QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ

MỤC LỤC A PHẦN MỞ ĐẦU B PHẦN NỘI DUNG I MẤT ĐIỆN Khái niệm điện Nguyên nhân điện giải pháp phòng tránh rủi ro điện 2.1 Nguyên nhân khách quan giải pháp 2.2 Nguyên nhân chủ quan giải pháp Ảnh hưởng điện 3.1 Đối với chung cư 3.2 Đối với tòa nhà II QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ VNPT 57 HUỲNH THÚC KHÁNG – HÀ NỘI Giới thiệu chung 1.1 Giới thiệu tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng – Hà Nội 1.2 Giới thiệu công ty PMC 1.3 Giới thiệu hệ thống quản lý tòa nhà iBMS Rủi ro điện tòa nhà VNPT 2.1 Nguyên nhân điện 2.2 Ảnh hưởng điện 2.3 Quy trình xử lý điện III PHẦN KẾT LUẬN A PHẦN MỞ ĐẦU Rủi ro quản lý tòa nhà, đặc biệt việc quản lý vận hành nhà chung cư xảy ngày nhiều, khiến quản trị rủi ro trở thành vấn đề chủ đầu tư quan tâm nhiều thời gian gần Đơn cử việc quản lý nhà xảy điện, đáng nói không xảy cố “ tưởng tượng nổi” số nhà, chung cư, điển hình vụ việc hai em nhỏ ngất bị nhốt thang máy điện nhà Keangnam – nhà đại bậc Việt Nam, bên cạnh ảnh hưởng đến sống người dân hay hiệu làm việc văn phòng chung cư, nhà.Vậy để quản lý rủi ro này, nhà hay chung cư áp dụng cách thức nào, có thực hiệu ? B PHẦN NỘI DUNG I MẤT ĐIỆN Khái niệm điện Mất điện (hay cúp điện) việc cung cấp điện ngắn hạn dài hạn khu vực Nguyên nhân điện giải pháp phòng tránh rủi ro điện 2.1 Nguyên nhân khách quan giải pháp - Nguyên nhân khách quan + Hỏng trạm biến áp, hỏng đường truyền tải hỏng phận khác mạng lưới phân phối điện, đoản mạnh, đường điện bị tải Ảnh: Cây làm đường dây điện đoản mạch mưa, trường hợp phổ biến Ảnh: Ngày 22/5/2013 xanh dài 10m từ cần cẩu trồng Bình Dương chạm vào dây 500kv làm điện toàn miền nam + Thời tiết : động đất, bão lụt, cháy nhà xung quanh, tòa nhà buộc cắt điện Ảnh: Cháy nổ  điện + Thiếu điện nhà máy buộc phải cắt điện luân phiên Ảnh: Hồ thủy điện cạn nước - Giải pháp: + Những trường hợp điện điện lưới quốc gia, để không làm gián đoạn sống cư dân nhà hay chung cư Cần phải chuẩn bị máy phát để chạy thang máy, hệ thống điện hành lang chung cư chuẩn bị máy phát để vận hành thang máy, hệ thống chiếu sáng, thiết bị văn phòng tòa nhà thiết bị lưu điện, tích điện cho hệ thống máy tính xảy trường hợp điện đột ngột + Bảo trì, bảo dưỡng máy phát thường xuyên để cần dụng máy phát hoạt động 2.2 Nguyên nhân chủ quan giải pháp - Nguyên nhân chủ quan + Cháy nổ tòa nhà -> bị điện + Hệ thống điện tòa nhà chất lượng sử dụng lâu chưa thay + Bảo quản không tốt: chuột cắn, ẩm ướt… Ảnh: Chuột cắn dây điện - Giải pháp: + Để khắc phục cố cháy nổ điện, đưa nguồn điện sử dụng an toàn thời gian làm việc chung cư, cao ốc văn phòng : - Cách ly khu vực chập điện - Đưa thiết bị khác hoạt động lại bình thường - Phân tích nguyên nhân đưa hướng giải tốt - Thay đưa thiết bị hoạt động lại bình thường - Phân tích nguyên nhân kiểm tra toàn hệ thống điện + Bảo trì bảo dưỡng hệ thống điện thường xuyên, kiểm tra toàn hệ thống điện, dây dẫn mạch đấu nối, kiểm tra tải đường dây dẫn mang tải, với yêu cầu tải đường dây,thay đoạn dây chất lượng hay đoạn dây côn trùng cắn phá, thường xuyên kiểm tra tải thiết bị đóng ngắt , thay chỉnh sửa thiết bị điện + Để hạn chế phá hoại chuột cách dây điện đường ống thép, hộp kín, chôn âm lòng đất Ảnh hưởng điện 3.1 Đối với chung cư Lượng điện tiêu thụ hộ gia đình, hầu hết hoạt động chung cư liên quan đến điện gần 24/24 như: hệ thống thang máy, chuông báo động, máy bơm nước, hệ thống máy nước nóng – lạnh… Nếu xảy điện hoạt động