Phân tích chính sách hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội bằng gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng

Trong năm vừa qua Việt Nam, với giá nhà đất việc sở hữu hộ điều không tưởng người thu nhập thấp chiếm phần không nhỏ dân số đô thị Việt Nam Trên thực tế, giá trị nhà lớn nhiều lần so với thu nhập họ Do đó, để giải phần tình trạng này, quan hữu quan cho khởi công nhiều dự án nhà cho người thu nhập thấp với sách riêng biệt Chính phủ Chính sách hỗ trợ vay mua nhà xã hội đưa trước đây, nhiên chưa thực cách hiệu Do thời gian vừa qua, Nhà nước ta thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ nhằm thực sách hỗ trợ vay vốn mua nhà xã hội cho người thu nhập thấp Chính phủ kỳ vọng, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà xã hội việc khởi công hàng loạt dự án giải vấn đề thiếu nhà cho người lao động hưởng lương, người thu nhập thấp, đồng thời dài hạn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, kích thích ngành liên quan (như xây lắp, vật liệu…) phát triển, tác động tích cực tới tăng trưởng chung kinh tế Vì vậy, nhóm định chọn đề tài: “Phân tích sách hỗ trợ cho vay mua nhà xã hội gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng” mà phủ vừa đưa thời gian vừa qua Bài làm phân tích theo bố cụ gồm phần sau: Phần I : Tổng quan sách Phần II : Phân tích sách Phần III : Quá trình thực sách Phần IV : Kiến nghị giải pháp Sau làm phân tích nhóm để hiểu rõ sách PHẦN I: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH I Bối cảnh đời sách Chương trình phát triển quản lý Nhà xã hội nhắc đến từ lâu Luật nhà nhiên chương trình nhiều khúc mắc, vấn đề xây dựng, quản lý, xét đối tượng hưởng thụ, … Sở dĩ năm gần kinh tế nước ta gặp khó khăn ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khiến cho chương trình dựa vào nguồn vốn ngân sách nhà nước chương trình nhà xã hội gặp nhiều khó khăn mà tình hình thị trường nhà chung, thị trường bất động sản bị điêu đứng Trước tình hình kinh tế nước ta nay, để nhằm giải bất cập, khúc mắc thực mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2013 Quốc hội giao: Kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, bước thực tái cấu trúc kinh tế theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu sức cạnh tranh, tạo chuyển biến từ tháng đầu năm, phấn đấu đạt mức cao tiêu phát triển KT - XH năm 2013, đồng thời thực giải pháp tháo gỡ khó khăn, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh, bước xử lý nợ xấu gắn với hỗ trợ phát triển thị trường, Nghị 02/NĐ-CP đề với số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Trong đó, dự án thuộc chương trình nhà xã hội nhận quan tâm hết Nhà nước ta, biểu cụ thể thông qua gói 30.000 tỷ thực hỗ trợ cho vay vốn nhằm giải triệt để vấn đề nhà xã hội, mặt khác giải cứu thị trường bất động sản đóng băng Thông tin chi tiết gói hỗ trợ 30.000 tỷ nêu rõ hai Thông tư Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn Thông tư 11/2003/TT-NHNN quy định cho vay vốn nhà II Phân tích sách mặt lý thuyết Chính sách gói hỗ trợ 30.000 tỷ có tác động đến tổng cầu ngắn hạn và tác động đến tổng cung dài hạn tác động thông qua cung - cầu ở phân cấp nhà ở xã hội từ đó tác động đến tổng cung – tổng cầu toàn bộ nền kinh tế Thứ nhất, thực hiện chính sách ngân hàng nhà nước đã bơm một dòng tiền vào nền kinh tế thông qua quyền hạn và các nghiệp vụ của mình, đồng thời có kèm theo chính sách hỗ trợ lãi suất cho người vay làm tăng tổng cầu (cụ thể tăng cầu về nhà ở xã hội hay còn gọi làm hâm nóng phân khúc này) Ta sử dụng mô hình IS-LM để phân tích tác động của chính sách ngắn hạn mức giá được coi là cố định và tỷ giá đồng nội tệ không đổi r IS0 R0 O IS1 LM0 E0 E1 Y0 LM1 Y1 Y Khi chính sách được thực hiện làm cho đường IS dịch chuyển song song và ngoài cộng với sự gia tăng của cung tiền làm cho đường LM cũng dịch chuyển song song ngoài tỷ lệ lãi suất không đổi nên sản lượng của nền kinh tế sẽ tăng lên một lượng là Y1-Y0 Thứ hai, xét sự tác động của chính sách dài hạn Ta dùng mô hinh AD-AS để xem tác động của chính sách Như đã phân tích ở phần chính sách có tác động đến cả cung và cầu Tác động ngắn hạn tới tổng cầu và tác động dài hạn tới tổng cung vì cần ít nhất một khoảng thời gian các dự án nhà ở xã hội mới có thể hoàn thành cũng chính là đặc điểm của bất kỳ hàng hóa nào và càng thông dụng với loại hàng hóa đặc biệt là bất động sản Khi chính sách đc áp dụng tác động của nó làm cho đường tổng cầu dịch chuyển song song sang phải, đường tổng cung ngắn hạn thì gần không đổi điều đó làm cho sản lượng của nền kinh tế không tăng nên Giá cao