Dự án có tốc độ giao dịch nhanh, mệnh danh nằm vị trí vàng Quận So sánh tốc độ giao dịch tính pháp lý giao dịch dự án a So sánh : SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 58 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Các tiêu/ Dự án Lexington Residence The Sun Avenue Tốc độ giao dịch Khá nhanh (trung bình 80 căn/tháng) Nhanh (trung bình 87 căn/tháng) Mức độ hợp pháp sản phẩm giao dịch Hợp pháp Hợp pháp Bảng : So sánh tốc độ tính pháp lý dự án b Nhận xét , đánh giá : Trong số dự án nhìn chung dự án The Sun Avenue có tốc độ giao dịch nhanh so với Lexington Residence Tốc độ giao dịch dự án The Sun Avenue thật đáng quan tâm Với số lượng giao dịch 87 căn/tháng trung bình ngày The Sun Avenue giao dịch thành công 2,9 Điều chứng minh hấp dẫn tính cạnh tranh cao dự án E Đánh giá tình hình đầu tư, tốc độ giao dịch biến động giá dự án địa bàn quận Khái quát số dự án địa bàn quận tình hình đầu tư, tốc độ giao dịch biến động giá dự án 1.1 Dự án Gateway Thảo Điền : − Chủ đầu tư: Sự kết hợp hai tập đoàn lớn mạnh có tiếng nuớc : Sơn Kim Land Hamon Developments − Khởi công: tháng 5/2015 − Hoàn thành dự kiến: quý IV/2017 − Tiến độ thực hiện: dự án thi công phần móng đuợc hoàn thiện SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 59 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Giá chủ đầu tư công bố : 1800$/ m2 − Giá thời điểm nay: 1800$/m2 − Số lượng giao dịch thành công: 94/ 99 − 1.2 Dự án Căn hộ Sarimi- Khu đô thị Sala Thủ thiêm : Chủ đầu tư: Công ty Địa ốc Đại Quang Minh − Khởi công: 2015 − Ngày hoàn thành dự kiến: quý II/2016 − Tiến độ thực hiện: dự án hoàn thành 90% − Đánh giá chung tốc độ thi công dự án tính đến thời điểm nay: Dự án hoàn thành tiến độ dự kiến − Giá chủ đầu tư công bố (mở bán đợt 1): 40 triệu/ m2 (từ ngày 29/05/2015) − Giá thời điểm (mở bán đợt cuối) : 54 triệu/m2 (25/11/2015) − Số lượng giao dịch thành công: 321/414 (tính từ ngày mở bán đợt đến ngày mở bán đợt cuối tỉ lệ giao dịch thành công đạt 77,53%, trung bình giao dịch thành công khoảng 80 căn/tháng) − 1.3 Dự án Kris Vue : Chủ đầu tư: CapitaLand & Khang Điền − Khởi công: đầu năm 2016 − Ngày hoàn thành dự kiến: Quý II/2018 − Tiến độ thực hiện: dự án tiến hành xây tầng lô B – Căn hộ Hiệp Thành (tháng 11/2011) − Đánh giá chung tốc độ thi công tính đến thời điểm nay: ngày 19/02/2016 gấp rút thi công phần móng − Giá chủ đầu tư công bố (mở bán đợt 1): 23 triệu/m2 (ngày 20/03/2016) SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 60 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Giá thời điểm nay: 28 triệu/m2 − Số lượng giao dịch thành công: 128/128 (tính từ ngày 20/03/2016 đến tháng 04/2016 tỉ lệ giao dịch thành công đạt 100%, khoảng tháng, trung bình giao dịch thành công khoảng 120 căn/tháng) − 1.4 Dự án Căn hộ cao cấp De Capella : Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai − Khởi công: tháng 03 năm 2016 − Ngày hoàn thành dự kiến: Quý I/ 2018 − Tiến độ thực hiện: dự án triển khai bàn giao nhà cho khách vàođầu năm 2018 − Đánh giá chung tốc độ thi công tính đến thời điểm nay: thi công tiến độ dự kiến − • • Giá chủ đầu tư công bố Mở bán đợt 1: từ 28 triệu/m2 (19/01/2016) Mở bán đợt 2: từ 28-30 triệu/m2 (08/04/2016) − Giá thời điểm nay: 28,6 triệu/m2 − Số lượng giao dịch