Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay

Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và

Bộ Tư Pháp Trường Đại học Luật Hà Nội

BÀI TẬP HỌC KÌ

Môn: Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Đề số 10:

Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?

MỤC LỤC

1 Pháp Luật Về Sàn Giao Dịch Bất Động Sản.

1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.

Sự phát triển của thị trường bất động sản (TT BĐS) đã làm cho nền sản xuất hang hóa bất động sản (HH BĐS) ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hóa ngày càng nhiều Tuy nhiên loại hàng hoá bất động sản (BĐS) lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá Không những vậy, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là

"sàn giao dịch bất động sản"

Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS)được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước

1.2 Nội dung các quy định của pháp luật về sàn giao dich bất động sản.

Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò

to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…) Còn đối với SGD BĐS thì có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định

về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy

định pháp luật khi giao dịch trên sàn Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp

lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS Nó quy định các vấn đề

về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…

1.2.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định

Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực

1.2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch

Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS

1.2.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD

- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này,

có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp

- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung

Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật

1.2.4 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Môi giới bất động sản

- Định giá bất động sản

- Tư vấn bất động sản

- Quảng cáo bất động sản

- Đấu giá bất động sản

- Quản lí bất động sản

1.2.5 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.

Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt

từ 50.000.000 đến 60.000.000 triệu đồng và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh

* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở

và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một

bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung

Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó Việc quy định cho

sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí

2 Thực Trạng Hoạt Động Của Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

Ở Nước Ta Hiện Nay

Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao

Để tìm được một nơi ở lý tưởng vừa thuận tiện đi lại, vừa đảm bảo vấn đề an ninh… thì nhiều người đã tìm đến các sàn bất động sản để được tư vấn hy vọng tìm được một tổ ấm để an cư lý tưởng Để đáp ứng số đông nhu cầu nhà

ở cho người dân nhiều nhà đầu tư không ngừng triển khai nhiều dự án căn hộ chung cư và được phân phối rộng rãi cho các sàn bất động sản Nhưng không phải các sàn bất động sản nào cũng đều hoạt động theo đúng quy định của bộ xây dựng đã đề ra

Tính đến nay cả nước đã có hơn 600 sàn bất động sản nhưng hoạt động của các sàn vẫn chưa được quản lý một cách có hiệu quả và còn nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn bất động sản mộc ra như nấm nhưng thị trường vẫn rối Theo thông tin từ đoàn thanh tra của Bộ xây dựng trong quá trình rà soát hoạt động của các sàn, mặc dù chỉ mới kiểm tra 66 sàn trên tồng

số 293 sàn bất động sản tại TPHCM, nhưng đã có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động

Sai phạm lớn nhất là hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình Điều này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn

Thống kê của Cục Quản lý Nhà và BĐS – Bộ Xây dựng cho biết nếu tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn bất động sản thì tới tháng 9-2010 đã có

293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn ra đời

Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP

Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu

Quy định buộc bán bất động sản qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của chính mình

Trong khi đó, điều kiện để mở sàn giao dịch bất động sản theo chuẩn của

Bộ Xây dựng lại không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là lớn Lập sàn bất động sản đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc và nếu lập dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán

Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó Không chỉ vậy, nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho chính những khách hàng đó

Nhiều sàn giao dịch không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng 600 sàn bất động sản nhưng chỉ có 20% sàn thực hiện báo cáo hoạt động về bộ1

1 http://tuvanbatdongsan.wordpress.com/2011/01/04/thuc-trang-cua-cac-san-bat-dong-san/

3 Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Thực Thi Pháp Luật Đối Với Hoạt Động Của Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

3.1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn

* Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước

Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau:

-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu

- Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn

Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch BĐS

Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư nhân và SGD của nhà nước Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng

Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản

lí và điều tiết thị trường hiệu quả

*Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại) Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy

dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho

cơ quản lí chưa đạt chuẩn Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn Nếu SGD của nhà nước của nhà nước

ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả

* Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn

Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động

Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất Trên

cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước

* Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp

3.2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.

Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở

và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối

Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước Doanh nghiệp và các

cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường

Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS

Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định