QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ

Đơn cử là việc quản lý toà nhà khi xảy ra mất điện, không có gì đáng nói nếu không xảy ra những sự cố “ không thể tưởng tượng nổi” ở một số toà nhà, chung cư, điển hình là vụ việc hai em

MỤC LỤC

A PHẦN MỞ ĐẦU

B PHẦN NỘI DUNG

I MẤT ĐIỆN

1 Khái niệm mất điện

2 Nguyên nhân mất điện và giải pháp phòng tránh rủi ro khi mất điện

2.1 Nguyên nhân khách quan và giải pháp

2.2 Nguyên nhân chủ quan và giải pháp

3 Ảnh hưởng của mất điện

3.1 Đối với chung cư

3.2 Đối với tòa nhà

II QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ VNPT 57 HUỲNH THÚC KHÁNG – HÀ NỘI

1 Giới thiệu chung

1.1 Giới thiệu tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng – Hà Nội

1.2 Giới thiệu công ty PMC

1.3 Giới thiệu hệ thống quản lý tòa nhà iBMS

2 Rủi ro mất điện trong tòa nhà VNPT

2.1 Nguyên nhân mất điện

2.2 Ảnh hưởng của mất điện

2.3 Quy trình xử lý khi mất điện

III PHẦN KẾT LUẬN

A PHẦN MỞ ĐẦU

Rủi ro trong quản lý tòa nhà, đặc biệt là trong việc quản lý vận hành nhà chung cư xảy

ra ngày càng nhiều, khiến quản trị rủi ro trở thành vấn đề được các chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn trong thời gian gần đây Đơn cử là việc quản lý toà nhà khi xảy ra mất điện, không có gì đáng nói nếu không xảy ra những sự cố “ không thể tưởng tượng nổi” ở một số toà nhà, chung cư, điển hình là vụ việc hai em nhỏ ngất khi bị nhốt trong thang máy khi mất điện ở toà nhà Keangnam – một trong các toà nhà hiện đại bậc nhất Việt Nam, bên cạnh đó nó còn ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân hay hiệu quả làm việc của văn phòng trong chung cư, toà nhà.Vậy hiện nay để quản lý rủi ro này, các toà nhà hay chung

cư đã áp dụng những cách thức nào, và nó có thực sự hiệu quả ?

B PHẦN NỘI DUNG

I MẤT ĐIỆN

1 Khái niệm mất điện

Mất điện (hay cúp điện) là việc mất cung cấp điện ngắn hạn hoặc dài hạn trong một khu

vực

2 Nguyên nhân mất điện và giải pháp phòng tránh rủi ro khi mất điện

2.1 Nguyên nhân khách quan và giải pháp

- Nguyên nhân khách quan

+ Hỏng các trạm biến áp, hỏng các đường truyền tải hoặc hỏng các bộ phận khác nhau của mạng lưới phân phối điện, đoản mạnh, hoặc đường điện chính bị quá tải

Ảnh: Cây làm đường dây điện đoản mạch trong cơn mưa, đây là trường hợp phổ biến.

Ảnh: Ngày 22/5/2013 cây xanh dài hơn 10m từ cần cẩu trồng ở Bình Dương chạm vào

dây 500kv làm mất điện toàn miền nam.

+ Thời tiết : động đất, bão lụt, hoặc do cháy các nhà xung quanh, tòa nhà buộc cắt điện

Ảnh: Cháy nổ  mất điện

+ Thiếu điện nhà máy buộc phải cắt điện luân phiên.

Ảnh: Hồ thủy điện cạn nước

- Giải pháp:

+ Những trường hợp mất điện do điện lưới quốc gia, để không làm gián đoạn cuộc sống của cư dân trong các toà nhà hay chung cư Cần phải chuẩn bị máy phát để chạy thang máy,

hệ thống điện hành lang đối với chung cư và chuẩn bị máy phát để vận hành thang máy, hệ thống chiếu sáng, các thiết bị văn phòng trong tòa nhà và các thiết bị lưu điện, tích điện cho hệ thống máy tính nếu xảy ra trường hợp mất điện đột ngột

+ Bảo trì, bảo dưỡng máy phát thường xuyên để khi cần dụng máy phát hoạt động được ngay

2.2 Nguyên nhân chủ quan và giải pháp

- Nguyên nhân chủ quan

+ Cháy nổ trong tòa nhà -> bị mất điện

+ Hệ thống điện của tòa nhà kém chất lượng hoặc đã sử dụng quá lâu chưa thay thế

+ Bảo quản không tốt: chuột cắn, ẩm ướt…

Ảnh: Chuột cắn dây điện

- Giải pháp:

