Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ

Chơng I Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ 1.1 Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm GCNQSDĐ Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Với t cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nớc có đầy đủ quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai Tuy nhiên phần lớn Nhà nớc không trực tiếp sử dụng khai thác lợi ích mảnh đất mà chủ yếu giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận hành vi chuyển QSDĐ, công nhận việc sử dụng đất ổn định Để bảo vệ lợi ích mình, Nhà nớc xây dựng quy phạm pháp luật quy định quyền nghĩa vụ mà chủ thể sử dụng đất phải thực Đồng thời, Nhà nớc quy định biện pháp nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp họ, quan trọng quy định cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ đợc đề cập từ văn pháp lý hớng dẫn thi hành quy định cấp GCNQSDĐ kèm theo LĐĐ1987 Theo quy định cấp GCNQSDĐ (ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14/ 7/ 1989 Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nớc ngời sử dụng đất" Với ý nghĩa bảo hộ Nhà nớc đợc thể dới hình thức văn bản, LĐĐ 2003 đa khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất Để đảm bảo sở cần thiết cho phát triển pháp luật QSDĐ, mảnh đất cần đợc đo đạc, lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ngời sử dụng Đây hoạt động phát sinh quyền nghĩa vụ thực tế ngời sử dụng đất Đặc biệt, Nhà nớc thừa nhận đất tài sản, loại hàng hoá việc làm cho đất có hình hài, có "lý lịch" rõ ràng vô quan trọng tiến hành giao dịch thị trờng "Lý lịch" phải đợc hiển thị loại văn bản, chứng th pháp lý quan Nhà nớc có thẩm quyền, GCNQSDĐ GCNQSDĐ sở tạo nên tính "bền vững" trình trao đổi, giao dịch đất đai Chính vậy, Nhà nớc quy định GCNQSDĐ phải thể đầy đủ thông tin mảnh đất nh: kích thớc, hình thể, diện tích, vị trí, mục đích thời hạn sử dụng đất, số hiệu lô đất Đây quy trình cá biệt hoá, riêng lẻ hoá đất đai nhằm phân biệt mảnh đất với Trên thực tế việc chuyển nhợng mảnh đất đợc cấp GCNQSDĐ đợc ngời mua chấp nhận với giá cao nhiều so với mảnh đất cha có quyền sử dụng hợp pháp GCNQSDĐ sở thể tính hợp pháp quan hệ giao dịch QSDĐ thị trờng Vì vậy, Điều 61 LĐĐ 2003 quy định rõ: Chỉ đất có GCNQSDĐ đợc tham gia vào thị trờng bất động sản Đây định đắn Bởi nh đề cập trên, GCNQSDĐ cung cấp đầy đủ thông tin đáng tin cậy đảm bảo giá trị thông tin cho ngời có nhu cầu chuyển nhợng Và nhờ đó, Nhà nớc kiểm soát từ khâu đầu vào nắm đợc toàn diễn biến giao dịch thị trờng nh đợc hởng lợi từ giao dịch thông qua khoản thuế trớc bạ, thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, GCNQSDĐ giấy tờ hợp pháp để thực quyền ngời sử dụng đất, nh sở xác định quan hành hay Toà án nhân dân có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến đất đai Đồng thời, số trờng hợp nh chấp, bảo lãnh góp vốn QSDĐ, giấy chứng nhận giấy tờ biểu giá trị lô đất 1.1.2 Khái niệm cấp GCNQSDĐ Nh khẳng định, ngời sử dụng đợc cấp GCNQSDĐ QSDĐ họ hợp pháp Trong trờng, cho dù đất đợc sử dụng bắt nguồn từ nguồn gốc nhng mảnh đất cha đợc cấp GCNQSDĐ việc thực quyền, đặt biệt giao dịch liên quan đến đất đai khó khăn Khi đợc cấp GCNQSDĐ có nghĩa quyền ngời sử dụng đất đợc xác lập đợc pháp luật tôn trọng bảo vệ Do vậy, GCNQSDĐ đợc xem nh chế bảo vệ hữu hiệu từ phía Nhà nớc, quyền quan trọng đợc ghi nhận nhóm quyền ngời sử dụng đất Khoản Điều LĐĐ 2003 quy định: "Nhà nớc công nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất ổn định việc Nhà nớc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho ngời đó" Cấp GCNQSDĐ hoạt động quan Nhà n ớc có thẩm quyền xem xét thừa nhận QSDĐ hợp pháp ngời sử dụng đất Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ đợc hiểu việc Nhà nớc thông qua hệ thống pháp luật thủ tục hành để xác lập công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nớc, sở tôn giáo, cộng đồng dân c, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c nớc bảo vệ quyền lợi cho chủ thể Cấp GCNQSDĐ giai đoạn cuối trình giao đất, cho thuê đất đăng