Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Cao Ốc Văn Phòng Cho Thuê Ở Việt Nam

Đề án môn học MỤC LỤC Đề án môn học LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Sau 20 năm tiến hành nghiệp Đổi mới, diện mạo thực lực kinh tế nước ta có bước chuyển rõ rệt đầy hứa hẹn Nền kinh tế Việt Nam năm qua có bước tăng trưởng nhảy vọt, đặc biệt từ Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, điều kiện trị xã hội an ninh trật tự ổn định, sách thông thoáng dần hoàn thiện phủ, ưu thị trường quốc gia phát triển giá nhân công, nguyên liệu, nhu cầu thị trường… yếu tố giúp Việt Nam trở thành “điểm hẹn đầu tư” cho nhà đầu tư, công ty, tổ chức nước làm cho vốn đầu tư trực tiếp nước - FDI tăng nhanh Xuất phát từ nhu cầu thành lập văn phòng công ty đa quốc gia, mở rộng văn phòng công ty nước, nhu cầu thuê cao ốc văn phòng để làm việc lớn Bên cạnh đó, nhiều công ty muốn thay đổi mặt nâng cao uy tín trước đối tác làm ăn nên có xu hướng chuyển sang cao ốc văn phòng cao cấp để làm việc Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường nên có nhiều tiềm năng, lĩnh vực đem lại lợi nhuận vô lớn nên thu hút ngày nhiều nhà đầu tư nước điều kiện để thị trường kinh doanh thứ cấp phát triển lĩnh vực quản lý bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hứa hẹn nhiều tiềm Công tác quản lý bất động sản Việt Nam kinh nghiệm quản lý kém, khả nguy xảy rủi ro lớn, công tác quản lý thiếu khoa học Về chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn chưa cao, thực tế thiếu yếu nên hiệu đem lại từ hoạt động vận hành, quản lý khai thác cao ốc văn phòng cho thuê thấp Vậy đâu nguyên Đề án môn học nhân gây nên tình trạng trên? Xuất phát từ nhu cầu thực tế Việt Nam em xin lựa chọn đề tài: “Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam’’ để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở khoa học công tác quản lý tòa nhà cao tầng văn phòng cho thuê Việt Nam - Áp dụng lý luận nêu để thấy rõ thực trạng quản lý tòa nhà cao tầng văn phòng cho thuê Việt Nam - Đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Công tác quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam từ 2003 đến Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng - Kế thừa - Duy vật lịch sử - Phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê toán học - Phân tích so sánh Kết cấu Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo kết luận, nội dung đề án trình bày bao gồm hai chương: Chương I: Cơ sở khoa học quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Chương II: Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Đề án môn học CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ I Một số vấn đề quản lý bất động sản Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản Bất động sản loại tài sản đặc biệt quan trọng, thường chiếm đến 40% lượng cải vật chất quốc gia Nhưng hệ thống pháp luật chế độ sở hữu khác nhau, nên nước lại có cách định nghĩa riêng bất động sản Điều 174 Bộ luật dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai các tài sản khác theo quy định pháp luật” Định nghĩa phân loại bất động sản loại tài sản, phù hợp với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản Nhà Nước Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Thứ hai, bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa) Đề án môn học Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, thửa đất Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Thứ bảy, bất động sản tài sản có giá trị cao Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Thứ chín, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, đòi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thông thường Tuy nhiên, bất động sản loại hàng hoá mà tồn có khả thoả mãn số nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiện nhà tốt, giảm chi phí tạo nguồn thu nhập Giữa loại hàng hoá khác, bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, chúng phân biệt trước tiên thuộc tính riêng tính cố định lâu bền, tính cá biệt khan Kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh đặc biệt, vừa mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành Đề án môn học Dưới góc độ kinh doanh quản lý, bất động sản có đặc trưng