Phương pháp chi phí và tình hình áp dụng trong công tác thẩm định giá tại việt nam

1 Lý la chn ti: Trờn th trng Vit Nam hin nay, cỏc hot ng thm nh giỏ ang phỏt trin rt mnh m Cựng vi vic nhu cu thm nh giỏ ngy mt tng lờn,cỏc phng phỏp c s dng cụng tỏc thm nh giỏ cng ngy cng tr nờn a dng v phong phỳ hn.Chớnh vỡ vy nghiờn cu,tỡm hiu v cỏc phng phỏp thm nh giỏ ang l mt cp thit v rt ỏng c quan tõm ti Vit Nam Thụng qua nghiờn cu chỳng ta s cú cỏi nhỡn tng quan hn v h thng cỏc phng phỏp thm nh giỏ, t ú cú th ỏnh giỏ nhn xột tỡm nhng phng phỏp phự hp i vi th trng Vit Nam cng nh phự hp ỏnh giỏ i vi tng loi ti sn Phng phỏp chi phớ l mt phng phỏp c s dng nhiu nht nc ta hin Phng phỏp ny c ỏp dng rng rói thm nh giỏ cỏc ti sn nh bt ng sn,cụng trỡnh xõy dng hay mỏy múc thit b Nhn thc c tm quan trng ca ny, nhúm chỳng tụi ó la chn ti : Phng phỏp chi phớ v tỡnh hỡnh ỏp dng cụng tỏc thm nh giỏ ti Vit Nam Mc tiờu nghiờn cu Nghiờn cu ny s giỳp chỳng ta hiu rừ hn v phng phỏp chi phớ, qua ú nm bt v hiu rừ cỏc bc thc hin thm nh giỏ bng phng phỏp chi phớ cng nh thc trng v vic s dng phng phỏp ny ti Vit Nam ng thi tỡm hiu v hiu qu v tớnh chớnh xỏc m cỏc kt qu thm nh mang li, cỏc kinh nghim,ỏnh giỏ ca nhng thm nh viờn s dng phng phỏp thc t V cõu hi t l: C s lý lun v cỏc nguyờn tc ng dng ca phng phỏp chi phớ l gỡ? Phng phỏp chi phớ c tin hnh nh th no i vi bt ng sn v mỏy múc thit b Liu phng phỏp ny cú phự hp vi cụng tỏc thm nh giỏ th trng Vit Nam hay khụng? Khi ỏp dng phng phỏp chi phớ cú nhng u nhc im gỡ, cú gp phi khú khn hn ch no hay khụng? Vic a cỏc xut,cỏc bin phỏp khc phc cho nhng tn ti cũn mc phi l gỡ? i tng, phm vi nghiờn cu: - Phng phỏp chi phớ thm nh giỏ - Thc tin ỏp dng phng phỏp chi phớ cụng tỏc thm nh giỏ Vit Nam B cc bi vit: Bi vit cú 25 trang, ú cú biu bng, hỡnh v ph lc Ngoi phn m u v kt lun, bi vit gm chng: Chng I: C s lý lun chung v phng phỏp chi phớ thm nh giỏ Chng II: Cỏc bc tin hnh phng phỏp chi phớ cụng tỏc thm nh giỏ bt ng sn v mỏy múc thit b Chng III: Thc trng ỏp dng phng phỏp chi phớ Vit Nam CHNG I : C S Lí LUN CHUNG V PHNG PHP CHI PH TRONG THM NH GI 1.1.Nhng khỏi nim c bn 1.1.1: Khỏi nim thm nh giỏ ti sn : Pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế" "Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định" 1.1.2: Khỏi nim v phng phỏp chi phớ thm nh giỏ Phng phỏp chi phớ l phng phỏp thm nh giỏ da trờn c s chi phớ to mt ti sn tng t ti sn cn thm nh giỏ xỏc nh giỏ tr th trng ca ti sn cn thm nh giỏ 1.2: C s lý lun ca phng phỏp chi phớ Trong s cỏc ti sn a dng hin hu, cú mt s ti sn c thit k v s dng cho mt mc ớch riờng bit ỏp ng cỏc yờu cu c th.Vớ d nh cỏc mỏy múc, thit b ch to n chic nh thit b hi ng, c s lc du, tu nghiờn cu bin, Hoc nh th, trng hc, bnh vin, trm cnh sỏt v cỏc ti sn tng t khụng thc hin chc nng sinh li Trong hu ht trng hp, cỏc ti sn ú c xõy dng, sn xut bi cỏc nh chc trỏch hay t chc cú trỏch nhim cho vic s dng riờng bit v thng khụng cú cỏc t chc thay th khỏc cn n cỏc ti sn ú Do vy, him xy vic mua bỏn cỏc ti sn y trờn th trng, tc l khụng cú nhng ti liu giao dch lm c s cho s so sỏnh ca vic thm inh giỏ.i vi nhng ti sn nh vy, vic nh giỏ c hỡnh thnh t nguyờn tc thay th , gi l phong phỏp chi phớ gim giỏ, vi gi nh rng giỏ tr cu ti sn hin cú cú th c o bng chi phớ lm mt ti sn tong t nh l mt vt thay th C s lý lun ca phng phỏp ny cho rng mt ngi mua tim nng cú y thụng tin hp lý s khụng bao gi tr giỏ cho mt ti sn ln hn so vi chi phớ b mua mt ti sn, mua t hoc xõy dng cụng trỡnh cú cựng mt li ớch tng t Cỏc c s giỏ tr ca phng phỏp chi phớ: 1.2.1 Giỏ tr th trng lm c s cho phng phỏp chi phớ nh ngha ca IVSC International Valuation Standards Committee Giỏ tr th trng l tng s tin trao i c tớnh v ti sn gia mt bờn l ngi bỏn sn sng bỏn ti sn vi mt bờn l ngi mua sn sng mua ti sn vo thi im thm nh giỏ, sau quỏ trỡnh tip th cụng khai m ti ú bờn bỏn v bờn mua u hnh ng mt cỏch t nguyn, thin v hiu bit ln nhau, trờn th trng trao i mt cỏch khỏch quan v c lp 1.2.2 Giỏ tr phi th trng lm c s cho phng phỏp chi phớ: Bờn cnh giỏ tr th trng, giỏ tr ca mỏy, thit b cũn cú th c rỳt t li ớch kinh t thay th hay nhng chc nng gn vi nú, hay phn ỏnh nhng biu hin th trng khụng in hỡnh hay khụng bỡnh thng ú l giỏ tr c th hin da trờn c s phi th trng 1.3: Nguyờn tc ng dng 1.3.1.Nguyờn tc thay th: Nguyờn tc ny xỏc quyt rng khụng cú khỏch hng no tr giỏ cho mt ti sn cao hn chi phớ b xõy dng, sn xut, giao dch mt ti sn cú cỏc cụng nng, tỏc dng tng ng, hp phỏp 1.3.2.Nguyờn tc s dng cao nht v tt nht: S dng mỏy, thit b cao nht v tt nht cú th hiu mt cỏch khỏi quỏt l vic s dng s em li kh nng sinh li hp phỏp v chc chn nht vo thi im thm nh Mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht nu ti thi im nh giỏ cho thy bt ng sn ú ang