gây lạm phát Trong dài hạn cung nhà ở phản ứng kịp thời làm cho đường cung dịch chuyển song song ngoài và làm giảm giá và tăng sản lượng của nền kinh tế  Một số điểm đáng lo ngại là nguồn kinh phí của chính sách này lấy từ ngân sách nhà nước, mà ngân sách nước ta thâm hụt hằng năm là khá cao, năm 2012 4,8%GDP Gói hỗ trợ vốn vay này là 30000 tỷ đồng tương đương với khoảng 1,1%GDP năm 2012 sẽ làm cho gánh nặng thâm hụt ngân sách ngày càng lớn III Mục tiêu sách Chính sách đưa hướng đến mục tiêu giải nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp thông qua thông qua tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Bên cạnh mục tiêu xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp hưởng lợi việc tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản vấn đề cấp bách Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng thị trường lao động Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà lợi ích chung, góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước khó khăn kể đến việc thị trường cân đối cung cầu,việc nhóm lợi ích chi phối BĐS, hệ thống sở hạ tầng yếu hay chủ đầu tư thiếu vốn, người dân lòng tin Với tâm Chính phủ, đạo sát NHNN Bộ Xây dựng, với nỗ lực NHTM ý thức khách hàng vay vốn, sách hứa hẹn thành công lớn, giải ngân nguồn vốn cách nhanh chóng cho vay đối tượng, tạo niềm tin động lực kích thích thị trường BĐS Qua đó, đúc kết kinh nghiệm để triển khai sách, chương trình tài khác vực dậy kinh tế quốc dân IV Nội dung sách Chính sách gói 30.000 tỷ hỗ trợ cho vay mua nhà xã hội NHNH hỗ trợ cho NHTM lớn thông qua hình thức tái cấp vốn cho nhóm đối tượng thu nhập thấp vay với lãi suất 6% năm 2013, có đối tượng doanh nghiệp, chủ đầu tư liên quan đến cung ứng nhà xã hội Trong chương trình tín dụng này, khoảng 30% nguồn vốn dự kiến doanh nghiệp BĐS vay nhằm bù lỗ phần chi phí doanh nghiệp phép bán nhà với giá 15 triệu đồng/m2, mức giá thấp giá thành sản phẩm doanh nghiệp phải vay với lãi suất cao Với sách tín dụng vậy, doanh nghiệp BĐS có điều kiện hạ giá thành cung cấp sản phẩm cho người mua với giá hợp lý Thông tư 11 qui định mức vốn tối thiểu khách hàng thời điểm tham gia dự án Tuy nhiên, để đảm bảo lợi ích khách hàng, NHNN cho phép ngân hàng thực chương trình tín dụng công bố mức vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay không vượt 20% khách hàng cá nhân; doanh nghiệp không vượt 30% tổng mức đầu tư dự án Như vậy, chương trình tín dụng đòi hỏi nỗ lực tất bên, từ Nhà nước đến doanh nghiệp người mua nhà Hiện nay, NHTM định thực chương trình tín dụng cố gắng đưa qui định cụ thể rõ ràng như: Đơn giản hóa thủ tục cho vay, khả sử dụng thu nhập lương chứng minh lực trả nợ khách hàng vay vốn…để sớm đưa sách hỗ trợ nhà Chính phủ vào sống V Các bên tham gia sách Các đối tượng tham gia vào sách gồm có: Thứ nhất, nhà nước, ngành liên quan, nhà hoạch định sách Những đối tượng người sử dụng nguồn lực sẵn có, quyền lực khả họ để thực thi chức năng, nhiệm vụ nhằm hoạch định sách, định hướng đề kế hoạch, sách cụ thể dựa tình hình thực tế Mà cụ thể sách Chính phủ, Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ khác nhà hoạch định sách có liên quan Ngoài gồm Vụ thuộc Bộ có liên quan, nơi xét duyệt đối tượng, chương trình, sách đề án có liên quan đến dự án Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước NHTM bao gồm: NH NN&PTNT VN, NHTMCP Đầu tư Phát triển VN, NHTMCP Công thương VN, NHTMCP Ngoại thương VN, NHTMCP Phát triển Nhà ĐBSCL Đây nơi trực tiếp cấp vốn cho vay cho đối tượng thuộc đối tượng áp dụng sách Thứ ba, UBND tỉnh, thành phố có dự án thuộc chương trình nhà xã hội Đây nơi cung cấp thông tin đối tượng, thu thập hồ sơ, xác định vị trí xây dựng,… nơi quản lý xây cấp nhà xã hội Cuối cùng, người thuộc đối tượng áp dụng sách Đối tượng người hưởng lợi ích trực tiếp chịu tác động từ sách ban hành, thực Mà cụ thể sách bao gồm: a) Cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, thuê mua mua nhà xã hội; b) Cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, mua nhà thương mại có diện tích nhỏ 70m2 có giá bán 15 triệu đồng/m2; Đây nhóm đối tượng có thu nhập thấp trực tiếp đươc hưởng quyền lợi sử dụng vốn vay để mua nhà xã hội từ sách Đóng vai trò khách hàng c) Doanh nghiệp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội; doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà thương mại chuyển đổi công sang dự án nhà xã hội; Nhóm đối tượng đóng vai trò nhà cung ứng, đứng cung ứng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp thuộc nhóm đối tượng Nhóm nhận hỗ trợ vốn theo quy định sách để thực vai trò