riêng vị trí, cấu thành đặc tính sử dụng Các yếu tố tạo nên khả sinh lời điều kiện để quản lý khai thác bất động sản Khái niệm vai trò quản lý Bất động sản 2.1 Khái niệm quản lý bất động sản Quản lý bất động sản dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư khai thác cách tốt Bất động sản Chủ đầu tư Dịch vụ bao gồm cung cấp nhân công điều hành nhân công thực công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng nhà, tiếp thị cho khách thuê để nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệu cao Dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản ủy quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản 2.2 Vai trò quản lý Bất động sản Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chủ đầu tư mà quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, khách hàng thuê mua bất động sản  Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư tổ chức, công ty hay cá nhân, sở hữu bất động sản khoản đầu tư Mục tiêu hoạt động đầu tư tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ liên quan đến bất động sản Quản lý bất động sản trình đóng vai trò định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác công bất động sản dịch vụ kết hợp Các chủ đầu muốn bất động sản từ khoản đầu tư họ họ quản lý, giám sát hiệu sở chi phí thấp nhằm đạt mục tiêu Đề án môn học Trên thực tế, bất động sản có quy mô giá trị lớn khu đô thị mới, tòa nhà cao ốc văn phòng, tòa cao ốc hộ cao cấp mọc lên thành phố lớn nay, điển hình TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, phần lớn chủ đầu tư tin tưởng yên tâm bất động sản họ quản lý nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản hàng đầu giới Chestertơn (Anh), Dining & Assiociates (Anh) CB richard Ellis - CBRE ( Mỹ)  Đối với quan Nhà nước: Quản lý bất động sản hoạt động bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê người quản lý, công ty, tổ chức quản lý bất động sản Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực tất nghĩa vụ tư cách pháp nhân Nhà nước thông qua ủy quyền chủ sở hữu hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê thực nhiệm vụ họ quan quản lý Nhà nước có liên quan  Đối với khách hàng: Khách thuê mua bất động sản doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân thuê mua với mục đích làm văn phòng cho thuê cao ốc văn phòng, mục đích để tòa nhà cho thuê hộ cao cấp Quản lý bất động sản loại hình kinh doanh bao gồm nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm công việc nhỏ nhặt vệ sinh, giữ xe, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thang máy, hệ thống chiếu sáng, hệ thống đảm bảo an ninh mà công việc cần phải theo quy định cụ thể, thống mang tính chuyên nghiệp, giống phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương thích nhằm đáp ứng nhu cầu khách thuê Quản lý bất động sản không giúp khách hàng sử dụng yên tâm làm việc, an cư mà mang lại tiện nghi, thoải mái sử dụng bất động sản dịch vụ kèm theo Nội dung quản lý Bất động sản Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch Đề án môn học bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trò mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản, thị trường bất động sản quản lý bất động sản Theo điều 66 Luật kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng môi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản Trong quy định rõ nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý, quy định rõ trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng bồi thường thiệt hại so lỗi gây II Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê Cao ốc văn phòng BĐS bao gồm đất tài sản gắn liền với đất, có độ cao tối thiểu tầng, diện tích xây dựng lớn 5000m2 (trong chiều rộng đất tối thiểu 15m2) dùng thuê phục vụ cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tổ chức (tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng) Đặc điểm cao ốc văn phòng cho thuê Đặc điểm tòa nhà cao tầng văn phòng gì? Đó vẻ cao ngạo sang trọng với chiều cao sừng sững Vẻ bề phải thể quyền lực sức mạnh, hào quang kiêu ngạo phải thể Nó phải đối tượng kiêu hãnh bay bổng đến cm, vươn thẳng từ đáy đến đỉnh phải khối thống mà Đề án môn học đường nét lệch lạc Chiều cao nhà không ngừng