c s dng hp phỏp cng nh ang cho thu nhp rũng ln nht hoc cú kh nng cho giỏ tr hin ti ca thu nhp rũng tng lai l ln nht, s dng cao nht v tt nht ú cú th tn ti v kộo di liờn tc mt khong thi gian nht nh S dng cao nht v tt nht c xem l mt s cỏc nguyờn tc quan trng nht ca nh giỏ bt ng sn Ni dung ca nguyờn tc s dng cao nht v tt nht c phn ỏnh mt sau õy: V mt vt cht, mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht nú tha c nhiu s la chn s dng nht ( cho nhiu ngi hoc cho mt ngi c th); V mt phỏp lut, mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht m vic s dng bt ng sn phi hp phỏp, c nh nc tha nhn v bo h V mt s dng, mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht m bt ng sn ú cho thu nhp rũng cao nht hoc cho giỏ tr hin ti ca thu nhp rũng tng lai l cao nht V mt thi gian, mt bt ng sn c ỏnh giỏ l s dng cao nht v tt nht m thi gian cho thu nhp rũng cao nht kộo di nht 1.3.3.Nguyờn tc tuõn th: Giỏ tr ti sn c c tớnh thụng qua vic ỏnh giỏ tớnh hu dng trờn phng din cỏc yu t phỏp lý, c s vt cht, kinh t v mụi trng õy l nhng yu t cú nh hng n kh nng sinh li 1.3.4.Nguyờn tc úng gúp: Giỏ tr ca mt b phn cu thnh bt ng sn tu thuc vo s úng gúp ca nú vo giỏ tr tng thu nhp t bt ng sn m nú tham gia hp thnh, nu thiu nú thỡ s lm gim giỏ tr thu nhp ca bt ng sn m nú tham gia hp thnh Vi cỏc bt ng sn to li nhun thỡ giỏ tr ca mt phn ti sn no ú ca bt ng sn cú th c o bng nh lng v giỏ tr m nú úng gúp vo tng thu nhp thc, vỡ thu nhp thc cú th c hoỏ thnh giỏ tr 1.3.5 Nguyờn tc cung cu: S dch chuyn ca ng cung v ng cu lm giỏ tng lờn hoc gim xung Chi phớ t l thun vi cu v t l nghch vi cung Nu chi phớ thay i khụng tng ng vi s thay i ca giỏ c th trng, thỡ chi phớ xõy dng cụng trỡnh s li hn ( hoc l) v giỏ tr cụng trỡnh s tng hay gim tng ng 1.3.6.Nguyờn tc cõn bng: Nguyờn tc cõn bng nờu lờn rng tỏc nhõn sn xut v cỏc b phn khỏc ca ti sn phi tng xng cú mc giỏ tr ti u cho ti sn S mt cõn bng cú th dn n l giỏ tr cụng trỡnh quỏ thp hay quỏ cao Quỏ thp s u t quỏ ớt so vi giỏ tr t, ngc li quỏ cao u t vo cụng trỡnh quỏ nhiu CHNG II CC BC TIN HNH PHNG PHP CHI PH 2.1: i vi bt ng sn 2.1.1: Cỏc trng hp ng dng: Phng phỏp chi phớ gim giỏ thng c dựng nh giỏ cỏc trng hp sau: nh giỏ ti sn dựng cho mc ớch s dng riờng bit nh bnh vin, trng hc, nh th, th vin, nh mỏy in, nh mỏy húa cht, nhng ti sn ớt cú chng c so sỏnh th trng nh giỏ cho mc ớch bo him L phng phỏp ca ngi u thu hoc tham gia u thu c dựng kim tra i vi phng phỏp khỏc 2.1.2: Cỏc bc tin hnh Bng 2-1: Cỏc bc tin hnh phng phng chi phớ i vi BS Bc Quy trỡnh c tớnh riờng giỏ tr ca lụ t thuc bt ng sn bng cỏch coi ú l t trng ang c s dng iu kin tt nht v hiu qu nht theo nguyờn tc xỏc nh giỏ t quy nh ti Lut t v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t theo quy nh ca Chớnh ph v hng dn ca cỏc B, ngnh cú liờn quan, y ban nhõn dõn cỏc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng c tớnh chi phớ hin ti xõy dng mi, tỏi to, thay th cụng trỡnh xõy dng hin cú trờn t, bao gm c li nhun cho nh thu v thu, phớ phi np theo quy nh ca phỏp lut Xỏc nh hao mũn v c tớnh giỏ tr hao mũn ly k (mc gim giỏ) ca cụng trỡnh xõy dng hin cú trờn t c tớnh giỏ tr ca cụng trỡnh xõy dng bng cỏch tr giỏ tr hao mũn ly k (mc gim giỏ) chi phớ xõy dng mi hin hnh ca cụng trỡnh c tớnh giỏ tr ca bt ng sn cn thm nh giỏ bng cỏch cng (+) kt qu bc v kt qu bc Cụng thc: Giỏ tr BS = Giỏ tr lụ t trng + Chi phớ hin ti Giỏ tr hao mũn ly k (5) = (1) + (2) (3) 2.1.3.Cỏch xỏc nh chi phớ cụng trỡnh xõy dng: Trong phng phỏp chi phớ gim giỏ cú cỏch xỏc nh chi phớ l: chi phớ tỏi to v chi phớ thay th - Chi phớ tỏi to:l chi phớ hin hnh xõy dng mt cụng trỡnh thay th ging ht vi cụng trỡnh thm nh giỏ,bao gm c nhng im li thi ca cụng trỡnh V mt lý lun thỡ phng phỏp ny c coi l phng phỏp cho giỏ tr chớnh xỏc hn nhng nú khụng hin thc thc hin i vi cỏc cụng trỡnh li thi c k vỡ nú bao gm c chi phớ tỏi to li nhng cỏi khụng hiu qu v ó li thi khụng dựng c na - Chi phớ thay th: L chi phớ hin hnh xõy dng mt cụng trỡnh cú giỏ tr s dng tng ng vi cụng trỡnh thm nh giỏ nhng loi b cỏc b phõn cú chc nng li thi nú c xem l phng phỏp cú tớnh thc tin cao hn tớnh c chi phớ ca cụng trỡnh xõy dng thỡ chỳng ta cn bit cỏc yu t cu thnh ca nú Chi phớ xõy dng cụng trỡnh bao gm: Cỏc chi phớ trc tip, bao gm: cỏc chi phớ nguyờn vt liu, nhõn cụng, chi phớ s dng mỏy thi cụng, dch v in tm thi , lói v chi phớ qun lý ca nh xõy dng Cỏc chi phớ giỏn tip, bao gm: - Cỏc chi phớ dch v chuyờn nghip gm chi phớ phỏp lý, nh giỏ, tớnh kh thi ti chớnh, k thut kin trỳc v giỏm sỏt - Lói vay n xõy dng - Cụng tỏc qun lý ti sn v phớ qun lý cụng trỡnh - Nhng chi phớ mang tớnh tm thi khỏc Cỏc phng phỏp ph thụng tớnh chi phớ tỏi to hoc chi phớ thay th cụng trỡnh xõy dng: - Phng phỏp so sỏnh