thành công: 150 căn/380 (tính từ ngày mở bán đợt tỉ lệ giao dịch thành công đạt 39,47%,trong khoảng tháng trung bình giao dịch thành công khoảng 50 căn/ tháng ) − 1.5 Dự án Masteri Thảo Điền : Chủ đầu tư: Công Ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền ( Thảo Điền Investment) − Khởi công: Tháng /2014 cất tòa nhà vào tháng 9/2015.Tiến độ xây nhanh tới mức cần ngày xong sàn − Ngày hoàn thành dự kiến: Quý III/2016 − Tiến độ thực hiện: dự án triển khai bàn giao nhà cho khách vào cuối năm 2016 SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 61 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Đánh giá chung tiến độ thi công: thi công tiến độ dự kiến − Giá chủ đầu tư công bố : 28 triệu/ m2 (27/10/2014) − Giá thị trường thời điểm nay: 33 - 40 triệu/m2 (đầu năm 2016) − Số lượng giao dịch thành công: 2719/3021 (tính từ ngày mở bán đến Quý I/2016 tỉ lệ giao dịch thành công đạt 90% gần 17 tháng tức trung bình giao dịch thành công khoảng 16 căn/tháng) − 1.6 Dự án Estella Height Chủ đầu tư: Tập đoàn Keppel Land ( Singapore) Công ty Cổ phần Bất Động Sản Tiến Phước − − Tên gọi :  Giai đoạn : The Estella  Giai đoạn : Estella Height Khởi công:  Giai đoạn : Tháng 01/ 2008  Giai đoạn : Tháng 10/2014 − Ngày hoàn thành dự kiến: tháng 12 /2017 − Tiến độ thực hiện: Giữa năm 2012, Giai đoạn The Estella hoàn thành xong giai đoạn hoàn thiện Giai đoạn Tại giai đoạn tháng / 2016 tháp T1,T2 xây tới tầng 5, tháp T3, T4 xây móng − Đánh giá chung tiến độ thi công: thi công tiến độ dự kiến − Giá chủ đầu tư công bố + + Dự án The Estella giai đoạn : • Đợt : từ 28 – 30 triệu /m2 • Đợt : từ 37 – 38 triệu/m2 Dựu án Estella Heights giai đoạn : • Đợt : 33 triệu / m2 • Đợt : 37 triệu / m2 SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 62 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Giá thời điểm nay: 37 triệu/m2 − Số lượng giao dịch thành công: Trong khoảng năm, dự án The Estella giao dịch thành công 206/496 hộ,tỉ lệ giao dịch thành công 41,53% tức trung bình giao dịch thành công khoảng 17 căn/tháng − 1.7 Dự án Căn hộ The CBD Premium Home Chủ đầu tư: Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Phước Thành (67 Đuờng số 24, Khu dân cư Him Lam, xã Bình Hưng, Huyện Bình chánh ,Thành phố Hồ Chí Minh) − Khởi công: ngày 15 tháng 04 năm 2013 − Ngày hoàn thành dự kiến: Tháng năm 2016 − Tiến độ thực hiện: Hiện dự án khẩn truơng hoàn thành tiến độ để kịp bàn giao theo thời điểm dự kiến − Đánh giá chung tốc độ thi công tính đến thời điểm nay: Đến tháng 03/ 2016 dự án haòn thiện sơn nuớc sẵn sàng giao cho khách − Giá chủ đầu tư công bố: 20 triệu/m2 − Giá thời điểm nay: 20 triệu /m2 − Số lượng giao dịch thành công: 265 căn, trung bình tháng giao dịch thành công 11 − 1.8 Dự án The Ascent : Chủ đầu tư: Công Ty TNHH Đầu tư Địa ốc Tiến Phát ( Số 248 - 250 Nguyễn Đình chiểu , Phuờng 6, Quận 3, TPHCM ) − Khởi công: ngày 08 tháng 01 năm 2015 − Ngày hoàn thành dự kiến: Tháng 11 năm 2016 − Tiến độ thực hiện: Hiện dự án gáp rút triển khai tiến độ để bàn giao thời gian sớm − Đánh giá chung tốc độ thi công tính đến thời điểm nay: Đến tháng 03/ 2016 dự án hoàn thiện sơn nuớc sẵn sàng giao cho khách SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 63 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG − Giá chủ đầu tư công bố: 20 triệu/m2 − Giá thời điểm nay: 20 triệu /m2 Số lượng giao dịch thành công: 265 căn, trung bình tháng giao dịch thành công 11 Đánh giá tốc độ giao dịch địa bàn khu vực quận so sánh tốc độ giao dịch dự án Lexington Residence, The Sun Avenue với tình hình chung khu vực 2.1 Lập bảng so sánh tốc độ giao dịch dự án Các tiêu/ Dự án Sô lượng dự án giao dịch thành công trung bình tháng Lexington Residence 80 The Sun Avenue Sarimi- Khu đô thị Sala Thủ Thiêm Gateway Thảo Điền Kris Vue De Capella Masteri Thảo Điền Estella Height The CBD Premium Home The Ascent 87 80 120 50 16 17 11 11 Đơn vị: căn/tháng SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 64 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Bảng 8: Tốc độ giao dịch dự án địa bàn quận 12 2.2 Nhận xét Tốc độ giao dịch dự án thuộc địa bàn quận không nhau, dự án có tốc độ giao dịch nhanh Kris Vue (trung bình giao dịch thành công 120 căn/tháng) chậm The CBD Premium Home The Ascent (trung bình giao dịch thành công 11 căn/tháng) Thế nhìn chung, tốc độ giao dịch dự án địa bàn quận cao (trung bình giao dịch thành công 64 căn/tháng) 2.3 Phân tích nguyên nhân Có thể giải thích cho vấn đề hai yếu tố có tác động lớn như: • Nhìn chung, dự án có nhiều ưu thế: − Về vị trí: Hầu hết dự án có vị trí thuận lợi, nằm gần trục đường chính, giao thông liên kết vùng chặt chẽ với trung tâm Thành Phố, gần nhiều tiện ích công cộng gần cầu Sài Gòn, cầu Phú Mỹ, Metro Bến Thành – Suối tiên, đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây … − Về giá cả: Phần lớn dự án có giá cạnh tranh thích hợp với nguời có thu nhập cao trở lên, giá dao động từ 20 triệu/m2 đến 40 triệu/m2 (cá biệt có Căn hộ Sarimi – Khu đô thị Sala Thủ thiêm có giá 54 triệu/ m2 ) − Về chất lượng công trình: Các dự án có mức giá cạnh tranh nên hầu hết có chất lượng công trình từ đến tốt Từ thiết kế nội thất lẫn diện mạo bên sản phẩm hộ đến chất lượng công trình nhà đầu tư quan tâm trau chuốt, điều tạo phần lòng tin khách hàng − Về uy tín sàn giao dịch: Phần lớn dự án giao dịch sàn có uy tín Khải Hoàn Land, Novaland… có số dự án phân phối độc quyền, hầu hết dự án phân phối rộng khắp nhiều sàn giao SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 65 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG dịch khác Điều yếu tố tạo nên tốc độ giao dịch dự án Hơn nữa, quận là quận thu hút nhiều đầu tư từ giới đầu tư thu hút quan tâm người tiêu dùng không xa trung tâm thành phố, đáp ứng nhu cầu thực tế người mua Đánh giá tình hình biến động giá địa bàn khu vực quận so sánh tình hình biến động giá dự án Lexington Residence The Sun Avenue với tình hình chung khu vực 3.1 Nhận xét biến động giá dự án địa bàn quận • Nhìn chung, tất dự án có biến động giá qua thời kì 2014, 2015, đầu 2016 phần chênh lệch, biến động giá dự án qua giai đoạn khác số lượng dự án xuất biến động tăng giảm giá khác giai đoạn cụ thể 3.2 − Phân tích nguyên nhân thực trạng tình hình biến động giá dự án quận Giai đoạn 2013– 2014 Trên góc độ tổng quát giai đoạn giai đoạn giá dự án có biến động tăng không rõ ràng Và nguyên nhân tạo nên tăng giá cho dự án giai đoạn kể đến yếu tố tạo tác động mạnh Doanh nghiệp chọn thời điểm để trở lại thị trường Sức nóng thị trường đầu tư trở lại hàng loạt