gia tăng Mặt khác, công cụ giao thông theo hướng thẳng đứng công nghiệp sản xuất sắt thép, xi măng phát triển đột biến tạo tiền đề vật chất cho trình Các yếu tố chịu lực cao ốc văn phòng cho thuê khác biệt chất so với công trình khác Các công trình thấp tầng sử dụng hệ kết cấu tường chịu lực, cao ốc, kết cấu áp dụng hệ kết cấu khung sử dụng lõi cứng thang máy Hệ thống tường nhẹ treo lên kết cấu khung giống rèm, từ thuật ngữ kiến trúc có khái niệm "tường rèm" "tường treo" (curtain wall) sử dụng cho mặt đứng dùng kính công trình dùng kết cấu khung Không gian sàn phân chia bằng vách ngăn nhẹ tùy biến theo nhu cầu sử dụng công trình Điều làm cho cao ốc văn phòng trở nên thuận tiện việc phân chia thành khoang nhỏ theo nhu cầu khách thuê Ngoài ra, số gia cố đặc biệt khác sử dụng tải trọng gió chống động đất Nhưng nhà cao tầng văn phòng có số nhược điểm nó: Các tường kính từ đến 12mm thu tỏa nhiệt gấp 10 lần so với tường gạch có lớp cách nhiệt Dưới chân nhà cao tầng thường có gió xoáy, nguy hiểm Ngoài ra, để chống dao động, cao ốc cần có thiết bị giảm dao động đắt tiền Do yêu cầu thiết bị chuyên dùng cho tòa nhà cao tầng văn phòng đòi hỏi phải bố trí thiết bị tầng trệt, bố trí buồng máy thang bể chứa nước đỉnh tòa nhà Việc bố cục mặt bằng mặt đứng tòa nhà phải thỏa mãn yêu cầu quy phạm thoát hiểm, Phòng cháy chữa cháy nhà, giao thông thuận tiện, Do yêu cầu phải chôn ngầm vào đất, nên cao ốc thông thường phải đưa từ tầng đến số tầng xuống đất để làm tầng hầm tuỳ Đề án môn học độ cao nhà Các tầng hầm sử dụng làm gara để ôtô, xe máy xe đạp, phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ phòng phụ trợ khác cần Tòa nhà cao tầng văn phòng có chiều cao lớn, vóc dáng đồ sộ lý khiến người kiến trúc sư phải xử lý tốt khâu tạo hình kiến trúc trang trí hoàn thiện mặt cho thật ấn tượng, đại phù hợp với không gian xung quanh nhà Vì nhà cao tầng văn phòng có công sử dụng nên cần phải giải vấn đề liên quan như: Thoát hiểm, xử lý rác thải, bố cục hành lang, quản lý an toàn cho người trang thiết bị hoạt động nhà, hoạt động công cộng… Cao ốc văn phòng có diện tích sàn lớn, hệ thống trang thiết bị nhiều, đại, việc bảo dưỡng định kì bảo dưỡng bất thường quan trọng Nếu ta biết bảo dưỡng cách tiết kiệm nhiều chi phí trình quản lý khai thác nhà Phân loại văn phòng cho thuê Hiện thị trường cao ốc văn phòng cao cấp cho thuê Việt Nam phân loại theo tiêu chí cao ốc văn phòng hạng A, B, C Tiêu chí phân loại thường theo cảm nhận khách hàng chủ đầu tư, chưa xây dựng thành tiêu chuẩn cụ thể theo tập quán quốc tế Nhưng nhìn chung phân loại theo cảm nhận sau: Tại Việt Nam, cao ốc văn phòng xếp vào hạng A,B mà thoả mãn đồng thời đặc điểm sau: Đề án môn học kìm giữ rủi ro giải bằng tiền kinh phí thường xuyên Bên cạnh đó, nhà quản lý mua bảo hiểm cho bất động sản quản lý, bảo hiểm cho nhân viên máy quản lý nhà, bảo hiểm trách nhiệm chủ sở hữu, bảo hiểm trách nhiệm nhà quản lý Hoặc thuê dịch vụ chuyên nghiệp bên lau cửa kính bên ngoài, diệt côn trùng để giảm thiểu rủi ro 4.2 Bảo hiểm cho nhà quản lý phân bổ rủi ro Bảo hiểm cho nhà quản lý: Nhà quản lý phải thuê nhân viên, quản lý họat động, quản lý văn phòng Do nhà quản lý nên mua bảo hiểm như: Bảo hiểm chống trộm cắp, bảo hiểm cho hồ sơ có giá trị, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, bảo hiểm cho nhân viên Việc phân bổ rủi ro chủ sở hữu nhà quản lý thông qua giới hạn trách nhiệm quản lý, giới hạn việc kí hợp đồng bảo hiểm hợp đồng với dịch vụ bên để tránh tranh chấp giảm thiểu rủi ro Cụ thể, nhà quản lý thuê dịch vụ bên dịch vụ an ninh, vệ sinh, diệt côn trùng, lau cửa kính bên nhà Nhà quản lý nên đề nghị ghi tên với chủ sở hữu hợp đồng bảo hiểm để nhà quản lý có quyền tham gia giải vấn đề phát sinh hợp đồng bảo hiểm 38 Đề án môn học CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM I Thực trạng quản lý bất động sản Việt Nam thời gian qua Cùng với xu hướng phát triển kinh tế, với xu hội nhập quốc tế, hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản không ngừng mở rộng dần nâng cao chất lượng hiệu Trong đó, phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản xu hướng mang tính phổ biến, đặc biệt bất động sản thương mại Thị trường bất động