GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB NỘI DUNG: 3.1 Nhận xét thị trường Bất động sản Việt Nam 3.1.1 Thuận lợi, tiềm 3.1.2 Khó khăn 3.2 Những dự báo xu hướng thị trường BĐS thời gian tới 3.3 Những giải pháp góp phần phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ACB thời điểm SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 52 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.1 Nhận xét thị trường Bất động sảnViệt Nam 3.1.1 Thuận lợi, tiềm năng: - Việt Nam có tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á châu Á, nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại lớn Mặt khác, Việt Nam có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình 24 tăng thêm đến khoảng 100 triệu vào – 10 năm tới phần đông tập trung thành thị, trình di dân tốc độ đô thị hoá diễn nhanh… Ngoài ngày có nhiều người nước đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ xuất nhu cầu thiết đa dạng nhà ở, điều kiện môi trường làm việc, vui chơi giải trí Điều khẳng thị trường nhà đất Việt Nam ngày sôi động - Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam hoàn thiện để đảm bảo điều kiện cho phát triển Chính sách cải cách hành pháp lý ngày hoàn thiện tạo điều kiện cho phát triển thị trường nói chung bất động sản nói riêng Cụ thể, Luật Đầu tư nước tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà với hàng loạt sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác tạo tiền đề - Sau việc gia nhập WTO, Việt Nam thu hút ý quan tâm từ quốc gia giới Các nhà đầu tư nước quan tâm nhiều đến thị trường Bất động sản Việt Nam thông qua phát triển kinh tế cao ổn định nhiều năm qua, sóng đầu tư lớn vào Việt Nam đến… Mặt khác, nước, nguồn vốn doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dồn vào bất động sản Thị trường tài Việt Nam phát triển mạnh Để phát triển bất động sản, cần phải có gắn kết với SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 53 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB lĩnh vực tài chính, ngân hàng Các lĩnh vực phát triển mạnh, thị trường chứng khoán kênh nóng để đầu tư huy động vốn cho bất động sản Các nhà đầu tư nước nước hầu hết có nhận định, thị trường Bất động sản Việt Nam lĩnh vực kinh doanh “hốt bạc” Và thực chứng minh điều Ngoài doanh nghiệp nước, vốn đầu tư nước ngày mạnh, chúng khiến cho thị trường bất động sảnViệt Nam ngày “nóng” lên Nhằm đón đầu hội phát triển loại hình bất động sảnthời “hậu WTO”, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD Năm 2007, Việt Nam thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước khoảng 20,3 tỷ USD Trong lĩnh vực bất động sản chiếm 40% tổng số vốn Tính riêng ba tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI vào Việt Nam ước đạt 5,4 tỷ USD Trong đó, dòng vốn FDI đổ mạnh vào dịch vụ bất động sản Theo thống kê Bộ Kế hoạch - Đầu tư, tính chung vốn cấp tăng thêm quý I năm 2008, nước thu hút thêm 5.436 triệu USD vốn đầu tư đăng ký, tăng 31% so với kỳ năm ngoái Các quỹ đầu tư nước bắt đầu tìm kiếm hội tham gia vào thị trường, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất Quốc gia vùng lãnh thổ có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan Tp.HCM địa phương thu hút đầu tư nước vào Bất động sản cao nước, kế tới Hà Nội, Đà Nẵng Hà Tây Các dự án đầu tư xây dựng hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, hạ tầng du lịch cao cấp… chiếm số lượng nhiều Trong đó, nhiều dự án SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 54 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB đầu tư xây dựng khu đô thị lên đến hàng tỷ USD, đa phần tập trung tỉnh huyện vùng ven Tp.HCM Hà Nội Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng tiếp tục tăng trưởng 50 năm Tuy nhiên, hấp dẫn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50% – 100% SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.1.2 Khó khăn: - Diễn biến phức tạp thời gian qua nói lên tính thiếu chuyên nghiệp thị trường bất động sản Việt Nam Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn rình rập, đe dọa kéo lùi phát triển chí gây khủng hoảng cho thị trường hầu hết xuất phát từ thiếu chuyên nghiệp Nó khiến thị trường hoạt động mang nhiều tính tự phát dễ tổn thương, thể nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ vốn tiềm ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai - Sự thiếu chuyên nghiệp xin đề cập tới hệ thống pháp lý: hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Trong hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, có số điểm bị coi “buộc chặt” chưa hợp lý, chưa thông thoáng Trên thực tế luật Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp quy định luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, độ vênh lớn gây không khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp cho người dân tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 56 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Những vấn đề xem gây cản trở lớn là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất nhiều rắc rối, không gắn với quyền người sử dụng sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt vấn đề liên quan đến quy hoạch… Một thực tế nhãn tiền nhà đầu tư khổ sở vấn đề thực thi quy định pháp lý trước dự án Đúng với luật lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn ngành lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác - Bên cạnh đó, tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam thấp Làm để chủ đầu tư tiếp cận với lô đất để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, chung cư hay cao ốc điều quy định văn pháp quy khó thực thực tế Các thủ tục hành rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn mặt thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư Còn vấn đề liên quan đến quy hoạch hay giải phóng mặt câu chuyện dài, khó nói hết bất cập… tất xuất phát từ manh mún, thiếu tầm nhìn tổng thể, thiếu quán nhìn chung là… thiếu chuyên nghiệp quan quản lý nhà nước Nó tạo lãng phí vô lớn tài nguyên đất khiến diện mạo đô thị, thị trường bị băm nát, nhỏ lẻ khó khôi phục để phát triển đồng Đó quản lý Nhà nước, thực hoạt động thị trường sao? Hầu hết doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam manh mún, nhỏ lẻ hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Hiện thị trường Bất động sản Việt Nam có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh Bất động sản đông phần lớn có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường… SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 57 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Một ví dụ đơn cử, TP Hồ Chí Minh, có 6000 doanh nghiệp hoạt động Bất động sản có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh Trong số có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn 100 tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu chiếm tới 40%, chí doanh nghiệp có vốn tham gia kinh doanh Bất động sản Vậy nhưng, tất hoạt động theo kiểu mạnh người đi, thích làm làm… Trong nước khu vực hình thành nhiều tập đoàn ủy thác đầu tư Bất động sản, đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, doanh nghiệp nước gần chưa thể tầm nhìn việc cần thiết phải liên minh, hợp tác Trên địa bàn quy hoạch, doanh nghiệp “cát cứ” vài dự án nhỏ lẻ mà cách hợp sức để biến chúng thành tổ hợp dự án đồng mang lại lợi ích lâu dài khả khai thác kinh doanh khả cạnh tranh lẫn hài hòa cho diện mạo chung Hiện nay, có số doanh nghiệp Việt Nam thể chuyên nghiệp phát triển dự án Tuy nhiên, số doanh nghiệp chưa thể đại diện cho mặt chung cộng đồng doanh nghiệp nước mà số đông bị đánh giá lực triển khai dự án trình độ quản lý Nhiều chủ đầu tư nước trọng đến thân nhà chưa tập trung xây dựng khu dân cư hoàn chỉnh Hệ nhiều sản phẩm nhà có giá cao so với sức mua người thu nhập không quan tâm không đảm bảo yêu cầu tiện ích cho sống khách hàng… SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Việc thiếu kinh nghiệm không quan tâm nhiều đến công tác tiếp thị điểm yếu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Khi thiếu chiến lược tiếp thị đắn, đơn vị lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu, đồng thời không mang lại hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Một yếu tố dẫn đến thực trạng công ty Bất động sản Việt Nam hạn chế vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường cách bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp Đặc biệt thiếu nhân tài hoạt động Nếu doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản bán đơn vị dự án chậm gây khó khăn trình thi công xây dựng hoàn thiện Bất động sản, chí giảm mức lời, chí bị lỗ phải trả lãi suất cho ngân hàng thời gian dài - Thêm nguy thực trạng thị trường Bất động sản Việt Nam tình trạng đầu tư Bất động sản theo “mốt” Lợi nhuận cao trước mắt nguyên nhân khiến Doanh nghiệp thi nhảy vào thị trường địa ốc Tuy nhiên, Doanh nghiệp có nghiên cứu thị trường cách cụ thể để đưa chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều Doanh nghiệp không am hiểu thị trường dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường Điều cảnh báo gây tình trạng hỗn loạn cho thị trường Bất động sản có tác động xấu đến doanh nghiệp Bất động sản “mốt” Doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề Có đến 80% Doanh nghiệp tham gia vào thị trường địa ốc Doanh nghiệp phải có vài dự án để làm đòn bẩy cho việc tham gia thị trường chứng khoán số lĩnh vực khác SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Một Báo cáo gần Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết có đến 90% công ty niêm yết sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM phát hành thêm cổ phiếu tháng đầu năm với mục đích đầu