chung cư bị trì trệ, gây ảnh hưởng lớn đến hàng nghìn hộ dân sinh sống làm việc Đối với khu chung cư chủ yếu người dân sinh sống, xảy điện ảnh hưởng chủ yếu tới việc sử dụng thiết bị điện phục vụ sống sinh hoạt, ví dụ điện nấu cơm, tủ lạnh, đèn chiếu sáng, hay vấn đề chung xảy chung cư điện việc sử dụng thang máy lại bị ngưng trệ,hoặc xảy số vấn đề nghiêm trọng liên quan đến sức khỏe tính mạng người… Dưới số ví dụ cụ thể ảnh hướng điện số khu chung cư nước VD1: Từ tối 21/4 đến hết ngày 23/4/2013, khoảng 250 hộ dân, 1.000 người sống Khu chung cư Học viện Hậu Cần (Ngọc Thụy, Long Biên) phải chịu cảnh điện cố cháy biến áp Người dân Khu chung cư Học viện Hậu Cần cho biết, khoảng 22h ngày 21/4, điện Khu chung cư Học viện Hậu Cần (Ngọc Thụy, Long Biên) nhiên tắt mà không thông báo Lúc đầu hộ dân cho việc cắt điện bình thường Nhưng hết sáng hôm sau, thấy hộ dân nơi khác có điện bình thường, người biết nguyên nhân điện cháy biến áp Chung cư học viện Hậu Cần Việc điện khiến khoảng 250 hộ dân, với 1.000 người chung cư “sống dở chết dở”, đặc biệt gia đình sống tầng cao Hệ thống điện dự phòng đủ cho thang máy vận hành Các gia đình tầng cao phải để vào hộ Không gia đình có nhỏ phải gửi nơi khác thang máy Các gia đình nấu cơm hoàn cảnh không điện Thực phẩm tủ lạnh ôi thiu Khu chung cư hàng trăm hộ dân vốn ồn ào, náo nhiệt trở nên tối tăm, im ắng lạ thường Một số gia đình cho biết, quạt điện, điều hòa, trẻ nhỏ có biểu cảm, sốt phải bệnh viện Sau ngày đêm điện, người dân chung cư Học viện Hậu Cần “sống dở chết dở” bóng tối VD2: Vào khoảng 19h20’ đến 19h45’ ngày 23/5/2012, hai tòa nhà A B Keangnam bất ngờ bị điện Sự cố khiến cư dân có hai cháu nhỏ bị mắc kẹt lại bên thang máy gần nửa đồng hồ Trong suốt 25 phút bị ‘giam’ thang máy, họ không nhận trợ giúp từ phía đơn vị quản lý tòa nhà Sự cố điện tòa nhà cao Việt Nam khiến hai cháu nhỏ hoảng sợ đến ngất xỉu Sáu người mắc kẹt tối 23/5 sống tầng 43 Riêng cháu nhỏ hộ số A4304 Người nhà hai cháu bé cho biết, bị “nhốt” thang máy tối thui, thiếu oxy nên hai cháu nôn nhiều, sau hồi kêu cứu, hoảng sợ, cháu ngất xỉu, sau 24 phút, có điện trở lại nên thoát được, may hai bé chưa bị rơi vào tình cảnh thiếu oxy ảnh hưởng đến tính mạng, tâm lý bị trấn động nhiều sau cố." VD3: Hàng trăm người dân chung cư Phúc Thịnh (341 Cao Đạt, P.1, Q.5, TP.HCM) cao 24 tầng bị ngộp khói, hốt hoảng chạy xuống đường vụ cháy xảy khoảng 20 tối ngày 3.10.2012 Theo nhiều người dân sống đây, vụ cháy xuất phát từ tầng lô C chung cư Sở Cảnh sát PCCC TP.HCM điều hàng chục xe chữa cháy đến để dập lửa Khoảng 15 phút sau, lửa khống chế Nguyên nhân cháy ban đầu xác định chập điện Khi phát cháy, hệ thống điện chung cư bị ngắt, hàng trăm người dân chen lấn cầu thang để xuống đất Nhiều người không chạy kịp, phải ban công vẫy tay kêu cứu Cảnh sát PCCC phải dùng thang để đưa người xuống đất Một số người bị ngạt khói đưa vào hội trường khu phố gần để sơ cứu Tầng lô C chung cư Phúc Thịnh xác định nơi xuất phát lửa “Nhiều người lao lên tầng thượng để thoát khỏi đám cháy Điện chung cư tắt ngấm người biết cầm tay để dò dẫm bước lên phía trên”, anh Toàn, người dân tầng 22 nói VD4: Khoảng 9h40, ngày 21/9/2011, tòa nhà CT3 – Yên Hòa (thuộc phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) xảy vụ tai nạn thương tâm cố điện Một người đàn ông 56 tuổi di chuyển thang máy tòa nhà chung cư, nhiên điện, nạn nhân rơi xuống tầng hầm theo đường thang máy chết thảm Nạn nhân xác định Nguyễn Văn Hòa (56 tuổi, ngách 36, ngõ 