theo n v; - phng phỏp thng kờ chi tit ca ngi xõy dng; - Phng phỏp c tớnh theo hng mc cụng trỡnh - phng phỏp so sỏnh th trng - Phng phỏp kho sỏt s lng (m2 xõy dng, m3 xõy dng); Thm nh viờn cn c vo loi hỡnh cụng trỡnh, thụng tin cú c la chn phng phỏp ỏp dng phự hp 2.1.4 Xỏc nh hao mũn v c tớnh giỏ tr hao mũn ly k Hao mũn ca cụng trỡnh xõy dng bao gm hao mũn t nhiờn, hao mũn li thi chc nng, hao mũn tỏc ng t yu t bờn ngoi ti sn (hao mũn kinh t) 2.1.4.1 i vi hao mũn t nhiờn: - Hao mũn t nhiờn: l hao mũn thi gian s dng, tỏc ng ca thi tit, vic bo qun cụng trỡnh quỏ trỡnh s dng cú th tớnh hao mũn t nhiờn theo cỏch: Cỏch 1: Xỏc nh t l hao mũn theo phng phỏp chit tr Bng 2-2: Cỏc bc tớnh t l hao mũn theo phng phỏp chit tr Bc Bc Chn cỏc bt ng sn tng ng v c tớnh giỏ cỏc bt ng sn tng ng (bt ng sn so sỏnh) Chit tr giỏ t giỏ bỏn ca cỏc bt ng sn so sỏnh tỡm giỏ tr ó hao mũn ca cụng trỡnh trờn t c tớnh chi phớ (thay th hoc tỏi to) ca cụng trỡnh tng t, mi 100% Giỏ tr hao mũn ly k ca cụng trỡnh ti thi im thm nh giỏ (bc tr (-) bc 2) Xỏc nh t l hao mũn ly k (bc 4: bc 3) Bc Xỏc nh tui i hiu qu (nm) ca cụng trỡnh so sỏnh Bc Xỏc nh t l giỏ tr hao mũn hng nm ca cụng trỡnh (bc 5: bc 6) Xỏc nh t l hao mũn ca cụng trỡnh cn thm nh cn c vo cỏc cụng trỡnh so sỏnh Bc Bc Bc Bc Cỏch 2: cn c vao tuụi i hiu qu va tuụi i kinh t ca cụng trỡnh tớnh s hao mũn t o tớnh gim giỏ ca cụng trỡnh Tui i hiu qu Cụng thc: % khu hao = x 100 Tui i kinh t Cỏch 3: cn c vo s h hng, hao mũn ca cỏc kt cu ch yu tớnh hao mũn ca cụng trỡnh Cụng thc tớnh nh sau: n H i =1 ki xTki n T ki H= i =1 Trong ú: H : Hao mũn ca cụng trỡnh xõy dng tớnh theo t l %; Hki : Hao mũn ca kt cu chớnh th i tớnh theo t l %; Tki : T trng ca kt cu chớnh i tng giỏ tr cụng trỡnh; n : S kt cu chớnh cụng trỡnh 2.1.4.2 Hao mũn lụi thi chc nng: L hao mũn giỏ tr s dng ca cụng trỡnh b gim thit b khụng phự hp hay thit k cụng trỡnh cú li dn n vic s dng ti sn khụng ỏp ng c yờu cu s dng tt nht Giỏ tr hao mũn li thi v chc nng c c tớnh cn c vo chi phớ khc phc s li thi chc nng cụng trỡnh tớnh giỏ tr hao mũn Núi cỏch khỏc, ú l nhng chi phớ vt tri phi b sa cha, khc phc s lc hu ú so vi chi phớ nu thit k hp lý t ban u 2.1.4.3 Hao mũn kinh t: (cũn gi la hao mũn tỏc nhõn bờn ngoai) L hao mũn giỏ tr ca cụng trỡnh b gim vỡ cỏc yu t bờn ngoi ti sn nh ụ nhim (khụng khớ, ting n, rỏc thi), s dng t khụng tng thớch, suy thoỏi kinh t Giỏ tr hao mũn kinh t c tớnh theo trng hp sau: Trng hp cỏc quy nh mi v tiờu chun xõy dng, thit k cụng trỡnh, bo v mụi trngca c quan cú thm quyn cao hn, kht khe hn trc, t ú lm gim sỳt tớnh hu ớch ca vic s dng v s hu cụng trỡnh thỡ thm nh viờn v giỏ cn xem xột mc gim sỳt ny tớnh s gim giỏ Trng hp giỏ tr ti sn b gim vỡ cỏc yu t bờn ngoi nh ụ nhim (khụng khớ, ting n, rỏc thi), s dng t khụng tng thớch, suy thoỏi kinh t thỡ thm nh viờn v giỏ cn c vo tỡnh hỡnh th trng tớnh s gim giỏ 2.1.5: bi ỏp dng: 2.1.5.1: bai Mt trung tõm gii trớ nm tui cú din tớch t 3000 m2, din tớch xõy dng l 10.000 m2 Chi phớ xõy dng hin hnh c tớnh l 1.500 USD/m2 Tui th kinh t ca cụng trỡnh xõy dng l 50 nm Mt mnh t tng t va c nh nc cho thuờ 50 nm vi mc giỏ 2.000 USD/m2 Yờu cu: c tớnh giỏ tr hin ti ca trung tõm 2.1.5.2: gii bai ỏp dng Bc 1: xỏc nh giỏ tr ca lụ t thuc bt ng sn: 3000m2 x 2000USD/m2 = 6000000 USD Bc 2: c tớnh chi phớ xõy dng mi: 1500USD/m2 x 10000m2 = 15000000USD Bc 3: xỏc nh hao mũn v c tớnh giỏ tr hao mũn ly k: Tui i hiu qu ca cụng trỡnh: nm T l hao mũn ly k:5/50 = 10% Giỏ tr hao mũn ly k: 15000000 x 10% = 1500000USD Bc 4: c tớnh giỏ tr ca cụng trỡnh xõy dng: 15000000 1500000 =13500000USD Bc 5: giỏ tr ca bt ng sn: 6000000 + 13500000 = 19500000USD 2.2: i vi mỏy múc thit b Vic la chn phng phỏp thm nh giỏ l mt quan trng thc hnh thm nh giỏ MMTB Khụng cú phng phỏp no l phng phỏp chớnh xỏc nht, m ch cú phng phỏp thớch hp nht la chn c phng phỏp thm nh giỏ phự hp, phi cn c vo cỏc yu t sau: - Loi ti sn l mỏy, thit b cn thm nh giỏ - Ngun thụng tin liờn quan thu thp c cng nh mc tin cy ca cỏc thụng tin v kh nng s dng cỏc ti liu trờn th trng vo cụng vic thm nh gớa - Mc ớch ca cụng vic thm nh giỏ: mua bỏn, cho thuờ, tớnh thu, bo him hay u t mi, Khi thm nh, thng s dng hoc kt hp nhng phng phỏp sau: - Phng phỏp so sỏnh; - Phng phỏp chi phớ; - Phng phỏp thu nhp; PHNG PHP CHI PH L phng phỏp thm nh giỏ da trờn c s chi phớ to mt ti sn tng ng vi ti sn cn thm nh giỏ tr hao mũn thc t ca ti sn cn thm nh giỏ (nu cú) c tớnh giỏ tr ca ti sn cn thm nh giỏ Vic thc hin phng phỏp chi phớ bao gm cỏc bc sau: Bc ỏnh giỏ ton din v tỡnh trng mỏy, thit b cn thm nh giỏ ỏnh giỏ ton b tỡnh trng mỏy múc thit b cn chỳ ý n: (a) Trng thỏi mỏy múc, thit b tin hnh thm nh Cn xỏc nh rừ trng thỏi mỏy múc, thit b tin hnh thm nh: - ang