một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

MỞ ĐẦU Trong công đổi kinh tế bên cạnh xây dựng chủ trương sách phát triển kinh tế vấn đề cải thiện chất lượng sống vật chất tinh thần người dân Đảng, nhà nước dành quan tâm đặc biệt vấn đề nhà yêu cầu thiết, mối quan tâm đặc biệt tầng lớp nhân dân điều kiện đô thị hóa nay, quỹ đất ngày hạn chế Có nhiều giải pháp đặt xây dựng nhà chung cư biện pháp cấp thiết hiệu đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà Thị trường mua bán nhà năm gần diễn sôi động, đối tượng hoạt động hướng tới hộ chung cư Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, tạo điều kiện cho thị trường mua bán hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hết Nhận thức tầm quan trọng vấn đề để tìm hiểu sâu vấn đề này, nên em chọn đề tài: “ số vấn đề mua bán hộ nhà chung cư” Trong trình làm em cố gắng nhiều, song với trình độ hiểu biết vấn đề hạn chế nên viết khó thể tránh khỏi thiếu sót Bởi vậy, em mong nhận đóng góp ý kiến từ phía thầy cô bạn để làm em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! NỘI DUNG I.Một số vấn đề lí luận mua bán hộ nhà chung cư khái quát chung hộ nhà chung cư 1.1 khái niệm Theo điều 70 luật nhà năm 2005: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Như hiểu chung cư khái niệm mô tả phát triển nhà ở, hộ xây dựng với mục đích khai thác tối đa quỹ đất Do thường có dạng kiến trúc cao tầng tập hợp nhiều hộ nhỏ (căn hộ chung cư) khép kín thuộc sở hữu riêng, tiện ích chung cho cư dân sống thường xây dựng khu đất lớn 1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư Thứ sở hữu chung công cộng nhà chung cư Theo quy định pháp luật phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm phần diện tích thiết bị quy định tai khoản điều 70 luật nhà năm 2005 Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác sử dụng như phải có trách nhiệm bảo quản đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chung Thứ hai việc hạn chế quyền chủ sở hữu hộ chung cư Các chủ sở hữu chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thong thường họ chủ sở hữu cộng đồng sở hưu chung Chủ hộ chung cư phải tuân theo quy định quyền hạn nhiệm vụ sở hữu chung mà quy định hạn chế định quyền sử dụng định đoạt với hộ Thứ ba việc quản lý sử dụng nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Để thực việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư tự trang trải công khai minh bạch Mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không mức giá ủy ban nhân dân tỉnh quy định 1.3 phân loại nhà chung cư, hộ chung cư Để phân loại nhà chung cư, thông thường tiêu chí quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện; trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư Theo nhà chung cư chia làm loại: hạng 1: chung cư cao cấp, hạng 2: chung cư có chất lượng sử dụng cao, hạng 3: chung cư có chất lượng cao hạng chung cư có chất lượng trung bình Căn vào trạng vật chất hộ chung cư chia thành hộ chung cư dự án hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài hộ chung cư phân chia thành nhiều loại khác như: hộ chung cư kinh doanh, hộ chung cư đền bù; hộ chung cư mới; hộ chung cư cũ,… Lý luận chung mua bán hộ chung cư 2.1 Khái quát quy định pháp luật mua bán hộ nhà chung cư Cùng với phát triển kinh tế xã hội gia tăng dân số nhanh mà quỹ đất lại có hạn nên việc giải nhu cầu nhà vấn đề nan giải Do có nhiều giải pháp nhà nước đặt ra, việc xây dựng khu nhà chung cư biện pháp cần thiết hiệu để đáp ứng nhu cầu ngày tăng Đáp ứng nhu cầu xã hội, phát luật cần hoàn thiện với thay đổi Bộ luật dân 2005 chế định hợp đồng, cụ thể hợp đồng mua bán nhà chưa có quy định mua bán hộ nhà chung cư Pháp luật nhà dừng lại mua bán nhà thông thường Đến luật nhà năm 2005 quy định nhà chung cư mua bán nhà chung cư với văn hướng dẫn thi hành (nghị định 71/2010/NĐ-CP phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở) Sự quy định pháp luật mua bán hộ chung cư nhà chung cư quy định chung nhà chung cư bước phát triển pháp luật, đời đáp ứng yêu cầu thực tế khách quan Tuy đời tồn sau quy định pháp luật phần thể phát triển đất nước theo chiều hướng tích cực 2.2 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng thỏa mãn bên để thỏa mãn nhu cầu việc giao lưu dân sự, nhu cầu chuyển giao tài sản, quyền tài sản, thực dịch vụ, công việc người người khác Mua bán hộ chung cư dạng hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán có nghĩa vụ giao hộ nhà chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư co bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận quy định pháp luật Theo quy định pháp luật mua bán hộ chung cư thể dạng hợp đồng, loại hợp đồng khác hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư hình thành sở thỏa thuận thống ý chí chủ thể tham gia, yếu tố hàng đầu để hình thành nên quan hệ hợp đồng không đảm bảo yếu tố hợp đồng hiệu lực tham gia