+ Để khắc phục sự cố cháy nổ điện, đưa nguồn điện sử dụng an toàn trong thời gian làm việc của chung cư, cao ốc văn phòng :

- Cách ly khu vực chập điện

- Đưa các thiết bị khác hoạt động lại bình thường

- Phân tích nguyên nhân và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất

- Thay thế và đưa thiết bị hoạt động lại bình thường

- Phân tích nguyên nhân và kiểm tra toàn bộ hệ thống điện

+ Bảo trì bảo dưỡng hệ thống điện thường xuyên, kiểm tra toàn bộ hệ thống điện, dây dẫn các mạch đấu nối, kiểm tra tải trên từng đường dây dẫn khi mang tải, đúng với yêu cầu

về tải trên từng đường dây,thay thế những đoạn dây kém chất lượng hay những đoạn dây do côn trùng cắn phá, thường xuyên kiểm tra tải của các thiết bị đóng ngắt , thay thế và chỉnh sửa các thiết bị điện

+ Để hạn chế sự phá hoại của chuột bằng cách đi dây điện trong các đường ống thép, trong hộp kín, hoặc chôn âm dưới lòng đất

3 Ảnh hưởng của mất điện

3.1 Đối với chung cư

Lượng điện tiêu thụ của từng hộ gia đình, hầu hết các hoạt động trong chung cư đều liên quan đến điện gần như 24/24 như: hệ thống thang máy, chuông báo động, máy bơm nước,

hệ thống máy nước nóng – lạnh… Nếu xảy ra mất điện thì mọi hoạt động tại chung cư đều

bị trì trệ, gây ảnh hưởng rất lớn đến hàng nghìn hộ dân đang sinh sống và làm việc tại đây Đối với khu chung cư chủ yếu là người dân sinh sống, khi xảy ra mất điện thì ảnh hưởng chủ yếu là tới việc sử dụng các thiết bị điện phục vụ cuộc sống sinh hoạt, ví dụ như không

có điện nấu cơm, tủ lạnh, đèn chiếu sáng, hay vấn đề chung xảy ra ở các chung cư khi mất điện đó chính là việc sử dụng thang máy đi lại bị ngưng trệ,hoặc có thể xảy ra 1 số vấn đề nghiêm trọng liên quan đến sức khỏe và tính mạng con người…

Dưới đây là một số ví dụ cụ thể về ảnh hướng của mất điện tại 1 số khu chung cư trên cả nước

VD1: Từ tối 21/4 đến hết ngày 23/4/2013, khoảng 250 hộ dân, hơn 1.000 người đang sống tại Khu chung cư Học viện Hậu Cần (Ngọc Thụy, Long Biên) phải chịu cảnh không có điện vì sự cố cháy biến áp.

Người dân ở Khu chung cư Học viện Hậu Cần cho biết, khoảng 22h ngày 21/4, điện Khu chung cư Học viện Hậu Cần (Ngọc Thụy, Long Biên) bỗng nhiên phụt tắt mà không ai được thông báo Lúc đầu các hộ dân cho rằng đó là việc cắt điện bình thường Nhưng hết

sáng hôm sau, thấy các hộ dân ở nơi khác vẫn có điện bình thường, mọi người mới biết nguyên nhân mất điện là do cháy biến áp

Chung cư học viện Hậu Cần

Việc mất điện khiến khoảng 250 hộ dân, với hơn 1.000 người ở chung cư này “sống dở chết dở”, đặc biệt là các gia đình sống ở các tầng cao Hệ thống điện dự phòng chỉ đủ cho 4 thang máy ở đây vận hành được ít giờ Các gia đình ở các tầng cao phải đi bộ để vào căn hộ của mình

Không ít gia đình có con nhỏ phải đi gửi nơi khác vì không có thang máy Các gia đình cũng không thể nấu được cơm trong hoàn cảnh không điện Thực phẩm trong tủ lạnh ôi thiu Khu chung cư hàng trăm hộ dân vốn ồn ào, náo nhiệt bỗng trở nên tối tăm, im ắng lạ thường Một số gia đình cho biết, không có quạt điện, điều hòa, trẻ nhỏ có biểu hiện cảm, sốt phải đi bệnh viện

Sau 2 ngày 3 đêm mất điện, người dân chung cư Học viện Hậu Cần “sống dở chết dở”

trong bóng tối.

VD2: Vào khoảng 19h20’ đến 19h45’ ngày 23/5/2012, cả hai tòa nhà A và B của Keangnam bất ngờ bị mất điện.

Sự cố này khiến 6 cư dân trong đó có hai cháu nhỏ bị mắc kẹt lại bên trong thang máy gần nửa giờ đồng hồ Trong suốt 25 phút bị ‘giam’ trong thang máy, họ không hề nhận được sự trợ giúp nào từ phía đơn vị quản lý tòa nhà

Sự cố mất điện tại tòa nhà cao nhất Việt Nam khiến hai cháu nhỏ hoảng sợ đến ngất

xỉu.

Sáu người mắc kẹt trong tối 23/5 đều sống tại tầng 43 Riêng 2 cháu nhỏ hiện đang ở căn hộ số A4304 Người nhà hai cháu bé cho biết, khi bị “nhốt” trong thang máy tối thui, do thiếu oxy nên hai cháu nôn rất nhiều, sau một hồi kêu cứu, hoảng sợ, 2 cháu đã ngất xỉu, sau 24 phút, có điện trở lại nên mới thoát ra được, rất may hai bé chưa bị rơi vào tình cảnh thiếu oxy ảnh hưởng đến tính mạng, nhưng tâm lý thì bị trấn động nhiều sau sự cố."

VD3: Hàng trăm người dân chung cư Phúc Thịnh (341 Cao Đạt, P.1, Q.5, TP.HCM) cao 24 tầng bị ngộp khói, hốt hoảng chạy xuống đường khi một vụ cháy xảy ra tại đây khoảng 20 giờ tối ngày 3.10.2012

Theo nhiều người dân sống tại đây, vụ cháy xuất phát từ tầng 4 lô C của chung cư

Sở Cảnh sát PCCC TP.HCM đã điều hàng chục xe chữa cháy đến để dập lửa Khoảng

15 phút sau, ngọn lửa cơ bản được khống chế

Nguyên nhân cháy ban đầu được xác định là do chập điện

Khi phát hiện cháy, hệ thống điện của chung cư bị ngắt, hàng trăm người dân chen lấn tại cầu thang bộ để xuống đất Nhiều người không chạy kịp, phải ra ban công vẫy tay kêu cứu

Cảnh sát PCCC phải dùng thang để đưa những người này xuống đất Một số người bị ngạt khói được đưa vào hội trường khu phố 3 gần đó để sơ cứu

Tầng 4 lô C chung cư Phúc Thịnh được xác định là nơi xuất phát của ngọn lửa

“Nhiều người lao lên tầng thượng để thoát khỏi đám cháy Điện trong chung cư tắt ngấm và mọi người chỉ biết cầm tay nhau để dò dẫm từng bước lên phía trên”, anh Toàn, một người dân ở tầng 22 nói

VD4: Khoảng 9h40, ngày 21/9/2011, tại tòa nhà CT3 – Yên Hòa (thuộc phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) xảy ra vụ tai nạn thương tâm do sự cố mất điện.

Một người đàn ông 56 tuổi đang di chuyển trong thang máy của tòa nhà chung cư, bỗng nhiên mất điện, nạn nhân rơi xuống tầng hầm theo đường thang máy chết thảm

Nạn nhân được xác định là Nguyễn Văn Hòa (56 tuổi, ở ngách 36, ngõ 113, phố Thụy Khuê, quận Tây Hồ) Sáng nay (21/9), ông Hòa đến nhà cháu mình là Đào Duy Mạnh (phòng 602) chơi, khi ra về thì gặp nạn

Tòa nhà CT3- Yên Hòa

Theo thông tin ban đầu, khoảng 9h40, ngày 21/9/2011, tại tòa nhà CT3 – Yên Hòa (thuộc phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) xảy ra vụ tai nạn thương tâm Nạn nhân

Hòa đang di chuyển trong thang máy thì bỗng thang máy bị mất điện và dừng lưng chừng giữa tầng 4 và tầng 5 của tòa nhà

Quá hoảng hốt, không biết chuyện gì xảy ra, ông Hòa đã gọi điện cho bảo vệ và Ban quản lí tòa nhà báo sự việc và được hỗ trợ Khi bảo vệ tòa nhà đến thì phát hiện thang máy đang bị treo lơ lửng giữa tầng 4 và tầng 5 Để đưa ông Hòa ra khỏi thang máy, lực lượng bảo vệ đã tiến hành cạy cửa để cho ông Hòa chui ra ngoài

Khi cánh cửa thang máy vừa mở, ông Hòa phải nằm sát xuống để chui ra (thang máy nằm giữa phần tường của tầng 4 và 5 nên chỉ có một khoảng trống ở tầng 4) Trong lúc vẫn đang hoảng loạn, ông Hòa chui ra thang máy và nhảy xuống sàn nhà tầng 4 thì bị trượt chân

và thụt vào bên trong (đường ống để thang máy vận hành) và rơi xuống đáy của hầm thang máy tử vong tại chỗ

Nạn nhân đang được pháp y và công an đưa ra khỏi hầm thang máy

Trên khắp cả nước còn xảy ra rất nhiều sự cố mất điện, gây ảnh hướng đến cuộc sống người dân từ những việc nhỏ nhất như không nấu được cơm, không dùng được tủ lạnh, không dùng được thang máy… cho đến những hậu quả nghiêm trọng như ví dụ ở trên

3.2 Đối với tòa nhà: văn phòng, siêu thị, chung cư cao cấp…

So với việc mất điện xảy ra ở chung cư phần lớn là ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của người dân thì việc mất điện ở tòa nhà văn phòng lại ảnh hưởng đến công việc, hoạt động kinh tế của các khối văn phòng trong tòa nhà

Dưới đây là một số ví dụ cụ thể ảnh hưởng của mất điện tại 1 số tòa nhà trên nước ta:

VD1: 20 ngày, những người ở tòa nhà Hà Thành Plaza, Hà Nội phải sống trong cảnh không điện, không nước Các cửa hàng, siêu thị đóng cửa, cuộc sống của người dân bị xáo trộn.

Doanh nghiệp thiệt hại lớn

Tháng 11-2008, tại tòa nhà Hà Thành Plaza (số 102 Thái Thịnh, quận Đống Đa, Hà Nội) Tại tầng 1 ngôi nhà, những chiếc máy phát điện đang hoạt động hết công suất tạo ra những âm thanh chói tai Đây là máy phát điện do Trung tâm Thương mại Hà Thành tự trang bị

Theo ông Nguyễn Ngọc Long - Giám đốc điều hành Trung tâm Thương mại Hà Thành thuộc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Hà Thành, trung tâm chỉ quản lý 4 tầng dưới và 1 tầng hầm để làm trung tâm thương mại, tổ hợp văn phòng Các tầng phía trên do đơn vị khác quản lý

Trong những ngày mất điện, mặc dù Trung tâm Thương mại Hà Thành đã sử dụng máy phát điện nhưng cũng chỉ đủ phục vụ các hoạt động của văn phòng trung tâm Đối với các văn phòng, siêu thị đã thuê tại đây vẫn trong tình trạng mất điện phải đóng cửa 20 ngày nay Thiệt hại này là rất lớn đối với doanh nghiệp

Người dân sống khổ sở

Từ tầng 6 của tòa nhà Hà Thành Plaza trở lên là khu căn hộ cao cấp với hơn 200 hộ Tại thời điểm mất điện, không có máy phát, không điện, không ánh sáng, phải sử dụng ánh sáng của điện thoại di động để lần mò đi lên cầu thang Tại tháp A tòa nhà trong đợt mất điện chỉ còn khoảng hơn 20 gia đình bám trụ lại, hầu hết ban ngày đều đi vắng, chỉ buổi tối mới

về ngủ để trông đồ đạc

20 ngày nay bị mất điện, mất nước Mất điện thì còn khắc phục được bằng việc sử dụng nến, chạy máy phát điện của gia đình Mất nước thì phải mua và thuê người mang từ dưới lên rất tốn kém

Mất điện đã kéo theo hàng loạt các hoạt động cũng tạm dừng, cầu thang máy tê liệt, hệ thống siêu thị cũng đóng cửa Việc đi lại của người dân gặp nhiều khó khăn Không chịu được cảnh mất điện, nước, nhiều gia đình đành khóa cửa đi ở nhờ nhà người thân hoặc thuê khách sạn để ở

Được biết nguyên nhân dẫn đến mất điện, mất nước là do đợt mưa kéo dài cuối tháng 10-2008 làm ngập tủ biến áp của tòa nhà tại tầng hầm nên không sử dụng được

2 Cư dân Sông Hồng Park View không thể về nhà vì mất điện

Sự cố mất điện ở một số phường thuộc quận Đống Đa, kéo dài từ mờ sáng đến chiều hôm 23-7-2013 khiến cư dân của nhiều tòa cao ốc bở hơi tai Các văn phòng đặt tại các tòa nhà này cũng phải ngừng làm việc…

Mất điện, mọi hệ thống phục vụ, kiểm soát điện tử của tòa nhà cũng bị vô hiệu hoàn toàn, những chiếc thẻ từ để kiểm soát xe ra, vào trở thành vật vô giá trị, hai hầm để xe tối om… Các văn phòng doanh nghiệp đặt tại đây cũng hoàn toàn đóng cửa vì thang máy không hoạt động và không có điện cung cấp cho các thiết bị văn phòng thiết yếu

Cảnh tối om ở khu vực gửi ô tô ở tầng hầm 2 chỉ bớt tối khi ánh đèn máy ảnh của PV

lóe lên.