ký biến động đất đai, hoạt động đợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp quan chuyên môn lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, định phê duyệt cấp GCNQSDĐ quan hành Nhà nớc (hệ thống UBND cấp); kết thúc quy trình việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến ngời có đủ điều kiện cấp theo luật định Hoạt động cấp GCNQSDĐ đợc xem hoạt động quan trọng, thể rõ vai trò quản lý Nhà nớc đất đai Hoạt động đợc Nhà nớc thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo bảo vệ QSDĐ ngời sử dụng đất; đa quan hệ đất đai vào trật tự ổn định, hỗ trợ thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, cấp GCNQSDĐ có nhiều quan điểm khác đợc đa thời gian qua Tựu chung khái quát thành quan điểm chủ yếu sau: Quan điểm thứ nêu nên cấp GCNQSDĐ cho mảnh đất thay cách làm cấp cho ngời sử dụng đất Những ngời theo quan điểm cho rằng: với tốc độ phát triển kinh tế theo chế thị trờng nh nớc ta nay, luân chuyển đất đai có khuynh hớng chuyển ngời sử dụng đất đem lại giá trị cao Vì vậy, thay đổi ngời sử dụng mảnh đất tất yếu xảy thờng xuyên Vấn đề đặt lần thay đổi chủ sử dụng lại lần cấp GCNQSDĐ vừa tạo gánh nặng cho quan quản lý đất đai, đẩy quan tình trạng không đáp ứng đủ nhu cầu cấp GCNQSDĐ điểm dừng ngời dân; vừa tốn chi phí thời gian Và giải pháp hữu ích cho tình trạng nên cấp giấy chứng nhận cho lô đất muốn xác định chủ sử dụng hợp pháp đất đai cần thông qua hình thức đăng ký bất động sản Quan điểm thứ hai cho giữ nguyên việc cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất nh đợc xác định tên gọi loại giấy Ngời viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm thứ hai Bởi lẽ, không giống nh đa phần quốc gia khác giới, quy định đất đai thuộc sở hữu t nhân; Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Với quy định nên việc cấp GCNQSDĐ hình thức để Nhà nớc quản lý đất đai đồng thời bảo vệ tạo điều kiện cho ngời sử dụng thực quyền, nghĩa vụ thực tế Vì tiến hành cấp GCNQSDĐ cho lô đất xác định ngời sử dụng hợp pháp thông qua thủ tục đăng ký bất động sản không hợp lý Việc đăng ký bất động sản đợc tiến hành ngời có nhu cầu đăng ký chủ sở hữu tài sản đó, trờng hợp QSDĐ đợc đăng ký theo quan điểm thứ có nghĩa gián tiếp thừa nhận ngời sử dụng đất ngời chủ sở hữu lô đất Trong đó, LĐĐ 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu", ngời sử dụng có quyền chiếm hữu, sử dụng mà quyền định đoạt đất đai Song, cho dù theo quan điểm thiết nghĩ cần lấy lợi ích nhu cầu ngời dân làm sở Thực tế cho thấy công tác cấp GCNQSDĐ mang nặng thủ tục hành "Xin - cho", cha thực phản ánh đợc chất hoạt động thứ dịch vụ công nhằm thực quyền ngời sử dụng đất nh quy định nhiều nơi, quan chức cha phát huy hết lực trách nhiệm để đáp ứng nhu cầu ngời dân Hiện tợng đợc phản ánh nhiều trang báo, theo Báo Tuổi trẻ thứ ngày 5/ 8/ 2005 có tiêu đề viết "Những kiểu hành dân vô lý" hay trang Web Vietnamnet ngày 17/ 5/ 2005 kể nỗi khổ ngời dân "gõ cửa quan" gần 30 lần mà cha xin đợc chữ ký, cha nói đến việc đợc cấp GCNQSDĐ đợc phản ánh viết "Kỷ lục hành dân" 1.1.3 Đặc điểm cấp GCNQSDĐ Là hoạt động quản lý Nhà nớc, cấp GCNQSDĐ mang số đặc điểm sau: - Đây giai đoạn cuối trình giao đất, cho thuê đất đăng ký biến động đất đai Quyết định giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển quyền sử dụng đất sở để ngời sử dụng đất lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ Sau thẩm định duyệt cấp GCNQSDĐ, nh thông báo cho chủ thể thực nghĩa vụ tài chính; UBND cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa giao GCNQSDĐ - hoàn tất thủ tục hành cho mảnh đất - Chủ sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ QSDĐ họ hợp pháp tranh chấp, GCNQSDĐ thực chất xác định "lý lịch" rõ ràng cho mảnh đất, giúp đất đai "cầm nắm" đợc, tạo sở pháp lý cho đất đai "sống đời riêng nh quyền tài sản tuôn chảy giao dịch tín dụng, mua bán, trao đổi" (1) Nh GCNQSDĐ thực có ý nghĩa cấp sở QSDĐ tranh chấp pháp luật - Hoạt động tuân thủ thủ tục, trình tự luật định Đây hình thức giúp Nhà nớc quản lý đất đai nên cần có quy định cụ thể pháp luật