sản phát triển dẫn đến gia tăng số lượng bất động sản đa dạng quy mô, chức năng, nhu cầu dịch vụ quản lý bất động sản gia tăng tương lai Tuy nhiên, lĩnh vực đánh giá phổ biến bị bỏ ngỏ chưa quan tâm mức Từ Hà Nội đến thành phố Hồ Chí Minh, từ Móng Cái đến Cà Mau tòa nhà cao tầng mọc lên nhanh thể cho thành công mặt kinh tế đời sống nước Nhưng trước phát triển nhanh chóng đó, vấn đề đặt kiểm định chất lượng tòa nhà dựa vào tiêu chí để đánh giá chất lượng cho tòa nhà cao tầng Vấn đề đánh giá kiểm định chất lượng cho tòa nhà chưa đáp ứng đòi hỏi thực tế Chúng ta chưa đưa tiêu chí khác để đánh giá kiểm định chúng, phải dựa sở nào? Đây lại câu hỏi khiến nhà quản lý bất động sản đau đầu Song hành với hệ thống Quy chuẩn xây dựng VN Bộ Xây dựng tổ chức biên soạn ban hành 1100 tiêu chuẩn xây dựng (số lượng nhiều so với nước khu vực) bao trùm hầu hết lĩnh vực ngành xây dựng: kiến trúc, quy hoạch, môi trường, an toàn lao động, vật liệu 39 Đề án môn học xây dựng, khảo sát, thiết kế, thi công, kiểm tra chất lượng, nghiệm thu, bảo trì công trình Các tiêu chuẩn biên soạn dựa tiêu chuẩn quốc tế (ISO) Tuy nhiên, nhiều địa phương lúng túng "vai" quản lý Nhà nước "vai" quan chuyên môn việc triển khai công tác quản lý chất lượng công trình Thực tế, có nhiều nội dung Luật gây cản trở cho việc chủ động bộ, ngành tổ chức biên soạn ban hành Quy chuẩn tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm đáp ứng yêu cầu kịp thời thực tế, phục vụ công tác quản lý chất lượng ngành Nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật ngành xây dựng ban hành phải chờ Bộ Khoa học Công nghệ thẩm định (mặc dù Bộ Xây dựng có Hội đồng khoa học, bao gồm chuyên gia đầu ngành đánh giá, nghiệm thu) theo kế hoạch công bố theo quy định luật Mặt khác, việc quản lý công trình nhà cao tầng bị buông lỏng, chất lượng quy hoạch, kiến trúc chưa cao Ví dụ như: Dù chung cư cao cấp hay giá rẻ phần kết cấu có chất lượng nhau, khác khâu hoàn thiện Thực tế cho thấy, nhiều công trình sau bàn giao đưa vào sử dụng gặp cố chủ đầu tư thường vịn cớ: "Công trình hết thời gian bảo hành" để "né tránh" trách nhiệm Nhiều quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật để quản lý chất lượng công trình nhà cao tầng, công trình đô thị có quy mô lớn không phù hợp, chế tài xử lý vi phạm II Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Thực trạng việc phát triển cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Theo cục đầu tư nước ( Bộ Kế Hoạch Đầu Tư ) tổng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào Việt Nam năm 2007 20,3 tỷ USD từ đến năm 2011 có hàng loạt dự án lớn hoàn thành, bổ sung nguồn cung lớn cho thị trường, đặc biệt TP HCM Hà Nội Theo số liệu tổng hợp từ hai công ty tư vấn, quản lý tiếp thị bất động sản, CB Richard Ellis Savills Vietnam, Hà Nội, khoảng thời gian từ đến năm 2011, 40 Đề án môn học Diện tích văn phòng cho thuê tăng thêm khoảng 926.000 m2, riêng văn phòng hạng A khoảng 740.000 m2, với dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower, The Landmark, CEO Tower, Hà Nội Plaza Tại TP HCM, từ đến năm 2010, diện tích văn phòng tăng khoảng 760.000 m2 với dự án Financial Tower, VP Bank, Centec Thời gian vừa qua, nguồn cung hạn hẹp kích thích nhiều người đầu bất động sản Bên cạnh vướng mắc chế, thiếu chuyên nghiệp nhiều nhà đầu tư làm dự án chậm tiến độ, làm nguồn cung thêm khan Chính phủ hoàn thiện thể chế, sách bất động sản, đẩy nhanh tiến độ dự án, góp phần tăng nhanh nguồn cung cho thị trường Thời điểm tại, nhiều chủ đầu tư có đất bắt đầu xây dựng Tiến độ dự án đẩy nhanh, sớm giải chênh lệch cung cầu Thậm chí theo ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Savills Viet Nam, có thời điểm nguồn cung tăng lên vượt qua nhu cầu, giá thuê văn phòng giảm xuống Cầu văn phòng cao cấp cho thuê tăng mạnh cung hạn chế đẩy giá thuê lên cao ngất ngưởng Theo thống kê Công ty Cushman & Wakefield (chuyên tư vấn dịch vụ bất động sản có trụ sở Mỹ có văn phòng đại diện Hà Nội) cho thấy: Việt Nam xếp tứ 13 số quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt giới Thông tin gây bất ngờ cho nhiều người theo nghiên cứu cách không lâu “Văn phòng cho thuê giới năm 2008” (cũng công ty Cushman & Wakefiel thực hiện), giá cho thuê văn phòng Việt Nam đứng thứ 17 giới, thứ châu Á thứ nhì Đông Nam Á sau Singapore Bảng tham khảo giá năm gần đây: * Giá văn phòng hạng A: năm 2006: 40-45 USD/m 2/tháng; năm 2007: 45-50 USD/m2/tháng; nay: thấp 50 USD/m2/tháng, chưa kể chi phí quản lý 5-7 USD/m2/tháng tùy nơi 41 Đề án môn học * Giá văn phòng hạng B: năm 2006: 20-25 USD/m 2/tháng; năm 2007: 25-30 USD/m2/tháng; nay: 25-35 USD/m2/tháng Theo công ty tư vấn bất động sản, việc xếp loại văn phòng hạng A, B dựa vào tiêu chuẩn: vị trí, thiết kế, trang thiết bị, độ cao trần, sử dụng chung hay riêng Trong tiêu chuẩn quan trọng vị trí văn phòng Tuy nhiên, giá cho thuê văn phòng thời gian tới tất hạng Việt Nam hạ nhiệt, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 Nguồn cung văn phòng cho thuê Việt Nam tăng lên nhanh chóng từ năm 2009 Đồng thời gia tăng nguồn cung giúp giá cho thuê văn phòng giàm nhiệt Khi giá trở lên hợp lý điều kiện thị trường cung - cầu cân bằng Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Tỉ lệ tăng trưởng kinh tế thời gian qua cao Đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam tăng thành phần kinh tế tư nhân phát triển mạnh khiến cho nhu cầu thuê cao ốc văn phòng để làm việc gia tăng Thực tế nước ta nay, hoạt động quản lý bất động sản gắn liền với tên tuổi số nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản tiếng giới Việt Nam Bên cạnh đó, số lượng lớn dự án đầu tư bất động sản chưa nhận thức rõ vai trò tầm quan trọng quản lý bất động sản việc gia tăng giá trị đem lại danh tiếng cho bất động sản mà đơn quản lý nhằm đảm bảo trì hoạt động bất động sản công ty đầu tư Do đó, hoạt động quản lý bất động sản chưa mang tính chuyên nghiệp thiếu tính cạnh tranh với công ty quản lý nước Hiện thị trường Việt Nam có 7-8 công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp, có 4-5 công ty nước Các công ty 42 Đề án môn học nước giành hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh quản lý cao ốc cao cấp như: Lancaster Quận Tp HCM Metropole Sofiter, EverFortune… với mức phí quản lý cao Còn công ty Việt Nam giành hợp đồng nhỏ lẻ với dịch vụ hạn chế Hơn nữa, nước ta chưa có hệ thống văn pháp luật quy định hoạt động quản lý tòa nhà cao tầng cao ốc văn phòng cho thuê điêu gây nhiều khó khăn công tác quản lý nhà nước Mô hình quản lý chủ yếu Việt Nam chủ đầu tư thường kiêm công tác quản lý tòa nhà hay khu đô thị Song theo ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không trì chất lượng danh tiếng tòa nhà cách bền vững bằng công ty quản lý chuyên nghiệp Ông Đạo cho biết thêm, kinh nghiệm nước cho thấy, việc quản lý khu đô thị tiến hành chu đáo Cụ thể, công ty quản lý bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình đưa kế hoạch quản lý “Hiện nay, hầu hết khu đô thị Việt Nam đầu tư chưa Nhìn chung, công ty Việt Nam chưa đánh giá mức tầm quan trọng công việc quản lý tòa nhà văn phòng nhà ở”, ông Đạo nói Nhưng xét thực lực, chủ đầu tư thuê công ty quản lý tòa nhà, phải khoản phí quản lý không nhỏ Nhưng chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” hợp đồng quản lý lại rơi vào tay công ty nước có uy tín lớn Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis Dinning & Associates, công ty Việt Nam vắng bóng lĩnh vực Chủ đầu tư tòa nhà thường muốn trương biển hiệu công ty này, uy tín thương hiệu họ thiết lập thị trường giới Chẳng hạn, CB Richard Ellis, thành lập Việt Nam gần năm, có tay hợp đồng quản lý tiếp thị 43 Đề án môn học tòa nhà lớn Vincom City Towers (Hà Nội) The Landcaster (Tp.HCM) mà chủ đầu tư công ty Việt Nam Còn Dinning & Associates lại nhanh tay ký hợp đồng quản lý cao ốc e.Town Bitexco, tòa nhà cao ốc văn phòng TPHCM công ty Việt Nam đầu tư xây dựng Lý giải lại thuê Công ty CB Richard Ellis quản lý tòa tháp đôi văn phòng Trung tâm mua sắm Vincom City, bà Kiều Hà, Tổng giám đốc Công ty Thương mại tổng hợp Việt Nam (Vincom JSC) cho biết, công ty nước có tiếng thị trường giới quản lý tiếp thị bất động sản tương tự Vincom, đem lại chất lượng tốt hấp dẫn người thuê Tuy nhiên, gần có số công ty quản lý Việt Nam đời để tiếp cận với thị trường mẻ Theo nhiều chuyên gia bất động sản, thiếu hụt lớn công ty Việt Nam khó tiếp cận với chủ đầu tư nước