Nghiên cứu hoàn thiện phương pháp dòng tiền chiết khấu định giá bất động sản và định giá doanh nghiệp

Nghiên cứu hoàn thiện phương pháp dòng tiền chiết khấu định giá bất động sản và định giá doanh nghiệp

B GIO DC V O TO TRNG I HC XY DNG NGHIấN CU HON THIN PHNG PHP DềNG TIN CHIT KHU NH GI BT NG SN V NH GI DOANH NGHIP TI NGHIấN CU KHOA HC CP TRNG H ni -2010 MC LC M U Chng Vai trũ v tm quan trng ca hot ng nh giỏ nn kinh t th trng nh hng XHCN nc ta Tng quan v nh giỏ bt ng sn Tng quan v v nh giỏ doanh nghip 2.1 Khỏi nim v nh giỏ doanh nghip 2.2 Cỏc mc ớch nh giỏ doanh nghip Vai trũ v tm quan trng ca cụng tỏc nh giỏ nn kinh t th trng nh hng XHCN nc ta 3.1 Vai trũ ca nh giỏ quỏ trỡnh c phn húa doanh nghip nh nc 3.2 Vai trũ v tm quan trng ca nh giỏ doanh nghip Chng Phõn tớch u, nhc im ca cỏc phng phỏp nh giỏ trờn th gii v Vit nam, k c phng phỏp thu nhp Doanh nghip l mt t hp ti sn hot ng sn xut kinh doanh cng c coi l bt ng sn 1.1 c tớnh doanh nghip nh l i tng nh giỏ 1.2 Tớnh cht doanh nghip nh l hng húa 9 10 Nguyờn lý chung nh giỏ BS v nh giỏ giỏ tr doanh nghip 11 Cỏc phng phỏp nh giỏ trờn th gii 12 Phõn tớch u, nhc im ca cỏc phng phỏp nh giỏ ti Liờn bang Nga 12 Phõn tớch u, nhc im ca cỏc phng phỏp nh giỏ ti Việt Nam 14 Mt s bt cp cụng tỏc nh giỏ BS nc ta hin 15 Chng Nghiờn cu, phõn tớch c s khoa hc, phng phỏp lun ca phng phỏp dũng tin chit khu trờn th gii v Vit nam C s lý lun ca phng phỏp dũng tin chit khu Phng phỏp dũng tin chit khu xỏc nh giỏ tr doanh nghip c phn húa doanh nghip nh nc Chng Nghiờn cu hon thin phng phỏp dũng tin chit khu nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip phự hp vi iu kin v kh nng thc t ca nc ta thi k hi nhp Quc t Cỏch thc th hin tin tr lói vay, tin tr gc vay dũng tin Mt s ghi nhn doanh thu tớnh thu thu nhp doanh nghip ti nghiờn cu khoa hc 16 16 20 22 22 26 xut quy trỡnh thc hin nh giỏ BS v nh giỏ giỏ tr doanh nghip Ti liu tham kho M U 27 32 Tớnh cp thit ca ti Định giá doanh nghiệp vấn đề cần thiết song lại phức tạp Việt Nam mà tất quốc gia giới Hầu hết ngân hàng đầu t (investment bank) tổ chức định giá lớn giới xây dựng đợc phơng pháp định giá riêng cho nhóm doanh nghiệp hay ngành công nghiệp cụ thể dựa mục đích định giá khác nh để phát hành chứng khoán công chúng, hợp mua lại doanh nghiệp, mua bán chứng khoán hay cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc Xỏc nh giỏ tr doanh nghip, d ỏn u t, u t bt ng sn ngy cng chim v trớ quan trng nn kinh t ang phỏt trin nhanh ca Vit nam Thực tế trình chuyển đổi từ kinh tế tập trung sang kinh tế thị trờng nớc ta cho thấy hệ thống lý luận nh kinh nghiệm định giá doanh nghiệp thiếu yếu nhiều phơng diện Cơ sở pháp lý định giá doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào văn điều chỉnh trình cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc Tuy vậy, công tác định giá doanh nghiệp Nhà nớc cổ phần hoá nhiều bất cập phơng pháp định giá nh trình triển khai Điều thể chỗ trình cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc năm qua diễn chậm chạp có nhiều vấn đề tồn Trong thời gian tới, trớc sức ép phải tiến hành cổ phần hoá Tổng công ty doanh nghiệp Nhà nớc có quy mô lớn, công tác định giá chắn gặp không khó khăn cần tháo gỡ Phng phỏp chit khu dũng tin (DCF) l phng phỏp nh giỏ BS cng nh nh giỏ doanh nghip rt phc tp, tn kộm v nhiu bc S dng phng phỏp ny ũi hi nh nh giỏ phi cú trỡnh hiu bit vng vng v k nng chuyờn nghip Mc dự vy, phng phỏp ny c cụng nhn trờn th gii l cú c s lý thuyt nh giỏ giỏ tr th trng ca BS, ca doanh nghip ang hot ng Ti cỏc nc cú nn kinh t th trng phỏt trin phng phỏp ny c s dng n 80-90% nh giỏ doanh nghip ln v va u im ln nht ca phng phỏp thu nhp ny l ch õy l phng phỏp nht tt c cỏc phng phỏp nh giỏ ó bit da trờn cỏc d bỏo phỏt trin th trng tng lai, iu ny ỏp ng c cỏc quyn li ca quỏ trỡnh u t cao nht Mc dự vy thc t nh giỏ bt ng sn v doanh nghip nc ta cho thy phng phỏp chit khu dũng tin cũn nhiu cn phi c nghiờn cu hon thin Xut phỏt t yờu cu khỏch quan v lý lun v thc tin, ti "Nghiờn cu hon thin phng phỏp chit khu dũng tin nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip" c chn nghiờn cu vi mong mun gúp phn hon thin phng phỏp nh giỏ bt ng sn v nh giỏ giỏ tr doanh nghip kinh t th trng nc ta thi k hi nhp sõu rng khu vc v Quc t i tng v phm vi nghiờn cu 2.1 i tng nghiờn cu i tng nghiờn cu ca ti l hot ng nh giỏ bt ng sn v nh giỏ giỏ tr doanh nghip nc ta hon thin phng phỏp chit khu dũng tin phc v hot ng nh giỏ ti nghiờn cu khoa hc 2.2 Phm vi nghiờn cu ti trung nghiờn cu nhng lý lun v hot ng nh giỏ bt ng sn v nh giỏ giỏ tr doanh nghip, thc trng s dng phng phỏp chit khu dũng tin cụng tỏc nh giỏ nc ta thi gian qua Mc tiờu nghiờn cu ca ti Nghiờn cu cỏc phng phỏp nh giỏ bt ng sn v nh giỏ giỏ tr doanh nghip c bn ang c s dng trờn th gii v Vit nam Phõn tớch ỏnh giỏ thc tin s dng phng phỏp chit khu dũng tin hot ng nh giỏ trờn th gii v nc ta Trờn c s lý lun v kt qu nghiờn cu ỏnh giỏ thc trng, mt s ch yu s c cp hon thin phng phỏp chit khu dũng tin hot ng nh giỏ nc ta Phơng pháp nghiên cứu Trong quỏ trỡnh nghiờn cu thc hin ti, tỏc gi s dng tng hp cỏc phng phỏp nghiờn cu khỏc nh phng phỏp vt bin chng, phõn tớch h thng, thng kờ cp nht thụng tin Kt cu ca ti Tờn ti: "Nghiờn cu hon thin phng phỏp chit khu dũng tin nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip" Kt cu ti: Ngoi phn m u, kt lun, danh mc ti liu tham kho, ni dung chớnh ca ti gm chng: Chng 1: Vai trũ v tm quan trng ca hot ng nh giỏ nn kinh t th trng nh hng XHCN ca nc ta Chng 2: Phõn tớch u, nhc im ca cỏc phng phỏp nh giỏ trờn th gii v Vit nam, k c phng phỏp thu nhp Chng 3: Nghiờn cu, phõn tớch c s khoa hc, phng phỏp lun ca phng phỏp dũng tin chit khu trờn th gii v Vit nam Chng 4: Nghiờn cu hon thin phng phỏp dũng tin chit khu nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip phự hp vi iu kin v kh nng thc t ca nc ta thi k hi nhp Quc t ti nghiờn cu khoa hc Chng I Vai trũ v tm quan trng ca hot ng nh giỏ nn kinh t th trng nh hng XHCN nc ta Tng quan v nh giỏ bt ng sn Công tác Thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng đ ợc hình thành phát triển Việt Nam từ năm 1990 Khi đất nớc ta chuyển sang kinh tế thị trờng định hớng XHCN tham gia hòa nhập vào ASEAN, Ban Vật giá Chính phủ thành lập Trung tâm Thẩm định giá (đến đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính) Cùng với chức thẩm định giá tài sản khác, Trung tâm Thẩm định giá có chức thẩm định giá Bất động sản phục vụ mục đích khác xã hội Đến năm 2002, ngành thẩm định giá có khung pháp lý Pháp lệnh Giá, tiếp Nghị định, Thông t hớng dẫn Quyết định Bộ Tài cụ thể hóa Phơng pháp định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Kể từ năm 2005 đến nay, có văn hớng dẫn số vấn đề việc định giá Bất động sản, mẫu Chứng th định giá Bất động sản, thẩm định viên làm công tác thẩm định giá Bất động sản Trớc Luật kinh doanh bất động sản đợc ban hành có hiệu lực (ngày 29/6/2006), Bộ tài quan cấp Thẻ thẩm định viên giá Trên phạm vi nớc có khoảng 30 đơn vị nớc có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá Bất động sản theo qui đinh hành Thẩm định giá, với số lợng Thẩm định viên giá lên tới gần 200 ngời Ngoài có số Công ty Môi giới, kinh doanh định giá Bất động sản lớn