tư vào dự án bất động sản, chủ yếu xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê Khi công ty trọng đến đầu tư bất động sản lơ lĩnh vực kinh doanh dẫn đến tình trạng bong bóng kép “chứng khoán bất động sản điều hoàn toàn xảy - Nguy việc đầu tư tràn lan, thiếu bản, mang tính chụp giật thiếu tầm nhìn chiến lược hướng đến phát triển bền vững dẫn đến tình trạng khủng hoảng thừa cục địa bàn hay lĩnh vực Bất động sản định Nếu tình trạng xảy nguy rủi ro ảnh hưởng đến toàn thị trường cao Điều xảy cách vài năm đổ xô đầu tư xây dựng chung cư cách ạt, thiên số lượng mà không trọng đến chất lượng xu phát triển tâm lý xã hội Và vấn đề đầu tư cục vào Bất động sản lĩnh vực đô thị trung tâm vấn đề đáng lưu tâm SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.2 Những dự báo xu hướng thị trường Bất động sản thời gian tới:  Những biến động hoạt động giao dịch thị trường bất động sản Việt Nam thường mang tính cục bộ, địa phương gắn với nhân tố chủ quan, với động thái sách quản lý đầu tư Nhà nước - Có thể dự báo, đợt sốt tăng giá, sụt giảm, “đóng băng” giao dịch thị trường bất động sản thời gian tới gắn với nguyên nhân trực tiếp từ điều chỉnh lớn sách quản lý nhà nước đất đai nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương - Bên cạnh đó, sốt giá trầm lắng thị trường bất động sản năm qua thời gian tới có quan hệ tương hỗ chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc…, chí nhiều quy hoạch “treo”, sơ sài mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm vào sống - Ngoài ra, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản sách giá ưu đãi kiểu bao cấp đất cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung đã, đậm nét, chí vượt khỏi kiểm soát cộng hưởng tình trạng lạm dụng, tham nhũng, “vận động hành lang” - Hơn nữa, nóng – lạnh thị trường bất động sản nước ta đã, tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét nhận thức kỹ thích ứng quan quản lý nhà nước doanh nghiệp, nhân dân vai trò, chế xu hướng vận động thị trường nhà, đất Các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn, chí kích động thị trường sốt nóng giả tạo “tâm lý đám đông”, SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” việc mua - bán bất động sản kết biểu thước đo mức độ nhận thức thích ứng  Giảm dần chênh biệt giá bất động sản địa phương, chí khu vực tăng mức mặt giá chung thị trường bất động sản: Độ chênh tới mức chóng mặt giá thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng vệ sinh môi trường khu vực có bất động sản muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm bất động sản liền kề người chủ chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; chí với yếu tố tâm linh tín ngưỡng khác địa phương cá nhân… Tuy nhiên, dài hạn có xích gần giá thị trường bất động sản địa phương, vùng lãnh thổ với nhau, khu vực địa bàn, tốc độ tăng giá cao khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, vùng ven đô gần công trình hạ tầng quan trọng, khu đô thị cao cấp… Hơn nữa, thời gian tới, với việc điều chỉnh tăng khung giá đất thành phố lớn lên sát giá trần nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh 67,5 triệu đồng - giá trần quy định phủ tăng 30% so với giá 2007), tác động tiêu cực sách giá giảm bớt, song tổng mặt giá đất chắn có điều chỉnh gia tăng chung đáng kể SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 62 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB  Sẽ có cân đối đa dạng cấu phận thị trường, hàng hóa chủ thể tham gia thị trường bất động sản - Bên cạnh phát triển rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố nhà vườn - trang trại…, thị trường bất động sản toàn quốc có phát triển nhằm tạo cân xứng đồng phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều người nước - Cung - cầu gia tăng, nhà, mảnh đất - hàng hóa giao dịch thị trường bất động sản ngày nhiều hơn, đa dạng tiện ích mẫu, mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô giá cả… - Những chủ thể tham gia thị trường không tập trung vào phận người có thu nhập mức sống trung lưu trở lên mà có tham gia ngày nhiều công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, nông dân thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư nước người nước Bản thân Nhà nước, hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản nêu trên, tham gia tích cực, chủ động hiệu vào thị trường theo cách thức thích hợp, mang tính thị trường hơn… SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB  Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển mạnh mang tính chuyên nghiệp - Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức thị trường bất động sản - thể qua mức độ ỏi giao dịch thức bất động sản qua quan nhà nước trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức - có cải thiện đáng kể Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức gia