CHUNG CƯ CAO TẦNG THỦ THIÊM

- Đô thị mới Thủ Thiêm là khu trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh trong thế kỷ 21, với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ

CHƯƠNG 2 : NHỮNG CƠ SỞ ĐỂ THIẾT KẾ CHUNG CƯ CAO TẦNG

2.1 CHỦ TRƯƠNG CỦA CÁC CẤP CHÍNH QUYỀN :

Tổng quan, quy mô dân số khu đô thị mới Thủ Thiêm :

Bản đồ qui hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới Thủ thiêm (nguồn: hochiminhcity.gov.vn)

định số 3165 /QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỉ lệ

1/2000 Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm

- Đô thị mới Thủ Thiêm là khu trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh trong thế kỷ 21, với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp của thành phố, khu vực và có vị trí quốc tế; là trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí; đảm nhiệm một số chức năng mà trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là một công trình chiến lược, mở ra cơ hội tăng tốc phát triển mọi mặt và nâng cấp Thành phố

Hồ Chí Minh ngang tầm các đô thị hiện đại của khu vực và quốc tế

- Theo quy hoạch được duyệt, quy mô khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích là 657 ha thuộc địa bàn các phường An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông và một phần phường Bình An, Bình Khánh Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm được chia làm 5 khu vực chính gồm khu Lõi trung tâm chính, khu vực Hồ trung tâm, khu châu thổ phía Nam, khu dân cư phía Đông, khu phía Bắc đại lộ Đông – Tây và dọc theo đại lộ Vòng cung gắn với khu dân cư phía Bắc

Vị trí địa lý của trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm tiếp giáp :

- Phía Bắc : giáp sông Sài Gòn (quận Bình Thạnh)

- Phía Nam : giáp sông Sài Gòn (quận 7)

- Phía Đông : giáp phường Bình Khánh (quận 2)

- Phía Tây : giáp sông Sài Gòn (quận 1 và quận 4)

Tổng dân số cư trú: thường xuyên là 145.400 người; số người làm việc thường xuyên

là 219.200 người; trong đó khách vãng lai là 1 triệu người (tối đa trong dịp lễ hội); văn phòng cho thuê dạng căn hộ là 1.700 người

2.2 CÁC TIÊU CHUẨN QUI PHẠM THIẾT KẾ CHUNG CƯ CAO TẦNG :

Khu dân cư phía Bắc thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm có 44 lô đất với chức năng như sau: dân cư hỗn hợp, thương mại đa chức năng, công trình công cộng, tổng diện tích đất phát triển dự án khoảng 423.657 m2 Khu đất nằm trong lô 3, khu 1 của khu

chức năng 3 (gồm 3-15, 3-16)

Bản đồ qui hoạch các khu chức năng ở khu đô thị mới Thủ Thiêm

(nguồn: hochiminhcity.gov.vn)

2.1.1 Các quy phạm trong thiết kế và qui hoạch của khu đô thị mới Thủ Thiêm :

2.2.1.1 Các quy định bắt buộc phải tuân thủ :

- Đối với khu Lõi trung tâm: cấu trúc, phân loại đường giao thông, hình dạng

và kích thước các lô phố phải được thực hiện theo tổng mặt bằng điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1 /2000 được phê duyệt

- Đối với các khu chức năng khác: các tuyến đường giao thông chính cấp 1, cấp 2 không được điều chỉnh, các tuyến đường cấp 3 có thể xem xét điều chỉnh phù hợp trong quá trình thực tế triển khai dự án

- Tất cả các hình dạng và ranh giới của không gian mở công cộng như quảng trường trung tâm, công viên cây xanh, Hồ trung tâm, khu lâm viên sinh thái phải được thực hiện theo tổng mặt bằng điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1 /2000 được phê duyệt

- Các công trình thương mại, văn phòng và sử dụng hỗn hợp phải đảm bảo không có khoảng lùi (khoảng lùi là 0m) và phải có khối bệ cao tối thiểu là 4 tầng (Ghi chú: quy định này nhằm giữ ý tưởng quy hoạch năm 2005, nhấn mạnh ý tưởng cạnh viền đô thị)

- Quy hoạch chiều cao: theo nguyên tắc các công trình cao nhất nằm dọc theo đại lộ Vòng cung và giảm dần độ cao về hướng sông Sài Gòn và Hồ trung tâm