nớc ngoài, nh Chi nhánh Công ty CB Richard Ellis (Mỹ), Chi nhánh Công ty Savills (Anh) Văn phòng Công ty Jones Lang LaSalle Langseng (Mỹ) Sau ngày 29/6/2006 Bộ xây dựng quan cấp Chứng hành nghề định giá bất động sản, môi giới quản lý sàn giao dịch bất động sản Số lợng chứng hành nghề định giá bất động sản cấp lên đến hàng nghìn ngời Tng quan v nh giỏ doanh nghip 2.1 Khỏi nim v nh giỏ doanh nghip Khi kinh tế thị trờng phát triển đến trình độ định, doanh nghiệp trở thành hàng hoá, có nhu cầu đợc mua, bán đầu t rộng rãi thị trờng hoạt động định giá doanh nghiệp trở nên sôi động ngày đợc trọng Định giá doanh nghiệp việc xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục tiêu tính toán, xác định thay đổi giá trị doanh nghiệp thời điểm định Thông thờng, trình ớc tính khoản tiền mà ngời mua trả để họ có đợc quyền sở hữu quyền thu lợi doanh nghiệp ngợc lại ớc tính khoản tiền thu đợc ngời bán bán doanh nghiệp Khác với việc định giá mua bán tài sản thông thờng, doanh nghiệp loại hàng hoá đặc biệt với hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Là loại hàng hoá đặc biệt doanh nghiệp hệ thống phức tạp nhiều yếu tố cấu thành mối quan hệ yếu tố Có yếu tố vật chất nh tài sản hữu hình tài sản nhìn thấy đợc nh máy móc, thiết bị, nhà cửa, hàng hoá, vật t v.v song doanh nghiệp có yếu tố phi vật chất nh tài sản vô hình tài sản không trực tiếp nhìn thấy đợc nh giá trị lợi thế, giá trị thơng hiệu, quyền khai thác v.v Giá trị yếu tố cấu thành tài sản doanh nghiệp lại thay đổi theo thời gian, doanh nghiệp lại có đặc thù riêng, doanh nghiệp có khác biệt đáng kể giá trị ti nghiờn cu khoa hc Tuy nhiên, giá trị doanh nghiệp giá trị tài sản hành doanh nghiệp sở hữu mà quan trọng khả thu lợi nhuận tơng lai doanh nghiệp Khả không phụ thuộc vào khả thu lợi nhuận khứ doanh nghiệp mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nh lợi thơng mại, uy tín doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, bí kinh doanh, khả mở rộng thị trờng, tác động sách kinh tế Nhà nớc ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp tơng lai Do đó, định giá doanh nghiệp phải xem xét toàn diện yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp Đó giá trị tài sản hữu hình tài sản vô hình doanh nghiệp Những giá trị doanh nghiệp muốn đợc xã hội thừa nhận cần phải đợc thông qua trao đổi, tức giá trị mà ngời mua ngời bán chấp nhận đợc Thụng thng, mc ớch nh giỏ l xỏc nh mt loi giỏ tr no ú m khỏch hng cn cỏc quyt nh u t, thc hin cỏc giao dch mua bỏn, iu chớnh cỏc bỏo cỏo ti chớnh v v.v Trong quỏ trỡnh nh giỏ cú s tham gia ca nhiu bờn, t cỏc c quan chc nng nh nc n cỏc th nhõn: cỏc c quan kim tra-kim soỏt, cỏc c quan qun lý, cỏc t chc tớn dng, cỏc cụng ty bo him, c quan thu v v cỏc t chc khỏc, ch cỏc doanh nghip, cỏc nh u t v v.v ỏc bờn tham gia vo quỏ trỡnh nh giỏ hng n cỏc li ớch kinh t ca mỡnh, xỏc nh cỏc mc ớch nh giỏ 2.2 Cỏc mc ớch nh giỏ doanh nghip nh giỏ doanh nghip nhm phc v nhiu mc ớch khỏc nhau, nhiờn vic nh giỏ thng c thc hin cho mt s mc ớch chớnh sau õy: Bng phõn loi mc ớch nh giỏ doanh nghip cho nhng ch th khỏc Ch th Mc ớch nh giỏ nh giỏ Cụng ty, xớ m bo an ton v kinh t nghip, phỏp Xõy dng k hoch phỏt trin xớ nghip nhõn Phỏt hnh chng khoỏn ỏnh giỏ hiu qu qun tr kinh doanh Ch s hu La chn phng ỏn qun lý, iu hnh ti sn Lp bng tng hp v phõn chia cõn i ti sn tỏi c cu sn xut Lm c s nh giỏ mua - bỏn xớ nghip, cụng ty hoc l tham gia gúp Xỏc nh giỏ tr doanh thu t nguyn gii th cụng ty, xớ nghip Cỏc t chc Kim tra kh nng ti chớnh ca ngi vay tin ti nghiờn cu khoa hc Xỏc nh s tin cho vay cm c Cụng ty bo Xỏc nh s tin úng bo him him Xỏc nh giỏ tr tr tin bo him Th trng Xỏc nh c tớnh th trng, giỏ c chng khoỏn Kim tra c s giỏ niờm yt ca chng t cú giỏ Nh u t Kim tra tớnh hp lý ca d ỏn u t Xỏc nh giỏ tr mua xớ nghip, cụng ty ti a cho phộp phc v cụng tỏc chun b u t C quan Chun b c phn hoỏ xớ nghip nh nc Xỏc nh mc giỏ c s tớnh toỏn cỏc loi thu khỏc Tớnh giỏ tr doanh thu c gii th cụng ty, xớ nghip theo hỡnh thc phỏ sn nh giỏ cho mc ớch tũa ỏn Qua bng trờn chỳng ta thy rng mc ớch nh giỏ rt khỏc Trong thc t, giỏ tr doanh nghip cn tỡm ph thuc vo mc ớch nh giỏ thụng qua giỏ tr ca nú Vỡ th cn tỡm cỏc loi giỏ tr khỏc cho cỏc mc ớch khỏc la chn phng phỏp chun nh giỏ doanh nghip theo tiờu ngun gc hỡnh thnh li nhun, thụng thng ngi ta chia dng ngun gc hỡnh thnh li nhun l: 1) Li nhun hot ng ca doanh nghip mang li; 2) Li nhun bỏn ti sn doanh nghip Vai trũ v tm quan trng ca cụng tỏc nh giỏ nn kinh t th trng nh hng XHCN nc ta 3.1 Vai trũ ca nh giỏ quỏ trỡnh c phn húa doanh nghip nh nc (CPH DNNN) CPH DNNN việc chuyển doanh nghiệp có chủ sở hữu Nhà nớc thành Công ty cổ phần có chủ sở hữu hỗn hợp Thực chất trình việc bán bớt phần hay toàn phần vốn nhà nớc DNNN cho đối tợng khác Để bán phần vốn đòi hỏi phải có trình định giá nhằm xác định giá trị doanh nghiệp, có xác định giá trị phần vốn Nhà nớc doanh nghiệp Trong trình cổ phần hoá DNNN, định giá đợc coi công việc quan trọng nhất, tốn nhiều thời gian thực kết định giá vấn đề đợc tất nhà quản lý, doanh nghiệp nhà đầu t quan tâm Quá trình mang tính nghiệp vụ kỹ thuật tuý mà có ý nghĩa kinh tế xã hội trọng yếu liên quan đến việc bảo toàn vốn Nhà nớc doanh nghiệp, đến quyền lợi ngời lao động DNNN, đến khả bán đợc cổ phần DNNN cho nhà đầu t quan tâm khả đảm bảo hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh CTCP tơng lai ti nghiờn cu khoa hc Cỏc DNNN thuc rt nhiu ngnh ngh khỏc nhau; mi ngnh, lnh vc cú nhng c thự riờng ca mỡnh vi cỏc yu t quyt nh giỏ tr khỏc v iu quan trng l phi la chn c phng phỏp nh giỏ phự hp Vớ d n gin l cỏch nh giỏ mt doanh nghip ngnh bt ng sn phi khỏc nhiu vi cỏch nh giỏ mt doanh nghip ngnh cụng ngh thụng tin 3.2 Vai trũ v tm quan trng ca nh giỏ doanh nghip nh giỏ khụng phi l mt mụn khoa hc chớnh xỏc Cỏc phng phỏp nh giỏ hoc l da trờn thụng tin quỏ kh, hoc l da trờn d oỏn v tng lai Phng phỏp da trờn thụng tin quỏ kh cú th khụng phn ỏnh c hin ti v tng lai, cũn phng phỏp da trờn suy oỏn v tng lai thỡ ph thuc vo chớnh xỏc ca suy oỏn Cỏch nht hn ch nhng im yu ny l cho bỏn trờn th trng cụng khai Nh nc bỏn ti sn ng nhiờn mong mun m bo rng ngi mua tr gn ti giỏ tr thc v ú mun ỏp dng mt s k thut nh giỏ tiờu chun Tuy nhiờn, iu ny rt khú thc hin c nhng th trng nh Vit Nam m QSD thng chim mt phn ln giỏ tr ca DNNN, ú khụng cú thụng tin th trng xỏc nh c giỏ tr ca QSD Nh nc cũn phi thc hin hai vai trũ khụng tng thớch Vi vai trũ l ngi "qun lý", Nh nc cn m bo quyn li cõn bng gia ngi mua c phn v lónh o, ngi lao ng ca DNNN, vỡ th cn nh giỏ DNNN trc c phn húa Ngh nh 64/CP hin hnh ó a nhng hng dn khỏ rừ rng v nh giỏ c phn húa Song Nh nc cũn cú vai trũ th hai, vi t cỏch l ch s hu ti sn cụng, l m bo tin thu c t quỏ trỡnh c phn húa c ti a húa vỡ quyn li ca Nh nc v cui cựng l vỡ quyn li ca mi cụng dõn Khi c phn húa nhng DNNN ln hn, vai trũ th hai ny cú ý ngha quan trng hn Xét góc độ chủ doanh nghiệp, thông qua việc định giá doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp định đợc mức giá hợp lý nhằm đảm bảo ngời mua (nhà đầu t) sẵn sàng chấp nhận mức giá đó; đồng thời doanh nghiệp không bị thiệt bị định giá thấp Điều đảm bảo thành công giao dịch mua bán Xét góc độ nhà đầu t, việc đầu t vào doanh nghiệp có khả thu lợi nhuận cao nhng gặp rủi ro lớn Để đến định đầu t đắn đòi hỏi phải lựa chọn doanh nghiệp thích hợp tiêu chí đầu t, giá có mức độ rủi ro mà nhà đầu t chấp nhận đợc Nếu rủi ro lớn đồng nghĩa với yêu cầu lợi suất đầu t phải cao Do nhà đầu t cần phải tiến hành định giá doanh nghiệp nhằm xác định mức giá độ rủi ro doanh nghiệp có phù hợp với phù hợp với tiêu chí đầu t hay không? Nếu nh nhà đầu t định giá đợc giá trị doanh nghiệp ngời thu đợc mức lợi suất đầu t mong muốn Xét phía quan quản lý Nhà nớc thị trờng tài hệ thống doanh nghiệp, việc nắm đợc kỹ định giá doanh nghiệp giúp cho quan đánh giá đợc thực trạng giá tài sản tài thị trờng Từ có sách biện pháp hợp lý để điều chỉnh thị trờng tầm vĩ mô vi mô ti nghiờn cu khoa hc Chng II Phõn tớch u, nhc im ca cỏc phng phỏp nh giỏ trờn th gii v Vit nam, k c phng phỏp thu nhp Doanh nghip l mt t hp ti sn hot ng sn xut kinh doanh cng c coi l bt ng sn 1.1 c tớnh doanh nghip nh l i tng nh giỏ Hot ng nh giỏ l hot ng ca cỏc ch th nh giỏ xỏc lp giỏ tr th trng hay giỏ tr khỏc ca i tng nh giỏ Theo phỏp lut hin hnh, giỏ tr th trng ca i tng nh giỏ l giỏ tr cú kh nng xy nht bỏn i tng ny trờn th trng t cú cnh tranh, m cỏc Bờn giao dch t nguyn giao dch v cú y thụng tin cn thit, khụng cú iu kin ngoi cnh no nh hng n giỏ tr, ngha l khi: - mt cỏc bờn giao dch khụng bt buc phi bỏn i tng nh giỏ, cũn bờn khụng bt buc phi mua; - cỏc bờn giao dch c thụng bỏo y v i tng mua bỏn v giao dch trờn c s cú li cho mỡnh; - i tng nh giỏ c bỏn trờn th trng t mt cỏch cụng khai; - giỏ giao dch l giỏ hp lý cho i tng nh giỏ v khụng mt bờn no bt buc phi giao dch vi bờn kia; - giao dch c toỏn bng tin Ch th ca hot ng nh giỏ c tha nhn mt bờn l phỏp nhõn v th nhõn (doanh nghip t nhõn) hot ng theo Phỏp Lut hin hnh, bờn l ngi s dng dch v nh giỏ (ngi t hng) i tng nh giỏ l: - cụng trỡnh vt cht riờng bit; - hp ti sn ca mt ch th, k c mt s loi ti sn nht nh nh bt ng sn, ng sn, k c doanh nghip; - quyn s hu v cỏc quyn ti sn khỏc; - quyn ũi n, n; - cụng vic, dch v, thụng tin; - cỏc quyn dõn s khỏc cú th giao dch c m Lut phỏp Nga cho phộp Doanh nghip (nh mỏy, xớ nghip, doanh nghip) cú v trớ c bit cỏc i tng nh giỏ Khi nh giỏ doanh nghip thỡ i tng nh giỏ l hot ng hng n li nhun v trờn c s hnh t hp ti sn doanh nghip Doanh nghip, t chc l i tng ca quyn dõn s tham gia vo hot ng sn xut kinh doanh, mua bỏn trao i, vỡ th xut hin nhu cu phi nh giỏ giỏ tr ca chỳng Thnh phn t hp ti sn doanh nghip bao gm tt c cỏc loi ti sn thc hin mc ớch ca doanh nghip, hot ng sn xut kinh doanh, nhn c li nhun, thớ d nh: bt ng sn (tha t, nh, cụng trỡnh), mỏy múc, thit b, phng tin ti, nguyờn vt liu, sn phm cng nh cỏc khon n, chng khoỏn, ti sn vụ hỡnh v s hu trớ tu, k c thng hiu, uy tớn, lizenia, mt cụng ngh, -, v.v Vỡ th nh giỏ doanh nghip nh nh giỏ xỏc nh giỏ tr doanh nghip mt cỏch tng th, xỏc nh giỏ tr doanh nghip bao gm ch s hu v cỏc ti sn riờng ca t hp ti sn (ngun v n) ti nghiờn cu khoa hc Hỡnh thc t chc doanh nghip cú ý ngha rt ln i tng nh giỏ cú th l mt t hp, Holding, on ti chớnh-cụng nghip K c phm vi ca mt doanh nghip cng bao gm nhiu cụng ty con, phũng i din, chi nhỏnh nh giỏ chớnh xỏc cn phi theo sỏt dũng tin v xu hng phỏt trin ca chỳng Khi nh giỏ doanh nghip cn chỳ ý rng doanh nghip l mt phỏp nhõn ng thi l ch th sn xut vỡ th giỏ tr ca nú cn tớnh n cỏc quyn phỏp lý nht nh õy cng l mt cỏc c tớnh chớnh ca doanh nghip nh l i tng nh giỏ c tớnh khỏc bit na l nh giỏ doanh nghip nh nh giỏ phi xỏc nh giỏ tr ca t hp ti sn (ti sn vt cht ca doanh nghip), cng nh xỏc nh hiu qu ca bn thõn quỏ trỡnh nhn c li nhun v to lp nờn s gia tng giỏ tr ca i tng nh giỏ (ti chớnh, qun lý) C s ca bt k doanh nghip no cng l ng vn, vỡ th nh giỏ doanh nghip nh nh giỏ phi xỏc nh giỏ tr ca ng ch s hu nh l t liu sn xut v tớnh n hỡnh thc doanh nghip, c thự ngnh ngh v ti sn vụ hỡnh, k c goodwill (v th) Thớ d, nh giỏ doanh nghip c phn cn xỏc nh giỏ tr th trng ca 100% c phiu ph thụng cú quyn biu quyt to nờn ca doanh nghip Ch s hu cú quyn bỏn c phiu, t cc, bo him, tha k Nh vy, doanh nghip l i tng ca ca giao dch, l hng húa vi y tớnh cht ca nú Cng ging nh cỏc hng húa khỏc, doanh nghip phi cú ớch li cho ngi mua Trc ht nú phi cú kh nng sinh li Nh hng húa bt k tớnh cú ớch ca doanh nghip phi c s dng T ú suy rng nu doanh nghip khụng mang li thu nhp cho ch s hu thỡ mt i tớnh cú ớch v kt qu ngi ta bỏn nú i V nu nh mt ngi no ú nhỡn thy kh nng mi s dng doanh nghip, tim nng mang li thu nhp mi thỡ cu xut hin v doanh nghip tr hng húa mua bỏn Doanh nghip cú y tớnh cht ca hng húa v l i tng mua-bỏn Nhng õy l hng húa c bit ũi hi phi cú nguyờn tc, phng phỏp v cỏch thc nh giỏ chỳng 1.2 Tớnh cht doanh nghip nh l hng húa Th nht, õy l hng húa mang tớnh u t, ngha l u t vo nú vi mc ớch sinh li tng lai Chi phớ v li nhun d kin thu c phõn b theo thi gian Trong ú, li nhun d kin thu c khụng bit, mang tớnh xỏc sut, vỡ th nh u t phi tớnh n ri ro tht bi cú th xy Nu nh thu nhp d kin chit khu theo thi gian nh hn chi phớ u t vo hng húa thỡ hng húa u t ú mt i tớnh hp dn ca mỡnh Nh vy, thu nhp tng lai quy v hin ti m ch s hu cú th nhn c t doanh nghip ny chớnh l giỏ tr th trng ca doanh nghip ú Th hai, doanh nghip l mt h thng nhng cú th bỏn c doanh nghip, cng nh bỏn tng phn, thm bỏn tng b phn Bn thõn doanh nghip khụng tr thnh hng húa thc t m tng b phn cu thnh to nờn nú tr thnh hng húa v nh nh giỏ xỏc nh giỏ tr th trng ca tng ti sn riờng bit ny Th ba, nhu cu mua doanh nghip nh l hng húa ph thuc vo cỏc quỏ trỡnh bờn doanh nghip cng nh ph thuc vo mụi trng bờn ngoi Trong ú, mt mt s mt n nh kinh t a doanh nghip n s khụng bn vng, mt khỏc s khụng bn vng a n s gia tng khụng n nh kinh t v tng th T ú suy rng ti nghiờn cu khoa hc 10 Phng phỏp chit khu dũng tin DCF (Discounted Cash Flow) tớnh n bt k s thay i no ca thu nhp v chi phớ, cũn phng phỏp chit khu theo mụ hỡnh toỏn hc thỡ ch s dng tớnh toỏn i vi dũng thu nhp tng i n nh v cú th tớnh trc c theo mụ hỡnh toỏn hc nht nh Phng phỏp chit khu dũng tin DCF (Discounted Cash Flow) l phng phỏp nh giỏ giỏ tr th trng ca BS, m ú ngi ta s dng h s chit khu húa tng dũng tin thu nhp ca tng nm hnh BS, k c thu nhp bỏn BS vo cui i d ỏn Ph thuc vo c cu ca ti sn nh giỏ l ngun thu nhp xột theo khớa cnh ti chớnh v khớa cnh hu hỡnh, phng phỏp chit khu dũng tin cú nhiu cỏc bin th khỏc Ph thuc vo ngun tin, ngi ta chia phng phỏp chit khu dũng tin cỏc phng phỏp sau: phng phỏp chit khu khụng tớnh n ch s hu, phng phỏp chit khu vay, phng phỏp chit khu hn hp (vn vay v ch s hu) phõn tớch tớn dng cm c u t Nu nh xem xột BS trờn khớa cnh hu hỡnh thỡ cú phng phỏp thng d i vi t v phng phỏp thng d ti sn Phõn tớch cỏc phng phỏp thu nhp nh giỏ BS ti cỏc nc phng Tõy cho thy rng tớnh cỏc chi phớ hot ng BS nh giỏ ngi ta ly giỏ tr BDS theo s sỏch k toỏn Cỏch ny khụng lm sai lch nhiu n giỏ tr nh giỏ vỡ ti cỏc th trng phỏt trin giỏ tr BS theo s sỏch k toỏn khụng khỏc nhiu vi giỏ tr th trng ca nú Nhng ti cỏc th trng kinh t mi phỏt trin nh Nga, Vit nam thỡ giỏ tr th trng BS cú th gp nhiu ln giỏ tr s sỏch ca nú Vỡ th nu s dng nguyờn tc tun t gn ỳng thỡ cú th dn n cỏc kt qu sai lch Phng phỏp chit khu dũng tin DCF s dng khi: dũng tin thu nhp tng lai khỏc vi hin ti; cú cỏc d liu nh lng dũng tin thu nhp tng lai t BS; dũng tin thu nhp v dũng tin chi phớ cú tớnh thi v; BS nh giỏ l cỏc cụng trỡnh BS thng mi a chc nng; BS nh giỏ sp xõy dng hay va mi xõy dng v a vo khai thỏc hnh (hoc ang hnh) Phng phỏp chit khu dũng tin DCF dựng nh giỏ BS trờn c s giỏ tr ca thu nhp hin ti, c cu thnh t dũng nhp d kin tng lai v giỏ tr cũn li tớnh toỏn theo theo phuuong phỏp DCF cn phi cú cỏc d liu sau: thi gian d bỏo; thu nhp d kin, k c thu nhp bỏn li BS; h s chit khu Trỡnh t tớnh toỏn theo phng phỏp DCF Xỏc nh thi gian d bỏo Theo kinh nghim nh giỏ Quc t, thi gian tớnh toỏn trung bỡnh thng khong 5-10 nm, ti Nga thng thỡ thi gian tớnh toỏn l 3-5 nm õy l khong thi gian cú th a c s d bỏo D bỏo dũng thu nhp nh giỏ theo phng phỏp DCF ngi ta tớnh toỏn mt s dng thu nhp t BS sau õy: 1) doanh thu/thu nhp tim nng (Potential gross income); ti nghiờn cu khoa hc 18 2) doanh thu bỏn hng v cung cp dch v thc t; 3) doanh thu/thu nhp thun t hot ng kinh doanh; 4) dũng tin trc thu TNDN; 5) dũng tin sau thu TNDN Xỏc nh lói sut chit khu ôLói sut chit khu l h s s dng tớnh giỏ tr hin ti ca tng dũng tin nhn c hay chi tr tng laiằ Lói sut chit khu cn phi th hin mi liờn h gia ôri ro thu nhpằ, cng nh cỏc loi ri ro khỏc ca BS (h s chit khu) Xỏc nh giỏ tr BS bng phng phỏp DCF theo cụng thc sau: Trong ú: PV giỏ tr hin ti; Ci dũng tin ti thi im t; i lói sut chit khu ca dũng tin ti thi im t; M giỏ tr cũn li Giỏ tr cũn li hay giỏ tr lý cn phi chit khu v hin ti ti thi im cui cựng ca nm tớnh toỏn, cng thờm vo giỏ tr hin ti ca dũng tin Nh vy, giỏ tr ca BS = Giỏ tr hin ti ca dũng tin d bỏo tng lai + Giỏ tr hin ti cũn li ca nú (giỏ tr lý) Cỏc chớnh ca phng phỏp ny Khuyn cỏo khụng s dng phng phỏp ny m BS ũi hi phi ci to, sa cha ln hay ang tỡnh trng xõy dng d dang, ngha l thi gian gn khụng cú kh nng mang li thu nhp nhun n nh Ti Nga, nh nh giỏ gp phi ln nht l ôthụng tin khụng minh bchằ ca th trng BS, trc ht l khụng cú c cỏc thụng tin thc v giao dch BS, nh mua bỏn, thuờ BS, thụng tin thc v chi phớ hot ng, khụng cú c cỏc d liu thng kờ v t l lp y mt bng thuờ ca cỏc phõn khỳc th trng BS khỏc v ti cỏc ni khỏc Vỡ th, tớnh toỏn doanh thu thc v lói sut chit khu l rt khú khn Nhc im ca phng phỏp chit khu l: s dng gp nhiu khú khn khụng cú thụng tin v cỏc giao dch BS; phng phỏp ny khụng nờn s dng nu nh BS cha xõy dng xong, cha cú c thu nhp n nh hay b h hi ln cỏc iu kin bt kh khỏng gõy nờn v ũi hi phi sa cha ln Cỏch tớnh lói sut chit khu Lói sut chit khu bao gm thnh phn chớnh: 1) lói sut thu nhp cho ng u t, l phn bự p tr cho nh u t s dng ng cú tớnh n ri ro u t v cỏc yu t khỏc u t vo BS c th; 2) nh mc thu hi u t, l phn tr cho u t ban u Trong ú, thnh phn ny ch s dng i vi phn ti sn b hao mũn Lói sut thu nhp cho ng u t tớnh bng phng phỏp cng: ti nghiờn cu khoa hc 19 Lói sut thu nhp khụng ri ro + Thng ri ro + lói sut u t vo BS + Thng tớnh khon kộm ca BS + Thng cho u t Lói sut thu nhp khụng ri ro l lói sut cho cỏc ti sn cú tớnh khon cao, ngha l lói sut th hin c ôkh nng thc t th trng u t ng ca th nhõn v phỏp nhõn m khụng chu bt k ri ro no cằ Lói sut thu nhp khụng ri ro l lói sut c s, sau ú b sung thờm vo cỏc thnh phn khỏc: lói sut bự p cho cỏc loi ri ro liờn quan n cỏc c tớnh ca BS nh giỏ Yờu cu ca lói sut khụng ri ro: m bo thu nhp c tớnh cho ti sn cú tớnh khon cao m cú t sut li nhun tng i thp nhng m bo thu hi c u t, v phự hp vi li nhuõn ca nh u t nu u t vo ni khỏc xỏc nh lói sut khụng ri ro, ngi ta s dng cỏc ch s ca cỏc giao dch khụng ri ro ca Nga cng nh ca cỏc nc phng Tõy Lói sut khụng ri ro theo phng phỏp ca phng Tõy l cỏc lói sut trỏi phiu chớnh ph di hn (20 nm) trờn th trng th gii (M, c, Nht bn v v.v) Khi s dng cỏch tớnh lói sut khụng ri ro ny, ngi ta cng thờm thng ri ro u t vo th trng Nga (ri ro quc gia) Lói sut chit khu l mc li nhun m nh u t chp nhn u t vo d ỏn c th Mc ri ro ca d ỏn cng cao thỡ nh u t ũi hi t sut li nhun ca d ỏn cng phi cao Vỡ th bn cht ca cỏch tớnh lói sut chit khu l ỏnh giỏ ri ro u t vo ti sn c th Cỏc tớnh thng ri ro: Cỏch tớnh cỏc thnh phn thng ri ro: thng bự p cho tớnh khon thp ca BS õy l phn bự p cho kh nng chm chuyn i thnh tin ca BS v tớnh bng t l lm phỏt ca ng ụla M cho khong thi gian c trng a BS nh giỏ th trng; thng bự p cho ri ro u t vo BS Trong trng hp ny ngi ta tớnh n kh nng BS chng may b mt i giỏ tr v bự p bng chi phớ bo him ca cụng ty bo him tớnh cho mc bo him an ton nht; thng bự p cho qun tr u t u t cng mo him v v cng phc bao nhiờu thỡ cng ũi hi trỡnh qun tr cng cao by nhiờu Khon bự p cho qun tr u t c tớnh bng h s khụng lp y din tớch v phn tin thuờ din tớch b mt i H s chit khu bao gm li nhun u t v nh mc thu hi Nu nh tng u t vo BS l khụng thay i v c hon li bỏn li BS thỡ khụng cn thit phi a vo nh mc thu hi na Nu nh d oỏn trc c s thay i giỏ tr ti sn thỡ cn phi a nh mc thu hi u t vo h s chit khu (gi l quỏ trỡnh tỏi u t) nh mc thu hi mt s ti liu c gi l h s tỏi u t hon li u t ban u, mt phn li nhun thun a vo qu d tr vi mt lói sut Y lói sut Phng phỏp dũng tin chit khu xỏc nh giỏ tr doanh nghip c phn húa doanh nghip nh nc Phơng pháp định giá theo luồng tiền chiết khấu dựa nguyên lý bản: "Giá trị doanh nghiệp với tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp tạo tơng lai" Cơ sở nguyên lý dựa lý luận cho nhà đầu t bỏ tiền vào doanh nghiệp nhằm đợc hởng lợi nhuận doanh nghiệp làm Do đó, nhà đầu t, tổng giá trị doanh nghiệp đợc tính tổng giá trị lợi nhuận mà doanh nghiệp tạo tơng lai Vì vậy, giá trị doanh nghiệp đợc xác định luồng thu ti nghiờn cu khoa hc 20 nhập mà doanh nghiệp thu đợc tơng lai sau đợc qui giá trị cách chiết khấu chúng mức chiết khấu thể tỷ suất sinh lời mong muốn doanh nghiệp đợc định giá rủi ro vốn có Trờn th gii cú nhiu phng phỏp xỏc nh giỏ tr DN (XGTDN), nhng thc t hin ti VN cú phng phỏp ch yu thng c cỏc t chc nh giỏ s dng l: phng phỏp XGTDN theo giỏ tr ti sn (Phng phỏp ti sn) v phng phỏp XGTDN theo dũng tin chit khu (Phng phỏp dũng tin chit khu) Thc cht õy l phng phỏp Chớnh ph ban hnh dựng XGTDN i vi cỏc DNNN chuyn sang hỡnh thc Cty c phn Tuy nhiờn, nh giỏ cỏc hỡnh thc DN khỏc cng thng c nhiu ngi dng Ngoi cú tớnh thờm phn giỏ tr li th khỏc nh: li th quyn thuờ ti sn, li th bn quyn i vi c phng phỏp XGTDN nờu trờn thỡ ỏp dng, yu t c s thc hin trc tiờn phi l h s phỏp lý ca DN, cỏc bn liờn quan n cụng tỏc chuyn i hỡnh thc DN v s liu trờn bỏo cỏo ti chớnh (BCTC), s k toỏn ca DN Theo phng phỏp dũng tin chit khu thỡ giỏ tr DN c xỏc nh da trờn c s ỏnh giỏ kh nng sinh li ca DN tng lai Theo ú, c s ch yu thc hin phng phỏp ny l ph thuc vo BCTC ca DN nm lin k trc XGTDN, phng ỏn hot ng kinh doanh ca DN t n nm sau chuyn i thnh Cty c phn, lói sut tr trc ca trỏi phiu Chớnh ph cú k hn t 10 nm tr lờn thi im gn nht vi thi im XGTDN v giỏ tr quyn s dng t ó c giao Tuy nhiờn, DN c phn hoỏ, khú khn hn c l cụng tỏc nh giỏ ti sn vụ hỡnh Ti sn vụ hỡnh thng mang tớnh cht c thự gn vi loi hỡnh sn xut kinh doanh ca mi DN, nú cú th rt hu ớch cho DN ny nhng khụng cú ý ngha gỡ vi loi hỡnh DN khỏc, nờn ỏnh giỏ cn xem xột n yu t phự hp v phm vi s dng ca nú Cỏi khú khn nht i vi cụng tỏc thm nh ti sn vụ hỡnh l c s mang tớnh thuyt phc a giỏ tr ca nú, vỡ tớnh cht c thự nờn tớnh so sỏnh i vi ti sn tng ng khụng cao Vớ d phn mm k toỏn i vi loi hỡnh DN ny khụng th ỏp dng cho loi hỡnh DN khỏc, thng hiu ca DN