ngoài, tiếp đến tính chuyên nghiệp chưa cao, song bù lại giá liên quan đến phí quản lý lại thấp so với công ty nước nên có sức cạnh tranh III Đánh giá quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam thời gian qua Những kết đạt Trong năm qua công tác quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam có nhiều tiến chất lượng thỏa mãn đòi hỏi khắt khe chủ sở hữu Dần hoàn thiện mô hình quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Chúng ta có số tổng công ty tập đoàn lớn Bảo Việt, Petro Việt Nam, FPT hệ thống ngân hàng hình thành chiến lược kinh doanh quản lý bất động sản chuyên nghiệp Ngoài việc kinh doanh bất động sản có phận quản lý chuyên nghiệp Các phận hợp tác, liên doanh, với công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp Việt Nam Thế mạnh 44 Đề án môn học công ty kinh nghiệm thực tế , am hiểu phong tục, tập quán, văn hóa địa, tính chuyên môn hóa cao quy trình quản lý, chi phí quản lý hợp lý có tính cạnh tranh Những công ty quản lý cung cấp quy trình quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế có điều chỉnh, nâng cấp để phù hợp với Việt Nam hơn, đồng thời công ty cung cấp đội ngũ nhân viên quản lý chất lượng cao để đàm bảo tính hiệu cao công việc giao Các công ty có khả tư vấn việc đề xuất kênh huy động vốn để hình thành nên quỹ đầu tư hiệu Những vướng mắc hạn chế thách thức Hiện công ty chuyên cung cấp dịch vụ văn phòng cao cấp cho thuê nước gặp phải hạn chế lớn chất lượng nguồn nhân lực Nhân viên có trình độ chuyên môn chưa cao, thực tế thiều yếu Đa phần tuyến nhân viên mới, công ty phải tiến hành đào tạo lại từ đầu Nhận thức phận người dân Việt Nam chưa cao nên gây rắc rối phiền toái cho công ty quản lý trình quản lý khai thác nhà Trước hội lớn nói phần trên, công ty quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam đứng trước thách thức sao? Thứ nhất, thị trường quản lý cao ốc Việt Nam mẻ Cung cao ốc văn phòng cho thuê hạn chế, chưa đáp ứng hết nhu cầu Tuy nhiên thời gian tới, nhiều công trình cao ốc văn phòng vào hoạt động, đặc biệt cao ốc hạng A Khi dó mảng thị trường cao ốc văn phòng cho thuê vào ổn định Khách hàng có nhiều hội lựa chọn chỗ làm việc cho Do đó, công ty quản lý cần hoàn thiện mô hình quản lý cho phù hợp với khách thuê Mặt khác, kinh tế phát triển, nhu cầu khách thuê văn phòng cao cấp ngày cao Nhận thức dịch vụ cung cấp ngày 45 Đề án môn học cao đỏi hỏi khắc khe Khi đó, khách hàng không chi cần không gian làm việc yên tĩnh với dịch vụ tối thiểu cung cấp cho nhu cầu làm việc lại họ mà họ cần thêm dịch vụ phụ trợ cao cấp khác kèm như: sân chơi thể thao, phòng tập thể dục thẩm mỹ, tập thể hình, hồ bơi, dịch vụ spa, xông … Do công ty quản lý tìm cho khách thuê làm việc lĩnh vực Muốn vậy, công ty cần có sách ưu đãi cho khách thuê để họ có khả trang trải chi phí thuê cac cao ốc văn phòng sang trọng IV Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý các cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam thời gian tới Nhằm mục đích hạn chế, khắc phục tồn thời gian qua cần có giải pháp kịp thời đồng bộ: Thứ nhất, nâng cao chất lượng tăng cường số lượng nguồn nhân lực • Thường xuyên định kì tổ chức đào tạo cho nhân viên đào tạo lại cho nhân viên cũ để họ nắm vững chủ trương, sách công ty quản lý bất động sản, mục tiêu quy trình tác nghiệp phận • Bên cạnh hoạt động mở rộng quy mô đội ngũ nhân viên quản lý kinh doanh chất lượng nguồn nhân lực vấn đề đáng ý Để đảm bảo chất lượng, hiệu làm việc nhân viên, đồng thời giảm thiểu chi phí đào tạo lại cho nhân viên công ty quản lý bất động sản cần phải trọng từ công tác tuyển dụng lao động • Để nâng cao mặt bằng trình độ chung cho nhân viên máy quản lý cao ốc văn phòng, công ty quản lý bất động sản phải xây dựng máy quản lý chuyên nghiệp theo thông lệ tập quán quốc tế phải phù hợp với phong tục tập quán người Việt Nam 46 Đề án môn học • Để nâng cao mặt bằng trình độ chung cho nhân viên máy quản lý cao ốc văn phòng, công ty quản lý bất động sản phải xây dựng máy quản lý chuyên nghiệp theo thông lệ tập quán quốc tế phải phù hợp với phong tục tập quán người Việt Nam • Môi trường làm việc yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân Do vậy, công ty quản lý bất