Chính sách nhà ở xã hội ở việt nam luận văn ths 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ THẮM CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ THẮM CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Ngƣời hƣớng dẫn : TS. Lê Hồng Huyên Hà Nội - 2015 BẢN CAM KẾT Tôi cam kết luận văn thạc sỹ này của tôi được hoàn thành dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Hồng Huyên là một công trình nghiên cứu độc lập. Các trích dẫn sử dụng trong luận văn có xuất xứ rõ ràng. Tôi xin chịu trách nhiệm về các nghiên cứu của mình. Tác giả Nguyễn Thị Thắm LỜI CÁM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báo về tài liệu, tư liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Phòng Tổng hợp, Văn phòng Bộ Xây dựng. Đặc biệt, xin chân thành cám ơn Hội đồng khoa học, Hội đồng đánh giá kết quả nghiên cứu sơ bộ của Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội đã cho ý kiến bổ sung, sửa đổi để tôi hoàn thiện cuốn luận văn này. MỤC LỤC Phần mở đầu 1 Chƣơng 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ 4 THUYẾT VÀ THỰC TIẾN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1- Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 4 1.1.1- Các công trình đăng trên sách báo, tạp chí 4 1.1.2- Luận án tiến sĩ và luận văn Thạc sĩ 9 1.2- Sự cần thiết khách quan của chính sách nhà ở xã hội 13 1.2.1- Nhà ở và nhà ở xã hội 13 1.2.2- Điều ước quốc tế về nhà ở và nhà ở xã hội 14 1.3- Chính sách nhà ở xã hội 16 1.3.1- Khái niệm và vấn đề của chính sách nhà ở xã hội 16 1.3.2- Nội dung chính sách nhà ở xã hội 16 1.4- Chính sách nhà ở xã hội của một số nƣớc châu á và một số gợi ý 25 đối với Việt nam 1.4.1- Chính sách nhà ở xã hội của một số nước châu á 25 1.4.2- Một số gợi ý đối với Việt nam 32 Kết luận chƣơng 1 35 Chƣơng 2- PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THIẾT KẾ LUẬN 36 VĂN 2.1- Cách tiếp cận 36 2.2- Phương pháp nghiên cứu của luận văn 38 2.3- Thiết kế luận văn 41 Kết luận chƣơng 2 41 Chƣơng 3- CHÍNH SÁCH VÀ THỰC THI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 41 XÃ HỘI Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2005-2014 3.1- Kết quả phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam 42 3.1.1- Kết quả phát triển nhà ở đến 2014 42 3.1.2- Kết quả phát triển nhà ở xã hội đến năm 2014 42 3.2- Chính sách phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam 48 3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở xã hội 48 3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội 60 3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội 63 3.2.4- Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội 70 3.2.5- Trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội 71 3.3- Những thành tựu, hạn chế trong chính sách và thực thi chính 72 sách nhà ở xã hội thời gian qua, những vấn đề cần giải quyết trong thời gian tới 3.3.1- Những thành tựu 71 3.3.2- Những hạn chế và những vấn đề cần giải quyết trong chính sách 73 nhà ở xã hội Kết luận chƣơng 3 77 Chƣơng 4- MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TIẾP TỤC HOÀN THIỆN 78 CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 4.1- Dự báo xu hướng nhu cầu nhà ở xã hội ở Việt Nam 78 4.1.1- Dự báo về nhu cầu nhà ở xã hội 78 4.1.2- Dự báo về khả năng cung ứng nhà ở xã hội 78 4.2- Những định hƣớng chủ yếu về chính sách nhà ở xã hội 79 4.2.1- Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, của doanh 79 nghiệp, của xã hội và của người dân 4.2.2- Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, 79 đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở 4.2.3- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế 80 hoạch, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 4.2.4- Phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai;chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để 80 cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân 4.2.5- Phát triển nhà ở xã hội phải gắn với sinh kế của người dân 80 4.3- Một số giải pháp cơ bản về xây dựng chính sách và thực thi 81 chính sách nhà ở xã hội 4.3.1- Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội 81 4.3.2- Nhóm giải pháp thực thi chính sách nhà ở xã hội 83 Kết luận chƣơng 4 87 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC Phần mở đầu: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài: 1.1.1.Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một trong những nhu cầu tối thiểu, cơ bản của con người. Ph. Ăng-ghen từng viết “con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo và v.v... được” 1. Nhà ở vừa là nơi cư trú, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, là môi trường văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình; vừa là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội của mỗi quốc gia. Vì vậy, phần lớn hiến pháp của các nước trên thế giới đều quy định về quyền có nhà ở của con người, của công dân. Ở Việt Nam, từ bản Hiến pháp đầu tiên (1946) của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) đều quy định về nhà ở, quyền có nhà ở của mọi người; đặc biệt, khoản 3, điều 59 Hiến pháp 2013 ghi rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”2. Những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn trên cả hai phương diện: một là, ban hành hệ thống pháp luật, chính sách nhằm khuyến khích mọi cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức tham gia phát triển nhà ở; hai là, trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách. Ở các thành phố lớn, có mật độ dân số cao như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng chính sách. Tuy nhiên, với chi phí bình quân để xây dựng m2 nhà ở tại các đô thị, các khu công nghiệp khoảng 10 đến 14 triệu đồng như hiện nay, để có một 1 C. Mác và Ph. Ăng-ghen, Toàn tập, Tập 19, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995, trang 499. 2 Điều 11, Hiến pháp 1946; Điều 32, Điều 59, Hiến pháp 2013. 1 căn hộ 40 - 50 m2 cho một gia đình thì người dân phải bỏ ra từ 500 đến 700 triệu đồng. Trong khi người lao động, người làm công ăn lương với tiền lương chưa đảm bảo mức sống tối thiểu, không có tích lũy, thì việc có một căn hộ để an cư vẫn là giấc mơ xa vời. Nhìn tổng thể vấn đề nhà ở cho người dân cả nước nói chung và nhà ở cho các đối tượng chính sách như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế có thu nhập thấp đang là những yêu cầu bức xúc. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân nói chung và các đối tượng chính sách nói riêng cần có chính sách cụ thể, phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, tự nhiên của từng khu vực. Trong đó, nhà nước là người kiến tạo bằng hệ thống chính sách và cung ứng cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng; doanh nghiệp với trách nhiệm xã hội của mình là người thực thi; người dân vì lợi ích trực tiếp của mình thì, một mặt, lao động với năng suất cao để tăng thu nhập, có tích lũy, mặt khác lựa chọn hình thức phù hợp với nguồn lực của mình để tạo lập nhà ở. Nhằm làm rõ hơn cơ sở lý thuyết và thực tiễn của chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam, đánh giá thực trạng về chính sách nhà ở xã hội rồi từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam, học viên chọn đề tài “Chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế. 1.1.2. Sự phù hợp của tên đề tài với chuyên ngành đào tạo? Nghiên cứu chính sách của Nhà nước đối với nhà ở xã hội cũng chính là nghiên cứu quản lý về vấn đề kinh tế, tức là nghiên cứu các chính sách huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, tài chính, nhân lực nhằm tạo lập các điều kiện để cho mọi tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà ở cho đối tượng chính sách. Thực chất là nghiên cứu vai trò của Nhà 2 nước đối với vấn đề nhà ở của người dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây chính là vấn đề quản lý kinh tế - xã hội phù hợp với chuyên ngành đào tạo. 1.1.3. Câu hỏi của học viên đối với vấn đề nghiên cứu: Với tên của đề tài luận văn đã nêu, câu hỏi nghiên cứu bao gồm: (1) Chính sách nhà ở xã hội là gì và bao gồm những nội dung gì? (2) Chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở xã hội nói riêng ở Việt Nam từ 2005 đến nay như thế nào và việc thực thi các chính sách đó ra sao? (3) Để giải quyết các vấn đề còn bất cập trong chính sách hiện tại, thời gian tới cần phải làm gì và làm như thế nào? 1.2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu: - Mục đích nghiên cứu: Đề xuất các giải pháp chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội đến năm 2020 ở Việt Nam. - Nhiệm vụ của luận văn: + Trình bày có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội. + Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách và thực thi chính sách về nhà ở xã hội tại Việt Nam một cách có hệ thống, khách quan, khoa học. + Đề xuất quan điểm, mục tiêu, định hướng và giải pháp chủ yếu nhằm phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đến năm 2020. 1.3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: chính sách và việc thực thi chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: chủ yếu nghiên cứu ở Việt Nam, có tham chiếu một số nước Châu Á. 3 + Về thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn 20052014; đề xuất giải pháp đến năm 2020. 1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học thông dụng sau đây: * Các phương pháp nghiên cứu lý thuyết Phương pháp nghiên cứu lý thuyết là phương pháp mà tác giả dùng để thu thập thông tin thông qua đọc sách báo, tài liệu nhằm mục đích tìm chọn những khái niệm và tư tưởng cơ bản là cơ sở cho lý luận của đề tài, hình thành giả thuyết khoa học, dự đoán về nhà ở xã hội và chính sách xã hội * Các phương pháp nghiên cứu thực tiễn Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Do không có thời gian tiến hành khảo sát, điều tra thực tế nên tác giả kế thừa và sử dụng các báo cáo kết quả thực tế của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, các báo cáo tổng hợp của Văn phòng Bộ Xây dựng để dùng làm tư liệu thực tế để thực hiện luận văn. 1.5. Kết cấu của luận văn: Ngoài phần mở đầu giới thiệu luận văn và tài liệu tham khảo. Nội dung của luận văn kết cấu gồm 5 chương: Chương 1- Cơ sở lý thuyết và thực tiễn của chính sách nhà ở xã hội Chương 2- Phương pháp nghiên cứu và thiết kế luận văn Chương 3- Thực trạng chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam Chương 4- Giải pháp chủ yếu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIẾN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1- Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.1- Các công trình đăng trên sách báo, tạp chí Có rất nhiều bài báo viết về nhà ở và nhà ở xã hội trên các loại báo và tạp chí, trong khuôn khổ luận văn này tác giả chỉ nêu một số bài tiêu biểu: (1)- Lê Hải, 2015. Những kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore3. Bài báo nhận định Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định. Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất. Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch. Cuối cùng là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự. 3 http://www.vietnamplus.vn/nhung-kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cuasingapore/304194.vnp 5 (2)- Chinhphu.vn, 28/02/2015. Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách của nhiều quốc gia4. Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm 2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người. Do đó, nhà ở xã hội là một chủ đề trọng tâm mà các nhà hoạch định chính sách trên toàn thế giới luôn phải quan tâm. (3)- Phạm Thái Sơn, 2014. Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn5. Bài báo cho rằng, nhà ở xã hội là một khái niệm còn tương đối mới ở Việt Nam và mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây. Là một khái niệm mới kế thừa các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng như các nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận đã liên tục được điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan. Thông qua việc phân tích các văn bản này, chúng ta có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta như số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe. Ngày càng khắt khe hơn với các nhóm đối tượng thụ hưởng nhưng lại cung cấp ngày càng nhiều ưu đãi hơn đối với chủ đầu tư nhằm khuyến khích sự tham gia cao nhất của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này. Ưu đãi đầu tư nhiều nhưng hiệu quả xây dựng nhà ở xã hội lại không được như mong muốn, thể 4 http://baodientu.chinhphu.vn/Quoc-te/Xay-nha-o-xa-hoiTrong-tam-chinh-sach-cua-nhieuquoc-gia/221178.vgp 5 http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/10853-nha-o-xa-hoi-tai-viet-nam-quanniem-chinh-sach-va-thuc-tien.html 6 hiện ở số lượng dự án được đăng ký cũng như một tỷ lệ rất thấp các dự án đã khởi công và số căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách nhà ở xã hội, có thể thấy việc xây dựng và vận hành thị trường nhà ở xã hội là một quá trình động và vẫn luôn tiếp diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hưởng bởi tư duy bao cấp về nhà ở cũng như bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, các thay đổi và điều chỉnh này đôi khi lại không mang tới được những kết quả phát triển và khuyến khích nhà ở xã hội như mong muốn. Nhằm phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương lai, trong thời gian tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các chính quyền địa phương cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có được về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà ở này. Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với người dân thì cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội. 7 (4)- Trần Thị Kim Xuyến, Phạm Thị Thùy Trang, 2014. Những vấn đề nhà ở cho người nghèo tại Thành phố Hồ Chí Minh,6 Bài báo chỉ ra: sự phân tầng về mức sống và sự khác biệt trong lợi thế về nhà ở, tại thành phố Hồ Chí Minh, người nghèo thường sống trong các ngôi nhà đơn sơ tại những địa bàn cơ sở hạ tầng còn yếu kém; từ nghiên cứu của mình các tác giả cho rằng nhà ở cho người thu nhập thấp đang là vấn đề thời sự vì trên thực tế hiện nay kết quả của các chương trình nhà ở không đến được với người có thu nhập thấp. Nhóm tác giả trích dẫn khuyến nghị của Ngân hàng phát triển châu Á (ADB), có 7 trụ cột cho chính sách nhà ở: (i) Cải thiện quyền sở hữu (ii) Phát triển tín dụng bất động sản (iii) Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt (iv) Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị (v) Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản (vi) Làm nổi bật tính cạnh tranh của nghành kinh doanh bất động sản (vii) Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp quốc gia. Đây là những gợi ý tốt, tác giả luận văn sẽ kế thừa trong quá trình hoàn thành luận văn. (5)- Lê Thị Mai, 2014. Vấn đề nhà ở đô thị cho người nghèo: lý thuyết, thực tế và hướng tiếp cận. Bài viết dựa trên dữ liệu của một số kết quả nghiên cứu đã thực hiện về vấn đề nhà ở đô thị cho người nghèo hướng đến môi trường sống tốt hơn và bền vững. Để đóng góp vào việc chia sẻ những thách thức và sáng kiến nhằm cải thiện môi trường sống, chia sẻ những điểm tương đồng giữa các quốc gia đang phát triển và phát triển, nội dung bài viết tập trung vào khía cạnh lý thuyết, thực tiễn và hướng tiếp cận nghiên cứu vấn đề đô thị hóa, nhà ở đô thị cho người nghèo hướng đến môi trường sống bền vững của một số quốc gia. 6 Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và những giải pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014. 8 Bài viết đóng góp vào việc chia sẻ tri thức, nâng cao nhận thức tạo nên sự thay đổi xã hội bằng những giải pháp hữu ích trong phân tích thực tiễn và xây dựng chính sách. (6)- Nguyễn Thị Hồng Xoan, Trần Thị Anh Thư, Nguyễn Xuân Anh, 2014. Nghèo đói, nhà ở và vấn đề môi trường ở Thành phố Hồ Chí Minh. Bài báo đã phân tích và nhận định có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ giữa nghèo đói, nhà ở và vấn đề môi trường sống ở khu vực đô thị. Người nghèo do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên phải chấp nhận sinh sống trong các không gian nhà ở chật hẹp, thiếu vệ sinh. Môi trường sống của khu dân cư bị ô nhiễm bởi lối sống tạm bợ và bừa bãi, cũng như bị ảnh hưởng nặng nề của tình trạng ô nhiễm đô thị do quá trình đô thị hóa quá nhanh ở thành phố này. Người nghèo có thể xem là nạn nhân, chịu thiệt thòi nhất của tình trạng ô nhiễm không khí, tiếng ồn, rác và nước thải. Người nghèo trên địa bàn khảo sát khi không có lựa chọn nào khác, họ đành phải tìm cách thích ứng với điều kiện sống hiện tại. Thái độ “lạc quan” gắn liền với các phương thức thích nghi và khai thác các “điểm mạnh” từ cộng đồng dân cư nghèo như tính cố kết cộng đồng cao, có thể kiếm sống từ chính tại nơi cư ngụ. Đối với người nghèo đô thị, tạo dựng nhà ở là một quá trình chứ không phải điều kiện. Để có được một ngôi nhà, họ phải tích lũy và xây dựng trong nhiều năm. Như vậy, có thể xem nhà ở như là một chỉ báo để xác định tình trạng nghèo của họ. Do đó, để góp phần nâng cao điều kiện sống của những hộ nghèo, chính quyền địa phương cần phải có những chính sách thích hợp nhằm cải thiện nhà ở của họ. Nhìn chung, có thể nhận thấy rằng, trong nhiều năm, chính quyền chỉ tập trung giải quyết các vấn đề nhà ở cho những hộ có hộ khẩu thường trú hoặc những hộ bị ảnh hưởng bởi chương trình cải tạo và chỉnh trang đô thị. Còn n hững hộ nghèo đô thị với thu nhập thấp, và người nhập cư đã không được quan tâm đến một cách đúng mức. 9 (7)- Lê Thị Thủy, 2014. Hỗ trợ phát triển dựa vào cộng đồng - Bài học thành công từ các dự án nhà ở của Hiệp hội các đô thị Việt Nam. Bài báo cho rằng: “Hỗ trợ phát triển dựa vào cộng đồng” là phương pháp giúp cụ thể hóa quy chế Dân chủ ở cơ sở, trong đó các Tổ chức hỗ trợ (từ bên ngoài) sẽ thảo luận với chính quyền và người dân để xác định những khó khăn, vướng mắc và tìm kiếm giải pháp, với nguyên tắc chủ đạo là phát huy các mô hình sẵn có tại địa phương theo hướng chuyển đổi cách tiếp cận (từ chỗ chính quyền/Đoàn thể… chăm lo cho người nghèo sang hỗ trợ các sáng kiến/giải pháp của công đồng) để giải quyết các vấn đề liên quan đến nghèo đói và phát triển đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở của người nghèo/thu nhập thấp. Trong quá trình đồng hành cùng các đô thị thành viên hỗ trợ người nghèo/thu nhập thấp cải thiện nơi ở, Hiệp hội các Đô thị Việt Nam (ACVN) và các bên liên quan xác định những khó khăn/rào cản khiến cho người dân không có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, gồm 3 nhóm: (i)Người dân không thể cải thiện nhà ở do vướng “quy hoạch treo”; (ii)- Nhà ở hiện tại của người dân có diện tích “dưới chuẩn” theo quy định của Bộ Xây dựng; (iii)Các khu dân cư tự phát lấn chiếm đất công/ven kênh rạch. Nhằm giúp tháo gỡ các khó khăn nêu trên, ACVN đã cùng với chính quyền một số thành phố thử nghiệm một cách tiếp cận mới, trong đó khuyến khích người dân sinh sống trong các khu quy hoạch treo/khu tập thể cũ có diện tích căn hộ “dưới chuẩn/ khu dân cư lấn chiếm đất công..chủ động bàn bạc giải pháp và tìm kiếm sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng để cùng giải bài toán “an cư” và đã đạt được các thành công bước đầu, từ đó chính quyền các đô thị có những thay đổi về chính sách để việc hỗ trợ người nghèo/thu nhập thấp cải thiện/tạo lập nơi ở phù hợp đem lại hiệu quả tích cực hơn. Bài báo cũng giới thiệu kinh nghiệm thành công của 03 đô thị đại diện cho 03 vùng địa lý: (i) Cộng đồng khu dân cư 5, xã Vân 10 Phú, TP Việt Trì thương thảo với chính quyền thành phố và chủ đầu tư để gỡ “quy hoạch treo” (dự án trường Đại học Hùng Vương); (ii) Người dân khu tập thể Hữu Nghị, phường Cửa Nam, TP Vinh sử dụng các giải pháp kỹ thuật để giải bài toán “căn hộ có diện tích dưới chuẩn”; (iii) Chính sách “tạo điều kiện” của chính quyền TP Tân An giúp người dân lấn chiếm đất công/ven kênh rạch có nơi ở ổn định. 1.1.2- Luận án tiến sĩ và luận văn Thạc sĩ (1) - Luận án tiến sĩ kinh tế Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Về lý luận: Luận án đã hệ thống hóa những đặc trưng, nội dung cơ ban của chính sách thuế nhà ở, đất ở; lý giải cơ sở đánh thuế nhà ở đất ở; đưa ra tiêu chí đánh giá chính sách thuế nhà ở đất ở, kinh nghiệm của một số quốc gia, vùng lãnh thổ về vấn đề này để làm căn cứ cho việc phân tích, bàn luận về chính sách thuế nhà ở đất ở tại Việt Nam Về thực tiễn: Luận án đã phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở, nhất là các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở và đánh giá chính sách thuế theo các tiêu chí, làm rõ những thành công và hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam; từ đó đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam đến năm 2020. (2) - Luận án tiến sĩ của Đinh Trọng Thắng, 2012, Đại học Kinh tế quốc dân. Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam. Luận án đã hệ thống hóa, bổ sung các vấn đề lý luận về phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị; xây dựng khung phân tích để đánh giá tác động của các nhân tố và điều kiện đến sự hình thành và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam; luận án đã đánh giá thực 11 trạng phát triển, cấp độ phát triển, điều kiện phát triển và các chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Luận án đã cập nhập, mô hình kinh tế lượng để đánh giá các nhân tố tác động đến sự lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cấp hộ gia đình ở Việt Nam, mà theo tác giả ở mức thu nhập 15 triệu đồng/người/tháng là ngưỡng đủ khả năng tiếp cận các khoản vay thế chấp mua nhà ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã dự báo và đề xuất lộ trình phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam dựa trên việc đánh giá điều kiện và nhân tố phát triển. Từ đó, đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam trong thời gian tới. (3)- Luận án tiến sĩ của Nguyễn Văn Hoàng, 2009, Đại học Kinh tế quốc dân. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội), Về lý luận, luận án đã hệ thống hóa và đưa ra phương pháp luận về nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà Nội; Về thực tiễn, luận án đã phân tích, đánh giá có hệ thống tình hình hoạt động của thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà Nội, luận án đã nghiên cứu năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị; chỉ ra những khiếm khuyết của thị trường nhà ở, đất ở cũng như hạn chế yếu kém của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội. (4)- Luận án tiến sĩ của Đỗ Thanh Tùng, 2008. Đại học kinh tế quốc dân. Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà nội. Cuốn luận án giới thiệu cơ sở khoa học về chính sách tài chính nhà ở, kinh nghiệm của một số quốc gia và bài học rút ra cho Việt Nam trong chính 12 sách tài chính nhà ở. Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội, cách tạo lập vốn , phân phối, sử dụng vốn và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chính sách nhà ở, để từ đó đánh giá đúng thực trạng chính sách nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và có những cách hoàn thiện hiệu quả nhất. (5)- Luận văn thạc sĩ, của tác giả Nguyễn Thị Hằng, 2013. Đại học Quốc gia Hà Nội. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Luận văn đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở. (6)- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Anh Khoa, 2008. Đại học Quốc gia Hà Nội. Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. Luận văn đã Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về dịch vụ cho thuê nhà ở, vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở. Giới thiệu về dịch vụ cho thuê nhà ở của một số nước trên thế giới và những bài học kinh nghiệm về khuyến khích phát triển dịch vụ này mà Việt Nam có thể tham khảo. Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở nước ta. Nghiên cứu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm từ năm 1990 đến nay. Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở và việc cung cấp nhà ở cho thuê tại địa bàn nghiên cứu. Nêu một số đánh giá tổng quát về dịch vụ này, những thành tựu đạt được, tồn tại và bất cập trong phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung. 13 Đưa ra các quan điểm cơ bản: cần phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất. Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước cần nắm giữ vai trò chủ đạo trong dịch vụ phát triển nhà ở cho thuê. Kiến nghị các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách nói chung ( quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng, huy động vốn ...); các giải pháp liên quan đến doanh nghiệp và chính quyền các cấp sở tại, nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở, đảm bảo ổn định dân sinh xã hội. (7)- Luận văn thạc sĩ Luật của tác giả Nguyễn Thị Thanh Loan, 2008. Đại học Quốc gia Hà Nội. Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam. Luận văn đã trình bày các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở trong Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cùng các văn bản hướng dẫn và phân tích mối liên hệ giữa chúng. Đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở như: những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; thị trường bất động sản và những yêu cầu đối với việc chuyển quyền sử hữu nhà và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở; hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức kinh tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê. 14 (8)- Luận văn thạc sĩ của Đỗ Thanh Tùng, 2002. Tín dụng ngân hàng với việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội. Tác giả đã đề cập Lý luận cơ bản về nhà ở cho người thu nhập thấp và tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội.Một số giải pháp đẩy mạnh tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra còn nhiều bài báo, luận văn, luận án, các công trình khoa học nghiên cứu về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội đã công bố ở trong và ngoài nước mà tác giả chưa nêu ở đây hoặc chưa tiếp cận được. Trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế định hướng ứng dụng, tác giả cố gắng hệ thống hóa lý thuyết và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội đã được nêu trong các bài báo, các luận văn, luận án. Từ đó xây dựng khung lý thuyết chính sách nhà ở xã hội để làm khung phân tích, đánh giá. Trên cơ sở phân tích đánh giá chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, tác giả đề xuất các giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam trong thời gian tới. Tác giả luận văn xin phép và xin cám ơn các nhà khoa học là tác giả các công trình mà luận văn đã sử dụng. 1.2- Sự cần thiết khách quan của chính sách nhà ở xã hội 1.2.1- Nhà ở và nhà ở xã hội Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, 15 nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về việc làm và thu nhập. Theo từ điển mở Wikipedia: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận. Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng nước, nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (tiền thuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chổ ở họ. Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc tích lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập nhà ở. Do đó, để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các chính sách, chương trình nhà ở xã hội. 16 1.2.2- Điều ước quốc tế về nhà ở và nhà ở xã hội Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của con người được các tổ chức quốc tế quy định trong các điều ước. Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền về các quyền cơ bản của con người được Đại Hội đồng Liên Hiệp Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại Palais de Chaillot ở Paris, Pháp; Ðiều 25, khoản 1 ghi rõ: “Mọi người đều có quyền được hưởng một mức sống phù hợp với sức khỏe và sự no ấm cho bản thân và gia đình bao gồm: thực phẩm, quần áo, nhà ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết, quyền an sinh trong lúc thất nghiệp, đau ốm, tàn tật, góa bụa, tuổi già hay các tình huống thiếu thốn khác do các hoàn cảnh ngoài khả năng kiểm soát của mình.” Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa, theo Nghị quyết số 2200A (XXI) ngày 16/12/1966 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc được thông qua và để ngỏ cho các nước ký, phê chuẩn và gia nhập có hiệu lực từ ngày 3/01/1976, tại Điều 11. Khoản 1 có ghi: “Các quốc gia thành viên Công ước này thừa nhận quyền của mọi người được có một mức sống thích đáng cho bản thân và gia đình mình, bao gồm các khía cạnh về ăn, mặc, nhà ở, và được không ngừng cải thiện điều kiện sống. Các quốc gia thành viên phải thi hành những biện pháp thích hợp để bảo đảm việc thực hiện quyền này, và vì mục đích đó, thừa nhận tầm quan trọng thiết yếu của hợp tác quốc tế dựa trên sự tự do chấp thuận. Công ước về quyền trẻ em, theo Nghị quyết số 44-25 ngày 20/11/1989 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc, có hiệu lực từ ngày 2/9/1990, Điều 27, khoản 3 tiếp tục nhấn mạnh về quyền có nhà ở: “Các quốc gia thành viên, phự hợp với điều kiện của nước mình và trong phạm vi các phương tiện sẵn có của mình, phải thi hành các biện pháp thích hợp để giúp đỡ các bậc cha mẹ và 17 những người khác chịu trách nhiệm về trẻ em thực hiện quyền này, và trong trường hợp cần thiết, phải thực hiện những chương trình hỗ trợ và gíup đỡ vật chất, đặc biệt là về dinh dưỡng, quần áo và nhà ở. Công ước quốc tế về bảo vệ quyền của tất cả những người lao động di trú và các thành viên gia đình họ, được Đại hội đồng Liên Hợp Quốc thông qua theo Nghị quyết A/RES/45/158 ngày 18/12/1990, tại điều 43, khoản 1, tiếp tục nhấn mạnh Người lao động di trú được đối xử bình đẳng như công dân của quốc gia nơi có việc làm liên quan đến:...(d) quyền có nhà ở, kể cả quyền sử dụng các chương trình nhà ở và xã hội, và được bảo vệ khỏi việc bóc lột liên quan đến tiền thuê nhà. Như vậy, xét về luật pháp quốc tế thì quyền có nhà ở, kể cả nhà ở xã hội đã được tổ chức đã được tổ chức lớn nhất của Thế giới là Đại hội đồng Liên Hợp Quốc quy định rõ ràng Công ước. Theo đó, các nước tham gia các công ước quốc tế đều phải có trách nhiệm tạo lập nhà ở cho người dân, trong đó có nhà ở xã hội cho công chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp nhằm đảm bảo quyền con người cho công dân của mình. 1.3- Chính sách nhà ở xã hội 1.3.1- Khái niệm và vấn đề của chính sách nhà ở xã hội Chính sách nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật. Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của 18 hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước. Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước. 1.3.2- Nội dung chính sách nhà ở xã hội Chính sách nhà ở xã hội là chính sách của Nhà nước để giải quyết vấn đề chính sách. Nội dung chủ yếu của chính sách nhà ở xã hội bao gồm: 1.3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở xã hội Định hướng phát triển nhà ở xã hội là việc Nhà nước xác định các mục tiêu, yêu cầu cần đạt được trong nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội và các nguồn lực để thực hiện định hướng đó. Định hướng phát triển nhà ở xã hội bao gồm chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội. * Chiến lược phát triển nhà ở xã hội Chiến lược là một bộ phận của chiến lược phát triển nhà ở, là các quan điểm, mục tiêu cần đạt được và các giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện các mục tiêu đề ra cho việc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng trong một khoảng thời gian dài. Nội dung chủ yếu của chiến lược bao gồm: - Quan điểm về phát triển nhà ở xã hội Quan điểm phát triển nhà ở xã hội là cách xem xét, nhìn nhận, đánh giá về việc phát triển nhà ở xã hội đặt trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ trong từng giai đoạn nhất định. Quan điểm phát triển nhà ở xã hội cho biết vị trí của việc phát triển nhà ở xã hội trong hệ thống chính sách phát triển kinh tế - xã hội; trách nhiệm của nhà nước, tổ 19 chức, doanh nghiệp, người dân trong phát triển nhà ở xã hội; phát triển nhà ở xã hội gắn với phát triển bền vững. - Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là những chỉ tiêu cần đạt được của chiến lược. Xét về thời gian, mục tiêu có thể là dài hạn, trung hạn và ngắn hạn. Thông thường mục tiêu của chiến lược thường đề ra cho từng thời kỳ từ 5 năm trở lên với các chỉ tiêu rất cụ thể cho từng thời kỳ. Các chỉ tiêu cần đạt tới trong từng thời kỳ thường là: (1)- Diện tích sàn nhà ở xã hội tính cho một người (m2/người); (2)- Mức độ kiên cố của công trình; (3)- Trang thiết bị nội thất tối thiểu. - Nhiệm vụ và giải pháp thực hiện Nhiệm vụ của chiến lược là những công việc mà Nhà nước phải làm bao gồm xây dựng cơ chế, chính sách và ban hành thành luật để các chủ thể Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình huy động và sử dụng tối ưu nguồn lực (đất đai, tài chính, lao động, ...) mà mình có để phát triển nhà ở xã hội. Giải pháp chiến lược là các thức huy động, phân bổ và sử dụng cụ thể các nguồn lực về đất đai, quy hoạch - kiến trúc, tài chính, tín dụng, thuế; cách thức phân loại và tiêu chí phân loại đối tượng chính sách để lựa chọn đúng đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội. * Quy hoạch nhà ở xã hội Quy hoạch nhà ở xã hội là cụ thể hóa một bước chiến lược nhà ở xã hội, bao gồm một tập hợp các mục tiêu và sự bố trí, sắp xếp các nguồn lực tương ứng để thực hiện các mục tiêu đề ra. Quy hoạch nhà ở xã hội phải dựa trên quy hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cùng thời kỳ. Điều đó có nghĩa 20 là dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cơ quan có thẩm quyền xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc; trên cơ sở quy hoạch phát triển nhà ở toàn quốc, xây dựng và ban hành quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, bao gồm nhà ở xã hội cho khu vực đô thị, cho công nhân các khu công nghiệp tập trung, cho học sinh sinh viên các trường đại học và các cơ sở giáo dục nghề nghiệp. * Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở Kế hoạch trung hạn phát triển nhà ở xã hội là việc cụ thể hóa các mục tiêu và biện pháp đã lựa chọn trong chiến lược, thường có thời hạn từ 3 - 5 năm. Kế hoạch 5 năm phát triển nhà ở xã hội xác định hệ thống các mục tiêu, chỉ tiêu về nhà ở, các chính sách phân bổ nguồn lực, cho các chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội. Nội dung cơ bản của việc lập kế hoạch 5 năm đối với di chuyển lao động ra nước ngoài làm việc gồm: Một là, xác định nhiệm vụ tổng quát và các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong kỳ. Hai là, xác định các chương trình, dự án cho phát triển nhà ở xã hội. Ba là, xây dựng các giải pháp lớn của kế hoạch 5 năm. * Kế hoạch hàng năm về phát triển nhà ở xã hội Kế hoạch hàng năm là cụ thể hóa kế hoạch trung hạn nhằm thực hiện nhiệm vụ của kế hoạch trung hạn, là cơ sở để chỉ đạo và điều hành các quan hệ và hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong năm. Nội dung của kế hoạch hàng năm là xác định các chỉ tiêu định lượng, bao gồm: số lượng các dự án triển khai hoặc hoàn thành trong năm, cơ cấu căn hộ trong từng dự án; cơ cấu dự án trong từng vùng, địa phương; phân công, phân cấp thực hiện,vv.... * Dự án nhà ở xã hội 21 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Như vậy, dự án nhà ở xã hội là các đề xuất rất cụ thể bao gồm địa điểm dự án, diện tích đất, vốn sử dụng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đối tượng và điều kiện được thụ hưởng dự án. Đây là nơi thực thi trên thực tế chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; là nơi đối tượng chính sách và chủ đầu tư trực tiếp đối diện nhau trong thực thi chính sách. 1.3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội Để phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả, đúng định hướng đã xác định, Nhà nước phải tạo lập các yếu tố môi trường chủ yếu sau đây: * Tạo lập khuôn khổ pháp luật về phát triển nhà ở theo định hướng chiến lược đã xác định Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước xây dựng, ban hành và thực thi hệ thống luật pháp liên quan đến nhà ở xã hội như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, vv… Hệ thống Luật pháp phải tạo thành một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường. Bằng hệ thống pháp luật, Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, tổ chức, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và người dân; Nhà nước quy định những hành vi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong phát triển nhà ở xã hội. 22 - Duy trì ổn định môi trường kinh tế vĩ mô là Nhà nước dùng các công cụ chính sách nhằm hạn chế lạm phát, thất nghiệp, v.v... Kinh tế vĩ mô ổn định giúp các chủ thể tham gia phát triển nhà ở xã hội tin tưởng vào mục tiêu sẽ đạt được và hiệu quả hoạt động của mình. Lạm phát, thất nghiệp là những nhân tố tác động mạnh mẽ đến việc làm và thu nhập của các đối tượng của chính sách nhà ở xã hội. Do đó, nếu Nhà nước duy trì ổn định môi trường kinh tế vĩ mô sẽ tạo điều kiện cho đối tượng chính sách và chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội thực hiện dự án một cách trôi chảy. Ngược lại sẽ gây ra các đỗ vỡ của các dự án. - Đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho phát triển nhà ở xã hội Hạ tầng kỹ thuật chủ yếu là: hệ thống đường giao thông, điện, nước sinh hoạt, bưu chính viễn thông, v.v…; hạ tầng xã hội bao gồm: hệ thống trường học từ nhà trẻ, mẫu giáo, giáo dục phổ thông, hệ thống trạm y tế, cơ sở khám chữa bệnh,v.v… Đây là những dịch vụ công cộng, chi phí đầu tư thường lớn, thời gian thu hồi vốn dài so với các hàng hóa khác nên tư nhân ít hoặc không muốn tham gia. - Nâng cao năng lực, hiệu lực và hiệu quả quản lý hành chính nhà nước Chính sách nhà ở xã hội là chính sách đối với những người có thu nhập thấp, người nghèo. Việc xác định đúng ai là người thu nhập thấp, ai là người nghèo phụ thuộc rất lớn vào các văn bản quy định tiêu chuẩn, cách thức xác định của các cơ quan nhà nước. Vì vậy, năng lực của cán bộ hoạch định chính sách có vai trò quyết định đến hiệu lực của chính sách, cán bộ hoạch định chính sách có kiến thức thực tế phong phú, sẽ xây dựng chính sách sát với thực tế, người dân dễ tiếp cận, cơ quan xét duyệt xác định đúng đối tượng dễ dàng hơn. Đặc biệt, đội ngũ cán bộ cơ sở tham gia quá trình xác định đối 23 tượng thụ hưởng phải thực sự công tâm, không nhũng nhiễu, thì thời gian và tiền bạc của dân cũng sẽ được tiết giảm trong quá trình tiếp cận và hưởng thụ chính sách nhà ở xã hội. 1.3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội là quá trình các cơ quan nhà nước đưa chính sách, pháp luật về nhà ở xã hội vào cuộc sống. * Cơ quan quản lý nhà nước về Xây dựng chịu trách nhiệm: - Hướng dẫn, đôn đốc việc triển khai thực hiện chính sách, chương trình phát triển nhà ở xã hội của các địa phương; đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về xây dựng đô thị, pháp luật về nhà ở xã hội phù hợp với định hướng chiến lược phát triển nhà ở và tình hình thực tế. Nghiên cứu, đề xuất hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến phát triển nhà ở; xây dựng các cơ chế, chính sách và giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà ở cho từng nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở. Xây dựng chính sách nhà ở cho thuê, đề án tạo nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội; xây dựng hệ thống chỉ tiêu thống kê về nhà ở, phục vụ cho công tác hoạch định chính sách và quản lý nhà nước; - Xây dựng và triển khai thực hiện quy hoạch phát triển nhà ở, các chương trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng cụ thể tại các địa bàn trọng điểm theo thẩm quyền và phân giao trách nhiệm cho các địa phương; chỉ đạo, hướng dẫn và giám sát việc tổ chức thực hiện công tác quy hoạch, các chương trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. - Giao nhiệm vụ và chỉ đạo các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tham gia các chương trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại các địa bàn trọng điểm. 24 - Xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy, mô hình phát triển và quản lý sử dụng nhà ở, hệ thống quản lý nhà nước về nhà ở các cấp cho phù hợp trong từng thời kỳ phát triển. * Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường: Xây dựng, ban hành và hướng dẫn thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp dân cư. * Trách nhiệm của cơ quan Kế hoạch và Phát triển: - Xây dựng, ban hành và hướng dẫn thực hiện chính sách, pháp luật về đầu tư để đơn giản hóa thủ tục đầu tư nhà ở, ban hành hướng dẫn cụ thể việc thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức hợp tác công tư (PPP); bổ sung danh mục các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc danh mục dự án khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; - Lập kế hoạch bố trí nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vốn trái phiếu Chính phủ, vốn ODA và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật để thực hiện các chương trình, đề án, dự án, kế hoạch nhà ở. * Trách nhiệm của cơ quan Tài chính: - Xây dựng, ban hành và hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách về tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương thành lập và quản lý hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; ban hành hướng dẫn cụ thể về các cơ chế, chính sách tài 25 chính liên quan đến việc thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức hợp tác công tư (PPP); - Thực hiện chức năng quản lý nhà nước theo thẩm quyền đối với nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước để thực hiện các chương trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. * Trách nhiệm của cơ quan Nội vụ: Xây dựng hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý và phát triển nhà ở từ trung ương đến địa phương để thực hiện có hiệu quả việc phát triển và quản lý nhà ở và nhà ở xã hội. * Trách nhiệm của cơ quan Lao động và Xã hội: Phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc tổ chức thực hiện các chương trình hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người có công với cách mạng cải thiện nhà ở. * Trách nhiệm của Ngân hàng Trung ương: - Xây dựng, ban hành và hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách về tín dụng nhà ở; quy trình cho vay thế chấp, giải chấp nhà ở; * Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: - Tổ chức chỉ đạo phát triển nhà ở trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở; xây dựng; tổ chức triển khai thực hiện công tác quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở của địa phương; - Xây dựng và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và hàng năm của địa phương và tổ chức triển khai thực hiện; 26 - Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội trên phạm vi địa bàn; - Thành lập và đưa vào hoạt động Quỹ phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; - Thực hiện bố trí vốn từ ngân sách của địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật trên phạm vi địa bàn; - Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn. 1.3.2.4- Kiểm tra và giám sát thực hiện chính sách nhà ở xã hội * Nội dung kiểm tra và giám sát thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước bao gồm: - Kiểm tra, giám sát việc thực hiện theo định hướng, kế hoạch, quy hoạch, chương trình, dự án để điều chỉnh các sai lệch; - Kiểm tra, giám sát việc chấp hành các chủ trương, chính sách, pháp luật để đảm bảo hiệu lực của pháp luật; - Kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn lực tài chính và các nguồn lực khác để đảm bảo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình nhà ở xã hội; - Kiểm tra, giám sát việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo trách nhiệm trong quản lý; - Kiểm tra, giám sát tính hợp lý của các công cụ chính sách nhằm tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững; - Hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc lựa chọn đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. 