Tài liệu thuyết minh dự án đầu tư

Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân MỤC LỤC CHƯƠNG : NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 1.2 Mục tiêu đầu tư Dự án 1.3 Những pháp lý để lập Dự án 1.3.1 Những quy định pháp luật xây dựng 1.3.2 Những văn pháp lý Dự án CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ 2.1 Điều kiện tự nhiên 2.2 Điều kiện địa chất, thủy văn 2.2.1 Điều kiện địa chất 2.2.2 Điều kiện thủy văn 2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 2.4 Điều kiện xã hội 10 CHƯƠNG : HÌNH THỨC VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ 11 3.1 Hình thức đầu tư hình thức quản lý Dự án 11 3.2 Thông tin chung quy mô đầu tư Dự án 11 3.2.1 Tên Dự án 11 3.2.2 Chủ đầu tư 11 3.2.3 Loại cấp cơng trình 11 3.2.4 Quy mô xây dựng thông số kỹ thuật chủ yếu 12 CHƯƠNG : PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 13 4.1 Cơ sở nghiên cứu đồ án quy hoạch 13 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -1- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân 4.2 Các tiêu kinh tế kỹ thuật 13 4.2.1 Các tiêu đất 14 4.2.2 Các tiêu khác 14 4.2.3 Bảng cân đất đai 15 4.3 Giải pháp quy hoạch không gian 16 4.3.1 Định hướng quy hoạch chung 16 4.3.2 Giải pháp quy hoạch tổng mặt 16 4.3.2.1 Các nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch 16 4.3.2.2 Các yếu tố liên quan đến khu đất xây dựng 17 4.3.2.3 Quy hoạch tổng thể toàn khu 17 4.4 Giải pháp kiến trúc xây dựng 18 CHƯƠNG : GIẢI PHÁP QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT 20 5.1 Giải pháp san 20 5.2 Quy hoạch giao thông 20 5.3 Giải pháp cấp điện tổng thể 20 5.4 Giải pháp cấp nước tổng thể 24 5.5 Thoát nước tổng thể 25 5.6.Vệ sinh môi trường 27 CHƯƠNG 6: SƠ BỘ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 28 6.1 Dự báo mức độ tác động tới môi trường 28 6.1.1 Tác động đến mơi trường khơng khí 28 6.1.2 Tác động đến môi trường nước 28 6.1.3 Tác động đến kinh tế xã hội 29 6.2 Giải pháp giảm thiểu tác động tới môi trường 29 6.2.1 Bảo vệ môi trường không khí 29 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -2- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân 6.2.2 Bảo vệ môi trường nước 30 6.2.3 Xử lý chất thải 30 6.2.4 Xử lý nước thải 30 CHƯƠNG 7: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 31 CHƯƠNG 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 33 8.1 Những để lập TMĐT 33 8.2 Nguồn vốn 33 8.3 Tiến độ thực 34 8.4 Tổng mức đầu tư 34 8.5 Phân tích hiệu đầu tư 34 8.5.1 Phương pháp chung 34 8.5.2 Một số thông số giả định để tính tốn 35 8.5.3 Đánh giá hiệu đầu tư 36 CHƯƠNG 9: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37 PHẦN PHỤ LỤC KÈM THEO DỰ ÁN 38 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -3- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG : NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1.1 Sự cần thiết phải đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (thành phố HCM) trung tâm kinh tế, văn hố, trị xã hội đầu não nước Sự phát triển toàn diện nhiều mặt thành phố HCM năm gần năm có vai trị quan trọng tiến trình phát triển đất nước Để diện mạo thành phố HCM xứng tầm với vị trí vai trị to lớn ấy, Đảng Nhà nước ta có nhiều chủ trương, sách nhằm xây dựng, phát triển thành phố HCM ngày văn minh to đẹp Trong năm gần đây, với phát triển kinh tế nước, mức sống người dân thành phố HCM cải thiện đáng kể Nhu cầu nhà ở, điều kiện sinh hoạt làm việc người dân ngày cao số lượng chất lượng Do tốc độ phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khơng bắt kịp với tốc độ thị hố dẫn đến tình trạng tải nhà Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh quận nội thành, xếp vào loại đông dân, người nhập cư nhiều, sở vật chất, kết cấu hạ tầng ngày xuống cấp tải Bên cạnh cịn nhiều nhà nằm kênh rạch làm tắc nghẽn dịng chảy hệ thống nước quận, nguyên nhân gây ô nhiễm môi trường ngập úng cục Do đó, quận ln chịu áp lực lớn nhu cầu nhà ở, người nhập cư đổ phường vùng ven quận Từ phát sinh