Quy hoạch và các chương trình phát triển bất động sản

ĐỀ TÀI: Quy hoạch chương trình phát triển bất động sản I Quy hoạch phát triển đô thị Quy hoạch đô thị gì? Quy hoạch xây dựng đô thị nghệ thuật xếp tổ chức không gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc đô thị sở cácđiều tra, dự báo, tính toán phát triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu nguồn lực đô thị, nhằm cụ thể hóa sách phát triển, giảm thiểu tác động có hại phát sinh trìnhđô thị hóa, tận dụng tối đa nguồn lực, hướng tới phát triển bền vững Những hoạt động cụ thể liên quan đến ngành quy hoạch đô thị là:  Đầu tư phát triển bất động sản: Ở việc đầu tư phát triển bất động sản phải tuân theo quy luật phát triển chung xã hội-kinh tế riêng khu vực cụ thể  Văn hóa, lối sống cộng đồng  Chính sách quản lý phát triển bất động sản nhà  Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho vùng, khu vực  Đầu tư hạ tầng kỹ thuật  Phát triển bảo tồn di sản kiến trúc thiên nhiên  Phát triển bền vững nhân loại Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đô thị hóa xu hướng tất yếu toàn cầu, trình đô thị hóa gắn liền với phát triển kinh tế xã hội, dễ làm biến động môi trường tự nhiên cân sinh thái Nếu giải pháp hữu hiệu trình đô thị hóa dẫn đến gia tăng số người nghèo đô thị Thống kê năm 2011, Việt Nam có số dân đô thị khoảng 38 triệu người, chiếm 43% dân số toàn quốc Trong năm vừa qua, mạng lưới đô thị Việt Nam ngày mở rộng phát triển nhanh số lượng lẫn chất lượng, tăng từ 629 đô thị năm 1999 lên 755 đô thị năm 2011 Với gia tăng mạnh mạng lưới đô thị, sở hạ tầng đô thị, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xử lý ô nhiễm môi trường, tăng cường đầu tư, tạo nên nhiều đô thị ngày khang trang đại, góp phần cải thiện đời sống vật chất tinh thần nhân dân Trong đó, đô thị phát triển mạnh có kinh tế đạt tăng trưởng bình quân 12 – 15%, cao gấp 1,5 – lần bình quân chung đóng góp gần 70% GDP nước Tuy nhiên để phát triển nhanh chóng đô thị hóa không phát sinh tác động có hại hướng tới phát triển bền vững, công tác quy hoạch không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội đô thị quan trọng phải phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội – môi trường Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam tới năm 2020, dự báo dân số nước năm 2020 103 triệu người, dân số đô thị 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân nước, bình quân tăng 1,56 triệu người / năm Đất xây dựng đô thị 460.000 nghìn ha, chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên nước, bình quân 100m2/ người Về cấu quy hoạch định hướng tổ chức không gian, mạng lưới đô thị nước hình thành phát triển sở đô thị trung tâm, gồm thành phố trung tâm cấp quốc gia, thành phố trung tâm cấp vùng, thành phố, thị xã trung tâm cấp tỉnh, đô thị trung tâm cấp huyện đô thị trung tâm cấp tiểu vùng Các đô thị trung tâm cấp phân bố hợp lý 10 vùng đô thị hóa phân bố khắp địa bàn nước Các đô thị trung tâm lớn tổ chức thành chum đô thị, có vành đai xanh bảo vệ để hạn chế tối đa tập trung dân số, kinh tế giữ gìn cân hình ảnh sinh thái, tránh hình thành siêu đô thị Về phân bố tổ chức khu chức chủ yếu đô thị: khu công nghiệp có, bố trí xếp lại cho phù hợp với cấu quy hoạch đô thị; đưa xí nghiệp gây ô nhiễm khỏi khu vực nội thành, di chuyển dân cư xen kẽ với công nghiệp; khu công nghiệp bố trí gắn bó hữu với khu dân cư Đối với khu trung tâm phục vụ công cộng đô thị: Tại đô thị lớn trung bình, khu tổ chức thành đơn vị ở, khu với bán kính phục vụ phù hợp; khu cũ, quy hoạch xếp lại cho phù hợp với cấu quy hoạch chung toàn đô thị, nâng cấp sở hạ tầng, đặc biệt giao thông, cấp nước, tăng diện tích xanh đáp ứng yêu cầu sinh hoạt dân cư Xây dựng mạng lưới công trình công cộng như: y tế, giáo dục, thể dục thể thao, dịch vụ công cộng, thương mại, ăn uống nghỉ ngơi giải trí cấp phục vụ cho dân cư đô thị toàn vùng Dựa nhu cầu phát triển sở hạ tầng đô thị: giao thông đô thị, phát triển sở hạ tầng giao thông vận tải lien vùng, lien đô thị vùng kinh tế trọng điểm, tạo tiền đề phát triển hệ thống đô thị toàn quốc , xây dựng mạng lưới đường đô thị chiếm 20 – 30 % diện tích giao thong tĩnh đạt – 6% diện tích đất đô thị, đẩy mạnh giao thông công cộng đáp ứng 30 – 50% nhu cầu lại, chống xuống cấp hệ thống giao thông có, xây dựng tuyến mới, tăng tốc độ giao thông, tăng lực vận tải tuyến đường Về cấp nước đô thị, đầu tư xâu dựng cải tạo hệ thống cấp nước đô thị bảo đảm năm 2005 khoảng 70 – 80% dân số đô thị cấp nước sạch, với tiêu chuẩn bình quân từ 80 – 100 lít/ người/ ngày đêm năm 2020 180 lít/ người/ ngày đêm với 90 – 100% số dân cấp nước Về thoát nước, thu gom xử lý chất thải vệ sinh đô thị: đô thị có hệ thống cống thoát nước thải hệ thống thu gom, xử lý chất thải phù hợp tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; xây dựng đủ nhà vệ sinh công cộng trung tâm đô thị, khu dân cư nghèo Phát triển hệ thống công viên, xanh, hồ điều hòa vùng bảo vệ thiên nhiên, giữ gìn cân sinh thái đô thị, đô thị lớn Về cấp điện chiếu sáng đô thị, thông tin, 100% đô thị cấp điện chiếu sáng công cộng Về xây dựng sở hạ tầng xã hội: xây dựng nhà đến năm 2020 18 – 20m2/ người theo chương trình phát triển nhà nhằm cung cấp loại nhà phù hợp với đối tượng xã hội có nhu cầu mức thu nhập khác Xây dựng công trình phục vụ công cộng bảo đảm dành từ – 5m2 đất/ người, đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần nhân dân đô thị, dành 5% quỹ đất đô thị cho xây dựng công trình phục vụ công cộng Tác động quy hoạch phát triển đô thị tới cung bất động sản Quy hoạch đô thị rõ ràng giúp định hướng rõ ràng không gian chức năng, khu vực thủ đô, làm tăng cung bất động sản Khi nguồn cung tăng nhà đầu tư có nhiều lựa chọn nhiều hội đầu tư hơn, nhận biết chỗ nên rót tiền, chỗ cần tránh Cụ thể giúp cho thị trường cạnh tranh nhiều mặt như: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc; chất lượng; uy tín; tiến độ thị trường tiềm người có nhu cầu mua nhà để có hội phát huy Thực tiễn Việt Nam Tác động quy hoạch phát triển đô thị đến cung bđs Tích cực: cung bất động sản nhiều hơn, đa dạng Gần đây, nhiều khu chung cư loại từ giá rẻ hạng sang đầu tư xây dựng, giúp giải vấn đề chỗ cho đối tượng, đặc biệt đô thị đất chật người đông Tiêu cực: Quy hoạch phát triển đô thị năm gần không phát huy tác dụng tích cực đến cung – cầu bất động sản Kể từ kế hoạch mở rộng Hà Nội, nhập Hà Tây huyện Mê Linh ( Vĩnh Phúc) vào Hà Nội, nhiều nhà đầu tư nhanh chân tìm kiếm cho vài dự án nơi coi “trung tâm quy hoạch” Hàng trăm dự án ký cấp đất nhưng, vòng vài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư bị mắc cạn, thị trường bất động sản đóng băng, nhiều nhà chung cư giá rẻ không bán được, hàng chục dự án "ông lớn" dọc tuyến đường 32, Đại lộ Thăng Long khu vực An Khánh, Hoài Đức, Phúc Thọ, Thạch Thất chào bán theo kiểu chia lô bán nền, đến thời điểm rớt giá hàng loạt trước bất lực chủ đầu tư Đơn cử giá đất dự án Bắc An Khánh (Hoài Đức), sàn chào bán từ 35 – 40 triệu đồng/m2 (tháng năm 2011), giảm khoảng triệu đồng so với hồi đầu năm Còn so với thời điểm sốt nóng từ vài năm trước, giá đất bốc khoảng 30%.… Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, quy hoạch chung Thủ đô quy hoạch tổng thể lại “ dài “ nên chắn khẳng định tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội ngắn hạn Đặc biệt, theo ông Võ, chưa kể với việc 500 đồ án triển khai, nguồn cung tăng lên khiến cho chủ đầu tư đứng trước áp lực phải giảm giá Lý giải số chuyên gia bđs quy hoạch phát triển đô thị dự án dài hơi, phát huy tác dụng dài hạn, nên thời điểm tai thị trường bất động sản bị đóng băng, cung bds bị ứ lại, tương lai có biến chuyển tích cực II Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất gì? Quy hoạch sử dụng đất hệ thống biện pháp kỹ thuật, kinh tế pháp chế nhà nước tổ chức sử dụng đất quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý khoa học có hiệu cao thông qua việc phân bổ quỹ đất đai tổ chức sử dụng đất tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu sản xuất xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất đai môi trường Tác động quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động sản Quy hoạch sử dụng đất phân vùng, không gian rõ ràng, vùng đất nằm đâu, với điều kiện vùng nên sử dụng làm để đạt hiệu Với nội dung quy hoạch sử dụng đất thì, với tổng diện tích đất không đổi, có dao động nguồn cung bất động sản khu vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, ngành, lĩnh vực 3.Thực tiễn Việt Nam Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 10 năm qua đạt tiêu Quốc hội định Nghị số 29/2004/QH11 Nghị số 57/2006/QH11 Trong đó, đất nông nghiệp vượt 0,02%, đất phi nông nghiệp đạt 92,14%, khai thác đất chưa sử dụng đạt 95,15% Theo đánh giá chung, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý có hiệu Nhìn chung, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc, cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bám sát tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, qua tổng kết cho thấy, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển ngành, lĩnh vực; cho dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế-xã hội nhu cầu thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa thiếu, vừa thừa; thường xuyên phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất thiên xếp loại đất theo mục tiêu quản lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ hiệu kinh tế, xã hội, môi trường nhằm đảm bảo phát triển bền vững -Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) cấp quốc gia Một số tiêu:: Chỉ tiêu Diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Diện tích theo Kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) Đơn vị tính: 1000 * Đất nông nghiệp 26.732 26.550 - Đất trồng lúa 3.812 3.951 Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) 3.222 3.258 - Đất rừng phòng hộ: 5.842 5.826 - Đát rừng đặc chủng: 2.271 2.220 - Đất rừng sản xuất: 8.132 7.972 - Đất làm muối: 15 15 - Đất nuôi trồng thủy sản: 790 * Đất phi công nghiệp: 4880 - Đất quốc phòng: 388 - Đất an ninh : 82 750 4448 372 78 - Đất khu công nghiệp: 200 130 - Đất phát triển hạ tầng: Trong đó: 1578 1430 + Đất sở văn hóa: 20 17 + Đất sở y tế: 10 + Đất sở giáo dục – đào tạo: + Đất sở thể dục thể thao: 80 45 - Đất di tích – danh lam thắng cảnh: 65 27 28 24 - Đất bãi thải, xử lý chất thải ( có đất để xử ly, chon cất chất thải ): - Đất đô thị: 21 202 16 179 * Đất chưa sử dụng: - Đất chưa sử dụng lại: 1.483 - Diện tích đất đưa vào sử dụng: 1.681 2.079 1.067 Từ tiêu quy hoạch sử dụng đất ta thấy: Nếu tiêu sử dụng đất cho mục tiêu tăng lên dẫn đến tăng cung bất động sản để thực mục tiêu ngược lại Ví dụ tiêu tăng diện tích đất phục vụ cho xây dựng trường học cung bất động sản đất xây dựng trường, nhà sách, thư viện hay nhà cho thuê… III Quy họach phát triển kinh tế xã hội