động sản cần tạo môi trường động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng cho cá nhân thực tốt nhiệm vụ, chức mà phát huy hết lực thân, chủ động việc giải vấn đề phát sinh cách tốt  Cần có giải pháp hoạt động kinh doanh Marketing để lấp đầy tỷ lệ trống, đồng thời công ty quản lý bất động sản cần xây dựng đội ngũ chiến lược marketing riêng để chủ động quản lý, tránh lệ thuộc vào bên  Củng cố hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường, cập nhật nghiên cứu phân tích đánh giá thị trường thị trường tiềm năng; tìm hiểu nhu cậu thị trường xu hướng phát triển tương lai để từ có chiến lược Marketing kinh doanh phù hợp  Đẩy mạnh hoạt động liên kết phận công ty quản lý bất động sản công ty với quan, tổ chức liên quan Cần tạo dựng mối liên kết chặt chẽ phận, cá nhân với nhau, hỗ trợ công việc thông qua số biện pháp thường xuyên tổ chức hoạt động thể dục,thể thao, văn nghệ, buổi giao lưu phận công ty để họ có hội gặp gỡ, trao đổi, chia sẻ kinh nghiệm làm việc Từ đó, tăng cường sợi dây liên kết họ công việc tinh thần trách nhiệm chung Trong môi trường hội nhập kinh tế nay, hoạt động 47 Đề án môn học liên kết, giao lưu hợp tác với quan, tổ chức có liên quan điều tất yếu Vì vậy, bên cạnh phát huy yếu tố nội lực công ty cần tăng cường mối liên kết với công ty kinh doanh hoạt động quản lý bất động sản khác để có hội học hỏi, trao đổi kinh nghiệm quản lý, tận dụng mạnh tiềm lực tài chính, danh tiếng công ty để góp thêm tiền để thúc đẩy phát triển công ty  Trên số đề xuất em nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng Để mang đến cho khách hàng hài lòng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp công ty quản lý bất động sản 48 Đề án môn học KẾT LUẬN Với xu hướng phát triển kinh tế, với xu hội nhập quốc tế, hoạt động kinh doanh bất động sản không ngừng mở rộng dần nâng cao chất lượng hiệu Quản lý bất động sản lĩnh vực quan trọng kinh doanh bất động sản, cao ốc hộ cao cấp, cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu đô thị Đây xu hướng mang tính phổ biến lĩnh vực kinh doanh bất động sản giới Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận quản lý cao ốc văn phòng cho thuê số vấn đề thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ mục đích, vai trò quản lý bất động sản chủ đầu tư, với quan quản lý Nhà nước, khách hàng Đề án phân tích rõ nội dung mô hình quản lý bất động sản tổ chức máy quản lý đồng thời đề án phân tích yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu quản lý bất động sản thương mại gồm phát triển thị trường bất động sản, yếu tố đầu tư, yếu tố khách hàng Ngoài ra, đề án tồn công tác quản lý cao ốc văn phòng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng thời gian qua Trên sở vướng mắc, tồn đề án đưa giải pháp nhằm khắc phục vấn đề bất cập đặt Đề án đề xuất số giải pháp cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, tổ chức máy quản lý, dịch vụ khách hàng, hoạt động kinh doanh & marketing số giải pháp khác 49 Đề án môn học DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ThS Vũ Thị Thảo, Bài giảng Quản lý bât động sản TS Nguyễn Thế Phán, Quản lý bất động sản – ‘’sân chơi’’ công ty kinh doanh bất động sản nước, Tạp chí Kinh tế & Phát triển số 118 tháng 04/2007 PGS.TS Hoàng Văn Cường: Giáo trình “Thị trường BĐS” – khoa BĐS & Địa Chính – trường ĐH Kinh tế quốc dân NXB Xây dựng, Hà Nội 2006 Thị trường quản lý bất động sản chưa phát triển: ngày 13/09/2004 Quản lý chất lượng nhà cao tầng công trình đô thị quy mô lớn: Giám sát chặt chẽ từ đầu: ngày 06/05/2008 Phương pháp quản lý nhà cao tầng: Thực trạng & cần thiết quản lý tòa nhà cao tầng Việt Nam: ngày 07/07/2007 Quản lý cao ốc: “Sân” doanh nghiệp nước ngoài: ngày 09/10/2006 Quản lý công trình nhà cao tầng bị buông lỏng: ngày 13/09/2007 Văn phòng cao cấp: Giá tăng thiếu: ngày 11/04/2005 10 Khủng hoảng thiếu thừa cao ốc Mỹ Đình: ngày 15/09/ 2008 11 Thấy nhà cao tầng Việt Nam: ngày17/11/2007 12 Thị trường bất động sản: ‘’Hàng nội’’ yếu thế: ngày 26/10/2006 13 Tìm chỗ đứng sân chơi quản lý tiếp thị bất động sản: ngày 14/03/2006 14 Website: 50 Đề án môn học - http:// laodong.com.vn - http://vietnamnet.vn - tuoi tre online - http://www.gso.gov.vn - http://gopfp.gov.vn/web - http://www.vnexpress.net - http://vneconomy.vn - http://www.is-tours.com/vietnam - metvuong.com.vn - cbre.com - diaoconline.vn - batdongsan.com - vietbao.vn - luận văn tốt nghiệp K46 51 Đề án môn học 52 [...]