Chiến lược đầu tư bất động sản

DONALD TRUMP DONALD TRUMP - CHI N L B T Đ NG S N D án B n quy n ti ng Vi t ebook cho thi t b di đ ng C Đ U T Công ty Sách Alpha Phát hành ebook http://www.taisachhay.com T o ebook Tô H i Tri u Ebook th c hi n dành cho nh ng b n ch a có u ki n mua sách N u b n có kh mua sách g c đ ng h tác gi ng i d ch Nhà Xu t B n M CL C DONALD TRUMP - CHI N L C Đ U T B T Đ NG S N L I T A L ) NÓ) Đ U C A DONALD TRUMP (ÃY BÁN C(ÍN( MÌN( N( TRUMP 16 SUY NG(Ĩ L N 28 CÁC NGUYÊN T C TRONG ĐÀM P(ÁN 41 CÁC K NĂNG VÀ M C T)ÊU ĐÀM P(ÁN B T Đ NG S N CÓ S C M NH L N 56 NÉT Đ C TR NG TRONG TRUMP 75 T(U (ÚT V N 90 TÌM K) M S G)ÚP Đ C A CÁC C(UYÊN G)A B T Đ NG S N GI I NH T 106 8.T I SAO NH NG D ÁN B T Đ NG S N C A TRUMP L ) LUÔN LUÔN ĐÚNG LÚC VÀ TRONG NGÂN SÁC( D TÍN( 114 NH NG CHI N L C TI P TH C A TRUMP 121 10 LÀM T( NÀO Đ QU N L8 B T Đ NG S N N( TRUMP 129 11 CHI N L C N M GI VÀ C() N L C BÁN B T Đ NG S N 136 L IT A Th tr ng b t đ ng s n BĐS t i Vi t Nam th c đ c hình thành t năm sau Lu t Đ t đai cho phép chuy n nh ng quy n s d ng đ t Năm l n đ u tiên khái ni m Th tr ng b t đ ng s n đ c th c đ c p văn ki n Đ i h i Đ ng toàn qu c l n th VIII V i s đ i c a Lu t Đ t đai D th o Lu t Kinh doanh BĐS Lu t Nhà hàng lo t nh ng văn b n d i lu t h ng d n thi hành kh ng đ nh s t n t i phát tri n c a th tr ng BĐS n c ta Có th kh ng đ nh r ng kinh t BĐS m t thành ph n quan tr ng, chi m t tr ng đáng k n n kinh t c a t t c n c phát tri n Đ i v i n c phát tri n, kinh t BĐS có vai trò t o nên tích lũy tài ban đ u c a trình công nghi p hóa đ t n c Đi u đ c ch ng minh b ng th c t n c vùng lãnh th nh Singapore (àn Qu c Đài Loan (ong Kong Vi t Nam nh ng năm g n kinh t BĐS thu hút ngày nhi u ngu n v n xã h i đóng góp nhi u cho tăng tr ng kinh t Tuy nhiên kinh t BĐS n c ta nhìn chung phát tri n m t cách t phát ph n l n ho t đ ng s ki m soát c a nhà n c, mang nhi u tính ch t đ u c ho t đ ng không h ng M c dù trình đ i m i, Vi t Nam thu đ c nh ng thành t u l n v nhi u m t nh ng lĩnh v c kinh doanh BĐS s phát tri n y u (i u qu ho t đ ng th p lĩnh v c nh h ng đ n s tăng giá BĐS đ n chóng m t làm gi m nhi t c u v BĐS chuy n sang c u m t hàng khác T phía cung nghĩa vi c s n xu t m t hàng d ch v c a khu v c BĐS t n t i nhi u khó khăn đ ng nâng cao hi u qu ho t đ ng nh s thi u chu n m c trình xây d ng khai thác s a ch a; nh ng qui đ nh làm kéo dài tăng chi phí đ u t khó khăn vi c ti p c n đ t đai kho n tín d ng c n thi t Lĩnh v c khoa h c v BĐS nói chung kinh doanh BĐS nói riêng cho đ n v n r t m i m t i Vi t Nam, th m chí r t m i đ i v i nh ng ng i làm ngành liên quan đ n đ t đai xây d ng Khi c n đ n s giúp đ v nh ng v n đ liên quan đ n BĐS ph n l n m i ng i đ u tìm đ n tr c tiên ng i quen, b n bè sau lu t s ki n trúc s cò môi gi i nhân viên ngân hàng nh ng ng i mà h quen bi t Trong ph n l n tr ng h p, nh ng mong đ i c a h đ u không đ c đáp ng Đây v n đ gây nhi u b c xúc th tr ng mua bán cho thuê BĐS phát tri n r ng kh p, cho dù ch m t khu đ t nh h chung c hay đ n gi n ch m t ch khiêm t n phòng tr Cu n sách mà b n c m tay s m t c m nang quý giá h u ích đ giúp gi i quy t đ c ph n nh ng b c xúc nêu Ph i chuyên gia hàng đ u, v i m t kho kinh nghi m phong phú ho t đ ng th tr ng b t đ ng s n kh c li t nh t th gi i - Thành ph New York, m i có th vi t đ c cu n sách th c ti n, d hi u, ki n th c phong phú xem xét v n đ m t cách t ng quát nh v y v lĩnh v c BĐS George ( Ross - tác gi cu n sách - m t lu t s nhà t v n kinh doanh th ng thuy t n i ti ng t i M Trong cu c đ i ho t đ ng lĩnh v c BĐS G Ross t ng th t lên r ng th t hân h nh may m n cho đ c c ng hi n nh ng năm thành công r c r nh t s nghi p v i t cách cánh tay ph i c a Donald Trump Trump m t đ i tài kinh doanh BĐS m t ng i vĩ đ i công vi c Nh ng Donald Trump mà nh n đ c s kính ph c c a G Ross đ n v y? Donald Trump đ c coi ông trùm c a ông trùm BĐS M Danh m c b t đ ng s n thu c quy n s h u qu n lý c a ông trùm bao g m vô s khách s n n i ti ng khu gi i trí casino nhà văn phòng chung c cao c p r t nhi u thành ph l n toàn c u Donald Trump không ch m t nh ng ng i giàu nh t mà m t nh ng ng i bi t cách kinh doanh nh t Thêm vào ông ng i hòa nhã phung phí ngông cu ng Th t khó có th tìm đ c m t ng i M không ng ng m ông M c dù tr ng thành u ki n v t ch t đ y đ ông không đ c th a h ng b t kỳ tài s n Ông n i ti ng giàu có nh vào nh ng thành t u c a kinh doanh Đi u làm cho Donald Trump th t s tr nên r t đ c bi t ông thành công đ tr thành m t nh ng ng i bi t cách thay đ i ph ng pháp kinh doanh xu t s c nh t l ch s Chính tài giúp ông tr nên giàu có nh ng u làm ông n i b t th gi i ng i giàu tính b c tr c, th ng th n dám nói lên sai l m c a tr c công chúng Ngày th tr ng BĐS t i Vi t Nam b t đ u phát tri n m t cách đ ng b theo xu h ng h i nh p m c a Nh ng c h i phát tri n kinh doanh BĐS hi n t i t ng lai r t l n C h i chia đ u cho m i ng i cho b t kỳ quan tâm yêu thích lĩnh v c đ y ti m B ng nh ng kinh nghi m quý giá có đ c t nh ng năm sát cánh bên D Trump th ng v BĐS G Ross cho đ i cu n sách vô thú v v ngh thu t đ u t kinh doanh BĐS Nh ng h c G Ross rút s ch d n cho nh ng bi t áp d ng m t cách linh ho t ho t đ ng c a Qua vi c gi i thi u m t s th ng v c th , nh ng mô hình đ u t BĐS r t khác đ c bi t mô hình quy mô nh , v i nh ng chi ti t sáng t o b t ng , cu n sách thu hút đ c r t nhi u đ c gi toàn th gi i Đây cu n sách h u ích không ch cho nhà đ u t kinh doanh BĐS m i quy mô lu t s nhà t v n môi gi i nhà qu n lý b t đ ng s n mà đ c bi t b ích cho nhà khoa h c sinh viên ngành kinh t liên quan đ n lĩnh v c BĐS Nh ng ki n th c cu n sách s giúp cho tránh kh i nh ng r c r i không đáng có ti t ki m th i gian, ti n b c b o đ m m c đ thành công cao th ng v BĐS M i m t ch ng c a cu n sách Donald Trump - Chi n l c đ u t b t đ ng s n: Nh ng h c c a t phú Trump cho nhà đ u t nh c a tác gi George Ross m t t p h p ki n th c phong phú v nh ng v n đ liên quan đ n marketing tài qu n lý kinh doanh đàm phán lĩnh v c BĐS Hi n nh ng cu n sách vi t v đ tài BĐS hi m khó tìm vi c gi i thi u cu n sách v i đ c gi m t vi c làm k p th i đáng khích l Nh l i c a Jared Shlaes, m t nhà t v n BĐS n i ti ng ho t đ ng Hi p h i nhà t v n t i M Ki n th c không ch mang đ n quy n l c mà c ti n b c V i t cách m t ng i ho t đ ng lĩnh v c khoa h c v BĐS xin trân tr ng gi i thi u t i đ c gi cu n sách thú v v m t lĩnh v c đ c bi t h p d n - lĩnh v c kinh doanh BĐS (à N i ngày TS NGUY N Gi ng viên Khoa B t tr ng Đ( Kinh t Qu c dân đ ng MINH s n Đa NG C L I NÓI Đ U C A DONALD TRUMP G i George, Không có đ i gi ng anh c a anh quan tr ng đ n th c m n anh v t t c ! c Ch có anh bi t r ng vai trò nh ng thành công c a Xin