Khác với hàng hoá thông thường, cung Bất Động Sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất hay quy hoạch phát triển kinh tế xã hội v.v -Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội khu vực khác định hướng mục tiêu, quy mô phát triển ngành kinh tế địa bàn cách khác Ở nhóm xin đuợc sâu khai thác việc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tác động đến cung bất động sản thành phố Hà Nội -Về kế hoạch Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 với quan điểm xây dựng phát triển Thủ đô thành động lực thúc đẩy phát triển đất nước có mục tiêu rõ ràng như:  Tại đô thị trung tâm bố trí trụ sở, quan Trung ương, quan đầu não Đảng, Nhà nước đoàn thể quốc gia Thành phố, trụ sở quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; sở thương mại, giao dịch, dịch vụ tài - ngân hàng - bảo hiểm - chứng khoán, viện nghiên cứu đầu ngành; trụ sở tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp lớn; sở đào tạo chất lượng cao với quy mô phù hợp.Đô thị trung tâm phát triển mở rộng từ khu vực nội đô phía Tây, Nam đến đường vành đai phía Bắc đến khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm Long Biên Khi trung tâm đô thị đuợc dãn khu vực kéo theo phát triển kinh tế xã hội, cầu bất động sản tăng lên cung bất động sản tăng lên phục vụ cho việc xây dựng trụ sở công ty, văn phòng, nhà …  Các đô thị vệ tinh như: đô thị Hòa Lạc, đô thị Sơn Tây, đô thị Xuân Mai, đô thị Phú Xuyên, đô thị Sóc Sơn Việc hình thành phát triển nhanh đô thị vệ tinh có chức hỗn hợp đặc thù riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ chia sẻ với đô thị trung tâm chức đào tạo, công nghiệp, dịch vụ, nhà ở,  KL: Như theo quy hoạch, khu vực đô thị, hệ thống cung bds phát triển tương ứng để đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị tương lai Hiện nay: -Năm 2012, Hà Nội bắt đầu thực giãn dân phố cổ? Việc có quan hệ mật thiết với việc triển khai thực Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô quy hoạch tổng thể Theo Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo: Để thực giãn dân nội đô bên ngoài, phải thực đồng giải pháp Trước tiên, phải di dời sở sản xuất, trường ĐH lớn, kể quan hành bên Còn giải pháp quan trọng phải tạo khu đô thị với tiện ích tốt nhằm tạo sức hút người dân tự động chuyển từ nội đô Theo lộ trình, năm tới, bắt đầu giãn dân bốn quận nội thành với mục tiêu giảm từ triệu xuống triệu người Riêng phố cổ, TP có chủ trương từ lâu xây dựng số khu đô thị đại Khu đô thị Việt Hưng để thu hút, vận động người dân phố cổ giãn phía bên ngoài, giảm mật độ dân cư Như với kế hoạch cung bất động sản nhà, đất xây dựng truờng học, sở sản xuất… khu đô thị đô thị Việt Hưng tăng lênHiện Hà Nội có thay đổi lớn quy hoạch, triển khai quy hoạch phát triển sở hạ tầng nên có nhiều hội cho chủ đầu tư đón đầu Vì lượng tiền đáng kể vận hành đổ vào thị trường với tâm lý trước đón đầu để sinh lời cao IV Quy hoạch không gian phát triển Định nghĩa Quy hoạch không gian phát triển việc tổ chức không gian đô thị điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường” Phân loại quy hoạch không gian + Quy hoạch không gian chia thành cấp chủ yếu là: 1) quy hoạch quốc thổ (national spatial planning); 2) quy hoạch vùng (regional planning); 3) quy hoạch đô thị (urban/city planning) + Quy hoạch phát triển không gian liên quan đến cung thị trường bất động sản (chủ yếu cung nhà ở) - Quy hoạch tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản Nhiều nhà đầu tư mong chờ tín hiệu tốt từ quy hoạch + Quy hoạch chung định hướng đầy đủ không gian chức đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Với