113, phố Thụy Khuê, quận Tây Hồ) Sáng (21/9), ông Hòa đến nhà cháu Đào Duy Mạnh (phòng 602) chơi, gặp nạn Tòa nhà CT3- Yên Hòa Theo thông tin ban đầu, khoảng 9h40, ngày 21/9/2011, tòa nhà CT3 – Yên Hòa (thuộc phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) xảy vụ tai nạn thương tâm Nạn nhân Hòa di chuyển thang máy thang máy bị điện dừng lưng chừng tầng tầng tòa nhà Quá hoảng hốt, chuyện xảy ra, ông Hòa gọi điện cho bảo vệ Ban quản lí tòa nhà báo việc hỗ trợ Khi bảo vệ tòa nhà đến phát thang máy bị treo lơ lửng tầng tầng Để đưa ông Hòa khỏi thang máy, lực lượng bảo vệ tiến hành cạy cửa ông Hòa chui Khi cánh cửa thang máy vừa mở, ông Hòa phải nằm sát xuống để chui (thang máy nằm phần tường tầng nên có khoảng trống tầng 4) Trong lúc hoảng loạn, ông Hòa chui thang máy nhảy xuống sàn nhà tầng bị trượt chân thụt vào bên (đường ống để thang máy vận hành) rơi xuống đáy hầm thang máy tử vong chỗ Nạn nhân pháp y công an đưa khỏi hầm thang máy Trên khắp nước xảy nhiều cố điện, gây ảnh hướng đến sống người dân từ việc nhỏ không nấu cơm, không dùng tủ lạnh, không dùng thang máy… hậu nghiêm trọng ví dụ 3.2 Đối với tòa nhà: văn phòng, siêu thị, chung cư cao cấp… So với việc điện xảy chung cư phần lớn ảnh hưởng đến sống sinh hoạt người dân việc điện tòa nhà văn phòng lại ảnh hưởng đến công việc, hoạt động kinh tế khối văn phòng tòa nhà Dưới số ví dụ cụ thể ảnh hưởng điện số tòa nhà nước ta: VD1: 20 ngày, người tòa nhà Hà Thành Plaza, Hà Nội phải sống cảnh không điện, không nước Các cửa hàng, siêu thị đóng cửa, sống người dân bị xáo trộn Doanh nghiệp thiệt hại lớn Tháng 11-2008, tòa nhà Hà Thành Plaza (số 102 Thái Thịnh, quận Đống Đa, Hà Nội) Tại tầng nhà, máy phát điện hoạt động hết công suất tạo âm chói tai Đây máy phát điện Trung tâm Thương mại Hà Thành tự trang bị Theo ông Nguyễn Ngọc Long - Giám đốc điều hành Trung tâm Thương mại Hà Thành thuộc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Hà Thành, trung tâm quản lý tầng tầng hầm để làm trung tâm thương mại, tổ hợp văn phòng Các tầng phía đơn vị khác quản lý Trong ngày điện, Trung tâm Thương mại Hà Thành sử dụng máy phát điện đủ phục vụ hoạt động văn phòng trung tâm Đối với văn phòng, siêu thị thuê tình trạng điện phải đóng cửa 20 ngày Thiệt hại lớn doanh nghiệp Người dân sống khổ sở Từ tầng tòa nhà Hà Thành Plaza trở lên khu hộ cao cấp với 200 hộ Tại thời điểm điện, máy phát, không điện, không ánh sáng, phải sử dụng ánh sáng điện thoại di động để lần mò lên cầu thang Tại tháp A tòa nhà đợt điện khoảng 20 gia đình bám trụ lại, hầu hết ban ngày vắng, buổi tối ngủ để trông đồ đạc 20 ngày bị điện, nước Mất điện khắc phục việc sử dụng nến, chạy máy phát điện gia đình Mất nước phải mua thuê người mang từ lên tốn Mất điện kéo theo hàng loạt hoạt động tạm dừng, cầu thang máy tê liệt, hệ thống siêu thị đóng cửa Việc lại người dân gặp nhiều khó khăn Không chịu cảnh điện, nước, nhiều gia đình đành khóa cửa nhờ nhà người thân thuê khách sạn để Được biết nguyên nhân dẫn đến điện, nước đợt mưa kéo dài cuối tháng 10-2008 làm ngập tủ biến áp tòa nhà tầng hầm nên không sử dụng Cư dân Sông Hồng Park View nhà điện Sự cố điện số phường thuộc quận Đống Đa, kéo dài từ mờ sáng đến chiều hôm 23-7-2013 khiến cư dân nhiều tòa cao ốc bở tai Các văn phòng đặt tòa nhà phải ngừng làm việc… Mất điện, hệ thống phục vụ, kiểm soát điện tử tòa nhà bị vô hiệu hoàn toàn, thẻ từ để kiểm soát xe ra, vào trở thành vật vô giá trị, hai hầm để xe tối om… Các văn phòng doanh nghiệp đặt hoàn toàn đóng cửa thang máy không hoạt động điện cung cấp cho thiết bị văn phòng thiết yếu Cảnh tối om khu vực gửi ô tô tầng hầm bớt tối ánh đèn máy ảnh PV lóe lên Tổ hợp hộ, văn phòng Sông Hồng Park View 165 Thái Hà xếp vào diện cao cấp thành phố, cư dân phải đóng phí dịch vụ cao, nhiên thực tế cho thấy, họ không thụ hưởng xứng đáng với chi phí phải bỏ để làm cư dân nơi Điển hình cho khổ cư dân ngày điện Tổ hợp cao ốc văn phòng, hộ Sông Hồng Park View địa 165 phố Thái Hà (quận Đống Đa, Hà Nội) Đây tổ hợp gồm khối nhà: khối nhà văn phòng, khối nhà chung cư 25 tầng Sự cố điện từ mờ sáng khiến cư dân tòa nhà Sông Hồng Park View vô hoảng hốt, họ buộc phải leo chiều lên xuống Mặc dù Ban quản lý tòa nhà cho chạy máy phát điện, không đấu điện vào hệ thống, thang máy sử dụng Các cư dân cho biết, họ gọi điện thoại cho đại diện BQL chung cư biết trục trặc kỹ thuật, nên thang máy vận hành máy phát điện mục sở thị cảnh khổ cư dân hộ cao cấp Những đến công sở tương đối dễ chịu, xuống, dù chục tầng không mệt nhọc Thế nhưng, bà nội trợ tầng cao cực hình, họ phải mua thức ăn, đồ ăn sáng,… phục vụ người già trẻ nhỏ Nhiều người leo lên đến nhà tầng 14-15 phải ngồi phệt xuống đất, mặt mày tái mét, méo xệch, người mướt mồ hôi, dù trình leo lên họ phải nghỉ 4-5 lần III QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ VNPT 57 HUỲNH THÚC KHÁNG - HÀ NỘI Giới thiệu chung 1.1 Giới thiệu chung tòa nhà VNPT Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng – Hà Nội Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng - Hà Nội thức đưa vào hoạt động từ ngày 1-8-2009 Đây tòa nhà có 27 tầng (trong có 25 tầng 02 tầng hầm), nhà có đặt ăng-ten cao từ 15-20 m, diện tích xây dựng 2150 m2, tổng diện tích sàn khoảng 40.000 m2 Mặt 02 tầng hầm 04 tầng có dạng hình tròn, đường kính 54 m Các tầng lại phía có dạng hình ô-van Tổng mức đầu tư công trình 379.322 triệu đồng (nguồn vốn đầu tư VNPT bao gồm vốn vay vốn tái đầu tư) Đây số dự án lớn Hà Nội đưa vào sử dụng năm 2009 1.2 Giới thiệu công ty PMC Công ty cổ phần Quản lý khai thác Toà nhà VNPT (PMC) công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản, quản lý khai thác cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp Hiện nay, công ty Quản lý Toà nhà VNPT TOWER (57 Huỳnh Thúc Kháng), VTN TOWER (30 Phạm Hùng), AGRIBANK TOWER… Với đội ngũ nhân trẻ đầy nhiệt huyết, PMC lấy hài lòng Khách hàng động lực làm việc, không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ cách tận tâm tinh tế Mục tiêu công ty xây dựng PMC trở thành Công ty chuyên nghiệp lĩnh vực Quản lý khai thác bất động sản với tiêu chuẩn quốc tế, nghiên cứu tư vấn quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đào tạo quản lý bất động sản 1.3 Giới thiệu hệ thống quản lý tòa nhà iBMS a Tổng quan iBMS Trong năm gần đây, nhiều cao ốc xây dựng Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội Việc quản trị hiệu chi phí hoạt động, lượng, thời gian, người, an toàn, thông tin liên lạc, bảo trì vận hành cao ốc nhu cầu thiết tất chủ đầu tư người sinh hoạt Từ năm 1970 quốc gia tiên tiến giới bắt đầu đưa vào sử dụng hệ thống “Building Management System” (BMS), “Building Automation System” (BAS), Intelligent City System” (ICS), Intelligent Factory System” (IFS), năm gần “Intelligent Building Management System” (iBMS)… Đây thành phố, tòa nhà hay nhà máy có trang bị hệ thống tự động “thông minh”, có khả “suy luận” để tự động thực công việc quản trị hiệu môi trường hoạt động tòa nhà b Thành phần, chức chiệm vụ hệ thống iBMS Hệ thống Quản trị Tòa nhà – BMS (Building Management System) hay Hệ thống Quản trị Tự động Tòa nhà – BAS (Building Automation System) đời khởi đầu việc đơn giản hóa việc quản trị vận hành hệ thống tòa nhà Tuy nhiên BMS/BAS chưa thực hiệu lập trình sẵn dựa số thiết lập từ trước iBMS “thông minh” chỗ tính chất hệ BMS mối liên hệ tương tác với qui trình nghiệp vụ “định hướng người dùng”, luật, qui định, sách để quản lý vận hành hệ thống cách tối ưu Một hệ thống iBMS tổng thể bao gồm nhiều thành phần chức khác nhau, bao gồm (hoặc không hoàn toàn) hệ thống sau: • Hệ thống Tổng hợp: Quản lý hệ thống di chuyển, thang máy, nhiệt độ, đậu xe, chiếu sáng & tòa nhà, âm & phát công cộng… • Hệ thống Cơ: Quản lý hệ thống sưởi, làm lạnh, cảm ứng, gió, nước, gaz, vận chuyển tài liệu, xử lý nước thải, … • Hệ thống Điện: Quản lý hệ thống tiêu thụ điện năng, chiếu sáng, phân phối điện, máy phát điện, máy lưu điện UPS,… • Hệ thống An ninh: Quản lý hệ thống Camera an ninh, truy nhập tự động, cảm ứng, sinh trắc học, báo cháy báo khói, dập cháy, bảo vệ, ngập lụt… • Hệ thống Thông tin liên lạc: Quản lý hệ thống mạng cáp thông tin liên lạc, tổng đài thoại, mạng liệu, WiFi, cable TV, video, Satellite… • Hệ thống Quản lý chung: Quản lý kiện, lập kế hoạch hoạt động, bảo trì, bảo hành thiết bị, xử lý cố, lưu hồ sơ kiện, quản lý người sinh hoạt tòa nhà, tính cước, quản lý môi trường… hệ thống iBMS thực thụ cho phép người quản lý điều khiển, phối hợp hoạt động giám sát từ trung tâm toàn hệ thống nêu tòa nhà nhằm đảm bảo trình vận hành hệ thống cách tối ưu, xác hiệu Việc phối hợp hoạt động hệ thống thông qua công cụ giao tiếp, thống kê, phát tự động… giúp đáp ứng tốt yêu cầu mức độ sử dụng, đảm bảo an ninh, bảo trì, bảo hành, an toàn, tạo môi trường làm việc thân thiện, tiện nghi, thoải mái cho người tham gia hoạt động tòa nhà, góp phần nâng cao hiệu sản xuất làm việc c Công nghệ Tiêu chuẩn Công nghệ iBMS chưa có tiêu chuẩn “ngôn ngữ” chung cho thiết bị liên lạc với Tính đến thời điểm 2005, giới có 500 nhà sản xuất giải pháp & thiết bị iBMS với 47 tiêu chuẩn truyền dẫn, thiết bị, cáp, đầu nối giao thức khác Trong nhiều tòa nhà nay, thiết bị Máy lạnh, Camera an ninh, Quản lý truy cập, Báo cháy, Kiểm soát lượng, Chiếu sáng… thường kết nối mạng cáp riêng biệt độc lập với mạng thông tin liên lạc (thoại, liệu)… vận hành phức tạp, không hiệu quả, hệ thống khó cài đặt bị hạn chế chức quản lý tập trung Hệ thống đòi hỏi phải có nhiều người chuyên viên có kỹ giỏi để quản lý, thường không hiệu Tuy nhiên, may mắn thay, công nghệ TCP/IP đời làm thay đổi diện mạo tính hiệu iBMS Với tiêu chuẩn mạng Ethernet LAN mà tảng truyền dẫn cáp đồng UTP Cat 5e, Cat cáp sợi quang giao thức phổ biến TCP/IP, hệ thống iBMS bắt đầu phát huy ưu điểm Khi hệ thống thông tin liên lạc sở hạ tầng thiếu tòa nhà nào, việc dùng hệ thống để truyền tín hiệu quản lý khác hệ thống iBMS trở thành giải pháp tiết kiệm chi phí tối ưu cho chủ đầu tư tòa nhà Khảo sát cho thấy việc dùng chung hệ thống giúp giảm trung bình 30% chi phí cho hệ thống cáp, giúp giảm 60% chi phí bảo trì hệ thống Việc xây dựng hệ thống mạng cáp cấu trúc cho tòa nhà cần phải tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế ISO 11801, TIA 568B, TIA 862… để đảm bảo tối ưu chi phí đầu tư chất lượng hệ thống Các hệ thống tuân thủ tiêu chuẩn cao thường bảo hành tối thiểu 20 năm cho chất lượng thiết bị, năm cho chất lượng truyền dẫn Hệ thống cáp phải có tính linh động, dễ dàng