27 * Các tổ chức xã hội dân sự giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở; vận động các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đóng góp, hỗ trợ các chương trình xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội; người có thu nhập thấp, người nghèo gặp khó khăn về nhà ở; tham gia tư vấn, phản biện và tích cực thực hiện các chính sách về nhà ở. 1.3.2.5-Tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội - Nhà nước trực tiếp làm chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở xã hội tại những vùng khó khăn để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng chính sách. - Nhà nước đầu tư một phần vốn mồi với một tỷ lệ nhất định của dự án, kêu gọi doanh nghiệp và tổ chức bỏ vốn đầu tư các dự án nhà ở xã hội với các ưu đãi về thuế, giá trị quyền sử dụng đất. 1.3.3- Các nhân tố tác động đến chính sách nhà ở xã hội Có nhiều nhân tố tác động đến chính sách nhà ở xã hội, nhưng nhìn chung có 3 nhóm nhân tố chủ yếu tác động đến chính sách nhà ở xã hội: Môi trường chính sách; đối tượng chính sách và năng lực của tổ chức hoạch định chính sách. 1.3.3.1- Môi trường chính sách Môi trường chính sách là toàn bộ các yếu tố vật chất và phi vật chất bao quanh chính sách, đó là các yếu tố về tự nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội và tư duy của con người. Môi trường chính sách nhà ở xã hội là các điều kiện về đất đai, không gian tự nhiên, mật độ dân cư, trình độ phát triển khoa học và công nghệ; thu nhập của người dân, ngân sách quốc gia, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; nhận thức của người dân và ý chí của nhà nước thể hiện ở hiến pháp, pháp luật đối với vấn đề nhà ở xã hội. 28 Như đã nói trên, Chính sách nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật. Do đó, đất đai, không gian tự nhiên, nguồn lực tài chính, trình độ phát triển khoa học và công nghệ, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là những điều kiện tiên quyết khi hoạch định chính sách. Mặt khác, quan điểm, mục tiêu của nhà nước cần đạt tới của chính sách nhà ở xã hội phụ thuộc vào nhận thức và ý chí của nhà nước. 1.3.3.2- Đối tượng của chính sách Đối tượng của chính sách nhà ở xã hội là những chủ thể thụ hưởng chính sách và các doanh nghiệp, tổ chức cung cấp nhà ở xã hội, cung cấp các dịch vụ công trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã những người không tự tạo lập được nhà ở do hạn chế hoặc không có các nguồn lực đất đai, tài chính, lao động, công nghệ,v.v...Đó là người lao động làm công hưởng lương có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên các trường đại học, người có hoàn cảnh đặc biệt,v.v... Đối tượng thu hưởng càng lớn, càng đa dạng, chính sách nhà ở xã hội đòi hỏi nguồn lực càng lớn; mức độ tương hợp với các đối tượng càng khó. Các doanh nghiệp và tổ chức cung ứng nhà ở xã hội cũng là đối tượng chính sách nhà ở xã hội. Số lượng và chất lượng nhà ở xã hội và các dịch vụ liên quan phụ thuộc chủ yếu vào số lượng doanh nghiệp và tổ chức tham gia và năng lực, trình độ của doanh nghiệp và tổ chức. Mức độ cạnh tranh càng 29 hoàn hoàn hảo giữa các doanh nghiệp, tổ chức cung ứng nhà ở xã hội thì số lượng và chất lượng nhà ở xã hội, các dịch vụ cũng sẽ tăng lên. Chính sách nhà ở xã hội chịu tác động mạnh mẽ của cả người thụ hưởng chính sách và người cung cấp nhà ở và dịch vụ liên quan đến nhà ở xã hội. 1.3.3.3- Năng lực của tổ chức hoạch định chính sách Năng lực là phẩm chất tâm sinh lí và trình độ chuyên môn tạo cho con người khả năng hoàn thành một loại hoạt động nào đó với chất lượng cao. Năng lực của tổ chức hoạch định chính sách là tổng hợp những phẩm chất sinh lý và trình độ chuyên môn tạo ra cho tổ chức đó khả năng hoạch định chính sách với chất lượng cao. Năng lực của tổ chức hoạch định chính sách nhà ở xã hội thể hiện ở chổ khả năng lựa chọn đúng các vấn đề cần giải quyết của chính sách thông qua việc quan sát, thu thập thông tin, xử lý thông tin; đề ra các mục tiêu và giải pháp chính sách đáp ứng yêu cầu của các đối tượng chinh sách nhà ở xã hội. 1.4- Chính sách nhà ở xã hội của một số nƣớc châu Á và một số gợi ý đối với Việt nam 1.4.1- Chính sách nhà ở xã hội của một số nước châu á 1.4.1.1- Chính sách nhà ở xã hội của Singapo Singapore được xem là quốc gia châu Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp này hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB). Trước khi có được những thành công về chính sách phát triển nhà ở xã hội như hiện nay, Singapore trong những năm 1960 cũng đối diện với tình cảnh thiếu nhà ở nghiêm trọng, người dân phải sống trong tình trạng quá tải, 30 điều kiện sống hết sức tồi tàn. Để tập trung cho chiến lược phát triển nhà ở, Chính phủ Singapore năm 1960 đã quyết định thành lập HDB, với nhiệm vụ giải quyết nhanh chóng cuộc khủng hoảng nhà ở "đảo quốc Sư tử" này. Trong vòng chưa đầy ba năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã được xây xong, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Với chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng, chỉ trong vòng 10 năm Chính phủ Singapore đã nhanh chóng giải quyết xong khủng hoảng nhà ở của mình. Hiện nay, khoảng 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại là đi thuê. Chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định. Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất. Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch. Cuối cùng, là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự. 31 Nhằm đa dạng hóa về nhà ở xã hội, năm 2005, Chính phủ Singapore đã cho triển khai Chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán. Singapore cũng đưa ra các kiểu căn hộ nhà ở xã hội phong phú từ 1 phòng cho tới 5 phòng để đáp ứng nhu cầu của người dân ở từ người độc thân cho tới các hộ gia đình lớn (ba thế hệ). Theo số liệu thống kê, số các căn hộ nhà ở xã hội có 4 phòng do HDB bán ra chiếm số lượng nhiều nhất (41,2%), tiếp đó căn hộ có 3 phòng (24,2%). Theo thiết quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm ....cho người dân sống ở trong khu vực đó. Ví dụ, theo quy định, tất cả các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm vi 400 m. Do việc mua nhà ở xã hội có sự ưu đãi của chính phủ, Singapore đưa ra cũng như thực hiện rất chặt chẽ các điều kiện và quy định đối với người được mua, sử dụng các căn hộ loại này. Theo quy định, những hộ gia đình được mua nhà ở xã hội trước hết vợ và chồng phải là công dân Singapore hoặc một người là công dân Singapore và người còn lại có thẻ cư trú dài hạn, thu nhập của hộ gia đình hàng tháng không quá 8.000 SGD. Chính phủ Singapore cũng đưa ra một số quy định nhằm tránh tình trạng đầu cơ. Chính phủ quy định, những người mua nhà ở xã hội không được bán hoặc cho thuê các căn hộ này trong vòng 5 năm kể từ ngày mua. Dù đã bán cho người dân, song trên thực tế các khu nhà ở xã hội này vẫn thuộc quyền quản lý của chính phủ, mà cơ quan quản lý trực tiếp là HDB. HDB có trách nhiệm quản lý, duy trì, bảo dưỡng đối với các khu nhà này. Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội, HDB cũng tập trung chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với các 32 dịch vụ tốt hơn. Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những nhà ở cao cấp. Nhìn chung, với tầm nhìn xa và có quy hoạch rất tốt trong việc xây dựng các khu nhà ở xã hội, Chính phủ Singapore một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế của đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác7. 1.4.1.2- Kinh nghiệm của Trung Quốc Sau hơn 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi căn bản, đây là điều kiện hết sức thuận lợi để phát triển nhà ở. Bắt đầu năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hoá và thương phẩm hoá việc phân phối nhà ở. Quyết định này đã đánh dấu một thời kỳ mới trong đầu tư xây dựng nhà ở. Khắp các đô thị, các nhà đầu tư tập trung vào thành lập các dự án xây dựng và phát triển nhà ở. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được. Theo số liệu thống kê năm từ 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, trong đó có đến 61% vốn đầu tư vào nhà ở là vốn vay từ ngân hàng. Chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất, tăng 30% so với năm 2001. Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30%. Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên. Ước tính mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ. Ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 6 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người. Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2; tại Bắc Kinh 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu với giá bán xấp xỉ 7.383 NDT/m2. Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể 7 .vietnamplus.vn/nhung-kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cua-singapore/304194.vnp 33 mua nhà với mức giá như hiện nay. Sức mua thấp bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở. Giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân. Nguyên nhân chính của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Trước tình hình trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp cụ thể nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở. Trước hết, cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này. Chính phủ nâng mức cầm cố tài sản của chủ dự án từ 30% lên 35% tổng giá trị của dự án bất động sản, mục đích để đảm bảo cho giá cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng. Cùng với các biện pháp trên, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả. Để khắc phục tình trạng mất cân đối về cung - cầu thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều biện pháp cụ thể, thiết thực nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường: Một là, tập trung vào giải quyết vấn đề giá cả nhà ở, nhằm hạ thấp giá nhà tăng quá cao so với thu nhập thực tế bắt đầu từ việc xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm. Để làm được điều đó, Chính phủ Trung Quốc đã tập trung chỉ đạo thực hiện một số biện pháp như: - Rà soát và chuẩn hoá lại quy hoạch tổng thể đô thị, tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với công tác quy hoạch đô thị và từng bước hình thành cơ chế cung ứng đất đai. Yêu cầu các cấp chính quyền địa phương phải 34 tăng cường sự kiểm tra, giám sát quy hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu xây dựng cho dân cư, cung cấp đất với giá rẻ cho sử dụng nhà ở. Để giải quyết mất cân đối giữa nhà cao cấp, biệt thự với nhà chung cư giá rẻ, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ. Theo đó, Chính phủ đã quy định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân. Điều này đã được đại đa số nhân dân nhiệt tình ủng hộ. Đi kèm với biện pháp trên, Chính phủ cho phép giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất cho người dân có thu nhập thấp. - Đưa ra các giải pháp trực tiếp góp phần cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở. Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả được tính toán phù hợp với nhu cầu chi tiêu và khả năng tích luỹ, tiết kiệm của số đông công nhân có mức thu nhập trung bình, đơn giản hoá trình tự vay vốn và hoàn trả vốn v.v... Hai là, để giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ công chức và người có thu nhập thấp, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện việc đưa tiền nhà vào lương đối với cán bộ, công chức nhà nước. Từ năm 1998, chính thức chấm dứt hình thức phân phối nhà theo kiểu phúc lợi xã hội trước đây để chuyển sang phương thức đưa tiền nhà ở vào lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng khoản tiền lương của công chức trích lập để tạo dựng nhà ở khoản tiêu dùng cá nhân và khoản hỗ trợ mua nhà. Đồng thời, từng bước thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa thẹo mức sống. Theo đó, những người có thu nhập thấp được mua nhà ở giá rẻ với sự hỗ trợ của Nhà nước hoặc nơi làm việc. Những người thuộc diện khó khăn được mua nhà ở tiện dụng thông qua các hình thức giúp đỡ khác nhau của Nhà nước về kinh tế. Đối với những người có thu nhập cao thì phải mua nhà ở theo giá thị trường. Nhà nước tạo 35 cơ chế và chính sách nhằm đa dạng hoá các hình thức huy động vốn, quản lý một cách chặt chẽ thị trường bất động sản, thực hiện nghiêm chỉnh việc đấu thầu các dự án xây dựng nhằm hạ giá thành nhà ở. Cùng với các giải pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở, quỹ này được sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cộng đồng dân cư. Ba là, để khắc phục tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và xiết chặt các tiêu chuẩn cho vay. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá và vay gia tăng". Nhờ những biện pháp kiểm soát quyết liệt này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống. Khắc phục được cơ bản tình trạng đầu cơ. Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, năm 2005 đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là 1.575 tỷ NDT (tương đương 195 tỷ USD) tăng 19,8%, thấp hơn nhiều so với năm 2004 là 28,1 % và 2003 là 27,2%. Quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà cho nhân dân. 1.4.1.3- Kinh nghiệm của Inđônêxia Ở Inđônêxia, mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân và các cấp chính quyền. Chính phủ Inđônêxia đã đề ra chính sách và chiến lược dài hạn phát triển nhà ở và các điểm dân cư đến 25 năm. Thực hiện chủ trương trên, Inđônêxia đã xây dựng khoảng nửa triệu căn hộ để bán cho những người có thu nhập thấp và hàng trăm ngàn căn hộ tiện nghi để bán cho những người có thu nhập cao trong xã hội. 36 Những năm gần đây, các dự án đầu tư phát triển nhà ở của Inđônêxia được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia gồm các doanh nghiệp nhà nước, các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác. Chính phủ đóng vai trò trung tâm là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở. Việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp trực tiếp đảm nhận. Chính phủ Inđônêxia đã có nhiều hỗ trợ tích cực về tài chính cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở bằng việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở đối với cán bộ, công chức và áp dụng lãi suất ưu đãi đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, lãi suất cho vay đối với hoạt động này luôn thấp hơn mức lãi suất thực tế ngoài thị trường. Những năm gần đây mức lãi suất tín dụng cho đầu tư nhà ở là 8%/năm với những căn hộ nhỏ; 12%/năm với những căn hộ khác và thời hạn cho vay khá dài, thường từ 15 đến 20 năm, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản. Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 . Nghĩa là trong một dự án thường phải đảm bảo tỷ lệ 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà ở trung bình và 6 nhà ở có quy mô vừa phải giành cho người có thu nhập thấp. Cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội và thu nhập khác nhau, các thành viên này cùng chung sống với nhau trên nguyên tắc bình đẳng và hỗ trợ lẫn nhau, điều này tránh được sự chia tách về môi trường sống dẫn tới việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội. 1.4.2- Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 1.4.2.1- Phát triển nhà ở xã hội bằng chương trình nhà ở quốc gia. 37 Thực tiễn phát triển nhà ở xã hội ở Singapore rút ra một số gợi ý cho Việt Nam: Một là, lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Bởi chỉ có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. Hai là, từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Ba là, Chính phủ luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân. 1.4.2.2- Phát triển nhà ở xã hội theo dự án Theo kinh nghiệm của các nước thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định, đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá. Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nhằm giải quyết tốt vấn đề bức xúc xã hội tại các khu đô thị hiện nay. Một là, đa dạng hoá các hình thức huy động vốn trong đầu tư phát triển nhà ở Vốn đầu tư cho phát triển nhà ở rất lớn. Qua kinh nghiệm cho thấy, các nước trên thế giới, các dự án đầu tư phát triển nhà ở muốn huy động được nguồn vốn lớn thì phải thực hiện việc đa dạng hoá các hình thức huy động 38 vốn. Tại Nhật Bản, nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở chủ yếu được huy động thông qua thị trường chứng khoán; tại Trung Quốc, nguồn vốn này được huy động thông qua các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, bên cạnh đó, Chính phủ Trung Quốc cũng đã xây dựng cơ chế ưu đãi cho người dân vay vốn tạo lập nhà ở thông qua các hình thức như: vay vốn ưu đãi, hỗ trợ tiền mua nhà, thuê nhà đối với những hộ gia đình có khó khăn về nhà ở... Hai là, chú trọng vai trò của Nhà nước trong đầu tư phát triển nhà ở Nhà nước đóng vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Kinh nghiệm của các nước cho thấy hoạt động này chỉ thực sự đạt hiệu quả cao khi có sự quản lý chặt chẽ, sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước. Vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở được thể hiện qua việc Nhà nước là người hoạch định chính sách vĩ mô, thực hiện quản lý nhà nước thông qua việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, thực hiện hỗ trợ về giải phóng mặt bằng, tái định cư, vay vốn ưu đãi... Từ kinh nghiệm thực tiễn, có thể nói rằng Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, cần phải tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước để hoạt động này đạt được các mục tiêu đề ra. Ba là, bài học về kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản Quản lý thị trường bất động sản là cơ sở hết sức quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, để quản lý tốt thị trường bất động sản thì khung pháp luật về bất động sản phải quy định hết sức chặt chẽ và chi tiết các điều kiện về sở hữu, sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản. Với hệ thống các quy định pháp luật về đất đai ở các nước tương đối đồng bộ, ổn định và minh bạch. Do đó, hiện tượng đầu cơ, tranh chấp bất động sản thường ít xảy ra. Các giao dịch về bất động sản được thực hiện nhanh chóng, thủ tục hành chính về đầu tư bất động sản gọn, minh bạch, đó là những điều kiện hết sức quan trọng để quản lý thị trường bất động sản. Ở nước ta muốn quản lý tốt thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải 39 tiến hành sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật cho phù hợp với sự dịch chuyển của quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường hơn nữa vai trò quản lý của Nhà nước nhằm thực hiện có hiệu quả việc quản lý thị trường nhà đất thông qua việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn, làm hạn chế hiệu quả của thị trường quyền sử dụng đất, làm cho thị trường này đi vào ổn định và vận hành tuân theo quy luật cung - cầu. Bốn là, xã hội hoá việc phát triển nhà ở xã hội Về cơ bản, vấn đề nhà ở xã hội luôn giành được sự quan tâm của chính quyền các cấp và các tổ chức xã hội. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội thường do các tổ chức phi chính phủ đảm nhận, dưới sự hỗ trợ của nhà nước. Theo đó, các tổ chức này sẽ đứng ra kêu gọi sự hảo tâm của xã hội, sự đóng góp của các tập đoàn kinh tế, các công ty trong và ngoài nước đóng góp tiền xây dựng nhà ở cho người nghèo. Tại Trung Quốc, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở xã hội chủ yếu do chính phủ đảm nhận. Chính phủ Trung Quốc đã xây dựng nhiều cơ chế hỗ trợ người dân có thu nhập thấp như: hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh vay vốn mua nhà ở, bù giá lương vào nhà ở, thiết lập đa dạng các hình thức tạo lập nhà ở như nhà cho thuê, nhà mua trả góp. Ở nước ta vấn đề này cũng được triển khai thành công ở một số địa phương. Chính quyền các cấp đã hết sức linh động trong việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, huy động vốn tại các tập đoàn kinh tế nhà nước để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội. Chính quyền đã xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ và ưu đãi đối với các đối tượng này, như hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, ưu đãi về tiền sử dụng đất, bảo lãnh cho vay vốn mua, thuê nhà ở; xây dựng các mô hình về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hoá nhằm huy động hết các nguồn lực trong dân cư. 40 Tóm tắt chƣơng 1 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; là một trong những nhu cầu cơ bản của con người, là quyền cơ bản của con người. Tuy nhiên, do các điều kiện kinh tế, xã hội, lịch sử khác nhau mà trong xã hội có một nhóm cá nhân, hộ gia đình không có điều kiện tạo lập nhà ở bằng các nguồn lực của họ. Nhằm đảm bảo quyền con người cho công dân của mình, nhà nước phải hình thành và phát triển nhà ở xã hội bằng chính sách phát triển nhà ở xã hội. Chính sách nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật. Chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước bao gồm: định hướng phát triển nhà ở xã hội; Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội; tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội; kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội; trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội. Thực tiễn phát triển nhà ở xã hội ở Singapore, Trung Quốc, Indonesia, mang lại một số gợi ý về phát triển nhà ở xã hội cho Việt Nam là vừa phát triển nhà ở theo chương trình quốc gia và phát triển nhà ở theo dự án. 41 Chƣơng 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN 2.1- Cách thức tiếp cận của luận văn Chính sách nhà ở xã hội trong luận văn này được tiếp cận dưới góc độ một chính sách kinh tế -xã hội đặt trong mô hình phát triển của Việt Nam là: “Nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật của kinh tế thị trường, đồng thời bảo đảm định hướng XHCN phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Đó là nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập quốc tế; có sự quản lý của nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa do Đảng cộng sản Việt Nam lãnh đạo, nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh”. Điều đó có nghĩa là quá trình xây dựng khung phân tích, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng, khuyến nghị chính sách nhà ở xã hội phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây: (1) - Khung lý thuyết, việc phân tích, đánh giá và các đề xuất kiến nghị về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội được tạo lập trong môi trường kinh tế thị trường hiện đại, tức là đặt trong nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật thị trường. Tín hiệu của thị trường - giá thị trường của nhà ở, nhà ở xã hội cung cấp thông tin chính xác cho các hoạt động đầu tư phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tạo ra cung về nhà ở và nhà ở xã hội; giá thị trường của nhà ở dẫn dắt cầu có khả năng thanh toán của hộ gia đình. Nói cách khác, thị trường là cơ sở để phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. (2)- Khung khổ lý thuyết, việc phân tích, đánh giá và kiến nghị chính sách nhà ở xã hội phải nhận rõ những những thất bại của thị trường, đó là: 42 (i)- Không phân bổ nguồn lực một cách hiệu quả, do cạnh tranh không hoàn hảo, thông tin không cân xứng, thị trường nhà ở xã hội luôn ở trong trạng thái cầu vượt quá cung nhiều lần, làm cho giá thị trường luôn cân bằng ở mức cao hơn; điều này dẫn tới tình trạng “tranh mua” nhà ở xã hội, để mua được người mua thường phải chi một khoản tiền ngoài khoản tiền theo giá bán chính thức. (ii)- Hạn chế thực hiện các mục tiêu xã hội bên cạnh mục tiêu kinh tế do khu vực tư nhân không có động cơ cung ứng hàng hóa công cộng; nhà ở xã hội là nhà ở cung ứng cho các đối tượng chính sách xã hội, giá cả, phương thức mua - bán do nhà nước kiểm soát, vì vậy, không hấp dẫn khu vực tư nhân đầu tư phát triển. Mặt khác, đi liền với các dự án nhà ở xã hội là hạ tầng giao thông, điện, nước, thông tin, nhà trẻ, trường học, trạm y tế; đây là những hàng hóa công cộng, đầu tư lớn, thu hồi vốn dài, do đó nhà nước phải đầu tư phát triển các loại hạ tầng này. (iii)- Tác động xấu môi trường sống. Do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội thường tận dụng tối đa không gian trong xây dựng nhà ở xã hội, mật độ xây dựng nhà cao hơn, mật độ cư dân sống trong các dự án nhà ở xã hội thường cao hơn,v.v... điều đó làm cho môi trường sống của người dân trong khu vực nhà ở xã hội ít nhiều bị ảnh hưởng. (3)- Vai trò của nhà nước trong chính sách nhà ở xã hội như là người hướng dẫn, người kiến tạo phát triển. Vai trò kiến tạo của Nhà nước trong chính sách phát triển nhà ở xã hội thể hiện ở chỗ: - Phát hiện vấn đề của chính sách nhà ở xã hội; - Định hướng phát triển nhà ở xã hội; - Tạo lập môi trường pháp lý để phát triển nhà ở xã hội; 43 - Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội; - Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội; -Trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội. Tóm lại, trong luận văn này, chính sách của nhà nước được tiếp cận với tư cách là công cụ kiến tạo phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách xã hội. Nghĩa là Nhà nước không làm thay thị trường, chính sách nhà ở và chính sách nhà ở xã hội dựa phải dựa trên 3 trụ cột: thị trường, Nhà nước và xã hội. 2.2- Phƣơng pháp nghiên cứu luận văn Trong quá trình thực hiện Luận văn, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết. Phương pháp nghiên cứu lý thuyết là các phương pháp thu thập thông tin khoa học trên cơ sở nghiên cứu các văn bản, tài liệu đã có và bằng các thao tác tư duy logic để rút ra kết luận khoa học cần thiết. Phương pháp nghiên cứu lý thuyết bao gồm các phương pháp sau đây: 2.2.1- Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết Phân tích là phương pháp nghiên cứu các tài liệu, lý luận khác nhau bằng cách phân tích chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng. Trong luận văn này, khi xây dựng khung lý thuyết về chính sách nhà ở xã hôi tại chương 1, tác giả phân loại vấn đề nghiên cứu thành các nhóm: - Nhóm vấn đề nói về nhà ở và nhà ở xã hội: để tìm hiểu rõ khái niệm, nội dung về nhà ở, nhà ở xã hội. - Nhóm vấn đề liên quan đến quyền con người đối với nhà ở và tìm hiểu lý do ra đời của nhà ở xã hội. - Nhóm vấn đề liên quan đến chính sách nhà ở xã hội để tìm hiểu: Cách thức tiếp cận vấn đề chính sách nhà ở xã hội của các nước đó ra sao? Vấn đề 44 của chính sách nhà ở xã hội là gì? Nội dung chính sách nhà ở xã hội là gì? Các nước khác trên thế giới đã xây dựng và thực thi chính sách nhà ở xã hội ra sao? - Nhóm vấn đề có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, để tìm hiểu: Việt Nam tiếp cận vấn đề nhà ở xã hội như thế nào? Vai trò của nhà nước trong phát triển nhà ở ra sao? Việt Nam đã xây dựng chính sách nhà ở xã hội như thế nào và tổ chức thực thi nó ra sao? Vì sao người dân chưa hài lòng với chính sách nhà ở xã hội như báo chí đã nêu trên các mặt: thỏa mãn tổng cầu, thỏa mãn về thủ tục hành chính, thỏa mãn về chất lượng công trình, thỏa mãn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tổng hợp là liên kết từng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng. - Trên cơ sở phân tích, nắm vững nội dung từng vấn đề cần giải quyết của chính sách nhà ở xã hội, tác giả tổng hợp lại và đề xuất khung lý thuyết về chính sách nhà ở xã hội bao gồm: Khái niệm chính sách nhà ở xã hội theo nghĩa rộng và nội dung chính sách nhà ở xã hội bao gồm: Định hướng phát triển nhà ở xã hội; Tạo lập môi trường pháp lý để phát triển nhà ở xã hội; Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội; Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội; Trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội để cung ứng cho người dân. - Trên cơ sở phân tích kết quả về mức độ đạt được của việc thỏa mãn nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội, tác giả tổng hợp lại những mặt được, những mặt chưa được; những hạn chế, yếu kém trong hoạch định chính sách (những bất cập của chính sách); những hạn chế yếu kém trong thực thi chính sách nguyên nhân của tình trạng đó; từ đó tổng hợp lại những vấn đề cần giải 45 quyết trong các khâu định hướng chính sách, xây dựng thể chế, hướng dẫn thực thi chính sách, kiểm tra, giám sát thực thi chính sách và việc nhà nước tham gia xây dựng các chương trình, dự án nhà ở xã hội. - Cuối mỗi chương, tác giả tổng hợp lại những những vấn đề cốt lõi đã giải quyết của chương đó bằng Kết luận chương. 2.2.2- Phương pháp phân loại và hệ thống hóa lý thuyết Phân loại là sắp xếp các tài liệu khoa học theo từng mặt, từng đơn vị, từng vấn đề có cùng dấu hiệu bản chất, cùng một hướng phát triển. Trong Chương 3 luận văn, tác giả đã phân loại tài liệu theo các nhóm tài liệu thuộc hệ thống do cơ quan lập pháp ban hành, nhóm tài liệu do cơ quan lập pháp ban hành, nhóm tài liệu liên quan đến thực thực thi chính sách về nhà ở theo các vấn đề huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, tài chính, khoa học và công nghệ và cách thức cung ứng nhà ở xã hội. Hệ thống hóa là sắp xếp tri thức thành một hệ thống trên cơ sở một mô hình lý thuyết làm sự hiểu biết về đối tượng đầy đủ hơn. Trên cơ sở phân loại tài liệu như vừa nêu, tác giả hệ thống hóa thành lý thuyết chính sách nhà ở xã hội mang tính phổ biến như một quy luật khi hoạch định và thực thi chính sách nhà ở xã hội 2.2.3- Phương pháp mô hình hóa Là phương pháp nghiên cứu các đối tượng bằng xây dựng gần giống với đối tượng, tái hiện lại đối tượng theo các cơ cấu, chức năng của đối tượng. Khi nghiên cứu thành công của một số nước trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, tác giả đã khái quát hóa thành 2 mô hình: Phát triển nhà ở xã hội bằng chương trình nhà ở quốc gia và Phát triển nhà ở xã hội theo dự án để tái hiện các kinh nghiệm mà các nước đã vận dụng thành công có thể vận dụng vào Việt Nam. 46 2.2.4- Phương pháp lịch sử Là phương pháp nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của đối tượng từ đó rút ra bản chất và quy luật của đối tượng. Trong luận văn, tác giả đã cố gắng đi tìm và luận giải sự ra đời của nhà ở xã hội và sự ra đời của chính sách nhà ở xã hội là nhằm khắc phục khuyết tật của kinh tế thị trường, đó là sự phân hóa giàu nghèo ngày càng mạnh mẽ, gây nên các vết nứt xã hội, gây bất bình đẳng, bất ổn định xã hội. Nếu vấn đề bất bình đẳng về thu nhập và quyền con người về nhà ở không được giả quyết thì không có tiến bộ, công bằng xã hội. Khi nghiên cứu về thực trạng nhà ở xã hội và chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, tác giả tìm hiểu nguồn gốc ra đời, sự phát triển của nhà ở xã hội; từ đó đi tìm hiểu lịch sử hình thành và phát triển của chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam trong 10 năm qua. 2.3- Thiết kế luận văn Luận văn được thiết kế 4 chương, không kể phần giới thiệu và kết luận. - Chương 1, luận văn tổng thuật các tài liệu liên quan đến đề tài và hệ thống hóa khung lý thuyết về chính sách nhà ở xã hội. - Chương 2, luận văn nêu các phương pháp nghiên cứu của luận văn và thiết kế của luận văn. - Chương 3, dựa trên khung lý thuyết chương 1, các phương pháp ở chương 2 để phân tích đánh giá tình hình thực hiện chính sách và các chính sách nhà ở xã hội đã được ban hành ở Việt Nam đến năm 2014. Từ đó đưa ra các nhận định, đánh giá về kết quả thực hiện, những hạn chế khiếm khuyết trong chính sách nhà ở xã hội cần giải quyết. 47 - Chương 4, từ các nhận định đánh giá ở chương 3, luận văn đề xuất các định hướng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam trong thời gian tới. Tóm tắt chƣơng 2 Chương 2 luận văn đã nói rõ phương pháp tiếp cận của luận văn là chính sách nhà ở xã hội phải đặt trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với 3 trụ cột cơ bản là: Thị trường, Nhà nước và xã hội. Về phương pháp nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết với các phương pháp nhánh là : Phương pháp phân tích và tổng hợp; Phương pháp phân loại và hệ thống hóa lý thuyết; Phương pháp mô hình hóa; Phương pháp lịch sử. Về thiết kế của luận văn được thực hiện theo quy định của nhà trường với 4 chương có tính logic, khoa học. 48 Chƣơng 3 CHÍNH SÁCH VÀ THỰC THI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2005-2014 3.1- Kết quả phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam 3.1.1- Kết quả phát triển nhà ở đến 2014 Theo báo cáo của Bộ Xây dựng trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tháng 3 năm 2015, tình hình nhu cầu nhà ở và phát triển nhà ở, nhà ở xã hội đến tháng 12 năm 2014 như sau: Theo số liệu ước tính, tổng diện tích nhà ở tăng thêm trong năm 2013 khoảng 79 triệu m2 sàn (tại khu vực đô thị tăng khoảng 36,5 triệu m2 sàn; tại khu vực nông thôn tăng khoảng 42,5 triệu m2 sàn). Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 20138 khoảng 19,6 m2 sàn/người (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người). Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở đến 1/4/2014 thì diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng lên là 20,6 m2/người, tại đô thị là 23 m2/người, tại nông thôn là 19,5 m2/người. 3.1.2- Kết quả phát triển nhà ở xã hội đến năm 2014 Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường, bao gồm: (1) người có công với cách mạng; (2) các hộ nghèo khu vực nông thôn; (3) người có thu nhập thấp tại đô thị; (4) cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; (5) sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; (6) công nhân khu công nghiệp; (7) học sinh, sinh viên; (8) 8 Số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009: Diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người là: 16,7 m2 . Trong đó khu vực đô thị bình quân trên đầu người là: 19,2 m2 , khu vực nông thôn bình quân trên đầu người là: 15,7 m2 . 49 các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn. Kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội như trên bảng 2.1. Bảng 2.1- Kết quả thực hiện Chính sách nhà ở xã hội TT 1 Đối tƣợng Nhu cầu Số hộ/ Số tiền căn hộ (tỷ VNĐ) 72.153 2.451 Thực hiện Số hộ/ Số tiền căn hộ (tỷ VNĐ) 38.062 2.232 Người có công với cách mạng 2 Hộ nghèo khu vực nông 500.000 12.653 530.000 11.945 thôn 3 Người thu nhập thấp tại 19.686 đô thị 4 Cán bộ, công chức, viên 20.277 chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ 5 Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp 6 Công nhân tại các khu 20.277 4.440 công nghiệp, cụm công nghiệp 7 Chương trình xây dựng 56.520 3.279,07 42.792 2.579,48 cụm, tuyến dân cư và 3 8 nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sống Cửu Long theo Quyết định số:1151/QĐ/TTg 8 Hỗ trợ hộ nghèo xây 29.547 392,036 100 dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung theo Quyết định số: 48/2014/QĐ-TTg Nguồn: Báo cáo của Bộ Xây dựng gửi UBTV Quốc hội, tháng 3 năm 2015. 50 (1)- Tình hình triển khai thực hiện chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở * Số hộ gia đình có công với cách mạng cần hỗ trợ nhà ở theo Quyết định 22/2013/QĐ-TTg. Thực hiện Quyết định 22/2013/QĐ-TTg, đến năm 2014, đã có 62/63 tỉnh, thành phố lập, phê duyệt và rà soát, điều chỉnh số liệu trong Đề án báo cáo Bộ Xây dựng (trừ TP. Hồ Chí Minh đang rà soát, lập, phê duyệt Đề án). Cụ thể như sau: - Tổng số hộ cần hỗ trợ là 72.153 hộ; trong đó: + Số hộ cần xây dựng mới nhà ở là 50.415 hộ; + Số hộ cần sửa chữa, cải tạo nhà ở là 21.738 hộ; - Tổng số tiền cần thực hiện hỗ trợ là 2.451 tỷ đồng (trong đó ngân sách trung ương là 2.232 tỷ đồng, ngân sách địa phương là 219 tỷ đồng). * Kết quả thực hiện Quyết định 22/2013/QĐ-TTg Đến ngày 12/3/2015, theo báo cáo của các địa phương đã được tạm ứng kinh phí do Bộ Tài chính cấp kinh phí hỗ trợ từ ngân sách Trung ương là 2.232 tỷ đồng, việc hỗ trợ nhà ở đạt kết quả như sau: - Có 38.062 hộ đã hoàn thành việc hỗ trợ (với 23.830 căn xây mới và 14.232 căn sửa chữa, cải tạo). - Có 5.607 hộ đang triển khai thực hiện (với 3.918 căn xây mới và 1.689 căn sửa chữa, cải tạo). Các địa phương sau khi được tạm cấp kinh phí đã khẩn trương triển khai việc thực hiện. Tuy nhiên, do kinh phí được cấp làm nhiều lần nên kéo dài thời gian thực hiện dẫn tới số lươ ̣ng hô ̣ người có công với cách mạng đã được hỗ trợ về nhà ở mới đạt khoảng 60,6 % số hộ cần được hỗ trợ theo kế hoạch. 51 (2) Kết quả hỗ trợ nhà ở các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định 167/2008/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Chương trình đã hoàn thành hỗ trợ nhà ở cho trên 530.000 hộ, đạt tỷ lệ 102,2% so với số hộ phê duyệt ban đầu trong Đề án, đạt 94 % so với số hộ thực tế phải hỗ trợ sau khi rà soát, bổ sung. Chương trình đã huy động đựơc 12.653 tỷ đồng; Tổng số vốn đã giải ngân 11.945 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 94,4% so với số vốn đã huy động). (3)- Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị cho người có thu nhập thấp; cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ Đến năm 2014, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 19.686 căn hộ; 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, viên chức, với quy mô xây dựng khoảng 20.277 căn hộ. (4) Kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp - Tình hình phát triển các KCN: Tính đến nay9, cả nước có 295 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên 83.626 ha, trong đó tổng diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê 55.691 ha (chiếm 66%). Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN đạt 25.370 ha, tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 47%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 65%. 15 KKT ven biển đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước khoảng 697.800 ha, diện tích đất đã cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất trong KKT ven biển đạt trên 21.000 ha, chiếm 41% tổng diện tích đất dành cho sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ trong KKT ven biển. Có trên 2,2 triệu công nhân lao 9 Số liệu của Vụ Quản lý các khu Kinh tế-Bộ Kế hoạch và Đầu tư 52 động trực tiếp đang làm việc tại các KCN (trong đó, lao động nữ trên 1,5 triệu người - chiếm 69%, số lao động nam gần 0,7 triệu người - bằng 31%; lao động Việt Nam gần 2,16 triệu người - chiếm 98,5%, lao động nước ngoài là 33,7 nghìn người - chiếm 1,5%). Theo quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006, thì đến năm 2020 tổng số công nhân, lao động tại các KCN đạt khoảng khoảng 7,2 triệu. Số công nhân, lao động tại các KCN cả nước có nhu cầu về chỗ ở đến năm 2020 là khoảng 4,2 triệu người tương đương khoảng 33,6 triệu m2 nhà ở. Thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các KCN trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của tư nhân với giá thuê từ 200.000 - 300.000 đồng/người/tháng. Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 23m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Trong khi mức thu nhập bình quân hàng tháng của công nhân lao động làm việc tại các KCN còn thấp, từ 3,0-4,0 triệu đồng/người/tháng. Chỗ ở tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu đã gây ảnh hưởng xấu đến sức khoẻ, đời sống của công nhân và làm xáo trộn tình hình trật tự, an toàn xã hội tại nhiều KCN. Chính vì vậy, việc giải quyết đáp ứng chỗ ở ổn định cho công nhân lao động tại các KCN là rất cấp bách và cần thiết. - Kết quả triển khai thực hiện: Sau gần 05 năm triển khai đến nay trên địa bàn cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 20.277 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng. Đang tiếp tục triển khai 59 dự án nhà ở xã hội cho 53 công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng. (5)- Kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên - Theo số liệu thống kê năm 2013 cả nước có: 1.453.067 sinh viên đại học, 724.232 sinh viên các trường cao đẳng và 555.684 học sinh Trung cấp chuyên nghiệp; 240.000 học sinh cao đẳng nghề, 283.500 học sinh trung cấp nghề, 200.000 học sinh học nghề trên 1 năm và 1.550.000 học sinh học nghề dưới 1 năm. - Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các địa phương và các cơ sở đào tạo, đến 31/8/2014 đã có 77 dự án nhà ở sinh viên hoàn thành đưa vào sử dụng, số lượng sinh viên, học sinh đã được bố trí vào ở khoảng 145.000 sinh viên, đạt tỷ lệ bình quân chung 73% (phần lớn các dự án đã lấp đầy, một số dự án mới hoàn thành đầu năm 2014 hiện đang thiếu trang bị nội thất nên chưa bố trí sinh viên vào ở). Dự kiến đến hết năm 2015 sẽ có thêm 18 dự án kết thúc giai đoạn xây dựng để đưa vào khai thác, sử dụng. - Theo báo cáo của các địa phương, đa số các dự án đã đưa vào sử dụng đạt hiệu suất cao, như 09 dự án tại tỉnh Thái Nguyên đạt hiệu suất 123%, 17 dự án của 02 Bộ Quốc phòng và Công an, 01 dự án tại thành phố Đà Nẵng, 03 dự án tại tỉnh Quảng Nam, 04 dự án tại thành phố Huế tỉnh Thừa Thiên - Huế, 02 dự án tại thành phố Cần Thơ, 01 dự án tại thành phố Quy Nhơn tỉnh Bình Định, 01 dự án tại tỉnh Bắc Giang, 03 dự án tại tỉnh Hà Nam, 03 dự án tại tỉnh Hưng Yên, 01 dự án tại tỉnh Nam Định....đạt hiệu suất là 100%. Bên cạnh đó, cũng có một số dự án mặc dù đã hoàn thành một phần, nhưng việc thu hút sinh viên đạt hiệu suất thấp như: dự án Khu nhà ở sinh viên tập trung tại thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, dự án Khu nhà ở sinh viên tập trung tại thành phố Hải Dương tỉnh Hải Dương, dự án Khu nhà ở sinh viên tập trung tại thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa...; 54 (6)- Kết quả thực hiện Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sống Cửu Long theo Quyết định số 1151/QĐTTg, ngày 26/8/2008 cuả Thủ tướng Chính phủ Chương trình nhằm mục tiêu bố trí cho 56.000 hộ dân có chỗ ở an toàn, ổn định. Tính đến nay, các địa phương đã hoàn thành tôn nền, đắp bờ bao 178/179 dự án, đạt tỷ lệ 99% (Thành phố Cần Thơ đang tập hợp hồ sơ xin ngừng 01 cụm dân cư xã Trường Long, huyện Phong Điền); xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đạt 90% khối lượng; hoàn thành 26.321/35.595 căn nhà, đạt 73,9%; bố trí dân vào ở 42.792/56.520 hộ, đạt 75,7%. Theo báo cáo của các địa phương và số liệu tổng hợp của các Bộ, ngành liên quan, tính đến nay, tổng số vốn đã huy động và giải ngân 2.579,488/3.279,073 tỷ đồng (đạt 87,2% so với kế hoạch). (7)- Kết quả hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung theo Quyết định số: 48/2014/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Đến nay đã có 13 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã phê duyệt Đề án hỗ trợ, 01 địa phương là tỉnh Bình Thuận báo cáo không có hộ gia đình nào trong diện đối tượng cần hỗ trợ. Tổng số lượng hộ gia đình cần hỗ trợ xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt của 13 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là 29.547 hộ, với kinh phí hỗ trợ là 392,036 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách trung ương là 387,631 tỷ đồng. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tháng 11/2014 Bộ Tài chính đã tiến hành tạm cấp 69,9 tỷ đồng cho 13 địa phương (dự kiến sẽ cấp tiếp 30,1 tỷ đồng trong kế hoạch vốn 100 tỷ đồng của năm 2014); đến nay các địa phương đã hoàn thành phân bổ để thực hiện hỗ trợ, nhiều hộ đã khởi công xây dựng nhà ở. Dự kiến các địa phương sẽ hoàn thành kế hoạch hỗ trợ để các hộ xây dựng nhà ở theo nguồn vốn tạm cấp năm 2014 trong quý I/2015. 