quan hệ hợp đồng bên bán bên mua thỏa thuận xác lập mối liên hệ pháp lý làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên Các quyền nghĩa vụ phải thực cách tận tâm, tự nguyện theo cam kết việc thực bảo đảm biện pháp cưỡng chế nhà nước 2.3 Đặc điểm mua bán hộ nhà chung cư Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà thông thường : hợp đồng ưng thuận, hợp đồng có đền bù, hợp đồng song vụ hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua Tuy nhiên mua bán hộ chung cư mang đặc điểm riêng biệt: hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư mà cấp giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà dạng hợp đồng mua bán nhà mang đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thông thường lại có điểm khác biệt: Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng người sở hữu hộ chung cư Trường hợp toàn nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cấp chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu nhóm chủ sở hữu nhà chung cư Trường hợp chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư bán hộ nhà chung cư người mua hộ nhà chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất quyền sử dụng chung Cũng theo quy định khoản Điều 11 Luật Nhà 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu hộ nhà chung cư cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng thời chủ sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: hộ có dự án xây dựng, loại hợp đồng thường có hai dạng là: Hợp đồng chủ đầu tư người mua gốc thường có dạng hợp đồng hứa mua hứa bán: Theo chủ đầu tư cam kết bán cho người mua gốc hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng…như dự án xây dựng nhà chung cư lập quan có thẩm quyền phê duyệt trước Còn người mua gốc cam kết mua hộ sau xây dựng hoàn thiện thiết kế ban đầu Và để đảm bảo cho cam kết người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền định tương ứng với giá trị hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án người mua gốc người mua lại: thường lập dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng Đối với loại hợp đồng người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực tiếp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, nhận hộ sau chủ đầu tư bàn giao, bán đứt hộ thuộc sở hữu người mua gốc cho người khác,… Để phân loại hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư mục đích mua bán bao gồm: mục đích mục đích kinh doanh; đối tượng hợp đồng mua bán có hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai (căn hộ chung cư dự án) hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu; vào phương thức toán có hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả tiền lần, hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, hợp đồng thuê mua hộ chung cư II Quy định pháp luật hành mua bán hộ nhà chung cư - ` Hiện mua bán hộ nhà chung cư thể hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật, để tìm hiểu mua bán hộ nhà chung cư ta tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư thông qua nội dung sau đây: 1.Chủ thể hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư 1.1 Điều kiện chủ thể - Với chủ thể cá nhân: Cá nhân tham gia vào hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phải có lực pháp luật lực hành vi dân Năng lực pháp luật dân quy định điều 14 BLDS, Về nguyên tắc cá nhân bình đẳng lực pháp luật nghĩa có lực pháp luật Tuy nhiên cá nhân lực pháp luật bị hạn chế theo quy định pháp luật Ví dụ quy định hạn chế quyền sở hữu hộ chung cư người nước Điều 17 BLDS 2005 quy định lực hành vi dân cá nhân theo cá nhân từ 18 tuổi trở lên không bị tòa án tuyên bố lực hành vi dân hạn chế lực hành vi dân có lực hành vi dân đầy đủ có toàn quyền việc xác lập thực giao dịch dân với người hạn chế lực hành vi dân việc thực giao dịch phải thông qua người đại diện hợp pháp Việc pháp luật quy định điều kiện lực hành vi dân cá nhân nhằm đảo bảo cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng cách hoàn toàn tự nguyện thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Với Chủ thể tổ chức: Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán hộ chung cư với tư cách chủ thể độc lập cần có tư cách pháp nhân Theo quy định pháp luật tổ chức coi có tư cách pháp nhân có điều kiện quy định điều 84 BLDS 2005 Ngoài tổ chức pháp nhân phải có đầy đủ lực chủ thể lực hành vi quy định điều 86 BLDS Theo quy định pháp luật tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật, chủ thể phải có đủ điều kiện lực tài Ngoài điều kiện lực chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ thể phải đảm bảo hoàn toàn tự nguyện thông qua hành vi cụ thể, cam kết quyền nghĩa vụ bên 1.2 Các loại chủ thể mua bán hộ nhà chung cư - Bên bán: Bên bán bên chủ sở hữu hộ nhà chung cư người chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán hộ chung cư người bán hộ chung cư theo quy