xõy lp khụng th mang i gúp kinh doanh cỏc Cty thng mi hoc nh loi ti sn vụ hỡnh d nhn thy nht cỏc DN l giỏ tr chờnh lch quyn thuờ t di hn a giỏ cho thuờ trờn th trng cng cú nhiu ý kin khỏc m mu cht l giỏ tr ti sn vụ hỡnh khỏc a so sỏnh ch mang tớnh tng i Chng IV Nghiờn cu hon thin phng phỏp dũng tin chit khu nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip phự hp vi iu kin v kh nng thc t ca nc ta thi k hi nhp Quc t Hot ng nh giỏ m c th l nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip nc ta c hỡnh thnh v phỏt trin mi c hn 10 nm nay, kt qu nh giỏ thng gõy nhiu tranh cói gia cỏc Bờn, cú trng hp cha thc s thuyt phc ti nghiờn cu khoa hc 21 C s khoa hc v phng phỏp lun ca cỏc phng phỏp nh giỏ, k c phng phỏp dũng tin chit khu, cng nh cỏc iu kin ỏp dng phng phỏp nh giỏ nn kinh t th trng nc ta cũn cha c nghiờn cu ton din, quan tõm ỳng mc Mi phng phỏp nh giỏ u cú u nhc im khỏc Vic ỏp dng phng php ny hay phng phỏp hoc ỏp dng ng thi cỏc phng phỏp khỏc ch yu theo iu kin ỏp dng v phm vi i tng Nh ó phõn tớch trờn, ti cỏc nc cú nn kinh t th trng phỏt trin phng phỏp thu nhp c s dng n 80-90% nh giỏ doanh nghip ln v va u im ln nht ca phng phỏp thu nhp ny l ch õy l phng phỏp nht tt c cỏc phng phỏp nh giỏ ó bit da trờn cỏc d bỏo phỏt trin th trng tng lai, iu ny ỏp ng c cỏc quyn li ca quỏ trỡnh u t cao nht Mc dự vy vic ỏp dng k thut chit khu dũng tin ca phng phỏp thu nhp nh giỏ doanh nghip v nh giỏ bt ng sn giai on nn kinh t nc ta hi nhp sõu rng vo nn kinh t khu vc v nn kinh t th gii thỡ cn thit phi c tip tc hon thin v phỏt trin Sau õy l mt s ni ci nht s dng k thut chit khu dũng tin nc ta hin Cỏch thc th hin tin tr lói, tin tr gc vay dũng tin Hin cỏc ti liu khỏc nhỡn nhn cỏch thc th hin tin tr lói vay, gc vay dũng tin cng khỏc Trong mt s ti liu (1), chi c tớnh theo cụng thc sau: Bt NPV = t t = (1 + r ) n n Ct (1 + r ) t =0 t Trong ú: Bt: Khon thu nm t, cỏc khon thu õy cú th gm: - Doanh thu bỏn hng nm t cha tr thu, - Giỏ tr thu hi lý ti sn ht tui th quy nh cỏc thi im trung gian v v thi im cui cựng ca i d ỏn; - Vn lu ng b ban u c thu v thi im cui i d ỏn Ct: Khon chi phớ nm t, cỏc khon chi cú th gm: - Chi phớ u t mua sm mỏy múc hay xõy dng nh xng (ti sn c nh) thi im u v cỏc thi im trung gian, cng nh khon lu ng ti thiu b t u khai thỏc d ỏn; - Chi phớ hnh d ỏn (bng chi phớ sn xut hay dch v khụng cú khu hao c bn v tin tr lói vay, nhng cú thu) r: Sut thu li ti thiu chp nhn c ch u t t nh ot xut phỏt t lói sut ca ng trờn th trng v ý kinh doanh ca mỡnh n: tui th ca phng ỏn u t, hoc l thi k tớnh toỏn Tuy nhiờn, trng hp c nh l i vay, ụi ngi ta khụng t vo thi im t=0 (khi d ỏn bt u i vo hot ng, l d nhiờn vi du õm), m t vo cỏc thi im tr n cựng vi du õm (cú nhiu thi im tr n) õy tin tr lói vay phi c phn ỏnh vo khon chi hnh hng nm C t v thi gian tr n cú th bng hay hn thi gian khu hao Sỏch "Lp v Thm nh d ỏn xõy dng" ca tỏc gi TS.Bựi Ngc Ton cng khng nh: Khụng a tin tr lói vay vo chi phớ tớnh cỏc ch tiờu ng ti nghiờn cu khoa hc 22 Trong ú mt s ti liu khỏc li nhỡn nhn ny v gii quyt theo cỏch khỏc Sỏch "Phõn tớch qun tr ti chớnh" ca tỏc gi Nguyn Tn Bỡnh gii quyt cỏch th hin lói vay, tr gc vay dũng tin bng cỏch phõn quan im v dũng tin: quan im tng u t v quan im c ụng Quan im tng u t bt ngun t ting Anh l Total Firm Perspective (TFP) hay gi theo sỏch hng dn thm nh d ỏn ca Vin phỏt trin quc t Harvard (HIID) s dng ti Trng Fulbright l Total Investment Point (TIP) Theo quan im ny thỡ dũng tin chit khu khụng cú dũng vay v dũng tr n, v sut chit khu s dng tớnh toỏn l chi phớ s dng bỡnh quõn gia quyn (WACC) cú trng s gia n vay v ch Ngi ta s dng chi phớ s dng bỡnh quõn gia quyn ny tr chi phớ ti chớnh dũng tin cng l trỏnh "hch toỏn" hai ln cựng mt chi phớ ti chớnh WACC = W1*E + W2*D(1 - Ch) Trong ú: E - lói xut thu nhp trờn ch s hu, tớnh trờn c s phng phỏp CAPPM CAPM hay phng phỏp cng BUM D - giỏ tr s dng vay ca doanh nghip, xỏc nh trờn c s lói xut vay tớn dng ca ngõn hng v chi phớ vay; W1 - t l ch s hu tng s ca doanh nghip; W2 - t l vay tng s ca doanh nghip; Ch - thu thu nhp Cỏc ngõn hng xem xột cho vay cng da trờn dũng tin tng u t, bi vỡ t dũng tin ny n vay s c toỏn theo th t u tiờn: cỏc ch n, ch u t, khụng phõn bit cỏc ngun tham gia d ỏn Vỡ th quan im tng u t cng c gi l quan im ngõn hng Quan im c ụng hay gi chung l ch u t-ch s hu (Equity Perspective Value EPV) Dũng tin theo quan im ny cú tớnh n dũng thu i vay v dũng chi tr n vay, v sut chit khu theo quan im ny l chi phớ c hi s dng ch s hu Nh vy theo quan im ch s hu thỡ dũng tin tớnh toỏn l dũng tin sau ó tr cỏc ngha v n (gc, lói) hay dũng tin cui cựng m ch u t nhn c sau ó cng thờm phn ti tr (dũng tin vo hay dũng tin thu), v tr tr n v lói vay u t (dũng tin hay dũng tin chi) Chi phớ s dng (sut chit khu) tớnh toỏn l Re = Lói rũng/Vn ch s hu v ú ngi ta a tr n gc v lói vay vo dũng tin chi, cũn ti tr (vn vay) a vo vo dũng tin thu Khuyn cỏo phng phỏp ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t (13) cng cú quan im v dũng tin tng t nh trờn Trong ú ngi ta chia giai on ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t l ỏnh giỏ hiu qu thng mi v ỏnh giỏ hiu qa gúp ca d ỏn (hay cũn gi l hiu qu ti chớnh) tng ng vi quan im v dũng tin nh trờn Hiu qu tng th ca d ỏn c ỏnh giỏ cho mc ớch xỏc nh mc hp dn ca d ỏn i vi cỏc thnh viờn cú tim nng tham gia d ỏn v tỡm kim cỏc ngun u t cho d ỏn Hiu qu tng th ca d ỏn bao gm: Hiu qu kinh t - xó hi ca d ỏn; Hiu qu thng mi ca d ỏn ti nghiờn cu khoa hc 23 i vi cỏc d ỏn ln ca nn kinh t quc dõn ỏnh giỏ giỏ tr kinh t - xó hi l bt buc i vi cỏc d ỏn khỏc ch ỏnh giỏ hiu qu thng mi ca d ỏn Trng hp hiu qu thng mi ca d ỏn c khng nh, bc tip theo l ỏnh giỏ hiu qu c th i vi tng thnh viờn tham gia gúp d ỏn Nu nh ngun v cỏc iu kin ti chớnh d ỏn c xỏc nh rừ rng thỡ khụng cn ỏnh giỏ hiu qu thng mi d ỏn m tin hnh trc tip ỏnh giỏ hiu qu gúp d ỏn, cú ngha l xỏc nh hiu qu cho cỏc c ụng (hay cũn gi l hiu qu ti chớnh d ỏn) ỏnh giỏ Hiu qu gúp ca d ỏn kim tra kh nng trin khai d ỏn v mc quan tõm d ỏn ca tt c cỏc thnh viờn tham gia gúp vo d ỏn Hiu qu gúp d ỏn bao gm: Hiu qu gúp ca cỏc doanh nghip vo d ỏn; Hiu qu u t d ỏn ca cỏc i tỏc tham gia d ỏn; Hiu qu gúp d ỏn ca cỏc t chc qun lý cao hn, nh: - hiu qu ca vựng v ca nn kinh t quc dõn; - hiu qu ngnh ngh kinh doanh; - hiu qu ngõn sỏch hiu rừ hn v s khỏc gia loi hiu qu ny trc tiờn chỳng ta cn phõn bit cỏc dũng tin tớnh toỏn Dũng tin ca mt doanh nghip sn xut kinh doanh bt k bao gm cỏc dũng tin thnh phn ca tng loi hỡnh hot ng sn xut kinh doanh: Dũng tin t hot ng u t f(t); Dũng tin t hot ng sn xut kinh doanh f(t); Dũng tin t hot ng ti chớnh f(t) Trong dũng tin hot ng u t, dũng tin bao gm trc ht l cỏc chi phớ xõy dng v a vo khai thỏc, hnh ti sn c nh chớnh, cỏc chi phớ lý, cỏc chi phớ thay th hay bự p mỏy múc trang thit b sn xut chớnh Ngoi ra, dũng tin ca hot ng u t cng bao gm cỏc s thay i ca lu ng (tng lờn dũng tin ra, gim xung dũng tin vo) Dũng tin bao gm ngoi ch s hu bng tin, cũn cú khon tin u t vo giy t cú giỏ ca cỏc doanh nghip khỏc u t d ỏn Dũng tin vo ca hot ụng u t bao gm thu nhp ti sn lý Dũng tin t hot ng sn xut kinh doanh bao gm tt c cỏc dng doanh thu v chi phớ trờn tng on thi gian tớnh toỏn liờn quan n sn xut, v thu tr cho cỏc doanh thu