tăng nhanh chóng diện nhiều hơn, rộng địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày lớn vững hơn, chịu chế tài nghiêm ngặt chất lượng nghĩa vụ dịch vụ - Các dịch vụ toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý tư pháp, dịch vụ thông tin thị trường bất động sản… phát triển mạnh có tính chuyên nghiệp cao Các sở pháp lý lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực  Mối quan hệ trực tiếp thị trường bất động sản với thị trường vàng nhạt bớt - Khác với thị trường bất động sản thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam sớm hội nhập sâu gắn kết ngày chặt chẽ với thị trường vàng giới Nghĩa là, nguyên tắc triển vọng, đời sống thị trường vàng Việt Nam ngày chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh động thái chủ yếu, lên xuống giá với xu hướng tốc độ chung thị trường vàng giới Hơn nữa, hoạt động tác động yếu tố đầu cơ, tâm lý, phản ứng tự phát, SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB “hiệu ứng đám đông”… ngày mờ nhạt dần thị trường vàng tương lai - Việc mua vàng tích trữ dạng tài sản cá nhân không hấp dẫn so với loại tài sản kinh doanh khác, không xu hướng mạnh thập niên cuối kỷ trước Nếu yếu tố trị - xã hội nước quốc tế đột biến lớn, khó có bùng nổ đổ vỡ đáng kể thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ nhân tố nước - Trong đó, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian trước mắt, tính quốc tế giá chưa cao, chịu ảnh hưởng nhiều từ nhân tố phi thị trường nước với nhiều tính đột biến khó tiên liệu hơn…Vì vậy, việc toán vàng kinh doanh thị trường bất động sản không mang tính chặt chẽ trước Mối tương quan trực tiếp liên thông truyền thống thị trường này, giá cả, mờ nhạt dần  Xu hướng liên thông thị trường bất động sản - thị trường chứng khoán - Thị trường tiền tệ: Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường chứng khoán (hay rộng thị trường vốn), góc độ đó, cạnh tranh hội đầu tư nguồn vốn đầu tư Qua giai đoạn, chu kỳ thị trường lệch pha nhau, từ thái cực “nóng” sang “lạnh” ngược lại Việc thiếu điều hòa thị trường tạo rủi ro lớn, không ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham gia, mà có ảnh hưởng đến thị trường khác có hệ thống tín dụng Một nguyên nhân SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 65 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB tình trạng việc thiếu công cụ đầu tư góp phần liên thông hai thị trường Ra đời từ năm 2000, thị trường chứng khoán mang lại phương thức để sử dụng nguồn vốn thặng dư xã hội, không lưu trữ giá trị mà có khả mang lại nguồn lợi đáng kể thời gian ngắn Trong khoảng năm hoạt động đầu tiên, thị trường chưa nhận nhiều quan tâm tác nhân kinh tế Tuy nhiên, với thăng hoa thị trường chứng khoán từ nửa cuối 2006 năm 2007, đầu tư thị trường chứng khoán thực trở thành lựa chọn đưa cân nhắc với bất động sản Thậm chí, nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán lý để rời bỏ tài sản nhà đất nắm giữ (đặc biệt với định cá nhân) SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Bảng : Tương quan thị trường BĐS số TTCK Giá bất động sản VNIndex Quý I/2007 Tăng Tăng Quý II/2007 Tăng mạnh Giảm Quý III/2007 Ổn định Giảm Quý IV/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh Nguồn: www.asset.vn Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt nhà đầu tư thắng lợi mặt trận chứng khoán Lượng tiền mặt thu từ khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà tạo tính khoản cao cho thị trường Chính điều này, có lẽ, lý trực tiếp dẫn tới sốt bất động sản quãng thời gian lại năm 2007 Giá nhà đất quí II năm 2007 tăng chóng mặt Tác động tâm lý thể rõ hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản Những người thực có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm sở hữu bất động sản phù hợp với nguyện vọng khả tài trước giá leo thang Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 67 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Sụt giảm thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán Sang đầu quý III năm 2008, giá nhà đất bình ổn Và rồi, trước biến động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần tập trung vào bất động sản với tài sản thực Giá bất động sản không tăng đột ngột trì liên tục xu lên, tập trung vào khu vực hộ chung cư cao cấp Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, kết thất vọng thị trường chứng khoán cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến bất động sản Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao Quan hệ tương quan bất động sản chứng khoán rõ ràng Các tác động có chiều, lúc lại ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu thời gian qua, lượng giao dịch mức giá thị trường bất động sản suy giảm mạnh Hiện tượng phần phản ánh tính bầy đàn công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt tình bất lợi thị trường, chứng minh liệu thống kê TTCK Việt Nam Mặc dù sách tín dụng áp dụng chặt chẽ tỉ trọng dư nợ tín dụng tổng số dư nợ hệ thống ngân hàng thương mại tăng lên đáng kể thời gian qua Tính tới đầu tháng 3/2008, tỉ lệ hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động mức từ 20% - 40% Ngân hàng nhà nước khuyến cáo có kế hoạch tiến hành tra ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 68 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Dấu hiệu liên thông thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ ghi nhận thông qua tham gia đông đảo công ty có dư tiền vốn lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản ngành nghề kinh doanh Tiềm tăng trưởng thị trường yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài với cổ phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản Hiện nay, Việt Nam xuất liên thông, trạng thái chiều, tức tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản Nói cách khác, trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính khoản cho hệ thống tài chưa có Quá trình phân bổ rủi ro hẹp, phạm vi số đối tượng tham gia giao dịch Vì thế, khoản Việt Nam bảo đảm được, giá bất động sản tăng Ngược lại giảm hoàn toàn tính khoản cao, mức cân giá Nên tượng dễ thấy giá đứng mức cao, giao dịch Sau chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” tiếp tục mặt để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm cân sốt Đó lý mà bất động sản Việt Nam có cao đô thị đắt đỏ giới Đây “bong bóng” tự tồn không “xì” Hệ thống sách định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp hội/khả cho người vay tái cấp tài để mua tài sản lãi suất giảm SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB  Chứng khoán hóa tài sản có nguồn gốc bất động sản xu hướng sử dụng tránh khỏi tạo khoản Tính chất liên thông thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ hình thành chế lây lan khuếch tán nhanh chóng hiệu ứng biến động Do vậy, cần sớm nghiên cứu kỹ thuật xử lý rủi ro tìm hiểu công cụ tài phù hợp với điều kiện mức độ phát triển Việt Nam => Tóm lại, tổng thể trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Việt Nam Tiềm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với dồi nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản (các công sở đất giao hạn mức sử dụng không mục đích, hiệu quả, hay không triển khai khai thác thời hạn quy định) Tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất sở tăng suất, tận dụng không gian (xây nhà cao tầng), phát triển kết cấu hạ tầng (nhất đường giao thông) đẩy nhanh trình đô thị hóa Ngoài ra, tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến việc hoàn thiện sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh người sở hữu quyền sử dụng đất, sách mở cửa thu hút nhà đầu tư nước vào thị trường bất động sản nước, liên quan đến việc thay đổi chế độ hộ đăng ký nhà đất (sổ đỏ…), trình sửa chữa, xây dựng khu chung cư thành phố, đô thị lớn SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 70 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ tăng nhanh chóng nhu cầu khả toán người dân mua - bán bất động sản trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập yêu cầu nâng cao chất lượng sống Về dài hạn, với tích lũy kinh nghiệm ứng xử quan nhà nước, nhà đầu tư nhân dân thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam ngày mở rộng, cân đối, đồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta, người thận trọng tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản sân chơi quen thuộc cách thức đầu tư an toàn thản SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.3 Những giải pháp góp phần phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ACB thời điểm nay: ACB Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, với kinh nghiệm hoạt động 15 năm qua, ACB hoàn thiện quy trình cho vay, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ, giải cho khách hàng vay nhanh chóng đạt kết cao hoạt động tín dụng Trong thời gian tới, ACB cần tiếp tục thực hoạt động, quy trình cho vay đồng thời hoàn thiện hoạt động tín dụng: + Mặc dù dư nợ cho vay năm 2007 ACB tăng cao khoản nợ xấu, nợ hạn nên phải trọng đến chất lượng tín dụng Nâng cao lực thẩm định nhân viên nhằm đạt hiệu công tác thẩm định tài sản, thẩm định khách hàng + Phát triển sản phẩm dịch vụ hỗ trợ cho sản phẩm cho vay mua nhà đất dịch vụ toán hộ cho người mua: hợp đồng bên – Ngân hàng đóng vai trò trung gian người mua người bán để toán tiền trực tiếp cho người bán + Đẩy mạnh liên kết với công ty xây dựng để tài trợ cho dự án xây dựng cao ốc, văn phòng cho thuê, chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu cho kinh tế tầng lớp dân cư Đặc biệt người có thu nhập thấp Đây phận đông xã hội nhu cầu sở hữu nhà lớn mảng thị trường dường chưa quan tâm mức thời gian qua + Đào tạo nâng cao