Tổ hợp căn hộ, văn phòng Sông Hồng Park View tại 165 Thái Hà được xếp vào diện cao cấp của thành phố, cư dân phải đóng phí dịch vụ cao, tuy nhiên thực tế cho thấy, họ không được thụ hưởng xứng đáng với chi phí phải bỏ ra để làm cư dân nơi đây

Điển hình cho nổi khổ của cư dân trong ngày mất điện là ở Tổ hợp cao ốc văn phòng, căn hộ Sông Hồng Park View tại địa chỉ 165 phố Thái Hà (quận Đống Đa, Hà Nội) Đây là

tổ hợp gồm 3 khối nhà: 1 khối nhà văn phòng, 2 khối nhà chung cư 25 tầng Sự cố mất điện ngay từ mờ sáng khiến cư dân của tòa nhà Sông Hồng Park View vô cùng hoảng hốt, bởi họ buộc phải leo bộ cả chiều lên và xuống Mặc dù Ban quản lý tòa nhà đã cho chạy máy phát điện, nhưng không đấu được điện vào hệ thống, thang máy không thể sử dụng được Các cư dân cho biết, họ đã gọi điện thoại cho đại diện BQL chung cư và được biết đây là trục trặc

kỹ thuật, nên thang máy không thể vận hành bằng máy phát điện mục sở thị cảnh khổ của

cư dân căn hộ cao cấp Những ai chỉ đi đến công sở thì tương đối dễ chịu, bởi nếu chỉ đi xuống, dù hơn chục tầng cũng không mệt nhọc lắm Thế nhưng, đối với các bà nội trợ ở tầng cao thì quả là cực hình, họ phải đi mua thức ăn, đồ ăn sáng,… phục vụ người già và trẻ nhỏ Nhiều người leo lên đến nhà mình ở tầng 14-15 phải ngồi phệt xuống đất, mặt mày tái mét, méo xệch, người mướt mồ hôi, dù quá trình leo lên họ đã phải nghỉ 4-5 lần

III QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ VNPT 57 HUỲNH

THÚC KHÁNG - HÀ NỘI

1 Giới thiệu chung

1.1 Giới thiệu chung tòa nhà VNPT

Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng – Hà Nội

Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng - Hà Nội được chính thức đưa vào hoạt động từ ngày 1-8-2009 Đây là tòa nhà có 27 tầng (trong đó có 25 tầng nổi và 02 tầng hầm), trên nóc nhà có đặt một ăng-ten cao từ 15-20 m, diện tích xây dựng 2150 m2, tổng diện tích sàn khoảng 40.000 m2 Mặt bằng 02 tầng hầm và 04 tầng dưới cùng có dạng hình tròn, đường kính 54 m Các tầng còn lại phía trên có dạng hình ô-van Tổng mức đầu tư công trình là 379.322 triệu đồng (nguồn vốn đầu tư của VNPT bao gồm cả vốn vay và vốn tái đầu tư) Đây là một trong số các dự án lớn nhất tại Hà Nội đưa vào sử dụng trong năm 2009

1.2 Giới thiệu về công ty PMC

Công ty cổ phần Quản lý và khai thác Toà nhà VNPT (PMC) là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, quản lý và khai thác các cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp Hiện nay, công ty đang Quản lý các Toà nhà như VNPT TOWER (57 Huỳnh Thúc Kháng), VTN TOWER (30 Phạm Hùng), AGRIBANK TOWER… Với đội ngũ nhân sự trẻ và đầy nhiệt huyết, PMC luôn lấy sự hài lòng của Khách hàng là động lực làm việc, không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ một cách tận tâm và tinh tế Mục tiêu của công ty là xây dựng PMC trở thành Công ty chuyên nghiệp trong lĩnh vực Quản lý và khai thác bất động sản với tiêu chuẩn quốc tế, nghiên cứu tư vấn quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đào tạo quản lý bất động sản

1.3 Giới thiệu hệ thống quản lý tòa nhà iBMS

a Tổng quan iBMS

Trong những năm gần đây, rất nhiều các cao ốc đang được xây dựng tại Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Việc quản trị hiệu quả chi phí hoạt động, năng lượng, thời gian, con người, an toàn, thông tin liên lạc, và bảo trì vận hành những cao ốc này là một nhu cầu bức thiết của tất cả các chủ đầu tư cũng như người sinh hoạt trong đó