nâng cấp mở rộng, có tính tương thích, đáp ứng công nghệ ứng dụng tương lai Ngày không tòa nhà Việt Nam có hệ thống mạng thông tin liên lạc có giá trị hàng triệu Đôla Mỹ, việc đảm bảo chất lượng, thiết kế, thi công vận hành lâu dài hệ thống mối quan tâm hàng đầu chủ đầu tư d Chi phí đầu tư & Lợi ích iBMS Với chi phí đầu tư cho hệ thống Quản trị Tòa nhà Thông minh trung bình khoảng từ 40USD/m2 (trung bình Mỹ 2006), chủ đầu tư thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng từ 1,5 – năm từ lợi ích “qui thóc” việc đầu tư vào hệ thống Thống kê cho thấy hệ thống iBMS chuẩn IP giúp: Giảm điện tiêu thụ (trung bình 15% – 30%) Tiết kiệm chi phí vận hành, thời gian quản trị, nhân lực tài nguyên khác Tăng tính Hiệu quả, độ An toàn & Độ bền Tăng hiệu suất làm việc người sinh hoạt tòa nhà (2% – 5%) Giảm thời gian xây dựng đưa hệ thống vào vận hành Tăng chất lượng dịch vụ dịch vụ giá trị gia tăng Tăng giá trị tiếp thị công suất cho thuê (~4%) Giảm thiểu lỗi cố Dễ dàng thay đổi, mở rộng, nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phát triển Lợi ích hệ thống iBMS chuẩn IP không dừng tòa nhà độc lập Khi kết nối tòa nhà, nằm tập trung rải rác, với hệ thống mạng chuẩn IP việc quản lý tòa nhà từ hệ thống iBMS tập trung hoàn toàn khả thi, giúp tiết kiệm chi phí nhân điều hành đảm bảo chất lượng dịch vụ đồng e Các khuyến nghị Như nhiều hệ thống khác, hiệu iBMS tùy thuộc nhiều vào việc tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chuẩn qui định nhằm giúp cho hệ thống đạt chất lượng tối ưu hoạt động ổn định Hệ thống mạng cáp cấu trúc cho iBMS cần tuân thủ tiêu chuẩn sau:  ISO/IEC 11801 & EIA/TIA 568 B: Tiêu chuẩn hệ thống Cáp cấu trúc cho Tòa nhà, bao     gồm qui định Thiết kế, Chất lượng thiết bị, Thi công triển khai, Đo kiểm… EIA/TIA 862: Tiêu chuẩn hệ thống Cáp cấu trúc cho Hệ thống Quản trị Tòa nhà Thông minh, bao gồm qui định Hiệu năng, Cấu hình, Giao thức, Tính chất kỹ thuật cho hệ thống cáp truyền dẫn cho IBMS EIA/TIA 569A: Tiêu chuẩn hệ thống Máng Không gian cho Hệ thống Cáp cấu trúc, bao gồm qui định Thiết kế, không gian, Hệ thống hỗ trợ, Đấu nối, Tủ hộp bảo vệ… EIA/TIA 606:Tiêu chuẩn việc lưu trữ hồ sơ tài liệu, bao gồm qui định mã ký hiệu, nhãn, kích thước, hồ sơ…Việc thiết kế xây dựng iBMS cần phải tính toán cẩn thận với cam kết rõ ràng chủ đầu tư từ ngày Việc sử dụng nhà tư vấn chuyên nghiệp suốt trình xây dựng tòa nhà cần thiết, giúp giảm thiểu tối đa chi phí “không đáng phải trả” tương lai gần hệ thống bắt đầu • • • • • • vào hoạt động Khuyến nghị từ Hiệp hội Tòa nhà Thông minh (Intelligence Building Group) cho chủ đầu tư sau: Quan tâm từ đầu Nhận biết định hướng rõ ràng từ Chủ đầu tư Nhận dạng rõ nhu cầu yêu cầu hệ thống Thiết lập đội chuyên nhiệm iBMS tham dự suốt thời gian triển khai công trình Tuân thủ tiêu chuẩn, giao thức truyền dẫn Dùng công nghệ để đảm bảo khả tương thích tương lai Rủi ro điện tòa nhà VNPT 2.1 Nguyên nhân điện - Hầu hết cắt điện có thông báo phòng điện lực quận thành phố cắt luân phiên có cố đường dây nên cắt điện khu vực - Một số trường hợp điện đơn vị thực công tác diễn tập quy trình xử lí tình điện 2.2 Ảnh hưởng điện - Khi xảy điện đột ngột số tình khách quan (chập, cháy nổ…): Mỗi phòng ban, khu vực tòa nhà sử dụng điện độc lập với phận khác, điều có nghĩa xảy cố ví dự chập điện ảnh hưởng đến phòng ban, khu vực không gây điện tòa nhà => trường hợp phận kĩ thuật phải nhanh chóng xử lí tình hình nhanh có thể, tránh gây ảnh hưởng đến phòng ban khác toàn