55 (8)- Kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/02/2015, tổng số tiền đã cam kết cho vay là 10.796 tỷ đồng, đã giải ngân là 6.187 tỷ đồng. Trong đó: - Đối với hộ gia đình, cá nhân: Ký hợp đồng cam kết cho vay 14.064 hộ với số tiền là 6.376 tỷ đồng, trong đó 6.441 hộ vay để mua nhà ở xã hội với số tiền là 2.491 tỷ đồng, 7.623 hộ vay để mua nhà ở thương mại với số tiền là 3.885 tỷ đồng. Đã giải ngân cho 14.042 hộ với số tiền là 4.427 tỷ đồng, 6.430 hộ mua nhà ở xã hội là với dư nợ 1.725 tỷ đồng, 7.612 hộ mua nhà ở thương mại với dư nợ là 2.702 tỷ đồng. + Tại TP Hà Nội đã cam kết cho vay 7.222 hộ, với số tiền là 3.374 tỷ đồng, trong đó 3.681 hộ vay để mua nhà ở xã hội với số tiền là 1.551 tỷ đồng, 3.541 hộ vay để mua nhà ở thương mại với số tiền là 1.823 tỷ đồng. Đã giải ngân cho 7.221 hộ với số tiền là 2.293 tỷ đồng, 3.681 hộ mua nhà ở xã hội với dư nợ 1.112 tỷ đồng, 3.540 hộ mua nhà ở thương mại với dư nợ là 1.181 tỷ đồng. + Tại TP Hồ Chí Minh đã cam kết cho vay 2.620 hộ, với số tiền là 1.558 tỷ đồng, trong đó 733 hộ vay để mua nhà ở xã hội với số tiền là 391 tỷ đồng, 1.887 hộ vay để mua nhà ở thương mại với số tiền là 1.168 tỷ đồng. Đã giải ngân cho 2.619 hộ với số tiền là 913 tỷ đồng, 733 hộ mua nhà ở xã hội với dư nợ 186 tỷ đồng, 1.886 hộ mua nhà ở thương mại với dư nợ là 727 tỷ đồng. - Đối với tổ chức: Cam kết cho vay 34 dự án với số tiền là 4.420 tỷ đồng, TP Hà Nội là 07 dự án với số tiền 1.763 tỷ đồng, TP Hồ Chí Minh là 04 dự án với số tiền là 958 tỷ đồng. Đã giải ngân cho 31 dự án, dư nợ là 1.760 tỷ đồng, TP Hà Nội có 07 dự án với dư nợ là 389 tỷ đồng, TP Hồ Chí Minh có 03 dự án với dư nợ là 424 tỷ đồng. 56 3.2- Chính sách phát triển nhà ở và nhà ở xã hội của Việt Nam Chính sách nhà ở xã hội trong thời gian qua là một bộ phận quan trọng nhất của chính sách phát triển nhà ở của Việt Nam vì đại đa số hộ gia đình Việt Nam là những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, họ là những công chức, viên chức, quân nhân, người lao động làm công ăn lương. Do đó, khi nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam giai đoạn 2005 -2014, phải nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở. 3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở và nhà ở xã hội Sau khi chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức theo kiểu bao cấp bị xóa bỏ. Từ năm 2004 đến năm 2014, Chính phủ đã hai lần ban hành định hướng phát triển nhà ở: 3.2.1.1- Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 76/2004/QĐ-TTg, ngày 06/5/2004 (1)- Mục tiêu - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá. - Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở. - Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai. 57 - Phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương. (2)- Nội dung chủ yếu của định hướng * Về phát triển nhà ở đô thị: - Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ; - Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê; khuyến khích phát triển nhà chung cư; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chính quyền các cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị. - Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở (sau đây gọi chung là quỹ nhà ở xã hội); - Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật; - Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia. * Về phát triển nhà ở nông thôn - Tập trung ưu tiên việc cải thiện và nâng cao chất lượng chỗ ở của các hộ dân cư nông thôn (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp chỗ ở hiện có). Phát triển nhà ở nông thôn gắn với việc phát triển và nâng cấp hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; sử dụng có hiệu quả quỹ đất ở sẵn có để tiết kiệm đất đai; 58 - Chú trọng triển khai công tác quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; khuyến khích phát triển nhà tầng, phát triển nhà ở theo dự án; - Phát huy khả năng của từng hộ gia đình, cá nhân kết hợp với sự giúp đỡ, hỗ trợ của cộng đồng, dòng họ và các thành phần kinh tế để thực hiện mục tiêu cải thiện chỗ ở tại khu vực nông thôn; - Tiếp tục thực hiện chính sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình nghèo tại các địa bàn khó khăn, vùng sâu, vùng xa, khu vực thường xuyên bị thiên tai thông qua việc hỗ trợ kinh phí làm nhà, cho vay vốn ưu đãi, trợ giúp về kỹ thuật, vật liệu xây dựng; - Hoàn thành chương trình tôn nền vượt lũ, xây dựng nhà ở tại các cụm tuyến dân cư vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long vào năm 2005; phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành chương trình hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và các hộ thuộc diện chính sách tại các vùng: Trung du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc, Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ, khu vực Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long; - Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xoá bỏ nhà ở tạm (tranh, tre, nứa, lá) tại khu vực nông thôn; chỉ tiêu diện tích nhà ở nông thôn bình quân đầu người đạt khoảng 14m2 sàn vào năm 2010 và 18m2 sàn vào năm 2020. (3)- Các giải pháp chung - Tập trung công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết và quản lý xây dựng theo quy hoạch; sớm triển khai công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. - Ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở . 59 - Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. - Đổi mới công tác lập và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công tác cấp phép xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch và nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân. - Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tín dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam và thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở; - Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nước ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở. (4)- Các giải pháp cho một số nhóm đối tượng cụ thể * Giải pháp tạo điều kiện để các hộ gia đình thuộc diện chính sách tại khu vực đô thị cải thiện nhà ở: - Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở xã hội. - Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể nhằm phát triển và quản lý có hiệu quả quỹ nhà ở xã hội. - Xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. - Sắp xếp, kiện toàn mô hình tổ chức thực hiện nhiệm vụ đầu tư xây dựng, khai thác, quản lý quỹ nhà ở xã hội. 60 * Giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp - Tổ chức công tác điều tra, đánh giá và xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của người lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, nhu cầu nhà ở của sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn để có cơ sở bố trí quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. - Chú trọng việc quy hoạch xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu phát triển khu công nghiệp; huy động các nguồn vốn từ các doanh nghiệp, sử dụng lao động kết hợp với phần đóng góp của người lao động để đầu tư xây dựng nhà ở. - Ban hành cơ chế, chính sách cụ thể để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp thuê. * Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ gia đình nông thôn thuộc diện chính sách có khó khăn về nhà ở: - Đối với vùng thường xuyên bị thiên tai như khu vực ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long và khu vực miền Trung, Nhà nước hỗ trợ đầu tư một phần từ ngân sách, kết hợp với chính sách cho vay để thực hiện xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thiết yếu, cho các hộ dân vay để mua nhà ở. - Đối với các vùng Trung du, miền núi phía Bắc; duyên hải Bắc, Nam Trung Bộ; Đông Nam Bộ và Tây Nguyên, có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, cộng đồng dân cư và huy động dòng họ ủng hộ, giúp đỡ về tiền vốn, vật liệu và nhân công để giúp các hộ gia đình nghèo cải thiện nhà ở; đồng thời tiếp tục nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách tạo điều kiện hỗ trợ cho đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ thuộc 61 diện chính sách và các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở theo nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ, dân tự làm, cộng đồng tại chỗ giúp đỡ để các hộ cải thiện chỗ ở. 3.2.1.1- Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 (1)- Mục tiêu đến năm 2015: - Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; - Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô thị đạt 65%, tại nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt 50%; - Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên; - Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục nghiên cứu 62 sửa đổi, bổ sung và triển khai thực hiện các quy định về hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở. (2)- Mục tiêu đến năm 2020: - Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; - Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt trên 80%; - Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên. Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người. (3)- Nhiệm vụ: Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường, bao gồm: (i)- Giải quyết nhà ở cho người có công với cách; (ii)- Giải quyết nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn; (iii)- Giải quyết nhà ở cho người có thu 63 nhập thấp tại khu vực đô thị theo; (iv)- Giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; (v)- Giải quyết nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; (vi)- Giải quyết nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công; (vii)- Giải quyết nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; (viii)- Giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, …). (4)- Các giải pháp thực hiện * Về chính sách đất đai Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hoàn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai … để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. * Về quy hoạch - kiến trúc - Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết; xác định và công bố quỹ đất được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch để làm cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà ở và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy hoạch; - Xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch 64 mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người lao động, nhà ở cho giáo viên, học sinh, sinh viên; - Tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để di dời các hộ dân đang sinh sống tại các khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an toàn tại trung tâm đô thị; ưu tiên dành quỹ đất tại các khu vực này để xây dựng các công trình công cộng theo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến sự an toàn của nhân dân và mỹ quan đô thị; - Đối với khu vực nông thôn, từng bước thực hiện việc phát triển nhà ở tuân thủ quy hoạch; hình thành các điểm dân cư nông thôn có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chương trình xây dựng nông thôn mới; thí điểm mô hình phát triển nhà ở theo dự án; - Kiến trúc nhà ở đô thị và nông thôn phải đáp ứng yêu cầu về thẩm mỹ, có bản sắc, coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống; ban hành các thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất và truyền thống văn hóa của các vùng, miền, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để người dân tham khảo, áp dụng trong xây dựng nhà ở. * Về chính sách tài chính - tín dụng và thuế - Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở; - Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà ở; 65 - Ưu đãi thuế đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho thuê; - Tập trung chỉ đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; - Cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà ở trong cơ cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương, đặc biệt là người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả năng tạo lập nhà ở; nghiên cứu quy định trách nhiệm của người sử dụng lao động cùng chăm lo nhà ở với người lao động, nhất là các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động; - Căn cứ tình hình kinh tế - xã hội và khả năng cân đối ngân sách, hàng năm bố trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặc hình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công tư (PPP) để triển khai các chương trình phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội khác theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. * Về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở - Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm và hàng năm của toàn quốc và của từng địa phương; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra; - Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; 66 - Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà ở giá thấp, giá trung bình và nhà ở cao cấp trong các dự án phát triển nhà ở; - Nghiên cứu cơ chế, chính sách và mô hình phát triển, quản lý nhà ở tái định cư để phục vụ nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật; - Đa dạng hóa hình thức và thời hạn sở hữu nhà ở (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo từng khu vực và từng thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu quản lý nhà nước; - Hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở, bảo đảm thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch; xây dựng và tin học hóa hệ thống thông tin về nhà ở; - Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử dụng, bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình. Xây dựng cộng đồng dân cư đô thị, nông thôn bền vững. * Về khoa học, công nghệ - Triển khai nghiên cứu, ứng dụng công nghệ hiện đại trong thiết kế, xây dựng nhà ở nhằm tăng tỷ trọng sản xuất trong công xưởng, rút ngắn thời gian và giảm nhân công xây dựng trực tiếp ngoài công trường, giảm giá thành xây dựng; có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng mới tiết kiệm năng lượng, vật liệu không nung, vật liệu tái chế; ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở sinh thái, nhà ở tiết kiệm năng lượng; 67 - Tăng cường công tác quản lý chất lượng trong thiết kế, thi công xây dựng và sử dụng nhà ở, bảo đảm các công trình nhà ở, kể cả các nhà ở do dân tự xây đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn trong sử dụng, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu; - Có chính sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển và sử dụng các thiết bị sử dụng năng lượng tái tạo trong các công trình nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn. * Về cải cách thủ tục hành chính Thực hiện rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch kiến trúc, quản lý đất đai, quản lý xây dựng để bảo đảm đơn giản, hiệu quả trong quá trình thực hiện xây dựng và quản lý nhà ở, tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp dễ dàng xin phép và tự tổ chức xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở theo quy hoạch, cũng như để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường. * Hoàn thiện cơ cấu tổ chức phát triển và quản lý nhà ở - Nghiên cứu hoàn thiện cơ cấu tổ chức, bộ máy về phát triển và quản lý nhà ở các cấp, đặc biệt là tại cơ quan trung ương và tại các thành phố trực thuộc Trung ương; - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về nhà ở; - Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở cho cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở các cấp và các chủ thể tham gia thị trường nhà ở; 68 - Hình thành doanh nghiệp với mô hình tổ chức và phương hướng hoạt động phù hợp để đảm nhận chức năng phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở cho thuê. * Về công tác tuyên truyền, vận động Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động các tầng lớp dân cư thay đổi phương thức, tập quán từ sở hữu chuyển sang hình thức thuê nhà, từ hình thức ở nhà riêng lẻ chuyển sang căn hộ chung cư để phù hợp với điều kiện thu nhập của hộ gia đình, cá nhân và cuộc sống đô thị; tăng cường tham gia hỗ trợ, giúp đỡ nhau trong việc cải tạo, xây dựng nhà ở; khuyến khích các hình thức liên kết, hợp tác phát triển nhà ở theo mô hình hợp tác xã nhà ở. 3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội Trên cơ sở định hướng chiến lược phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, Quốc hội, Chính phủ đã xây dựng, sửa đổi, bổ sung và ban hành hệ thống pháp luật tạo dựng khung khổ pháp lý để thực hiện chính sách nhà ở, nhà ở xã hội. (1)- Hiến pháp: Hiến pháp năm 2013, điều 59, khoản 3 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. (2)- Luật Chính sách nhà ở xã hội được quy định tại một số luật có liên quan là Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. (i)- Luật Nhà ở: * Luật Nhà ở 2005 quy định Về phát triển nhà ở xã hội với 13 điều từ điều 45 đến điều 57, cụ thể là: Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội; Điều 46. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội; Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; Điều 48. Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; Điều 49. Đất để phát triển nhà ở xã hội; Điều 50. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Điều 51. Xây dựng và 69 quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội; Điều 52. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội; Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội; Điều 55. Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua; Điều 56. Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Chi tiết các điều xin xem thêm Phụ lục 1. * Luật Nhà ở 2014: - Định nghĩa về nhà ở xã hội tại điều 3, khoản 7 như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. - Luật Nhà ở đã dành Chương V- Chính sách nhà ở xã hội với 3 mục, 18 điều. Cụ thể là: + Mục 1- Những quy định chung gồm 4 điều, từ điều 49 đến điều 52; cụ thể là: Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 50. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 52. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. + Mục 2- Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán gồm 12 điều, từ điều 53 đến điều 63; cụ thể là: Điều 53. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội; Điều 54. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Điều 55. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Điều 56. Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Điều 57. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Điều 58. Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Điều 59. Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động; Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu 70 tư xây dựng; Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Điều 64. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. + Mục 3- Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở gồm 2 điều; cụ thể là: Điều 65. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở; Điều 66. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Chi tiết xem Phụ lục 2. - Luật nhà ở 2014, dành Chương XI, Quản lý nhà nước về nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội, quy định cụ thể: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở; Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng. Chi tiết xem Phụ lục 3. (ii)- Luật Xây dựng * Luật Xây dựng 2014, quy định chính khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại điều 10, khoản 1 ghi rõ: Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài được khuyến khích và tạo điều kiện nghiên cứu áp dụng khoa học và công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu xây dựng mới, tiết kiệm năng lượng, tài nguyên, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị các di tích lịch sử, di sản văn hóa, tín ngưỡng, tôn giáo; tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở xã hội, tham gia hoạt động đầu tư xây dựng theo quy 71 hoạch ở miền núi, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu. (iii)- Luật Kinh doanh bất động sản * Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó bất động sản của các đối tượng chính sách tại điều 12: - Khoản 2 ghi rõ: Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất. - Khoản 7 quy định về hỗ trợ vốn: Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. * Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tiếp tục khẳng định: Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư (điều 7, khoản 2). (iv)- Luật Đất đai * Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư ; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ tại điều 62, khoản 3, tiết c. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật qui định Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong trường hợp sử dụng 72 đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại điều 110, khoản 1, tiết b. Về giá đất xây dựng nhà ở xã hội, Luật quy định không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ (điều 118, khoản 2, điểm c). 3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội Trên cơ sở Hiến pháp và hệ thống các luật quy định chính sách của Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, các Bộ có liên quan và UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng ban hành các nghị định, nghị quyết, thông tư, chương trình, dự án thực hiện các quy định của Hiến pháp và Luật. 3.2.3.1- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và nhà ở xã hội Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ. 73 Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản là tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật đối với lĩnh vực: nhà ở, công sở, kinh doanh bất động sản, tổ chức thực hiện các chương trình trọng điểm quốc gia về nhà ở do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền của Bộ trưởng. 