lực cho đội ngũ cán ngân hàng, cung cấp nguồn nhân lực có chất lượng cho Chi nhánh, Phòng giao dịch mở nhằm đáp ngày tốt đòi hỏi thị trường chuẩn mực quốc tế SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 72 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB trình độ lẫn đạo đức nghề nghiệp ACB ngày mở rộng mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch nên nhu cầu nhân viên ngày gia tăng Nhưng tình trạng nguồn nhân lực cho ngành ngân hàng thiếu việc đào tạo nguồn nhân lực để phục vụ cho hoạt động ngân hàng điều quan trọng Trong thời gian qua, công tác đào tạo ACB có bước phát triển, tất nhân viên ACB đào tạo nghiệp vụ, tổ chức thi tuyển để đánh giá hiệu học tập làm việc nhân viên Hiệu chương trình đào tạo ACB năm 2007 đánh giá “Doanh nghiệp ASEAN xuất sắc lĩnh vực đội ngũ lao động” ASEAN-BAC trao tặng Bên cạnh đó, xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp sách đãi ngộ nhân viên biện pháp hữu hiệu nhằm giữ chân nhân viên lại phục vụ cho ngân hàng + ACB ngân hàng thực việc phân chia trách nhiệm, quyền hạn nhân viên hoạt động tín dụng Mỗi phận chịu trách nhiệm khâu khác quy trình tín dụng tất lại phải thống để hỗ trợ, bổ sung cho nhằm đạt hiệu thực tốt Việc tách phận giúp cho nhân viên phân tích tín dụng thẩm định, phân tích khách hàng khoản vay kỹ hơn, chuyên sâu hơn, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro Đồng thời tránh hành vi nhũng nhiễu khách hàng nhân viên thực tất khâu trình cho vay, ảnh hưởng đến định cấp tín dụng nhân viên + Ngoài ra, dịch vụ chăm sóc khách hàng, công tác tiếp thị, thu hút khách hàng cần nâng cao để cạnh tranh với ngân hàng nước có nguồn vốn dồi ngân hàng nội địa SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 73 [...]... Trang 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3.3 Những giải pháp góp phần phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ACB trong thời điểm hiện nay: ACB là một trong những Ngân hàng thương mại hàng đầu của Việt Nam, với kinh nghiệm hoạt động 15 năm qua, ACB đã dần dần hoàn thiện quy trình cho vay, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ, giải quyết cho khách hàng vay nhanh chóng và... Trang 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB  Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn - Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản - thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức -... tồn tại do không “xì” được Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội/khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB. .. động sản - Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phố và nhà vườn - trang trại…, thị trường bất động sản toàn quốc cũng sẽ có sự phát triển mới nhằm tạo ra sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt... CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua - bán bất động sản do quá trình đô thị hóa, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống Về dài hạn, cùng với sự tích lũy kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan nhà nước, các nhà đầu... ra cân nhắc cùng với bất động sản Thậm chí, tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán còn là lý do để rời bỏ tài sản nhà đất đang nắm giữ (đặc biệt với các quyết định cá nhân) SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Bảng 6 : Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số TTCK Giá bất động sản VNIndex Quý I/2007 Tăng Tăng... tác động của các yếu tố đầu cơ, tâm lý, cũng như các phản ứng tự phát, SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB “hiệu ứng đám đông”… sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai - Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hướng mạnh như những...CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua - bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này  Giảm dần chênh biệt giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản: Độ... thị trường bất động sản Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 67 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Sụt giảm của thị... thương mại Việt Nam dao động ở mức từ 20% - 40% Ngân hàng nhà nước khuyến cáo sẽ có kế hoạch tiến hành thanh tra những ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 68 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ còn có thể được ghi nhận thông qua ...CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3. 1 Nhận xét thị trường Bất động sảnViệt Nam 3. 1.1 Thuận lợi, tiềm năng: - Việt Nam có... cách thức đầu tư an toàn thản SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3. 3 Những giải pháp góp phần phát triển sản phẩm cho vay mua nhà... trưởng dự báo khoảng 50% – 100% SVTT: TRẦN THỊ HỒNG HÀ Trang 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB 3. 1.2 Khó khăn: - Diễn biến phức tạp thời gian qua nói lên tính