Thực trạng giá nhà đất hà nội năm 2013 và vai trò của gói tín dụng 30 000 tỉ đồng theo nghị quyết số 02NQ/CP NGÀY 7/01/2013 của chính phủ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NIÊN LUẬN THỰC TRẠNG GIÁ NHÀ ĐẤT HÀ NỘI NĂM 2013 VÀ VAI TRÒ CỦA GÓI TÍN DỤNG 30 000 TỈ ĐỒNG THEO NGHỊ QUYẾT SỐ 02/NQ-CP NGÀY 7/01/2013 CỦA CHÍNH PHỦ GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN TS Bùi Đại Dũng SINH VIÊN THỰC HIỆN Lớp QH2011 Ngành: TCNH-LK Hà Nội – tháng năm 2013 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………………… CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHU KỲ KINH TẾ VÀ VAI TRÒ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ…………………………………………… ………… LÝ THUYẾT VỀ CHU KỲ KINH TẾ…………………………….……………4 1.1 Định nghĩa………………… ………………………………………… 1.2 Các pha chu kỳ kinh tế…………… ………… ………………… 1.2.1 Suy thoái…………………………….………………………….4 1.2.2 Phục hồi……………………………………………………… 1.2.3 Hưng thịnh……………………………………………… 1.3 Chu kỳ nhà đất……………………………………………… …………6 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHU KỲ KINH TẾ………………………… VAI TRÒ VÀ PHƯƠNG THỨC CỦA CHÍNH PHỦ TRONG VIỆC CAN THIỆP VÀO CHU KỲ KINH TẾ…………………………………………………………… 3.1 Vai trò phủ……………………………………………………9 3.2 Phương thức can thiệp phủ……………………………… …9 PHẦN 2: THỰC TRẠNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI NĂM 2013………………….13 CHU KỲ DIỄN BIẾN CỦA GIÁ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY…… 13 THỰC TRANG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI HIỆN NAY……………………………………………………………………….15 2.1 Khu vực đại lộ Thăng Long………………………………………………….15 2.2 Các khu vực khác…………………………………………………………….19 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI HÀ NỘI……………… 22 3.1 Nạn đầu bất động sản…………………………………………………… 22 3.2 Khả quản lý Nhà nước…………………………………………… 23 3.2.1 Lỗ hổng luật đất đai ………………………………………… 24 3.2.2 Chính sách tiền tệ phủ…………………… ……………….25 GÓI TÍN DỤNG 30 000 TỈ ĐỒNG THEO NGHỊ QUYẾT SỐ 02/NQ-CP NGÀY 7/01/2013 CỦA CHÍNH PHỦ……………………………………………………27 4.1 Nội dung…………………………………………………………………… 27 4.2 Tính hiệu quả…………………………………………………………………29 PHẦN 3: KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH…………………………………………31 Năm 2012 khép lại tranh ảm đạm thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết phân khúc hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất biệt thự giảm giá, sức mua lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt tài Ngay từ đầu năm 2013, số đề xuất nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Bộ Xây dựng vào thực tiễn, thị trường bắt đầu có chuyển động tích cực Cụ thể, nhiều DN bất ngờ tự nguyện xin chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà xã hội, điều mà trước dù vận động, DN muốn làm Tuy nhiên, DN “tiếp sức” nhiều chế, sách, đại diện nhiều DN nhận định, năm 2013, DN ngành bất động sản chưa hết khó khăn DN hưởng lợi từ sách ưu đãi Nhà nước Thời gian qua, chương trình gói hộ trợ mua nhà xã hội trị giá 30 000 tỷ nhận quan tâm ý người dân hứa hẹn động lực để vực dậy thị trường bất động sản ám đạm năm trở lại Tuy nhiên thực tế việc giải ngân gói hỗ trợ diễn chậm chạp chưa có người thu nhập thấp vay kể từ nghị ban hành Nhận thức vấn đề đó, sinh viên lựa chọn đề tài niên luận: “Thực trạng giá nhà đất Hà Nội năm 2013 vai trò gói tín dụng 30 000 tỉ đồng theo nghị số 02/NQCP ngày 7/01/2013 phủ” với nội dung: Phần I: Khái quát chu kỳ kinh tế chu kỳ bât động sản Phần II: Thực trạng nhà đất Hà Nội năm 2013 Phần III: Khuyến nghị sách CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHU KỲ KINH TẾ VÀ VAI TRÒ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ LÝ THUYẾT VỀ CHU KỲ KINH TẾ 1.1 Định nghĩa Tất kinh tế trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh xen kẽ với giai đoạn tăng trưởng chậm, hay gọi suy thoái Các nhà kinh tế gọi thay đổi ngắn hạn sản lượng chu kỳ kinh tế Vì mức sản lượng quốc gia xác định dựa GDP quốc gia đó, nên theo định nghĩa, Chu kỳ kinh tế (hay gọi chu kỳ kinh doanh) biến động GDP thực tế theo trình tự ba pha suy thoái, phục hồi hưng thịnh (bùng nổ) Cũng có quan điểm coi pha phục hồi thứ yếu nên chu kỳ kinh doanh gồm hai pha suy thoái hưng thịnh (hay mở rộng) Mặc dù gọi “chu kỳ” khiến ta có cảm giác thăng trầm diễn đặn dự báo được, thực tế, chu kỳ kinh tế diễn không đặn, khó dự báo 1.2 Các pha chu kỳ kinh tế Đồ thị thẻ chu kỳ kinh tế (ảnh coursera.org) 1.2.1 Suy thoái Suy thoái pha GDP thực tế giảm Không có định nghĩa suy thoái áp dụng đồng loạt tất quốc gia Nhưng thông thường, người ta thường cho suy thoái khoảng thời gian (thường hai quí) qui mô kinh tế thu hẹp lại Ở Mỹ Nhật Bản, người ta quy định rằng, tốc độ tăng trưởng GDP thực tế mang giá trị âm suốt hai quý liên tiếp gọi suy thoái Chẳng hạn, theo Cơ quan nghiên cứu quốc gia (NBER), Mỹ có 11 suy thoái lớn kể từ năm 1945, tính lần suy thoái 2008-2009 sau khủng hoảng tài nợ chuẩn Tính bình quân, suy thoái nước phát triển, giai đoạn sau chiến thứ hai, thường kéo dài khoảng năm (bốn quí) gây tổn thất sản lượng tích lũy khoảng 3% GDP Các khủng hoảng nghiêm trọng thường kéo dài gây tổn thất sản lượng lớn Thông thường, người ta nhận hai điểm đáy đỉnh chu kỳ kinh tế kinh tế sang pha tiếp sau điểm ngoặt với dấu hiệu tốc độ tăng trưởng GDP thực tế đổi chiều mức âm mức dương Trong thực tế, nhà kinh tế học cố tìm cách nhận biết dấu hiệu suy thoái tác động tiêu cực đến mặt kinh tế, xã hội Một số đặc điểm thường gặp suy thoái là: Tiêu dùng giảm mạnh, hàng tồn kho loại hàng hóa lâu bền doanh nghiệp tăng lên dự kiến Việc dẫn đến nhà sản xuất cắt giảm sản lượng kéo theo đầu tư vào trang thiết bị, nhà xưởng giảm kết GDP thực tế giảm sút • Cầu lao động giảm, số ngày làm việc người lao động giảm xuống tượng cắt giảm nhân công tỷ lệ thất nghiệp tăng cao • Khi sản lượng giảm lạm phát chậm lại giá đầu vào sản xuất giảm nguyên nhân cầu sút Giá dịch vụ khó giảm tăng không nhanh giai đoạn kinh tế suy thoái • Lợi nhuận doanh nghiệp giảm mạnh giá chứng khoán thường giảm theo nhà đầu tư cảm nhận pha xuống chu kỳ kinh doanh Cầu vốn giảm làm cho lãi suất giảm xuống thời kỳ suy thoái • Các khủng hoảng toàn cầu xảy khủng hoảng quốc gia, có kinh tế suy thoái số kinh tế khác tiếp tục tăng trưởng Theo IMF có suy thoái toàn cầu giai đoạn sau chiến thứ II: 1975, 1982, 1991, 2009 Cuộc khủng hoảng năm 1975 theo sau giai đoạn tăng mạnh giá lượng thực phẩm năm 1973 1.2.2 Phục hồi Phục hồi pha GDP thực tế tăng trở lại mức trước suy thoái Điểm ngoặt hai pha đáy chu kỳ kinh tế 1.2.3 Hưng