Chúc anh nh ng u t t đ p nh t, Donald Trump L I NÓI Đ U Tôi tr i qua năm lu t s nhà t v n kinh doanh th ng thuy t giao d ch v lĩnh v c b t đ ng s n đ ng đ u th tr ng b t đ ng s n kh c li t nh t th gi i Thành ph New York Tôi t ng đ i di n th ng thuy t cho đ i gia b t đ ng s n nh (arry (elmsley Sam LeFrak Bill Zeckendorf Donald Trump Th t hân h nh may m n cho đ c c ng hi n nh ng năm thành công r c r nh t s nghi p c a v i t cách cánh tay ph i c a Donald Trump Nh ng ngày m i ng i bi t nhi u nh t qua ch ng trình truy n hình n i Carolyn Kepcher giúp Donald đ a m t quy t đ nh vô khó khăn v vi c s nhóm l a s gi l a Ch ng trình r t vui nh ng ph n l n công vi c làm cho Trump su t h n năm qua th gi i b t đ ng s n Tôi t ng m t nhà t v n nhà th ng thuy t m t lu t s r t nhi u v đ u t b t đ ng s n l n nh t thành công nh t c a Trump, bao g m vi c giành đ c c i t o tòa nhà GM Tháp Trump Đ i l s 5, Khách s n Grand (yatt tòa nhà yêu thích s 40 ph Wall Trong su t s nghi p c a có c h i s h u m t l ng l n ki n th c kinh nghi m đ u t kinh doanh b t đ ng s n Tôi hy v ng s truy n t i đ n b n nh ng ki n th c kinh nghi m y qua cu n sách Ví d , su t năm t năm đ n Sol Goldman Alex DiLorenzo Jr tr thành hai s nh ng ch s h u b t đ ng s n l n nh t c a thành ph New York cá nhân đ ng tên mua khu b t đ ng s n cá nhân Tôi có liên quan t i r t nhi u d án vĩ đ i nh t c a thành ph New York, nh tòa nhà Chrysler Khách s n St Regis nh ng d án mua giúp cho m t nh ng khách hàng c a Tôi có c h i ch ng ki n Donald Trump ho t đ ng b i ông th c s t o nh ng v đ u t vĩ đ i l ch s kinh doanh b t đ ng s n Cu n sách miêu t nh ng chi n l c mà Donald Trump áp d ng đ t o d ng nên c đ kinh doanh b t đ ng s n nh ng nhà đ u t nh có th áp d ng chúng nh th đ đ u t nhi u ph m vi quy mô khác áp d ng cho khu b t đ ng s n cho m t gia đình thuê Tôi s miêu t v cách Trump ti n hành m t s chi n l c mang d u n c a ông nh th nh sáng t o s sang tr ng giá tr đ c lĩnh h i tính đ c đáo s lôi cu n đ n t ng chi ti t, t t c nh ng y u t hòa quy n đ nâng cao t i đa giá tr đ u t Đây lý t i b t đ ng s n c a Trump ki m đ c nhi u ti n h n g p nhi u l n so v i nh ng đ i th c nh tranh c a ông M i ch ng s t p trung vào m t v đ u t c th mà tr c ti p tham gia th ng thuy t ho c t v n cho Trump S d ng ví d rút nh ng h c gi i thích đ c nh ng chi n l c t ng t mà Trump s d ng đ t o l i nhu n kh ng l có th áp d ng cho nh ng d án nh h n c a b n nh th M c dù Trump làm m i vi c quy mô l n th tr ng m c tiêu c a ông th ng khách hàng sang tr ng nh ng nh ng chi n l c b t đ ng s n c b n c a Trump t p trung vào     B t c quan tâm yêu thích đ B t c không ch c ch n v vi c th th B t c ngành b t đ ng s n c s h u ho c phát tri n b t đ ng s n ng thuy t m t giao d ch b t đ ng s n nh quy mô nh nh ng mu n làm to h n B t c quan tâm ho c yêu thích h c cách Donald Trump làm lĩnh v c b t đ ng s n o thu t Đây cu n sách đ u tiên v nh ng chi n l c c a Trump dành cho nhà đ u t b t đ ng s n Tuy có nhi u h ng d n nguyên t c đ u t t m c th nh ng ch m t cu n sách không th giúp b n tr thành nhà đ u t l n Nh nói v i nh ng sinh viên tham d khóa h c v th ng thuy t c a Đ i h c New York r ng Ch ng có cách mà vòng ti ng đ ng h có th bi n b n thành nhà th ng thuy t tài gi i đ c Đi u không th T t c nh ng mu n làm m r ng đ u óc c a b n t i nh ng kh s c m nh c a th ng thuy t m t s nh ng k thu t c b n Đ r i b n g p m t tình hu ng c th b n có th tìm l i nh ng ghi chép t h i: George gi i quy t vi c nh th ông ta g i ý nh ng B n có m t vài ý t ng v b t đ ng s n r i nh ng h c đ c r t nhi u năm làm vi c v i Trump năm kinh doanh lĩnh v c b t đ ng s n mu n truy n l i t t c cho b n N u thành công cu n sách s giúp b n th ng thuy t giao d ch t t h n r t nhi u, s p x p v n đ tài t t h n đ u t t t h n ki m đ c nhi u ti n h n lĩnh v c b t đ ng s n Tôi b ng nh l i ngày đ u tiên g p Donald Trump vào năm Ông b c vào văn phòng c a Công ty Lu t c a Dreyer Traub v i v r ng r tâm huy t nói v m t d án mà ông tha thi t mu n c i t o khách s n Commodore n m ph thành ph New York Khi ông ch m i 27 tu i m t đ i tác cao c p đ c bi t đ n nh hoàn t t xong nh ng giao d ch ph c t p nh ng đ ng ý g p ông theo cách th c xã giao đ i di n cho cha ông tr c ngài Fred Trump Fred ph n kh i nói v l i h a c a Donald nh m t t ng lai th gi i b t đ ng s n Donald lên k ho ch ph c h p hoàn h o đ mua khách s n l n, bu n t làm ăn thua l bên c nh Nhà ga trung tâm Grand bi n thành m t khách s n h ng nh t đ p sang tr ng kinh doanh phát đ t Tôi nói v i ông ta m t ý t ng t v i nh ng ch ng có cách n ho t đ ng đ c n m tay m t s ng i có quy n l c nh ng c quan b ngành c a ph mà ông ph i thuy t ph c h đ h có th cho ông nh ng u đãi Ng c l i, n u ông s n sàng tr phí pháp lu t s s n lòng giúp ông làm vi c Chúng m t năm th ng thuy t v i nhân viên hãng đ ng s t, quan ch c c a bang c a thành ph , nh ng nhà cho vay nh ng cán b (yatt ti n hành nh ng giao d ch Trong su t hai năm h n đ n y Donald phát tri n m t m i quan h làm ăn l n tôn tr ng l n Khi ông th ng giao d ch m t cách ngo n m c ch c ch n r ng ông s đ t đ c thành công l n lĩnh v c b t đ ng s n mà tr thành ng i lu t s ng i t v n thân c y nh t c a ông S nghi p c a kh i đ u nh th Khi nh sinh l n lên Brooklyn thành ph New York lên k ho ch t i M)T đ tr thành m t k s nh ng cha đ t ng t qua đ i m i 16 tu i k ho ch c a ch t theo cha 17 tu i nh p ngũ quân đ i M b i quân đ i h a s cho h c sau hoàn thành nghĩa v quân s Khi nh n nhi m v đ c hu n luy n đ tr thành m t chi n sĩ gi i m t mã ph n l n th i gian ng n ng i quân ngũ Washington DC Nh ng k phân tích tính kiên nh n trí nh siêu đ ng mà h c đ c chi n sĩ gi i m t mã giúp ph i đ i m t v i nh ng v n đ b t đ ng s n t ng ch ng không th gi i quy t n i Nh s giúp đ c a G) Bill đ t đ c b ng c nhân t i Đ i h c Brooklyn vào Đ i h c Lu t Brooklyn Làm m t lúc ba ngh nh s đ ng viên giúp đ c a v tôi t t nghi p đ c nh n vào New York Bar vào năm Trong tìm vi c nhìn th y m t m u qu ng cáo tìm th ký lu t t Law Journal Th t may m n ng i tr l i n tho i Bill m t ng i b n tr ng lu t c a Anh ta làm vi c cho hãng lu t Dreyer Traub m t công ty lu t b t đ ng s n n i ti ng Bill nói Anh s không thích công vi c đâu Anh s ch m t ng i đ a tin ch nh n đ c đô la m i tu n Nh ng đ ng ý làm công vi c cho dù nh th Đó s kh i đ u không may s nghi p lu t s c a M c dù Dreyer Traub m t công ty lu t ch y u gi i quy t nh ng v n đ b t đ ng s n, h gi i quy t nh ng tranh ch p ki n t ng u đãi riêng v i khách hàng c a h Bill làm vi c phòng t t ng Nhi u tháng sau t ng có m m t phòng b t đ ng s n ti n hành cho thuê n i t o nh ng đ ng ti n t kinh doanh b t đ ng s n th c s Đây c h i t v i đ i v i đ phát tri n lĩnh v c b t đ ng s n Bill ki m đ c r t nhi u ti n t công vi c Tôi đ m nhi m công vi c tranh t ng c a Bill Nh ng tr c b t đ u công vi c kinh doanh b t đ ng s n l i ph i nh p ngũ anh đ ngh đ m nhi m v trí kinh doanh b t đ ng s n y c a anh M t l n lên c u thang có may m n đ c h c vi c ông Murray Felton - m t ng i giao vi c r t kh t khe Ông y kh t khe đ n n i mà ch c n đánh m t d u ph y sai ông y nh c nh ngày qua ngày khác nh ng Felton m t chuyên gia cao c p đ c đánh giá cao th gi i b t đ ng s n Tôi bi t r ng làm vi c v i ông m t c h i l n đ h c đ c nh ng v n đ ph c t p nh t t m t chuyên gia gi i giang nh t v lu t b t đ ng s n Vì v y th m nhu n m i thông tin có ích nh nh t mà có th h c t ông Tôi tr nên tinh thông lĩnh v c cho thuê tài li u b t đ ng s n tham gia vào t t c lo i giao d ch Kinh nghi m tranh t ng đ u tiên v i l c tri giác giúp tr thành m t nhà kinh doanh b t đ ng s n có đ l c cho dù r t tr H c kinh doanh b t đ ng s n Năm m t khách hàng c a yêu c u phác th o k ho ch kinh doanh cho thuê th ng m i cho dù m t ng i thuê nhà Thông th ng ng i ch đ t s phác th o k ho ch cho thuê nh ng tr ng h p ng i ch đ t l i yêu c u khách hàng c a tìm cho ông ta m t lu t s đ chu n b v vi c cho thuê Vì v y phác th o m t k ho ch cho thuê thêm vào m t u kho n ch rõ r ng ng i thuê nhà s không ph i tr b t c ti n thuê tr c ng i cho thuê l p đ t m t h th ng thang máy ho t đ ng nh t đ nh Khách hàng c a chuy n đ n viên tra thang máy c a thành ph New York không ch p nh n vi c ch nhà s a ch a thang máy mà khăng khăng yêu c u ch nhà l p m t chi c thang máy m i toanh Chi c thang máy y không ho t đ ng m t th i gian dài nh ng th i gian khách hàng c a v n có th xúc ti n ho t đ ng kinh doanh bình th ng c a Nh ng ng i cho thuê nhà Sol Goldman Alex DiLorenzo Jr đ cho m t ng i thuê nhà l i d ng lu t b t đ ng s n đ ho t đ ng kinh doanh bình th ng nh ng theo th a thu n th i gian thuê nhà ng i thuê nhà s không ph i tr m t kho n ti n thuê nhà M c dù nh ng ng i cho thuê không hài lòng nh ng h đành ch u th giúp đ c h Gi a nh ng năm Goldman DiLorenzo c hai đ u nh ng đ i tri u phú quy t đ nh đ u t quy mô l n vào b t đ ng s n Tôi quy t đ nh r i kh i công ty lu t Dreyer Traub b i ng i ta nói r ng s không th tr thành m t đ i tác c a công ty tình c nh c đ n phòng t t ng c a v i Sol Goldman vài ngày sau ông ta g i n cho nói George Alex mu n m i anh làm nhà t v n pháp lu t cho Tôi h i: T i l i ch n Ông ta tr l i Chúng m t đô la ti n cho thuê nhà anh s làm cho nhà tr nên có giá tr giây lát n u anh tr thành c v n pháp lu t cho Tôi ch p thu n l i đ ngh y M i v n đ đ u có giá c a chúng R t nhanh h c đ c r ng m i nhà đ u t b t đ ng s n c n ph i hi u r ng có m t s khác bi t r t l n gi a lĩnh v c pháp lý c a b t đ ng s n kinh doanh đ u t b t đ ng s n Tôi ph i xem xét l i toàn b cách nghĩ c a B t c phát hi n m t v n đ pháp lý m t giao d ch b t đ ng s n Goldman s nói Có tr m tr ng đ n n i ph i hu b giao d ch không N u nói K(ÔNG ông ta s h i ti p Tôi có th gi m giá cho thuê v n đ Ph n l n lu t s bình th ng s khuyên khách hàng c a h không nên ti p t c giao d ch n u h tìm nh ng v n đ v ng m c pháp lý lu t Mar-a-Lago lâu đài c c đ p Palm Beach, Florida, đ c xây d ng vào nh ng năm b i Marjorie Merriwether Post, thu c dòng dõi c a Đ ch ngũ c c k t hôn v i nhà tài E F (utton Lâu đài có phòng v i phòng t m feet vuông sàn di n tích héc ta Không có chi phí d phòng đ xây Ví d h n viên ngói b ng s s d ng t i công trình đ c làm t th k XVI Marjorie Merriwether Post nh p chúng t Italia ( n th th công đ c đ a t châu Âu sang làm vi c liên t c t i Mar-a-Lago Trong th i kỳ hoàng kim c a lâu đài v i danh ti ng n i ngh đông xa x bà ta thuê ng i làm ng i làm vi c nhà g m qu n gia đ y t ng i gi t đ u b p ng i làm công vi c khác ng i làm vi c tr i g m th làm v n tài x , b o v Tuy nhiên ch có bà ta gái Dina Merrill s ng Khi Marjorie qua đ i, Mar-a-Lago đ c chuy n nh ng cho ng i u nhi m c a gia đình Post V i s nguy nga tráng l c a tòa nhà đ đ c ng i u nhi m hi n cho quy n Bang đ làm b o tàng Nh ng ch a bao gi thành công vai trò m t b o tàng b i chi phí vào thăm không đ đ trang tr i chi phí v n hành b o trì Không lâu sau quy n bu c ph i tr l i cho ng i u nhi m Ng i u nhi m không l a ch n khác ph i bán Tuy nhiên ng i u nhi m mu n ng i mua ph i b o t n công trình l ch s giá tr Donald Trump quy t đ nh tr giá dù không ph i ng i tr giá cao nh t nh ng ông đ ng ý gi gìn khôi ph c v huy hoàng ban đ u cho công trình Ông có đ c lâu đài ng i u nhi m r t quan tâm đ n ý t ng khôi ph c b o t n nh không chia nh hec ta đ t thành m nh nh Theo h p đ ng mua bán Trump mua t t c đ đ c lâu đài v i giá cao khó tin Th c t , quy t đ nh chuy n khu b t đ ng s n thành m t câu l c b thôn quê ông bán m t s đ c giá tr v i giá cao h n s ti n ông b đ mua toàn b lâu đài Lâu đài Mar-a-Lago v n xu ng c p Trump mua, hi n đ c tân trang l i toàn b m t khu b t đ ng s n đ c khôi ph c r t đ p đ c đáo m t câu l c b thôn quê v i danh sách thành viên có tên Ai Sau Trump mua khu b t đ ng s n chi phí v n hành s h u l n so v i m c đ khai thác s d ng i Sau suy nghĩ v v n đ Trump t h i T i l i không thành l p m t câu l c b thôn quê v i đ n ng i giàu có chia s chi phí Tr c ý t ng c a ông tr thành hi n th c ông ph i đ u tranh đ có đ c quy n u hành toàn b khu b t đ ng s n theo mô hình hi n Khi m i mua quy n thành ph th l c không thích ý t ng c a Trump, m t ng i không thu c gia đình vai v lâu đ i Palm Beach xây d ng m t câu l c b thôn dã Mar-a-Lago H không bi t r ng Trump s tr thành m t đ i th kiên c ng nh th Đ có đ c s ch p thu n, Trump d a s chia nh khu b t đ ng s n thu c quy n h p pháp c a ông Ông không bao gi có ý đ nh làm nh v y nh ng ông dùng nh m t đòn b y đ có đ c mu n b i ông bi t r ng u cu i mà thành ph mu n m t khu nhà m i di n tích đ t c a tòa nhà m t ví d hay v khai thác m y u c a đ i ph ng đàm phán Cu c chi n tr tr nên t i t đ n n i sân bay West Palm Beach thay đ i mô hình c t cánh h cánh đ máy bay bay qua khu Mar-a-Lago nh m làm n n lòng Trump Trump ki n sân bay v vi c máy bay bay th p gây ti ng n rung đ ng có th phá h ng công trình l ch s c a Bang Cu i nhà c m quy n đ a ph ng nh n th y trách nhi m chi phí nh ng r c r i ti m n có th ph i gánh ch u, h ch p thu n yêu c u c a Trump v ki n k t thúc Đ n lúc Trump s n sàng th c hi n k ho ch bi n Mar-a-Lago thành m t câu l c b thôn quê xa x Đi u có nghĩa khôi ph c b t đ ng s n tr l i v nguy nga tr c đ ng th i c i thi n đ tr nên h p d n đ i v i nh ng thành viên s n sàng tr t đô la tr lên đ đ c tham gia V Câu l c b Mar-a-Lago c a Trump Palm Beach m t ví d kinh n c a Trump vi c t o ti ng xèo xèo mà nói đ n Ch ng Trump hình dung m t câu l c b thôn dã không thu l i t kinh doanh