định pháp luật Các chủ thể bên bán bao gồm: Thứ nhà nước Nhà nước trở thành chủ thể bán hộ chung cư thuộc sở hữu cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu theo điều kiện định Căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: hộ tạo lập nguồn ngân sách nhà nước nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; hộ chung cư có nguồn gốc từ chủ sở hữu khác chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; hộ chung cư tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước phần tiền góp cá nhân tập thể theo thỏa thuận hợp đồng trả góp chưa trả hết tiền Thứ hai chủ sở hữu nhà chung cư mà nhà nước Chủ sở hữu cá nhân tổ chức nước nước tiến hành việc xây dựng cải tạo khu chung cư phân thành hộ bán cho người có nhu cầu Những hộ dạng nhà thương mại, theo quy định pháp luật nhà năm 2005 cá nhân tổ chức nước đầu tư phát triển nhà thương mại phải có đăng kí kinh doanh nhà ở, chức kinh doanh nhà tổ chức cá nhân nước phải có giấy chứng nhận đầu tư Trường hợp bên bán tổ chức cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán phải sau hoàn thành việc xây dựng nhà chung cư theo dự án họ quyền bán hộ chung cư cho đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam, người mua hộ chung cư quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Việt Nam Đồng thời tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Chủ sở hữu nhà chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư chủ sở hữu có giấy tờ chủ sở hữu tiến hành giao dịch liên quan đến hộ cách hợp pháp thuận tiện Quyền sử hữu hộ chung cư bao gồm quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt hộ chung cư Việc chủ sở hữu bán hộ chung cư thực quyền định đoạt Thông thường chủ sở hữu thực quyền cách độc lập, không phụ thuộc ý chí người khác có nghĩa tự thực việc mua bán hộ chung cư Tuy nhiên thực tế chủ sở hữu ủy quyền cho người khác thực công việc Người ủy quyền thực việc mua bán thay cho chủ sở hữu phải theo phương pháp cách thức phù hợp với ý chí lợi ích chủ thể Thứ ba Các chủ khác Trong giao dịch mua bán hộ chung cư có chủ thể chủ sở hữu hay người đại diện hợp pháp chủ sở hữu hộ họ vấn tham gia hợp đồng với tư cách bên bán pháp luật bảo vệ Thứ nhất, bên bán người đảm bảo Đây trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư sử dụng hộ chung cư tài sản bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng tổ chức cá nhân khác, đến hạn trả nợ mà bên bảo đảm thực không không thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật bên nhận bảo đảm có quyền xử lí tài sản bảo đảm hộ chung cư Bên nhận bảo đảm bán đấu giá hộ để bù đắp khoản vay Thứ hai, bên bán hộ chung cư quan thi hành án dân Đây trường hợp hộ chung cư bán đấu giá để thi hành án dân sự, mà chủ sở hữu hộ chung cư phải thi hành án, có nghĩa vụ phải trả tiền không tự nguyên thi hành án có ý định tẩu tán tài sản theo án, định tòa án Khi hộ chung bị kê biên bán đấu giá đê thi hành án Như vậy, đối chiếu trường hợp với quy định khoản Điều 83 Luật Nhà 2005 quy định điều kiện bên bán: “ Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự”, điều luật có phần thiếu xác Tuy nhiên trường hợp bán hộ chung cư không theo ý chí chủ sở hữu suy cho bán tài sản quan niệm pháp luật hợp đồng mua bán, không làm phát sinh số nghĩa vụ người bán hợp đồng mua bán thông thường: nghĩa vụ đảm bảo chất lượng hộ chung cư cho người mua,… - Bên mua Bên mua hộ chung cư tổ chức cá nhân có nhu cầu hộ chung cư, bên nhận quyền sở hữu hộ chung cư từ bên bán có nghĩa vụ phải toán tiền cho bên bán theo hợp đồng Bên mua hộ chung cư phải tuân theo điều kiện bên mua giao dịch nhà quy định khoản điều 92 luật nhà năm 2005 Các chủ thể mua hộ chung cư: Thứ chủ thể mua cá nhân, hộ gia đình mua hộ chung cư để tạo lập nơi Đây chủ thể phổ biến hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư nhu cầu nhà nhu cầu câp thiết giai đoạn mà dân số ngày tăng lên Việc mua bán hộ chung cư diễn nhiều hình thức khác hợp đồng mua bán hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền người mua gốc người mua lại….ngoài tham gia bên mua bên bán có tham gia bên thứ công ty môi giới bất động sản Các công ty liên hệ bên mua có nhu cầu mua hộ chủ đầu tư bên có hộ bán hưởng hoa hồng từ công việc Thứ hai, chủ thể mua đồng chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung hộ thuộc quyền sở hữu nhiều người, xây dựng, tặng cho, thừa kế… Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần sở hữu chung hợp Sở hữu chung theo phần hình thức mà quyền sở hữu hộ chung cư chủ sở hữu xác định rõ ràng theo tỉ lệ định Mỗi chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ hộ chung cư tương ứng với phần quyền trừ trường hợp thỏa thuận khác Việc bán phần quyền sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần không ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ sở hữu khác Sở hữu chung hợp quyền sở hữu với hộ chung cư