thịnh Khi GDP thực tế tiếp tục tăng bắt đầu lớn mức trước lúc suy thoái, kinh tế pha hưng thịnh (hay gọi pha bùng nổ) Kết thúc pha hưng thịnh lại bắt đầu pha suy thoái Điểm ngoặt từ pha hưng thịnh sang pha suy thoái gọi đỉnh chu kỳ kinh tế Còn kinh tế hưng thịnh dấu hiệu biến thiên theo chiều ngược lại so với suy thoái Trong pha hưng thinh, nên kinh tế có mức tăng trưởng cao Tăng trưởng nhanh thường kèm với mức việc làm cao hơn, hay tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn, đặc biệt khu vực công nghiệp chế tạo xây dựng Khi tăng trưởng nhanh người máy móc hoạt động hết tốc lực Giá thường tăng nhanh sản lượng tăng trưởng mạnh Trước đây, chu kỳ kinh doanh thường cho có bốn pha suy thoái, khủng hoảng, phục hồi hưng thịnh Tuy nhiên, kinh tế đại, khủng hoảng theo nghĩa kinh tế tiêu điều, thất nghiệp tràn lan, nhà máy đóng cửa hàng loạt, v.v… không xảy Vì thế, toàn giai đoạn GDP giảm đi, tức giai đoạn kinh tế thu hẹp lại, gọi suy thoái Ở Việt Nam đầu thập niên 1990, số sách kinh tế nước tư chủ nghĩa, nói chu kỳ kinh tế thường gọi tên bốn pha khủng hoảng, tiêu điều, phục hồi hưng thịnh Nay không thấy cách gọi 1.3 Chu kỳ nhà đất Thị trường bất động sản phần kinh tế, nên thị trường nhà đất có tính chất tương tự so với chu kỳ kinh tế Chu kỳ kinh tế nói chung nhà đất nói riêng từ lâu nhà kinh tế nghiên cứu cách kỹ lưỡng có vai trò dự báo quan trọng để đưa định đầu tư hoạch định sách doanh nghiệp kể quốc gia Dự báo chu ký bất động sản cách hữu ích để dự báo xu hướng thị trường bất động sản Bài niên luận lần tập trung nghiên cứu thị trường nhà đất Hà Nội vòng 10 năm trở lại (từ 2000-2013) CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHU KỲ KINH TẾ Chu kỳ kinh tế khiến cho kế hoạch kinh doanh khu vực tư nhân kế hoạch kinh tế nhà nước gặp khó khăn Việc làm lạm phát thường biến động theo chu kỳ kinh tế Đặc biệt pha suy thoái, kinh tế xã hội phải gánh chịu tổn thất, chi phí khổng lồ Vì thế, chống chu kỳ nhiệm vụ nhà nước đặt Tuy nhiên, cách lý giải nguyên nhân gây chu kỳ trường phái kinh tế học vĩ mô không giống nhau, nên biện pháp chống chu kỳ mà họ đề xuất khác Chủ nghĩa Keynes cho chu kỳ kinh tế hình thành thị trường không hoàn hảo, khiến cho tổng cầu biến động mà thành Do đó, biện pháp chống chu kỳ sử dụng sách quản lý tổng cầu Khi kinh tế thu hẹp, sử dụng sách tài sách tiền tệ nới lỏng Khi kinh tế khuếch trương lại chuyển hướng sách sang thắt chặt Các trường phái theo chủ nghĩa kinh tế tự cho có chu kỳ can thiệp phủ cú sốc cung dự tính Vì thế, để không xảy chu kỳ để kinh tế nhanh chóng điều chỉnh sau cú sốc cung, phủ không nên can thiệp Hình minh họa trường hợp suy thoái tổng cung giảm: lý (ví dụ giá đầu vào tăng đột biến) tổng cung giảm từ AS xuống AS' khiến cho sản lượng giảm từ Q xuống Q' giá lại tăng từ P lên P' (lạm phát tăng) Một số lý thuyết lý giải nguyên nhân chu kỳ kinh tế là: Lý thuyết tiền tệ: cho chu kỳ kinh tế mở rộng hay thắt chặt sách tiền tệ tín dụng Đại diện tiêu biểu lý thuyết nhà kinh tế học đoạt giải Nobel kinh tế năm 1976, người đứng đầu trường phái Chicago Milton Friedman Lý thuyết tỏ phù hợp với suy thoái kinh tế Hoa Kỳ 1981-1982 Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất danh nghĩa tới 18% để chống lạm phát • Mô hình gia tốc - số nhân: Paul Samuelson đưa ra, mô hình cho biến động ngoại sinh lan truyền theo chế số nhân kết hợp với gia tốc đầu tư tạo dao động có tính chu kỳ GDP • Lý thuyết trị: đại diện nhà kinh tế học William Nordhaus, Michał Kalecki, Lý thuyết quy cho trị gia nguyên nhân gây chu kỳ kinh tế họ hướng sách tài khóa tiền tệ để thắng cử • Lý thuyết chu kỳ kinh doanh cân bằng: với đại diện Robert Lucas, Jr., Robert Barro, Thomas Sargent phát biểu nhận thức sai lầm vận động giá cả, tiền lương khiến cho cung lao động nhiều dẫn đến chu kỳ sản lượng việc làm Một phiên lý thuyết tỷ lệ thất nghiệp cao suy thoái mức lương thực tế công nhân cao mức cân thị trường lao động • Lý thuyết chu kỳ kinh doanh thực tế: lập luận biến động tích cực hay tiêu cực suất lao động khu vực lan tỏa kinh tế gây dao động có tính chu kỳ Những người ủng hộ lý thuyết nhà kinh tế học đoạt giải Nobel năm 2004 Edward Prescott, Charles Prosser, • Tuy vậy, cho dù lý thuyết có tính thực, lý thuyết tỏ đắn lúc, nơi VAI TRÒ VÀ PHƯƠNG THỨC CỦA CHÍNH PHỦ TRONG VIỆC CAN THIỆP VÀO CHU KỲ KINH TẾ 3.1.Vai trò phủ Quan điểm Keynes Lý thuyết Tổng quát (General Theory of Employment, Interest and Money), viết năm 1936 ngày đại suy thoái cho rằng, giá linh hoạt dài hạn, làm cho kinh tế tự điều chỉnh trở lại trạng thái toàn dụng lao động Nhu cầu tiêu dùng hay tiết kiệm không phụ thuộc vào lãi suất mà kỳ vọng tương lai Lãi suất thể mức độ sẵn sàng giữ tiền người dân, Keynes gọi nhu cầu giữ tiền tính “ưa khoản” (liquidity preference).Theo Keynes, với câu hỏi kinh tế có giai đoạn tăng trưởng nhanh suy thoái, xuất phát từ tồn bất trắc suy giảm (irreducible uncertainties) kinh tế sử dụng tiền tệ Các doanh nghiệp biết điều xảy tương lai Họ dự đoán khả lợi nhuận dự án đầu tư, đầu tư lời hay lỗ Họ chấp nhận rủi ro Tuy nhiên, sẵn lòng chấp nhận rủi ro họ, mà Keynes gọi “tinh thần bầy đàn”, không cố định theo thời gian Trong giai đoạn tăng trưởng chậm, họ thường tỏ bi quan, thời kỳ bùng nổ, họ lại lạc quan Khi họ không tin hoạt động đầu tư có lợi họ giữ tiền mặt trả bớt nợ (chứ không tăng đầu tư dài hạn giúp kinh tế tự điều chỉnh quan điểm cổ điển) Do tổng cầu đánh đu đỉnh đáy chủ yếu tùy vào tính bầy đàn nhà đầu tư Một cầu bắt đầu xa khỏi quỹ đạo toàn dụng kinh tế thể lao xuống dốc theo hình trôn ốc, khó để đưa kinh tế trở hướng toàn dụng hỗ trợ nhà nước Một hàm ý quan điểm kinh tế không tự điều tiết, phủ phải hành động để kích cầu kinh tế suy yếu, làm nguội kinh tế nóng Hơn nữa, theo quan điểm Keynes mối liên kết định lý cá nhân cân kinh tế vĩ mô Các định lý cá nhân, ví dụ tiết kiệm tiền giai đoạn suy thoái, đẩy kinh tế xa mục tiêu toàn dụng (theo hướng thuận chu kỳ) Điều “hợp lý” theo suy nghĩ thông thường chúng ta, lại chấp nhận nhà kinh tế cho kinh tế cần phải tự điều tiết, hay có khuynh hướng tới cân toàn dụng 3.2 Phương thức can thiệp phủ Theo học thuyết Keynes nêu trên, phủ can thiệp vào chu kỳ kinh tế cách sử dụng sách quản lý tổng cầu Khi thị trường thi hẹp, phủ sử dụng sách tiền tệ nới lỏng để khuyển khích sản xuất ngược lại Ngày nay, quan sát chu kỳ kinh tế kinh tế công nghiệp phát triển, người ta phát tượng pha suy thoái ngày ngắn thời gian nhẹ mức độ thu hẹp GDP thực tế Một nguyên nhân quan trọng phủ nước hiểu biết vận dụng tốt hiểu biết kinh tế vĩ mô Bằng cách kết hợp sách tài khóa sách tiền tệ, nhà nước ngăn chặn suy thoái biến thành khủng hoảng Chu kỳ kinh doanh khốc liệt tàn phá chủ nghĩa tư thời kỳ đầu chủ nghĩa tư chế ngự Trong giai đoạn khủng hoảng tài - kinh tế, hầu thực đồng công cụ sách tài khoá tiền tệ Một mặt, kích thích tiêu dùng phủ kích thích tiêu dùng dân cư; mặt khác, giảm bớt khó khăn, giảm chi phí giá thành cho doanh nghiệp để có sản phẩm cạnh tranh hơn, giá rẻ theo hướng tăng tổng cầu có khả toán đơn vị hàng hoá Đồng thời, thị trường tài chính, tập trung vào hỗ trợ củng cố lại định chế tài bị tổn thất khủng hoảng tài gây phối hợp giảm lãi suất, bơm mạnh cung tiền, cứu trợ trực tiếp ngân hàng tổ chức tài chính… Cho đến nay, hàng loạt gói kích cầu khẩn cấp có giá trị lớn phủ nước thông qua nhằm đối phó với khủng hoảng kinh tế Ngày 17-2-2009, Tổng thống Mỹ ký Luật tái đầu tư phục hồi Mỹ (ARRA) với tổng trị giá 787 tỷ USD, 6% GDP nước Mỹ Mục tiêu gói kích thích kinh tế thứ nhằm tạo 3,5 triệu việc làm, giảm nhẹ tác động bất lợi khủng hoảng người thu nhập thấp; kích thích đầu tư tiêu dùng để phục hồi tăng trưởng kinh tế năm tới 65% giá trị gói kích thích đầu tư phát triển sở hạ tầng 35% giảm thuế Như vậy, nay, tổng trị giá gói kích thích kinh tế Mỹ qua đợt lên đến 2.250 tỷ USD Các nước EU triển khai gói kích thích kinh tế lớn để đối phó với khủng hoảng EU khuyến nghị nước thành viên cam kết không giảm ngân sách, thực sớm kích cầu thông qua giảm thuế, tăng cho vay ngắn hạn, cải thiện môi trường đầu tư, giảm chi phí hành tăng cường đổi công nghệ Là kinh tế đầu tàu EU, tháng 12-2008, Đức chi gói cứu trợ kinh tế với 31 tỷ USD, gói thứ hai 50 tỷ USD Hạ viện thông qua ngày 13-22009, tập trung vào xây dựng trường học, đầu tư đường bộ, đường sắt, internet băng thông rộng, xây dựng, khai thác nguồn lượng Ngay từ đầu khủng hoảng, Chính phủ Pháp liên tiếp đưa biện pháp đối nội đối ngoại để để đối phó với khủng hoảng Dành 26 tỷ ơ-rô để đầu tư vào 1.000 dự án ưu tiên lĩnh vực: kết cấu hạ tầng đường đường sắt; xây dựng nhà xã hội; quốc phòng an sinh; giáo dục bậc cao nghiên cứu; bảo tồn bảo tàng Ngoài biện pháp hỗ trợ bán ô tô thông qua việc thưởng 1.000 euro cho người mua ô tô sạch, phủ dành 7,8 tỷ ơ-rô để hỗ trợ hai doanh nghiệp sản xuất ô tô PSA (Peugeot) Renault Tây Ban Nha nhanh chóng thành lập Quỹ đặc biệt kích thích kinh tế tạo công ăn việc làm nhà nước với nguồn vốn 11 tỷ ơ-rô nhằm mục tiêu tạo 300.000 việc làm năm 2009 Trong kinh tế châu Âu, Anh kinh tế không sử dụng đồng ơ-rô (eurozone), có cấu trúc, cách thức phát triển tương đối giống Mỹ, nên chịu tác động khủng hoảng mạnh nhóm nước G20 Ngay từ tháng 9-2008, nước đưa kế hoạch giải cứu tổng thể với 400 tỷ bảng nhằm cung cấp tín dụng, tiếp quản số ngân hàng lớn có nguy đổ vỡ… Tiếp đến, tháng 11-2008, đưa gói giải pháp kích cầu trị giá 20 tỷ bảng nhằm giảm thuế VAT; tăng chi phủ, điều chỉnh số sách thuế với doanh nghiệp; an sinh xã hội Mặc dù hệ thống ngân hàng Nhật Bản không bị nguy đổ vỡ Mỹ EU, ngành kinh tế chủ lực kinh tế bị đình trệ xuất sụt giảm mạnh Đến nay, Nhật Bản công bố gói kích thích kinh tế 117 tỷ USD quý 4/2008 với mục tiêu tạo 1,5 triệu việc làm năm, hỗ trợ tiêu dùng doanh nghiệp vừa nhỏ; giảm thuế, đầu tư phát triển giao thông, trợ giá nhiên liệu, lương thực… Để đối phó với khủng hoảng, phủ Hàn Quốc nhanh chóng thực “chính sách kinh tế - xã hội mới” với chi phí 38 tỷ USD, nhằm phát triển sở hạ tầng để tăng việc làm, tạo điều kiện cho ngành xây dựng kinh tế địa phương phát triển Ngoài phủ nước tuyên bố kế hoạch phát triển kinh tế xã hội xanh để tạo 96 ngàn việc làm năm 2012 Hàn Quốc muốn thông qua kế hoạch trước mắt tạo việc làm, song lâu dài để nhằm củng cổ tảng cho phát triển sau khủng hoảng Trung Quốc gây ngạc nhiên cho toàn giới công bố gói kích thích tài trị giá 4000 tỷ NDT (tương đương 586 tỷ USD) đến năm 2010 với 10 giải pháp hạng mục đầu tư rạch ròi, bao gồm: xây dựng công trình đảm bảo đảm đời sống, xây dựng kết cấu hạ tầng nông thôn, đường sắt, đường bộ, sân bay; tăng chi cho phát triển y tế, giáo dục, môi trường sinh thái; phục hồi khu vực động đất; điều chỉnh cấu; cải cách sách thuế giá trị gia tăng; cải tạo kỹ thuật, giảm thuế cho doanh nghiệp, tăng mức hỗ trợ tài - tiền tệ Chính sách kích cầu Trung Quốc nhìn chung linh hoạt tỏ có hiệu bước đầu Có phân biệt đối tượng hưởng thụ sách, không tràn lan, hướng nhiều đến cải cách hành chính, điều chỉnh cấu kinh tế, khu vực nông thôn, lao động, việc làm y tế, giáo dục Các nước ASEAN chưa chịu tác động trực tiếp, khủng hoảng tài làm bộc lộ điểm yếu nước lệ thuộc nhiều vào thị trường xuất (Mỹ, châu Âu) chưa thực trọng thị trường nước Vì vậy, biện pháp kích thích nước hướng vào kích thích nhu cầu nước; giải việc làm, tăng cường đổi nâng cao lực cạnh tranh.Cụ thể là: Xinga-po đưa kế hoạch phục hồi kinh tế trị giá 13,7 tỷ USD chủ yếu hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao lực cạnh tranh; Thái Lan thực gói kích thích kinh tế 8,7 tỷ USD với trọng tâm nhằm tăng sức tiêu thụ nước, hỗ trợ nông dân, xuất khẩu, du lịch, giảm chi phí dịch vụ công, tạo công ăn việc làm; In-đô-nêxi-a triển khai chương trình kích thích kinh tế 6,3 tỷ USD nhằm miễn thuế VAT cho 17 lĩnh vực ưu tiên, tạo việc làm hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân Phi-li-pin kích thích kinh tế với 6,3 tỷ USD, tập trung đầu tư công cho phát triển hạ tầng nông nghiệp, tăng cường an sinh xã hội, y tế, giáo dục… Là thành viên WTO, lần Việt Nam chịu tác động cách rõ nét trực tiếp tác động khủng hoảng tài - kinh tế giới Xuất nhập khẩu, đầu tư nước giảm mạnh kéo tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống gây nhiều hệ lụy sản xuất, tiêu dùng, cải thiện điều kiện sống người dân chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn số 20%, dư nợ tín dụng cho vay lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn mức 16% làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi nhà đầu tư bất động sản Năm 2012, Thị trường đóng băng khiến nhiều doanh nghiệp rút lui, kéo theo đợt giảm giá mạnh để thu hồi vốn Khó khăn thổi bùng tranh chấp, khiếu kiện dự án chậm tiến độ hoãn vô thời hạn Năm 2012 năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản vòng 10 năm qua Theo thống kê VCCI ( Phòng thương mại công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình năm qua, năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp năm 