sân gôn mà t r t nhi u ti n ích xa x khác h n h n khách s n hay câu l c b thôn dã Palm Beach Trump quy t đ nh bi n Mara-Lago thành n i gi i trí ăn t i cho khách ông ta hi n đ i hóa toàn b khu nhà b p m r ng khu v c ăn u ng Ông d ng lên dãy phòng khu nhà sinh thái mà khách có th ph i tr đô la m t đêm Ông ta đ u t hàng tri u đô la đ d ng lên l u b b i l n b Đ i Tây D ng đ thành viên câu l c b khách hàng th ng th c ánh n ng ch i l t sóng m t đ t ông b trí m t b b i hoành tráng có kích c c a Olimpic, m t khu tennis v i năm sân đ t tiêu chu n thi đ u, m t trung tâm th m m khu v c t m n c khoáng V i nh ng ng i thích ch i môn croquet chuyên gia có th d y h t i m t khu thi đ u m t bãi c đ c c t t a c n th n Không hài lòng v i khu l u l n có th ch a t i khách Trump cho xây m t phòng khiêu vũ l n mang tên Trump Touch đ thay cho khu l u Đây n i t ch c đám c i, ti c tùng hay ho t đ ng nhân đ o Đây th c s m t ti n ích đ c bi t đ t t i đ nh cao c a đ ng c p s xa hoa M t u thú v r t nhi u ng i có th l c Palm Beach - nh ng quan ch c quy n thành ph nh ng ng i ch ng đ i Trump m nh m l p t c đăng ký làm thành viên đ c quy n c a Mar-a-Lago H nh n r ng danh hi u thành viên c a Mar-a-Lago bi u t ng c a th l c h c n có Và h Trump qu n lý Mar-a-Lago nh th Phong c nh có n t ng đáng kinh ng c đ c b o qu n công phu Các khu v c công c ng đem l i cho thành viên m t c m giác tho i mái xa hoa Dù khu t m n c khoáng làm đ p c n tính riêng t nh ng chúng đ c thi t k tao nhã đ th hi n s tinh t l ng l y Khu v c th d c th c s đ c bi t - câu l c b có l p th d c th ng ngày nh yoga nóng earobic n ng H u h t khu t m n c khoáng câu l c b thôn dã không th c nh tranh v i ti n ích t i Mar-a-Lago đ c bi t đáng ý d ch v ăn u ng v i đ u b p hàng đ u đ i ngũ nhân viên đ c đào t o b n Trong su t mùa vào cu i tu n Trump m i ngh s bi u di n danh ti ng nh Paul Anka Tony Bennett Natalie Cole nh ng ngh sĩ khác Chi phí ban đ u cho m i thành viên đô la ch a bao g m ti n ăn M c giá cao h n c câu l c b thôn quê ch t l ng cao nh t mà anh có th th y b t kỳ đâu Còn Trump có th hình dung danh sách nh ng ng i s n sàng tr t i m t ph n t c a m t tri u đô la ch y u đ th ng th c b a t i m t câu l c b ? Mar-a-Lago không ch làm l i cho thành viên mà làm l i cho c Trump Kho n phí ban đ u đ c coi s ti n mà câu l c b vay c a thành viên đ c hoàn l i th i gian năm v y không b đánh thu nh ng l i có th s d ng đ chi tr chi phí nâng c p ho c b t kỳ m c đích mà Trump mu n H i phí hàng năm c a thành viên s ti n thu đ c t ho t đ ng l n h n nhi u chi phí v n hành bao g m c thu b t đ ng s n Câu l c b m t c máy làm ti n câu l c b làm đ c nh v y Phát tri n óc quan sát chi ti t Các nhà đ u t b t đ ng s n nh c n nh r ng u nguy hi m n m chi ti t - ý chi ti t nh nh chi ti t l n M t s ng i s ch p nh n chi nhi u ti n h n cho m t tòa nhà b o qu n t t h n m t tòa nhà đ c b o qu n m c trung bình Mar-a-Lago m t ví d t v i v óc quan sát chi ti t c a Trump có t m quan tr ng vi c khôi ph c c ng i tinh t tr v v quy n quý v n có c a đ ng th i ph c v cho m t nhóm khách hàng có th l c đóng h i phí hàng năm Trump ch s d ng nh ng v t li u xây d ng t t nh t nh công trình b ng đá đ c ch m kh c th công ngói nh p t )talia v t li u khác phù h p v i m c đích b o t n ch t l ng th m m mang t m c th gi i c a khu b t đ ng s n Mar-a-Lago Câu l c b có m t h m r u nho có th th a mãn kh u v c a nh ng ng i sành s i Ng i đ u b p sành u n i ti ng b i s chu n b công phu trình di n n t ng v i ăn Danh sách kéo dài vô t n Khi ph i b o d ng, Trump th c s b ám nh ông xem xét t t c đ đ c t n m t ki m tra xem đ đ ng đ c đánh bóng th t hoàn h o ch a N u th y c n s a ch a ho c m t thang máy b n, l p t c ông s g i ng i ch u tránh nhi m t i N u m t nhân viên không ăn m c đ ng ph c s ch s l t c n th n ông s nh n N u m t nhân viên không tr l i n tho i lúc ông s tìm hi u lý Mar-a-Lago, Trump có m t quan sát th n tr ng N u có đ đ c s n l p s n h i nh t ông ta s yêu c u s n l i l p t c N u m t khóm m i tr ng ông c m th y không phù h p ông s b t thay l p t c Có l ví d xác nh t v óc quan sát chi ti t c a Trump đ c th hi n qua đ đ c lâu đài Nhi u đ đ c có ch t l ng t ng đ ng đ c vi n b o tàng v y, Trump quy t đ nh bán thay đ dùng cho câu l c b Tuy nhiên tr c bán m i đ đ u đ c ch p nh sau đ c thay th b ng b n gi ng h t (ãy làm cho m i ng B n có th làm đ   i mu n s ng tòa nhà c a b n b i b n quan tâm đ n c u b ng cách sau S s ch s ph i đ c đ t lên hàng đ u Đ u t ti n vào m t s h ng m c cung c p d ch v cho ng i ch không ph i đ n gi n ch cung c p m t ch ví d ng i qu n gia nên cung c p thêm m t s d ch v chăm sóc khách hàng nh g i nh n b u ki n ho c d ch v s a ch a ph i h p      Cho phép ng i thuê nhà s d ng bình n c nóng ho c l p thi t b h i n phòng t m hoa sen, ho c lát đá goanite phòng t m l n c L p đ t đèn ho c g ng đ c bi t đ trang m, ho c b p v i t ch n cao ho c m t b c gi a b p, t t c đ u có nhi u không gian ch a đ đ c thi t k c n th n Thuê m t qu n gia ho c ng i qu n lý tòa nhà luôn s n sàng có m t có thái đ ph c v khách hàng t t N u anh c n tìm m t ng i thích h p cho công vi c n hóa đ n liên h v i m t công ty n d ng, m t liên đoàn lao đ ng ho c qua m t t báo đ a ph ng Ki m tra c n th n t t c gi y t ch ng nh n Liên h l p t c đ n chuyên gia có s n s n tho i c a m i v mua bán đ ng i thuê nhà có th g i tr c ti p Ph n h i nhanh chóng đ i v i s a ch a c n thi t N u b n có m t c ch đ t p trung t t c phàn nàn v m t n i x lý l p t c, b n s t o đ c thi n ý đáng k đ i v i ng i thuê nhà Có r t nhi u chi ti t nh nh ng l i có ý nghĩa l n đ i v i ng i thuê nhà - h i xem h mu n h s mong mu n đ c thuê nhà c a anh dù u có nghĩa h ph i tr ti n thuê cao h n Xem ng r i i thuê nhà nh nh ng khách hàng quý giá ch không ph i nh ng ng i gây r c M t nh ng u t t nh t mà b n có th làm thuê m t ng i qu n lý có thái đ d ch u có hi u bi t đ nh h ng khách hàng Nhi u ch nhà đ i x v i ng i thuê nhà nh k th N u b n tìm cách làm vui lòng ng i thuê nhà ph c v l ch s nhanh chóng b n s có l i th h n h n đ i th M t ph ng pháp đ c Trump s d ng tòa nhà văn phòng truy c p trang web Workspeed N u khách thuê phàn nàn v b t kỳ v n đ nh tr c tr c v n, s đăng nh p vào Workspeed cung c p thông tin chi ti t v v vi c v trí x y Thông tin l p t c đ c Workspeed g i đ n ng i ch u trách nhi m s a ch a n Ng i s nh p th i gian nh n u n i, s kh c ph c đ c kh c ph c T t c thông tin đ c chuy n đ n văn phòng c a tòa nhà đ giám sát s c hi u qu ho t đ ng c a nhóm s a ch a Quy trình giúp tránh tình tr ng đ ng dây n tho i tình tr ng b n tránh tình tr ng ng i s a ch a nói r ng không nh n đ c l i phàn nàn c tránh tr ng h p m t ông khách gi n d nói r ng g i n t i năm l n mà ch ng