Áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

Mục lục Lời mở đầu…………………………………………………………………2 Chương I : Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản 1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập……………………………… 3 2. Khái niệm và thuật ngữ………………………………………………….3 3. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập………… 4 Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản I. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị……7 1. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị………7 2. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị…………………….7 3.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới…………… 8 II. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản………12 1.Các trường hợp áp dụng trong thực tiễn…………………………………12 2.Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giá bất động sản……………………………………………………………………12 3. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa ……………………………… 13 III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình…17 1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay 17 2. Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập……………20 IV. Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệp….22 1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………………………………… 23 2.Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức……………………… 23 3. Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền………………………… 24 Chương III. Một số giải pháp đề xuất khi áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản I.Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là máy móc thiết bị………………………………………………………………………28 II. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là bất động sản………………………………………………………………………….29 III. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản vô hình…30 IV. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập khi xác định giá trị doanh nghiệp………………………………………………………………………31 V. Kết luận…………………………………………………………………33 Lời mở đầu Trong vài năm trở lại đây, hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam đã và đang diễn ra rất sôi nổi do nhu cầu định giá các loại tài sản như bất động sản, máy móc thiết bị hay đến các doanh nghiệp. Chính bởi vậy nên nghề thẩm định giá đang từng bước phát triển trở thành một hoạt động mang tính chuyên nghiệp và có chỗ đứng trong xã hội. Không chỉ phát triển về chiều rộng của quy mô cũng như hình thức đào tạo, việc nghiên cứu về lý thuyết để làm cơ sở vững chắc cho hoạt động thẩm giá cũng dần được quan tâm một cách đúng mức. Có thể nói bất kì một môn khoa học hay nghệ thuật nào cũng phải có một hệ thống lý thuyết làm nền tảng để phát triển, thẩm định giá cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Thực tế cho thấy, ngoài các phương pháp thẩm định giá được nêu lên khá chung cho các loại tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, vẫn chưa có nhiều tài liệu hướng dẫn việc áp dụng các phương pháp cho từng loại tài sản khác nhau. Từ thực tiễn đó, em đã chọn đề tài “ áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam” Như chúng ta đã biết, phương pháp thu nhập là phương pháp được sử dụng phổ biến trong hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới do tính chất khoa học của nó. Trong đề án này, người viết không mong có thể tìm thấy điều gì mới về mặt phương pháp mà chỉ mong có thể mang đến một cái nhìn hệ thống cũng như chi tiết hóa cách áp dụng phương pháp thu nhập cho từng loại tài sản khác nhau thường được sử dụng trong thực tiễn tại Việt Nam. Qua đó có thể thấy được ưu điểm và hạn chế cũng như những kiến nghị khi áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong thực tế. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Ngọc Quang đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành đề tài này. Chương I. Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản. 1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản 2. Khái niệm và thuật ngữ - Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. - Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. - Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. - Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. - Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu(NPV=0). - Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó. - Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá. 3. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập 3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp a. Nội dung Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. b. Công thức hoặc Trong đó V : Giá trị tài sản I : Thu nhập ròng trong một năm R : Tỷ suất vốn hóa GI : Hệ số thu nhập (GI=1/R) c. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp. Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI). Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu: - Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. - Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức: Trong đó: R o : Tỷ suất vốn hóa M : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M) : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản R m : Tỷ suất thu hồi vốn R e : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư - Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp 3.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF a. Nội dung Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) b. Công thức - Trường hợp dòng tiền không đều - Trường hợp dòng tiền đều c. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản I. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị 1. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị : Vì mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng công nghiệp hóa , hiện đại hóa, trong những năm gần đây Đảng và nhà nước ta đã không ngừng cải tiến và đưa ra những chủ trương và chính sách phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường nước ta. Khi kinh tế thị trường phát triển thì nhu cầu giao dịch về tài sản nói chung và máy móc thiết bị nói riêng càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu thị trường - Khi máy móc thiết bị cần mua bán - Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được - Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý - Cho việc trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị tài sản thiết bị có liên quan - Phục vụ mục đích đi vay và cho vay Nước ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,tài sản là máy móc thiết bị được đầu tư mua sắm nhập khẩu nhiều. Do khoa học kĩ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng, tiêu chuẩn kĩ thuật, chức năng,… được sản xuất từ nhiều hãng, nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũng khác nhau . Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chi lớn về số lượng mà còn rất đa dạng , đòi hỏi người thầm định giá máy thiết bị phải có kiến thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy thiết bị 2. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị : Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp. Kể từ khi pháp lệnh giá ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam. Nhiều tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy, thiết bị ra đời, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng ngày càng phát triền. Điều này được thể hiện qua số lượng doanh nghiệp có chức năng định giá và thẩm định giá như sau : Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp thẩm định giá và cung cấp thông tin giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Có tới hơn 70 đơn vị được bộ tài chính cho phép xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó khối lượng máy, thiết bị và tài sản là động sản phải xác định là rất lớn. 3.