tình trạng lấn chiếm sử dụng đất bừa bãi, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, dẫn đến tình trạng phân bố dân cư khơng đồng gây ảnh hưởng đến cấu quy hoạch chung toàn quận Trong năm vừa qua, quận có nhiều cố gắng việc giải toả di dời nhà chuột, lụp xụp, nhà lấn chiếm kênh rạch với việc hình thành Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -4- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân khu đô thị để đáp ứng nhu cầu : Khu dân cư Bùi Minh Trực, Bình Đăng….nhưng khơng đáp ứng đủ nhu cầu nhà Vì vậy, việc định hướng phát triển khu đô thị vùng ven quận, phường có quĩ đất xây dựng cịn nhiều, khu vực có suất nơng nghiệp kém, cấp lãnh đạo quận quan tâm đạo thực Đặc biệt, việc di dời tái định cư hộ dân sống ven kênh rạch bị ô nhiễm trầm trọng, cải tạo khu nhà lụp xụp xem chương trình ưu tiên số quận Do đó, Cơng ty Dịch vụ cơng ích quận Ủy ban Nhân dân quận chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng Dự án chung cư cao tầng số 314 đường Âu Dương Lân, Phường 3, Quận 8, khu nhà xã hội vừa khang trang, vừa bảo đảm yêu cầu vẻ mỹ quan có kết hợp đồng với cơng trình hạ tầng kỹ thuật Đồng thời phù hợp với khả tài đối tượng sách xã hội có thu nhập thấp Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân đắn, cần thiết góp phần làm đẹp thêm cảnh quan thị quận nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung 1.2 Mục tiêu đầu tư Dự án Xây dựng khu nhà cao tầng, đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, với tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật phù hợp, đáp ứng yêu cầu quy hoạch phát triển đô thị trước mắt lâu dài Góp phần cải tạo mỹ quan đô thị môi trường sống khu vực ngày văn minh đại Góp phần nâng cấp hệ thống sở hạ tầng quận nói riêng thành phố nói chung, tạo tiền đề thuận lợi cho việc phát triển kinh tế quận tương lai Góp phần làm tăng quỹ nhà cho người có thu nhập thấp khu vực 1.3 Những pháp lý để lập Dự án Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -5- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân 1.3.1 Những quy định pháp luật xây dựng - Căn Luật xây dựng 2003 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI kỳ họp thứ IV thông qua ngày 26/ 11/ 2003 - Căn Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Căn Nghị định số: 209/ 2004/NĐ-CP ngày 16/ 12/ 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Căn Nghị định số: 49/ 2008/NĐ-CP ngày 18/ 4/ 2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số: 209/ 2004/NĐ-CP ngày 16/ 12/ 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư XDCT - Suất vốn Đầu tư Xây dựng cơng trình năm 2008 công bố kèm theo Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 Bộ Xây dựng - Căn vào định mức chi phí tư vấn quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng năm 2009 - Các văn quy phạm pháp luật số liệu tính tốn khác có liên quan 1.3.2 Những văn pháp lý Dự án - Căn công văn số 2407/UBND-ĐT ngày 09/05/2008 UBND quận chấp thuận cho Công ty dịch vụ cơng ích quận làm chủ đầu tư xây dựng Dự án chung cư cao tầng số 314 đường Âu Dương Lân - Phường - Quận - TP Hồ Chí Minh - Qui hoạch tổng mặt thành phố Hồ Chí Minh thủ tướng phủ phê duyệt theo định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/7/1998 - Căn văn số 4500/UBND-ĐT ngày 01/07/2009 UBND quận việc thỏa thuận qui hoạch xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu chung cư cao tầng số 314 đường Âu Dương Lân, phường – quận Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -6- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ 2.1 Điều kiện tự nhiên Vị trí giới hạn diện tích khu đất: Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân 314 đường Âu Dương Lân - Phường - Quận - TP Hồ Chí Minh, có diện tích khoảng 3500m2, giới hạn bởi: + Phía Đơng Bắc: giáp đường Âu Dương Lân (lộ giới 20m) + Phía Tây Bắc: giáp hẻm 312 (lộ giới 6m) + Phía Đơng Nam: giáp khu dân cư + Phía Tây Nam: giáp khu dân cư - Khu đất qui hoạch có hướng Đơng Bắc đường Âu Dương Lân trục giao thơng Quận có lộ giới 20m chạy trục đường trung tâm thành phố, hướng Tây Bắc hẻm 312 lộ giới 6m Do khu đất có hai mặt tiếp cận thuận lợi cho việc bố trí hạng mục cơng trình - Khu đất quy hoạch nằm trục đường Âu Dương Lân sử dụng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến cấp điện, cấp nước, nước Địa hình: Đây vùng đất phẳng, đất thấp trũng, chịu ảnh hưởng trực tiếp nước thuỷ triều theo mùa 2.2 Điều kiện địa chất, thủy văn 2.2.1 Điều kiện địa chất Theo báo cáo kết địa chất có dự án cấu tạo lớp đất gồm lớp sau: + Lớp(A): Bê tông bề mặt bao gồm : Đá, gạch, cát, sét phân bố khắp khu vực khảo sát có chiều dày từ 1,5 – 3,4m Đây lớp đất có tính xây dựng kém, cần phải xử lý xây dựng Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -7- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân + Lớp(1): Lớp bùn xét xám xanh, trạng thái chảy sét phân bố khắp khu vực khảo sát có chiều dày thay đổi từ 2,1 – 4.0 m Lớp đất tương đối yếu ta cần bóc bỏ + Lớp(2): Lớp sét xám trắng đốm vàng dẻo cứng sức chịu tải trung bình, nằm dưói lớp đất 1, phân bố không khu vực khảo sát Chiều dày lớp thay đổi từ 3,5m – 5,5m + Lớp(3): Lớp cát pha xám vàng – xám hồng trạng thái dẻo Chiều dày lớn lớp thay đổi từ 33.5m đến 36 m Lớp đất có sức chịu tải Xen lẫn lớp thấu kính sét xám trắng bên phân bố không hai hố khoan + Lớp(4): Lớp sét xám trắng đốm vàng trạng thái cứng nằm lớp đất 3, phân bố khu vực khảo sát, gặp tất hố khoan Chiều dày lớp từ 3,5 đến 4,5m Đây lớp đất có sức chịu tải tốt có SPT cao + Lớp(5): Lớp sét pha xám vàng đốm trắng nửa cứng trạng thái nửa cứng phân bố khu vực khảo sát, gặp tất hố khoan Chiều dày lớp từ 2.5m đến 3m Lớp đất có sức chịu tải tốt + Lớp(6): Lớp cát pha nâu hồng, nâu vàng trạng thái dẻo chiều đầy chưa kết thúc kết thúc hố khoan *Nước mặt tồn hệ thống cấp thoát nước xung quanh phạm vi xây dựng *Nước đất tàng trữ chủ yếu lớp 1, 2, 4, Mực nước ổn định cách mặt đất –0,85 m Vì xây dựng phần ngầm cơng trình cần có biện pháp phịng ngừa nước chảy vào hố móng Nước khu vực khơng có tính ăn mịn bê tơng Địa tầng phạm vi khu vực khảo sát thuộc loại phức tạp: + Lớp đất lớp đất có thành phần trạng thái không đồng nhất, chủ yếu cát lấp, có chỗ dày tới 3.4 m Vì xây dựng cơng trình cần có biện pháp kè để tránh sạt lở đất Các lớp 2, lớp đất có sức chịu tải tốt cho cơng trình quy mơ 2-3 tầng Mặt khác lớp có tính thấm nhỏ nên xây dựng cơng trình ngầm khả thấm ảnh hưởng không đáng kể Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -8- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân + Các lớp 4, 5, lớp đất có khả chiu lực tốt với cơng trình quy mơ > 10 tầng 2.2.2 Điều kiện thủy văn - Thủy đạo nước cho khu quy hoạch rạch Cầu Một, nằm khu đất, Rạch chảy Rạch Ơng Nhỏ đổ sơng Sáng Chế độ triều bán nhật triều không Kênh rạch khu vực bị khô cạn vào mùa nắng, mùa mưa mực nước dâng cao Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều khơng sơng Sài Gịn Theo số liệu quan trắc trạm Phú An, mực nước cao Hmax thấp Hmin tương ứng với tần suất khác sau : Tần suất 1% 10% 25% 50% 75% 99% Hmax 1.53 1.45 1.40 1.36 1.31 1.22 Hmin -1.58 -1.93 -2.09 -2.23 -2.34 -2.50 - Các kết khảo sát theo dõi chất lượng nước ngầm chương trình nước nơng thơn (UNICEF) cho thấy khu vực dự án khai thác nước ngầm tầng tầng 20 – 40m tầng 80 – 130m, nước ngầm tầng nông – 7m có chất lượng thường khai thác phục vụ mục đích nơng nghiệp Các tầng sâu 200 – 300m chất lượng nước tốt trữ lượng nước ngầm lớn, khai thác với lưu lượng lớn phục vụ cho dự án - Viêc đánh giá điều kiện địa chất thuỷ văn phục vụ thiết kế kỹ thuật thi công cần thiết Trong giai đoạn khảo sát tiếp theo, cần bố trí các hố khoan trắc thuỷ văn nhằm đánh giá chi tiết định lượng thông số thuy văn cụ thể phục vụ cho việc thiết kế thi cơng phần móng tầng hầm tồ nhà 2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -9- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân - Giao thông: tiếp giáp trực tiếp với đường Âu Dương Lân Giao thông nội chủ yếu sân đường bê tông xuống cấp - Cấp điện: nguồn điện cấp cho khu qui hoạch lấy từ trạm 110/15 – 22KV Chánh Hưng, phường 2, quận - Hệ thống cấp nước: Khu vực nằm đường Âu Dương Lân Theo kế hoạch phát triển ngành cấp nước, dự kiến xây dựng đường Âu Dương Lân tuyến ống cấp nước Þ200 Đây nguồn nước chủ yếu cho khu quy hoạch - Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước nội xuống cấp Dọc đường Âu Dương Lân có hệ thống nước mưa cống - Hệ thống rác thải: Toàn rác thải thu gom lại công ty môi trường đô thị chuyển sử lý bãi rác thải chung quận - Hệ thống thông tin liên lạc: Quận có Bưu điện đặt trung tâm quận, khu vực quy hoạch nằm phạm vi phủ sóng hệ thống điện thoại di động đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc 2.4 Điều kiện xã hội - Trong khu vực đầu tư xây dựng, mật độ dân cư tương đối dày Đa số dân sống nghề dịch vụ công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Cùng với thành phần kinh tế khác, với mạnh Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân góp phần làm tăng quỹ nhà xã hội làm đẹp thêm cảnh quan quận nói riêng thành phố HCM nói chung Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -10- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân Cách điện: XLPE Điện áp định mức 1000v , Vật liệu ruột dẫn điện: đồng Cấu tạo ruột : nhiều sợi xoắn Tiết diện lõi dây : Theo yêu cầu thiết kế Vật liệu vỏ cáp HDPE Môi trường lắp đặt: chôn ngầm, đất ẩm ướt Lắp đặt cáp : - Cáp luồn ống nhựa PVC chịu lực chôn sâu tối thiểu 700mm vỉa hè & 1m lịng đường Phía & ống luồn cáp phải có lớp cát đệm dày tối thiểu 100mm - Hầm cáp : dọc theo tuyến cáp vị trí thích hợp bố trí hầm cáp BTCT kích thước lọt lịng tối thiểu 1000x1000x1200 - Hộp nối cáp ngầm: vật liệu composit, độ bảo vệ IP 68, thích hợp với việc nối cáp hạ 4x240mm2 5.4 Giải pháp cấp nước tổng thể Nguồn cấp nước cho khu tái định cư: Khu vực nằm đường Âu Dương Lân, sử dụng nguồn nước máy thành phố dựa vào tuyến ống cấp nước 300 đường Tạ Quang Bửu Nhu cầu dùng nước : Tổng nhu cầu dùng nước dự án : 457 m³/ngày Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 200l/người-ngày; Bảng tính nhu cầu dùng nước DÂN SỐ (người) TIÊU CHUẨN 1008 200 l/ng.ngà y NHU CẦU STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Cấp cho dân cư (Qsh) Công cộng , dịch vụ 10% Qsh 20,2 Tưới cây, rửa đường 8% Qsh 16,1 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT (m³/ngày) 201,6 -24- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân Dự phòng, nhu cầu khác 25% ∑Q 59,5 Nước chữa cháy 15 l/s (x3h) 160 TỔNG 457,4 Làm tròn 457 - Lưu lượng cấp nước chữa cháy q=15 l/s, số đám cháy xảy đồng thời lúc 02 đám 2,5 l/s nhà 01 đám cháy nhà 10 l/s (TCVN 2662-1995) Q=162m3 - Mạng lưới cấp nước tính tốn dựa tiêu chuẩn thiết kế TCXD_33_2006 TCVN 2622-1995 phòng cháy, chống cháy - Đối với cơng trình để đảm bảo lưu lượng áp lực cần thiết cho cơng trình thiết kế cần thiết kế bể chứa nước trạm bơm cục phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt công tác chữa cháy, công trình cơng cộng cao tầng Mạng lưới cấp nước: - Tuyến cấp vào cơng trình lấy từ hệ thống cấp nước thành phố, đường kính D100 - Trên mạng lưới cấp nước, bố trí trụ cứu hoả Þ100, đặt vỉa hè - Tổng chiều dài tuyến ống cấp nước xây dựng: ống D100 dài 120m - Trụ cứu hoả 02 5.5 Thoát nước tổng thể Cơ sở quy hoạch: - Bản đồ quy hoạch san khu dự án - Bản đồ bố trí cơng trình - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (theo định 04/2008-QĐ-BXD qui hoạch xây dựng Bộ Xây Dựng) - Tiêu chuẩn ngành thoát nước mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế 20TCN-51-84 (NXB Xây dựng) - Kết hợp với tiêu chuẩn hành hệ thống kỹ thuật khác Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -25- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân Giải pháp thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước mưa dự án phục vụ cho thoát nước mái nhà chung cư, thoát nước mặt đường Hệ thống thiết kế với hệ thống cống BTCT đúc ly tâm D600 đấu nối vào tuyến cống đường Âu Dương Lân Mạng lưới thoát nước mưa tách rời, độc lập với mạng thoát nứơc thải Bảng khối lượng vật tư chủ yếu STT TÊN VẬT TƯ ĐƠN VỊ SỐ LƯỢNG CỐNG BTCT D400 (H30) m 140 HỐ GA AXB=1000x1000 Cái 09 Giải pháp thoát nước sinh họat: * Lưu lượng nước thải: Nước thải sinh hoạt: Nước thải công cộng dịch vụ: 202m3/ ngày 20,2m3/ ngày Nước thải dự phòng nhu cầu khác: 59,5m3/ ngày Tổng lưu lượng nước thải 282m3/ ngày * Giải pháp thoát nước thải: Xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng (nước thải hệ thống, nước mưa hệ thống), nước thải xử lý cục bể tự hoại sau đo hệ thống thoat nước ngồi nhà Bảng khối lượng vật tư chủ yếu STT TÊN VẬT TƯ ĐƠN VỊ SỐ LƯỢNG ỐNG NHỰA PVC D225(D300) m 60(90) Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -26- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân GA NỔI AXB=600x600 Cái 11 Mạng lưới thoát nước: Xây dựng tuyến cống thu gom nước thải cơng trình tuyến cống có đường kính D225 D300 độ dốc cống tối thiểu 0.5% với độ sâu chôn cống điểm đầu 0.9 m so với cốt san hồn thiện Cống nước thải sử dụng cống PVC ống BTCT Trên tuyến cống bố trí hố ga kết hợp làm giếng thăm * Đặc điểm Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt thiết kế độc lập, tách rời với hệ thống thoát nước mưa Nước thải sinh hoạt tập trung từ hộ gia đình xử lý qua bể tự hoại sau đưa vào tuyến cống vào trạm xử lý 5.6.Vệ sinh môi trường 5.6.1 Nước thải bẩn: Nước thải bẩn từ khu vệ sinh xử lý cục bể tự hoại ngăn đảm bảo kỹ thuật, sau hệ thống nước bẩn ngồi đường Âu Dương Lân 5.6.2 Rác thải: - Tiêu chuẩn rác thải sinh hoạt: 1.0 – 1.5 Kg/người/ngày - Tổng lượng rác thải sinh hoạt: 1.0 – 1.2 Tấn/người/ngày + Rác thải chuyển từ tầng cao xuống đất thông qua hai hệ thống đổ rác theo phương đứng Rác thu gom tầng trệt, trang bị thùng chứa di động thuận tiện cho việc vận chuyển thu gom rác hàng ngày + Rác phân loại nguồn thu thành rác vơ hữu Sau thu gom vận chuyển đến khu liên hiệp xử lý rác thành phố Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -27- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG 6: SƠ BỘ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG Theo phụ lục kèm theo nghị định số 80/2006/NĐ-CP Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân khơng nằm danh mục cơng trình phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Tuy nhiên, phạm vi Dự án tiến hành phân tích, đánh gía sơ tác động mơi trường sau: 6.1 Dự báo mức độ tác động tới mơi trường 6.1.1 Tác động đến mơi trường khơng khí - Bụi sinh chủ yếu trình thi công từ xe, máy vật liệu rơi vãi Bụi ảnh hưởng tới công nhân khu dân cư xung quanh - Khí: Các động vận hành thải khơng khí CO, CO2, NOx, SO4 bụi Lượng khí thải bụi phụ thuộc vào xe máy sử dụng công trường - Tiếng ồn: Tiếng ồn từ xe máy hoạt động có ảnh hưởng tới hệ thần kinh công nhân vận hành máy móc nhân dân xung quanh Độ ồn phụ thuộc vào loại xe máy tình trạng kỹ thuật chúng Trong khuôn khổ báo cáo cụ thể mức ồn loại máy móc khơng nêu thông thường độ ồn xe máy hạng nặng khoảng 100dB 6.1.2 Tác động đến môi trường nước - Nước thải từ khu gồm nước mưa sinh hoạt có tác động tiêu cực đến môi trường khu vực xung quanh sau: - Nước mưa: Nước mưa chảy từ khu vực san ủi ngồi có mang theo khối lượng bùn đất lớn, ngồi cịn có lẫn dầu mỡ rơi vãi từ xe máy thi công - Nước thải sinh hoạt: Trong nước thải sinh hoạt chứa số vi khuẩn coliform, Gaecal colom…Do nước thải sinh hoạt gây ô nhiễm nguồn nước chất hữu vi khuẩn Việc thiết kế bể tự hoại làm giảm chất nhiễm nói nước thải sinh hoạt Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -28- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân 6.1.3 Tác động đến kinh tế xã hội Thực dự án có tác động tích cực đến kinh tế xã hội sau: - Phát triển khu đô thị địa phương động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trung thành quận - Phù hợp với đường lối phát triển kinh tế Thành phố nhà nước - Tận dụng tài nguyên, sức lao động địa phương, tạo công ăn việc làm cho người lao động - Tăng nguồn đóng góp cho ngân sách quận 6.2 Giải pháp giảm thiểu tác động tới môi trường 6.2.1 Bảo vệ môi trường khơng khí - Giảm lượng bụi, khí tiếng ồn san ủi mặt khu đô thị thực giải pháp sau: - Sử dụng máy thi cơng có lượng thải khí, bụi độ ồn thấp giới hạn cho phép - Có biện pháp che chắn khu vực san ủi xung quanh mặt rào che chắn trồng giải xanh để hạn chế lan toả bụi, tiếng ồn khí thải - Làm ẩm bề mặt lớp đất san ủi cách phun nước giảm lượng bụi bị theo gió - Xe vận chuyển ngun vật liệu thi cơng phải có bạt phủ chống bụi, đường vận chuyển hàng ngày phải tưới nước ẩm chống bụi - Sử dụng nhiên liệu đốt cho loại xe máy có lượng huỳnh thấp Trang bị bảo hộ cho công nhân Nồng độ than bụi, CO SO2 NOx xe máy bằng: + Bụi : 400 mg/m3 + CO : 500 mg/m3 + SO2 : 500 mg/m3 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -29- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân + NOx : 1000 mg/m3 + ( TCVN 5939 – 1995) + Độ ồn cực đại xe ủi: 90 dBA (5948 – 1995) 6.2.2 Bảo vệ môi trường nước Các biện pháp giảm chất ô nhiễm tới nguồn nước thực sau: - Hệ thống nước mặt khu vực đảm bảo khơng ảnh hưởng tới chế độ chảy cho khu vực xung quanh - Nước mưa khu vực san ủi 15 phút đầu trận mưa cần thu lại để xử lý tách dầu bùn đất trước thải - Xử lý nước thải sinh hoạt bể tự hoại trước thải vào mạng thải chung - Các chất gây ô nhiễm nước sau xử lý thải nguồn nước thải thấp giới hạn cho phép theo TCVN 5945 – 1995 6.2.3 Xử lý chất thải Chất thải rắn từ sinh hoạt phải xử lý tránh làm ô nhiễm nước đất Chất thải thu gom, xe công ty môi trường đô thị Thành phố hàng ngày vận chuyển đến nơi xử lý rác tập trung thành phố 6.2.4 Xử lý nước thải Biện pháp xử lý nước thải thực theo giải pháp sau: - Thoát nước cho khu nên tách hai hệ thống: Hệ thống thoát nước mưa hệ thống thoát nước sinh hoạt Nước thải sinh hoạt phải xử lý trước thải vào hệ thống chung - Trước thải nước thoát từ hệ thống nước thải sinh hoạt nguồn nước cơng trình hộ phải có hệ thống xử lý để đảm bảo yêu cầu chất gây ô nhiễm nước thải Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -30- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG 7: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Sau Dự án phê duyệt, Cơng ty Dịch vụ cơng ích quận lập phương án giá đền bù; lập thủ tục xin giao đất, phương án đền bù trình quan chức thẩm định, phê duyệt theo trình tự thủ tục quy định Để làm sở cho công tác lập Dự án đầu tư, khái tốn chi phí giải phóng mặt làm xác định Tổng mức đầu tư Dự án Công ty Dịch vụ cơng ích quận trình bày mặt ngun tắc khái tốn chi phí đền bù giải phóng mặt sau: + Chi phí đền bù tài sản: * Đơn giá đền bù: Tạm tính theo điều 22 định số 17/2008/QĐUBND ngày 14/3/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 Bộ xây dựng việc công bố suất đầu tư xây dựng cơng trình năm 2008 * Khối lượng: Hiện trạng khu đất trung tâm y tế phường với cấu đất sau:  Đất nhà làm việc (cấp4): 1232 m2  Đất sân, vườn, bồn hoa: 2303 m2 * Chi phí: TT Nội dung Đvt Khối lượng Nhà làm việc m2 1.232 Đất sân vườn, bồn m2 hoa 2.303 Cộng Đơn giá 3.260.000 600.000 Hệ số mức thiệt hại thực tế tạm tính Tổng chi phí bồi thường Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT Tổng chi phí 4.016.320.000 1.381.800.000 5.398.120.000 60% 3.238.872.000 -31- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân + Chi phí nộp tiền sử dụng đất: tạm tính đ (theo định số 67/2009/QĐTTg ngày 24/4/2009 định số 96/2009/QĐ- TTg ngày 22/7/2009 chủ đầu tư dự án nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi Dự án) => Tổng chi phí bồi thường, giải phóng mặt tạm tính là: 3.238.872.000 đ Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -32- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 8.1 Những để lập TMĐT - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11; - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư XDCT; - Chỉ thị số 13/2008/CT-UBND ngày 09/05/2008 quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP Quản lý chất lượng cơng trình; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Thơng tư số số 05/2007/TT-BXD, ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Suất vốn Đầu tư Xây dựng cơng trình năm 2008 công bố kèm theo Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 Bộ Xây dựng ; - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC Về ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ; Nghị định số 124/2008/NĐ-CP Thông tư số 130/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành; - Căn vào định mức chi phí tư vấn quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng năm 2009.\; - Hồ sơ thiết kế sở Dự án - Các văn quy phạm pháp luật số liệu tính tốn khác có liên quan có liên quan khác; 8.2 Nguồn vốn Dự án sử dụng nguồn vốn sau: - Vốn tự có - Vốn huy động từ khách hàng Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -33- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân - Vốn trả chậm đơn vị thi công (vốn ứng trước đơn vị thi công) - Vốn vay - Và nguồn vồn hợp pháp khác (nếu có) 8.3 Tiến độ thực Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Dự kiến tới quý năm 2010 Giai đoạn thực đầu tư xây dựng: Dự kiến từ quý 3/2010 tới quý 3/2012 8.4 Tổng mức đầu tư - Tổng vốn đầu tư cho Dự án tính tốn sở khối lượng hạng mục cơng trình đầu tư với suất vốn đầu tư Bộ xây dựng ban hành - Các thành phần chi phí khác (như chi phí tư vấn đầu tư, chi phí khác ) tính theo văn hành, tạm tính - Chi phí Dự phịng áp dụng hướng dẫn thơng tư 05/2007/TT-BXD Trong đó: + Những chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án (như chi phí lập Dự án, chi phí thiết kế ) xác định Ngoài giá trị thành phần chi phí khơng nhiều, để phục vụ tính dự phịng phí cách đơn giản Dự án tính dự phịng phí thời gian thực thi công xây dựng (khoảng năm) xác định 10% chi phí cịn lại (theo hướng dẫn thơng tư 05/2007/TT-BXD) + Những chi phí thực q trình chuẩn bị đầu tư tạm tính gộp vào nhu cầu vốn năm đầu tư xây dựng thứ Tổng mức đầu tư Dự án là: 214.944.877.700 đồng (xem bảng chi tiết kèm theo phụ lục Dự án) 8.5 Phân tích hiệu đầu tư 8.5.1 Phương pháp chung - Thời gian tính tốn tạm tính là: năm Đối với Dự án nguồn thu chủ yếu từ bán hộ (căn hộ để tầng dịch vụ thương mại), nguồn chi chủ yếu tổng mức đầu tư Dự án Sau đó, năm vận hành, doanh thu từ tầng hầm để xe phòng sinh hoạt cộng đồng, dự kiến bù đắp chi phí quản lý Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -34- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân không ảnh hưởng nhiều đến hiệu đầu tư Dự án Vì vậy, dự án lựa chọn thời gian tính tốn năm đầu tư xây dựng năm thứ thời điểm bán toàn hộ thu 100% doanh thu - Các số liệu thu nhập chi phí tính tốn sau có thuế VAT 8.5.2 Một số thơng số giả định để tính tốn - Tiến độ thi công xây dựng: năm - Vốn tự có 32 tỷ (khoảng 15% TMĐT) Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định Điều kiện lực tài chủ đầu tư dự án khu đô thị dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ‘không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án’ - Vốn huy động từ bán nhà: + Dự kiến từ bán tới kết thúc thời gian xây dựng bán 80% hộ, tiến độ thu tiền làm đợt: đợt đóng 30% giá trị hợp đồng, đợt đóng 40% giá trị hợp đồng đợt cuối nhận bàn giao hộ đóng nốt 30% giá trị hợp đồng Vì vậy,dự kiến năm thu 30% giá trị (của 80% hộ bán được) năm thu 40% giá trị (của 80% hộ bán được) - Vốn huy động từ ứng trước đơn vị thi cơng (thanh tốn chậm cho đơn vị thi cơng): tạm tính khoảng 20% giá trị hợp đồng - Doanh thu: Được xác định dựa theo diện tích kinh doanh đơn giá bán Trong đó, giá bán chung cư xây dựng theo mức trung bình so với số chung cư khu vực tương tự nội thành để đảm bảo khả tiêu thụ hiệu Dự án Giá bán (chưa bao gồm VAT) số chung cư nội thành sau: TT Chung cư Giá bán hộ (trđ/m2) Giá bán TM-DV (trđ/m2) Phú lợi – Sacomreal, Quận 15 ÷ 16 Chung cư lơ E, Quận 14 ÷ 15,5 Conic Đình Khiêm, H.Bình Chánh 12 ÷ 14 17 ÷ 22,5 Conic Garden, H.Bình Chánh 13,5 ÷ 15,5 18 ÷ 22 Đơn vị tư vấn: Cơng ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -35- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân Conic Đơng Nam, H.Bình Chánh 12 ÷ 14,7 Hồng Anh Gia Lai 3, H.Nhà Bè 19 ÷ 21 17 ÷ 22 Nhận xét: Qua phân tích so sánh với cao ốc xunh quanh tiêu chí giá bán, xây dựng, vị khả tiếp thị cho thấy hộ Dự án có giá thích hợp 14.5 trđ/m2, giá bán khu thương mại dịch vụ 17.5 trđ/m2 ( kể thuế VAT) 8.5.3 Đánh giá hiệu đầu tư * Về mặt kinh tế: Dự án đem lại lợi nhuận trước thuế là: 20.843.622.300 đ * Về mặt xã hội: - Góp phần đổi diện mạo Phường 3, quận 8, hình thành khu nhà khang trang đại, thẩm mỹ an tồn mơi sinh, mơi trường - Góp phần tạo thêm quĩ nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân có thu nhập thấp địa bàn quận 8, nhu cầu nhà nhân dân vùng nói chung - Góp phần nâng cao điều kiện sống làm việc người dân.Tạo việc làm giúp cải thiện đời sống cho người lao động Góp phần vào chương trình chỉnh trang thị, xố bỏ nhà ổ chuột, lụp xụp, khơi thơng dịng kênh rạch, giúp cải thiện mơi trường mỹ quan thị - Đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế VAT thuế thu nhập doanh nghiệp Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -36- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân CHƯƠNG 9: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Dự án đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Âu Dương Lân - Phường 3, quận 8, dự án có ý nghĩa quan trọng phương hướng phát triển kinh tế - xã hội Phường nói riêng quận nói chung Đây dự án hoàn toàn khả thi mặt kỹ thuật, mơi trường, tài chính… Đặt biệt dự án mang lại hiệu mặt xã hội lớn: giải phần lớn nhu cầu nhà phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp Quận Mặt khác, dự án cịn góp phần đẩy nhanh q trình thị hố vùng ven quận (Phường 3), cải tạo mặt Phường 3, tạo quỹ nhà xã hội có đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật với chất lượng cao mỹ quan tốt nhằm phục vụ cho đối tượng sách xã hơi, hộ gia đình diện diện giải toả kênh rạch địa phương Việc đầu tư xây dựng dự án góp phần thúc đẩy nhanh q trình đại hố văn minh đô thị khu vực Dự án đưa vào vận hành tạo quỹ nhà lớn, nguồn thu cho ngân sách cao cho thành phố, góp phần tăng thêm phát triển kinh tế - xã hội khu vực KIẾN NGHỊ Công ty Dịch vụ công ích quận xin kiến nghị số vấn đề sau : Đối với chi phí sử dụng đất : Miễn nộp tiền sử dụng đất đối phạm vi Dự án, phù hợp với khả tài chánh nhân dân diện giải toả người có mức thu nhập thấp (theo định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 định số 96/2009/QĐ- TTg ngày 22/7/2009) Cho phép chủ đầu tư Công ty Dịch vụ Công ích quận 8: - Được phép huy động tiền ứng trước người mua nhà - Được phép huy động nguồn vốn ứng trước đơn vị thi công - Được mượn vốn từ nguồn tiền bán nhà sở hữu nhà nước thành phố, Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -37- Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân vay ưu đãi từ nguồn vốn kích cầu để xây dựng nhà chung cư - Được liên kết với tổ chức chức tín dụng để thực phương thức bán nhà trả góp, nhằm tạo điều kiện cho người dân diện sách xã hội mua nhà trả góp từ đến 10 năm Kính trình Ủy ban nhân dân quận quan chức năng, xem xét phê duyệt để dự án sớm vào thực PHẦN PHỤ LỤC KÈM THEO DỰ ÁN Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kỹ thuật xây dựng thương mại BRIGHT -38- ... thức đầu tư: Đầu tư xây dựng 01 tòa nhà tầng hầm 20 tầng cao - Hình thức quản lý Dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực dự án, gồm: + Tổ chức lập dự án đầu tư, bước thiết kế, dự tốn xây dựng,... lực tài chủ đầu tư dự án khu đô thị dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ‘không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án? ?? - Vốn huy động từ bán nhà: + Dự kiến từ bán tới kết thúc thời gian xây dựng bán... đầu tư: Dự kiến tới quý năm 2010 Giai đoạn thực đầu tư xây dựng: Dự kiến từ quý 3/2010 tới quý 3/2012 8.4 Tổng mức đầu tư - Tổng vốn đầu tư cho Dự án tính tốn sở khối lượng hạng mục cơng trình đầu