định hướng rõ ràng dài hạn giúp người dân nhà đầu tư định hướng khu vực chức Hà Nội quy hoạch vành đai xanh, quy hoạch trung tâm tài chính, văn hóa, quy hoạch đường trục giao thông + Trước hết quy hoạch duyệt tâm lý người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản yên tâm để lựa chọn bất động sản đảm bảo mặt quy hoạch, pháp lý Tiếp đến hội để họ lựa chọn sản phảm bất động sản đa dạng hiệu từ làm cho thị trường có dấu hiệu tích cực hơn, đặc biệt người có nhu cầu mua bất động sản để + Khi nguồn cung tăng nhà đầu tư có nhiều lựa chọn nhiều hội đầu tư Cụ thể giúp cho thị trường cạnh tranh nhiều mặt như: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc; chất lượng; uy tín; tiến độ thị trường tiềm người có nhu cầu mua nhà để có hội phát huy Một số quy hoạch vùng trọng điểm khu vực hà nội tương lai tác động đến cung bds Không gian đô thị Hà Nội tổ chức theo mô hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh Hoà Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên Sóc Sơn Không có chuyện chuyển trung tâm hành lên Ba Vì Đây nội dung Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt QĐ 1259 ngày 26/7 Phạm vi lập quy hoạch gồm toàn diện tích theo địa giới hành Thủ đô Hà Nội rộng khoảng 3.344,6 km2 Theo Quy hoạch, tổ chức không gian đô thị Hà Nội theo mô hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh, thị trấn kết nối hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng quốc gia V Phát triển BĐS CN-SX Định hướng phát triển - Tối đa hóa việc sử dụng đất đai công nghiệp, sản xuất tránh tình trạng gây lãng phí tài nguyên đất - Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy kinh tế phát triển đặc biệt phát triển CN-XD qua làm thị trường đất CN sôi động - Định hướng phát triển thị trương BĐS CN-SX vùng kinh tế khó khăn - Mở rộng phát triển xây dựng KCN có đầu tư tư nhân có vốn đầu tư nước - Định hướng sử dụng, tái sử dụng đất hiệu Thực trạng sử dụng đất CN Báo cáo đánh giá kết thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001-2010 Bộ Tài nguyên Môi trường (TN MT) cho thấy tỷ lệ sử dụng đất làm khu, cụm công nghiệp giai đoạn đạt 100.000 ha, tiêu Quốc hội phê duyệt, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 46% Ngoài ra, nước có 28.000 đất 650 cụm công nghiệp cho thuê 10.000 với tỷ lệ lấp đầy đạt 44% Theo số liệu thống kê Bộ Kế hoạch Đầu tư (KH ĐT), nước có 260 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích đất sử dụng khoảng 72.000 Trong đó, 174 KCN vào hoạt động, chiếm 43.500 ha, 86 KCN giai đoạn đền bù giải phóng mặt xây dựng Các KCN phân bố rộng khắp địa bàn 57 tỉnh, thành phố, tập trung chủ yếu vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm gần 48% tổng số KCN, phía Bắc 20% miền Trung xấp xỉ 10% Theo KH-ĐT dự kiến đến năm 2020 nước có 249 khu công nghiệp thành lập mở rộng với tổng diện tích đất tăng thêm 81.000 Như vậy, với tổng số 510 KCN quy hoạch, cần quỹ đất tự nhiên khoảng 153.000 chí theo đề nghị từ nhiều địa phương có số KCN bổ sung thêm vào quy hoạch => Cung BĐS lớn số lượng dự án khu công nghiệp lớn nhiên lại chưa khia thác hết Ngoài với việc dự án khu công nghiệp dở dang thi công chưa thi công xong cầu BDS tăng nhanh thời gian tới phủ cung cấp đủ nhu cầu doanh nghiệp Thực trạng thị trường BĐS CN khu vực trung du, miền núi phát triển đất rộng người thưa cầu đất xây dựng khu công nghiệp nha đầu tư la gần Đòi hỏi phủ có biện pháp giúp tăng cầu BĐS CN sản xuất khu vực VI Chương trình phát triển nhà Định hướng phát triển nhà : 1.1 Mục tiêu : - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hoá nhằm thực có kết mục tiêu Nghị Hội