đ ý Câu chuy n sau mô t m t hình th c d ch v khách hàng mà m t nhà đ u t b t đ ng s n có th h c h i G n vào m t sòng b c không thu c th ng hi u Trump có m t nhân viên an ninh ng i b c cách c a vào t i feet cánh c a ph i m b ng tay Cô ta th y t i li n đ ng d y nói chào bu i sáng v i kèm m t n c i thân thi n t i đ m c a cho Khi vào bên sòng b c, m i th trông s ch s đ c b o qu n t t K t qu c m th y nh m t ng i đ c bi t Bây gi không bi t t cô ta t l ch s nh v y hay đ c đào t o v ph c v khách hàng Nh ng bi t r ng ba tháng tr c vào sòng b c t i l i vào nhân viên an ninh ng i b c th m chí không nhìn lên đ xem vào S c g ng nh bé c a nhân viên an ninh nhã nh n t o đ c n t ng t t đ i v i Gi n u b n ch b t đ ng s n ch ng l b n l i không mu n t t c nhân viên c a t o n t ng t t đ p v i khách hàng N u có nhi u sòng b c n m c nh đ u có nh ng trò ch i gi ng h u h t ng i ch i s ch n sòng b c n h c m th y ng i đ c bi t Làm th đ cung c p m t d ch v t v i m t b t đ ng s n nh cho thuê M t gi i pháp đ n gi n đ qu n lý b t đ ng s n b n, v i t cách ch nhân đ n s ng t i m t h B ng cách b n s đ m b o đ c khu nhà sân ch i s ch s không tỳ v t N u b n có khuynh h ng v máy móc b n có th s a ch a b o trì t t c nh ng th b h h i Trong m t tr ng h p khác anh có m t tòa nhà g m b n h nh ng không s ng T t nh t nên nh m t ng i s ng đ ch u trách nhi m gi chìa khóa cho khách xem phòng tr ng, s a ch a l t v t ch u trách nhi m v nhi u d ch v khác (ãy nh m t ng i thuê nhà mà b n cho t t nh t trông coi tài s n khích l h b ng cách gi m giá thuê Đ i v i công vi c s a ch a hay chăm sóc phong c nh, b n nên thuê ng i M t u r t quan tr ng ng i thuê nhà có th liên h v i m t c n tr giúp ch ng h n nh ng i qu n lý hay ng i giúp vi c T i thi u ph i có tòa nhà đ g i cho b n phát sinh m t s vi c c n s ý c a b n L i khuyên đ i v i vi c thu ti n thuê Đ ng bao gi đ ng i qu n lý ho c ng i giám sát khu nhà nh n ti n thuê nhà hay lo i ti n khác Trong tr ng h p kh n c p ch có b n m i có th nh n ti n ti n m t Ng i qu n lý t i ch có th đ c phép nh n séc ho c th chuy n ti n Đi u giúp tránh kh tr m c p ho c bi n th s ti n c a ch nhà hay x y tranh cãi có v n đ đ i v i s ti n đ c giao Th n tr ng v i công vi c s a ch a b o d ng Trong su t cu n sách nói v cách Trump có đ c giá r t cao cho b t đ ng s n b ng cách cho khách hàng h ng nh ng th xa hoa r t n t ng mà h ch a bao gi th y Ông ch s d ng đá hoa c ng t t nh t, m i viên ph i hài hòa v i Ông ch s d ng thép bóng nh g ng chúng ph i th t hoàn h o S d ng v t li u ch m t ph n, vi c gi cho chúng m i tinh m i khó Tri t lý c a Trump v s a ch a b o trì không d : m i th ph i đ c b o trì th ng xuyên b i nh ng th lành ngh Nh ng mà ông ch tòa nhà nhà qu n lý tài s n khác làm theo Trump ch a đ Các c a s ph i đ c lau r a vài tu n m t l n ch không ph i b n l n m t năm nh tòa nhà khác Th m tr i thang máy đ c hút b i ba l n m t ngày ch không ph i m t tu n m t l n Đ ng ph c ph i s ch s c n th n ph i v a v n Đ ng ph c cho nhân viên tòa nhà c a Trump đ c thi t k c u kỳ đ c đáo h n đ ng ph c truy n th ng) N u b n vào b t kỳ tòa nhà c a Trump, b n s th y n n đá hoa c ng bóng loáng c a kính m t v t b n M t tri t lý c a Trump v b t đ ng s n c a ông Đ ng đ i đ n h ng r i m i s a mà s a tr c h ng M c đ th n tr ng liên quan đ n d ch v , b o trì s a ch a m t nh ng lý đ khách s n qu c t Trump thành ph New York đ c x p h ng năm g n đ c t p chí Travel Leisure b u ch n khách s n t t nh t thành ph New York Khách s n th m chí không thu c m t nh ng khách s n có tên tu i l n nh b n mùa Hyatt hay Ritz Carlton M c dù không đ c công nh n m t khách s n có tên tu i l n nh ng đ c x p h ng khách s n s m t New York D a vào s n i ti ng c a Trump v ch t l ng d ch v khách s n có giá cao nh t so v i b t kỳ khách s n thành ph New York - nhiên khách hàng v n s n sàng chi tr Tóm t t M i ng i th ng có khuynh h ng nghĩ r ng nh ng th nh nh t không c n ý nhi u S th t kích c không liên quan đ n vi c đ c ý nhi u hay B n quan tâm nhi u đ n v n đ v s h u b t đ ng s n ng i ta s nh n r ng tòa nhà c a b n tòa nhà mà h mong mu n b i b n m t ch nhà có quan tâm đ n h Đó xác nh ng nh n m nh nói v tòa nhà c a Trump, gi ng nh Mar-a-Lago Đó d ch v d ch v , d ch v Đó vi c thuê nh ng ng i thân thi n, hi u bi t l ch s Đó vi c tr ng vào s s ch s Đó đ u t ti n b c đ ph c v nh ng ng i s d ng ch không ph i ch đ u t vào tòa nhà B n ph i t p trung t o s khác bi t đ c đáo T t nhiên b n không mu n c c đoan r ng nhà c a b n không h p d n th tr ng mà b n h ng đ n Nó ph i tình tr ng t t đ y đ ch c u n tr thành ni m ao c c a m i ng i Ch ng h n có m t ng i trông nom tòa nhà không nh t thi t ph i tòa nhà nh ng nh t ng i thuê nhà có th ti p c n đ c s m t d ch v gia tăng t v i M t ví d khác b n tin c a tòa nhà nhi u ng i thuê nhà cho r ng mang l i nhi u thông tin cho h Xin nh c l i m t l n n a s khác bi t đ c đáo so v i nh ng mà ng i khác làm M c đ sáng t o khéo léo ph ng th c ph c v ng i thuê nhà c a m t nhà đ u t nh s th hi n l i nhu n gia tăng M i ng i s b nhi u ti n h n n u h nh n đ c nhi u h n Đi u đ n gi n v y 11 CHI N L C N M GI BÁN B T Đ NG S N VÀ CHI N L C NH NG Đ) M C(ÍN(    Ho ch đ nh nhi u m c th i gian s h u Chi n l Chi n l c n m gi c bán Ngo i tr h thu c quy n qu n lý chung Donald Trump gi ng nh h u h t nhà đ u t b t đ ng s n có hi u bi t bán ph n đ u t b t đ ng s n t o ngu n thu nh p t t N u ông bán b t kỳ s c ph n b t đ ng s n ông ta s đ u t l i s ti n thu đ c vào vi c có n i đ ki m ti n t t h n m t thân g c ng t t đ t m Là m t nhà đ u t b t đ ng s n, b n nên nh n r ng r t khó ch a nói r t t n th i gian đ tìm đ c ngu n đ u t b t đ ng s n đ b n có th đ u t s ti n V i suy nghĩ sau nh ng nguyên t c giúp b n quy t đ nh li u nên bán ph n đ u t b t đ ng s n hay không v i nhi u chi n l c gi hay bán b t đ ng s n đ b n xem xét Ho ch đ nh nhi u m c th i gian s h u Trump c g ng d đoán b t đ ng s n c a ông có th đ t đ n giá tr t i đa nh m giúp ông quy t đ nh th i gian gi ho c có th rao bán Các nhà đ u t nh nên có nhi u m c th i gian s h u, k c th i m mu n bán nh th i m mong đ i đ t đ c hay d đoán m t ph thu c vào th i gian mà b n n m gi b t đ ng s n C đ nh hoán đ i M c th i gian gi ng n nh t chi n l c c đ nh hoán đ i Đi u có nghĩa mua b t đ ng s n xây d ng c i t o sau bán đ l y lãi Trump th ng s d ng chi n l c nh ng không bán toàn b tòa nhà Ví d , Trump s đánh đ i m t s h tòa nhà ông v a hoàn thi n đ tr chi phí xây d ng tòa nhà thu h i v n đ u t ban đ u c a ông Tuy nhiên, n u tòa nhà t o ngu n thu nh p t t ông s gi lãi su t s h u h ng l i t c t o (ãy ghi nh r ng b n bán m t nhà không c n thi t ph i bán l y h t ti n (ãy nghĩ đ n vi c bán tr góp theo h p đ ng đ t đai ho c l y