2011 khoảng lần 2012 năm cạnh tranh khốc liệt, chí chiến sống doanh nghiệp BẤT ĐỘNG SẢN Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới cho thuê BẤT ĐỘNG SẢN đóng cửa Các Chủ Đầu Tư thiếu lực tài gần tuyên bố phá sản phải rao bán Ngày 15/5, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kí ban hành Thông tư số 11/2013/TTNHNN quy định việc cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02 Chính phủ Gói vay 30.000 tỷ đồng cho bất động sản giải ngân bắt đầu tư 1/6/2013 Tuy nhiên sau gần tháng triển khai, gói vay chưa phát huy nhiều tác dụng, thị trường bất động sản theo chiều hướng xuống Giá bất động sản tính đến tháng năm 2013 gần mức đáy, tiếp tục giảm giá có nhà đầu tư giảm giá, đẩy hàng để cắt lỗ THỰC TRẠNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI HIỆN NAY 2.1 Khu vực đại lộ Thăng Long Đại lộ Thăng Long thức thông xe từ 16/11/2010 Từ ngày 20/12, Sở Giao thông vận tải Hà Nội cho phép phương tiện lưu thông đại lộ chạy với tốc độ 100km/h Những thông tin làm nhà đầu tư có đất thuộc dự án dọc trục đại lộ xốn xang vui mừng Đường lớn, chạy xe thoải mái, thu ngắn quãng đường từ nhà vào trung tâm thành phố Tuy nhiên, có tìm hiểu thực tế thấy, đại lộ Thăng Long thênh thang đẹp thật, phần lớn dự án bên đường ngổn ngang, nhiều dự án trình san lấp, chí chưa giải phóng mặt Theo thống kê Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, tính riêng khu vực từ đường vành đai đến vành đai xanh sông Nhuệ có tổng cộng 744 dự án, đồ án nằm diện phải rà soát quy hoạch Trong đó, Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho phép thực 244 dự án, đồ án, với diện tích chiếm đất khoảng 10.000 Tuy nhiên, theo quan chức Bộ Xây dựng, việc xử lý dự án khu vực từ đường vành đai đến vành đai xanh sông Nhuệ khó khăn đa phần dự án lộn xộn, chí có dự án chưa có đường vào Năm 2009, với kỳ vọng lớn vào thị trường, nhiều người phải bỏ số tiền chênh lệch tới vài tỉ, chí ngót chục tỉ đồng để sở hữu đất liền kề biệt thự dự án khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh, Vườn cam Vinapol Càng gần đến ngày thông xe đại lộ Thăng Long, giá đất lại bị “thổi” vô tội vạ Nếu cuối năm 2009, giá đất liền kề, biệt thự Bắc An Khánh đạt kỷ lục với mức chênh lệch lên đến 7-8 tỉ đồng/căn, Nam An Khánh tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên mức 22 – 24 triệu đồng/m2 mức giá đất Nam An Khánh bị đẩy lên từ 30-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí; khu Vườn cam Vinapol từ 32-45 triệu đồng; “sốt” khu dô thị Lê Trọng kéo dài (Gleximco) khu A, B giá từ 48-60 triệu đồng/m2; mặt đường lớn giá từ 81-85 triệu đồng/m2; khu C giá từ 33-38 triệu đồng/m2; biệt thự Bắc An Khánh gần người gửi bán, mà có mức chênh lệch lên tới chục tỉ đồng/căn Đến cuối 2010, đầu 2011, bất chấp thông tin bất lợi Hà Nội rà soát dự án, có dự án phía Tây tăng giá cách bất thường, giá tăng tới 30% vài tuần Tuy nhiên, đến thông tuyế Đại lộ Thăng Long không làm cho dự án bất động sản đắt hàng kỳ vọng Giá bất động sản không khí ảm đạm, dậm chân chỗ giao dịch Dọc hai bên đại lộ Thăng Long, cách trung tâm Hà Nội khoảng km phía Tây, hàng loạt dự án bất động sản triển khai tình trạng hoang vu, dang dở rào lại, bên cỏ mọc um tùm Giá đất Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Geleximco… án binh bất động, rớt giá thảm hại khoản thấp Trong khi, năm trước giá lô đất liền kề biệt thự dự án tăng mạnh nhiều nhà đầu tư bất động sản đặt kỳ vọng lớn tuyến đường cao tốc thông xe Đáng ý, dự án mà trước mức giá chênh lệch đến hàng chục tỉ Splendora… nay, với sụt giảm thị trường, mức chênh ngày giảm dần không vài tỷ Tương tự, dự án Nam An Khánh, chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá từ 17,8 – 21,5 triệu đồng/m2, đồng thời áp dụng sách chiết khấu cho khách hàng toán trước hạn đến 8,4 %; chiết khấu cho khách hàng mua với số lượng lớn đến 3% Đại dự án Geleximco – Lê Trọng Tấn Tập đoàn Geleximco làm chủ đầu tư triển khai xây dựng từ năm 2007 Với diện tích rộng 135ha, dự án lớn nhì dự án địa bàn Hà Đông, với số vốn 3.000 tỷ đồng, theo quy hoạch bao gồm: nhà đa chức năng, siêu thị, sân golf, trường học, phòng khám đa khoa, khu tổ hợp thể dục, thể thao, nhà ở, biệt thự, chung cư Tuy nhiên, triển khai xây dựng từ năm 2007 đến năm, dự án mọc lên vài dãy nhà xây thô bỏ hoang, với hàng trăm đất dự án chưa xây dựng Hiện khu A B dự án xây thô hàng loạt dãy biệt thự, liền kề song tất bỏ hoang, chưa có trường học, xanh, công viên chủ đầu tư vẽ trước Hiện giá nhà liền kề nằm trục đường rộng 40 m dao động từ 50 55 triệu đồng/m2 (đã giảm 50% so với thời điểm đỉnh cao thị trường) Với lô nằm dọc theo mặt đường nội bộ, mức giảm đến 50%, xuống 22 - 25 triệu đồng/m2 Tại khu C, D Dự án Geleximco, mức giá dao động 20 triệu đồng/m2, giao dịch, dự án hoàn thiện hệ thống đường nội Dự án Gleximco khu B huy động tiền khách hàng từ lâu, dự án giấy Thị trường chung giá giảm mạnh, năm 2010 giá lên cao 50-65 triệu đồng/m2, giá giảm 30% - 40%, không bán chuyển nhượng chưa có hạ tầng tình trạng dân kiện cáo Thời kỳ "hoàng kim" giá đất nền, nhà xây thô chuyển nhượng thị trường lên đến 80 triệu đồng/m2 Không hình dung dự án làm mưa làm gió thời rơi vào cảnh hoang vắng điêu tàn, khu vực chưa xây dựng để cỏ mọc hoang vu Cũng trục đường này, nằm sát cạnh đối nghịch với hào nhoáng sôi động công viên Thiên đường Bảo Sơn khu đô thị bỏ hoang, với biệt thự nhà liền kề dang dở, im lìm Cả khu đô thị xây dựng dở dang đô thị hoang, không bóng người Đi sâu vào bên dãy xây xong phần thô để hoang, cỏ dại mọc đầy Trên tuyến phố khu đô vũng nước lầy lội, nắp hố ga mở miệng rộng ngoác nằm chình ình đường Giá BẤT ĐỘNG SẢN tụt dốc thê thảm, biệt thự 200 m2 xây thô giá 15 tỷ đồng, chào bán với giá 9,5 tỷ đồng Cách không xa, ParkCity biết đến dự án đình đám đường Lê Trọng Tấn, Hà Đông Dự án có quy mô 77,45 ha, gây "sóng gió" thị trường bất động sản thời Ngay buổi mở bán đợt đầu, hàng nghìn người mua có mặt dù có 50 suất, đồng thời phải chấp nhận mua lại với giá chênh 1,21,5 tỷđồng/căn liền kề, biệt thự lên đến tỷ đồng Sau đó, mức chênh lệch đẩy lên đến - tỷ đồng/lô, tùy vào diện tích nhà Giá bán theo kiểu chìa khóa trao tay chủ đầu tư xác lập cao, đơn cử liền kề diện tích 120 m2 có giá 400 nghìn USD, biệt thự có giá 800 nghìn USD, mức giá chưa có thuế VAT Nếu cộng tiền thuế chênh lệch giá m2 đất lên tới 3.000 USD, tương đương 85 triệu đồng/m2 Chủ đầu tư CTCP Phát triển đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) - công ty liên doanh Perdana ParkCity (Singapore) CTCP Đầu tư phát triển đô thị Vinaconex - Hoàng Thành Sau khởi công rầm rộ, xây hệ thống cọc móng bỏ hoang Đến cuối năm 2012, chủ đầu tư chuyển toàn dự án cho "ông" Công ty Perdana ParkCity (Malaysia) Với tình cảnh nay, nhà đầu tư tìm cách tháo chạy khỏi dự án Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ hàng tỷ đồng để rút vốn khỏi dự án Khác với năm trước đất phía Tây Hà Nội “chỉ có lên mà không xuống”, mua đất cầm có lãi, rớt giá thảm hại Nhiều nhà đầu tư bỏ vốn vào BẤT ĐỘNG SẢN phía Tây kiếm bộn tiền qua thương vụ mua bán lại BẤT ĐỘNG SẢN đóng băng, hàng loạt dự án bỏ hoang dọc trục đường Đại lộ Thăng Long án binh bất động, biển báo tên dự án chí biến mất, số lượng nhà đầu tư phải “chôn” vốn chắn Nhà đầu tư không kỳ vọng tuyến đại lộ đẹp Thủ đô giúp giá đất dự án hai bên đại lộ tăng giá mạnh trở lại Nhiều người dân sau thời gian ôm đất để đầu phải chịu thiệt hại không chuyển nhượng kịp Tại dự án Spendora, thay lãi hàng chục tỷ đồng tiền chênh, hàng loạt nhà đầu tư trót ôm biệt thự dự án khóc dở mếu dở không đẩy hàng, chủ đầu tư lại tăng giá bán Họ sốc giá đất tuột dốc, bằng, chí thấp mức giá số dự án lân cận Theo chuyên gia, giảm giá đất dự án phía Tây bất ngờ Khu vực phía Tây có giá nhà đất giảm mạnh thị trường Trước đây, địa ốc khu vực phía Tây tăng trưởng nóng nhiều nhà đầu tư đón đầu quy hoạch, nhờ giá đất liên tục bị đẩy cao Hiện giá giảm mạnh giới đầu tư lướt sóng rời bỏ thị trường 2.2 Các Khu vực khác Phía Hà Đông, khu đô thị Dương Nội A nằm đường Lê Văn Lương kéo dài, giá 35-37 triệu đồng/m2, giảm nửa so với mức giá 70-80 triệu đồng/m2 trước Khu đô thị An Hưng có vị trí tương tự Dương Nội, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng giá biệt thự hướng đẹp giảm 45-47 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề mức 50-51 triệu đồng/m2 Trong đó, khoảng 60% số biệt thự Hà Nội để hoang, giá trị biệt thự lên triệu đô la Thiếu sở hạ tầng vấn đề chung dự án hoàn thiện Nhiều khu đô thị nằm vùng ven phía Tây bắt đầu vào bàn giao nhà cho người mua sau khoảng năm triển khai xây dựng Tuy nhiên, người đến nhận nhà ít, công trình xây dựng dở dang nhiều, chí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đáp ứng đa phần chủ đầu tư thiếu hụt nguồn vốn gặp khủng hoảng kinh tế Trong đó, giá trị biệt thự có giá hàng triệu đô la tiếp giảm, tiện ích không cung cấp đầy đủ Bên cạnh đó, yếu tố đầu thời buổi thị trường “nóng” trước khiến nhu cầu gần Điều dẫn đến biệt thự đa phần bị bỏ hoang, chủ đầu tư hoàn thiện mặt xong theo hợp đồng bỏ Theo báo cáo nghiên cứu CBRE Việt Nam, quý 2/2013 giá biệt thự, liền kề tiếp xu hướng giảm, Mê Linh giảm khoảng 30%, Từ Liêm khoảng 20%, Long Biên Hoài Đức giảm khoảng 7% Cũng theo nghiên cứu công ty địa bàn HN có khoảng 9000 biệt thự hoàn thiện, có tới 60% người Qua khảo sát thực tế cho thấy, số khu đô thị hoàn thiện gần nhiều biệt thự để hoang, giá trị biệt thự lên đến triệu đô la Biệt thự Lideco Vào thăm dự án Lideco CTCP Phát triển Nhà Từ Liêm (NTL) thấy biệt thự hoàn thiện mặt đẹp mê hồn, trái ngược với cảnh sống nhộn nhịp đô thị thường có khu đô thị lại tràn ngập cỏ mọc bên cạnh biệt thự, vắng “chùa bà đanh” chủ nhân không chịu đến nhận nhà Dự án khởi công xây dựng từ cuối năm 2007, cuối 2012 600 biệt thự, nhà liền kề chủ đầu tư bắt đầu bàn giao Khu đô thị Lideco nằm khu phía Tây Hà Nội thuộc thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức Vào cuối 2011, chủ đầu tư dự án có thông báo bán 50 biệt thự với giá 33 triệu đồng/m2, mức giá so với hồi “sốt nóng” giảm khoảng 35% Đến nay, sau năm suy giảm, giá biệt thự chào bán khoảng 18-25 triệu đồng/m2 tùy vào căn, diện tích Mặc dù bàn giao nhà từ lâu đến theo chủ đầu tư tới 400 khách hàng không chịu nhận nhà khó khăn tài Tính đến nay, số tiền khách hàng chưa nộp để xây thô hoàn thiện bề Dự án 200 tỷ đồng Vì thế, khu đô thị vắng bóng người Biệt thự An Hưng Cũng Khu đô thị Lideco, Dự án An Hưng đến hoàn thiện hạ tầng, hoàn thiện mặt biệt thự, quang cảnh dự án đẹp số người cực hoi Dự án nằm mặt đường Lê Văn Lương kéo dài, chuỗi đô thị phía Bắc quận Hà Đông (sát khu đô thị Dương Nội) Khu đô thị có diện tích đất 29,45 ha, thiết kế đồng với kiến trúc đại bao gồm 600 biệt thự, nhà liền kề Các biệt thự có diện tích từ 240m2 đến 360m2 Năm 2008, thủ đô Hà Nội tiến hành mở rộng địa giới hành chính, đợt sốt đất chưa thấy nổ khu vực thuộc vùng ven đô huyện thuộc tỉnh Hà Tây cũ Giá đất có khu vực tăng lên nhiều lần thời gian ngắn, thông tin dự án làm đường, khu đô thị… đến tai người dân giới đầu Đến năm 2010, thông tin quy hoạch chung thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 dư luận quan tâm ý Thông tin trung tâm hành quốc gia nằm chân núi Ba Vì, đặt khu vực thuộc xã Yên Bài, khiến giá đất Yên Bài số xã lân cận thuộc thị xã Sơn Tây tăng cách khủng khiếp, mức tăng 100%-200% so với kỳ Khu vực Gia Lâm phía Đông tăng giá vù vù, tiêu biểu khu Đặng Xá tăng từ 18 triệu đồng lên tới 25-30 triệu đồng/m2 Quốc Oai coi tâm điểm tăng giá với hàng loạt vụ chuyển nhượng "bom tấn" đất dịch vụ Tại xã Đồng Quang, nơi coi "ốc đảo", nằm biệt lập cánh đồng, cách trung tâm huyện tương đối xa, giá đất tháng qua vọt qua mức không tưởng Ngoài Tết Nguyên đán, giá đất dịch vụ giao dịch mức 1,8-2,2 triệu đồng/m2 nhảy lên 7-7,5 triệu đồng/m2 - tăng đến 300% Sức nóng từ "tâm chấn" lan tỏa sang nhiều khu vực khác thành phố Nhà đầu tư cuống cuồng "ma trận" Nhiều người tham gia vào thị trường BẤT ĐỘNG SẢN Hà Nội có thâm niên thừa nhận, họ chứng kiến biểu đồ hình sin BẤT ĐỘNG SẢN với nhiều sốt nóng có lẽ sốt có "bán kính" rộng từ trước tới Tâm lý "lướt nhanh thắng" bao trùm thị trường Giá đất đẩy lên với mức tăng 200%-300% vòng chưa đầy tháng điều phi lý, lại "nhà đầu tư" thừa nhận Đến đầu năm 2011, đến lượt đất Sóc Sơn trải qua đợt tăng giá chóng vánh, kéo dài khoảng tháng, thông tin trường đại học, cao đẳng di dời đến lan truyền Thông tin dự án sân golf quốc tế triển khai tuyến đường 35 mở rộng… tạo thêm sức nóng cho vùng đất nông nghiệp Bộ Giáo dục Đào tạo chưa đưa định cuối cùng, người dân môi giới nhà đất theo thổi giá Trong thời gian ngắn, đất số xã đắt gấp 2-3 lần so với cuối 2010, kể loại chưa có sổ đỏ Sốt lúc phải kể tới xã Minh Phú, Minh Trí, Nam Cương, Phù Linh, Thanh Xuân Thời điểm cuối 2010, giá đất khu vực dao động từ 2-3 triệu đồng m2, sau hai, ba tháng lên tới 8-10 triệu Nhiều nơi gần đường lớn lên tới 18-32 triệu đồng, ngang ngửa đất ven nội thành Hà Nội Người người, nhà nhà chuyển nghề làm môi giới đất Bên cạnh đất thổ cư, không diện tích đất nông nghiệp, đất vườn bị xẻ để bán giá trời Nhiều nhà đầu tư từ nội thành Hà Nội theo tới Sóc Sơn mua gom đón đầu quy hoạch, với kỳ vọng sau thời gian giá tăng Không đại gia bỏ hàng tỷ đồng mua nghìn m2 xây biệt thự, khu nghỉ dưỡng Rất nhiều giao dịch thực qua hình thức giấy viết tay CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỚNG ĐẾN CƠN SỐT GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI Có nhiều nguyên nhân giải thích cho tình trạng tăng giá bất động sản kinh tế phát triển, gia tăng dân số, đô thị hóa nhanh… Tuy nhiên sốt đất thời gian qua Hà Nội nhiều địa phương khác nước lại không đến từ lượng cầu lớn Thực tế, Theo thống kê Bộ Xây dựng, tính đến quí II năm 2013 tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 108.773 tỷ đồng Trong đó, tồn kho hộ chung cư gần 28 nghìn căn, tương đương 41 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% Tồn kho nhà thấp tầng: 15 nghìn căn, tương đương 27 nghìn tỷ đồng, chiếm 25,23%; tồn kho đất nhà gần 10 triệu m2, tương đương gần 34 nghìn tỷ đồng; đất thương mại khác hai triệu m2, tương đương 5.835 tỷ đồng Mặt khác, giá nhà đất Hà Nội, nơi tập trung lượng lớn cải nước, mức cao so với thu nhập người dân Giá nhà đất cao phản ánh bất bình đẳng thu nhập có chiều hướng gia tăng xã hội.Có thể thấy, nguyên nhân sốt tượng bong bóng bất động sản mà nguyên nhân đến từ điểm sau 3.1 Nạn đầu bất động sản Nguyên nhân gây nên tượng bong bóng bất động sản tạo nên sốt giá nhà đất thị trường bất động sản Việt Nam thời gian nạn đầu bất động sản Trong kinh tế thị trường nạn đầu không bị ngăn cấm, phần yêu cầu thực tế sống, hành vi mua bán tài sản hàng hoá( không thuộc loại bị pháp luật cấm) tất nhiên hành vi phạm pháp Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, đầu quan niệm đầu tư Nguời đầu mua hàng hoá tin tưởng với thông tin mà họ có hàng hoá tăng giá tương lai bán để lợi cách nhanh chóng, dễ dàng Điều phổ biến đất đai, đất đai tài nguyên có hạn, nhu cầu tăng làm vượt xa cung, tượng đầu bất động sản có tác hại không nhỏ tới ổn định kinh tê- xã hội Kết điều tra Vietnam Report cho thấy, đa số người mua nhà đất (tới 61,9%) Hà Nội nhằm mục đích đầu tư (chiếm tỷ lệ 61,9%), không phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình Trong đó, tỷ lệ dành cho đầu ngắn hạn xấp xỉ với mục đích đầu tư dài hạn Như vậy, so với điều tra kỳ năm 2008 Vietnam Report (diễn đàn bất động sản báo điện tử Vietnamnet), xu hướng đầu gia tăng gấp đôi thị trường bất động sản Hà Nội Với việc giá nhà đất lên sốt đột biến, tỷ lệ giá nhà/thu nhập tỷ lệ giá nhà/tiền thuê ở Hà Nội mức cao Tại nước có thị trường bất động sản minh bạch phát triển, giá hộ trung cư thường gấp từ 4-8 lần mức thu nhập năm người dân có thu nhập trung bình Tại thị trường bất động sản Hà Nội, qua khảo sát Vietnam Report, số 25 lần Đồng thời, tính đầu cao thị trường bất động sản Hà Nội tháng đầu năm thể việc sốt đất tập trung phân mảnh thị trường mang tính khan đầu đất xen kẹt đất vùng ngoại thành có tin đồn quy hoạch Đây phân mảng thị trường mang tính đầu Trong đó, thị trường dành cho nhu cầu thực, đặc biệt thị trường chung cư, nhiều biến động giá khối lượng giao dịch 3.2 Khả quản lý Nhà nước Có nhiều thể chế, tổ chức, cá nhân có tiếng nói lực không muốn giá nhà đất giảm sút Nếu giá nhà đất mức cao, quyền địa phương thu nhiều thuế hơn, việc cấp phép dự án bất động sản chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng thuận lợi hơn, chủ đầu tư dự án (tỷ lệ cao DNNN) thu lợi nhuận lớn hơn, ngân hàng cho vay nhiều hơn, nhà đầu tư bất động sản cá nhân (trong có nhiều đại gia lực) dễ thu lợi nhuận Tầm ảnh hưởng nhóm lợi ích muốn giá nhà đất giữ mức cao mạnh mẽ Trong đó, người dân có thu nhập thấp trung bình, người muốn giá nhà đất giảm nhiệt, đông số lượng yếu tầm ảnh hưởng Chính vậy, giá nhà đất giảm nhiệt, nghe thấy nhiều cảnh báo "thị trường nhà đất đóng băng", "công ty bất động sản phá sản", quy định việc đánh thuế lũy tiến sở hữu bất động sản khó ban hành Tính minh bạch thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng, nước nói chung, thấp Hiện chưa có quan nhà nước cung cấp thông kê đáng tin cậy giá khối lượng giao dịch bất động sản, hai thông tin tối thiểu để theo dõi, đánh giá quản lý thị trường Hà Nội có hàng trăm dự án bất động sản cấp phép quy mô dự án, chủ đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, lượng vốn đầu tư, tiến độ triển khai dự án, tiến độ đầu tư, tiến độ làm thủ tục thông tin khó tiếp cận Các số liệu tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng số liệu không tiếp cận người hệ thống ngân hàng Một nguyên nhân khác nhắc đến nhiều số tiền không nhỏ thất thoát đầu tư, tham nhũng chảy vào thị trường nhà đất Điều tạo cung ảo thị trường Nhiều người sở hữu nhiều bất động sản họ có nhu cầu đầu mạnh mua bán lại nhằm đẩy giá lên Trong đó, nhiều người lao động, công chức mua nhà Sự thiếu cương việc xử lí hành vi vi phạm luật đất đai, việc xử lí thường làm qua loa, chiếu lề hình thức, chủyếu dừng mức phạt hành sau hợp thức hoá quyền sử dụng đất, kiêm điểm phê bình cán vi phạm, điều làm cho cá nhà đầu đất đai thủ đoạn, bao gồm hành vi vi phạm pháp luật, kể cán bộ, công chức nhà nước, tổ chức cá nhân sử dụng đất 3.2.1 Lỗ hổng luật đất đai Luật Đất đai phân biệt định chế tiếp cận đất nhóm đối tượng khác nhau, dẫn tới việc quyền tự kinh doanh doanh nghiệp không bảo đảm đầy đủ có đối xử không bình đẳng Thực tiễn ghi nhận tượng nhà đầu tư phép tiếp cận vốn vay tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam chưa phép vay tiền tổ chức tín dụng nước Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt để bàn giao đất cho nhà đầu tư khó khăn lớn Cho đến trước Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có quy định buộc phải công khai cách thoả đáng, hội đển hững người có khả tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu vào điểm nóng để trục lợi Ngoài thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà thông tin khác tình trạng đất đai nói chung khó để biết được, thủ tục để tiếp cận nguồn thông tin chưa có quy định rõ ràng, tạo môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lí e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư lớn, đặc biệt nhà đầu tư nước 3.2.2 Chính sách tiền tệ phủ Sự hẫng hụt sách kéo dài từ năm qua năm khác khiến cho việc quản lý đất đai kinh doanh bất động sản thêm lỏng lẻo… khiến 80% giao