đồng chủ sở hữu không xác định rõ ràng, chủ sở hữu có quyền ngang với hộ chung cư trừ trường hợp có thỏa thuận khác Việc bán hộ chung cư thuộc sở hữu chung hợp phải đồng ý tất chủ thể văn Trường hợp có chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung không muốn bán hộ chủ thể khác làm đơn yêu cầu tòa án giải theo quy định pháp luật Khi chủ sở hữu chung muốn bán phần quyền sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua Thứ ba, chủ thể mua hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần Khi mua bán hộ chung cư bên toán lần nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần Như mua bán hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần bên thỏa thuận bên mua toán số tiền mua hộ cho bên bán khoảng thời gian số tiền toán định Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần phải lập thành văn (điều 461 BLDS ) Trong thời gian trả chậm trả dần bên mua có quyền sử dụng hộ chung cư có nghĩa vụ bảo trì hộ trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Khi bên mua toán hết tiền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với hộ chung cư Thứ tư, người thuê mua trường hợp hộ chung cư thuê mua Bản chất hợp đồng thuê mua hộ chung cư hợp đồng thuê tài sản bên có thỏa thuận việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thuê kết thúc thời hạn thuê sau người thuê tài sản hoàn thành nghĩa vụ theo thỏa thuận bên -thuê mua hộ chung cư nhà xã hội Căn hộ chung cư dạng nhà xã hội hộ nhà nước doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư đối tượng theo quy định mua Thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê thời gian quy định (theo điều 105 luật nhà năm 2005) Các đối tượng theo luật quy định bao gồm cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất…và đối tượng khác Họ phải đối tượng chưa có nhà nhà có diện thích nhỏ (bình quân 5m2 sàn/ người) có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, nhà hư hỏng dột nát Bên cạnh người thuê mua phải tuân thủ quy định nộp khoản tiền chuyển nhượng hộ theo quy định pháp luật -Thuê mua hộ chung cư thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản Người thuê mua hộ có quyền sở hữu hộ thuê mua sau kết thúc thời hạn thuê mua theo thỏa thuận bên hợp đồng Họ có quyền thuê lại phần toàn hộ, chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba phải đồng ý bên cho thuê mua Thứ năm, chủ thể mua cá nhân, tổ chức nước Theo Nghị số 19/2008/QH XII việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam (việc thực Nghị thí điểm vòng năm ngày 1/1/2009) Quốc hội cho phép nhóm đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt nam: -Cá nhân người nước đầu tư trực tiếp Việt Nam theo luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo luật doanh nghiệp -Cá nhân người nước có đóng góp đặc biệt với đất nước Việt Nam chủ tịch nước tặng huân chương thủ tướng phủ định -Các cá nhân làm việc lĩnh vực kinh tế xã hội có đại học trở lên, người có kiến thức đặc biệt mà Việt Nam cần đến -Cá nhân nước kết hôn với công dâ Việt Nam Đối với cá nhân nước phải sinh sống Việt Nam quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện miễn trừ ngoại giao lãnh -Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chức kinh doanh bất động sản hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Các doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ tương đương quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư Nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư tổng hợp điều khoản mà bên tham gia thỏa thuận theo nguyên tắc tự nguyện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư gồm nội dung sau: 2.1 đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư * Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư chng cư thuộc nhà chung cư thuộc sở hữu bên bán Tuy nhiên hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ chung cư tài sản hình thành tương lai lại có điều kiện định: -Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu: Căn hộ chung cư thuộc sở hữu cá nhân giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân Nếu sở hữu tổ chức phải ghi tên tổ chức, hộ chung cư sở hữu chung hợp ghi tên người chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên không ghi tên tất chủ sở hữu chung Trường hợp hộ thuộc sở hữu chung hợp vợ chồng phải ghi tên vợ chồng, hai người đối tượng mua nàh Việt Nam ghi tên người lại hộ chung sở hữu chung theo phần ghi tên chủ sở hữu phần sở hữu giấy nhận quyền sở hữu -Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai Theo điều 429 BLDS 2005 đối tượng hợp đồng mua bán, hộ chung cư tài sản hình thành tương lai phép giao dịch phải xác định rõ ràng vị trí, diện tích, cấu trúc…nếu hộ chung cư hình thành thời điểm giao kết chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đưa vào giao dịch phải đáp ứng yêu cầu diện tích, chất lượng… hộ chung cư cấp giấy nhứng nhận quyền sử hữu Căn hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán phải đáp ứng điều kiện sau: -không có tranh chấp quyền sở hữu, hộ có tranh chấp hợp đồng không công nhận coi vô hiệu -căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án, để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Căn hộ chung cư đưa vào kinh doanh theo luật phải đáp ứng yêu cầu: hộ chung cư phép kinh doanh theo luật, hộ chung cư xây dựng phải đáp ứng yêu cầu chất lượng theo luật quy định, hộ chung cư qua sử dụng đáp ứng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận, hộ chung cư không thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật * Phần sở hữu chung sở hữu riêng người mua hộ phải ghi rõ hợp đồng (phần sở hữu chung sở hữu riêng quy định khoản điều 70 luật nhà năm 2005) Thêm vào diện tích hộ chung cư nội dung quan trọng hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo thông tư 18/2008/TT-BXD diện tích hộ chung cư hạng không nhỏ 70 m2, hộ chung cư hạng không nhỏ 60m2, hộ chung cư hạng không nhỏ 50m2 Theo quy định lật nhà diện tích hộ chung cư không 45m2 phải khép kín, hộ nhà xã hội hộ hoàn thiện theo cấp diện tích không nhỏ 30m2 * Về kinh phí bảo trì nhà chung cư: hộ chung cư phần diện tích riêng có trang thiết bị, tiện ích thiết kế để dùng chung thuộc sở hữu chung chủ sở hữu họ phải có trách nhiệm đóng kinh phí để bảo trì chúng Pháp luật quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư bên phải ghi rõ mức phí nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp Mức kinh phí đóng góp không vượt mức giá trần ủy ban nhân dân tỉnh thành phố thuộc trung ương nơi có hộ chung cư ban hành 2.2 Giá phương thức toán Khi giao kết hợp đồng bên tự thỏa thuận giá phương thức toán Luật nhà cho phép chủ đầu tư huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua hộ chung cư hộ xây xong phần móng Các chủ đầu tư thường huy động nguồn vốn thong qua hợp đồng góp vốn vốn mà chủ đầu tư huy động không 70% giá trị hộ chung cư ghi hợp đồng Các bên hợp đồng thỏa thuận phương thức trả tiền lần trả chậm trả dần phương thức thuê mua hộ chung cư Tiền mua trả trực tiếp tiền mặt chuyển khoản…các bên lựa chọn bên thứ ba để xác định giá hộ chung cư Đối với hộ hưởng ưu đãi nhà nước để phục vụ sách nhà nước quy định khung giá nguyên tắc hình thành giá 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư * Quyền nghĩa vụ bên bán Theo quy định điều 452 BLDS quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, bên bán có quyền nghĩa vụ sau: Quyền bên bán: - Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; -yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây ra, - đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện Nghĩa vụ bên bán: -cung cấp đầy đủ thông tin hộ chung cư chịu trách nhiệm thông tin - giao hộ chung cư cho bên mua tiến độ, chất lượng điều kiện khác theo hợp đồng chuyền giao quyền sở hữu hộ cho bên mua -bảo hành hộ chung cư bán, nội dung phương thức bảo hành bên thỏa thuận -bồi thường thiệt hại lỗ gây - thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật * Quyền nghĩa vụ bên mua hộ chung cư: Quyền bên mua chung cư: -Được nhận hộ chung cư giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ khác có liên quan -Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán hộ chung cư chuyển giao quyền sở hữu hộ -Yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành hộ chung cư bồi thường thiệt hại việc bàn giao hộ chung cư không chất lượng, thời hạn cam kết hợp đồng -Đơn phương hủy chấm dứt hợp đồng bên bán vi phạm điều kiện ghi hợp đồng Nghĩa vụ bên mua hộ chung cư: -Thanh toán tiền cho bên bán thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng -Nhận hộ chung cư thời hạn kèm theo hồ sơ ghi nhận hợp đồng -Sử dụng hộ chung cư công thiết kế bồi thường thiệt hại gây 2.4 Giải tranh chấp Theo điều 147 luật nhà năm 2005 giải tranh chấp liên quan đến nhà nhà nước khuyến khích giải tranh chấp theo hình thức hòa giải không hòa giải tòa án giải tranh chấp nhà theo quy định pháp luật Để cụ thể hóa quy định luật nhà năm 2005 giải tranh chấp nhà chung cư, điều 25 nghị 08/2008 NQ-BXD hướng dẫn: tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư tòa án giải quyết, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng nhà chung cư giải sở hòa giải, không hòa giải tòa án giải tranh chấp hợp đồng dân trình thực quản lý nhà chung cư theo quy định quy chế xử lí theo quy định pháp luật hợp đồng dân Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo điều 450 BLDS hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng chứng thực, theo hộ chung cư tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải lập thành văn có công chứng chứng thực, trường hợp bên vi phạm quy định hợp đồng bị tuyên vô hiệu việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán hộ chung cư có ý nghĩa quan trọng: điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán, nguồn chứng cớ để giải tranh chấp, cụ thể hóa quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư Do hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư điều kiện quan trọng để hợp đồng có hiệu lực Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Hiệu lực hợp đồng vấn đề quan trọng chế định hợp đồng dân hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên Thông thường hợp đồng dân có hiêu lực từ thời điểm giao kết Đối với hợp đồng văn thời điểm giao kết bên sau kí vào văn hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận trước Trường hợp pháp luật có quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên phải tuân thủ quy định Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư thời điểm mà bên tiến hành giao kết quan công chứng chứng thực ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực Từ thời điểm bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng Bên cạnh điều kiện hợp đồng mua bán nói chung mua bán hộ chung cư nói riêng phát sinh hiệu lực bên tuân thủ điều kiện mà pháp luật quy định Và quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng bảo đảm Theo điều 122 BLDS giao dịch dân phải có đủ điều kiện mà không tuân thủ hợp đồng bị tuyên vô hiệu Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư mà vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung nhà nước xã hội coi vô hiệu tuyệt đối Đây hợp đồng vi phạm pháp luật điều cấm xã hội Đối với loại hợp đồng bên yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu mà không hạn chế thời gian Những hợp đồng mà giao kết bên vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo cá nhân thò bị tuyên vô hiệu tương đối Thông thường hợp đồng giao kết hợp đồng bị nhầm lẫn nội dung hợp đồng, bị đe dọa lừa dối…nên giao kết không tự nguyện Trong trường hợp tòa án thường cho bên thời gian để thỏa thuận lại nhằm bảo vệ quyền lợi ích tôn trọng thỏa thuận bên Nếu không sửa đổi lại bên vi phạm có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng giao kết vô hiệu Ngoài hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phân thành vô hiệu phần vô hiệu toàn Hậu pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư bị tuyên vô hiệu bên phải hoàn trả cho tất nhận bên có lỗi phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro nhà chung cư Hiện thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà nói chung nhà chung cư nói riêng có nhiều quan điểm khác chưa có thống văn pháp luật Cụ thể quy định luật nhà năm 2005 Bộ luật dân Điều 439 BLDS quy định trường hợp chuyển giao quyền sở hữu: “ tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu tài sản.” Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản) - Bộ Luật Dân ngày 14/6/2005 quy định: “1 Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo quyền sở hữu nhà chung cư chuyển giao kể từ bên mua hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu * Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục giao dịch nhà ở) - Luật Nhà ngày 29/11/2005 quy định: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định Điều 16 Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà bên có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở” Như áp dụng quy định luật hai luật quốc hội ban hành? Về thời điểm chịu rủi ro tài sản mua bán điều 440 BLDS quy định: “đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng kí quyền sở hữu bên bán chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng kí bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí, kể bên mua chưa nhận tài sản, thỏa thuận khác.” Tuy nhiên luật nhà chưa có quy định cụ thể thời điểm chịu rùi ro với mua bán hộ chung cư Vậy áp dụng quy định BLDS với hợp đồng mua bán hộ chung cư có phù hợp? Xét thấy Theo luật nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu xác định kể từ thời điểm hợp đồng công chứng Nhưng dừng lại khâu này, chủ sở hữu không thực giao dịch đòi hỏi phải có giấy chứng nhận chấp, góp vốn, cho thuê… Điều có nghĩa dừng lại việc công chứng hợp đồng, pháp luật bảo vệ cho người mua với tư cách chủ sở hữu Nhưng muốn thực quyền lợi liên quan, người mua phải tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận Do hợp đồng công chứng việc chuyển quyền sở hữu thực tế thừa nhận, mặt pháp lý chưa Hơn chuyển quyền sở hữu theo luật nhà (khi hợp đồng công chứng) mà bên bán có nghĩa vụ chịu rủi ro đến hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu Như có rườm rà phức tạp? Theo BLDS thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trùng với thời điểm chuyển rủi ro phù hợp Vì theo ý kiến cá nhân để phù hợp với thông lệ giao dịch lâu người dân, thiết nghĩ luật nhà cần điều chỉnh cho phù hợp với BLDS văn pháp luật khác có liên quan III Thực trạng mua bán hộ chung cư kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư 1.Thực trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng -Tranh chấp sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư Pháp luật có quy định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng cuả chủ sở hữu nhà chung cư nhiên tranh chấp hai hình thức sở hữu phổ biến, thường diễn bên chủ đầu tư chủ sở hữu hộ chung cư Trong Chủ đầu tư người mua hộ chung cư đưa lí lẽ pháp luật bỏ ngỏ chưa có quy định cụ thể nên tình trạng tất yếu với hợp đồng mua bán Ví dụ tranh chấp liên quan đến tầng hầm khu tiện ích gắn liền hồ bơi, phòng tập thể dục Ngoài có tranh chấp chủ sở hữu hộ chung sư với phần sở hữu chung phần sở hữu riêng Các tranh chấp chủ đầu tư người dân khu chung cư chủ yếu thiếu rõ ràng hợp đồng mua bán hộ, mà pháp luật có hướng dẫn, hợp đồng chủ yếu thỏa thuận hai bên, mà chủ đầu tư làm hợp đồng với điều khoản có lợi cho mình, người mua đa phần kinh nghiệm thiếu hiểu biết nên thường bên chịu thiệt thòi -Tranh chấp nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, hộ chung cư Các tranh chấp thường phát sinh với hộ chung cư dự án, mà người mua không hình dung hết cách xác hộ hoàn thành qua vẽ mô tả chủ đầu tư Vì nhận nhà nhiều khách hàng cho hộ không giống chất lượng, kích thước, diện tích… chủ đầu tư cam kết nhiều tranh chấp liên quan đến công trình phụ trợ cho nhà chung cư mà chậm đưa vào sử dụng hay không chất lượng bãi đỗ xe, hệ thống điện, nước không đảm bảo, hệ thống chống sét nhà chung cư… 1.2 Tranh chấp giá phương thức toán Tranh chấp giá thường phát sinh với hợp đồng mua bán hộ dự án, hợp đồng hứa mua hứa bán , hay góp vốn khách hàng chủ đầu tư Tại thời điểm xác lập hợp đồng chủ đầu tư ước chừng mức giá bán, tới hoàn thiện hộ khoảng thời gian dài, biến động giá thị trường chủ đầu tư nâng mức giá bán bên thỏa thuận rõ hợp đồng dẫn đến tranh chấp (điều 431 BLDS có quy định áp dụng hệ số trượt giá phương thức xác định giá ) Khi không chủ đầu tư chấp nhận phá hợp đồng bồi thường thiệt hại mức chênh lệch giá cao dễ dàng tìm người mua Nhưng thực tế nhu cầu nhà cấp thiết nên nhiều người mua dù bị thiệt thòi phải chấp nhận Ngoài tranh chấp trên, phổ biến tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ vận hành nhà chung cư, tranh chấp thời gian bàn giao nhà chung cư… 2.Nguyên nhân xảy tranh chấp hợp đồng mua bán hộ cung cư -Thiếu quy định pháp luật mua bán hộ chung cư, quy định chung chung chưa cụ thể Thậm chí quy định pháp luật sau thực tế thực tế xảy vào làm luật -Xuất phát từ thỏa thuận không rõ ràng bên hợp đồng mua bán hộ chung cư chất hợp đồng ưng thuận, tôn trọng thỏa thuận bên, pháp luật mang tính hướng dẫn cụ thể điều khoản -Việc quản lý nhà nước với hoạt động mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiệu Một nguyên nhân sàn giao dịch Việt Nam, quy định pháp luật chưa cụ thể Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam Thứ nhất, hoàn thiện quy định pháp luật mua bán hộ chung cư: -quy định cụ thể phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng nhà chung cư - có hướng dẫn cụ thể phương thức toán, giá trường hợp mua bán hộ dự án, cách xác định giá -làm mẫu quy định cụ thể hợp đồng diện tích, thiết kế, kiểu dáng, chất lượng hộ chung cư - Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ hai, cần quy định cụ thể diện người nước mua hộ chung cư (gồm người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước định cư Việt Nam ) Thứ ba, cần quy định trách nhiệm cụ thể ban quản trị nhà chung cư điều hành nhà chung cư, chủ hộ phần diện tích chung phần diện tích riêng chung cư, đồng thời nâng cao vai trò ban quản trị nhà việc bảo vệ quyền lợi người dân sống khu chung cư Thứ tư, tăng cường vai trò giám sát quan có thẩm quyền quản lý chặt chẽ dự án xây dựng nhà chung cư diện tích, thiết kế, chất lượng Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Đồng thời quản lý chặt chẽ việc mua bán nhà chung cư thông qua sàn giao dịch bất động sản trung tâm môi giới để bảo vệ lợi ích người mua tránh tranh chấp nảy sinh thiếu cụ thể giao dịch bên mua bên bán Thứ năm Các dự án xây dựng cần công khai phương tiện thông tin đại chúng: Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp;…trong trình thi công dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xuyên Thông qua trang web khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tỉnh, thành phố tiếp xúc với thông tin cách xác KẾT LUẬN Hiện nay, xu hướng nhà chung cư hình thành độ thị lớn Việt Nam, điều đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho nhân dân đặc biệt người lao động có thu nhập không cao Cùng với phát triển đó, tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hình nhà ngày gia tăng nóng hổi, điều ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi ích đáng bên, thị trường bất động sản sách nhà Nhà nước Để giải cách triệt để tình trạng này, Nhà nước cần phải tiến hành cách đồng giải pháp như: Tăng cường thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán hộ chung cư, quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán bất động sản, tăng cường công tác quản lý nhà chung cư,…Có giao dịch bất động sản nói chung việc mua bán hộ chung cư nói riêng ổn định phát triển, đảm bảo tốt quyền lợi cho bên, thực có hiệu chiến lược quốc gia phát triển nhà mang lại diện mạo văn minh hơn, đại cho đất nước MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường đại học luật Hà Nội, giáo trình luật dân Việt Nam, tập 2, NXB công an nhân dân, 2006 Lê Đình Nghị (chủ biên) giáo trình luật dân Việt Nam tập 2, NXB giáo dục, Hà Nội, 2009 Bộ luật dân năm 2005 luật nhà năm 2005 Trường đại học luật Hà Nội, Thiệu Quang Sang- số vấn đề lí luận thực tiễn hợp đồng mua bán hộ hộ chung cư theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Hà Nội 2010 moj.gov.vn thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ [...]... hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm các nội dung chính sau: 2.1 đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư * Đối tượng của các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là các chng cư thuộc nhà chung cư thuộc sở hữu của bên bán Tuy nhiên căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai lại có những điều... chung và sở hữu riêng được quy định tại khoản 3 điều 70 luật nhà ở năm 2005) Thêm vào đó diện tích căn hộ chung cư cũng là nội dung quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo thông tư 18/2008/TT-BXD thì diện tích căn hộ chung cư hạng 1 không nhỏ hơn 70 m2, căn hộ chung cư hạng 2 không nhỏ hơn 60m2, căn hộ chung cư hạng 3 không nhỏ hơn 50m2 Theo quy định của lật nhà ở thì diện tích căn hộ. .. riêng trong nhà chung cư - có hướng dẫn cụ thể về phương thức thanh toán, giá cả trong trường hợp mua bán căn hộ dự án, cách xác định giá -làm mẫu quy định cụ thể trong hợp đồng về diện tích, thiết kế, kiểu dáng, chất lượng căn hộ chung cư - Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thứ hai, cần quy định cụ thể về diện những người nước ngoài được mua căn hộ chung. .. nghĩ luật nhà ở cần được điều chỉnh cho phù hợp với BLDS và các văn bản pháp luật khác có liên quan III Thực trạng về mua bán căn hộ chung cư và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán căn hộ chung cư 1.Thực trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.Tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng -Tranh chấp về sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư Pháp luật... thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có ý nghĩa rất quan trọng: là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán, là nguồn chứng cớ để giải quyết tranh chấp, là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Do đó hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là điều kiện quan trọng để hợp đồng có hiệu lực 4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hiệu lực... cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ -Yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ chung cư và bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng chất lượng, thời hạn và cam kết trong hợp đồng -Đơn phương hủy hoặc chấm dứt hợp đồng khi bên bán vi phạm các điều kiện ghi trong hợp đồng Nghĩa vụ của bên mua căn hộ chung cư: -Thanh... hoạt động mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự hiệu quả Một nguyên nhân là do sàn giao dịch còn khá mới ở Việt Nam, quy định của pháp luật chưa cụ thể 3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam Thứ nhất, hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư: -quy định cụ thể về phần sở hữu chung, phần... các yêu cầu: căn hộ chung cư được phép kinh doanh theo luật, căn hộ chung cư xây dựng mới phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng theo luật quy định, căn hộ chung cư đã qua sử dụng thì đáp ứng yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận, và căn hộ chung cư không thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật * Phần sở hữu chung và sở hữu riêng của người mua căn hộ phải được ghi rõ trong hợp đồng... người mua mới Nhưng thực tế nhu cầu nhà ở cấp thiết nên nhiều người mua dù bị thiệt thòi nhưng cũng phải chấp nhận Ngoài những tranh chấp trên, khá phổ biến là những tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ vận hành nhà chung cư, tranh chấp về thời gian bàn giao nhà chung cư 2.Nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ cung cư -Thiếu những quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư, ... giao quyền sở hữu căn hộ cho bên mua -bảo hành căn hộ chung cư đã bán, nội dung và phương thức bảo hành do các bên thỏa thuận -bồi thường thiệt hại do lỗ của mình gây ra - thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật * Quyền và nghĩa vụ của bên mua căn hộ chung cư: Quyền của bên mua chung cư: -Được nhận căn hộ chung cư và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy