Xử lý vi phạm về trật tự xây dựng, xây dựng sai quy hoạch kiến trúc được duyệt và giấy phép xây dựng được cấp của công trình nhà ở kết hợp dịch vụ, đã hoàn thành đưa vào sử dụng

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG - HÀ NỘI LỚP BỒI DƯỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A-2015 TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI XỬ LÝ VI PHẠM VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG, XÂY DỰNG SAI QUY HOẠCH KIẾN TR

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG - HÀ NỘI

LỚP BỒI DƯỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A-2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP

TÊN ĐỀ TÀI

XỬ LÝ VI PHẠM VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG, XÂY DỰNG SAI QUY HOẠCH KIẾN TRÚC ĐƯỢC DUYỆT VÀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG ĐƯỢC CẤP CỦA CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KẾT HỢP DỊCH VỤ,

ĐÃ HOÀN THÀNH ĐƯA VÀO SỬ DỤNG

Họ tên học viên : Vũ Xuân Sơn Chức vụ : Chuyên viên Đơn vị : Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội

Hà Nội, tháng 11 năm 2015

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN ……… 02

PHẦN I LỜI NÓI ĐẦU ……… 03

PHẦN II NỘI DUNG ……… 05

1 Mô tả tình huống ……… 05

1.1.Hoàn cảnh ra đời của tình huống ……… 05

1.2.Mô tả tình huống ……… 06

2 Xác định mục tiêu tình huống ……… 08

2.1 Cơ sở lý luận liên quan đến tình huống ……… 08

2.2 Một số văn bản liên quan làm căn cứ để xử lý tình huống ……… 09

3 Nguyên nhân và hậu quả của tình huống ……… 10

3.1 Nguyên nhân ……… 10

3.2 Hậu quả ……… 11

4 Phương án giải quyết tình huống ……… 11

4.1 Xây dựng phương án ……… 11

 Phương án 1 ……… 12

 Phương án 2 ……… 12

 Phương án 3 ……… 13

4.2 Lựa chọn phương án ……… 14

5 Lập kế hoạch thực hiện phương án chọn ……… 14

5.1 Bước 1 ……… 14

5.2 Bước 2 ……… 15

5.3 Bước 3 ……… 15

5.4 Bước 4 ……… 15

5.5 Bước 5 ……… 16

PHẦN III KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ……… 17

1 Kết luận ……… 17

2 Kiến nghị ……… 17

2.1 Đối với UBND Thành phố ……… 17

2.2 Đối với sở, ngành, quận huyện các cấp quản lý địa phương ……… 18

TÀI LIỆU THAM KHẢO ……… 20

LỜI CẢM ƠN

Được sự quan tâm giảng dạy và trao đổi tận tình của các thầy cô giáo Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong – thành phố Hà Nội, khóa học “Bồi dưỡng ngạch chuyên viên, lớp K3A-2015” đã truyền đạt cho học viên những kiến thức và kỹ năng cơ bản về quản lý nhà nước trong ngành quy hoạch kiến trúc và xây dựng Ðây là những nội dung hết sức bổ ích và cần thiết cho cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm vụ trong các công việc liên quan đến lĩnh vực quy hoạch kiến trúc và xây dựng

Là một công chức đang công tác trong lĩnh vực quản lý về quy hoạch kiến trúc, qua khóa học tôi đã có những nhận thức rõ hơn về vấn đề quản lý nhà nước nói chung cũng như quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch kiến trúc và xây dựng nói riêng Thông qua bài tiểu luận này tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới cô giáo chủ nhiệm Nguyễn Thị Diệu Hà; các thầy giáo, cô giáo đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kỹ năng cũng như hướng dẫn tôi trong suốt khóa học

Trong khoảng thời gian hạn hẹp, bài tiểu luận tình huống không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế về nội dung lẫn hình thức rất mong nhận được những góp ý của quý thầy cô giáo đối với tiểu luận này

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2015

HỌC VIÊN

Vũ Xuân Sơn

PHẦN I LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm qua, công tác về quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị tại Hà Nội đã có bước phát triển mới, tạo bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, xanh, sạch, đẹp, văn minh Để triển khai các nhiệm vụ trọng tâm, UBND Thành phố đã lập kế hoạch và tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc trên địa bàn Qua đó, các Khu đô thị mới được hình thành với các khu nhà

ở cao tầng và công trình dịch vụ được xây dựng tạo sự đồng bộ cho đô thị phát triển văn minh, hiện đại, từng bước cải thiện, đời sống người dân