nhằm đảm bảo tính tin cậy, quán tập trung thống thông tin địa - Luôn có tham gia quan Nhà nớc có thẩm quyền công tác cấp GCNQSDĐ việc xem xét đảm bảo mặt pháp lý mảnh đất Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, 2004, Tr.48 Cơ quan chức cấp GCNQSDĐ sau xác nhận tính đắn hồ sơ xin cấp Đây trách nhiệm quan việc thực thi công tác quản lý đất đai 1.1.4 Sự bảo hộ Nhà nớc quyền đợc cấp GCNQSDĐ Với tiêu đề: đảm bảo cho ngời sử dụng đất, Điều 10 LĐĐ 2003 quy định: "Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất" Đây khẳng định quan trọng Theo cấp GCNQSDĐ không quyền ngời sử dụng đất nh xác định từ trớc đến nay, mà LĐĐ 2003 nhấn mạnh nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nớc Cấp GCNQSDĐ đợc coi thứ dịch vụ công cấp thiết mà Nhà nớc với t cách "ngời" cung cấp dịch vụ công phải có nghĩa vụ thực nhằm thực quyền nh đáp ứng nhu cầu ngời dân Bên cạnh việc xác định nh vậy, LĐĐ 2003 xây dựng quy định tạo sở thực tốt công tác cấp GCNQSDĐ nh xây dựng mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quy định thời hạn hoàn thành cấp GCNQSDĐ nớc thuộc Chính phủ, làm rõ quyền hạn nhiệm vụ quan hoạt động cấp giấy chứng nhận Tất nhằm mục tiêu để ngời dân có đợc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp Thiết nghĩ: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho loại đất sách hoàn toàn đắn bớc đột phá lập lại trật tự sở hữu quyền sử dụng đất"(2) Do quy định cấp GCNQSDĐ nghĩa vụ Nhà nớc hoàn toàn hợp lý 1.2 ý nghĩa việc cấp GCNQSDĐ 1.2.1.Đối với chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ Ngày với phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trờng, đất đai đợc nhìn nhận loại hàng hoá mang lại giá trị lớn Các giao dịch đất TS Phạm Duy Nghĩa, "Quyền sử dụng đất thị trờng BĐS", Tạp chí nghiên cứu Nhà nớc pháp luật, Số 10/2002 đai diễn sôi động hết Và đó, việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa việc đảm bảo cho loại hàng hoá giao dịch * GCNQSDĐ giúp ngời sử dụng đất an tâm khai thác tốt lợi ích từ đất đai, đồng thời họ yên tâm Nhà nớc bảo hộ quyền lợi hợp pháp họ bị xâm phạm * Đây sở để ngời sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật - Sự an toàn mặt pháp lý giao dịch đất đai mong muốn tất ngời dân Khoản Điều 136 LĐĐ 2003 quy định: ngời sử dụng đất thực giao dịch nh chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp bảo lãnh QSDĐ có GCNQSDĐ Quy định phù hợp với quy định BLDS giao dịch đất đai nhà Tuy vậy, trớc tình hình thực tế nhu cầu đất đai ngời dân tăng cao mà việc cấp GCNQSDĐ cha hoàn thành tất tỉnh nớc, loại đất Nên theo quy định Điều 146 LĐĐ 2003, Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc thực giao dịch đất đai có giấy tờ hợp lệ theo Khoản 1, Khoản Điều 50 LĐĐ 2003 Song biện pháp tình thực lâu dài ảnh hởng đến quy định pháp luật vi phạm pháp chế XHCN Chính phủ có hớng dẫn vấn đề Điều 184 Nghị định 181/ NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 thi hành Luật đất đai, theo từ ngày 01/ 01/ 2007 giao dịch liên quan đến đất đai đợc tiến hành có GCNQSDĐ - GCNQSDĐ sở cho việc đền bù Nhà nớc tiến hành thu hồi giải phóng mặt Nhà nớc vào GCNQSDĐ để phân biệt diện tích đất hợp pháp, diện tích đất sử dụng lấn chiếm Do khắc phục đợc tình trạng đền bù không thoả đáng, giảm thiểu tình trạng giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp dẫn đến việc ngời dân không đợc hởng quyền lợi đáng theo quy định pháp luật - Đặc biệt Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân phát triển kinh tế nhu cầu vốn phục vụ sản xuất ngày tăng cao Một "kênh" huy động vốn hữu hiệu chấp QSDĐ vay vốn Do vậy, có GCNQSDĐ, ngời dân mang đất đai chấp, đồng thời tổ chức tín dụng yên tâm việc bảo toàn số vốn tổ chức Tránh tình trạng không phát mại đợc tài sản chấp để thu hồi vốn vay không đủ pháp lý, gây tâm lý e ngại cho ngân hàng Quyền đợc mở rộng quy định pháp luật Trớc theo LĐĐ 1993, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đợc chấp QSDĐ để vay vốn tổ chức tín dụng nớc, theo Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001, quyền đợc mở rộng