cung ứng sản phẩm nhà xã hội d) Các tổ chức, cá nhân có liên quan PHẦN II: PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH I CÂY VẤN ĐỀ Việc hỗ trợ cho vay mua nhà chủ đề dư luận quan tâm để ý sát Và thế, sách biểu vấn đề không nhỏ làm thể để giải bí cho thị trường bất động sản hay vấn đề người thu nhập thấp chưa có nhà Chúng ta tập trung vào vấn đề để phân tích cụ thể để từ đưa kết luận mục tiêu giải pháp cần đặt để giải CHO VAY HỖ TRỢ MUA NHÀ Ở Thị trường BĐS gặp khó khăn Người thu nhập thấp chưa có nhà Mất cân đối cung cầu Bị nhóm lợi ích chi phối Chủ đầu tư thiếu vốn Thu nhập thấp Gía bất động sản phân khúc dành cho người người thu nhập thấp cao Người dân chưa tiếp cận nguồn vốn để mua nhà Vị trí khu nhà xã hội chưa thực thuận lợi Xd nhà ạt, thiếu trọng điểm Giá nhà đất cao so với tiền lương người dân Người dân lòng tin vào thị trường Đầu cơ, tập quán tâm lí người dân Nhóm lợi ích quan tâm đến lợi ích riêng ảnh hưởng đến lợi ích chung thị trường Khung pháp lí chưa hoàn chỉnh, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh Do khủng hoảng kinh tế Nợ xấu lớn, ngân hàng không cho vay Xd nhiều khâu trung gian làm tiêu tốn nguồn lực cầu thị trường phân khúc cao Khâu kiểm soát nhà nước (xét duyệt xác định đối tượng) chưa tốt: người có thu nhập thấp cung mua nhà loại Các ngân hàng đặt lãi suất cao Nhà nước chưa có sách hỗ trợ Do giá trị nhà đất khu vực khác khiến nhà xã hội thường xa trung tâm hành 10  Tăng số nhà xã hội có vị trí thuận lợi, gần trung tâm hành chính: người thu nhập thấp thường phương tiện lại đảm bảo chất lượng Vì nhà họ mà xa trung tâm thời gian làm giảm, hội tăng thu nhập không Do phải tăng số nhà gần trung tâm Giúp thị trường bất động sản ổn định phát triển  Để hoàn thành mục tiêu giải cứu thị trường bất động sản trước tiên ta phải hạn chế cân đối cung cầu thị trường • Nhà xã hội phải xây dựng có trọng điểm: Xây dựng nhà ạt, không tạo quy hoạch quán cụ thể trở thành vấn nạn thị trường bất động sản VN Điều đáng nói có nhiều khu nhà xây dựng trái phép làm cho cung vượt xa so với cầu Vì vậy, Nhà nước cần có sách để chủ đâu tư tập trung xây dựng trọng điểm vào phân khúc có nhu cầu cao, hạn chế cân đối cung-cầu • Hạ giá nhà đất cho phù hợp với tiền lương người dân: Nhu cầu nhà người dân lớn Tuy nhiên giá nhà đất lại cao làm cho họ khả mua Điều làm cho cầu thị trường không tăng, cung thị trường liên tục tăng Vì để hạn chế cân đối cung-câu hạ giá mục tiêu nên giải • Làm cho người dân tin tưởng vào thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ: Đã có thời điểm người dân quan tâm đến thị trường bất động sản Tuy nhiên tình trạng đầu số doanh nghiệp, dẫn đến tình trạng cầu ảo để ép giá người dân kết hợp với lỏng lẻo luật pháp khiến cho người dân lòng tin hờ hững với thị trường Điều làm cho cầu thị trường giảm xuống, làm cho người dân tin tưởng vào thị trường mục tiêu quan trọng  Phát hiện, giải tán nhóm lợi ích chi phối thị trường: Trên thị trường bất động sản có nhiều nhóm lợi ích Họ có khả đẩy cao giá bất động sản nhằm thu lợi nhuận cao Chính mà người dân không tiếp cận với giá trị thực thị trường Do vậy, cần hoàn thiện khung pháp lí đưa chế tài xử phạt nghiêm minh để giải tán nhóm lợi ích thị trường  Tăng vốn cho chủ đầu tư: 17 • Tăng lượng vốn ngân hàng cho doanh nghiệp vay: Vấn đề nợ xấu ngân hàng diễn nóng bỏng Các ngân hàng hạn chế số lượng cho vay doanh nghiệp bất động sản Điều làm cho công trình xây dựng dở dang vốn để hoàn thiện; gây khó khăn cho thị trường • Chủ đầu tư sử dụng có hiệu nguồn lực: Quá trinh xây dựng bất động sản VN trải qua nhiều khâu trung gian, làm cho chủ đầu tư thất thoát nguồn lực Vi chủ đầu tư cần xây dựng với khâu trung gian có thể, sử dụng hiệu nguồn lực để có vốn đầu tư cho dự án khác Gia tăng số lượng nhà xã hội Lành mạnh hóa phát triển thị trường BĐS 18 Tăng số lượng người thu nhập thấp có nhà Hoàn thiện khung pháp luật,thể chế, chế pháp lý cho thị trường bất động sản Quản lí, giám sát đối tượng mua bán thị trường bất động sản Cải cách thống địa (số hóa hệ, tin học hóa địa …) Thể mạnh mẽ vai trò nhà nước, phủ Tạo lập sách giá quản lí giá Đưa gói tín dụng hợp lí, với lãi suất thích hợp cho người có thu nhập thấp Đa dạng hóa sách liên quan tới mua bán, sử dụng nhà (mua nhà, thuê nhà, thuê mua, trả góp …) Chủ đầu tư cần đưa thông tin xác tới gần khách hàng Xây dựng quĩ dự phòng, hỗ trợ nhà cho người thu nhập thấp dài hạn III CÂY GIẢI PHÁP 19 Các giải pháp để tăng số lượng người thu nhập thấp có nhà  Đưa gói tín dụng Nhà nước cần đưa vào thị trường gói tín dụng nhằm tháo gỡ khó khăn vốn cho nhà đầu tư bối cảnh kinh tế khó khăn, đồng thời giúp người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn để mua nhà cách dễ dàng  Đa dạng hóa sách Thay đơn giản tập trung xây dựng khu nhà thương mại hay nhà xã hội túy để bán xây dựng khu nhà cho thuê giá rẻ, hay khu nhà trả góp  Chủ đầu tư cần đưa thông tin xác tới gần khách hàng Việc tiếp cận thông tin xác dự án giúp người thu nhập thấp chủ động việc lựa chọn, bố trí khả để giải nhu cầu nhà thân  Xây dựng quĩ dự phòng, hỗ trợ nhà cho người thu nhập thấp dài hạn Trong bối cảnh kinh tế nhiều thay đổi, việc xây dựng quĩ dự phòng để giúp đỡ người thu nhập có nhà vô cần thiết Các giải pháp để phát triển thị trường BĐS  Hoàn thiện khung pháp luật,thể chế, chế pháp lý cho thị trường bất động sản: Để có thị trường BĐS phát triển cần có hành lang pháp lí rõ ràng, đủ mạnh để thiết lập thị trường theo trật tự 20  Quản lí, giám sát đối tượng mua bán thị trường bất động sản: Các bên tham gia thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Cá nhân, tổ chức, công ty, doanh nghiệp … Cần giám sát quản lí cách chặt chẽ thị trường để giảm tình trạng đầu chuộc lợi, rửa tiền, …  Cải cách hệ thống địa ( số hóa, tin học hóa hệ thống địa …): • Hoàn thành việc nối mạng máy tính tất văn phòng địa từ cấp địa phương trở lên , số hóa hồ sơ chủ sở hữu Chuyển dần hệ thống địa lên mức độ cao công nghệ thông tin • Việc vi tính hóa hệ thống địa giúp nâng cao tính hiệu hệ thống  Thể mạnh mẽ vai trò nhà nước, Chính phủ: • Chính phủ đóng vai trò quan trọng việc định hướng phát triển nhà thông qua việc quy định, ban hành sách cụ Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá mua thuê nhà mức phù hợp với đối tượng có thu nhập khác xã hội Nhà nước song hành sách quy định với sách trợ giúp kinh tế lĩnh vực phát triển nhà Chính phủ cập nhật thông tin nhu cầu nhà nước quốc tế thông qua quan quản lý nhà Chính phủ thành lập • Ngoài ra, để phát triển quỹ nhà ở, quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau cung cấp cho đơn vị để thực dự án theo quy hoạch, tránh tình trạng đối đầu nhà đầu tư chủ đất trình đền bù giải phóng mặt  Tạo lập sách giá quản lí giá • Về giá đấu thầu, giá đền bù, giá trần, giá sàn … cần quy định công khai rõ ràng tránh tình trạng móc nối, thiếu công thị trường Ngoài ra, quản lí giá công tác vô quan trọng giúp thị trường tránh nguy đổ vỡ tăng hay giảm giá đột ngột cách tiêu cực • Giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng nhà chủ thể kinh doanh nhà PHẦN III: QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH 21 I Chính sách được thực hiện thế nào Ngày 15-05-2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 Chính phủ Trưa ngày, NHNN Bộ xây dựng công bố Thông tư số 11/2013/TTNHNN qui định cho vay hỗ trợ nhà xã hội theo Nghị số 02/2013/NQ-CP, thời hạn cho vay ưu đãi tối đa 10 năm với lãi suất không 6%/năm Theo đó, đối tượng vay vốn hỗ trợ bao gồm: Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội thuê, mua nhà thương mại có diện tích 70m2, giá bán 15 triệu đồng/m2; DN chủ đầu tư dự án nhà xã hội, DN chủ đầu tư dự án nhà thương mại chuyển đổi công sang dự án nhà xã hội Tổng giá trị gói tín dụng vào khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn NHNN, thời hạn giải ngân tối đa 36 tháng kể từ ngày 16-2013, Thông tư có hiệu lực.Về tính lãi suất, định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN xác định công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, khoảng 50% lãi suất bình quân Ngân hàng thương mại (NHTM) thị trường, không vượt 6%/năm, riêng lãi suất áp dụng năm 2013 6% Thời hạn cho vay tối đa người thuê, mua nhà 10 năm, DN năm Như vậy, lãi suất cao mà người vay phải trả suốt thời hạn vay vốn 6%/năm, chí thấp mặt lãi suất giảm Các tổ chức tín dụng thực cho vay gồm: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) Ngân hàng TMCP Phát triển nhà đồng sông Cửu Long (MHB) Khách hàng cá nhân dùng tài sản hình thành từ vốn vay để vay vốn mua nhà chương trình vay vốn lên tới 80% giá trị nhà Trường hợp khoản vay đảm bảo tài sản khác, mức vay vốn lên tới 90% giá trị nhà Từ ngày 1/6/2013, thức giải ngân gói hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng theo Nghị số 02/2013 Chính phủ với mức lãi suất thấp (6%) II Những động thái tích cực 22 Thị trường bất động sản có phản ứng tích cực với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cung dự án nhà giá thấp tăng Tại Hà Nội, nhiều dự án đồng loạt rao bán giá 15 triệu đồng/m2 Xa La (13,5-18 triệu đồng/m2), Đại Thanh (10-13 triệu đồng/m2), Phúc Thịnh Tower (12-13 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (12 