hnh; - Khụng hnh nhng ó c lp rỏp trng thỏi sn sng hot ng; - ó lõu khụng hnh nhng ó c lp rỏp hon chnh; - ó c thỏo ri thnh tng cm; (b)V trớ ca MMTB tin hnh thm nh Xỏc nh v trớ ca MMTB tin hnh thm nh: - Ti ni chun b thỏo d hay ang thỏo d xut khu; - Ti kho chun b xut khu; - Ti kho trung chuyn hay kho ca ni nhn thit b; - Ti ni lp t sn xut; Mi v trớ v trng thỏi ca MMTB tin hnh thm nh u tng ng vi nhng mc ớch ỏnh giỏ khỏc : Khi ỏnh giỏ nng lc thc t hot ng ca MMTB, cn phi ỏnh giỏ thit b ti ni MMTB c lp t v trng thỏi ang hot ng hnh (c) Danh mc MMTB c thm nh - Danh mc MMTB phi cú y cỏc thụng tin : + Tờn gi ( Ting Vit v mt ngoi ng xut x, tt nht l ting Anh); + Kớ mó hiu; 10 + Hóng sn xut; + Nc sn xut; + Nm sn xut; + S lng; + Mc cht lng cũn li nh cung cp t ỏnh giỏ ( nu cú); + Giỏ ca mỏy múc, thit b; - Cỏc ti liu k thut cú liờn quan ti thit b s c thm nh ( nu cú) kốm theo danh mc (d)Ni dung v phng phỏp Vic ỏnh giỏ c tin hnh theo ni dung v phng phỏp sau: * ỏnh giỏ nh tớnh cht lng thit b : i vi MMTB n chic hoc lụ thit b n chic hp ng v cỏc thit b dõy chuyn cụng ngh cú giỏ tr n 100.000 USD * Xỏc nh mc cht lng thc t ca thit b c thm nh: i vi MMTB n chic hoc dõy chuyn thit b cụng ngh cú giỏ tr trờn 100.000 USD thỡ sau ỏnh giỏ nh tớnh cht lng ca thit b s tin hnh xỏc nh mc cht lng thc t ca thit b - ỏnh giỏ nh tớnh cht lng ca MMTB: Xem xột h s, i chiu MMTB c thm nh vi cỏc danh mc thit b cú yờu cu thm nh Quan sỏt trc quan MMTB thi im v v trớ thm nh Xem xột s phự hp ca MMTB i vi danh mc thit b cú yờu cu thm nh Tin hnh ỏnh giỏ phõn loi cht lng thit b - Phng phỏp ngoi quan: Thm nh viờn quan sỏt, ghi nhn thc trng cỏc hng mc cn thm nh Vic ghi nhn cú th mụ t bng vit hay bng chp nh - o c: Thụng thng ch o mt s thụng s liờn quan ti an ton (nh in tr cỏch in ca ng c in), kớch thc hỡnh hc ( cỏc khong cỏch an ton, trng thỏi bo mũn, ntti mt s im ca thit b); - X lớ thụng tin t y kin ca chuyờn gia ( nu cú ); - Xỏc nh mc cht lng thc t ca MMTB c thm nh thc hin theo trỡnh t sau: - Phõn nhúm MMTB: Vic phõn nhúm MMTB ch thc hin thm nh dõy chuyn thit b cú s lng thit b nhiu v hỡnh thnh tng cm cụng ngh c lp Tựy quy mụ ca dõy chuyn cụng ngh v yờu cu ca vic thm nh cú th chia thit b thnh tng nhúm thc hin vic xỏc nh hng mc 11 thm nh, h s trng lng cỏc hng mc c xỏc nh tin hnh thm nh - ỏnh giỏ nh tớnh cht lng thit b ( ó nờu trờn ); - Xỏc nh mc cht lng thc t: Cỏc thm nh viờn xem xột, ỏnh giỏ v ghi nhn thc trng theo danh mc nh sau: - Ngoi quan v tớnh y ca thit b ; - ng lc chớnh ca thit b : + An ton; + Trng thỏi v kh nng lm vic - H thng truyn ng: + An ton; + Trng thỏi v kh nng lm vic - H thng iu khin: Trng thỏi v kh nng lm vic - B cụng tỏc: + An ton; + Trng thỏi v kh nng lm vic - Cỏc b phn ph tr: Trng thỏi v kh nng lm vic Bc c tớnh chi phớ tỏi to hoc chi phớ thay th sn xut v a mỏy, thit b vo s dng, bao gm c li nhun cho nh sn xut, thu, phớ phi np theo quy nh ca Phỏp Lut c tớnh chi phớ tỏi to hoc chi phớ thay th ( bao gm c li nhun cho nh sn xut, thu, phớ phi np theo quy nh ca phỏp lut) sn xut v a MMTB vo s dng, ging hoc tng t v mt cụng sut v tim nng phc v, gi s rng s s dng hin ti l s dng cao nht v tt nht - Vic c tớnh chi phớ sn xut phi tuõn th quy nh ca Nh nc v hch túan chi phớ sn xut, nh mc kinh t k thut v nguyờn, nhiờn vt liu, lao ng v phi da vo mt bng giỏ th trng hin hnh i vi n giỏ vt t - Li nhun ca nh sn xut c c tớnh cn c vo li nhun bỡnh quõn ca ngnh sn xut mỏy, thit b cựng loi - Thu cỏc loi cn c vo quy nh ca Nh nc vo thi im thm nh giỏ - Chi phớ chuyn, lp t, bo hnh, hnh a ti sn vo s dng 12 (a) Ni dung chi phớ - Chi phớ tỏi to: L chi phớ hin hnh phỏt sinh ca vic ch to mt MMTB ging ht nh mỏy múc, mc tiờu cn thm nh, bao gm c nhng im ó li thi ca mỏy múc mc tiờu ú - Chi phớ thay th : L chi phớ hin hnh phỏt sinh ca vic sn xut mt MMTB cú giỏ tr s dng tng ng vi MMTB mc tiờu cn thm nh theo ỳng nhng tiờu chun, thit k v cu to hin hnh (b)Phm vi Vic c tớnh chi phớ tỏi to hoc thay th MMTB mi cn cn c vo nh mc tiờu hao nguyờn vt liu, nhõn cụng, mt bng giỏ nguyờn vt liu, nhõn cụng trờn th trng vo thi im cn thm nh giỏ, cỏc quy nh ca c quan cú thm quyn v hch toỏn chi phớ sn xut,nhm t c vic c tớnh chi phớ mt mc hp lớ + Khi thm nh giỏ theo phng phỏp chi phớ i vi cỏc mỏy múc, thit b nc ch to, ũi hi nh thm nh phi cú cỏc cn c tớnh toỏn c th, nh l d oỏn thit k ca mỏy múc thit b, t ú xỏc nh hóng sn xut, chng loi vt t thit b theo ký mó hiu, c tớnh k thut c th ca tng mỏy múc thit b, cỏc iu kin ch to nh gi cụng, cp bc th c th ũi hi cho cụng vic ú, lng tiờu th in ca cỏc mỏy múc, thit b tham gia gia cụng sn phm,trờn c s cỏc s liu ny, thm nh viờn cn c vo mt bng giỏ vt t thit b cỏc quy nh ca nh nc theo ch v tin lng, bo him xó hi, cỏc khon chi phớ chung nh chi phớ s dng mỏy, chi phớ phõn xng, tớnh toỏn chi phớ ch to sn phm ti thi im thm nh giỏ + i vi cỏc loi mỏy múc thit b nc cha sn xut c, cú nhu cu s dng ngi mua thng liờn h trc tip vi cỏc nh ch to v ký hp ng mua theo cỏc yờu cu c th Khi cú yờu cu thm nh giỏ, cn thm nh cỏc chng t nhp khu, ly giỏ bỏn t cỏc cụng ty bỏn hng, kim tra i chiu vi thụng bỏo chuyn tin, t khai hi quan hoc giy cho phộp nhp hng ca b thng mi xỏc minh giỏ nhp bng ngoi t, i chiu vi t giỏ quy i ng Vit Nam ti thi im toỏn, cỏc chi phớ nhp khu, cỏc hp ng 13 ch to c th T nhng cn c ú xỏc nh giỏ ca mỏy múc v thit b cn thm nh Bc c tớnh hao mũn vụ hỡnh, hao mũn hu hỡnh v giỏ tr hao mũn tớch ly ca mỏy, thit b Chỳng ta bit rng quỏ trỡnh sn xut ca ci vt cht, mỏy, thit b l ti sn c nh ca doanh nghip, cú th tham gia vo nhiu chu k sn xut kinh doanh Trong quỏ trỡnh ú mỏy, thit b gi nguyờn hỡnh thỏi vt cht ban u nhng giỏ tr hao mũn dn v c chuyn dn tng b phn vo giỏ tr sn phm di hỡnh thc khu hao B phn chuyn dch ca mỏy múc thit b ny l mt yu t chi phớ sn xut ca doanh nghip v c bự p sn phm c tiờu th trờn th trng Tuy nhiờn khụng phi loi mỏy múc no cng l ti sn c nh ca doanh nghip c trớch khu hao, m ch nhng loi thoó ng thi c hai tiờu chun di õy: - Cú thi gian s dng t mt nm tr lờn - Phi cú giỏ tr ti thiu mt mc nht nh Mc giỏ tr ny thng xuyờn c iu chnh cho phự hp vi tng giai on phỏt trin kinh t nht nh nc ta hin quy nh giỏ tr ti thiu cho mỏy múc c trớch khu hao l 10 triu ng Nhng mỏy, thit b thoó c iu kin trờn thỡ s c trớch khu hao theo ch hin hnh ca B Ti Chớnh c tớnh tng s tin hao mũn thc t ca MMTB mi nguyờn nhõn bao gm hao mũn hu hỡnh v hao mũn vụ hỡnh S khu hao c chia thnh loi: Khu hao t nhiờn, Li thi chc nng, v Li thi kinh t Hao mũn tớch ly l s mt mỏt v giỏ tr ca mt ti sn, vỡ bt kỡ lý no, to s khỏc gia chi phớ thay th ( hoc sn xut li) vi giỏ tr th trng ca MMTB ging ti mt thi im thm nh giỏ Nhng yu t lm phỏt sinh hao mũn tớch ly: 14 (a) Vic c tớnh hao mũn hu hỡnh Vic c tớnh hao mũn hu hỡnh ca MMTB tng t nh c tớnh hao mũn t nhiờn ca cụng trỡnh xõy dng v cú th theo cỏch: - Cỏch 1: Cn c vo tui i hiu qu v tui i kinh t ca mỏy, thit b tớnh s hao mũn, t ú tớnh gim giỏ ca ti sn Tui i hiu qu Hao mũn ca ti sn = _ x 100% Tui i kinh t Cỏch Cn c vo s h hng, hao mũn ca cỏc b phn chớnh ca mỏy, thit b Cụng thc: Hi * Ti H = Ti Trong ú: H : hao mũn ca mỏy, thit b tớnh theo t l % Hi : Hao mũn ca b phn k thut ch yu th i Ti : T trng giỏ tr ca b phn i tng giỏ tr mỏy, thit b n : S lng b phn k thut ch yu mỏy, thit b (b)c tớnh hao mũn vụ hỡnh Vic c tớnh hao mũn vụ hỡnh ca mỏy, thit b cn c vo thc t giỏ bỏn trờn th trng gn lin vi c im kinh t k thut ca mỏy, thit b ***í ngha ca vic tớnh toỏn hao mũn chớnh xỏc - Giỳp cho vic tớnh giỏ thnh, phớ lu thụng v xỏc nh lói l ca doanh nghip c chớnh xỏc - Cú tỏc dng m bo tỏi sn xut gin n v tỏi sn sut m rng mỏy múc, thit b ca doanh nghip - Trong cụng tỏc thm nh giỏ giỳp thm nh viờn xỏc nh chớnh xỏc thi gian cũn li phi tớnh khu hao ca mỏy thit b, qua ú c tớnh c cht lng cũn li ca mỏy thit b phc v cụng tỏc thm nh giỏ 15 Bc c tớnh giỏ tr ca mỏy, thit b bng cỏch ly kt qu bc tr (-) kt qu bc Giỏ tr c tớnh ca mỏy, thit b = Chi phớ to lp v a vo s dng mỏy, thit b mi (tng t) Hao mũn tớch lu ca mỏy, thit b cn thm nh giỏ Tr s tin hao mũn tớch ly chi phớ hin ti tớnh theo mt bng giỏ th trng sn xut thay th MMTB hin cú, xỏc nh c giỏ tr hin ti ca MMTB Lu ý: Cn c vo nguyờn giỏ th trng MMTB, v d kin t l s dng v giỏ tr cũn li Xem xột cỏc chi tit v cỏc cm chi tit cn thay th ó h hng nhiu ( t 40-45%) nu tip tc s dng cú th s khụng an ton Xỏc nh giỏ tr th trng ca cỏc chi tit v cm chi tit ny, t ú xỏc nh giỏ tr th trng ca MMTB ó v ang s dng s bng giỏ tr cũn li tr i giỏ tr ca cỏc chi tit v cm chi tit phi thay th Cụng thc tớnh c m rng: Giỏ tr th trng ca MMTB ang s dng = Giỏ tr cũn li Giỏ tr ca cỏc chi tit v cm chi tit phi thay th Vớ d Cn thm nh giỏ xe ti ang s dng cú nhón hiu HINO ca Nht Bn, c sn xut nm 1994 trng ti 07 tn, nguyờn giỏ 560 triu ng, ó s dng c nm, tng cõy s xe ó chy l 900.000km Tng cõy s cho i xe ( cho n phi i tu) ca loi xe HINO l 1.800.000km Nh vy, - T l s dng cũn li ca xe l : 900.000/ 1.800.000 = ẵ - Giỏ tr cũn li ca xe l : 560 triu x ẵ = 280 triu ng - Trong quỏ trỡnh s dng, ó thay th mt s ph tựng, chi tit bo m cho xe hot ng an ton: + b lp : 9.000.000 + Hp s : 13.000.000 + Mỏ phanh : 600.000 + Bỡnh in : 1.000.000 + + Cng : 30.000.000 - Giỏ tr th trng ca xe ang s dng l: 280 triu 30 triu = 250 triu ng 16 CHNG III: THC TRNG P DNG PHNG PHP CHI PH VIT NAM 3.1 Tỡnh hỡnh ỏp dng phng phỏp chi phớ ti Vit Nam Trờn th gii, phng phỏp chi phớ ó c ỏp dng t rt lõu hot ng thm nh giỏ cỏc ti sn Tuy nhiờn hin nay, phng phỏp ny ó khụng cũn c s dng rng rói nh trc na Nguyờn nhõn l h thng cỏc phng phỏp thm nh giỏ ngy cng phong phỳ, nhiu phng phỏp mi hiu qu hn i, cho cỏc kt qa thm nh mang tớnh khỏch quan v chớnh xỏc cao Bờn cnh ú, s bin ng liờn tc ca th trng th gii cng gúp phn lm cho phng phỏp chi phớ tr nờn khụng cũn phự hp Ngy phng phỏp chi phớ thng c s dng vi mc ớch kim tra, i chng cho mt s phng phỏp khỏc Biu 3-1: C cu s dng phng phỏp thm nh giỏ ti Vit Nam- S liu thỏng 11/2009 Mc dự vy, ti Vit Nam hin nay,phng phỏp chi phớ ang l phng phỏp ph bin hot ng thm nh giỏ Theo s liu thng kờ cho bit, nc ta, t l ỏp dng phng phỏp ny chim khong 15%-20% (phng phỏp so sỏnh chim khong 50%) Phng phỏp chi phớ c s dng rt ph bin v cú hiu qu vic thm nh giỏ bt ng sn v mỏy múc thit b, c bit l cỏc ti sn chuyờn bit ớt cú thụng tin trờn th trng, ớt c trao i hay mua bỏn, vớ d nh bnh vin, trng hc, nhng cụng trỡnh xõy dng c bit, mang 17 tớnh phỳc li xó hi, cỏc mỏy múc thit b ó qua s dng vỡ i vi nhng loi ti sn ny, khụng th hoc rt khú ỏnh giỏ bng cỏc phng phỏp khỏc, hoc nu nh giỏ bng cỏc phng phỏp khỏc thỡ s cho chớnh xỏc khụng cao; hoc l cỏc ti sn khụng cú ti sn tng t s dng phng phỏp so sỏnh V vic thu thp thụng tin v s liu cho phng phỏp chi phớ ny, cỏc thm nh viờn chia s rng h ch yu dựng cỏc giy t kinh t, hp ng kinh t da vo ú tớnh toỏn Trong trng hp khụng cú nhng giy t ny thỡ h s da vo s sỏch k toỏn ( cỏc hng mc chi phớ ) ó kim toỏn Cũn nu trng hp cha c kim toỏn thỡ s i chiu vi thc t 3.2 u im v hn ch ca phng phỏp chi phớ ỏp dng ti Vit Nam 3.2.1 u im: Trờn thc t, ti Vit Nam ,vic quy hoch cỏc khu vc hoc thm nh nhng d ỏn u t ú tn ti cỏc loi ti sn cú tớnh chuyờn bit, ú thc hin thm nh giỏ cn s dng phng phỏp chi phớ Phng phỏp s ny ch c phng ỏn s dng cao nht v ti u nht v mt hiu qu kinh t, vỡ vy nú cú ý ngha thc tin rt ln Vớ d trng hp tin hnh quy hoch mt khu vc ang c s dng lm bnh vin,s dng phng phỏp ny ta cú th ch c phng ỏn s dng cao nht v ti u nht xột v mt hiu qu kinh t nu v trớ ny c thay bng mt trung tõm thng mi, hoc s dng cho mt mc ớch khỏc Khụng ch vy, i vi cỏc phng phỏp khỏc thm nh giỏ a phn ch tớnh n giỏ tr th trng nờn mt s trng hp cỏc phng phỏp ny cng khụng th ỏp dng c Vỡ tớnh c thự ca nhng ti sn chuyờn bit ớt c mua bỏn trờn th trng nờn vic ỏnh giỏ bng vic kt hp vi giỏ tr phi th trng s chớnh xỏc hn Vớ d mt ngõn hng tin hnh cng ch thu hi ti sn chuyờn bit, cung cu ti sn ny trờn th trng l rt ớt nờn khụng cú thụng tin v giỏ tr th trng, nu thc hin phng phỏp chi phớ da trờn kt hp giỏ tr phi th trng s l la chn ti u c bit l ti sn ang b cng ch thỡ s dng nhng phng phỏp khỏc s mang li kt qu thiu tớnh chớnh xỏc hn rt nhiu Hn na s dng phng phỏp ny ta cú th d dng tỡm c cỏc d liu v chi phớ thay th, tỏi to, kho sỏt hay so sỏnh ngoi th trng 3.2.2 Hn ch: Vic s dng giỏ tr phi th trng mang li nhiu u im nhng ng thi cng bc l rt nhiu hn ch vic ỏnh giỏ thm nh ti sn bng phng phỏp chi phớ, c bit l th trng Vit Nam Trờn thc t, m hnh lang phỏp lý cũn thiu cht ch, cha ng b, thụng tin th trng khụng y , 18 thiu minh bch, c cu th trng nhiu thnh phn nhng li phỏt trin thiu nh hng tt c cỏc yu t trờn ó khin th trng Vit Nam tr thnh mt th trng khú kim soỏt v d oỏn, khụng nh th trng cỏc nc khỏc Dn n vic s dng giỏ tr phi th trng lm c s cho phng phỏp chi phớ s thiu tớnh khỏch quan hn so vi cỏc th trng khỏc,do vy chớnh xỏc cng cha c m bo Khi ỏp dng phng phỏp chi phớ vo thm nh cỏc ti sn,ta ch c tớnh cỏc chi phớ thc t b quỏ trỡnh hỡnh thnh ti sn, m b qua cỏc giỏ tr phi kinh t nh giỏ tr lch s,giỏ tr húa,giỏ tr ngh thut Vớ d trng hp ti sn thm nh l mt cụng trỡnh xõy dng mang tớnh lch s (nh bo tng H Chớ Minh hay chựa Mt Ct ),nu s dng phng phỏp chi phớ tớnh toỏn s gõy sai lch rt nhiu,bi giỏ tr ca cỏc cụng trỡnh ny ch yu l giỏ tr phi kinh t, m phn giỏ tr ú li khụng c tớnh n phng phỏp ny Hn na, phng phỏp ny da trờn tớnh toỏn nhiu loi giỏ, m ti th trng Vit Nam cỏc giỏ cỏc hng húa bin ng mnh nhiu nguyờn nhõn ú nguyờn nhõn ch yu l t l lm phỏt khỏ cao, iu ny gõy s sai lch s dng phng phỏp chi phớ cụng tỏc thm nh V õy cng l hn ch ln nht ỏp dng phng phỏp chi phớ cụng tỏc thm nh Vit Nam Khi s dng phng phỏp chi phớ thỡ ta phi s dng nhiu n d liu, m d liu li cú tớnh lch s, s liu s l s liu c, khụng cũn phự hp vi th trng hin Khi ỏnh giỏ cỏc ti sn cú giỏ tr s dng chuyờn bit, hoc cỏc mỏy múc ó quỏ c, khụng th tỡm c thit b hay b phn thay th ta s tớnh toỏn theo phng phỏp khu hao Tuy nhiờn mt s trng hp thc t, mỏy múc thit b ó c s dng quỏ lõu, chi phớ sa cha ln, thỡ khu hao bự p cng dn qua cỏc nm cú th ln hn chi phớ rt nhiu hoc khụng tớnh c chi phớ thay th thit b quỏ li thi lc hu khụng tỡm c thit b thay th Mt khỏc, vic c tớnh khu hao cú th ch quan cha cú phng phỏp riờng bit no c ỏp dng rng rói tớnh khu hao Tuy nhiờn,khi s dng phng phỏp khu hao bự p, chỳng ta khụng ỏnh giỏ v giỏ tr thi