dự án khoảng thời gian sau thời gian thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng, ảm đạm Sự trở lại mở điểm sáng cho thị trường bất động sản khu vực quận với hàng loạt dự án khởi công xây dựng, điều khiến thị trường thời điểm trở nên ấm Có thể nói đầu tư thời điểm này, dự án chờ thời đón đầu thị trường − Giai đoạn 2014 –2015 SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 66 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG Nhìn chung, giai đoạn 2014 đến đầu 2015 giai đoạn tăng giá bất động sản Thị trường bất động sản thời gian chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ nhiều yếu tố Yếu tố đóng vai trò lớn gây nên tượng tăng giá bất động sản Việt Nam thức gia nhập Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) hoàn tất ký kết Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), số lượng người nước Việt Nam làm việc ,sinh sống lớn nên nhu cầu thị trường Bất động sản tăng cao, đặc biệt phân khúc Bất động sản cao cấp − Giai đoạn đầu năm 2016: Giai đoạn tình hình chung giá bất động sản cao cấp tăng Bởi nhu cầu bất động sản phân khúc nhu cầu thực, ngày tăng có nhiều nhà đầu tư đổ xây dựng dự án Quận Tuy nguồn cung bất động sản tăng giai đoạn giai đoạn gần với thời gian hoàn thành dự án( số dự án ) xây móng hầm nên xu hướng chung giá bất động sản tăng nhẹ so với thời gian trước Hơn nữa, giai đoạn này, bất động sản đánh giá kênh đầu tư hiệu thị trường chứng khoán – kênh đầu tư thu hút nhiều vốn thị trường tiền tệ nói chung, tình chuyên gia nhận định vào đầu năm 2016 “ không lạc quan “ Tuy việc tăng lãi suất cho vay ngân hàng (biện pháp thắt chặt tín dụng) bất động sản có ảnh hưởng đến việc kinh doanh bất động sản nguồn tiền dân dồi nhiều người có xu hướng đầu tư vào nhà đất để tránh lạm phát nên thị trường sôi động giá bất động sản có xu hướng tăng giai đoạn SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 67 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN Tình hình triển khai dự án toàn quận Tình hình chung công tác triển khai dự án địa bàn quận tiến độ so với dự kiến Tuy nhiên số dự án chậm tiến độ Tốc độ giao dịch Tốc độ giao dịch dự án thuộc địa bàn quận không nhau, dự án giao dịch nhanh, có dự án giao dịch chậm Thế nhìn chung, tốc độ giao dịch dự án địa bàn quận cao trung bình giao dịch thành công 64 căn/tháng hầu hết sản phẩm hộ giao dịch hợp pháp Tình hình biến động giá Nhìn chung, tất dự án có biến động giá biến động không nhiều giai đoạn 2013 -2014 Trong phần chênh lệch, biến động giá dự án qua thời kì khác số lượng dự án xuất biến động tăng giảm giá khác giai đoạn cụ thể SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 68 GVHD : THS NGUYỄN TIẾN DŨNG TÀI LIỆU THAM KHẢO Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình môn học Thẩm định giá - Bất động sản trường Đại học Tài Chính – Marketing Tạp chí : Mua bán nhà đất, Bất động sản, Nhà đất http://www.doko.vn/luan-van/phan-tich-nguon-cung-bat-dong-san-105396 http://cus.vnu.edu.vn/content/nghien-cuu-dao-tao/thi-truong-bds-va-tac-dong-den-dinh- kinh-te-vi-mo-sxkd-va-bao-dam-sinh-xh http://www.novaland.com.vn/novaland-ra-mat-lexington-du-an-duoc-mong-doi-tai-an- phu-quan-2-1 http://www.thesunavenue.com/?gclid=CNSsjYnSmswCFYSVvAodl4ADB SVTH :ĐỒNG THỊ NHƯ SƯƠNG Page 69