sang tổ chức tín dụng nớc đợc phép hoạt động Việt Nam * GCNQSDĐ sở pháp lý để giải tranh chấp đất đai thẩm quyền giải đợc xác định Điều 136 LĐĐ 2003 Khi tranh chấp xảy ra, đơng có GCNQSDĐ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải Toà án nhân dân Nếu bên hai bên GCNQSDĐ thẩm quyền đợc xác định UBND cấp Thực tế cho thấy, hiểu biết pháp luật đa số ngời dân nớc ta hạn chế nên có tranh chấp xảy ra, ngời sử dụng đất lúng túng việc xác định gửi đơn đến quan giải pháp luật Trờng hợp phải giải Toà án nhân dân đơng lại gửi đơn tới UBND ngợc lại Cũng cần thấy UBND quan hành chính, quan chuyên môn giải tranh chấp kết giải thờng không cao Cha kể đến tợng "đùn đẩy" trách nhiệm UBND án "lấn" sang phần việc Do việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ mục tiêu cần hoàn thành thời gian sớm nhất, để chuyển nhanh tranh chấp sang cho Toà án giải Với chức quan t pháp, có trình độ kinh nghiệm, ngời sử dụng đất hoàn toàn tin tởng vào phán quan đa Bên cạnh giảm sức ép công việc cho UBND vốn nhiều việc 1.2.2 Đối với Nhà nớc Không đợc nói đến nh chế bảo hộ quyền lợi hữu hiệu cho ngời sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ có giá trị to lớn Nhà nớc - chủ thể ban hành triển khai công tác *Việc cấp GCNQSDĐ sở để Nhà nớc thực chức quản lý đất đai Có thể khẳng định ngời sử dụng đất, mảnh đất đợc quan Nhà nớc cấp GCNQSDĐ trật tự quản lý đất đai đợc xác lập thực Cấp GCNQSDĐ sở quan trọng giúp quan Nhà nớc có thẩm quyền nắm vững biến động đất đai nh nhu cầu nhân dân tài nguyên Từ đó, đa đề xuất chiến lợc nhằm xây dựng sách đất đai phù hợp; tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ pháp lý đảm bảo hiệu lực thực tế luật đất đai, đồng thời quy định pháp luật điều kiện cấp loại giấy tờ Nhà nớc tác động đến nhu cầu sử dụng đất ngời dân: "Chậm cấp GCNQSDĐ cho ngời dân nớc nông thôn đô thị làm giảm hiệu lực thực tế Luật đất đai" nhận định báo cáo Chính phủ với Quốc hội kỳ họp thứ khoá IX, cho thấy tầm quan trọng công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn * Là hoạt động đem lại phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Hàng năm Nhà nớc bỏ khoản kinh phí không nhỏ để thực công tác quản lý đất đai, tránh việc sử dụng thất thoát, lãng phí nguồn tài nguyên Do vậy, việc ngời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài đợc cấp GCNQSDĐ hoàn toàn hợp lý, nhằm chia sẻ gánh nặng với Nhà nớc Mỗi năm ngời sử dụng đất đóng góp vào ngân sách Nhà nớc hàng chục tỷ đồng Chỉ tính riêng "khoản thu từ cấp GCNQSDĐ vào thời kỳ 1996 - 2000 bình quân khoảng 973 tỷ với tỉ lệ cấp đạt 16%, đợc cấp 100% số thu hàng năm lên tới - tỷ đồng"(3) Có thể thấy năm gần đây, "Phát triển đồng loại thị trờng" - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế, Tr.15 thị trờng bất động sản có bớc phát triển đáng mừng song giao dịch "trao tay" diễn Một phần nguyên nhân thói quen mua bán dựa tin cậy lẫn chủ thể, nh bắt nguồn từ việc ngại tiếp xúc với quan công quyền nên ngời sử dụng đất không thực nghĩa vụ với Nhà nớc không muốn khoản tiền để đợc cấp GCNQSDĐ Trớc thực tế đó, nhằm tránh thất thu cho ngân sách Nhà nớc, LĐĐ 2003 quy định thu thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất thay cho thuế chuyển quyền sử dụng đất trớc thực Đây quy định giúp Nhà nớc điều tiết phần thu nhập ngời sử dụng đất thực giao dịch đất đai vào ngân sách Nhà nớc Song thiết nghĩ, thời gian tới Nhà nớc cần có quy định chặt chẽ để xử lý trờng hợp cố tình trốn tránh gian lận việc thực nghĩa vụ tài Nhà nớc, cân chi phí nhà nớc đầu t vào đất nguồn thu từ phía ngời sử dụng đất * Cấp GCNQSDĐ sở cho thị trờng bất động sản thức vào hoạt động khuôn khổ pháp luật LĐĐ 2003 giành hẳn mục để quy định QSDĐ thị trờng bất động sản (tại Mục 7) Việc thừa nhận QSDĐ loại hàng hoá cho phép tiến hành giao dịch thị trờng bất động sản mở nhiều hớng ngời có nhu cầu đất đai Nhng bên cạnh đó, cần thấy bất cập thị trờng này, biện pháp kịp thời quản lý từ phía nhà nớc thông qua việc cung cấp thông tin địa Sự may rủi ngời mua, hoạt động bất ổn bền vững thị trờng hoàn toàn xảy chủ thể giao dịch xác độ an toàn hàng hoá mà mua Khác với việc mua bán, giao dịch loại hàng hoá thông thờng, giao dịch QSDĐ thực chủ yếu thông qua giấy tờ, hồ sơ phản ánh trạng giá trị mảnh đất giao dịch Do vậy, với ý nghĩa chứng th pháp lý quan trọng, xác lập quyền sử dụng hợp pháp lô đất cấp GCNQSDĐ hành lang pháp lý, chế bảo vệ cho thị trờng bất động sản hoạt động lâu dài quy, tạo niềm tin cho ngời dân thị trờng bất ngời thuê nhà chung c lấy pháp lý để thực quyền nghĩa vụ mình? Khoảng trống cần nhanh chóng có quy định hớng dẫn Bên cạnh phải đảm bảo có thống quy định pháp Luật đất đai văn có liên quan Theo quy định Luật đăng ký quyền sở hữu nhà đợc ban hành thì: trờng hợp QSDĐ nhà xây đất có chủ sở hữu cấp chung giấy chứng nhận Trờng hợp QSDĐ nhà đất không chủ sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Quy định gián tiếp thừa nhận nhà có tới hai loại giấy tờ khác chứng minh hai quyền khác ngời sử dụng Vậy ngời sử dụng đem GCNQSDĐ chấp nơi, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chấp ngân hàng khác không toán đợc nợ, ngân hàng phát tài sản chấp nh nào, cha kể đến trờng hợp việc xử lý nợ lại phát sinh hai thời điểm khác nhau? Vì vậy, quan ban hành pháp luật cần có thống để đa phơng án tốt cho ngời dân, tránh việc sau thời gian thực lại phải sửa đổi luật b) Kiện toàn máy quản lý nhà nớc đất đai Điều kiện quan trọng để đa công tác cấp GCNQSDĐ đợc tiến hành nhanh chóng phải xây dựng đợc máy quản lý đất đai hoàn thiện, việc nâng cao trình độ chuyên môn cán địa đợc yêu tiên hàng đầu Trớc mắt việc bố trí đủ cán phù hợp với khối lợng công việc đợc giao, đặc biệt tình hình tăng cờng nhiệm vụ trách nhiệm cho cấp huyện Cần tổ chức lớp tập huấn nghiệp vụ cấp GCNQSDĐ cho cán phụ trách công tác Khi tập huấn cần lu ý đến trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ Đồng thời nêu rõ vi phạm trình tự thực thủ tục hành hình thức xử lý cho cán công chức đợc biết Để ngời dân có GCNQSDĐ cho mảnh đất mình, cần có cải cách cách thức lề lối làm việc cán địa Nhà nớc phải xây dựng chế chịu trách nhiệm trớc nhân dân đội ngũ cán máy quản lý đất đai nói chung, đặc biệt công tác cấp GCNQSDĐ Chỉ ý thức trách nhiệm cán quản lý đợc nâng cao thực thành công mô hình thủ tục hành cửa, cửa lại chẳng có nhiều khoá, phải kể đến dịch vụ môi giới làm sổ đỏ không xa lạ với ngời dân Bên cạnh cần có quy định cụ thể cách tổ chức, cách thức hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Từng bớc bố trí đủ cán chuyên trách cho văn phòng này, hạn chế đến mức tối đa tình trạng cán văn phòng Sở Tài nguyên môi trờng tạm điều xuống làm việc c) Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thông tin đất đai Một sở để tiến hành cấp GCNQSDĐ xác đạt hiệu cao có hệ thống đồ địa đầy đủ phản ánh tình hình biến động đất đai Công tác biên tập lại toàn hệ thống đồ địa theo hớng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trờng cần đợc địa phơng khẩn trơng triển khai Việc hoàn chỉnh hệ thống đồ nhiều nơi tiến hành theo phơng pháp thủ công Phơng pháp đòi hỏi phải bớc đợc chấm dứt, thời gian tới phải xây dựng đồ dựa phơng pháp số hoá, gắn với khoa học kỹ thuật Tại địa phơng cha triển khai dự án thành lập đồ địa cần chuẩn bị lực lợng để hoàn thành công tác thời gian sớm Bên cạnh đó, địa phơng cần trọng xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho ngời dân nắm bắt đợc tình hình đất đai địa bàn Có thể nêu mô hình thành lập hệ thống thông tin đất đai đợc nhiều hởng ứng: Bắc Ninh, UBND tỉnh công khai hoá liệu đất đai địa bàn toàn tỉnh thông qua mạng Internet Truy cập vào đây, ngời dân biết đợc chủ sử dụng, sơ đồ, vị trí trạng sử dụng đất quan tâm Thiết nghĩ, mô hình cần đợc nhân rộng phạm vi nớc để ngời dân, đặc biệt nhà đầu t có đợc thông tin mà quan tâm lĩnh vực đất đai d) Đăng ký tài sản gắn liền với đất LĐĐ 2003 quy định trờng hợp có tài sản đất tài sản đợc ghi nhận GCNQSDĐ, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký theo Luật đăng ký bất động sản Nghị định 181/20004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003 Điều 44 làm rõ tài sản đất bao gồm: nhà ở, công trình kiến trúc, rừng, lâu năm gắn liền với đất Tuy vậy, Luật đăng ký bất động sản loại cha đợc ban hành, nên gây nhiều khó khăn cho công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản đất giao dịch liên quan đến tài sản Ngời sử dụng đất băn khoăn Luật đăng ký bất động sản đời tài sản họ đăng ký theo trình tự, thủ tục nh nào, liệu tất tài sản phải đăng ký hay đăng ký tài sản gắn liền với đất có giá trị lớn? Thiết nghĩ, nhu cầu giao dịch, mua bán đất đai tài sản đất sôi động nên quan chức cần có biện pháp tạm thời giải nhu cầu chứng nhận tài sản cho ngời sử dụng đất, thời gian chờ Luật đăng ký bất động sản thức đợc ban hành e) Tăng cờng tuyên truyền pháp luật xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp GCNQSDĐ Pháp luật đợc ban hành lợi ích ngời dân Do vậy, muốn pháp luật vào sống nhanh chóng đạt hiệu cần có hởng ứng từ ngời dân Bên cạnh nỗ lực quan quản lý đất đai cần khuyến khích ngời dân tự nguyện đăng ký QSDĐ Để đạt đợc điều này, Nhà nớc cần có biện pháp tăng cờng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật lĩnh vực đất đai nói chung công tác cấp GCNQSDĐ nói riênglàm cho ng ời dân thấy đợc ý nghĩa quan trọng GCNQSDĐ Thời gian qua, thực Chỉ thị số 32/CT-TW tăng cờng lãnh đạo Đảng công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật ngời dân; Bộ Tài nguyên Môi trờng ban hành nhiều định phê duyệt chơng trình phổ biến pháp luật Song, công tác dờng nh cha thực có hiệu thực tế, việc tuyên truyền dừng lại cấp quản lý mà cha đến đợc với ngời dân Hội đồng tuyên truyền, giáo dục thuộc Bộ Tài nguyên Môi trờng cha xây dựng đợc quy chế phối hợp hoạt động thành viên Trong ngày đầu năm 2006, Bộ Tài nguyên Môi trờng tổ chức buổi giao lu trực tuyến Bộ ngời dân Một vấn đề ngời dân quan tâm đặt câu hỏi nhiều trờng hợp, quan nào, quy trình thực cấp GCNQSDĐ Nh vậy, thấy việc tuyên truyền pháp luật công tác cha cao Trong thời gian tới, việc tuyên truyền nhằm cung cấp thông tin giấy chứng nhận cần triển khai mạnh Các địa phơng nên áp dụng đồng phơng pháp cung cấp thông tin pháp luật báo, đài, truyền hình đặc biệt tổ chức hội nghị, buổi nói chuyện trực tiếp ngời dân cán thực cấp GCNQSDĐ Bên cạnh cần khẳng định rằng, muốn cấp GCNQSDĐ đạt kết cao phải kiên xử lý sai phạm, trờng hợp gây khó khăn cán địa công tác cấp giấy chứng nhận cho ngời dân "Theo kết điều tra xã hội học gần tệ tham nhũng, đáng buồn thay tham nhũng lĩnh vực đất đai - địa đứng vào hàng "Topten"(13) Chính phủ ban hành Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt hành vi phạm hành lĩnh vực đất đai Đây quy định nhằm góp phần lành mạnh công tác quản lý đất đai nh nâng cao ý thức, trách nhiệm cán địa Tuy vậy, không thực kiên quy định mang tính hình thức, hiệu lực thực tế Do vậy, cần phát huy tính dân chủ, chế giám sát trực tiếp gián tiếp ngời dân thông qua đoàn thể, tổ chức nh: Mặt trận tổ quốc, Hội phụ nữ để kịp thời phát xử lý trờng hợp vi phạm 13 Phạm Xuân Hoàng "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ công cấp thiết nớc ta" ngày 19/01/2006 Kết luận Trên sở kế thừa phát triển Luật đất đai trớc đó, LĐĐ 2003 hoàn thiện với quy định mang tính khoa học hợp lý Trong nhận thấy, cấp GCNQSDĐ thực trở thành nội dung quan trọng công tác quản lý đất đai Các quy định cấp GCNQSDĐ giải đợc vớng mắc tồn thời gian dài đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu quản lý đất đai thời kỳ LĐĐ 2003 trọng đến quyền lợi ngời sử dụng đất; đảm bảo cho loại đất tất chủ thể sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ Với quy định chủ thể điều kiện cấp, nghĩa vụ tài chính, đặc biệt quy định cải cách thủ tục hành theo mô hình cửa, LĐĐ 2003 phản ánh đổi Đảng Nhà nớc công tác cấp GCNQSDĐ Theo đó, Nhà nớc quan tâm đến khía cạnh quản lý đất đai tận thu cho ngân sách nhà nớc từ hoạt động Tuy vậy, cấp GCNQSDĐ thực tế gặp không khó khăn cần nhanh chóng khắc phục Điều trớc hết đòi hỏi phải có hệ thống quy phạm pháp luật thống cấp GCNQSDĐ, nh đảm bảo cho quy phạm đợc xây dựng tiêu chí phù hợp với ngời sử dụng đất Muốn vậy, cần có phối hợp Bộ, ban, ngành