Cùng với sự phát triển mạnh về quy hoạch xây dựng đô thị, công tác quản

lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng được Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố quan tâm chỉ đạo, là nhiệm vụ hết sức quan trọng, bảo đảm để Thủ đô phát triển bền vững, văn minh, hiện đại

Bên cạnh những kết quả đạt được, trên địa bàn Thành phố vẫn xuất hiện nhiều công trình vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch xây dựng, trong đó có không ít trường hợp các Chủ đầu tư vì lợi nhuận coi thường kỷ cương, pháp luật, cố tình vi phạm; cùng với sự buông lỏng của cơ quan quản lý nhà nước Trước tình hình đó, UBND Thành phố đã có những chỉ đạo xử lý quyết liệt Tuy nhiên, hiện nay nhiều công trình vi phạm đã, đang hoàn thành và được đưa vào sử dụng, dẫn đến việc xử lý gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành, đến các quy định của pháp luật hiện hành và việc tranh chấp quyền lợi giữa Chủ đầu tư với tổ chức, người dân liên quan Điều mà dư

luận quan tâm là việc xử lý như thế nào đối với một công trình sai phạm đã gần như xây dựng xong và các căn hộ trên thực tế đã được chủ đầu tư bán hết cho người sử dụng Vấn đề nêu trên đặt ra một bài toán khó đối với các cơ

quan chức năng của Nhà nước trong việc xử lý vi phạm, vẫn đảm bảo các yêu cầu pháp lý, hạn chế được các hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội và chất lượng công trình…

Là một công chức đang công tác tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc tôi đã và đang được giao phối hợp tham gia giải quyết một số vụ việc phức tạp có tính

chất tương tự nêu trên Xuất phát từ những bất cập trong công tác quản lý kiến trúc và quản lý trật tự xây dựng, sau khi được tiếp thu kiến thức từ các chuyên

đề về quản lý hành chính nhà nước do trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong –

thành phố Hà Nội tổ chức để bồi dưỡng ngạch chuyên viên, tôi chọn tình huống:

"Xử lý vi phạm về trật tự xây dựng, xây dựng sai quy hoạch kiến trúc được duyệt và Giấy phép xây dựng được cấp của công trình nhà ở kết hợp dịch vụ,

đã hoàn thành đưa vào sử dụng” làm đề tài tiểu luận cuối khoá học

Đây là một cơ hội tốt để bản thân vận dụng những kiến thức đã học, liên

hệ với thực tế, trên cơ sở đó suy nghĩ, tìm tòi đưa ra những giải pháp xử lý phù hợp giúp cho quá trình công tác của bản thân ngày càng tốt hơn Với sự hiểu biết của bản thân còn hạn chế, thời gian nghiên cứu chưa được nhiều, kính mong nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo để những nội dung trình bày trong tiểu luận này được đầy đủ hơn, có giá trị lâu dài trong thực tiễn

* Bố cục của tiểu luận gồm các phần:

PHẦN I LỜI NÓI ĐẦU

- Lý do lựa chọn đề tài

- Phương pháp nghiên cứu

- Bố cục của tiểu luận

PHẦN II NỘI DUNG

1 Mô tả tình huống

2 Xác định mục tiêu tình huống

3 Nguyên nhân và hậu quả của tình huống

4 Phương án giải quyết tình huống

5 Lập kế hoạch thực hiện phương án chọn

PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1 Kết luận

2 Kiến nghị

PHẦN II NỘI DUNG

1 Mô tả tình huống

1.1 Hoàn cảnh ra đời của tình huống

Xuất phát từ đơn thư kiến nghị phản ánh của một số cư dân tại dự án công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng tại số XX phố VTP, quận TX do Chủ

đầu tư là Công ty CP HTK thực hiện

Ngày 29/8/2014, Sở Xây dựng Hà Nội có Thông báo số xxx/TB- SXD về việc kiểm tra dự án công trình nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng, tại số XX phố VTP, quận TX

Ngày 05/9/2014, Đoàn Kiểm tra của Sở Xây dựng do Thanh tra Sở chủ trì phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận TX, UBND phường TXT tiến hành kiểm tra việc thực hiện xây dựng công trình theo nội dung đã được cấp Giấy phép xây dựng và nội dung Thông báo kiểm tra số xxx/TB- SXD, ngày 29/8/2014 của Sở Xây dựng Qua kiểm tra thực tế tại hiện trường, Đoàn kiểm tra

nhận thấy Chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đã điều chỉnh

cơ cấu căn hộ, thay đổi công năng sử dụng của các tầng kỹ thuật, bỏ thông tầng penthouse sai khác với nội dung hồ sơ thiết kế và Giấy phép Xây dựng

Ngày 03/10/2014, Sở Xây dựng có văn bản số yyy/SXD-TTr gửi UBND thành phố báo cáo về quá trình kiểm tra thực hiện xây dựng của công trình nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ, công cộng tại phố VTP, quận TX, Hà Nội

Ngày 11/10/2014, Văn phòng UBND Thành phố có văn bản số XDGT giao Sở Xây dựng chủ trì cùng Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài chính,

zzz/VP-Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra cụ thể những sai phạm, đặc biệt là những sai phạm tự ý điều chỉnh số căn hộ ở một số tầng và công năng sử dụng các tầng

kỹ thuật; thống nhất biện pháp xử lý, đề xuất, báo cáo UBND Thành phố

Ngµy 06/11/2014, Së X©y dựng tổ chức cuộc họp để thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố tại văn bản số zzz/VP-XDGT ngày 21/10/2014 về việc kiểm tra, Xử lý vi phạm tại công trình nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại số XX phố VTP, quận TX, Hà Nội

Ngày 03/12/2014, Sở Xây dựng có công văn số aaa/SXD-TTr gửi các đơn

vị liên quan đề nghị góp ý dự thảo báo cáo UBND Thành phố

Ngày 26/7/2011, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định xử phạt

vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng số xxx/QĐ-XPXD, với mức phạt tiền là 500 triệu đồng Công ty Cổ phần HTK đã thực hiện Quyết định và nộp phạt vào kho bạc nhà nước Hà Nội

Ngày 28/12/1011, Liên ngành Thành phố tổ chức họp gồm đại diện Thanh tra Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài Chính, UBND quận TX, Thanh tra Xây dựng quận TX và UBND phường sở tại để thống nhất nội dung báo cáo UBND Thành phố

Ngày 12/01/2012, UBND Thành phố đã chấp thuận đề xuất của Liên ngành về việc cấp phép xây dựng tại phố VTP

Ngày 18/01/2012, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số bb/GPXD cho Công ty Cổ phần HTK có quy mô: 22 tầng + 2 tầng hầm + 01 tầng lửng +

02 tầng kỹ thuật và 01 tum mái, chiều cao công trình: 91,2 m (tính từ cos + 0,000 đến đỉnh mái) - Tăng 18 căn hộ so với phương án kiến trúc được Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã chấp thuận Sau khi có Giấy phép xây dựng chủ đầu tư đã tiếp tục triển khai công trình

Trong quá trình triển khai xây dựng, Chủ đầu tư lại tiếp tục có biểu hiện sai phạm, không tuân thủ giấy phép xây dựng Ngày 25/8/2014 Văn phòng UBND Thành phố có Văn bản số ccc/VP-KT về việc quản lý trật tư xây dựng của dự án nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng tại số XX, phố VTP, quận TX và giao Sở Xây dựng xem xét, báo cáo UBND Thành phố;

Ngày 26/8/2014, Liên ngành Thành phố phối hợp kiểm tra hiện trạng vi phạm tại công trình kết quả kiểm tra xác định:

“Công ty Cổ phần HTK cố ý vi phạm Giấy phép xây dựng số bb/GPXD ngày 18/01/2012, vi phạm các quy định về quản lý nhà ở, cụ thể:

- Thay đổi công năng 2 tầng kỹ thuật 3B, 12B làm VP cho thuê và căn hộ

để bán

- Chia nhỏ diện tích căn hộ tầng 23,24,24B

- Chia tầng lửng thành 02 tầng riêng biệt: tầng mái và tầng 24C, chia nhỏ tầng 24C thành căn hộ để bán”

* Tổng hợp các sai phạm của chủ đầu tư:

- Tầng kỹ thuật 1: Thực tế là tầng 3B, đã thay đổi công năng sử dụng làm văn phòng làm việc Diện tích khoảng 1112,7 m2

- Tầng 11 gồm 10 căn hộ: Thực tế đã chia nhỏ căn hộ lên thành 14 căn hộ

- Tầng kỹ thuật 2: Thực tế là tầng 12B, đã thay đổi công năng sử dụng, đã xây dựng thành 14 căn hộ ở, diện tích 1.012 m2

- Tầng 21 gồm 04 căn hộ: Thực tế là tầng 23, đã chia nhỏ căn hộ thành 11 căn hộ

- Tầng 22 gồm 04 căn hộ: Thực tế là thực tế là tầng 24, đã chia nhỏ thành 13 căn hộ

- Tầng mái: Thực tế là tầng 24B và 24C (02 tầng), đã thay đổi công năng sử dụng, đã xây dựng thành 26 căn hộ (13 căn/tầng)

- Làm thêm một tum thang máy bằng vì kèo thép mái tôn KT: 3,8m x 12,3m, cao 4,5m; 1 buồng cầu thang bằng vì kèo thép mái tôn KT: 3,7m x 8,3m, cao 2m

- Tổng số căn hộ phát sinh so với Giấy phép xây dựng là 60 căn hộ, so với phương án kiến trúc được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận là 78 căn

- Tổng diện tích sàn xây dựng phát sinh so với Giấy phép xây dựng là 5160,6m2, so với phương án kiến trúc được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận

là 6122m2 (trong đó tăng 3886m2 sàn nhà ở)

- Chủ đầu tư tự ý điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh công năng tầng kỹ thuật + tầng mái và xây dựng thêm tum thang

có liên quan; xem xét áp dụng mức phạt cao nhất (do Chủ đầu tư tái vi phạm trật

tự xây dựng) theo quy định tại Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của Hội đồng nhân dân Thành phố

Để xử lý tình huống cần có sự phối hợp nghiên cứu biện pháp giải quyết của nhiều cấp ngành liên quan, cần sự xem xét, chỉ đạo của UBND thành phố trên cơ sở cân nhắc các thiệt hại, lợi ích khi xử lý đồng thời đảm bảo được các quy định của pháp luật; cần quan tâm đến công tác quản lý trật tự xây dựng thuộc các lực lượng Thanh tra xây dựng và chính quyền cơ sở để tăng cường quản lý các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch và giấy phép xây dựng, tránh xảy ra những vụ việc sai phạm tương

tự

2.1 Cơ sở lý luận liên quan đến tình huống

Thời gian qua, Thành phố đã tập trung chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, tuyên truyền, giáo dục; tăng cường phân cấp quản lý, quy định trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng đô thị cho chính quyền quận, huyện, thị xã, thị trấn; tăng cường xử lý các vi phạm Bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước về trật

tự xây dựng đô thị được củng cố, kiện toàn Việc kiểm tra các công trình đang thi công được tiến hành thường xuyên hơn Ý thức tự giác chấp hành pháp luật

về trật tự xây dựng đô thị của nhân dân, của các chủ công trình được nâng lên một bước Các cơ quan báo, đài của trung ương và thành phố đã tích cực vào cuộc, phản ánh kịp thời những vụ việc vi phạm và góp phần đôn đốc việc xử lý

vi phạm Nhờ những cố gắng trên, tình hình trật tự xây dựng có nhiều chuyển biến tích cực

Được Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố luôn quan tâm, chỉ đạo có nhiều đổi mới trong công tác Quản lý trật tự xây dựng tăng cường củng cố lực lượng Thanh tra xây dựng, nâng cao quản lý cán bộ, công chức, xử lý nghiêm các vi phạm trong việc thực thi công vụ của các cá nhân, tổ chức Nhà nước, từng bước xây dựng bộ máy chính quyền các cấp đáp ứng với sự phát triển của đô thị Thành phố Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, một số cán bộ, công chức còn thiếu tinh thần trách nhiệm trong công việc, buông lỏng trong công tác quản lý, những sai lầm, vi phạm đó cần được phát hiện, giải quyết kịp thời dứt điểm

Để một công trình có quy mô lớn nằm trong trung tâm thành phố, đến khi hoàn thiện đưa vào sử dụng mới phát hiện vi phạm trật tự xây dựng, cần phải đánh giá lại công tác quản lý trật tự xây dựng của các cơ quan liên quan và có biện pháp khắc phục trong thời gian tới Việc không được phát hiện xử lý kịp thời dẫn đến các vi phạm tiếp theo mà hậu quả là việc khó khăn trong công tác

xử lý

Việc sai phạm như công trình nêu trên khi đưa vào sử dụng dẫn đến hệ lụy, phát sinh rất nhiều đơn thư khiếu nại, kiến nghị, phản ánh phức tạp liên quan đến việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; quyền sở hữu, sử dụng các diện tích chung và riêng; các chức năng công trình bị sử dụng sai mục đích …

Để giải quyết tình huống nêu trên đang cần có một giải pháp tổng thể trên

cơ sở đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật của nhà nước, đảm bảo ổn định xã hội, hạn chế thấp nhất ảnh hưởng đến kinh tế Đồng thời vẫn đảm bảo tính răn đe đối với các hành vi vi phạm của các cá nhân tổ chức, tuân thủ theo

quy hoạch chung của thành phố, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh hiện đại

2.2 Một số văn bản liên quan làm căn cứ để xử lý tình huống

- Luật Xây dựng Việt Nam; Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng, thiết

kế hiện hành;