2.2.1.2 Các quy định cho phép linh hoạt và nguyên tắc áp dụng :

- Những đề xuất cần thiết cho yêu cầu đầu tư xây dựng khu đô thị mới tiên tiến, hiện đại theo hướng đô thị xanh “Green City”

- Chiều cao tổng thể của công trình cao tầng có thể thay đổi tối đa (tăng hoặc giảm)

là 20% trên nguyên tắc không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng đã quy định và đảm bảo ý tưởng quy hoạch tầng cao chung của toàn khu Thủ Thiêm

- Chiều cao của khối bệ có thể thay đổi tối đa 10%

- Khoảng lùi của công trình cao tầng phía bên trên khối bệ tùy theo phương án lựa chọn, được thể hiện cụ thể trong quy hoạch chi tiết 1 /500 và phải tuân thủ theo quy chuẩn Việt Nam

- Ban công và các kết cấu nhô ra phía bên trên khối bệ và nằm bên trong ranh giới

lô đất tùy theo lựa chọn, được thể hiện cụ thể trong quy hoạch chi tiết 1 /500 và phải tuân thủ theo quy chuẩn Việt Nam

- Các khoảng lùi cho các công trình nhà ở thấp tầng có thể thay đổi trong khoảng tối thiểu là 3 m và tối đa là 5 m tùy theo lựa chọn, được thể hiện cụ thể trong quy hoạch chi tiết 1 /500 và phải tuân thủ theo quy chuẩn Việt Nam

- Hình thức đậu xe ngầm hay đậu xe trên mặt đất là tùy theo lựa chọn Trường hợp thiết kế bãi đậu xe trên mặt đất thì bãi đậu xe phải được bao quanh, che chắn so với đường phố bởi các hoạt động thương mại; và diện tích sàn xây dựng của bãi đậu xe trên mặt đất sẽ được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng (trên mặt đất) của dự án đó

- Khi công trình có đầu tư một phần diện tích sàn được sử dụng làm công viên phục vụ công cộng, thì phần diện tích sàn này không tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà

- Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tổng diện tích sàn xây dựng và tầng cao) cho các công trình công cộng, văn hóa, trung tâm sinh hoạt cộng đồng và trường học sẽ được xác định cụ thể theo tiêu chuẩn quy phạm của Việt Nam, có tính đến nhu cầu sử dụng thực tế khi triển khai dự án, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tổ chức không gian

đô thị

- Các công trình cao tầng phải được bố trí mặt tiền chính theo hướng phù hợp với điều kiện khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh

- Các công trình cao tầng phải được bố trí xen kẽ nhau sao cho đảm bảo tầm nhìn

và ánh sáng mặt trời cho tất cả các mặt của công trình cao tầng; khoảng cách giữa các khối công trình cao tầng phải phù hợp quy chuẩn Việt Nam

2.2.2 Các tiêu chuẩn trong thiết kế và qui hoạch của khu đô thị mới Thủ Thiêm : 2.2.2 1 Cơ cấu sử dụng đất của khu đô thị mới Thủ Thiêm :

- Chỉ tiêu sử dụng đất cây xanh phục vụ công cộng 19,4 m2/người được tính trên dân số cư trú thường xuyên 145.400 người; 7,08 m2/người được tính trên tổng dân

số cư trú thường xuyên và người lao động (145.400 người +219.200 người)

- Chỉ tiêu sử dụng đất giao thông 11 m2/người được tính trên dân số cư trú thường xuyên 145.400 người; 4,4 m2/người được tính trên tổng dân số cư trú thường

xuyên và người lao động (145.400 người + 219.200 người)

2.2.2.2 Tiêu chuẩn quy hoạch sử dụng đất của khu đô thị mới Thủ Thiêm :

- Tổng diện tích đất dành cho phát triển dự án : 2.158.751 m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng trên mặt đất : 7.563.750 m2

- Tổng diện tích sàn nhà ở : 3.823.055 m2

- Tổng diện tích sàn thương mại, văn phòng : 3.339.285 m2

- Tổng diện tích sàn các công trình công cộng : 401.410 m2

- Hệ số sử dụng đất thuần : 3,5

- Số lượng căn hộ ở : 26.618 căn

- Tầng cao tối đa : 86 tầng

- Tầng cao tối thiểu : 4 tầng

2.2.3 Bản đồ vị trí khu dân cư phía Bắc trong khu đô thị mới Thủ Thiêm :

Vị trí khu dân cư phía Bắc Thủ Thiêm (nguồn: hochiminhcity.gov.vn)

2.2.4 Các chỉ tiêu qui hoạch khu 1 : xem phụ lục III

2.3 NGUYÊN LÝ THIẾT KẾ CHUNG CƯ CAO TẦNG :

2.3.1 Yêu cầu về quy hoạch tổng thể trong khu đô thị mới :

- Phù hợp với quy hoạch được duyệt

- Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng yêu cầu hiện tại và phát triển trong tương lai

- Đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ, thuận tiện cho việc chữa cháy và đảm bảo vệ sinh môi trường

- Phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới

2.3.1.1 Các không gian chức năng trong khu đô thị mới bao gồm :

- Không gian chức năng văn hoá, giáo dục

- Không gian chức năng dịch vụ, thương mại

- Không gian chức năng nghỉ ngơi, giải trí

- Không gian chức năng giao thông tĩnh và động

- Không gian chức năng quản lý hành chính khu ở

- Không gian chức năng làm việc

- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng

2.3.1.2 Hệ thống thoát nước sinh hoạt và hệ thống thoát nước mưa phải được

thiết kế tách riêng Nếu hệ thống thoát nước không đấu nối với hệ thống thoát nước chung của đô thị thì nước thải sinh hoạt phải được xử lý đạt tiêu chuẩn trước khi xả ra khu vực thoát nước của đô thị

2.3.1.3 Tuỳ thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình

và chiều rộng của lộ giới, khoảng lùi tối thiểu của nhà ở cao tầng > 6m

2.3.1.4 Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập

phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy

> 25 m

2.3.1.5 Phòng chống cháy trong khu nhà ở cao tầng, đường dành cho xe chữa cháy

phải có chiều rộng thông thuỷ > 3,5 m và chiều cao thông thuỷ > 4,25 m Cuối đường cụt phải có khoảng trống để quay xe Kích thước chỗ quay xe

2.3.2 Nội dung và giải pháp thiết kế chung cư cao tầng :

Khi thiết kế nhà ở cao tầng cần phải căn cứ vào các hoạt động trong công trình, đối tượng sử dụng, yếu tố tâm lý, điều kiện kinh tế xã hội, điều kiện khí hậu tự nhiên và xu thế phát triển nhà ở cao tầng trong tương lai để xác định cơ cấu căn hộ và lựa chọn giải pháp thiết kế cho phù hợp

2.3.3 Các loại không gian chức năng trong nhà ở cao tầng :

- Không gian chức năng giao tiếp: sảnh chính vào nhà, sảnh tầng, phòng

đa năng (phòng sử dụng cho hoạt động sinh hoạt tập thể, hội họp, );

- Không gian chức năng dịch vụ công cộng : dịch vụ sửa chữa đồ dùng gia đình, chỗ để xe chung, các dịch vụ công cộng, văn hoá, ;

- Không gian chức năng quản lý hành chính: phòng quản lý hành chính và quản lý kỹ thuật ngôi nhà;

- Không gian chức năng ở : các căn hộ;

- Không gian chức năng giao thông : cầu thang bộ, hành lang, thang máy;

- Không gian kỹ thuật : các buồng đặt thiết bị điện, nước, thu gom rác,

2.3.2.1 Không gian chức năng giao tiếp trong nhà ở cao tầng : chi tiết xem Phụ lục

IV

- Sảnh chính vào nhà cao tầng phải dễ dàng nhận biết Sảnh cần được bố trí

thêm các chức năng công cộng như thường trực, bảo vệ, chỗ đợi, hòm thư

báo của các gia đình, v.v

- Trong nhà ở cao tầng cần bố trí phòng đa năng của toà nhà Phòng đa

năng được bố trí ở tầng 1 kết hợp với sảnh hoặc có thể bố trí ở trên mái

hoặc trong tầng phục vụ công cộng, được dùng vào các mục đích sinh

hoạt hội họp của các tổ chức, đoàn thể, câu lạc bộ hoặc phục vụ các nhu cầu

thể thao văn hoá của cộng đồng sống trong ngôi nhà

- Tiêu chuẩn diện tích được tính từ 0,8 m2/chỗ ngồi đến 1,0 m2/chỗ ngồi với

diện tích không nhỏ hơn 36 m

- Sảnh tầng nên có diện tích tối thiểu là 9 m2 và được chiếu sáng để phù

hợp với các hoạt động giao tiếp hàng ngày

2.3.2.2 Không gian chức năng phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng :

- Các không gian chức năng phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng có thể

được thiết kế tập trung hoặc phân tán theo các tầng của toà nhà

- Tổ chức phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng phải theo đơn nguyên và

liên hệ với khả năng phục vụ công cộng trong khu đô thị

- Để đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường, trong nhà ở cao tầng

không bố trí các cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, hoá chất, các

loại hàng hoá gây ô nhiễm môi trường, các cửa hàng buôn bán vật liệu

cháy, nổ cửa hàng ăn uống công cộng có bếp nấu, nhà tắm công cộng, xông

hơi, nhà giặt, nhà vệ sinh công cộng,

2.3.2.3 Không gian chức năng quản lý hành chính và quản lý kỹ thuật :

- Trong nhà ở cao tầng cần phải bố trí phòng cho các nhân viên quản lý nhà,

trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật

- Tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể mà các không gian trên được bố trí ở tầng

hầm hay tầng một của toà nhà Diện tích phòng làm việc được tính từ

5 m2 => 6 m2 / người

- Mỗi tầng cần có một phòng kỹ thuật

2.3.2.5 Không gian chức năng giao thông :

1 Cầu thang bộ :

- Cầu thang bộ được thiết kế và bố trí phù hợp để đáp ứng nhu cầu sử dụng và thoát hiểm an toàn Số lượng cầu thang trong một đơn nguyên của nhà chung cư cao tâng không nhỏ hơn 2, trong đó có ít nhất một thang trực tiếp tầng một và một thang lên tầng mái Trường hợp bố trí thang bộ tiếp xúc bên ngoài thì chỉ cần một thang

- Chiều rộng của buồng thang ngoài việc đáp ứng quy định của tiêu chuẩn phòng cháy, còn phải dựa vào đặc trưng sử dụng của công trình Chiều rộng của một vế thang để thoát người không nhỏ hơn 1,2 m

- Chiều cao của một đợt thang không cao quá 1,8 m và phải có chiếu nghỉ Chiều rộng chiếu nghỉ phải lớn hơn hoặc bằng chiều rộng về thang

- Cầu thang phải có ít nhất một phía tay vịn Chiều cao tay vịn tính từ mũi bậc thang không nhỏ hơn 0,9 m Chiều cao bậc thang không lớn hớn 150 mm, chiều rộng bậc thang không nhỏ hơn 300 mm Trong buồng thang được bố trí cửa bỏ rác, bẳng điện, hòm thư của từng tầng

- Khoảng cách tình từ cửa căn hộ đến thang bộ hay lối ra ngoài nhà không lớn hơn 25 m Khi thiết kế trong nhà chung cư cao tầng phải chú ý yêu cầu thoát khói khi xảy ra sự cố Hành lang, phòng đệm, sảnh phải có hệ thống thông gió

và van thoát khói tự động mở khi có cháy

2 Thang máy :

- Khi thiết kế nhà chung cư cao tầng phải có thang máy Số lượng máy phải phù hợp với yêu cầu sử dụng và không được ít hơn 2, trong đó có một thang chuyên dụng.Việc thiết kế và lựa chọn thang máy trong nhà chung cư cao tầng phải căn

cứ vào: số tầng và độ cao tầng, số căn hộ trong nhà, lượng người cần vận chuyển tối đa trong thời gian cao điểm, yêu cầu về chất lượng phục vụ và các yêu cầu kỹ thuật khác Trọng tải thang máy phải có sức tải từ 420 kg đến 630

kg Tốc độ thang máy được bố trí trong nhà ở cao tầng không nhỏ hơn 1,5 m/s

- Ngoài việc xác định các thông số kỹ thuật trong thang máy cũng cần tính đến giải pháp thiết kế giếng thang, phòng đặt máy và thiết bị, các yếu tố về kinh tế, diện tích chiêm chỗ của thang Thang máy được bố trí gần lối ra vào chính của tòa nhà Cabin thang máy phải bố trí tay vịn và nút điều khiển cho người tàn tật