dịch thị trường phi thức sốt đất liên tục tái diễn Thực tế cho thấy, quan quản lý chưa có chế để ngăn cấm đầu tư đất đai theo kiểu đầu Do vậy, không riêng Hà Nội, nhiều địa phương khác, giá nhà đất cao liên tục tăng Hơn nữa, pháp luật dừng mức độ hạn chế đầu nên diễn biến ngày phức tạp, khó kiểm soát Bên cạnh đó, hàng loạt dự án khu đô thị phê duyệt triển khai tùy tiện bất chấp quy hoạch quan hệ cung-cầu, thu hồi đất, đất nông nghiệp giá rẻ bèo, sau san phân lô, chủ đầu tư thổi giá lên gấp hàng trăm lần Cơ chế quy định “giá đất đền bù phải sát giá thị trường”, thị trường bị giới đầu lũng đoạn, ảo thật lẫn lộn biến động khôn lường dựa vào đâu để làm “căn cứ” Điều dẫn đến tác hại lớn chưa nói đến sốt đầu nhà đất gây nhiễu loạn công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình giao thông Một thời gian dài, 90% dự án cầu đường trễ tiến độ từ tháng đến vài năm, nguyên nhân giải phóng mặt chậm cản trở lớn Có thời điểm thời gian ngắn, chí sau đêm giá đất tăng 50, 100% (như trường hợp giá đất Ba Vì, Hà Nội có tin, theo quy hoạch trục Thăng LongHoàng Đạo qua đây), chế bó tay Mặt khác, “sốt” đất làm giá liên tục tăng nhanh, hộ chây ỳ lấy cớ di chuyển chậm lại nhận mức đền bù cao hộ chấp hành nghiêm chỉnh giao mặt thời gian quy định Cả trường hợp nêu thường gây khiếu kiện, thắc mắc kéo dài, có vài năm chưa giải xong Nói cách khác, thu hòi đất vốn vấn đề phức tạp, lại bị “nhóm lợi ích” giới đầu tiếp tay “làm giá” gây thêm nhiễu loạn cho công tác GPMB, làm chi phí đội lên công trình phải kéo dài tiến độ, lãng phí nhiều ngàn tỷ đồng Ví dụ điển hình cho tình trạng công tác giải phóng mặt khu vực thi công cầu Nhật Tân Việc giải đền bù cho hàng trăm hộ dân khiến công trình trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng bị chậm tiến độ 1,5 năm so với kế hoạch Tín dụng giai đoạn 2006-2008 (thời kỳ sốt đất lên đến đỉnh điểm) tăng mạnh đáp ứng nhu cầu đầu tư Với lượng vốn lớn nên kinh tế Việt Nam hấp thụ Quy luật tất yếu tiền đổ vào tài sản phi sản xuất bất động sản thị trường chứng khoán Đây xem lần sốt nhà đất mạnh mẽ từ trước đến Lần sốt cục gần xảy Hà Nội thành phố khác Đà Nẵng Đợt sốt có phần nguyên nhân sách kích thích kinh tế mở rộng tín dụng để cứu kinh tế năm 2009 Giá nhà đất Hà Nội lần lại tăng chóng mặt, vùng ngoại ô tăng 3-4 lần khoảng thời gian ngắn Trên sở tập hợp nguồn liệu xét mức độ gia tăng dư nợ hàng tháng, báo cáo chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright năm 2008 rằng, ngân hàng Việt Nam mạnh tay cho vay quy mô chưa thấy năm 2007 quý 1/2008, đặc biệt đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Đỉnh điểm bùng nổ tín dụng tháng 12/2007, có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) bơm vào kinh tế từ ngân hàng Tp.HCM Mặc dù phần lượng tín dụng có liên quan đến hoạt động sản xuất phục vụ Tết gia tăng nhập ôtô thép, gia tăng đột biến chưa có này, theo nhóm nghiên cứu, có trực tiếp liên quan đến đầu bất động sản, phần lớn xuất phát từ ngân hàng cổ phần Việc tham gia vào bất động sản, gồm vốn vay cho chủ dự án lẫn người mua, đạt tỷ lệ cao đáng lo ngại nhiều ngân hàng Hậu tình trạng nợ xấu gia tăng với tốc độ đáng lo ngại Tại họp Ban đạo sách thị trường bất động sản Trung ương đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến ngày 30/6/2013, dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với tháng 12/2012 (trong dư nợ toàn kinh tế tăng 4,5%) Các lĩnh vực cho vay chiếm tỷ lệ cao xây dựng, sửa chữa, mua nhà để kết hợp với cho thuê mà khách hàng trả nợ thu nhập lương (57.113 tỷ đồng), xây khu đô thị (49.258 tỷ đồng); xây văn phòng cao ốc cho thuê (35.495 tỷ đồng), mua nhà để bán, cho thuê, khu công nghiệp, chế xuất, quyền sử dụng đất… Đáng lưu ý, tỉ lệ nợ xấu lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 30/6/2013 xác định 6,4%, tương đương với 15,5 nghìn tỷ đồng Báo cáo dẫn nguồn Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2008, số 41 ngân hàng cho vay liên quan đến bất động sản chiếm 50% tổng dư nợ; ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản tổng dư nợ 30%; ngân hàng khác 20% Từ tháng 4/2008, sau mùa giải ngân với quy mô chưa có nói trên, lãi suất thị trường ngân hàng bắt đầu bước vào đợt leo thang Diễn biến lại ngược với tính khoản thị trường bất động sản Những số liệu dấu hiệu rõ ràng nguy xảy bong bóng bất động sản phạm vi nước Và thực tế rằng, năm 2011, bong bóng bất động sản vỡ khiến cho thị trường lao dốc đến tận thời điểm GÓI TÍN DỤNG 30 000 TỈ ĐỒNG THEO NGHỊ QUYẾT SỐ 02/NQ-CP NGÀY 7/01/2013 CỦA CHÍNH PHỦ 4.1 Nội dung Nghị 02/2013 Chính phủ ban hành ngày 7/1/2013 với chủ trương triển khai giải pháp giải phóng hàng tồn kho bất động sản, tập trung vào chương trình hỗ trợ phát triển nhà xã hội Cụ thể, từ chủ trương Chính phủ, đến ngày 8/3/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội công trình dịch vụ Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 24/4/2013 Từ có hiệu lực đến nay, Bộ Xây dựng tập hợp danh sách gồm 47 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 33.000 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.000 tỷ đồng; 16 dự án nhà thương mại đăng ký điều chỉnh cấu hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 4.700 hộ, xin điều chỉnh tăng lên 6.600 hộ Tuy nhiên, thời điểm này, UBND TP Hà Nội ban hành định cho phép dự án chuyển đổi có văn đồng ý chủ trương chuyển đổi dự án khác Và đến ngày 15/5/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở; Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư số 11/2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà Theo đó, 21 000 tỷ dành người dân vay để mua nhà xã hội, 8000 tỷ dành cho doanh nghiệp, dự án kinh doanh bất động sản Đối tượng vay thu nhập thấp, cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà xã hội thuê, mua nhà thương mại có diện tích nhỏ 70 m2, giá bán 15 triệu đồng/m2 với lãi suất 6%/năm với kỳ hạn 10 năm Hai thông tư có hiệu lực kể từ ngày 1/6/2013 Các ngân hàng thương mại Nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần có cổ phần Nhà nước chi phối giao thực cho vay hỗ trợ nhà ở, bao gồm: - Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Phát triển nhà Đồng sông Cửu Long Ngày 4/6/2013, Bộ Xây dựng có văn số 1042/BXD-QLN đề xuất danh mục đợt gồm 30 dự án nhà xã hội dự án chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội để NHNN ngân hàng thương mại giao triển khai thực việc cho vay xem xét, thẩm định Trong số 30 dự án này, NHNN thức xác nhận