gian ca tin hay s thay i ca cụng ngh,trong mt s trng hp,chi phớ sa cha hay khu hao bự p qua cỏc nm cũn ln hn giỏ tr thc ca ti sn,vỡ vy nờn kt qu tớnh toỏn theo phng phỏp ny cng gp phi rt nhiu sai sút Mt khỏc, trờn thc t thỡ chi phớ khụng bng vi giỏ tr v khụng to giỏ tr Phng phỏp chi phớ phi s dng cỏch tip cn cng ti song tng nhiu b phn cha chc ó bng vi giỏ tr ton b Vic i vo phõn tớch chi phớ tng b phn cu cu thnh ti sn cú th lm giỏ tr ti sn b sai lch Hn ch v ch quan ( khụng phi bn thõn phng phỏp ) l i ng thm nh viờn ca Vit Nam khụng nhng ớt v s lng m cht lng cũn cha cao, ú phng phỏp chi phớ ũi hi phi cỏc nh thm nh viờn 19 phi cú kin thc nht nh v ti sn, ti chớnh, thu, lut, xõy dng, mỏy múc thit b, c o to chuyờn sõu v k thut, kh nng phõn tớch chi tit cỏc loi chi phớ 3.2.3 Gii phỏp: Khi cp gii phỏp cho nhng hn ch cũn tn ti ca phng phỏp chi phớ ỏp dng Vit Nam, chuyờn gia thm nh giỏ VVFC ó chia s mt s gii phỏp nh sau: Th nht l hn ch v s liu ó c, giỏ khụng phự hp vi thc t lm phỏt, mt giỏ thỡ theo ụng H, hng mc c nhng ta s tớnh theo giỏ hin hnh ca ti sn Th hai l hn ch chi phớ b phn khụng to nờn giỏ tr tng th ti sn thỡ ụng H cho rng, hin ó cú cỏc quy nh mi ca B Xõy dng v iu chnh cỏc chi phớ khỏc tng d toỏn cụng trỡnh xõy dng cú th khc phc Th ba l hn ch v phng phỏp tớnh khu hao, cú th ng dng toỏn ti chớnh v ti chớnh doanh nghip tớnh toỏn Th t: gii quyt trỡnh ca thm nh viờn thỡ cn to iu kin nõng cao o to v thc hnh cho i ng thm nh viờn tng lai Th nm : Cn nõng cao hn s qun lớ ca Nh nc v cỏc chun mc xỏc nh chi phớ thng nht v thun li vic tớnh toỏn ca thm nh viờn 20 KT LUN Qua quỏ trỡnh nghiờn cu v v hc v thm nh giỏ nhúm nghiờn cu ó hon thnh bi tho lun: Phng phỏp chi phớ hot ng thm nh giỏ ti Vit Nam Trong bi tho lun ny, nhúm ó trung gii quyt cỏc sau: C s lý lun chung ca phng phỏp chi phớ thm nh giỏ, nhng khỏi nim c bn,c s,nguyờn tc ng dng Cỏc bc tin hnh thm nh giỏ theo phng phỏp chi phớ c th vi tng loi ti sn: bt ng sn, mỏy múc thit b Tỡnh hỡnh ỏp dng phng phỏp chi phớ ti Vit Nam,u nhc im,hn ch v cỏc gii phỏp khc phc Tuy nhiờn õy l mt mi i vi nn kinh t nc ta, cú phm vi tỡm hiu sõu rng,phc v cũn nhiu tranh cói,liờn quan n nhiu lnh vc i sng kinh t xó hi, ũi hi kin thc chuyờn sõu v chuyờn nghnh cng nh s hiu bit rng v th trng v kinh nghim Do ú bi tho lun ca nhúm chỳng tụi khụng th trỏnh nhng thiu sút,kớnh mong thy giỏo v cỏc bn cho ý kin gúp ý bi tho lun ca nhúm c hon thin hn Bn thõn cỏc thnh viờn nhúm cng s c gng tỡm tũi nghiờn cu nhiu hn na v ny cú th hiu rừ hn 21 PH LC Lm rừ ba phn tho lun trờn lp: C s giỏ tr th trng v c s giỏ tr phi th trng c hiu mt cỏch c th ỏp dng phng phỏp chi phớ Ti quỏ trỡnh tin hnh nh giỏ li cú s khỏc bit v BS v MMTB Hn ch ln nht ca vic ỏp dng phng phỏp chi phớ Vit Nam l gỡ? Tr li: 1.Nh ó trỡnh by trờn thỡ thc t cú nhiu ti sn c thit k v s dng cho nhng mc ớch riờng bit Trờn th trng him xy vic mua bỏn cỏc loi ti sn ny Do ú ta thiu nhng cn c s dng phng phỏp so sỏnh trc tip i vi nhng ti sn nh vy vic nh giỏ c hỡnh thnh t nguyờn tc thay th, vi gi nh rng giỏ tr ca ti sn hin cú cú th c o bng chi phớ lm mt ti sn tng t nh mt vt thay th Vỡ vy ỏnh giỏ tr i vi nhng li ti sn chuyờn bit ny ta da vo nhng yu t phi th trng chi phi n giỏ tr ti sn, trờn c s giỏ tr th trng ca ti sn cú chi phớ lm tng t nh ti sn cn thm nh Núi mt cỏch n gin, thỡ u im ca phng phỏp chi phớ l cú xột n giỏ tr phi th trng ca nhng ti sn chuyờn bit Nhng vic nh giỏ ti sn ú l da trờn vic ỏnh giỏ chi phớ to mt ti sn tng t nh mt vt thay th-ti sn ny phn ỏnh giỏ tr th trng Vỡ th cú th núi phng phỏp chi phớ nh giỏ giỏ tr ti sn da trờn c s giỏ tr th trng 2.Quỏ trỡnh tin hnh nh giỏ c chia riờng cho MMTB v BS l khỏc vỡ s khỏc v c im, tớnh cht, b phn cu thnh ca MMTB v BS t ú cú s khỏc v cỏch tớnh hao mũn Mt khỏc phng phỏp tip cn ca BS thỡ d dng hn MMTB nú cú ti sn tng ng hn Ngoi cũn s khỏc v mc chi tit ca ti sn 3.Hn ch ln nht ca phng phỏp chi phớ ỏp dng vo thc tin Vit Nam l giỏ cỏc hng húa Vit Nam bin ng mnh nhiu nguyờn nhõn ú nguyờn nhõn ch yu l t l lm phỏt khỏ cao, iu ny gõy s sai lch s dng phng phỏp chi phớ cụng tỏc thm nh giỏ Lm 22 phỏt Vit Nam l khỏ cao ( nm 2010 l 11,75%), c tớnh giỏ tr hin ti ca ti sn ta hon ton cú th tớnh c t l lm phỏt nhng mt tng lai gn ta khụng th c tớnh mt cỏch chớnh xỏc Vỡ th giỏ ca ti sn va c thm nh thi gian ti s b sai lch 23 TI LIU THAM KHO B ti chớnh, H thng tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam, ban hnh kốm theo cỏc Quyt nh 24/2005/Q-BTC ngy 18 thỏng nm 2005, quyt nh s 77/2005/Q-BTC ngy 01/11/2005 v Quyt nh s 129/2008/Q-BTC ngy 31 thỏng 12 nm 2008 ca B trng B Ti Chớnh on Vn Trng, Tuyờn cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr tai sn, nh xut bn khoa hc v k thut, H Ni 2009 TS Nguyn Minh Hong, Ths Phm Vn Bỡnh, Giỏo trỡnh nh giỏ tai sn, Hc vin tai chinh, H Ni, 2011 TS V Minh c, Giỏo trỡnh nguyờn lý va tiờu chun thm nh giỏ, Nh xut bn i hc Kinh T Quc Dõn, H Ni,2011 24 [...]