- Gian đặt máy và thiết bị thang máy không được bố trí trực tiếp trên phòng ở

mà được bố trí trên giếng thang Giếng thang không được bố trí kế bên phòng ở

và phải có biện pháp chống ồn, chống chấn động Không được bố trí trực tiếp giếng nước trên giếng thang và không cho các đường ống cấp nước, điện, ga đi qua giếng thang Phải đảm bảo thông gió, cách nhiệt, chống ẩm, chông ồn và tránh sự giảm áp trong giếng thang

- Cửa thang máy không nên tiếp giáp với thang bộ để tránh ùn tắc cản trở thoát hiểm khi có sự cố xảy ra Không sử dụng thang máy để làm thoát hiểm và việc lắp ráp thang máy phải tuyệt đối tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn thang máy

2.3.2.6 Không gian kỹ thuật :

- Không gian kỹ thuật của tòa nhà phải được bố trí ở tâng hầm hay ở tầng kỹ thuật của tòa nhà Chiều cao của tâng kỹ thuật được xác định trong từng trường hợp cụ thể, tùy thuộc vào loại thiết bị và hệ thống bố trí trong tầng kỹ thuật có tính tới điều kiện vận hành sử dụng

- Cần bố trí lỗ thông gió cho tầng kỹ thuật với tổng diện tích các lỗ thông gió không nhỏ hơn 1 /400 diện tích sàn của tầng kỹ thuật và phân bố đều trên chu vi tường ngoài Diện tích của mỗi lỗ thông gió tối thiểu 0,05 m2 Trong tầng kỹ thuật, các cửa ngăn chông cháy phải làm bằng vật liệu chống cháy theo như quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành về phòng cháy cho nhà và công trình

2.3.3 Một số tài liệu về tiêu chuẩn thiết kế : xem Phụ lục VI

2.4 KINH NGHIỆM NGOÀI NƯỚC VÀ TRONG NƯỚC, TRÀO LƯU, XU

HƯỚNG THIẾT KẾ CHUNG CƯ CAO TẦNG : 2.4.1 Kinh nghiệm, trào lưu, xu hướng thiết kế chung cư cao tầng ngoài nước :

2.4.1.1 Kinh nghiệm thiết kế :

Trong thời kỳ đô thị hóa phát triển phải tính đến sự gìn giữ mội trường sạch

trong khu trung tâm , khôi phục các khoảng sân trong, tạo mặc hồ, khoảng xanh rộng

để lấy gió mát tạo cảnh quan mới cho thanh phố … Các chung cư cao tầng có hình

khối lớn nên nằm lùi xa mặt đường để tạo hình ảnh sự cộng sinh trong phát triển, nhằm

đáp ứng nhu cầu vệ sinh và sự không ngừng tăng trưởng của khối chung cư

Đối với một quốc gia phát triển như Malaysia thì lấy yếu tố khí hậu địa phương

làm nhưng nét riêng cho công trình, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường và không

tạo ra những cái hộp kín vô hồn có thể đặt bất kì nơi nào trên thế giới, nhưng phải đạt

hiệu quả kinh tế cao nhất Các giải pháp kiến trúc có tính “Sinh khí hậu” của các nhà

tháp ở Malaysia

2.4.1.2 Trào lưu thiết kế :

Xây dựng đô thị đều nổi bật là vấn đề bùng nổ dân số ở các thành phố, tốc độ

tăng trưởng dân số mạnh mẽ ở cả thành phố lẫn nông thôn Đòi hỏi phải giải quyết vế

vấn đề nhà ở, nhưng cũng quan tâm đến chất lượng sống của con người là nâng cao

mật độ cư trú bằng cách áp dụng rộng rãi kiểu nhà ở nhiều tầng, và cao tầng, kết hợp

đan xen nhà ở thấp tầng mật độ cao (khoảng 20% => 30%) Và thiết kế theo kiểu đặc

trưng khí hậu từng vùng

2.4.1.3 Xu hướng thiết kế :

Xóa bỏ khu ổ chuột, thay thế bằng không gian cây xanh, hồ nước, quảng

trường tạo được nhưng lá phổi, khoảng xanh trong nội thành Ở khu vực trung tâm

cũng đan xen cây xanh vào trong công trinh cao tầng, để cải thiện mội trường vi khí

hậu lành mạnh

- Định lỗi phục vụ một cách thông minh, hợp lý

- Tầng trệt xử lý như một không gian mở