nghị lần thứ V lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đề - Mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, thực có hiệu chủ trương kích cầu Thúc đẩy phát triển quỹ nhà dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp đối tượng sách khác) mua thuê phù hợp với điều kiện cụ thể đối tượng; thực sách hỗ trợ cải thiện nhà đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình sinh sống khu vực thường xuyên bị thiên tai Góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân; phát triển nhà đô thị văn minh, đại; bước cải thiện chất lượng nhà nông thôn, giữ gìn phát huy sắc kiến trúc dân tộc, đại phù hợp với đặc điểm địa phương 1.2 Định hướng: 1.2.1 Về phát triển nhà đô thị: a) Phát triển nhà đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ phát triển đô thị bền vững; b) Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường điều kiện thu nhập tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; c) Chính quyền cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà riêng lẻ khu vực đô thị theo quy định quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường quy định khác pháp luật; d) Nhà nước thực sách đầu tư xây dựng quỹ nhà để bán trả dần, cho thuê - mua cho thuê đối tượng thuộc diện sách có khó khăn việc cải thiện chỗ (sau gọi chung quỹ nhà xã hội); đ) Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật; e) Phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 20 m2sàn vào năm 2020, chất lượng nhà đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia 1.2.2 Về phát triển nhà nông thôn a) Tập trung ưu tiên việc cải thiện nâng cao chất lượng chỗ hộ dân cư nông thôn (sửa chữa, cải tạo nâng cấp chỗ có) Phát triển nhà nông thôn gắn với việc phát triển nâng cấp hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, đảm bảo phù hợp với điều kiện sản xuất, đặc điểm tự nhiên tập quán sinh hoạt địa phương; sử dụng có hiệu quỹ đất sẵn có để tiết kiệm đất đai; b) Chú trọng triển khai công tác quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn để làm sở cho việc thực xây dựng nhà hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo quy hoạch; khuyến khích phát triển nhà tầng, phát triển nhà theo dự án khu vực có quy hoạch duyệt; c) Phát huy khả hộ gia đình, cá nhân kết hợp với giúp đỡ, hỗ trợ cộng đồng, dòng họ thành phần kinh tế để thực mục tiêu cải thiện chỗ khu vực nông thôn; d) Tiếp tục thực sách tạo điều kiện cải thiện chỗ cho đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình nghèo địa bàn khó khăn, vùng sâu, vùng xa, khu vực thường xuyên bị thiên tai thông qua việc hỗ trợ kinh phí làm nhà, cho vay vốn ưu đãi, trợ giúp kỹ thuật, vật liệu xây dựng; đ) Hoàn thành chương trình tôn vượt lũ, xây dựng nhà cụm tuyến dân cư vùng thường xuyên ngập lũ đồng sông Cửu Long vào năm 2005; phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành chương trình hỗ trợ cải thiện nhà hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số chỗ hộ thuộc diện sách vùng: Trung du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc, Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ, khu vực Tây Nguyên đồng sông Cửu Long; e) Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xoá bỏ nhà tạm (tranh, tre, nứa, lá) khu vực nông thôn; tiêu diện tích nhà nông thôn bình quân đầu người đạt khoảng 14m sàn vào năm 2010 18m2 sàn vào năm 2020 Lộ trình phát triển : 2.1 Lộ trình đến năm 2015: - Diện tích nhà bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m2 sàn/người, đô thị đạt 26 m 2/sàn nông thôn đạt 19 m2 sàn/người; phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà tối thiểu m2 sàn/người; - Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực chương trình phát triển nhà xã hội khu vực đô thị hỗ trợ hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà xã hội để giải chỗ cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị (chủ yếu nhà hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề 50% công nhân lao động khu công nghiệp có nhu cầu chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; - Tỷ lệ nhà kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, đô thị đạt 65%, nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà đơn sơ xuống 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, đô thị đạt 95% nông thôn đạt 50%; - Tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh) đạt 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt 50%, đô thị loại III đạt 30% tổng số đơn vị nhà xây dựng mới; tỷ lệ nhà cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà đô thị loại III trở lên; - Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà sở chế, sách ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung triển khai thực quy định hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà 2.2 Lộ trình đến năm 2020: - Diện tích nhà bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/người, đô thị đạt 29 m 2sàn/người nông thôn đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà tối thiểu m2sàn/người; - Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà xã hội khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề khoảng 70% công nhân lao động khu công nghiệp có nhu cầu giải chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; - Tỷ lệ nhà kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, đô thị đạt 75%, nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà đơn sơ phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, đô thị đạt xấp xỉ 100% nông thôn đạt 80%; - Tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh) đạt 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt 60%, đô thị loại III đạt 40% tổng số đơn vị nhà xây dựng mới; tỷ lệ nhà cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà đô thị loại III trở lên Đến năm 2030, phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân toàn quốc khoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người Từ lộ trình phát triển nhà ta nhận thấy tác động đến cung bất động sản Mà đặc biệt trình phát triển nhà đô thị nước ta tiến hành công nghiệp hóa, đại hóa Do mà lượng lớn người lao động từ địa phương thành phố để tìm việc làm học sinh sinh viên lên trọ học từ dẫn đến cầu nhà cho họ Tuy nhiên, so với lượng cầu cần thiết người lao động lượng cung lại chưa thể theo kịp tác động mạnh mẽ tới việc thu hút đầu tư vào thị trường nhà Chúng ta so sánh hai thời kỳ lộ trình phát triển bất động sản nhận điều cung bất động sản tăng theo thời gian nhiên tốc độ tăng khu vực đô thị đặc biệt nhanh cụ thể tỉ lệ nhà kiên cố đô thị 65%, nông thôn 60% giai đoạn 2011-2015; giai đoạn 2016- 2020 tỉ lệ tương ứng 75% 65% Chỉ qua ví dụ nhỏ cúng ta thấy cung bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường nhà mà đặc biệt nhà đô thị Qua lộ trình phát triển nhà nhận thấy thị trường nhà nhà đầu tư quan tâm : không phát triển nhà kiên cố mà đặc biệt quan tâm đến phát triển nhà trung cư, loại đô thị mà việc đầu tư lại có lợi cho nhà đầu tư Do đó, bối cảnh việc nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản dễ hiểu đảm bảo nguồn vốn họ giúp họ sinh lời nhanh mà đảm bảo Thực trạng phát triển nhà đô thị vấn đề đặt ra: 3.1 Thực trạng : Nhà đô thị dân tự lo, Nhà nước nhân dân làm, mặt khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo phát triển kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà nước ta có khoảng 500 triệu m , đô thị 81 triệu m , nhà thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m (chủ yếu đô thi) Diện tích bình quân đầu người nước khoảng 7m , đô thị 5,8m / người Trong năm từ 1991-1995, đô thị nước xây dựng 26 triệum nhà Đến cuối 1995 diện tích nhà đô thị nước ta có khoảng 107 triệu m , bình quân 7,2 m /người Ước tính từ 1996-2000, đô thị nước xây dựng 40 triệu m nhà Thực tế đến cuối 2000 nước có diện tích nhà 147 triệu m , bình quân 7,7 m / người; Hà Nội có triệu m nhà , bình quân 6,8 m /người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m nhà ở, bình quân 7,8 m /người Trong giai đoạn Nhà nước có nhiều văn xoá bỏ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà Chính sách đầu tư nhà chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang sách tạo điều kiện khơi dậy tiềm nhân dân xây dựng nhà ở.Việc đổi sản xuất nhà đô thị ởViệt Nam thể hai mặt: khối lượng sản xuất cấu đa dạng chủ thể tham gia vào trình sản xuất nhà Vì vậy, năm 1990 đô thị có 1/3 khối lượng nhà xây dựng tiền người dân Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhàở quan xí nghiệp nhân dân gấp lần vốn Nhà nước Đến 1994 70% nhà dân tự xây dựng, tỷ lệ có xu hướng tăng dần Điều làm cho quỹ nhà tăng lên đáng kể số lượng chất lượng, giải bước nhu cầu nhà dân cư Tại đô thị lớn, nhiều khu nhà xây dựng theo quy hoạch với quy mô đại, đồng bộ, bao gồm dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí công trình hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn.Đó khu đô thị Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính( Hà Nội ), khu đô thị Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị Cát Bi(tại Hải Phòng) Nhiều khu tái định cư, khu nhà cho người có thu nhập thấp xây dựng số đô thị Tại Thành phố Hồ Chí Minh giải toả hàng ngàn nhà ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố giải nhà cho dân thành công lớn thời gian qua Hiện tại, hầu hết nhà đô thị xây dựng vật liệu bền, nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà đô thị có tuổi thọ 50 năm cần sửa chữa nâng cấp Nhiều nhà nguy hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá làm lại Tại Thành phố Hà Nội có 300.000 m nhà hư hỏng nặng, có 44 chung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 1.000.000 m hư hỏng nặng, có 105 chung cư cần tháo dỡ xây dựng Nhiều hộ sống chen chúc nhà thiếu tiện nghi phục vụ tối thiểu Cơ sở hạ tầng chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm Kết luận chung: Cung bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố nhân tố “ quy hoạch chương trình phát triển “ có vai trò quan trọng Việc quy hoạch rõ ràng, khoa học với chương trình phát triển đắn giúp cho cung bất động sản phát triển minh bạch tránh tượng bong bóng bất động sản hay sốt nóng sốt ảo Từ góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững, lành mạnh ... Cung bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố nhân tố “ quy hoạch chương trình phát triển “ có vai trò quan trọng Việc quy hoạch rõ ràng, khoa học với chương trình phát triển đắn giúp cho cung bất. .. Ở nhóm xin đuợc sâu khai thác việc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tác động đến cung bất động sản thành phố Hà Nội -Về kế hoạch Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP Hà Nội đến... planning); 2) quy hoạch vùng (regional planning); 3) quy hoạch đô thị (urban/city planning) + Quy hoạch phát triển không gian liên quan đến cung thị trường bất động sản (chủ yếu cung nhà ở) - Quy hoạch