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới 3.1 Tính tất yếu phải thay thế máy móc : - khi máy móc ngừng hoạt động là lúc đã hết tuổi thọ kinh tế, nó không còn giá trị và đôi khi việc tiếp tục sử dụng nó sẽ không mang lại hiệu quả và như thế cần thiết phải thay thế một máy móc mới hiện đại hơn, mang lại hiệu quả cao hơn - Máy móc trong quá trình sử dụng bị hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình nên cần được thay thế máy móc khác tốt hơn, mới hơn, hiện đại hơn để có thể tạo ra được sản phẩm chất lượng tốt hơn, mẫu mã đẹp hơn, phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng… Kết quả của việc thay thế máy móc mới sẽ tiết kiệm được các biến phí như các chi phí về nguyên, nhiên vật liệu, chi phí lao động trực tiếp … do đó có thể làm tăng lãi hàng năm cho doanh nghiệp 3.2 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (Net Present Value -NPV) a. Khái niệm Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đi vốn dự kiến ban đầu hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư. b. Công thức tính Trong đó: I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền CF t : Ngân lưu dòng năm thứ nhất n : Tuổi thọ kinh tế của dự án k : Tỷ lệ chiết khấu của dự án c.Ưu nhược điểm của NPV + Ưu điểm - Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ đông - Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu - NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ - Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông. - Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu + Nhược điểm - Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau - NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ lệ phần trăm sinh lời của dự án d.Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương án + Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầu tư. + Lựa chọn phương án: - Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương án đó. - Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có NPV>0 lớn nhất. + Đánh giá phương án đầu tư NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận phương án đầu tư NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm của doanh nghiệp. NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư. 3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR) a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư. b.Công thức IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV của phương án đầu tư = 0. c.Ưu nhược điểm của IRR + Ưu điểm - Quyết định chập nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông. - Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn + Nhược điểm - Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận của cổ đông - Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng IRR - Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổ đông d. Lựa chọn phương án, đánh giá phương án Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án đó. Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có IRR > r lớn nhất. Từ đó ta có sự tương quan: r = IRR thì NPV = 0 r < IRR thì NPV > 0 [...]... chọn một phương án tối ưu theo phương pháp này là thu nhập bình quân đầu tư hàng năm phải có giá trị dương và là giá trị lớn nhất : ANW > 0 và ANW max II Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản 1 .Các trường hợp áp dụng trong thực tiễn Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh... ưu đãi - Cách 2 : Sử dụng thu nhập trước thu và lãi vay ( EBIT) làm cơ sở tính toán : FCFF = EBIT(1 -thu suất)+chi phí khấu hao-chi vốn-tăng giảm vốn lưu động 2 cách trên sẽ cho ra các giá trị ước lượng dòng tiền như nhau Chương III Một số giải pháp đề xuất khi áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản Việc áp dụng phương pháp thu nhập tại Việt Nam trong công tác thẩm định giá còn... diện cho tỷ trọng của tổng giá trị tài sản Công thức: RO = L * RL + B * RB Trong đó: L : tỷ lệ % của đất trên tổng giá trị tài sản RL : tỷ suất vốn hoá của đất B : tỷ lệ % của công trình trên tổng giá trị tài sản RB : tỷ suất vốn hoá của công trình III Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình 1 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay Giá trị tài sản. .. triển đầu tư của nhà nước I.Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là máy móc thiết bị Đối với mục đích thẩm định giá để tính thu : Phương pháp tính theo thu nhập trong thẩm định giá tính thu được áp dụng khác so với thẩm định giá tài sản thông thường Đó là sự khác nhau trong việc tính toán thời gian tính doanh thu Đối với thẩm định giá tài sản thông thường thì khoảng thời gian này... 2 .Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giá bất động sản Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống: Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS (Tổng thu nhập) : Khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: Doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng. .. được áp dụng trong thẩm định giá để tính thu , phương pháp tính theo thu nhập không tính đến tỉ lệ khấu hao như trong thẩm định giá tài sản thông thường, vì doanh thu trong thẩm định giá tính thu được tính trong cùng năm nên không cần phải tính tỉ lệ khấu hao Do đó, trong thẩm định giá để tính thu thì phương pháp tính theo thu nhập chỉ có thể căn cứ vào giá trị hiện tại của doanh thu có những điều... nghiệp -Phương pháp này áp dụng trong trường hợp các tài sản của doanh nghiệp là tài sản hữu dụng, vì phương pháp này phản ánh giá trị của doanh nghiệp trên cơ sở chiết khấu các dòng lợi ích trong tương lai, nghĩa là giá trị của doanh nghiệp chỉ là giá trị của những tài sản hữu dụng, các loại tài sản không hữu dụng ( hoặc kể cả các tài sản dưới mức hữu dụng) phải được xem xét đánh giá riêng theo các phương. .. quy định trong luật thu , và coi giá trị điều chỉnh là giá trị thẩm định giá để tính thu II Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là bất động sản Bất cứ một lợi tức nào từ bất động sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó có thể được tính bằng vốn hoá trực tiếp, lợi tức thường được áp dụng để thẩm định là lợi tức sở hữu, bao gồm tất cả các quyền liên quan đến bất động sản. .. mang nhãn hiệu cần định giá và mức lợi nhuận trung bình của cả ngành công nghiệp IV Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệp Tùy theo đặc điểm riêng của từng doanh nghiệp mà áp dụng phương pháp thẩm định giá khác nhau : phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền 1 .Phương pháp vốn hóa trực tiếp... tồn tại trên 50 năm, thì giả định trên vẫn phù hợp Trên cơ sở thu nhập, có một số phương pháp có thể sử dụng, song có 2 phương pháp hay được sử dụng nhất là phương pháp tiền bản quyền và Phương pháp chiết khấu dòng tiền – DCF a Phương pháp vốn hóa lợi nhuận trong quá khứ Trong phương pháp này bước đầu tiên là đánh giá phần thu nhập trong quá khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra Sau đó lợi tức sau thu . pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập ……… 4 Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản I. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc. trình III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình 1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay. Giá trị tài sản vô hình là giá trị hiện tại. sản …………………………………………………………………12 3. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa ……………………………… 13 III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình…17 1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô