Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THANH VÂN Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Chuyên ngành: Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHÙNG TRUNG TẬP HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp công trình nghiên cứu thực cá nhân, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học PGS TS Phùng Trung Tập, Khoa Dân - Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực chưa công bố hình thức trước Tác giả Phạm Thị Thanh Vân MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined 1.1 Các khái niệm đất ở, quyền sử dụng đất .Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Khái quát bước phát triển quyền huyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.2 1.2.4 So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức mua bán tài sản khác 32 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỞError! Bookmark not 2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmar 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 2.1.3 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 2.1.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.0 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.1.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark no 2.1.7 Thanh toán, tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not def 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defin 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not def 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark n 2.2.6 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT ỞError! Bookmark not defi 3.1 Quan điểm Đảng hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước Error! Bookmark not defined 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luậtError! Bookmark not d 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 3.2.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmar 3.2.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark no KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân XHCN: Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai xác định tài sản đặc biệt Quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, với phát triển tiến xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người luôn có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhưng đất đai có thuộc tính giới hạn diện tích, cố định vị trí nên chuyển dịch chuyển dịch quyền khai thác sử dụng Luật Đất đai 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật Đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 thay với Luật Đất đai 2003 Mặc dù văn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ đất đai kinh tế thị trường Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới, phù hợp với tiến so với Luật Đất đai 1993, 2003 quy định chuyển nhượng QSDĐ Về mặt pháp lý, khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013 QSDĐ loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày rõ nét Quá trình làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo đồng loại thị trường kinh tế quốc dân nước ta, vai trò thị trường QSDĐ, thị trường BĐS quan trọng Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… đó, hình thức chuyển nhượng đất hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất ở; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất ở, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền số tồn chuyển nhượng QSDĐ xảy không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật (không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm kiểm soát Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường BĐS có đất phi quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước Vì thế, nghiên cứu vấn đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi thực tế sống Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất khác nhau, khuôn khổ Luận văn thạc sỹ xin phép đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, nhiều loại đất quy định theo Luật Đất đai 2013 Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 2.2 Mục tiêu cụ thể - Nêu, phân tích; đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Tính đóng góp đề tài - Tính đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Nhiều công trình công bố, nhiều văn pháp luật Nhà nước đề cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, công trình khoa học có đóng góp định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Những đóng góp làm sở cho việc hoàn thiện quy định chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có luận văn sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện chuyển nhượng QSDĐ - loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng điều kiện định có lĩnh vực đất đai Hơn nữa, điều kiện kinh tế xã hội có thay đổi, phát triển không ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân công việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Là công trình nghiên cứu toàn diện có hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, luận văn đạt số kết nghiên cứu sau: + Luận văn phân tích rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam hình thức giao dịch mang tính đặc thù Chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối tính đặc thù giao dịch chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, có nhiều can thiệp Nhà nước vào trình giao dịch DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học công nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội Bộ Tài Chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2013 sơ kết năm thực đo đạc lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003 - 2013), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định đồi địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/20149/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (1995), BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội 10 Bộ Tư pháp (2005), “BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội 11 Chính Phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 lệ phí trước bạ, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Nghị số: 10/NQ-CP ngày 24 tháng năm 2012 ban hành Chương trình hành động Chính phủ triển khai thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020, Hà Nội 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 14 Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB thật, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, Hà Nội 18 Hội Đồng Chính phủ (1980), Quyết định số 201-CP ngày 01 tháng năm 1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước, Hà Nội 19 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 20 Hồ Chí Minh (2000), Toàn tập, Tập 7, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Hồ Chí Minh (2003), Về tài nguyên đất đai phát triển nông nghiệp, nông thôn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS, Nxb Đại học kinh tế quốc dân 23 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường BĐS, Nxb Bản đồ, Hà Nội 24 Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Hà Nội 25 Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc Hội (1953), Luật Cải cách ruộng đất, Hà Nội 27 Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 28 Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 29 Quốc Hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 31 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 32 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 35 Quốc Hội (2007), Luật Công chứng năm 2006, Hà Nội 36 Quốc Hội (2008), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008, Hà Nội 37 Quốc Hội (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 38 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 41 Quốc hội (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 42 Quốc hội (2012), Luật 2012 sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 43 Quốc Hội (2009), Nghị số 31/2009/QH12 ngày 17 tháng năm 1009 chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2010 bổ sung chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội nhiệm kỳ khóa VII (2007 - 2011), Hà Nội 44 Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 45 Tổng cục quản lý ruộng đất (1981), Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 giải thích hướng dẫn thi hành định 201/CP, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trường Đại học Nông nghiệp I (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 49 Nguyễn Viết Tuấn (2010) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh 50 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung BLDS năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 51 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh BĐS thị trường BĐS” Hội thảo: “Thị trường BĐS” khoa Pháp luật kinh tế - Trường ĐH luật Hà Nội 52 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 15/2014/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2014 việc thu phí thẩm định cấp QSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 53 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 10/2014/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2014 việc thu lệ phí địa địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 54 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 18/2014/QĐUBND ngày 10 tháng 05 năm 2014 việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 55 Viện ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 56 Đỗ Thị Hải Yến (2009) Hợp đồng tặng cho QSDĐ, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh Website: 57 http://www.cpv.org.vn 58.http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-bao-cao-chinh-tri-cuabch-trung-uong-dang 59.http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-chien-luoc-phat-trienkinh-te-xa-hoi-2011-2020 60.http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_sanc/“cảnh giác với hợp đồng tạm tính lĩnh vực địa ốc” 61.http://congtruong.vn/index.php ? nhng-sai-phm-ti-d-an-thanh-hacienco5- Theo An ninh Thủ đô, “Những sai phạm dự án Thanh Hà Cienco tiếp tục quan điều tra khai thác, lãm rõ ”