... nhà quản lý luôn trăn trở để tìm ra giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa các dịch vụ cung cấp trong tòa nhà Bởi yêu cầu của nghề dịch vụ đó là sự tinh tế, chỉnh chu và chi tiết 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 5.1 Các văn bản pháp luật Yếu tố pháp luật có ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và khai thác cao ốc văn phòng cho thuê Hoạt động quản lý cao ốc văn phòng. .. nhằm khắc phục những bất hợp lý trong việc thiết kế cao ốc văn phòng cho thuê sau này Do kết cấu phức tạp của cao ốc văn phòng, do số lượng người đông trên một diện tích đất có giới hạn… Chính vì lý do đó mà việc quản lý cao ốc văn phòng cho thuê là vô cùng quan trọng Việc quản lý cao ốc văn phòng vừa đảm bảo cho toà nhà hoạt động được bình thường, vừa đảm bảo an toàn cho người sử dụng các tiện ích... Nhà quản lý phải yêu cầu chủ sở hữu cung cấp các vấn đề có liên quan đến việc cho thuê bất động sản, những thông tin đánh giá ban đầu về vay mượn, thông tin về bảo hiểm liên quan đến BĐS Tóm lại nhà quản lý cần thu thập những thông tin cần thiết để phục vụ cho kế hoạch phác thảo quản lý của mình Bước 3: Lập kế hoạch quản lý cao ốc văn phòng cho thuê  Những thông tin cần thiết để lập kế hoạch quản lý. .. trường văn phòng cao cấp cho thuê Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý: phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích mục tiêu của chủ sở hữu Bước 3: Lập kế hoạch quản lý văn phòng cao cấp cho thuê Ta sẽ lần lượt phân tích các vấn đề trên Bước 1: Tiến hành đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và thị trường văn phòng cao cấp cho thuê Thứ nhất, các nhân tố ảnh hưởng đến... quản lý, luôn mang lại những tiện ích, sự tiện nghi cho khách hàng và đáp ứng nhu cầu của những khách hàng tiềm năng sẽ trở nên phổ biến III Nội dung của hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 1 Lập kế hoạch quản lý bất động sản Trước khi lập kế hoạch, nhà quản lý cần phải thực hiện 3 bước: Bước 1: Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (chu kì kinh tế, dân số, thu nhập, cơ sở... với mô hình, bộ máy quản lý chuyên nghiệp thì bất động sản sẽ được vận hành, khai thác hiệu quả dấn đến nhu cầu quản lý bất động sản do các công ty nước ngoài sẽ tăng lên và ngược lại 5.4 Yếu tố khách hàng Khách hàng thuê hoặc mua bất động sản có thể là sử dụng với mục đích làm văn phòng cho thuê đối với các cao ốc văn phòng, mục đích để ở đối với các tòa nhà cho thuê căn hộ cao cấp hoặc kinh doanh... tiện cho khách thuê Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm ở vị trí thật cao cấp Đối với văn phòng hạng C thì không có một khung tiêu chuẩn cụ thể để phân loại văn phòng hạng C, nhưng nhìn chung một văn phòng. .. lý tòa nhà cao ốc văn phòng cho thuê Việc quản lý tốt cao ốc văn phòng cho thuê sẽ góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản phát huy được mục tiêu sử dụng cao nhất tốt nhất Vấn đề chuyên môn hoá sẽ được áp dụng trong tất cả các khâu của quá trình 15 Đề án môn học khai thác và quản lý toà nhà từ duy tu, bảo dưỡng, vận hành hệ thống kỹ thuật, vệ sinh, diệt côn trùng, an ninh, phòng cháy chữa... cầu khách thuê 2.1 Thiết lập độ tin cậy giữa khách thuê – nhà quản lý Nhiệm vụ trước tiên trong quá trình quản lý mối quan hệ với khách thuê là tạo dựng sự tin cậy của khách thuê đối với bất động sản, đối với hoạt động quản lý bất động sản Đó cũng là bước đầu tiên để tạo mối quan hệ tốt, lâu dài với khách thuê Nắm bắt, kiểm soát hoạt động chuyển đến của khách thuê Người quản lý cùng khách thuê kiểm... người Việt Nam đều có tâm lý yên tâm và tín nhiệm hơn với sự quản lý của các công ty quản 18 Đề án môn học lý bất động sản nổi tiếng và có thương hiệu lớn Tâm lý này cũng ảnh hưởng và làm thay đổi nhu cầu sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản Hơn nữa, nhu cầu của khách hàng về các dịch vụ kèm theo khi sử dụng bất động sản ngày càng gia tăng về mặt chất lượng và đa dạng về số lượng Do đó, quản lý