l i ti n th ch p mua v i m t t l lãi su t h p d n ki m l i nhu n lâu dài Khi Trump mua Tòa nhà GM thành ph New York tòa nhà l n nh t t ng th y Tho thu n mua bán đ c th o lu n chi ti t Ch ng Ông đ u t hàng tri u đô la đ xây d ng m t trung tâm mua bán m i, m t ti n s nh tráng l nh ng thang máy hi n đ i, h th ng n (VAC h th ng khác c a tòa nhà Vi c hoàn thi n nâng c p mang l i giá thuê cao h n u làm tăng giá tr c a tòa nhà m t cách m nh m Ch sau m t vài năm s h u tòa nhà giá thuê tăng giúp bán tòa nhà v i l i nhu n kh ng l Sau nh ng u b n c n xem xét t o m c th i gian: Tôi có cho r ng quy n s h u c a đ i v i d án ng n h n năm năm ho c d i năm năm ho c dài h n? Tôi có mu n chuy n quy n s h u b t đ ng s n cho ng i th a k c a Tôi có d đ nh bán mà không phát tri n nh b t đ ng s n đ ngân hàng nhà đ t)? c mua cho Tôi có d đ nh phát tri n sau bán Tôi có kh đ gi b t đ ng s n n u th tr ng b t đ ng s n xu ng m t vài năm ngu n thu t vi c cho thuê b gi m? Khi đ c yêu c u phát tri n v n? Có ph i b t đ ng s n làm m t ngu n thu nh p t t? Ng n h n hay dài h n? Đi u đ u tiên b n ph i làm xem xét b n ch t c a s đ u t Ví d , n u b n đ u t vào m t khu dân c b n v ng, b n s mu n mua gi Đó m t s đ u t dài h n r t có kh t o hi u qu t t t o m t ngu n thu nh p đ u đ n theo k p l m phát có kh x y M t khác n u b n mua m t có vòng đ i không đáng tin t ng, ch ng h n nh mua m t khu buôn bán v i vóc mà đ c nh ng h p đ ng dài h n ho c nh ng ng i thuê l n b n v ng cho r ng s đ u t ng n h n s ph i nhanh chóng bán n u gian tr ng khó tìm đ c ng i thuê cho kín ch N u b n ch n đ u t vào m t khu b t đ ng s n công nghi p ho c th ng m i ho c bán l v i m t h p đ ng dài h n ng i thuê có kh tài b n v ng s đ u t dài h n Chu kỳ c a b t đ ng s n B t kỳ nhà đ u t b t đ ng s n dù l n hay nh ph i th a nh n m t th c t r ng th tr ng b t đ ng s n v n hành theo m t chu trình có th i gian th i h n không th đoán tr c đ c Khi t l lãi su t th ch p cao, s c bán nhà ho c h s gi m T l th t nghi p tăng ho c tình tr ng suy thoái s d n đ n nh ng tác đ ng tiêu c c Theo có m t s khía c nh v b t đ ng s n mà b n có th trông c y vào M t chi phí xây d ng s tăng theo th i gian M t khía c nh khác ngu n cung b t đ ng s n cho b t kỳ lo i hình s d ng có gi i h n M c dù r t khó đ d đoán b t c chu trình b t đ ng s n v i m t đ xác h p lý nh ng v n có nhi u t ch c theo dõi xu h ng báo cáo k t qu h tìm đ c Các ngu n tin t quy n th ng tin c y nh t b i chúng không c th cho t ng khu v c Các báo cáo c a nh ng nhà môi gi i b t đ ng s n có ti ng đ a ph ng ngân hàng đ a ph ng ho c t ch c tài m t ngu n đáng tin c y h n r t nhi u L i khuyên t t nh t c a đ i v i nhà đ u t b t đ ng s n thu th p nhi u thông tin t nhi u ngu n t t đ a k t lu n sáng su t v xu h ng th tr ng (ãy bán th tr ng nóng lên M t ví d kinh n v vi c quy t đ nh th i gian bán đ c minh ch ng b i Leonard Kandell, ông làm giàu v i vi c xây cho thuê tòa nhà chung c thành ph New York Ông v n m t nhà đ u t dài h n Tuy nhiên ý t ng chuy n đ i tòa h sang h t h p tr nên c p thi t có r t nhi u ng i tranh giành đ mua tòa nhà chung c v i m c đích chuy n đ i chúng thành h t h p, v y có th bán riêng t ng h v i giá cao M t v n đ mà nh ng ng i ch g p ph i mu n chuy n đ i m t tòa nhà sang quy n s h u h p tác thuy t ph c đ c 15% s ng i thuê tòa nhà đ ng ý mua h c a h Đây m t yêu c u h p pháp New York tr c ng i ch đ c phép công b k ho ch v t h p có hi u qu Đó lúc nh ng cu c th ng l ng m nh m b t đ u N u b n không thuy t ph c đ c 15% s ng i thuê b n không th tuyên b k ho ch t h p có hi u qu anh ph i ch đ i m t th i gian m i có th b t đ u l i Vì v y, vi c thuy t ph c đ c 15% s ng i thuê mua h th ng ph i có nh ng cu c th ng l ng ph c t p v giá h s n sàng tr đ mua h nh ng h mu n ng i ch tòa nhà ph i làm đ thuy t ph c h mua nhà M t k ho ch t h p có hi u qu có th ti n hành th t c thu h i nhà cho phép ch tòa nhà s h u h l i bán chúng cho nh ng ng i mua m i th a thu n đ n bù cho m t s ng i thuê v i giá c t c tr thành m t quy t c Kandell s h u nhi u tòa nhà chung c ông xem nh ng ng i thuê nhà nh ng i gia đình Khi h i t i ông không ki m l i t s bùng n chuy n đ i ông nói Tôi không mu n chi n đ u v i ng i thuê nhà c a qua vi c chuy n đ i tòa nhà sang hình th c h p tác (ãy đ nh ng ng i khác đau đ u v i vi c g t hái thành qu Khi th tr ng tòa nhà chung c s n sàng đ chuy n đ i sang hình th c h p tác xã nóng lên s bán v i giá cao h n bình th ng cho nh ng ng i mu n chuy n đ i chúng s l y ti n đ mua đ t m t đ a m t t có h p đ ng thuê dài h n Kandell có m t quy t đ nh h t s c t nh táo đ t b l i t c mà ông có đ c t vi c cho thuê h bán tòa nhà v i giá cao nhu c u đ c bi t t i th i m chuy n s ti n sang hình th c đ u t b đ ng đ m b o an toàn lĩnh v c cho thuê m t b ng T n d ng đ c ch đ thu u đãi ông đ i m t tòa nhà có th chuy n đ i sang hình th c h p tác đ l y m t h p đ ng thuê m t b ng đ c s h u b i khách hàng cũ c a ông Sol Goldman M nh đ t mà ông Goldman đ i n m d i m t công trình văn phòng l n có tên g i Tòa nhà Newsweek đ i l Madison S ti n chuy n đ i th p h n s ti n mà Kandell ki m đ c t tòa nhà chung c nh ng m t s đ u t v ng ch c mà cu i s tăng giá tr B ng cách l p l i nh ng k x o đ u t Kandell tích lu đ c m t s v n l n đ l i cho ng i k th a c a ông mà không ph i đau đ u v quy n s h u ho t đ ng c a tòa nhà chung c Sau đ c bi t r ng m t s l n Kandell chuy n đ i tòa nhà sang hình th c h p tác không thành công ch y u cu c tranh ch p v i nh ng ng i thuê nhà mà rút cu c ph i nh tòa gi i quy t Kandell t n d ng c h i đ đ u t th i c chín mu i chuy n sang m t chi n l c đ u t th n tr ng h n B t c th tr ng s t lo i hình b t đ ng s n mà b n có b n nên nghĩ đ n vi c bán thu l i nhu n l n sau đ u t ti n vào m t lo i hình b t đ ng s n khác mà nhu c u giá c c a không cao Các chi n l c n m gi Sau m t s ví d v chi n l c đ c s d ng b i nhà đ u t b t đ ng s n M t s chi n l c dài h n m t s ng n h n Ngân hàng nhà đ t V b n ch t, chi n l c dài h n, b i anh đ u t vào m t b t đ ng s n mà b n có ý đ nh n m gi đ sau ho c phát tri n t i th i m t ng lai ho c bán cho m t ng i khác Ví d , b n có th mua đ t s d ng làm bãi đ xe v i d đ nh xây m t tòa nhà văn phòng t ng lai nhu c u v văn phòng gia tăng M t ví d khác v ngân hàng nhà đ t xây nh ng nhà v i chi phí t ng đ i th p đ cho thuê làm nhà kho m t đ a m mà anh c m th y r t có l i th chi n l c t ng lai Trong anh cho thuê nhà kho v i ý đ nh m t ngày s phá xây lên m t mang l i nhi u l i nhu n h n ch ng h n nh m t c a hàng bán l ho c m t c a hàng th c ăn nhanh Ngân hàng nhà đ t có th mua m t m nh đ t tr ng ho c m t tòa nhà có k ho ch phát tri n t ng lai sau bán l i t i m t th i m thích h p Tôi tình c phát hi n m t ví d