nhà (Trên thực tế trường hợp chưa xảy ra) - Khi xảy điện tác động chủ quan người (cắt điện): + Bộ phận sử dụng thiết bị văn phòng (máy tính, máy in…) có thiết bị lưu điện nên tránh tình trạng bị ngắt điện đột ngột + Thang máy có phận cứu hộ tự động, xảy điện thang máy chuyển tự động lên xuống tầng gần với vị trí tự mở để người thang máy thoát + Các phận, thiết bị lại tòa nhà (hệ thống chiếu sáng, làm mát…) xảy điện tạm khoảng 15 – 30s thời gian máy phát điện tự động khởi động => Do có hệ thống iBMS quản lý toàn hệ thống tòa nhà nên rủi ro bất ngờ, ảnh hường đến hoạt động tòa nhà gần 2.3 Quy trình xử lí điện Tòa nhà có hệ thống máy phát backup 100 % tải Sau tối đa 30s từ điện, hệ thống máy phát tự động cấp điện cho nhà Máy phát điện VNPT Trong trường hợp đó, phận kĩ thuật xuống phòng có máy chủ iBMS để kiểm tra toàn hệ thống điện tòa nhà: hệ thống điều hoà, hệ thống thang máy, hệ thống đèn chiếu sáng, hệ thống camera an ninh , phát có hệ thống xảy lỗi để kịp thời xử lí Hệ thống lỗi hình máy chủ hệ thống iBMS có loa báo lỗi Có thể kể số ví dụ như: + Nếu có bóng đèn bị cháy điện đột ngột, hình máy chủ iBMS lên loa thống báo dãy đèn bị lỗi nhân viên kĩ thuật đến xử lí + Nếu hế thống hộ tự động thang máy bị lỗi, hình máy chủ iBMS có loa thông báo lỗi phận thang máy, đồng thời thang máy có nút gọi cứu hộ nối với lưu điện riêng để nhân viên mắc kẹt thang máy gọi phòng trực iBMS phận kĩ thuật điều người đến cứu hộ kịp thời Dù xảy điện hệ thống iBMS hoạt động bình thường (24/24) có battery riêng (tương tự lưu điện cỡ lớn, trì 30 phút kẻ từ điện), giúp phận kĩ thuật quản lí toàn nhà trường hợp Hệ thống iBMS battery dành cho iBMS III PHẦN KẾT LUẬN Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn nhiều Công ty quản lý BĐS muốn cắt giảm chi phí cắt giảm số hoạt động bảo trì tòa nhà định kỳ Điều nguy hiểm không bảo trì thường xuyên để ngăn ngừa rủi ro gây hậu khôn lường, hệ thống máy phát phải bảo trì thường xuyên để cần dùng hạn chế tới mức tối đa trường hợp phải sửa chữa khẩn cấp vừa thời gian lại tốn tiền Quản lý rủi ro nhà xảy cố điện vấn đề quan trọng quản lý tốt hay không tốt phụ thuộc vào tầm nhìn nhà đầu tư [...]... bị còn lại trong tòa nhà (hệ thống chiếu sáng, làm mát…) nếu xảy ra mất điện sẽ tạm trong khoảng 15 – 30s trong thời gian máy phát điện tự động khởi động => Do có hệ thống iBMS quản lý toàn bộ hệ thống tòa nhà nên các rủi ro bất ngờ, ảnh hường đến hoạt động trong tòa nhà gần như không có 2.3 Quy trình xử lí mất điện Tòa nhà có hệ thống máy phát backup 100 % tải Sau tối đa 30s từ khi mất điện, hệ thống... năng tương thích trong tương lai 2 Rủi ro mất điện trong tòa nhà VNPT 2.1 Nguyên nhân mất điện - Hầu hết là do cắt điện có thông báo của phòng điện lực quận thành phố cắt luân phiên hoặc có sự cố về đường dây nên cắt điện cả khu vực - Một số trường hợp mất điện là do đơn vị thực hiện công tác diễn tập quy trình xử lí tình huống khi mất điện 2.2 Ảnh hưởng của mất điện - Khi xảy ra mất điện đột ngột do... người già và trẻ nhỏ Nhiều người leo lên đến nhà mình ở tầng 14-15 phải ngồi phệt xuống đất, mặt mày tái mét, méo xệch, người mướt mồ hôi, dù quá trình leo lên họ đã phải nghỉ 4-5 lần III QUẢN LÝ RỦI RO MẤT ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ VNPT 57 HUỲNH THÚC KHÁNG - HÀ NỘI 1 Giới thiệu chung 1.1 Giới thiệu chung tòa nhà VNPT Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng – Hà Nội Tòa nhà VNPT 57 Huỳnh Thúc Kháng - Hà Nội được chính... cable TV, video, Satellite… • Hệ thống Quản lý chung: Quản lý các sự kiện, lập kế hoạch hoạt động, bảo trì, bảo hành thiết bị, xử lý sự cố, lưu hồ sơ dữ kiện, quản lý người sinh hoạt trong tòa nhà, tính cước, quản lý môi trường… hệ thống iBMS thực thụ cho phép người quản lý điều khiển, phối hợp hoạt động và giám sát từ trung tâm toàn bộ các hệ thống nêu trên của tòa nhà nhằm đảm bảo quá trình vận hành... động thực hiện công việc quản trị hiệu quả môi trường và mọi hoạt động của một tòa nhà b Thành phần, chức năng và chiệm vụ của hệ thống iBMS Hệ thống Quản trị Tòa nhà – BMS (Building Management System) hay Hệ thống Quản trị Tự động Tòa nhà – BAS (Building Automation System) ra đời như một sự khởi đầu trong việc đơn giản hóa việc quản trị và vận hành các hệ thống trong tòa nhà Tuy nhiên BMS/BAS chưa... dân trong ngày mất điện là ở Tổ hợp cao ốc văn phòng, căn hộ Sông Hồng Park View tại địa chỉ 165 phố Thái Hà (quận Đống Đa, Hà Nội) Đây là tổ hợp gồm 3 khối nhà: 1 khối nhà văn phòng, 2 khối nhà chung cư 25 tầng Sự cố mất điện ngay từ mờ sáng khiến cư dân của tòa nhà Sông Hồng Park View vô cùng hoảng hốt, bởi họ buộc phải leo bộ cả chiều lên và xuống Mặc dù Ban quản lý tòa nhà đã cho chạy máy phát điện, ... Công ty chuyên nghiệp trong lĩnh vực Quản lý và khai thác bất động sản với tiêu chuẩn quốc tế, nghiên cứu tư vấn quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đào tạo quản lý bất động sản 1.3 Giới thiệu hệ thống quản lý tòa nhà iBMS a Tổng quan iBMS Trong những năm gần đây, rất nhiều các cao ốc đang được xây dựng tại Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Việc quản trị hiệu quả chi... bao gồm cả vốn vay và vốn tái đầu tư) Đây là một trong số các dự án lớn nhất tại Hà Nội đưa vào sử dụng trong năm 2009 1.2 Giới thiệu về công ty PMC Công ty cổ phần Quản lý và khai thác Toà nhà VNPT (PMC) là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, quản lý và khai thác các cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp Hiện nay, công ty đang Quản lý các Toà nhà như VNPT TOWER (57 Huỳnh Thúc Kháng), VTN TOWER... nổ…): Mỗi phòng ban, khu vực trong tòa nhà đều sử dụng điện độc lập với các bộ phận khác, điều đó có nghĩa là nếu xảy ra sự cố ví dự như chập điện thì sẽ chỉ ảnh hưởng đến đúng phòng ban, khu vực đó chứ không gây mất điện cả tòa nhà => trong trường hợp đó bộ phận kĩ thuật phải nhanh chóng xử lí tình hình nhanh nhất có thể, tránh gây ảnh hưởng đến các phòng ban khác và cả toàn nhà (Trên thực tế trường hợp... kịp thời Dù xảy ra mất điện thì hệ thống iBMS vẫn hoạt động bình thường (24/24) vì có battery riêng (tương tự bộ lưu điện cỡ lớn, có thể duy trì được ít nhất 30 phút kẻ từ khi mất điện) , do đó vẫn giúp bộ phận kĩ thuật có thể quản lí toàn nhà trong mọi trường hợp Hệ thống iBMS và battery dành cho iBMS III PHẦN KẾT LUẬN Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn nhiều Công ty quản lý BĐS vì muốn cắt ... ĐẦU Rủi ro quản lý tòa nhà, đặc biệt việc quản lý vận hành nhà chung cư xảy ngày nhiều, khiến quản trị rủi ro trở thành vấn đề chủ đầu tư quan tâm nhiều thời gian gần Đơn cử việc quản lý nhà. .. phòng chung cư, nhà. Vậy để quản lý rủi ro này, nhà hay chung cư áp dụng cách thức nào, có thực hiệu ? B PHẦN NỘI DUNG I MẤT ĐIỆN Khái niệm điện Mất điện (hay cúp điện) việc cung cấp điện ngắn hạn... lụt, cháy nhà xung quanh, tòa nhà buộc cắt điện Ảnh: Cháy nổ  điện + Thiếu điện nhà máy buộc phải cắt điện luân phiên Ảnh: Hồ thủy điện cạn nước - Giải pháp: + Những trường hợp điện điện lưới