... III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Ở VIỆT NAM 3.1 Tình hình áp dụng phương pháp chi phí tại Việt Nam Trên thế giới, phương pháp chi phí đã được áp dụng từ rất lâu trong hoạt động thẩm định giá các tài sản Tuy nhiên hiện nay, phương pháp này đã không còn được sử dụng rộng rãi như trước nữa Nguyên nhân là do hệ thống các phương pháp thẩm định giá ngày càng phong phú, nhiều phương pháp mới hiệu quả... tháng 11/2009 Mặc dù vậy, tại Việt Nam hiện nay ,phương pháp chi phí vẫn đang là phương pháp phổ biến trong hoạt động thẩm định giá Theo số liệu thống kê cho biết,ở nước ta, tỷ lệ áp dụng phương pháp này chi m khoảng 15%-20% (phương pháp so sánh chi m khoảng 50%) Phương pháp chi phí được sử dụng rất phổ biến và có hiệu quả trong việc thẩm định giá bất động sản và máy móc thiết bị, đặc biệt là các tài sản... trung giải quyết các vấn đề sau: Cơ sở lý luận chung của phương pháp chi phí trong thẩm định giá, những khái niệm cơ bản,cơ sở,nguyên tắc ứng dụng Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí cụ thể với từng loại tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị… Tình hình áp dụng phương pháp chi phí tại Việt Nam, ưu nhược điểm,hạn chế và các giải pháp khắc phục Tuy nhiên đây là một vấn đề mới đối với... phần giá trị đó lại không được tính đến ở phương pháp này Hơn nữa, phương pháp này dựa trên tính toán nhiều loại giá, mà tại thị trường Việt Nam các giá các hàng hóa biến động mạnh do nhiều nguyên nhân trong đó nguyên nhân chủ yếu là tỉ lệ lạm phát khá cao, điều này gây ra sự sai lệch khi sử dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định Và đây cũng là hạn chế lơn nhất khi áp dụng phương pháp chi phí. .. qủa thẩm định mang tính khách quan và chính xác cao Bên cạnh đó, sự biến động liên tục của thị trường thế giới cũng góp phần làm cho phương pháp chi phí trở nên không còn phù hợp Ngày nay phương pháp chi phí thường được sử dụng với mục đích kiểm tra, đối chứng cho một số phương pháp khác Biểu 3-1: Cơ cấu sử dụng phương pháp thẩm định giá tại Việt Nam- Số liệu tháng 11/2009 Mặc dù vậy, tại Việt Nam. .. 3.Hạn chế lớn nhất của phương pháp chi phí khi áp dụng vào thực tiễn ở Việt Nam là giá các hàng hóa ở Việt Nam biến động mạnh do nhiều nguyên nhân trong đó nguyên nhân chủ yếu là do tỉ lệ lạm phát khá cao, điều này gây ra sự sai lệch khi sử dụng phương pháp chi phí trong công tác thẩm định giá Lạm 22 phát ở Việt Nam là khá cao ( năm 2010 là 11,75%), khi ước tính giá trị hiện tại của tài sản ta hoàn toàn... vấn đề trong phần thảo luận trên lớp: 1 Cở sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường được hiểu một cách cụ thể trong áp dụng phương pháp chi phí 2 Tại sao quá trình tiến hành định giá lại có sự khác biệt về BĐS và MMTB 3 Hạn chế lớn nhất của việc áp dụng phương pháp chi phí ở Việt Nam là gì? Trả lời: 1.Như đã trình bày ở trên thì trong thực tế có nhiều tài sản được thiết kế và sử dụng cho... cao đào tạo và thực hành cho đội ngũ thẩm định viên tương lai Thứ năm : Cần nâng cao hơn sự quản lí của Nhà nước về các chuẩn mực xác định chi phí để thống nhất và thuận lợi trong việc tính toán của thẩm định viên 20 KẾT LUẬN Qua quá trình nghiên cứu về và học tập về thẩm định giá nhóm nghiên cứu đã hoàn thành bài thảo luận: “ Phương pháp chi phí trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam Trong bài... chi tiết các loại chi phí 3.2.3 Giải pháp: Khi đề cập vấn đề giải pháp cho những hạn chế còn tồn tại của phương pháp chi phí khi áp dụng ở Việt Nam, chuyên gia thẩm định giá VVFC đã chia sẻ một số giải pháp như sau: Thứ nhất là hạn chế về số liệu đã cũ, giá không phù hợp với thực tế do lạm phát, mất giá thì theo ông H, hạng mục cũ nhưng ta sẽ tính theo giá hiện hành của tài sản Thứ hai là hạn chế chi. .. kế và cấu tạo hiện hành (b)Phạm vi Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế MMTB mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất,…nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lí + Khi thẩm định giá theo phương pháp chi ... PHP CHI PH TRONG THM NH GI 1.1.Nhng khỏi nim c bn 1.1.1: Khỏi nim thm nh giỏ ti sn : Pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá. .. điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế" "Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định" 1.1.2: Khỏi nim v phng phỏp chi. .. (2) (3) 2.1.3.Cỏch xỏc nh chi phớ cụng trỡnh xõy dng: Trong phng phỏp chi phớ gim giỏ cú cỏch xỏc nh chi phớ l: chi phớ tỏi to v chi phớ thay th - Chi phớ tỏi to:l chi phớ hin hnh xõy dng mt