n hình v b t đ ng s n V nói chuy n v i m t nh ng ng i b n c a cô y ng i b n có nói v vi c ch ng c a cô ta Jerry đ c đ ngh v i m c giá g n tri u đô la đ chuy n nh ng h p đ ng thuê m t quán bar quán ch n ng Đ i l th t i thành ph New York V cho r ng cô y không hi u đ c h t v n đ b o nói chuy n v i Jerry tìm hi u k h n Jerry kh ng đ nh v i r ng th ng l ng v i m t chi nhánh c a công ty Rockefeller đ bán l i h p đ ng thuê quán r u quán ch n ng c a v i giá kho ng tri u đô la nh ng cho r ng vi c có v đáng nghi không tin ch c r ng m t đ ngh nghiêm túc b i giá cao Khi nói cho bi t đ a m c a quán r u bi t r ng n m m t v trí có l i th chi n l c, t i ng i ta d tính s xây m t tòa nhà văn phòng cao t ng m i Tôi nói v i Jerry Đó hoàn toàn có kh m t l i đ ngh nghiêm túc n u anh quy t đ nh ch p nh n chuy n nh ng h p đ ng anh c n m t lu t s b t đ ng s n gi i m t k toán thu gi i Không ph i tìm vi c cho nh ng n u anh c n tôi s n sàng làm lu t s cho anh Đó m t ngày th sáu b o r ng s Las Vegas tu n sau m i v s suy nghĩ k v v n đ Vào t i th B y nh n đ c cú n tho i c a Jerry yêu c u làm lu t s cho v v Tôi đ ng ý h i l i Jerry t i anh không ch cho đ n anh tr v New York? T i anh l i g i cho vào m t t i th B y Câu tr l i c a Trong chuy n bay t i qua ng i c nh m t ng i đàn ông ông ta tình c nói r ng ông m t nhà u hành b t đ ng s n l n Tôi k cho ông ta toàn b câu chuy n c a ông ta nói r ng ch có nh t m t lu t s anh nên nh George Ross lu t s c a nh ng b n nên không th giúp đ c Vì v y quy t đ nh t t h n nên g i cho anh Tôi l y đ c tri u đô la cho Jerry vui m ng đ n n i nghĩ r ng khám phá đ c m t th gi i ch a đ c bi t đ n v b t đ ng s n Anh ta nói nghĩ đ n vi c mua b t đ ng s n m t khu v c khác mà cho m t ví trí chi n l c b t đ u kinh doanh ngân hàng nhà đ t Tôi c nh cáo Jerry nh ng x y v i anh m t s may m n Đ ng nghĩ r ng s x y m t l n n a Tôi khuyên anh nên đ u t ti n vào m t mà anh bi t rõ M t th i gian ng n sau h i ý ki n c a v m t b t đ ng s n d đ nh s mua đ kinh doanh ngân hàng nhà đ t Tôi nói v i Jerry anh quên u bi t lô đ t Sol Goldman phong to v i m nh đ t bên c nh anh s ch t v i m nh đ t anh d đ nh mua Anh ta không thích l i khuyên c a v y thuê m t lu t s khác mua m nh đ t mà c nh báo Trong ba năm làm m t toàn b tri u đô la L i c nh báo tr c ngân hàng nhà đ t không dành cho nh ng ng i r t rè hay nh ng có kh h n ch S b n b u ki n tiên quy t Cho thuê v i quy n l a ch n đ c mua Cho thuê nhà ho c h luôn cách t t nh t đ nhà đ u t b t đ ng s n nh n đ c ph n th ng x ng đáng t vi c đ u t Tuy nhiên cho thuê nhà có m t ph ng th c t v i mà b n có th s d ng đ có đ c m t l i nhu n cao h n B n có th làm đ c u b ng cách cho ng i thuê nhà có quy n l a ch n mua nhà n u h mu n mua, b n s đ ng ý áp d ng m t ph n giá thuê cho giá mua Ví d , b n cho thuê m t nhà v i giá đô la m t tháng b n cho ng i thuê quy n l a ch n mua nhà m t kho ng th i gian nh t đ nh B n nh t trí r ng n u ng i thuê quy t đ nh mua nhà b n s cho phép ng i thuê tr đô la m t tháng đ mua nhà N u ng i thuê nhà th i gian vài năm ho c cô ta s đ c u đãi mua nhà ch không ph i r i nhà m t c h i S chuy n đ i Đôi m t b t đ ng s n c n đ c chuy n đ i hình th c s d ng đ đ t giá tr l n h n N u b n có m t tòa nhà chung c ho t đ ng không đ c t t l m s phân chia vùng cho phép chuy n đ i sang hình th c văn phòng xem xét u N u mang l i l i nhu n sau tính toán chi phí chuy n đ i ph n l i nhu n gia tăng t vi c cho thuê văn phòng th ng g p đôi giá cho thuê nhà ), b n nên xem xét nghiêm túc Nh ng u ng c l i có th x y đ c bi t n u b n chuy n sang hình th c qu n lý chung hay hình th c h p tác Vi c bán nhà thu c quy n qu n lý chung có th giúp b n thoát kh i m t s đ u t Khi tình hình tài đ m b o quy n s t o u đãi đ khuy n khích ng i ch chuy n đ i tòa nhà sang hình th c s d ng khác (ãy tìm hi u xem li u có s u đãi không giá tr c a có th t o nên m t s khác bi t quy t đ nh c a b n Chi n l c n m gi c b n nh t - thuê m t ng i giám h M t l n n a ph i nh c đ n Leonard Kandell nh m t ví d n hình v s tiên đoán sáng su t s hi u bi t v b t đ ng s n Kandell s h u m t m nh đ t Phía nam công viên trung tâm thành ph New York theo m t h p đ ng thuê đ t c a nhà u hành Khách s n Ritz Carlton Đó m t m nh đ t có giá tr m t đ a m có l i th có m t khách s n l n v i m t h p đ ng thuê có hi u l c năm n a Khách s n đ c u hành b i m t ng i có tên John Coleman nh ng Kandell l i ng i s h u m nh đ t Kandell nh n th y r ng Coleman m t ng i r t khó th ng l ng Anh ta m t ng i gây nhi u phi n ph c ch m ch vi c tr ti n thuê ti n thu không đóng b o hi m Kandell không thích b b c giao thi p v i nh ng ng i khó ch u v y ông không xem nh m t ng i thuê nhà Ông cho r ng Coleman không đáng tin c y V i m c đích mu n gi i quy t v n đ Kandell h i li u có đ ng ý vi c ông ta s nh Donald Trump làm ng i giám h cho b t đ ng s n Bây gi th t khác th ng yêu c u m t làm ng i giám h cho b t đ ng s n ch a bao gi th y đâu ng i ta s d ng ng i giám h không ph i thành viên gia đình mà ch m t ng i quen bi t kinh doanh Y u t quy t đ nh cho hành đ ng c a Kandell ông lo l ng cháu c a ông s không th đ i phó v i Coleman chúng th a k b t đ ng s n ông không h có ý nghĩ r ng chúng s ph i đ i phó v i m t ng i khó ch u nh v y Thay vào ông lý lu n r ng Tôi s s d ng Donald Trump nh m t ng i giám h đ cho Coleman gi i quy t v i Donald Trump Trump s bi t cách x lý nh ng ng i nh Coleman Kandell tin t ng r ng Donald Trump s b o v tài s n có giá tr c a ông gia đình ông Kandell ký v i Trump m t h p đ ng quan tr ng có hi u l c sau th i h n h p đ ng thuê c a Coleman có th i h n dài h n N u h p đ ng c a Coleman ch m d t ho c h t h n, h p đ ng c a Trump l p t c có hi u l c Lúc Coleman s ph i gi i quy t v i Trump có b t kỳ v n đ x y h p đ ng Trong b n năm đ u Trump ch a gây khó khăn cho Coleman nh ng s tham gia c a ông gây áp l c cho Coleman chuy n nh ng h p đ ng thuê cho m t nhà u hành khách s n khác Cu i m nh đ t đ c đ a đ nh giá l i đ quy t đ nh m t m c giá thuê m i cao h n Theo h p đ ng thuê c a Trump ông b t bu c ph i th ng l ng vi c đ nh giá l i đ c quy n gi l i 15% ph n tăng s ti n thuê Khi đ n th i gian đ nh giá l i v i t cách đ i di n c a Trump, s làm vi c v i ng i k nhi m c a Coleman Tôi th ng l ng giá thuê r h n có th đ t đ c m t giá cao giá đ c gi nguyên đ n năm sau tình hình có s thay đ i h p đ ng đ c th ng l ng l i Leonard S Kandell m t năm tu i Ông ký h p đ ng cho thuê đ t v i ba khách s n m i l n đ u có liên quan v i t cách m t ng i giám sát đ i di n cho Trump Tôi giám sát vi c thu ti n thuê đ t, ti n thu đ m b o r ng ng i thuê th c hi n đ y đ nh ng nghĩa v h p đ ng G n m t khách s n thuê theo h p đ ng, mu n bán l i h p đ ng nh ng th i h n l i c a h p đ ng ng n xác năm không đ h p d n đ m t nhà u hành khách s n s n sàng tr giá đ c đ a ( quy t đ nh đ a h p đ ng đ đ u giá K t qu đ u giá cao nh t thu c v m t nhà đ u t có ý đ nh chuy n đ i tòa nhà t m t khách s n sang m t tòa nhà chung c sang tr ng Vi c đ u giá ph thu c vào cu c th ng l ng l i v h p đ ng thuê có thành công không kéo dài th i h n cho phép s h u chung xóa b v th thuê c a Trump Sau nhi u cu c th ng l ng, vi c xem xét l i h p đ ng đ c nh t trí h p đ ng đ c giao cho nhà đ u t K t qu c a giao d ch Trump nh n đ c m t kho n ti n l n t b v trí ông v n nh n đ c 15% ph n tăng s ti n cho thuê Gia đình Kandell nh n đ c m t s ti n đáng k t vi c s a đ i h p đ ng cho thuê c ng v i 85% ph n tăng s ti n cho thuê Trump b t bu c ph i thay m t nh ng ng i th a k c a Kandell giám sát ho t đ ng c a ng i thuê nhà theo quy đ nh c a h p đ ng N u Leonard Kandell v n s ng đ n ngày nghĩ ông s r t hài lòng v i quy t đ nh c a Đây chi n l c dài h n v b t đ ng s n s b o v gia đình ông mãi Trong su t cu c đ i th m chí lúc s p qua đ i ông tôn tr ng tin c y Donald Trump u r t kỳ l b i h hai phía đ i l p su t s nghi p c a ông Các chi n l c bán b t đ ng s n Bán b t đ ng s n lãi su t th p nh ng có nh ng d u hi u cho th y r ng chúng tăng lên Khi lãi su t vay ti n th p b t đ ng s n c a b n có th tăng giá b i m c chênh l ch cao h n M c chênh l ch s khác gi a t l l i nhu n đ u t không n t l l i nhu n c a v n đ u t Ví d , b n mua m t tòa nhà văn phòng nh v i giá tri u đô la vòng quay ti n m t hàng năm tri u đô la Đó ph n l i nhu n đ u t không n Bây gi thay mua b t đ ng s n tr h t ti n, gi s anh xin vay tri u đô la có th ch p (80% giá bán v i lãi su t hàng năm Chi phí hàng năm cho th ch p đ u t đô la L i nhu n hàng năm đ i v i s ti n tri u đô la đ u t c a anh đô la ho c 22% s ti n đ u t c a b n Đó cách mà b n làm giàu Nhu c u v b t đ ng s n th ng tăng cao th tr th p Đi u t giá đ i đô la l y ngo n c th y m t h i xu t hi n Khi t mua th ng t t p trung vào b t đ ng s n giá b tăng song song v i t l l m phát ng c phi u trái phi u có l i nhu n i t th p b i lúc nhà đ u t l l m phát b t đ u tăng m nh ng i t đ ng s n giá cho thuê d ng nh N u anh có m t b t đ ng s n khu v c b gi m giá tr b i t m bi n bán hay cho thuê ho c b i c a hàng ho c tòa nhà b không đóng kín b n thông tin ch c ch n v th i gian chu trình s thay đ i, v y thoát kh i hoàn c nh (ãy ch p nh n m t mát m t chút nh ng b n ph i thoát kh i tình tr ng N u t l lãi su t tăng b n vay có th ch p s p đ n kỳ h n ph i tr bán t t h n nên bán cho m t nhà đ u t có nhi u ti n m t dù th n a b n nên bán N u b n có m t tòa nhà s p b tác đ ng x u b i m t s thay đ i v mô hình giao thông ho c đo n liên k t gi a qu n ho c đ ng cao t c bán b n có c s đ tin r ng m t nh ng u s tr thành s th t N u b n có m t tòa nhà mà b n cho r ng s b nh h ng x u b i m t s công trình xây d ng m i khu v c th i m đ bán Đi u đ c bi t n u b n có m t b t đ ng s n v i m t s c a hàng bán l m t s c nh tranh m i nghiêm túc m nh m b t đ u B n nên nghĩ đ n vi c bán b t đ ng s không quy vùng ho c không ch p thu n a B n nên xem xét vi c bán n tin c y đ t ng t thay đ i ho c r i b k Chi n l n g p ph i khó khăn d án ch ng h n nh n k ho ch d án đ c d ki n không kh thi u m i quan h ch l c ho c nh ng ng i mà b n ho ch c bán c ph n m i quan h h p tác H p tác ho c liên doanh nh ng công c t v i đ k t h p nhi u l i ích đ u t khác m t th c th kinh doanh liên k t M t đ i tác có th không đ u t khác ti n đ i tác khác có th đ u t c ti n kh chuyên môn đ i tác khác có th đóng góp đ t đai ( s ràng bu c h l i v i đòi h i ph i có k ho ch c n th n u đ c bi t quan tr ng h không ph i nh ng đ i tác ngang hàng v i quy n qu n lý nh Có kh t i m t th i m ý mu n c a đ i tác không nh M t đ i tác mu n bán b t đ ng s n nh ng đ i tác khác không mu n Gi i pháp ph i có m t c ch chia tách công b ng h p lý M t u kho n th ng đ c s d ng quan h đ i tác g m hai phía u kho n súng săn Đi u kho n quy đ nh r ng n u m t hai đ i tác mu n bán ph i liên h v i đ i tác nói Tôi mu n anh mua c ph n c a nh ng mu n cho l i t c c a Phía bên có th quy t đ nh ch p nh n l i yêu c u ho c có th quy t đ nh bán c ph n c a cho đ i tác v i s ti n đ c u ch nh thích h p v i lãi su t thay đ i M c dù u kho n có v công b ng nh ng có nhi u m i nguy ti m n Đi u nguy hi m l n nh t x y bên không ngang b ng v tài Đ i tác có ngu n tài h n ch th ng có b t l i l n M t b t l i khác ch a ph i lúc đ mua c ph n n u ch a đ ti n theo yêu c u M t bi n pháp minh b ch khác cho phép m t đ i tác bán l i t c c a quan h h p tác sau đ a đ ngh v i đ i tác khác Quan ni m th c s không ph i m t gi i pháp công b ng cho t t c Ai s s n sàng mua m t ph n c ph n m t m t quan h h p tác v i đ i tác mà h ch a bi t Dĩ nhiên đ i tác l i không mu n làm ăn v i m t ng i l đ t nhiên tr thành đ i tác c a h N u mua c ph n v i giá đ c gi m r t th p có th ng i ta làm u ch v i m c đích nh t trêu t c đ i tác khác cho đ n h mua c ph n c a v i giá r ch đ có đ c hòa bình M t bi n pháp t t h n m t bi n pháp công b ng h p lý đ i v i t t c đ i tác đ i tác A mu n r i b s h p tác Anh ta đ c đ ngh m t m c giá h p lý cho toàn b b t đ ng s n s n sàng ch p nh n Anh ta thông báo cho t t c đ i tác khác v ý đ nh bán h có hai l a ch n M t h có th quy t đ nh mua c ph n c a đ i tác A v i giá đ c đ ngh ho c hai h ph i tham gia vào vi c bán Đi u lo i tr hoàn toàn vi c gi m giá cho m t c ph n nh kh đ i tác l i ph i giao d ch v i m t ng i l Tóm t t B t đ ng s n đ a m t t có giá tr cao ngu n cung h n ch Không có th t o thêm đ t đ c Và lý b t đ ng s n đ c đ u t b i s sáng t o hi u bi t c a Trump s luôn có nhu c u tăng giá tr Các chi n l c cu n sách mang đ n cho Trump hàng t đ ng có th giúp anh làm giàu dù hay nhi u th gi i b t đ ng s n B T Đ NG S N 101 V i b t kỳ mu n tìm hi u b t đ u s nghi p đ u t b t đ ng s n, B t đ ng s n 101 s cung c p nh ng ý t ng hay nh t nh ng chi n l c đ u t hi u qu nh t đ b t đ u s nghi p V i nh ng ch d n đ u t chuyên nghi p toàn di n mà b n không th tìm th y ch khác cu n sách h ng d n đ u t b t đ ng s n đáng tin c y đ a r t nhi u chi n l c đ u t sinh l i l n cung c p cho đ c gi mô hình đ u t mang l i l i nhu n cao B n s n m b t đ c nh ng khái ni m thi t y u v qu n lý tài b t đ ng s n nh ng phân tích kinh t ; bi t cách tìm đ c khu đ t đáp ng đ c m c đích đ u t c a b n n m b t đ c xu h ng ( n n a, b n h c đ c cách th c đ làm cho chi n l c c a b n thích nghi v i b t kỳ th tr ng t i b t kỳ th i m Dù b n mu n tr thành chuyên gia hàng đ u lĩnh v c kinh doanh hay ch đ n thu n tìm ki m vài l i khuyên cho m t v mua bán b t đ ng s n c a cu n c m nang hoàn h o s cung c p cho b n m i th mà b n c n đ thu v l i nhu n