triệu đồng/m2), CT6 Đặng Xá (13,4 triệu đồng/m2) Tại TPHCM, mặt giá bất động sản thấp Hà Nội nên số lượng dự án có giá 15 triệu đồng/m2 nhiều Phố Đông Hoa Sen Quận có nhiều ưu điểm giao nhà mà giá khoảng 14 triệu đồng/m2 Dự án có nhiều hộ diện tích nhỏ khoảng 60m2, thích hợp cho người thu nhập thấp Chỉ cần bỏ gần 800 triệu, khách sở hữu rộng 55m2 Theo thống kê Bộ Xây dựng, có 60 dự án (với khoảng 30.000 hộ) xin điều chỉnh cấu hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng từ nhà thương mại sang nhà xã hội để hưởng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng Tạo hiệu ứng lan toả tới phân khúc khác thị trường Nhận định việc tác động sách tháo gỡ khó khăn Chính phủ bất động sản vừa qua, nhiều chuyên gia khẳng định có tác dụng tích cực đến thị trường, gói tín dụng ưu đãi hướng trực tiếp vào giải khó khăn nhà cho người thu nhập thấp, nhiên, có tác động “vết dầu loang” đến phân khúc thị trường khác, ổn định tâm lý cho thị trường Gói 30.000 tỷ đủ nguồn lực để giải hết tất đối tượng gặp khó khăn, dòng “vốn mồi” kích thích dòng tiền khác đổ vào thị trường Không phải nguyên gói 30.000 tỷ mà có gói tín dụng khác ngân hàng thương mại “ăn theo” chương trình cho vay BĐS với lãi suất cao 6%/năm mức hợp lý” Hiện dư nợ bất động sản vào khoảng 210.000 tỷ đồng, với gói tín dụng 30.000 tỷ rót vào phân khúc nhà bình dân, tương đương với mức tăng trưởng tín dụng 15% Nếu triển khai năm năm tăng trưởng khoảng gần 10%, tăng trưởng tín dụng chung kinh tế chậm tháng qua dòng vốn số lớn so với ngành khác 23 Các ngân hàng thương mại phải tìm cách thiết kế gói tín dụng khác để cạnh tranh, doanh nghiệp VLXD nhận thấy dự án khả thi bán chịu, bán trước, nhà thầu ứng tiền làm dự án trước,…Do vậy, dòng tiền hướng vào BĐS chi có 30.000 tỷ đồng Nguồn lực để tạo nguồn cung giai đoạn tương đối lớn, tín dụng tăng trưởng chậm dòng vốn cú hích làm ấm lên thị trườngĐược thừa hưởng trực tiếp từ sách ưu đãi Chính phủ, nhiều dự án hộ phân khúc giá rẻ mở bán có thành khoản cao Ví dụ dự án CT6 Đặng Xá khoảng tháng vừa qua chủ đầu tư gần bán hết số nguồn cung 144 Bên cạnh đó, có dấu hiệu tích cực thị trường Phân khúc hộ cao cấp cho thừa nguồn cung, với diện tích lớn tổng giá trị hộ lớn gặp nhiều khó khăn công tác bán hàng năm 2012 Tuy nhiên, kể từ có động thái từ Chính phủ, qua phản ánh từ số chủ đầu tư dự án với dự án tiến độ tốt, vị trí đẹp “hút khách”, đặc biệt ngày gần khách hàng “xuống tiền” nhanh Các dậu hiệu tích cực cho thị trường dần xuất Ta nhận thấy như: - 50 hộ dự án Hà Đô Park View khu đô thị Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội vừa mở bán đợt 2, đợt mở bán này, chủ đầu tư đưa nhiều ưu đãi cho khách hàng - Dự án Star Tower có khoảng 140 căn, chủ đầu tư để lại 40 dùng cho thuê, khoảng 100 để bán Đến nay, số lượng hộ lại dự án 20 Khoảng năm trở lại giao dịch thành công lên đến 50 - Bên cạnh đó, nhiều dự án hộ cao cấp khác khu vực Cầu Giấy rục rịch cho kế hoạch tung hàng thị trường giai đoạn có nhiều thông tin tốt hỗ trợ Trong đó, Viglacera dự định tháng tiếp tục tung sản phẩm hộ dự án Thăng Long Number One thị trường, dự án này hoàn thiện xây thô; Chủ đầu tư dự án Discovery Complex số 302 Cầu Giấy chuẩn bị cho kế hoạch bán khoảng 100 đợt mở bán tháng 6… III Những vấn đề tồn Tiếp cận vốn vay 24 Dù ngân hàng khẳng định giải cho cá nhân vay vốn mua nhà không 4-5 ngày làm việc, song thực tế để vay vốn không đơn giản, hàng loạt vướng mắc phát sinh liên quan đến điều kiện vay tài sản chấp a Xác định đối tượng Trông chờ vào gói vay vốn hỗ trợ lãi suất 6% để thực hóa giấc mơ có nhà cho người thu nhập thấp đến sau 10 ngày thức triển khai, người dân chưa thể tiếp cận với nguồn vốn Thậm chí ngân hàng chưa thể định đoán cụ thể đối tượng gói hỗ trợ Khó khăn để tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất 6% xác định đâu đối tượng thu nhập thấp dựa vào để xác định đối tượng vay nguồn vốn Xác định đối tượng vay vốn vấn đề quan tâm lớn ngân hàng Cơ sở xác định đặt nhiều tiêu chí có dựa mức thu nhập xác nhận khách hàng Nhiều chi nhánh NH thời điểm nhận hướng dẫn chung chung điều kiện vay đối tượng vay vốn Rõ ràng, theo quy định, người có thu nhập thấp đối tượng hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ Nhưng thời điểm chưa có thông báo cụ thể để xác định mức thu nhập cho đối tượng vay vốn Cụ thể, theo thông báo BIDV, đối tượng khách hàng vay mua NƠTM, đối tượng thu nhập thấp vay vốn LS 6% người lao động thuộc đơn vị nghiệp công lập, DN thuộc thành phần kinh tế, HTX, người nghỉ lao động theo chế độ bao gồm người lao động tự do, kinh doanh cá thể Song thu nhập coi thấp lại không NH quy định rõ, gây không khó khăn cho người vay Trước đó, có phát ngôn thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa định mức người thu nhập thấp tạm định nghĩa người đóng thuế thu nhập tức mức triệu đồng/tháng Và xem số tự đối chiếu xem xét khách hàng ngân hàng Tuy nhiên, việc xác định gói gọn cụm từ “người thu nhập thấp” văn khiến ngân hàng lúng túng Cho đến bây giờ, tìm tất văn nội dung quy định thu nhập thu nhập nhấp 25 b Tài sản chấp Việc lấy đâu nguồn tài sản chấp vấn đề đau đầu với người vay lẫn người cho vay ngày đầu triển khai cho vay mua NƠXH Các ngân hàng coi cho vay thương mại nên quy trình cho vay, thẩm định vay tài sản chấp cho vay mua NƠXH chặt chẽ Đến theo văn hướng dẫn ghi điều kiện mức lương tối thiểu khu vực sinh sống Mà mức lương tối thiểu khó xác định Đây vấn đề khó phân định với khách hàng ngân hàng Bởi thực tế tính toán chi phí số vốn định mức đóng trả khách hàng có đủ điều kiện trả nợ lại có thuộc đối tượng thu nhập thấp không Ngược lại khách hàng có mức thu nhập thấp dao động khoảng – triệu đồng lại khó đảm bảo việc trả nợ Nếu tài sản chấp, NH chấp nhận cho vay tài sản hình thành từ vốn vay Tuy nhiên, có thực tế người vay vốn mua NƠXH không mua bán chấp nhà thời gian (10 năm) vay vốn Giải khó khăn này, cần phải có hợp đồng ba bên người mua nhà - đơn vị xây dựng nhà NH Bên xây dựng theo đồng ý cho người mua chấp người vay điều kiện không trả nợ đồng ý cho đơn vị quản lý nhà mua lại, bán cho người khác Ngoài nguồn tài sản chấp, NH thực tế lúng túng trình tự chấp xử lý tài sản đảm bảo trình cho vay NƠXH Lãnh đạo cấp cao NH tham gia cho vay tiết lộ, chưa có hướng dẫn NHNN ngành liên quan trình tự chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản đảm bảo NƠXH để thu hồi nợ Thủ tục phức tạp Gói vay 30.000 tỷ đồng “quá tốt cho thị trường”, có băn khoăn rằng, từ sách đến thực tế có khoảng cách xa, đó, lo ngại vấn đề thủ tục Liệu đối tượng mua nhà doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dàng không? Xuất phát từ thực tế nay, thủ tục cho doanh nghiệp vay vốn ngân hàng có nhiều điều kiện Ngay dự án nhà thương mại, xây dựng 26 xong phần móng, chưa xây dựng xong phần thô, không dễ ngân hàng cho vay, tài sản khác chấp Các quy định đối tượng, trình tự tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng doanh nghiệp tương đối rõ ràng Những doanh nghiệp có hồ sơ đẹp dễ dàng vay vốn, dự án chuyển đối từ nhà thương mại sang nhà xã hội, để vay vốn, phải qua nhiều thủ tục Vấn đề doanh nghiệp lo ngại làm lọt qua cửa thẩm định ngân hàng Tiếp đến, quy định giải ngân khoản vay cửa ải Hiện dù ngân hàng tuyên bố sẵn sàng thực tế việc triển khai chậm trễ Tính đơn giản khoảng 10 ngày ngân hàng hoàn thiện Trước ý kiến hạ lãi suất kéo dài thời gian trả nợ, ông Mạnh cho ý kiến hoàn toàn ông lo ngại không thống kê thu nhập người dân người cho vay gặp rủi ro định Hướng dẫn cụ thể, sau phải thêm 10 – 15 ngày để xét duyệt Như khách hàng đến tháng để chờ Để thông suốt sách chế phải có chuẩn bị kỹ lưỡng từ trước Ngay việc triển khai ngân hàng tập dượt từ trước để đến nhiều chỗ tắc Thêm danh sách dự án nằm diện hỗ trợ chưa công bố khiến cho việc chọn lọc dự án người dân gặp khó khăn Và đến thời điểm chưa có khách hàng chạm tới gói 30.000 tỷ Điệp khúc chờ đợi bấm nút tiếp tục Đây lần có chế cho doanh nghiệp xây nhà xã hội vay ưu đãi Từ năm 2012, Bộ Xây dựng Ngân hàng BIDV ký thỏa thuận dành gói tín dụng 2.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp xây nhà xã hội vay ưu đãi, có 300 tỷ đồng giải ngân, điều kiện vay tiếp cận gói hỗ trợ khắt khe Bởi vậy, theo đại diện NHNN, thời hạn trả nợ “Tùy bối cảnh cho phù hợp” “Yên tâm ổn định 10 năm Tối đa 10 năm, thị trường xuống lãi suất hạ xuống” PHẦN IV: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 27  Xác định đối tượng Để chủ trương hỗ trợ mua nhà xã hội thực phát huy hiệu quả, thiết phải thực cách đồng cấp, ngành cho phù hợp với tình hình thực tế người dân NHNN cần “thắt chặt” kết hợp với thực quy chế “mở” với “đối tượng thu nhập thấp” thực có nhu cầu mua nhà xã hội, để nhà xã hội thực đến tay đối tượng Đồng thời, trình triển khai thực gói hỗ trợ cần kiểm tra, giám sát, đánh giá để có điều chỉnh phù hợp bảo đảm ưu đãi hỗ trợ đối tượng, mục đích  Có biện pháp linh hoạt cụ thể cho nhóm đối tượng Về mức thu nhập thấp, hiểu cá nhân làm thu nhập đến triệu, mà có người 2-3 triệu, gia đình thu nhập tối đa mức thu nhập thấp 18 triệu, tối thiểu nhiều gia đình thu nhập có triệu Làm để giải vấn đề nhà cho đối tượng với dải thu nhập thế? Chúng ta có cách sau: • Gốc nhà xã hội dành cho người khả tiếp cận với nhà bình thường, tức người thu nhập thấp Về nguyên tắc, thu nhập thấp khả để mua nhà mà có khả thuê Họ thuê mua thời gian dài, khoảng vài chục năm có điều kiện họ mua lại Với nhóm đối tượng này, Nhà nước cần hỗ trợ để tạo phân khúc nhà xã hội cho thuê với giá rẻ Trong phân khúc nhà xã hội nên tách làm hai nhóm: nhóm thu nhập thấp mua nhà, kể nhà có giá 300-500 triệu đồng/căn nên Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà xã hội cho họ thuê với giá rẻ phụ thuộc vào chủ trương hỗ trợ an sinh Nhà nước • Nhóm nhà xã hội theo tiêu chí chuyển từ nhà thương mại sang, phục vụ người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà đáng, nhu cầu sở hữu nhà chưa thể mua nhà chưa đủ tiền tích lũy Nhóm này, có chế, họ vay trả gốc lãi 28 Với nhóm đối tượng mua cần có mô tả cụ thể đối tượng phục vụ, từ có sách hợp lý để tạo sản phẩm nhà có giá cả, vị trí chất lượng phù hợp với nhu cầu họ, hoàn thiện quy trình thủ tục để giúp họ tiếp cận nguồn vốn từ gói hỗ trợ  Đảm bảo chế lãi suất mềm dẻo linh hoạt để bảo vệ người vay gói hỗ trợ Mặc dù theo quy định Thông tư 07 nêu trên, lãi suất cho vay ưu đãi 6%/năm ổn định thời gian tương đối dài, song thị trường tín dụng Việt Nam giai đoạn biến động, chí biến động mạnh, nên rủi ro lãi suất người vay, kể vay hỗ trợ thời gian dài, tương đối lớn Với mặt lãi suất cho vay khoảng 12%/năm lãi suất ưu đãi 6%/năm hấp dẫn, song sức hấp dẫn không vài quý hay vài năm tới Rõ ràng, để người vay mua NƠXH, nhà cho người có thu nhập thấp chế ưu đãi lãi suất cần mềm dẻo linh hoạt để bảo vệ người vay- người dễ bị tổn thương biến động kinh tế - tài họ có khả phòng vệ đối phó với rủi ro Bên cạnh đó, mối quan hệ quy mô khoản vay, lãi suất, thời gian ân hạn, thời hạn lịch trình toán lãi gốc, chế phòng ngừa rủi ro cần quan chức có liên quan tính toán cẩn trọng phù hợp với khả thực tế người vay Ngân hàng Nhà nước nên đưa thêm điều kiện ngân hàng muốn tham gia phân bổ gói cứu trợ phải cam kết cho đối tượng vay ưu đãi trả góp thời hạn từ 15-25 năm Hay có chế hỗ trợ đối tượng vay ân hạn thời gian bắt đầu phải toán gốc vay sau 2-3 năm kể từ ngày ký hợp đồng vay Lãi suất nên mức 3%/ năm nên cố định vòng năm, lãi suất mua nhà phải thấp nhiều lãi suất cho vay thực tế có tài sản đảm bảo  Nhà nước cần tạo dựng quỹ cho người thu nhập thấp vay với lãi suất ưu đãi, quy hoạch dự án nhà xã hội nhiều 29 Ngoài ra, nên công khai hóa toàn thông tin trình hình thành, xây dựng trao đổi, giao dịch thị trường nhà xã hội để tăng tính công bằng, người dân dễ dàng tiếp cận thông tin cách xác đầy đủ  Thực công khai, minh bạch thực sách Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần có quy chế phối hợp chặt chẽ với ngân hàng (NH) giao nhiệm vụ giải ngân đồng thời NH phải công khai minh bạch trường hợp mua nhà từ gói hỗ trợ website NHNN để người dân biết giám sát, tránh trường hợp cho vay “nhầm” dự án nhà thương mại khoác áo nhà xã hội Cụ thể: Các NH phải công khai minh bạch, cần công bố rõ ngày tháng cho ông A, bà B vay mua hộ Qua đó, kênh giám sát quan ngôn luận thuận tiện việc kiểm tra xem có thật cá nhân mua hộ hay không có thực hay không để tránh tượng đứng tên người khác vào ngụ “bán cái” để kiếm huê hồng NHNN phải năm NH thương mại giao giải ngân ngồi lại với để bàn tiêu chí, quy trình công khai minh bạch tất  Hoàn thiện theo hướng đơn giản hóa, công khai minh bạch hợp lý hóa thủ tục Đây điều kiện tiên không để triển khai gói hỗ trợ có hiệu mà để chuẩn bị ban hành thực chế sách xã hội khác tương lai PHẦN KẾT LUẬN Mọi sách mà Chính phủ đưa tốt với mục tiêu mục đích rõ ràng, việc thực sách mang lại kết cần có thời gian để đánh giá Chính sách hỗ trợ vốn vay mua nhà xã hội cho người thu nhập thấp gói hỗ trợ 30.000 tỷ mà phân tích bên Chính sách hướng tới hỗ trợ cho vay để đối tượng người thu nhập thấp có hội sở hữu nhà ở, bên cạnh hỗ trợ cho phân khúc thị trường bất động sản, làm nhiệm vụ hâm nóng thị trường bất đống sản đóng băng 30 Tuy nhiên việc thực sách nhiều bất cập Để việc thực sách mang lại hiệu đạt mục tiêu đề ra, đòi hỏi nhiều vào dẫn cách rõ ràng từ bên trên, phối hợp tích cực lành mạnh bên tham gia Hy vọng thời gian tới, thấy tranh cho vấn đề nhà xã hội cho người thu nhập thấp tác động tích cực tới thị trường bất động sản mà sách mang lại 31 [...]... sẽ mua lại Với nhóm đối tượng này, Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ Trong phân khúc nhà ở xã hội nên tách làm hai nhóm: nhóm 1 là thu nhập quá thấp không thể mua nhà, kể cả nhà ở có giá 300 -500 triệu đồng/ căn nên Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà ở xã hội cho họ thuê với giá rẻ và phụ thuộc vào chủ trương hỗ trợ an sinh của Nhà nước • Nhóm 2 là những nhà ở xã hội. .. qui định về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP, thời hạn cho vay ưu đãi tối đa là 10 năm với lãi suất không quá 6%/năm Theo đó, đối tượng được vay vốn hỗ trợ bao gồm: Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/ m2; DN là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại... khai gói hỗ trợ này có hiệu quả mà còn để chuẩn bị ban hành và thực hiện các cơ chế chính sách xã hội khác trong tương lai PHẦN KẾT LUẬN Mọi chính sách mà Chính phủ đưa ra cơ bản đều tốt với mục tiêu và mục đích rõ ràng, nhưng việc thực hiện chính sách đó mang lại kết quả như thế nào thì cần có thời gian để đánh giá Chính sách hỗ trợ vốn vay mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp bằng gói hỗ trợ 30. 000. .. triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB) Khách hàng cá nhân cũng có thể dùng tài sản hình thành từ vốn vay để vay vốn mua nhà ở trong chương trình này và có thể vay vốn lên tới 80% giá trị nhà Trường hợp khoản vay được đảm bảo bằng các tài sản khác, mức vay vốn có thể lên tới 90% giá trị nhà Từ ngày 1/6/2013, sẽ chính thức giải ngân gói hỗ trợ nhà ở 30. 000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/2013 của Chính. .. gói hỗ trợ 30. 000 tỷ mà chúng tôi phân tích ở bên trên cũng vậy Chính sách hướng tới hỗ trợ cho vay để các đối tượng là người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu một căn nhà ở, bên cạnh đó hỗ trợ cho một phân khúc của thị trường bất động sản, làm nhiệm vụ hâm nóng thị trường bất đống sản đang đóng băng 30 Tuy nhiên việc thực hiện chính sách vẫn còn nhiều bất cập Để việc thực hiện chính sách mang lại hiệu... sao cho chỉ người thu nhập thấp mới được mua nhà ở phân khúc này  Tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho người thu nhập thấp: • Giảm lãi suất cho vay khi mua nhà ở cho người có thu nhập thấp: Có rất nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu vây ngân hàng để mua nhà ở Tuy nhiên do lãi suất quá cao, họ lo rằng mình không có khả năng chi trả lãi suất nên không dám vay để mua nhà • Nhà nước cần có chính sách hỗ. .. Nhà nước cần đưa ra các mục tiêu của chính sách và phấn đấu hoàn thành các mục tiêu đó để chính sách đó có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế -hội của đất nước 13 MỤC TIÊU CHÍNH SÁCH CHO VAY HỖ TRỢ MUA NHÀ Ở Tăng số lượng ng có TNT có nhà ở cố định Hạn chế sự mất cân đối cung cầu Phát hiện, giải tán các nhóm lợi ích chi phối tt Tăng vốn chủ đầu tư Tăng thu nhập cho người có TNT Hạ giá nhà ở. .. chế hỗ trợ đối tượng vay được ân hạn thời gian bắt đầu phải thanh toán gốc vay sau 2-3 năm kể từ ngày ký hợp đồng vay Lãi suất chỉ nên ở mức 3%/ năm và nên cố định trong vòng 7 năm, bởi lãi suất mua nhà bao giờ cũng phải thấp hơn nhiều lãi suất đang cho vay thực tế bởi có tài sản đảm bảo  Nhà nước cần tạo dựng các quỹ cho người thu nhập thấp vay với lãi suất ưu đãi, quy hoạch những dự án nhà ở xã hội. .. trương hỗ trợ mua nhà xã hội thực sự phát huy hiệu quả, nhất thiết phải được thực hiện một cách đồng bộ giữa các cấp, các ngành cho phù hợp với tình hình thực tế của người dân NHNN cũng cần “thắt chặt” kết hợp với thực hiện quy chế “mở” với những “đối tượng thu nhập thấp” thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội thực sự đến tay đúng đối tượng Đồng thời, trong quá trình triển khai thực hiện gói. .. hành các chính sách cụ Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá mua và thuê nhà ở mức phù hợp với các đối tượng có thu nhập khác nhau trong xã hội Nhà nước luôn song hành các chính sách đã được quy định với các chính sách trợ giúp về kinh tế trong lĩnh vực phát triển nhà ở Chính phủ luôn cập nhật các thông tin về nhu cầu nhà ở trong nước cũng như quốc tế thông qua cơ quan quản lý nhà ở do Chính phủ thành lập ... Chính sách hỗ trợ vốn vay mua nhà xã hội cho người thu nhập thấp gói hỗ trợ 30.000 tỷ mà phân tích bên Chính sách hướng tới hỗ trợ cho vay để đối tượng người thu nhập thấp có hội sở hữu nhà ở, ... nhà xã hội nên tách làm hai nhóm: nhóm thu nhập thấp mua nhà, kể nhà có giá 300-500 triệu đồng/ căn nên Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà xã hội cho họ thuê với giá rẻ phụ thuộc vào chủ trương hỗ trợ. .. Nhóm nhận hỗ trợ vốn theo quy định sách để thực vai trò cung ứng sản phẩm nhà xã hội d) Các tổ chức, cá nhân có liên quan PHẦN II: PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH I CÂY VẤN ĐỀ Việc hỗ trợ cho vay mua nhà chủ