3.2.3.2- Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 * Nghị định số: 90/2006/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 đã dành một mục Phát triển và quản lý nhà ở xã hội bao gồm 9 điều, từ điều 18 đến điều 26 quy định rõ nội dung: Quỹ nhà ở xã hội;. Quỹ phát triển nhà ở; Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội; Quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội; Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Xác định đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. * Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội; Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội. * Nghị định số: 34/2013/NĐ-CP, về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định: 74 - Cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương là: Bộ Xây dựng; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (điều 4, khoản 1, tiết a,b); - Quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Quyết định người được thuê nhà ở công vụ, người được thuê, mua nhà ở cũ; quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; - Quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là Lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định người được thuê nhà ở công vụ, quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, quyết định người được thuê, mua nhà ở cũ. Riêng đối với nhà ở của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì cơ quan quản lý nhà ở được quyền quyết định người được thuê, thuê mua, mua nhà ở nếu được giao thực hiện; - Đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; Người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị; Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của Nhà nước; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu 75 chuẩn được thuê nhà ở công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. - Điều kiện được thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội có diện tích bình quân hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người hoặc nhà ở hư hỏng, dột nát; Có hộ khẩu thường trú hoặc có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê. - Đối tượng được thuê nhà ở sinh viên thuộc sở hữu nhà nước là học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề. Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên: Sinh viên là con của gia đình thuộc diện chính sách, thuộc diện hộ nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên năm đầu tiên. - Điều kiện để sinh viên được thuê nhà ở sinh viên thuộc sở hữu nhà nước là phải đang theo học tại cơ sở giáo dục (có xác nhận của cơ sở giáo dục). - Giá thuê, thuê mua và chi phí liên quan đến việc thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định: + Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời gian tối thiểu là 20 (hai mươi) năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê, chi phí bảo trì và không tính tiền sử dụng đất. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê mua được tính đủ chi phí bảo đảm thu 76 hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, chi phí bảo trì và không tính tiền sử dụng đất. Bên thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được nộp trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. + Đối với nhà ở sinh viên thì giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở, không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng và không tính tiền sử dụng đất. * Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định chi tiết: Nguyên tắc phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Các hình thức phát triển nhà ở xã hội; Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; Quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội; Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT); Thẩm quyền chấp thuận đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt dự án và đối với dự án phát triển nhà ở xã hội; Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội; Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội; Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Quản lý chất lượng nhà ở xã hội; Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội; Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và Xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết khiếu nại, tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Nghị định cũng quy định trách nhiệm của Bộ Xây dựng; Trách nhiệm của Bộ Kế hoạch và đầu tư trong việc huy động và phân bổ vốn, Bộ Tài chính trong việc hướng dẫn thực hiện các ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế, tín dụng, giá đất; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nghiên cứu đề xuất nguồn vốn tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc tổ 77 chức, chỉ đạo việc điều tra, khảo sát, tổng hợp nhu cầu để xây dựng chương trình, kế hoạch, chỉ tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm và dài hơn trên phạm vi địa bàn; Rà soát, điều chỉnh, bổ sung quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; Quy định cụ thể và công bố công khai các tiêu chuẩn, đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn; quy chế quản lý việc sử dụng, khai thác vận hành quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn; Tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm liên quan đến việc cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn địa phương mình theo thẩm quyền;Yêu cầu các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn báo cáo về tình hình triển khai thực hiện dự án cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở tại địa phương theo định kỳ. * Nghị quyết số: 02/NQ-CP, ngày 07/01/2013, của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường nhà ở, yêu cầu Ngân hàng nhà nước: - Chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Trong quý I năm 2013 phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn Quy chế cho 78 vay các đối tượng trên để đảm bảo sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các khoản tín dụng này. Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên. 3.2.3.3- Các chính sách hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ ban hành Căn cứ Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng của Ủy ban thường vụ Quốc hội, căn cứ Nghị quyết số 494/NQUBTVQH13 ngày 18 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về người có công với cách mạng; ngày 26/4/2013 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng. Nội dung chủ yếu của Quyết định bao gồm: Nguyên tắc hỗ trợ, đối tượng và điều kiện được hỗ trợ, mức hỗ trợ, nguồn vốn thực hiện, phương thức thực hiện, phời gian và tiến độ thực hiện. Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005, căn cứ Nghị định số 78/2002/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về tín dụng đối với người nghèo và các đối tượng chính sách khác; Ngày 28/8/2014, Thủ tướng chính phủ ban hành Quyết định số 48/2014/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung. Với mục tiêu thực hiện hỗ trợ hộ nghèo trong vùng thường xuyên bị thiên tai bão, lụt khu vực miền Trung xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt để có chỗ ở an toàn, ổn định, từng bước nâng cao mức sống, góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững. 79 Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở nhằm mục đích cùng với việc thực hiện các chính sách thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo giai đoạn 2006 – 2010, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống; góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững. Ngày 12/12/2008, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 167/2008/QĐ-TTg, chính sách hộ trợ hộ nghèo về nhà ở: Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở nhằm mục đích cùng với việc thực hiện các chính sách thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo giai đoạn 2006 – 2010, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống; góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho một số đối tượng xã hội tại khu vực đô thị, như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP, ngày 20/04/2009. Nghị quyết nêu rõ quan điểm, mục tiêu; các giải pháp cơ chế, chính sách đối với từng đối tượng và tổ chức thực hiện. Đối với nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, ngày 24 tháng 04 năm 2009, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số: 66/2009/QĐTTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê. 3.2.3.4- Chương trình, đề án phát triển nhà ở xã hội ở các địa phương Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết 80 và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến nhà ở xã hội, HĐND, UBND các tỉnh/thành phố đã ban hành một số văn bản sau đây nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn: (1)- Kế hoạch/chương trình đề án phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tại địa phương theo thẩm quyền. Nội dung chủ yếu của các chương trình, kế hoạch, đề án phát triển nhà ở xã hội bao gồm: - Quan điểm phát triển nhà ở, - Mục tiêu phát triển nhà ở và nhà ở xã hội, trong đó nói rõ các chỉ tiêu về diện tích nhà ở cho các đối tượng chính sách, nguồn vốn thực hiện. (2)- Quy định về tiêu chí xét duyệt, trình tự, hồ sơ thủ tục thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách và mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp bằng vốn không phải từ ngân sách tại khu vực đô thị; (3)- Thành lập quỹ phát triển nhà ở, quy chế hoạt động và quản lý quỹ phát triển nhà ở, nhà ở xã hội. 3.2.4- Kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội Ngày 23 tháng 11 năm 2012, Quốc hội khóa XIII ban hành Nghị quyết số: 40/2012/QH13; trong đó yêu cầu: - Bộ trưởng Bộ Xây dựng tập trung giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu; có kế hoạch giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhà 81 ở cho sinh viên, người lao động có thu nhập thấp; bảo đảm từ nay đến cuối năm 2013 tạo được sự chuyển biến tích cực trong lĩnh vực này. - Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra việc bảo đảm chất lượng các công trình xây dựng, xử lý nghiêm các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, lãng phí, rút ruột công trình trong xây dựng công nghiệp, nông nghiệp, giao thông, thủy lợi; khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội ban hành Luật quản lý đô thị, có kế hoạch rà soát tổng thể công tác lập quy hoạch và quản lý quy hoạch trong cả nước để có những điều chỉnh cần thiết. Đến hết năm 2013, hoàn thành việc xây dựng, bổ sung, điều chỉnh các định mức kinh tế - kỹ thuật, các loại đơn giá đầu tư, đơn giá xây dựng để làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư và thanh quyết toán công trình được kịp thời, công khai, minh bạch; tạo cơ chế cạnh tranh lành mạnh để hạ giá thành sản phẩm và tăng sức cạnh tranh của ngành xây dựng Việt Nam. Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố hàng năm đều tổ chức giám sát việc thực hiện chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Nhiều tỉnh/thành phố như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Đà Nẵng thông qua hoạt động giám sát thường niên đã tháo gỡ các nút thắt đề phát triển nhà ở xã hội và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở xã hội. 3.2.5- Tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội Nhà nước không trực tiếp xây dưng nhà ở xã hội mà phát triển nhà ở xã hội thông qua các doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, chương trình, dự án, nhà nước hỗ trợ vốn tín dụng, tiền thuê đất, thuế cho các doanh nghiệp trực tiếp xây dựng nhà ở xã hội. 82 Nhà nước trực tiếp làm chủ đầu tư hạ tầng giao thông, điện, nước và hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trạm xá, trường học, khu vui chơi trong các khu nhà ở xã hội. 3.3- Những thành tựu, hạn chế trong chính sách và thực thi chính sách nhà ở xã hội thời gian qua, những vấn đề cần giải quyết trong thời gian tới 3.3.1- Những thành tựu: (1)- Hệ thống chính sách và pháp luật về nhà ở xã hội được hình thành tương đối đồng bộ bao gồm: Hiến pháp; Luật Nhà ở; Luật Xây dựng; Luật Đất đai; Nghị định hướng dẫn; Chiến lược phát triển nhà ở. Trong các văn bản đều quy định các nội dung về nhà ở xã hội. (2)- Phạm vi bao phủ của chính sách nhà ở xã hội khá rộng rộng bao gồm: ii)- Giải quyết nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn; (iii)- Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo; (iv)- Giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; (v)- Giải quyết nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; (vi)- Giải quyết nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công; (vii)- Giải quyết nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; (viii)- Giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc hóa học …). (3)- Từng chính sách đối với mỗi đối tượng đều có các giải pháp bao gồm: đất đai, vốn, khoa học và công nghệ,v.v... . (4)- Nhờ chính sách phát triển nhà ở xã hội được tiếp cận theo cơ chế thị trường, từ định hướng phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, đến hệ thống pháp 83 luật, văn bản hướng dẫn thi hành với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Bộ xây dựng và các bộ, ngành liên quan và các tỉnh, thành phố nên bước đầu đã hỗ trợ cho trên 50% hộ gia đình có công với cách mạng; khoảng 10% người lao động trong các khu công nghiệp; một bộ phận đáng kể người lao động làm công ăn lương mua được nhà ở chung cư. 3.3.2- Những hạn chế của chính sách nhà ở xã hội và nguyên nhân 3.3.2.1- Những hạn chế và nguyên nhân trong chính sách nhà ở xã hội (1)- Tư duy bao cấp về nhà ở và các định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, làm cho những kết quả phát triển, tiếp cận nhà ở xã hội như không như mong muốn. Nhìn khái quát, chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam còn mang nặng tính hành chính, tính thị trường còn bị coi nhẹ. Trong tư duy của người lập chính sách và các đối tượng chính sách còn mang nặng tính bao cấp đối với nhà ở xã hội. Điều đó thể hiện ở chỗ chưa coi nhà ở xã hội thực sự là một phân khúc thị trường bất động sản có tính đặc thù để từ đó xác định nhà nước làm gì, hộ gia đình làm gì và nhà nước làm gì một cách rõ ràng, cụ thể. Hệ thống chính sách nhà ở xã hội hiện hành chú trọng quá mức nhiệm vụ của Nhà nước mà chưa chú trọng nhiệm vụ của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động trong các khu công nghiệp; vai trò, trách nhiệm của hộ gia đình và công dân trong tạo dựng nhà ở chưa được chú trọng đúng mức, trong khi họ là chủ thể của nhà ở, là đối tượng của chính sách. Các quy định về quản lý công dân bằng hộ khẩu, tạm trú, tạm vắng; sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, nhất là sử dụng đất và sàn nhà chung cư phức tạp là các rào cản làm hạn chế khả năng tiếp cận chính sách nhà ở xã hội của các doanh nghiệp lẫn người dân. 84 (2)- Nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tài chính ngoài ngân sách gặp khó khăn. Theo rà soát của Bộ Xây dựng, đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, Việt Nam cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Trong khi đó, nguồn lực tài chính của Nhà nước cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội gặp khó khăn. Mặt khác, tiền lương của người làm công ăn lương mới chỉ đáp ứng 68% mức sống tối thiểu, không có tích lũy để tự tạo dựng nhà ở. (3)- Số lượng nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng tăng nhưng các điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở xã hội ngày càng cụ thể và khắt khe làm cho người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận. Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 xác định có 8 đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng điều kiện được tiếp cận chính sách nhà ở rất khắt khe, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp, làm cho người dân khó tiếp cận. (4)- Một số văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột nhau làm vô hiệu hóa chính sách. Hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014 của Bộ Xây dựng nêu khái niệm người lao động có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, DN thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Như vậy, tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng Thuế TNCN (≤9 triệu đồng/tháng). 85 Trong khi các NHTM cho rằng người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) lại không đủ điều kiện về chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Do vậy, đối tượng này không đủ điều kiện được vay để mua nhà. Như vậy, các văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột lẫn nhau đã gây ách tắc, ảnh hưởng đến tiến độ xét duyệt và kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. 3.3.2.2- Những hạn chế và nguyên nhân trong thực thi chính sách nhà ở xã hội (1)- Nạn tham nhũng, hối lộ của đội ngũ cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, nhà ở đang làm cho chi phí xây dựng, chi phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tăng cao. Báo cáo chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI 2014, các chỉ số thành phần để tính toán PCI: chi phí gia nhập thị trường của Việt Nam ở mức cao; tiếp cận đất đai khó khăn; môi trường kinh doanh thiếu minh bạch và thông tin kinh doanh ít công khai; chi phí không chính thức cao; điều đó làm cho giá nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng ở mức cao. Ngày 29/9/2014, phát biểu tại Thường vụ Quốc hội, đại biểu Nguyễn Sĩ Cương, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật đã chỉ ra những biểu hiện tiêu cực, nhũng nhiễu trong việc cấp sổ đỏ thời gian qua ở Hà Nội, nhất là dự án chung cư, cụ thể là tại khu đô thị Mễ Trì Thượng, quận Nam Từ Liêm, để được cấp sổ đỏ phải mất phí bôi trơn 8 triệu đồng. (2)-Tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính để thiết lập dự án và xây dựng nhà ở phức tạp và tốn nhiều thời gian làm mất tính hấp dẫn đầu tư. Mặc dù Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh thành phố đều quy định thủ tục Thẩm định dự án phát triển nhà ở có sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và thời 86 gian thẩm định không quá 37 ngày. Tuy nhiên, thực tế, chưa có doanh nghiệp, chủ đầu tư nào hoàn thành thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội dưới 3 tháng. (3)- Lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam làm cho thiếu hấp dẫn các nhà đầu tư. Theo quy định, lợi nhuận từ đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội không quá 10%, thấp hơn nhiều so với lợi nhuận đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình. Điều đó, không hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. (4)- Sự thiếu hụt quỹ đất do thiếu quy hoạch và quản lý quy hoạch những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Trong quá trình quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của nhiều địa phương và quy hoạch các đô thị mới, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhiều địa phương đã “quên” quy hoạch đất cho xây dựng nhà ở cho người dân nói chung, người lao động trong các khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp. Tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là do công tác quản lý thực hiện quy hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế rất ít các doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà không bị xử lý. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy định này bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại, hoặc đơn giản là bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai đoạn đầu của dự án. 87 Tóm tắt chƣơng 3 Trong chương 3, luận văn đã trình bày những kết quả chủ yếu đã đạt được đến tháng 3 năm 2015 về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng theo từng nhóm đối tượng. Đồng thời thống kê hệ thống chính sách pháp luật về nhà ở và liên quan đến nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, bao gồm Hiến pháp, Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Chiến lược phát triển nhà, nghị định hướng dẫn và một số chính sách cụ thể do Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ ban hành. Từ đó, rút ra 4 thành tựu; 2 nhóm hạn chế, và những vấn đề các giải quyết với 8 vấn đề cần giải quyết. Đó là: (1)- Tư duy bao cấp về nhà ở và các định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, làm cho những kết quả phát triển, tiếp cận nhà ở xã hội như không như mong muốn; (2)- Nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tài chính ngoài ngân sách gặp khó khăn; (3)- Số lượng nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng tăng nhưng các điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở xã hội ngày càng cụ thể và khắt khe làm cho người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận; (4)Một số văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột nhau làm vô hiệu hóa chính sách; (5)- Nạn tham nhũng, hối lộ trong cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, nhà ở đang làm cho chi phí xây dựng, chi phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tăng cao; (6)Tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở là tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này; (7)- Lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam làm cho thiếu hấp dẫn các nhà đầu tư; (8)- Sự thiếu hụt quỹ đất do thiếu quy hoạch và quản lý quy hoạch những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. 88 Chƣơng 4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TIẾP TỤC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 4.1- Dự báo xu hƣớng nhu cầu nhà ở xã hội ở Việt Nam 4.1.1- Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội Theo báo cáo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3 năm 205, tính đến năm 2015, khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 m2/người) và 1.715.000 công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2020 cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng gần 400.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết vào năm 2015). Trong đó, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, cụ thể như sau: Hà Nội cần 111.200 căn (riêng nhu cầu nhà ở xã hội của cán bộ, công chức 25 bộ, ngành tại khu vực Hà Nội cần khoảng 30.000 căn) ; TP. Hồ Chí Minh cần 134.000 căn; Đà Nẵng cần 16.000 căn; Đồng Nai cần 95.000 căn; Bình Dương cần 104.000 căn… Như vậy, nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn. Tuy nhiên, với giá bán nhà ở xã hội ở mức bình quân từ 12-15 triệu/m2, thì căn hộ 30 m2, thì người mua cũng cần phải chi ra ít nhất khoảng 400 triệu. Với số tiền lớn như vậy, trong điều kiện tiền lương và thu nhập như hiện nay, thì nhu cầu có khả năng thanh toán đang là một thách thức lớn đối với các đối tượng chính sách. 4.1.2- Dự báo về khả năng cung ứng nhà ở xã hội Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đang tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 91 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô 89 xây dựng khoảng 55.830 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 28.505 tỷ đồng (bao gồm cả một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận); 59 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.105 tỷ đồng (trong đó: Thành phố Hà Nội đang triển khai 14 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 11.900 căn; Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai 11 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 7.833 căn). Như vậy, có thể thấy khả năng cung về nhà ở xã hội là rất thấp, mới đạt xấp xỉ 14% nhu cầu. Điều đó đỏi hỏi nhà nước cần có chính sách với các giải pháp mạnh mẽ để giải quyết nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách. 4.2. Những định hƣớng chủ yếu về chính sách nhà ở xã hội 4.2.1- Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, của doanh nghiệp, của xã hội và của người dân Theo quy định của Hiến pháp năm 2013, điều 59, khoản 3 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. Do đó, Nhà nước xây dựng và ban hành khung khổ pháp luật liên quan đến nhà ở và nhà ở xã hội như Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,v.v... Trong đó quy định trách nhiệm của Nhà nước, trách nhiệm của doanh nghiệp, trách của xã hội và trách nhiệm của hộ gia đình và người dân. Trong điều kiện các nguồn lực đất đai, vốn ngân sách hạn chế, thì doanh nghiệp, xã hội và người dân có trách nhiệm huy động các nguồn lực đất đai, tiền vốn, ngày công để tham gia và thực hiện các chương trình, dự án nhà ở xã hội. 90 4.2.2- Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở Nhà ở xã hội là một bộ phận, một phân khúc của thị trường nhà ở. Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển bằng Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu nhà ở xã hội tham gia phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, người nghèo có thể tiếp cận được nhà ở xã hội, nhà nước cần có những chính sách cụ thể áp dụng với từng đối tượng. 4.2.3- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Nhà ở xã hội là một bộ phận của nhà ở nói chung, do đó, phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, về quy hoạch, kế hoạch về nhà ở, đất ở. Để đảm bảo điều kiện sinh sống của dân cư tại các khu nhà ở xã hội, Nhà nước phải xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật như đường sá, hệ thống điện, hệ thống thông tin truyền thông và hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ, các khu sinh hoạt cộng đồng cùng với các dự án nhà ở xã hội. 4.2.4- Phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai;chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân Trong điều kiện đất đai khu vực đô thị khan hiếm và đắt đỏ, nguồn vốn tài chính hạn hẹp, việc sử dụng tiết kiệm các nguồn lực đó sẽ tạo ra nhiều căn hộ, nhiều nơi cư trú cho đối tượng chính sách. Phát triển nhà ở chung cư là một trong các giải pháp tiết kiệm đất đai, hạ giá bán trên một đơn vị diện tích. 91 Do các đối tượng chính sách có thu nhập thấp, nên giá bán hợp lý sẽ tạo cơ hội cho nhiều người có thể mua được nhà ở xã hội. Mặt khác, đối với công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, thì việc thuê nhà ở là một giải pháp tiết kiệm chi phí; vì vậy, phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một giải pháp tốt. 4.2.5- Phát triển nhà ở xã hội phải gắn với sinh kế của người dân Các đối tượng của chính sách nhà ở là những người không có khả năng tự tạo lập nhà ở mà cần có sự hỗ trợ của nhà nước. Phần lớn họ là người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về việc làm và thu nhập. Vì vậy, khi quy hoạch, thiết kế các dự án nhà ở xã hội cần chú ý tính toán đến yếu tố tạo việc làm, thu nhập của người dân khi đến cư trú. 4.3- Một số giải pháp cơ bản trong chính sách và thực thi chính sách nhà ở xã hội 4.3.1- Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội (1)- Thực hiện nguyên tắc thị trƣờng trong trong hoạch định chính sách nhà ở xã hội Quán triệt nguyên tắc này, khi hoạch định chính sách nhà ở xã hội cần thiết kế theo hướng huy động, phân bổ nguồn lực đất đai, tiền vốn một cách công khai, minh bạch. Đặc biệt là việc hạn chế bất cân xứng về thông tin giữa những nhà đầu tư với nhau, giữa nhà đầu tư với người mua nhà và những người mua nhà ở xã hội nhằm tạo nên một thị trường nhà ở xã hội công khai minh bạch, chống độc quyền. Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm và hàng năm của toàn quốc và của từng địa phương; quy định cụ thể 92 trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra. Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà ở giá thấp, giá trung bình nhằm đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán của các đối tượng chính sách. (3)- Rà soát, gỡ bỏ các quy định trong hệ thống chính sách pháp luật đang là rào cản phát triển và tiếp cận nhà ở xã hội của các đối tƣợng chính sách. Rà soát, bãi bỏ các quy định về điều kiện mua nhà ở xã hội, các quy định làm hạn chế quyền tiếp cận nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách như quy định về hộ khẩu, tạm trú; các quy định về sở hữu nhà ở. Đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội. Ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Đa dạng hóa hình thức và thời hạn sở hữu nhà ở (sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn) theo từng khu vực và từng thời kỳ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu quản lý nhà nước. (3)- Chính sách nhà ở xã hội cần có thứ tự ƣu tiên Trong điều kiện nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tài chính ngoài ngân sách gặp khó khăn do đó cần xác định thứ tự ưu tiên đối với các đối tượng chính sách. 93 Ở đây không nên xếp thứ tự ưu tiên theo thứ tự (1) người có công với cách mạng; (2) các hộ nghèo khu vực nông thôn; (3) người có thu nhập thấp tại đô thị; (4) cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; (5) sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; (6) công nhân khu công nghiệp; (7) học sinh, sinh viên; (8) các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn; mà cần quy định các điều kiện cụ thể trong mỗi nhóm để lựa chọn thứ tự ưu tiên. Chẳng hạn đối với người có công thì nhóm đối tượng nào được ưu tiên trước, nhóm nào ưu tiên sau vì không ai cũng khó khăn về nhà ở, thậm chí có nhiều người có công thuộc diện giàu có. (4)- Gỡ bỏ các quy định trong văn bản hƣớng dẫn thực thi pháp luật đang làm vô hiệu hóa chính sách Gỡ bỏ quy định về điều kiện cho vay hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Xóa bỏ hướng dẫn bất hợp lý về điều kiện cho vay hỗ trợ nhà ở đối với người thu nhập thấp như các quy định của Bộ Xây dựng, cũng như các điều kiện cho vay của hệ thống các ngân hàng thương mại. Thậm chí có thể cho người vay, dùng ngay chính căn hộ nhà ở xã hội dự định sẽ mua để thế chấp khoản vay. (5)- Tạo quỹ đất và nguồn vốn tài chính để phát triển nhà ở xã hội Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của cả nước, các tỉnh thành phố chủ động bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và xây dựng kế hoạch sử dụng đất cho xây dựng nhà ở xã hội theo năm và kế hoạch 5 năm. Cùng với tạo quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà nước cần thành lập Quỹ tài chính phát triển nhà ở xã hội để huy động các nguồn tài chính của tư nhân, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội trong và ngoài nước. 94 4.3.2- Nhóm giải pháp thực thi chính sách nhà ở xã hội 4.3.2.1- Nhóm giải pháp chung về thực thi chính sách với các đối tượng. (1)- Thực hiện cải cách, đơn giản, công khai thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở đất ở, hộ khẩu, thuế để hạn chế tệ tham nhũng, hối lộ trong cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, nhằm giảm chi phí xây dựng, chi phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, tăng cầu nhà ở có khả năng thanh toán; (2)- Lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam làm cho sức hấp dẫn các nhà đầu tư thấp. Để tăng thêm sức hấp dẫn các nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, Nhà nước có thể thực hiện phương thức đổi đất lấy dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn nhà nước thực hiện đấu thầu một số dự án nhà ở xã hội, kết hợp với đấu thầu đổi đất ở một dự án khác để khuyến khích doanh nghiệp. (3)- Xây dựng quy hoạch tổng thể quốc gia về đất giành cho phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, đồng thời từng địa phương cần quy hoạch đất giành cho nhà ở, nhà ở xã hội; đặc biệt nhà nhà ở và nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp. Các địa phương phải quản lý quy hoạch những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội một cách nghiêm minh. (4)- Tăng cường công tác quản lý chất lượng trong thiết kế, thi công xây dựng và sử dụng nhà ở, bảo đảm các công trình nhà ở, kể cả các nhà ở do dân tự xây đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn trong sử dụng, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu. (5)- Kiện toàn tổ chức bộ máy thực thi chính sách nhà ở xã hội từ trung ương đến địa phương theo hướng chuyển cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thành các đơn vị sự nghiệp công tự chủ về tài chính để cung ứng nhà ở 95 xã hội cho người dân. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về nhà ở xã hội. Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở cho cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở các cấp và các chủ thể tham gia thị trường nhà ở và nhà ở xã hội. 4.3.2.2- Nhóm giải pháp thực thi chính sách đối với từng đối tượng (1)- Đối với người có công với cách mạng Giải quyết nhà ở cho người có công với cách mạng theo hướng tiếp tục thực hiện chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng khi mua, thuê nhà ở đang thuê thuộc sở hữu nhà nước, khi giao đất làm nhà ở; thực hiện việc ưu tiên và hỗ trợ đối với người có công với cách mạng khi thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng; (2)- Đối với hộ nghèo khu vực nông thôn Giải quyết nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo hướng tiếp tục thực hiện chính sách hỗ trợ để các hộ gia đình có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống, góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững theo nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí từ nguồn ngân sách kết hợp với nguồn vốn cho vay của Ngân hàng Chính sách Xã hội và nguồn vốn huy động của cộng đồng, dòng họ và của chính hộ gia đình được hỗ trợ; khuyến khích các tổ chức, cá nhân tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở; (3)- Đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính 96 sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua; (4)- Đối với cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ Giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ theo hướng Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách tạo lập quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác và các đối tượng khác thuộc diện được nhà ở công vụ theo quy định; Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; nghiên cứu ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua; Nhà nước có chính sách hỗ trợ về tài chính (Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật) để tạo điều kiện cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ cải thiện nhà ở; (5)- Đối với sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang Giải quyết nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua; nghiên cứu ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua đối với sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; nghiên cứu ban hành sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở, đất ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp công tác tại khu vực biên giới, hải đảo, các địa bàn khó khăn và chính sách hỗ trợ về tài chính để sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp có điều kiện cải thiện nhà ở; 97 (6)- Đối với công nhân lao động tại các khu công nghiệp Giải quyết nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp theo hướng Nhà nước chủ động tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê; đồng thời có chính sách ưu đãi về đất đai, quy hoạch, thuế, tài chính - tín dụng để khuyến khích các thành phần kinh tế, gồm: Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sử dụng lao động trong các khu công nghiệp, các cơ sở công nghiệp, dịch vụ ngoài khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua đối với các hộ gia đình, cá nhân là công nhân lao động tại các khu công nghiệp; (7)- Đối với học sinh, sinh viên Giải quyết nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề theo hướng tiếp tục thực hiện chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê từ nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn ngân sách nhà nước (trung ương và địa phương); từng bước nghiên cứu phương thức huy động vốn của các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở sinh viên trên cơ sở khuyến khích, tạo điều kiện và có chế độ ưu đãi đối với các hộ gia đình, cá nhân dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh các cơ sở đào tạo thuê; (8)- Đối với các đối tượng chính sách đặc biệt khó khăn Giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam …) theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bố trí chỗ ở cho các đối tượng xã hội đặc biệt khó khăn, đồng thời khuyến khích các thành phần 98 kinh tế tham gia xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương, nhà đại đoàn kết để giúp đỡ cho các đối tượng xã hội đặc biệt khó khăn có chỗ ở ổn định. Tóm tắt chƣơng 4 Trên cơ sở phân tích, đánh giá những hạn chế và những vấn đề cần giải quyết trong chính sách nhà ở xã hội ở chương 3, ở chương 4, dựa trên dự báo của Bộ Xây dựng tại báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3 năm 2015 về tình hình cung cầu về nhà ở; luận văn đề xuất 5 quan điểm về phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam đó là: (i) - Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, của doanh nghiệp, của xã hội và của người dân; (ii)- Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở; (iii)- Phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; (iv)- Phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai;chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân; (v)- Phát triển nhà ở xã hội phải gắn với sinh kế của người dân. Từ đó, đề xuất 2 nhóm giải pháp phát triển nhà ở xã hội bao gồm: (1)- Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội; (2)- Nhóm giải pháp thực thi chính sách nhà ở xã hội. Trong nhóm giải pháp thực thi chính sách bao gồm: (i)- Nhóm giải pháp chung về thực thi chính sách với các đối tượng và; (ii)- Nhóm giải pháp thực thi chính sách đối với từng đối tượng. 99 KẾT LUẬN Luận văn đã tổng thuật các tài liệu liên quan đến đề tài và hệ thống hóa khung lý thuyết về chính sách nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật. Chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước bao gồm: định hướng phát triển nhà ở xã hội; Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hội; tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội; kiểm tra và giám sát các hoạt động tạo lập nhà ở xã hội; trực tiếp tham gia xây dựng các công trình nhà ở xã hội. Luận văn đề câp thực tiễn phát triển nhà ở xã hội ở Singapore, Trung Quốc, Indonesia, mang lại một số gợi ý về phát triển nhà ở xã hội cho Việt Nam là vừa phát triển nhà ở theo chương trình quốc gia và phát triển nhà ở theo dự án. Luận văn đã trình bày những kết quả chủ yếu đã đạt được đến tháng 3 năm 2015 về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng theo từng nhóm đối tượng. Đồng thời thống kê hệ thống chính sách pháp luật về nhà ở và liên quan đến nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, bao gồm Hiến pháp, Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Chiến lược phát triển nhà, nghị định hướng dẫn và một số chính sách cụ thể do Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ ban hành. Từ đó, rút ra 4 thành tựu; 2 nhóm hạn chế, và những vấn đề các giải quyết với 8 vấn đề cần giải quyết ở chương 3. Trên cơ sở phân tích, đánh giá những hạn chế và những vấn đề cần giải quyết trong chính sách nhà ở xã hội ở chương 3, dựa trên dự báo của Bộ Xây dựng tại báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3 năm 2015 về tình hình cung cầu về nhà ở; luận văn đề xuất 5 quan điểm về phát triển nhà ở xã hội ở 100 Việt Nam và 2 nhóm giải pháp phát triển nhà ở xã hội bao gồm: (1)- Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội; (2)- Nhóm giải pháp thực thi chính sách nhà ở xã hội. Trong nhóm giải pháp thực thi chính sách bao gồm: (i)- Nhóm giải pháp chung về thực thi chính sách với các đối tượng và; (ii)- Nhóm giải pháp thực thi chính sách đối với từng đối tượng. Mặc dù đã cố gắng trong quá trình thực hiện luận văn, tuy nhiên do học viên là người mới chập chững bước vào nghiên cứu khoa học, nên khó tránh khỏi các hạn chế, thiếu sót. Tác giả xin cám ơn các góp ý của các thầy, cô và các nhà khoa học để tiếp tục hoàn thiện luận văn. 101 TT 6. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO C. Mác và Ph. Ăng-ghen, Toàn tập, Tập 19, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995, trang 499. Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa, theo Nghị quyết số 2200A (XXI) ngày 16/12/1966 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc Công ước về quyền trẻ em, theo Nghị quyết số 44-25 ngày 20/11/1989 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc Công ước quốc tế về bảo vệ quyền của tất cả những người lao động di trú và các thành viên gia đình họ, được Đại hội đồng Liên Hợp Quốc thông qua theo Nghị quyết A/RES/45/158 ngày 18/12/1990 Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền về các quyền cơ bản của con người được Đại Hội đồng Liên Hiệp Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại Palais de Chaillot ở Paris, Pháp. Hiến pháp 1946; 7. Hiến pháp 2013. 8. Luật Nhà ở 2005 9. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 10. Luật Nhà ở 2014 11. Luật Xây dựng 2014 12. Luật Đất đai 2013 13. Nghị định số: 90/2006/NĐ-CP, Chính phủ 14. Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ 15. Nghị định số: 34/2013/NĐ-CP, Chính phủ 16. Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, Chính phủ 17. Nghị quyết số: 02/NQ-CP, của Chính phủ 18. Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg, của Thủ tướng Chính phủ 19. Quyết định số 1107/QĐ-TTg , của Thủ tướng Chính phủ 20. Quyết định 167/2008/QĐ-TTg, của Thủ tướng Chính phủ 1. 2. 3. 4. 5. 102 21. Quyết định số 1151/QĐ-TTg, cuả Thủ tướng Chính phủ 22. Quyết định số 2127/QĐ-TTg, của Thủ tướng Chính phủ 23. Quyết định 22/2013/QĐ-TTg, của Thủ tướng Chính phủ 24. Quyết định số: 48/2014/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ 25. Phạm Văn Bình, 2013. Luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Nguyễn Thị Hằng, 2013. Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Nguyễn Văn Hoàng, 2009. Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội), Nguyễn Anh Khoa, 2008. Luận văn thạc sĩ. Đại học Quốc gia Hà Nội. Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. Nguyễn Thị Thanh Loan, 2008. Luận văn thạc sĩ Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội. Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam. Đinh Trọng Thắng, 2012, Luận án tiến sĩ. Đại học Kinh tế quốc dân. Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việt Nam. Đỗ Thanh Tùng, 2008. Luận án tiến sĩ. Đại học kinh tế quốc dân. Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà nội. Đỗ Thanh Tùng, 2002. Luận văn thạc sĩ. Đại học Kinh tế quốc dân. Tín dụng ngân hàng với việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội. Lê Thị Mai, 2014. Vấn đề nhà ở đô thị cho người nghèo: lý thuyết, thực tế và hướng tiếp cận. Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và những giải pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014. Lê Thị Thủy, 2014. Hỗ trợ phát triển dựa vào cộng đồng - Bài học thành công từ các dự án nhà ở của Hiệp hội các đô thị Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 103 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. những giải pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014. Nguyễn Thị Hồng Xoan và các cộng sự, 2014. Nghèo đói, nhà ở và vấn đề môi trường ở Thành phố Hồ Chí Minh, Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và những giải pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014. Trần Thị Kim Xuyến, Phạm Thị Thùy Trang, 2014. Những vấn đề nhà ở cho người nghèo tại Thành phố Hồ Chí Minh. Kỷ yếu Hội thảo “Nhà ở khu dân cư nghèo ở thành phố Hồ Chí Minh và những giải pháphướng đến môi trường sống tốt hơn trong tương lai”, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP Hồ Chí Minh và Tổ chức Rosa Luxemburg Stiftung tổ chức, 2014. Tổng cục Thống kê, Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, Nxb Thống kê năm 2010 Lê Hải, 2015. Những kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore, http://www.vietnamplus.vn/nhung-kinh-nghiem-phat-triennha-o-xa-hoi-cua-singapore/304194.vnp Chinhphu.vn, 28/02/2015. Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách của nhiều quốc gia, http://baodientu.chinhphu.vn/Quoc-te/Xay-nha-oxa-hoiTrong-tam-chinh-sach-cua-nhieu-quoc-gia/221178.vgp Phạm Thái Sơn, 2014. Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn, http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dongsan/10853-nha-o-xa-hoi-tai-viet-nam-quan-niem-chinh-sach-va-thuctien.html .vietnamplus.vn/nhung-kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cuasingapore/304194.vnp 104 Phụ lục 1- PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI (Theo quy định của Luật Nhà ở 2005) Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội 1. Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua. 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. 3. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Điều 46. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội 1. Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp. 3. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội. Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. 2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. 3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. 4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Điều 48. Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội 1. Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội. 2. Việc lập, phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 31 của Luật này. Điều 49. Đất để phát triển nhà ở xã hội 1. Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội. 2. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. Điều 50. Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở xã hội 1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn. 2. Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư. 3. Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây: a) Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt; b) Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng; c) Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án; d) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này. Điều 51. Xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội 1. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật. 2. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc sau đây: a) Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở; c) Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện. 3. Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật. Điều 52. Nguồn vốn đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội 1. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 2. Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn. Điều 53. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc thuê nhà ở xã hội 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Điều 54. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc thuê mua nhà ở xã hội Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Điều 55. Quy trình xét duyệt đối tƣợng thuê, thuê mua 1. Các đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc. 2. Căn cứ quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này, các cơ quan, tổ chức, đơn vị phải xác nhận cho người có đơn về đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi được cơ quan, tổ chức, đơn vị xác nhận, người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, quyết định. 3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội và đối chiếu với các quy định tại Mục này để quyết định người được thuê, thuê mua, quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thì việc cho thuê, thuê mua phải thực hiện theo thứ tự ưu tiên. Điều 56. Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm nguyên tắc: a) Bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; b) Bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua. 2. Chính phủ quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn. Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1. Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật này; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó. 2. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội. 3. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác. Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán. Phụ lục 2- CHÍNH SÁCH VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI ( Luật Nhà ở 2014) Mục 1: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều 49. Đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: 1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; 4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; 7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; 9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; 10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Điều 50. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 1. Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội. 2. Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. 3. Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này. 4. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Điều 51. Điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này; c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này. 2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây: a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa. Điều 52. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 1. Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách; b) Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư; c) Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật này; d) Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên hỗ trợ trước; đ) Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn. Mục 2: CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỂ CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA, ĐỂ BÁN Điều 53. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội 1. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua. 2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều 59 của Luật này. 3. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại Điều 58 của Luật này. Điều 54. Yêu cầu đối với dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội 1. Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. 3. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê. 4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở. Điều 55. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội 1. Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. 3. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Điều 56. Đất để xây dựng nhà ở xã hội 1. Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. 2. Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. 3. Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội. Điều 57. Chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở xã hội 1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư. 2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: a) Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư; b) Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; c) Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; d) Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án. 3. Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 4. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật này. Điều 58. Ƣu đãi chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở xã hội 1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây: a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; c) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán; d) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này; đ) Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật. 2. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều này khi đáp ứng được các yêu cầu sau đây: a) Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở; b) Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; c) Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành. Điều 59. Ƣu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho ngƣời lao động 1. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. 2. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì ngoài các ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này, doanh nghiệp này còn được tính chi phí xây dựng nhà ở vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nƣớc đầu tƣ Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này được thực hiện như sau: 1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở; 2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; 3. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội; 4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội. Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng 1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau: a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này; b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này; c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này; d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố. 2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật này. Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội 1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng. 2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. 3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. 6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này. Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội 1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. 2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này. 3. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều kiện sau đây: a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này; c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật này. 4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc. 5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 6. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, việc giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Điều 64. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội 1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu. 2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì việc quản lý vận hành nhà ở được quy định như sau: a) Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của Luật này thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó; b) Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại điểm a khoản này; sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản này; c) Nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này. 3. Các hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích. 4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở. Mục 3: CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG HOẶC CẢI TẠO, SỬA CHỮA ĐỂ Ở Điều 65. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở 1. Nhà nước hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở. 2. Chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau: a) Hỗ trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước; b) Hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội; c) Hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực có nhà ở tại khu vực nông thôn; d) Hỗ trợ giao đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chưa có đất ở; đ) Hỗ trợ tặng nhà ở đối với đối tượng mà với mức hỗ trợ quy định tại điểm a và điểm b khoản này vẫn không có khả năng tài chính để cải thiện nhà ở. 3. Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Điều 66. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở 1. Hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. 2. Nhà nước tổ chức xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho các trường hợp là người khuyết tật, người neo đơn mà không có khả năng tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Phụ lục 3- QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở (Luật Nhà ở 2014) Điều 167. Nội dung quản lý nhà nƣớc về nhà ở 1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển, quản lý nhà ở. 2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách cho phát triển và quản lý nhà ở. 3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở. 4. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở. 7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở. 8. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. 9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở. 10. Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở. 11. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở. 12. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở. Điều 168. Xây dựng Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia 1. Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ. 2. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm các nội dung sau đây: a) Quan điểm phát triển nhà ở; b) Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; tỷ lệ phát triển các loại nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở; c) Nhiệm vụ và giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ các chương trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; d) Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển và quản lý nhà ở; đ) Các nội dung khác có liên quan. 3. Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng nhà ở; diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; đối tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. Điều 169. Thông qua, phê duyệt chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà ở 1. Việc thông qua và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện như sau: a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân thành phố xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này và gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng bao gồm quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở; b) Đối với tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua; c) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Điều 15 của Luật này; trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt. 2. Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Điều 170. Quyết định chủ trƣơng đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở 1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công. Trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa phương thì phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. 2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ. Điều 171. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở 1. Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 170 của Luật này thì ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư công còn phải có thêm các giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này. 2. Đối với trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư còn phải có các giấy tờ sau đây: a) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận; b) Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều 172. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở 1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. 2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ, tiết kiệm năng lượng và giảm chi phí xây dựng. Điều 173. Đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở 1. Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở của các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở. Đối với cá nhân tham gia quản lý, điều hành, làm việc trong đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tham dự khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. 2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước. Điều 174. Cơ quan quản lý nhà nƣớc về nhà ở 1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước. 2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước. 3. Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở. 4. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ. Điều 175. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng 1. Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật, chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. 2. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền; quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 3. Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc trung ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy định của Luật này. 4. Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung ương. 5. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia. 6. Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở. 7. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư. 8. Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở. 9. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở. 10. Thực hiện các nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở được quy định trong Luật này hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao. Điều 176. Thanh tra nhà ở 1. Thanh tra xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện chức năng thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành về nhà ở đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở. 2. Thanh tra chuyên ngành về nhà ở bao gồm: a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về nhà ở. 3. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra chuyên ngành về nhà ở trong phạm vi cả nước. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương. 4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. [...]... cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước 1.3.2- Nội dung chính sách nhà ở xã hội Chính sách nhà ở xã hội là chính sách của Nhà nước để giải quyết vấn đề chính sách Nội dung chủ yếu của chính sách nhà ở xã hội bao gồm: 1.3.2.1- Định hướng phát triển nhà ở xã hội Định hướng phát triển nhà ở xã hội là việc Nhà nước xác định các... chính sách thuế nhà ở, đất ở; lý giải cơ sở đánh thuế nhà ở đất ở; đưa ra tiêu chí đánh giá chính sách thuế nhà ở đất ở, kinh nghiệm của một số quốc gia, vùng lãnh thổ về vấn đề này để làm căn cứ cho việc phân tích, bàn luận về chính sách thuế nhà ở đất ở tại Việt Nam Về thực tiễn: Luận án đã phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở, nhất là các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, ... bài báo, các luận văn, luận án Từ đó xây dựng khung lý thuyết chính sách nhà ở xã hội để làm khung phân tích, đánh giá Trên cơ sở phân tích đánh giá chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, tác giả đề xuất các giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam trong thời gian tới Tác giả luận văn xin phép và xin cám ơn các nhà khoa học là tác giả các công trình mà luận văn đã sử... thiệu luận văn và tài liệu tham khảo Nội dung của luận văn kết cấu gồm 5 chương: Chương 1- Cơ sở lý thuyết và thực tiễn của chính sách nhà ở xã hội Chương 2- Phương pháp nghiên cứu và thiết kế luận văn Chương 3- Thực trạng chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam Chương 4- Giải pháp chủ yếu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT... tượng thụ hưởng phải thực sự công tâm, không nhũng nhiễu, thì thời gian và tiền bạc của dân cũng sẽ được tiết giảm trong quá trình tiếp cận và hưởng thụ chính sách nhà ở xã hội 1.3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội là quá trình các cơ quan nhà nước đưa chính sách, pháp luật về nhà ở xã hội vào cuộc sống * Cơ quan quản lý nhà nước... phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là những điều kiện tiên quyết khi hoạch định chính sách Mặt khác, quan điểm, mục tiêu của nhà nước cần đạt tới của chính sách nhà ở xã hội phụ thuộc vào nhận thức và ý chí của nhà nước 1.3.3.2- Đối tượng của chính sách Đối tượng của chính sách nhà ở xã hội là những chủ thể thụ hưởng chính sách và các doanh nghiệp, tổ chức cung cấp nhà ở xã hội, cung cấp các dịch... tố tác động đến chính sách nhà ở xã hội, nhưng nhìn chung có 3 nhóm nhân tố chủ yếu tác động đến chính sách nhà ở xã hội: Môi trường chính sách; đối tượng chính sách và năng lực của tổ chức hoạch định chính sách 1.3.3.1- Môi trường chính sách Môi trường chính sách là toàn bộ các yếu tố vật chất và phi vật chất bao quanh chính sách, đó là các yếu tố về tự nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội và tư duy của... 2014 Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn5 Bài báo cho rằng, nhà ở xã hội là một khái niệm còn tương đối mới ở Việt Nam và mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây Là một khái niệm mới kế thừa các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng như các nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng... điểm phát triển nhà ở xã hội cho biết vị trí của việc phát triển nhà ở xã hội trong hệ thống chính sách phát triển kinh tế - xã hội; trách nhiệm của nhà nước, tổ 19 chức, doanh nghiệp, người dân trong phát triển nhà ở xã hội; phát triển nhà ở xã hội gắn với phát triển bền vững - Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là những chỉ tiêu cần đạt được của chiến lược Xét về thời... ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của 18 hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượng chính sách ... sách nhà xã hội 16 1.3.1- Khái niệm vấn đề sách nhà xã hội 16 1.3.2- Nội dung sách nhà xã hội 16 1.4- Chính sách nhà xã hội số nƣớc châu số gợi ý 25 Việt nam 1.4.1- Chính sách nhà xã hội số nước... pháp sách đáp ứng yêu cầu đối tượng chinh sách nhà xã hội 1.4- Chính sách nhà xã hội số nƣớc châu Á số gợi ý Việt nam 1.4.1- Chính sách nhà xã hội số nước châu 1.4.1.1- Chính sách nhà xã hội Singapo... nhà xã hội Chính sách nhà xã hội sách Nhà nước để giải vấn đề sách Nội dung chủ yếu sách nhà xã hội bao gồm: 1.3.2.1- Định hướng phát triển nhà xã hội Định hướng phát triển nhà xã hội việc Nhà