cho doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng Theo thông tin mà ĐTCK nhận được, Bộ Xây dựng vừa hoàn thành việc xét duyệt danh sách đợt 2, với 28 dự án nhà xã hội 4.2 Tính Hiệu Gói hỗ trợ 30 000 tỷ phủ thực tế phát huy tác dụng Trong báo cáo gửi Chính phủ, Xây dựng cho biết tình hình giải ngân gói 30 nghìn tỷ Cụ thể, phía doanh nghiệp, ngày 20/6/2013, NHNN xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay 02 doanh nghiệp Công ty cổ phần Vicoland chủ đầu tư dự án nhà xã hội tỉnh Thừa Thiên - Huế với số tiền 117 tỷ đồng Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân chủ đầu tư dự án chuyển đổi sang nhà xã hội TP Hồ Chí Minh với số tiền 540 tỷ đồng Ngoài ra, gói 30 nghìn tỷ giải ngân cho Công ty cổ phần Vicoland với số tiền 34 tỷ đồng Tuy nhiên, với hầu hết người thu nhập thấp, việc tiếp cận với gói hỗ trợ Theo Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tính đến tháng năm 2013, có 53 khách hàng (1 doanh nghiệp, 52 cá nhân) ký cam kết vay vốn ngân hàng thuộc gói 30 nghìn tỷ đồng để mua nhà Sau hai tháng thực hiện, tính đến ngày 6/8, địa bàn thành phố có 53 khách hàng, doanh nghiệp 52 cá nhân ký cam kết vay vốn với ngân hàng thương mại thuộc gói tín dụng Các ngân hàng giải ngân 46,6 tỷ đồng/tổng hạn mức 130 tỷ đồng, khách hàng doanh nghiệp 34 tỷ, 52 khách hàng cá nhân 12,6 tỷ đồng Để cá nhân, hộ gia đình tiếp cận với gói hỗ trợ, phải bảo đảm điều kiện có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội thuê, mua nhà thương mại có quy mô 70 m2, giá bán 15 triệu đồng/m2 ký với chủ đầu tư sau ngày 07/01/2013 (là thời điểm Nghị 02/NQCP có hiệu lực thi hành) Thêm vào đó, cá nhân hộ gia đình phải có giấy xác nhận với quyền địa phương chưa sở hữu nhà Điều gần quyền địa phương khả xác nhận điều Ngoài ra, đối tượng vay phải đối mặt với nhiều nút thắt khó khăn khác Thực tế cho thấy, thủ tục, ràng buộc khắt khe dù ngân hàng có lối mở cho người mua nhà dùng hợp đồng nhà xã hội để làm tài sản chấp Tuy nhiên, để vay 400 triệu đồng vòng 10 năm, tháng người vay phải trả cho ngân hàng 5,4 triệu đồng Nhưng để vay được, người vay tiền phải chứng minh thu nhập gia đình 18 triệu đồng tháng! Đây nút thắt không dễ gỡ người thuộc diện cán công chức có thu nhập không cao Nếu bình thường, gia đình thu nhập hai vợ chồng 10 triệu đồng/ tháng chi phí sinh hoạt phải tiết kiệm có tiền dư để mua nhà Song, với mức thu nhập phải chứng minh khoảng 18 triệu đồng/tháng đâu thuộc diện thu nhập thấp để hưởng sách mua nhà xã hội? Thêm vào đó, người mua nhà muốn tiếp cận gói tín dụng yêu cầu bắt buộc phải thoả mãn điều kiện ngân hàng có hợp đồng mua nhà ký với chủ đầu tư Khi có hợp đồng ngân hàng tiếp nhận hồ sơ vay vốn Nguồn vốn hỗ trợ đến tay người có nhu cầu vay vốn sau ngân hàng thẩm định xong hồ sơ Điều đồng nghĩa với việc, người vay vốn phải mang hợp đồng mua nhà ký với chủ đầu tư đến ngân hàng vay vốn Song thực tế, người mua nhà xã hội tiền nộp cho chủ đầu tư chưa thể ký hợp đồng mua bán nhà Vì lẽ đó, người mua nhà chưa có tài sản chấp chưa thể tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ Những quy định chẳng khác câu chuyện trứng có trước hay gà có trước! Một cán thuộc Ngân hàng Ngoại thương cho biết, theo quy định ngân hàng Nhà nước, người vay vốn mua nhà vay tối đa 80% giá trị hộ chấp hộ Nghĩa người mua phải có khoản tiền trị giá 20% giá trị hộ mà họ định mua Nhưng thực tế, người dân không vay đủ 80% giá trị hộ, mà vay 60%, chí hơn, tùy vào tài sản chấp Bởi lẽ, ngân hàng đánh giá hộ có giá trị 80% giá trị ghi hợp đồng ký với chủ đầu tư người mua vay thấp so với quy định ngân hàng Nhà nước Đó trường hợp có tiền để ứng trả cho chủ đầu tư ký hợp đồng nhiều người không đủ tiền nộp 20% để ký hợp đồng với chủ đầu tư Đa phần chủ đầu tư yêu cầu người mua nhà đóng tiền theo tiến độ, đóng chậm bị phạt 30-40% giá trị hợp đồng Bởi vậy, tâm lý người mua, chưa vay tiền ngân hàng chắn không dám ký hợp đồng với chủ đầu tư Thêm nữa, địa bàn thành phố, số lượng nhà xã hội Hiện tại, Xây dựng tập hợp danh sách gồm 47 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 33.000 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.000 tỷ đồng; 16 dự án nhà thương mại đăng ký điều chỉnh cấu hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 4.700 hộ, xin điều chỉnh tăng lên 6.600 hộ Tuy nhiên, thời điểm này, UBND TP Hà Nội ban hành định cho phép dự án chuyển đổi có văn đồng ý chủ trương chuyển đổi dự án khác Trong số lượng chung cư có diện tích 70 m2 Rất khan hiếm, số lượng hộ diện tích lớn tồn đọng cực nhiều, qui định giới hạn diện tích hộ phép vay vốn chưa thỏa đáng Chính ràng buộc khiến người mua nhà tiếp cận vốn vay ưu đãi Giấc mơ mua nhà người có thu nhập thấp, thuộc diện vay vốn ưu đãi xa vời Như với thực trạng nay, rõ ràng có thiếu đồng ngân hàng nhà nước xây dựng việc phối kết hợp cứu trợ thị trường bất động sản Trong số tiền chậm chạp chờ giải ngân, Xây dựng chưa liệt việc xác định số hộ dành cho người thu nhập thấp, khả chuyển đổi khu hộ trung, cao cấp vốn thừa thãi sang nhà xã hội Ai hưởng lợi? có dự án Hà Nội niêm yết giá bán từ 10 triệu đến 14,5 triệu lại yêu cầu người mua nộp thêm khoản tiền chênh từ 100 đến vài trăm triệu đồng cho hộ.Môi giới giải thích rằng, làm để ép giá xuống 15 triệu đồng/m2 để hưởng lợi từ gói 30.000 tỷ Như có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giới đầu lợi Còn với đại phận người thu nhập thấp, họ gần có hội biến giấc mơ sở hữu nhà trở thành thực PHẦN 3: KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH Gói hỗ trợ nhà xã hội trị giá 30 000 tỷ hoạt động chức mang lại tác động tích cực với thị trường bất động sản Hiện số lượng người xếp vào loại thu nhập thấp chiếm tỉ lệ cao dân số Nhu cầu nhà họ lớn Giải vấn đề tài cho người giúp thỏa ước nguyện có nhà đại đa số người dân, vừa làm giảm bớt lượng hộ tồn kho khổng lồ mà doanh nghiệp bất động sản nắm giữ Nguồn cung tăng giúp doanh nghiệp thoát khỏi giai đoạn khó khăn, mà luồng tiền bắt đầu chảy vào doanh nghiệp Thậm chí tương lai, phủ nên xem xét gói hỗ trợ để vực dậy thị trường bất động sản Tuy nhiên để gói hỗ trợ hoạt động có hiệu quả, tìm đến người thực có nhu cầu, ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại nhà nước, Xây dựng quan hữu quan khác cần có phối hợp đồng bộ, giảm bớt thủ tục rườm rà, để tạo điều kiện tối đa cho người dân tiếp cận nhanh với gói hỗ trợ Nếu thời gian tới, tiến độ giải ngân chậm nay, khả người dân quay lưng lại với gói hỗ trợ gần điều chắn