tng ng Dũng tin vo ch yu l l thu nhp t bỏn hng hng húa, sn phm v cỏc thu nhp khỏc Ngoi doanh thu bỏn hng húa sn phm ra, dũng tin vo v dũng tin cũn bao gm doanh thu v chi phớ t cỏc giao dch khụng trc tip liờn quan n sn xut hng húa C th l: Thu nhp cho thuờ ti sn hay leasing; Tin thu vo úng ti khon v bỏn chng khoỏn; c tr li cỏc khon tin cho cỏc i tỏc khỏc vay Dũng tin ca hot ng sn xut kinh doanh c hỡnh thnh t cỏc chi phớ sn xut v bỏn hng húa, m thụng thng l cỏc chi phớ sn xut v thu Dũng tin hot ng ti chớnh ti nghiờn cu khoa hc 24 Hot ng ti chớnh liờn quan n cỏc giao dch ti chớnh ca d ỏn u t m cú ngun gc t bờn ngoi, cú ngha l doanh thu/chi phớ khụng cú ngun gc t d ỏn Dũng tin vo bao gm: ch s hu ca doanh nghip (c phn) u t vo d ỏn v vay Vn vay bao gm: cỏc khon tr cp, tr giỏ ca Chớnh ph; cỏc khon vay, k c cỏc khon phỏt hnh trỏi phiu doanh nghip Dũng tin bao gm: cỏc khon tr li gc tin vay, tin tr lói vay, tin tr lói ca trỏi phiu doanh nghip, cng nh cn thit tr c tc cho c phiu doanh nghip ỏnh giỏ hiu qu thng mi d ỏn Hiu qu thng mi d ỏn c tớnh toỏn trờn quan im l 100% u t c ch s hu úng gúp (hoc cỏc c ụng) Vỡ th ỏnh giỏ hiu qu thng mi ca d ỏn thỡ ch cú dũng tin thnh phn tham gia l dũng tin hot ng u t v dũng tin t hot ng sn xut kinh doanh ỏnh giỏ hiu qu gúp d ỏn u t Khi ỏnh giỏ hiu qu gúp (hay cũn gi l hiu qu ti chớnh) thỡ cú c dũng tin thnh phn tham gia l dũng tin hot ng u t, dũng tin t hot ng sn xut kinh doanh v dũng tin t hot ng ti chớnh ỏnh giỏ hiu qu thng mi d ỏn s dng cỏc ch tiờu chớnh nh NPV, IRR v.v Dũng tin bao gm ch s hu, cũn dũng tin vo l cỏc khon thu thuc s hu ca ch u t sau tr ht cỏc khon n (k c cỏc khon vay) Trong tớnh toỏn cú mt s thay i sau: Dũng tin u t: b sung qi d tr vo dũng tin ra, tớnh toỏn nhu cu lu ng thỡ b sung cỏc khon n lói cỏc khon n; Dũng tin hot ng sn xut kinh doanh: b sung thu nhp t cỏc qu d tr (khi cn thit) vo dũng tin vo v tớnh toỏn cỏc u ói v thu thu nhp tr li v tr lói vay; B sung phn dũng tin ca hot ng ti chớnh: dũng tin vo b sung tin vay, dũng tin b sung tin tr gc vay v lói sut, cng nh cn thit tr c tc cho c phiu; Trc tớnh toỏn ch s hiu qu d ỏn, dũng tin cn c hỡnh thnh cho trờn mi bc on thi gian tớnh toỏn thỡ tng tin khụng c õm lm c vic ny ngi ta s dng qi d tr Cú nhiu quan im khỏc v cỏch th hin tin tr lói vay, tr gc vay dũng tin ỏnh giỏ hiu qu d ỏn, xỏc nh giỏ tr doanh nghip, giỏ tr bt ng sn, nhng chung nht l ngi ta phõn bit quan im tng u t v quan im ch u t (tng ng vi quan im ny l dũng tin khỏc nhau), hoc ngi ta ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t lm hai bc: trc tiờn l ỏnh giỏ hiu qu thng mi d ỏn (quan im l 100% u t c ch s hu úng gúp) v sau ú ỏnh giỏ hiu qu gúp vn- hiu qu ti chớnh (cú dũng tin t hot ng ti chớnh) Mt s ghi nhn doanh thu tớnh thu thu nhp doanh nghip Cn c iu Ngh nh ca Chớnh ph S 124/2008/N-CP ngy 11 thỏng 12 nm 2008 Thu nhp tớnh thu ký tớnh thu c xỏc nh nh sau: Thu nhp= tớnh thu Thu nhp chu thu ti nghiờn cu khoa hc Thu nhp c + thu Cỏc khon l c kt chuyn theo quy nh 25 Thu nhp chu thu c xỏc nh nh sau: Thu nhp chu thu = Doanh thu - Chi phớ c tr + Cỏc khon thu nhp khỏc Trong ú: Thi im xỏc nh doanh thu tớnh thu nhp chu thu i vi hng hoỏ bỏn l thi im chuyn giao quyn s hu, quyn s dng hng hoỏ cho ngi mua Thi im xỏc nh doanh thu tớnh thu nhp chu thu i vi dch v l thi im hon thnh vic cung ng dch v cho ngi mua hoc thi im lp hoỏ n cung ng dch v i vi Thu thu nhp nhng bt ng sn thỡ thi im xỏc nh doanh thu c quy nh nh sau: -Thi im xỏc nh doanh thu tớnh thu nhp chu thu l thi im bn giao bt ng sn -Trng hp cú thu tin trc theo tin thỡ thi im xỏc nh doanh thu tớnh s thu thu nhp doanh nghip tm np l thi im thu tin Thụng t B ti chớnh S 130 /2008/TT-BTC ngy 26 thỏng 12 nm 2008 hng dn thi hnh Ngh nh ca Chớnh ph S 124/2008/N-CP ngy 11 thỏng 12 nm 2008 quy nh v Thu thu nhp doanh nghip t chuyn nhng bt ng sn nh sau: - Thi im xỏc nh doanh thu tớnh thu l thi im bờn bỏn bn giao bt ng sn cho bờn mua, khụng ph thuc vic bờn mua ó ng ký quyn s hu ti sn, quyn s dng t, xỏc lp quyn s dng t ti c quan nh nc cú thm quyn - Trng hp doanh nghip cú thu tin ca khỏch hng m cha xỏc nh c chi phớ tng ng vi doanh thu thỡ doanh nghip kờ khai tm np thu thu nhp doanh nghip theo t l 2% trờn doanh thu thu c tin v doanh thu ny cha phi tớnh vo doanh thu tớnh thu thu nhp doanh nghip nm Nh vy theo quy nh hin hnh thỡ thi im ghi nhn doanh thu khụng phi l thi im khỏch hng ng tin tr trc hay l thi im khỏch hng mua hng tr chm m l thi im bờn bỏn bn giao bt ng sn cho bờn mua trng hp hng húa l bt ng sn Núi cỏch khỏc l chỳng ta phi phõn bit nguyờn tc k toỏn l k toỏn theo thc t phỏt sinh v k toỏn tin mt iu ny c bit quan trng ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t, nh giỏ bt ng sn v nh giỏ giỏ tr doanh nghip m khỏch hng tr tin mua cn h theo tin hay khỏch hng mua nh tr gúp K toỏn viờn xem vic nhn tin t vic bỏn hng ch cũn l thi gian i vi bỏn hng tr chm, k toỏn theo thc t phỏt sinh cho rng doanh thu c ghi nhn ngy tai thi im bỏn hng, ch khụng phi l khỏch hng tr tin iu ny cú th dn n kt qu l cú mt khong thi gian chm gia thi im phỏt sinh doanh thu v thi im tr tin xut trỡnh t thc hin nh giỏ BS v nh giỏ giỏ tr doanh nghip Trờn c s cỏc nghiờn cu trờn õy, chỳng tụi xut quy trỡnh chung nht nh giỏ bt ng sn, nh giỏ doanh nghip bng ôPhng phỏp dũng tin chit khuằ gm 10 bc chớnh sau õy: La chn mụ hỡnh dũng tin Xỏc nh thi gian giai on d bỏo ti nghiờn cu khoa hc 26 Phõn tớch v d bỏo doanh thu Phõn tớch v d bỏo chi phớ Phõn tớch v d bỏo u t Xỏc nh giỏ tr dũng tin cho tng nm ca giai on d bỏo Xỏc nh lói sut chit khu Tớnh giỏ tr giai on sau d bỏo Tớnh giỏ tr hin ti ca dũng tin giai on d bỏo v giỏ tr giai on sau d bỏo 10 iu chnh b sung kt qu cui cựng Sau õy l ni dung ca bc quan trng cn c bit chỳ trng Bc La chn mụ hỡnh dũng tin Khỏi nim mụ hỡnh dũng tin dch t ting Anh hs-Flow Dũng tin tng hp doanh thu v chi phớ ca hot ng sn xut kinh doanh ca doanh nghip phõn b theo thi gian Dũng tin ch s hu hoc dũng tin u t c s dng phng phỏp dũng tin chit khu nh giỏ doanh nghip Dũng tin ch s hu (dũng tin t ca ch s hu free cash flow to equity FCFE) dựng nh giỏ trc tip giỏ tr th trng ca ch s hu doanh nghip (tc l giỏ tr th trng ca doanh nghip), ú ó th hin c cu ti chớnh u t hin ti v d kin u t sau ny m bo chu k sng ca hng húa Núi cỏch khỏc, dũng tin ny l dũng tin cũn li sau ó tr i tt c cỏc ngha v ti chớnh (bao gm cỏc khon tr n), tr i cỏc khon u t c bn v bự p lu ng Vỡ t l v giỏ tr tin vay ti chớnh ó c tớnh n bn thõn dũng tin d bỏo, nờn hoỏ dũng tin d bỏo theo lói sut chit khu bng vi lói sut yờu cu ca nh u t (cú tớnh n ri ro) cho u t ca ch s hu, cú ngha l húa theo lói sut chit khu i vi ch s hu m sau õy chỳng ta s gi mc nh l ôlói sut chit khuằ Dũng tin u t (dũng tin t ca doanh nghip - free cash flow to the firm FCFF) khụng th hin s di chuyn v giỏ tr tin vay d kin dựng cp cho quỏ trỡnh u t Ngi ta s dng Mụ hỡnh dũng tin u t cỏc trng hp mt nguyờn nhõn no ú m khụng th lp c k hoch dũng tin cú tớnh n vay Cỏc nguyờn ny cú th nhng yu t sau õy: Phng ỏn c th v ti chớnh d kin cho thi gian tng lai t t thi im bt u u t cha c xem xột; Tt c cỏc tha thun tớn dng tng ng cha c xem xột; ngi cho vay ti tr d ỏn theo lói sut bự p ri ro ca h Trng hp ny dũng tin u t c tớnh toỏn theo cụng thc nh i vi dũng tin ch s hu, khỏc ch l ch dũng tin s khụng cú chi phớ tr lói sut, tng hoc gim n di hn Vỡ th nu nh tớnh toỏn ngi ta dựng dũng tin t u t thỡ ú (ớt nht l ti thi im d nh bỏn doanh nghip, trng thỏi tnh, ú th hin phn v giỏ tr vay) hoỏ dũng tin tng lai theo lói sut bng vi lói sut bỡnh quõn gia quyn ca doanh nghip ny Trong ú giỏ tr doanh nghip d tớnh ca tng dũng tin ó hoỏ dựng nh giỏ giỏ tr doanh nghip t u t vo doanh nghip ti thi im bỏn li doanh nghip ti nghiờn cu khoa hc 27 nh giỏ ch s hu ca doanh nghip (thc cht l giỏ tr th trng ca doanh nghip) cn phi tr i n di hn ca doanh nghip ti thi im xem xột Trong c hai mụ hỡnh, dũng tin c tớnh toỏn theo giỏ hin ti hoc theo giỏ cú tớnh n yu t lm phỏt Bc Xỏc nh thi gian tớnh toỏn Mt nhng phỏt sinh nh giỏ doanh nghip l s khụng n nh ca thi gian tn ti doanh nghip n gin hoỏ quỏ trỡnh d bỏo giỏ tr dũng tin doanh nghip tng lai, ngi ta chia thi gian hot ng ca doanh nghip thnh khong thi gian: giai on d bỏo v giai on sau d bỏo (hỡnh 1) Thi im tin hnh nh giỏ Giai on d bỏo Giai on sau d bỏo Giỏ tr d bỏo, bao gm giỏ tr ca tt c dũng tin ca giai on d bỏo Giỏ tr kộo di, bao gm giỏ tr tt c cỏc dũng tin giai on sau d bỏo Hỡnh Cỏc giai on ca phng phỏp dũng tin chit khu Trong giai on d bỏo, theo nguyờn tc thụng thng thỡ li nhun ca doanh nghip thay i rt ln tng, gim lng hng bỏn, thay i c cu giỏ thnh, giỏ hng bỏn v v.v Mt mt, thi gian d bỏo cng di thỡ s lng cỏc ln quan sỏt cng nhiu v trờn quan im toỏn hc cng cú c s a giỏ tr hin ti ca doanh nghip Mt khỏc, thi gian d bỏo cng di thỡ cng phc d bỏo chớnh xỏc lng doanh thu, chi phớ, t l lm phỏt, cỏc dũng tin Cỏc chuyờn gia phng Tõy cho rng thi gian d bỏo nh giỏ doanh nghip ph thuc vo mc ớch nh giỏ v trng hp c th dao ng khong -10 nm Ti cỏc nc ang chuyn i sang nn kinh t th trng, ú yu t khụng n nh l rt ln v cỏc d bỏo di hn l rt khú chớnh sỏc vỡ th cho phộp gim thi gian d bỏo xung cũn nm Trong thc t, cỏc tiờu la chn thi gian d bỏo l: ngnh ngh kinh doanh ny hay ngnh ngh kinh doanh khỏc ca doanh nghip (i vi ngnh khai khoỏng thỡ thi gian d bỏo di hn, ú giỏ tr doanh nghip ph thuc vo ngun ti nguyờn khoỏng sn d tr), cỏc giai on vũng i ca doanh nghip n v dựng o thi gian d bỏo c xỏc nh t nhp ca hot ng sn xut, thụng thng ngi ta chn l n v o l nm Mc dự di thi gian d bỏo l rt quan trng, nhng nú khụng nh hng n giỏ tr doanh nghip m ch nh hng n s phõn chia giỏ tr ny gia giai on d bỏo v cỏc nm tip theo ti nghiờn cu khoa hc 28 Giai on sau d bỏo gi l giai on phỏt trin ca doanh nghip m lng sn xut v kinh doanh ó n nh, s thay i giỏ tr l khụng ln, ngha l tc tng trng ca dũng tin doanh nghip xem nh l giỏ tr trung bỡnh nht nh Giỏ tr ny i vi phn ln cỏc doanh nghip l khụng khỏc nhiu so vi giỏ tr trung bỡnh ca ngnh ngh kinh doanh, bi vỡ trng hp dũng tin doanh nghip cú tng trng di hn thỡ nú cng nh hn tc trung bỡnh ca ngnh ngh kinh doanh bi vỡ theo thi gian doanh nghip s mt i th phn ca mỡnh trờn th trng, thm bin mt th trng Bc Xỏc nh lói sut chit khu Trờn quan im toỏn hc lói sut chit khu l lói sut dựng tớnh toỏn li dũng tin thu nhp tng lai v giỏ tr hin ti, õy l c s nh giỏ giỏ tr th trng ca doanh nghip í ngha kinh t ca lói sut chit khu l lói sut thu nhp ca nh u t trờn u t (cú tớnh n mc ri ro) i chiu (so sỏnh) vi cỏc d ỏn u t khỏc hay l lói sut thu nhp theo yờu cu ca nh u t so sỏnh vi cỏc phng ỏn u t khỏc (cú tớnh n mc ri ro) ti thi im nh giỏ Hin cú cỏc phng phỏp khỏc xỏc nh lói sut chit khu, ú ph bin hn c l cỏc phng phỏp sau: i vi dũng tin ch s hu l mụ hỡnh nh giỏ th trng ( Capital Asset Pricing Model) v phng phỏp cng (build-up method BUM); i vi dũng tin u t l mụ hỡnh giỏ tr bỡnh quõn gia quyn lói xut (WACC Weighted Average Cost of Capital) Phng phỏp nh giỏ ti sn ( Capital Asset Pricing Model) tớnh theo cụng thc sau: R = Rf + (Rm - Rf) Trong ú: R - lói sut chit khu hay lói sut thu nhp k vng ca nh u t; Rf Rm Rm - Rf - lói sut thu nhp khụng ri ro; - h s ri ro h thng; - lói sut thu nhp trung bỡnh trờn th trng (c xỏc nh t giỏ tr thu nhp trờn th trng chng khoỏn cho khong thi gian di hn); - thng lói sut ca th trng cho ri ro - Lói sut thu nhp khụng ri ro Rf chn bng giỏ tr thu nhp ca trỏi phiu chớnh ph di hn Trong thc t nh giỏ ti Nga ngi ta ly lói sut thu nhp khụng ri ro R f l lói xut nm ca LIBOR hay lói xut thu nhp ca trỏi phiu chớnh ph trờn th trng chng khoỏn Tõy u Ti Vit nam cú th chn lói sut nm ca SIBOR (Singapor) - Ri ro h thng l nhng ri ro sau õy: Ri ro lói sut; Ri ro th trng; Ri ro mt kh nng toỏn Phng phỏp cng (build-up method BUM) tớnh theo cụng thc sau: R = Rf + Rt; ú: R - lói sut chit khu hay lói sut thu nhp k vng ca nh u t; Rf - lói sut thu nhp khụng ri ro; Rt - thng lói sut cho ri ro u t vo doanh nghip ti nghiờn cu khoa hc 29 Xỏc nh lói sut chit khu ph thuc vo loi mụ hỡnh dũng tin c la chn nh giỏ: i vi dũng tin ch s hu s dng lói sut chit khu bng vi lói sut yờu cu ca ch u t cho ng u t; i vi dũng tin u t s dng lói sut chit khu bng lói sut bỡnh quõn gia quyn ca cỏc lói sut cho ng ca ch s hu v ca lói sut cho vay (lói sut cho vay l lói sut ngõn hng cho vay tớn dng), ú tr s l t l vay v ch s hu c cu Lói sut chit khu nh vy gi l giỏ tr bỡnh quõn gia quyn ca Bc Tớnh giỏ tr sau giai on d bỏo Giỏ tr kộo di (continuing value) l giỏ tr dũng tin d tớnh ca doanh nghip sau kt thỳc giai on d bỏo Xỏc nh giỏ tr kộo di ca doanh nghip sau kt thỳc giai on d bỏo da trờn gi thuyt l sau giai on d bỏo doanh nghip cú kh nng mang li thu nhp cho n kt thỳc giai on sau d bỏo ny Gi nh rng sau kt thỳc giai on d bỏo thu nhp ca doanh nghip n nh v tc tng trng ca thu nhp s n nh di hn hay l thu nhp luụn luụn u giai on sau d bỏo Ph thuc vo trin vng phỏt trin ca doanh nghip ti giai on sau d bỏo ngi ta s dng phng phỏp ny hay phng phỏp khỏc tớnh giỏ tr sau d bỏo Mt s phng phỏp hay c s dng l: Phng phỏp tớnh giỏ tr lý ti sn; Phng phỏp tớnh giỏ tr ti sn rũng; Phng phỏp gi nh bỏn doanh nghip v mụ hỡnh Gorụn Theo mụ hỡnh Gorụn, dũng tin hng nm ca nm u tiờn sau giai on d bỏo c húa thnh giỏ tr theo lói sut húa, l hiu s gia lói sut chit khu v tc tng trng dũng tin di hn giai on sau d bỏo Trng hp khụng cú tng trng thỡ lói sut húa bng vi lói sut chit khu Mụ hỡnh Gorụn da trờn c s l d bỏo thu nhp n nh giai on sau d bỏo v gi thuyt rng giỏ tr hao mũn v giỏ tr u t l bng Cụng thc tớnh giỏ tr sau d bỏo theo mụ hỡnh Gorụn nh sau: CV = FCFT +1 , rt - g Trong ú: V - giỏ tr sau d bỏo; FCFT+1- dũng tin (dũng tin u t) ti nm th nht giai on sau d bỏo; r - lói xut chit khu; g - tc tng trng dũng tin giai on sau d bỏo Tc tng trng dũng tin giai on sau d bỏo g chn bng vi t l lm phỏt d bỏo cho nm th nht giai on sau d bỏo theo D bỏo ca Tng cc Thng kờ cho nm u tiờn giai on sau d bỏo Giỏ tr kộo di V ca cụng thc Gorụn tớnh cho thi im kt thỳc giai on d bỏo Bng cỏch trờn õy chỳng ta cú c giỏ tr doanh nghip giai on sau d bỏo, húa giỏ tr ny v hin ti theo lói xut chit khu dũng tin s dng cho giai on d bỏo Giỏ tr cui cựng ca doanh nghip PV gm thnh phn: giỏ tr hin ti ca dũng tin giai on d bỏo v giỏ tr hin ti ca doanh nghip giai on sau d bỏo CV, phn giỏ tr b sung nh nh giỏ a vo T PV = t =1 ti nghiờn cu khoa hc K CF +1 CFt + ì jj S j , Trong ú: (1 + rt ) t 0,5 (rt g ) (1 + rT ) T 30 PV FFt rt T Sj - Giỏ tr hin ti s b ca doanh nghip; - Dũng tin nm th t (t=1,2,T) giai on d bỏo; - Lói xut chit khu ti nm th t giai on d bỏo; - S nm giai on d bỏo phn giỏ tr b sung nh nh giỏ a vo KT LUN Phng phỏp dũng tin chit khu l phng phỏp nh giỏ bt ng sn, inh giỏ doanh nghip rt phc tp, tn kộm v nhiu bc S dng phng phỏp ny ũi hi nh nh giỏ phi cú trỡnh hiu bit vng vng v k nng chuyờn nghip iu ny cng hon ton logig Trờn th gii, phng phỏp ny c cụng nhn l cú c s lý thuyt nh giỏ giỏ tr th trng ca bt ng sn, ca doanh nghip ang hot ng Ti cỏc nc cú nn kinh t th trng phỏt trin phng phỏp ny c s dng n 80-90% nh giỏ doanh nghip ln v va u im ln nht ca phng phỏp dũng tin chit khu l ch õy l phng phỏp nht tt c cỏc phng phỏp nh giỏ ó bit da trờn cỏc d bỏo phỏt trin th trng tng lai, iu ny ỏp ng c cỏc quyn li ca quỏ trỡnh u t cao nht Ti liu tham kho Kinh t u t xõy dng GS.TSKH Nguyn Vn Chn Nh xut bn xõy dng 2003 Lp v Thm nh d ỏn xõy dng TS Bựi Ngc Ton Nh xut bn Giao thụng ti 2006 Phõn tớch kinh t d ỏn u t V Cụng Tun Nh xut bn ti chớnh 1997 ti nghiờn cu khoa hc 31 Nguyn Tn Bỡnh Phõn tớch qun tr ti chớnh Nh xut bn thng kờ 2009 Ti chớnh doanh nghip International Executive MBA Hanoi school of business 2009 Thm nh giỏ ti sn & doanh nghip Nguyn Minh in Nh xut bn thng kờ 2010 Tuyn cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr ti sn on Vn Trng Nh xut bn khoa hc v k thut 2006 Nhng nh giỏ giỏ tr doanh nghip kinh t th trng v cỏc phng phỏp nh giỏ Bỏo cỏo ti Hi tho Quc t "Kinh t v Qun lý bt ng sn" ti HXD thỏng 12 nm 2007 PGS.TS Kuliakp K.IU- B mụn T chc xõy dng v Qun lý bt ng sn- i hc Tng Hp Quc gia Xõy dng Mỏtxcva MGSU Kinh nghim nh giỏ bt ng sn v nh giỏ doanh nghip ti Liờn Bang Nga Bỏo cỏo chuyờn ti Khoa Kinh t v Qun lý xõy dng- HXD thỏng nm 2010 PGS.TSKH Kuliakp K.IU- B mụn T chc xõy dng v Qun lý bt ng sn- i hc Tng Hp Quc gia Xõy dng Mỏtxcva MGSU 10 Mt s nh giỏ bt ng sn ti Vit nam hin Bỏo cỏo ti Hi tho Quc t "Kinh t v Qun lý bt ng sn" ti HXD thỏng 12 nm 2007 Ths Nguyn Th Hoi PG Trung Tõm Thm nh giỏ, B Ti Chớnh 11 Giỏo trỡnh mụn hc "nh giỏ ti sn" Chng trỡnh liờn kt o to Quc t cp bng i hc th hai gia MGSU v HXD Ngi dch TS on Dng Hi 12 QUYT NH ca B Ti chớnh s: 24/2005/Q-BTC, ngy 18 thỏng 04 nm 2005 V vic Ban hnh 03 Tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam (t 1); QUYT NH ca B Ti chớnh s 77/2005/Q-BTC ngy 01 thỏng 11 nm 2005 V vic Ban hnh 03 Tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam (t 2); ; QUYT NH ca B Ti chớnh s: 129 /2008/Q-BTC ngy 31 thỏng 12 nm 2008 V vic Ban hnh 06 Tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam (t 3) 13 , , , 21.06.1999 N 477 14 : " ", " - " " " MGSU 2001 ti nghiờn cu khoa hc 32 [...]... phơng pháp định giá đều dựa trên một số nguyên lý (valuation philosophies) cơ bản Theo ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá thế giới , các phơng pháp thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng bao gồm 3 phơng pháp chính: Phơng pháp So sánh, phơng pháp Chi phí, phơng pháp Thu nhập (dòng tiền chiết khấu) - Tại các nớc phát triển nh Mỹ, Canađa, úc , phơng pháp thu nhập (dòng tiền chiết. .. dụng 3 phơng pháp định giá cơ bản: Phơng pháp So sánh, Phơng pháp thu nhập (dòng tiền chiết khấu - DCF), Phơng pháp Chi phí Về mặt pháp lý, Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá qui định có 5 phơng pháp thẩm định giá, ngoài 3 phơng pháp đã nêu, còn có 2 phơng pháp: Phơng pháp Thặng d và Phơng pháp Lợi nhuận,... tr doanh nghip c phn húa doanh nghip nh nc Phơng pháp định giá theo luồng tiền chiết khấu dựa trên nguyên lý cơ bản: "Giá trị của một doanh nghiệp bằng với tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đó có thể tạo ra trong tơng lai" Cơ sở của nguyên lý này dựa trên lý luận cho rằng nhà đầu t bỏ tiền vào doanh nghiệp là nhằm đợc hởng lợi nhuận do doanh nghiệp làm ra Do đó, đối với nhà đầu t, tổng giá trị doanh. .. chiết khấu (DCF): - Qui hoạch ảnh hởng đến giá trị thị trờng của Bất động sản (Phơng pháp Thu nhập - DCF): + Hệ số sử dụng đất, diện tích sàn kinh doanh, dẫn đến ảnh hởng tới doanh thu của Phơng pháp thu nhập (dòng tiền chiết khấu - DCF) + Giá trị cao nhất và tốt của Bất động sản phụ thuộc vào thiết kế, mục đích sử dụng Bất động sản - Nhng các yếu tố này đã đợc qui định trong Qui hoạch chi tiết Vì vậy,... thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và số liệu thị trờng thu thập đợc để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng hiện hành và tơng đồng so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Các dữ liệu thờng... trị doanh nghiệp sẽ đợc tính bằng tổng giá trị lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong tơng lai Vì vậy, giá trị của doanh nghiệp sẽ đợc xác định bằng các luồng thu ti nghiờn cu khoa hc 20 nhập mà doanh nghiệp đó sẽ thu đợc trong tơng lai sau khi đợc qui về giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu chúng tại một mức chiết khấu thể hiện tỷ suất sinh lời mong muốn của doanh nghiệp đợc định giá và rủi... biệt cho từng trờng hợp xác định giá trị doanh nghiệp cụ thể Trên thế giới, có rất nhiều phơng pháp định giá đã đợc áp dụng Tuy nhiên, đối tợng của các phơng pháp này là các doanh nghiệp thuộc các nhóm ngành, lĩnh vực khác nhau và cũng dựa trên điều kiện, hoàn cảnh của từng nớc, từng doanh nghiệp Đến nay, có lẽ cha có ai tổng kết đợc có bao nhiêu phơng pháp định giá doanh nghiệp đợc áp dụng Tuy nhiên,... chỉ số qui hoạch ảnh hởng rất lớn đến giá trị của bất động sản và làm cho giá trị của Bất động sản có xu hớng phi thị trờng - Phơng pháp thu nhập đợc tính toán dựa trên cơ sở các số liệu về doanh thu và chi phí hoạt động của Bất động sản hiện tại và tơng lai Các số liệu này trong nhiều trờng hợp có độ tin cậy không cao (do những hạn chế trong công tác thống kê và công tác dự báo của Việt Nam hiện nay)... pháp này là sự kết hợp của 3 phơng pháp chính kể trên - Trong thực tế tại Việt Nam, các BĐS chủ yếu đợc định giá bằng Phơng pháp So sánh, phơng pháp Thu nhập (dòng tiền chiết khấu - DCF) có sử dụng nhng không phổ biến, trong nhiều trờng hợp phơng pháp Thu nhập đợc đa vào tính toán nhng thờng đợc sử dụng để tham chiếu Lý do: Chỉ có số liệu thị trờng của Phơng pháp So sánh, còn Phơng pháp Thu nhập (dòng. .. trúc: Việc đánh giá chất lợng còn lại của tài sản phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của chuyên gia định giá Hiện cha có văn bản pháp qui nào qui định chi tiết việc tính toán và đánh giá tỉ lệ % chất ti nghiờn cu khoa hc 15 lợng còn lại của công trình, nhất là đối với các công trình kiến trúc đã sử dụng lâu năm, không còn hồ sơ xây dựng * Phơng pháp Thu nhập dòng tiền chiết khấu (DCF): ... hớng dẫn số vấn đề việc định giá Bất động sản, mẫu Chứng th định giá Bất động sản, thẩm định viên làm công tác thẩm định giá Bất động sản Trớc Luật kinh doanh bất động sản đợc ban hành có hiệu... , phơng pháp thẩm định giá tài sản nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng bao gồm phơng pháp chính: Phơng pháp So sánh, phơng pháp Chi phí, phơng pháp Thu nhập (dòng tiền chiết khấu) -... nghiệm định giá doanh nghiệp thiếu yếu nhiều phơng diện Cơ sở pháp lý định giá doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào văn điều chỉnh trình cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc Tuy vậy, công tác định giá doanh