nh Bộ Tài nguyên Môi trờng, Bộ tài chính, UBNDtrong việc ban hành văn h ớng dẫn làm sở giúp địa phơng thực tốt công tác cấp GCNQSDĐ theo tinh thần Luật đất đai Cùng với quy định tiến LĐĐ2003, cố gắng quan công quyền nói chung quan địa nói riêng việc đa Luật vào sống, tin cấp GCNQSDĐ đợc hoàn thành thời gian gần tới Danh mục tài liệu tham khảo Đảng cộng sản Việt Nam, Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ơng Đảng khoá IX, Nhà xuất trị Quốc gia, 2003 Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ơng khoá IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ Công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc, trang 61 LĐĐ1993, Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 năm 2001, LĐĐ 2003 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam t 1945 đến 1997, Nhà xuất Bản đồ, 1997 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ 1998 đến tháng 6/ 2001, Nhà xuất bản đồ 2001 Nghị định số 181/ 2004/ NĐ - CP ngày 29/ 10/ 2004 thi hành Luật đất đai Nghị định số 182/ 2003/ NĐ - CP phủ ngày 29/ 10/ 2004 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Nghị định số 198/ 2004/ NĐ - CP Chính phủ ngày 3/ 12/ 2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định số 172 /2004/ NĐ - CP Chính phủ ngày 29/ 9/ 2004 quy định tổ chức quan chuyên môn thuộc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh 10 Nghị định số 91/ 2002/ NĐ - CP Chính phủ ngày 11/ 11/ 2002 quy định chức Nhiệm vụ quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trờng 11 Nghị định số 17/ 2006/ NĐ - CP Chính phủ ngày 27/ 1/ 2006 sử đổi, bổ sung số điều Nghị định hớng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định số 187/ 2004/ NĐ- CP việc chuyển công ty Nhà nớc thành công ty cổ phần 12 Chỉ thị số 05/ 2006/ CT TTg Thủ tớng Chính phủ ngày 22/ 2/ 2006 khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh việc thi hành Luật đất đai 13 Chỉ thị số 32 CT/ TW tăng cờng lãnh đạo Đảng công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật ngời dân 14 Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành ngày 1/ 11/ 2004 Bộ Tài nguyên Môi trờng 15 Thông t số 01/ TT BTNMT ngày 13/ 4/ 2005 hớng dẫn thực số điều Nghị định số 181/ 2004/ NĐ - CP ngày 29/ 10/ 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 16 Báo cáo Tổng cục Địa ( Bộ Tài nguyên Môi trờng) hội nghị tổng kết ngành địa năm 2001 triển khai nhiệm vụ công tác năm 2002 17 Báo cáo Chính phủ trớc Quốc hội ký họp thứ Quốc hội khoá IX 18 Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ công tác 2005 chơng trình công tác năm 2006 Bộ Tài nguyên Môi trờng 19 Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Trờng Đại học Luật Hà Nội 20 Các tạp chí : Tạp chí Địa chính, tạp chí Tài nguyên môi trờng, tạp chí nhà nớc pháp luật, Tạp chí Dân chủ Pháp luật 21 Phát triển đồng loại thị trờng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế, trang 15 22 Phạm Duy Nghĩa, chuyên khảo Luật kinh tế, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004, trang 48 23 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dịch vụ công cấp thiết nớc ta, Phạm Xuân Hoàng, viết tháng 1/ 2006 24 Vietnamnet ngày 17/ 5/ 2005 25 Vnexpress 26 Báo Sài Gòn Giải Phóng lời cảm ơn Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Nguyễn Thị Dung tận tình hớng dẫn, giúp đỡ trình thực khoá luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo nhiệt tình giảng dạy chúng em suốt trình học tập trờng Xin cảm ơn bạn góp ý kiến để hoàn thành khóa luận Hà nội, tháng 5/2006 Sinh viên Nguyễn Thị Thu Hằng Những từ viết tắt khoá luận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân BLDS : Bộ luật dân mục lục Lời nói đầu Chơng I Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ 1.1 Khái niệm cấp GCNQSDĐ 1.1.1 Khái niệm GCNQSDĐ 1.1.2 Khái niệm cấp GCNQSDĐ 1.1.3 Đặc điểm cấp GCNQSDĐ 1.1.4 Sự bảo hộ Nhà nớc quyền đợc cấp GCNQSDĐ .6 1.2 ý nghĩa việc cấp GCNQSDĐ .7 1.2.1 Đối với chủ thể đợc cấp GCNQSDĐ 1.2.2 Đối với Nhà nớc 1.3 Vai trò pháp luật đất đai hoạt động cấp GCNQSDĐ 11 Chơng II Các quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ .16 2.1 Các trờng hợp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 2.1.1 Đối tợng đợc cấp GCNQSDĐ 16 2.1.2 Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 19 2.1.3 Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cộng đồng dân c sở tôn giáo .22 2.2 Hình thức, nội dung, điều kiện cấp GCNQSDĐ 23 2.2.1 Hình thức GCNQSDĐ 23 2.2.2 Nội dung GCNQSDĐ .24 2.2.3 Điệu kiện cấp GCNQSDĐ 25 2.3 Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ 27 2.4 Thủ tục cấp GCNQSDĐ 29 2.5 Nghĩa vụ tài ngời sử dụng đất đợc cấp GCNQSDĐ .34 2.6 Cấp đổi, cấp lại, chỉnh lý biến động đất đai 37 2.6.1 Chỉnh lý biến động đất đai sau đợc cấp GCNQSDĐ 37 2.6.2 Trờng hợp cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ 38 2.7 Thu hồi GCNQSDĐ 39 Chơng III Một số kiến nghị góp phần áp dụng hiệu quy định cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 41 3.1 Tình hình triển khai công tác cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ 2003 thời gian qua 41 3.2 Yêu cầu công tác cấp GCNQSDĐ thời gian tới 44 3.3 Một số kiến nghị góp phần áp dụng hiệu quy định cấp GCNQSĐ theo LĐĐ2003 45 Kết luận Tài liệu tham khảo Lời nói đầu Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ơng Đảng khoá IX nhấn mạnh vấn đề tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ Công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc; đánh dấu bớc phát triển quan trọng quan hệ đất đai tất phơng diện: chế độ sở hữu, tính chất hàng hoá quyền sử dụng đất, mối quan hệ lợi ích đất đai sách đất đai kinh tế thị trờng Tuy nhiên, tình hình sử dụng đất bất cập Tình trạng sử dụng đất lãng phí, thất thoát, vi phạm pháp luật đất đai phổ biến Đáng nói vấn đề cấp GCNQSDĐ, hàng loạt nhức nhối xung quanh lĩnh vực xảy Sự đời LĐĐ 2003 xác định tầm quan trọng GCNQSDĐ xếp vào nhóm quyền quyền mà ngời sử dụng đất đợc hởng Sau thời gian thực công tác cấp GCNQSDĐ theo quy định mới, bên cạnh kết đạt đợc nhiều khó khăn cha đợc khắc phục kịp thời Cho nên, hoàn thành mục tiêu cấp xong GCNQSDĐ năm 2005 Vì vậy, công tác cấp GCNQDĐ đợc tiếp tục thực năm 2006 với nhiệm vụ nặng nề khó khăn Đây lý tác giả chọn đề tài: "Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " làm đề tài khoá luận tốt nghiệp Trên sở phân tích đánh giá, khoá luận khẳng định cần thiết quy định cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai 2003; đồng thời thấy đợc thuận lợi vớng mắc tồn áp dụng quy định cấp GCNQSDĐ vào thực tế sống Từ đa kiến nghị nhằm góp phần áp dụng có hiệu quy định này, đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ thời gian tới Với giới hạn nghiên cứu nh vậy, khoá luận bao gồm nội dung sau: Chơng I: Những vấn đề lý luận chung cấp GCNQSDĐ Chơng II: Các quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ Chơng III: Một số kiến nghị góp phần áp dụng hiệu quy định cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ2003 Nhằm giải vấn đề trên, ngời viết sử dụng phơng pháp sau: - Quan điểm, phơng pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử triết học Mác - Lênin - Quan điểm, đờng lối Đảng, Nhà nớc T tởng Hồ Chí Minh - Phơng pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp, so sánh, điều tra thống kê Với kiến thức kinh nghiệm hạn chế, nên khoá luận không tránh khỏi thiếu sót, ngời viết mong nhận đợc thông cảm đóng góp ý kiến thầy cô giáo bạn Hà Nội, ngày9tháng5năm 2006 Sinh viên Nguyễn Thị Thu Hằng 27 ... chỉnh quan hệ xã hội theo trật tự tiến Là ngành luật hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật đất đai ngoại lệ Nhà n ớc bớc có thay đổi tiến quy định pháp luật nhằm bắt kịp đòi hỏi xã hội, nh tạo sở pháp... chờ Luật đăng ký bất động sản thức đợc ban hành e) Tăng cờng tuyên truyền pháp luật xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp GCNQSDĐ Pháp luật đợc ban hành lợi ích ngời dân Do vậy, muốn pháp luật. .. nghĩa cấp sở QSDĐ tranh chấp pháp luật - Hoạt động tuân thủ thủ tục, trình tự luật định Đây hình thức giúp Nhà nớc quản lý đất đai nên cần có quy định cụ thể pháp luật nhằm đảm bảo tính tin cậy,