giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại agribank chi nhánh cần thơ

Đâu là yếu tố tạo nên sự thành công của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam trong 20 năm qua và cho chặn đường phía trước… Câu trả lời chính là sự lãnh đạo tài tình củ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

-   -

TRẦN THANH LONG

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO

VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

-   -

TRẦN THANH LONG MSSV: LT11050

GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO

VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK

12 – 2013

LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trường Đại học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy, cung cấp rất nhiều kiến thức quý báu cho em trong thời gian em được đào tạo tại trường

Em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Lương, giảng viên Khoa Kinh

tế & Quản trị kinh doanh trường Đại học Cần Thơ đã tận tình hướng dẫn em thực hiện và hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp này

Em chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh, Chị đang làm việc tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam chi nhánh Cần Thơ đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại Ngân hàng Giúp

em có thể tiếp cận với kiến thức thực tế, nhìn nhận vấn đề cụ thể hơn, chi tiết hơn và giúp em khái quát được kiến thức đã học tập tại nhà trường

Do giới hạn về kiến thức tiếp thu được nên đề tài của em không tránh khỏi những sai sót và hạn chế, kính mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy,

Cô khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh trường Đại học Cần Thơ, các Cô, Chú, Anh, Chị làm việc tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam chi nhánh Cần Thơ để luận văn của em được hoàn thiện hơn

Cuối cùng, xin chúc quý Thầy, Cô trường Đại học Cần Thơ, cô Nguyễn Thị Lương cùng các Cô, Chú, Anh, Chị trong Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam chi nhánh Cần Thơ thật nhiều sức khỏe và thành công trong sự nghiệp

Cần Thơ, Ngày …tháng… năm 2013

Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Long

TRANG CAM KẾT

Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tôi thực hiện, số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào

Cần Thơ, Ngày …tháng… năm 2013

Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Long

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Cần Thơ, Ngày.….tháng… năm 2013

Thủ trưởng đơn vị

(Ký tên và đóng dấu)

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Cần Thơ, Ngày.….tháng… năm 2013

Giảng viên hướng dẫn

(Ký và ghi rõ họ tên)

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Cần Thơ, Ngày.….tháng… năm 2013

Giảng viên hướng dẫn

(Ký và ghi rõ họ tên)

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Giới hạn không gian 2

1.3.2 Giới hạn thời gian 2

1.3.3 Đối tượng nghiên cứu 2

1.4 Lược khảo tài liệu 2

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4

2.1 Phương pháp luận 4

2.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM 4

2.1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM 4

2.1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM 6

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam 8

2.1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà 8

2.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của cho vay mua nhà 9

2.1.2.3 Đối tượng cho vay 10

2.1.2.4 Khoản vay 12

2.1.2.5 Lãi suất 12

2.1.2.6 Phương thức cho vay 12

2.1.3 Đặc điểm về rủi ro trong cho vay mua nhà 15

2.1.4 Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM 16

2.1.4.1 Khái niệm 16

2.1.4.2 Các chỉ tiêu phản ánh 16

2.2 Phương pháp nghiên cứu 18

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin – số liệu 18

2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu 19

Chương 3: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ 20

3.1 Lịch sử hình thành và phát triển 20

3.1.1 Vài nét về Agribank 20

3.1.2 Vài nét về Agribank chi nhánh Cần Thơ 21

3.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 22

3.2.1 Cơ cấu tổ chức 22

3.2.1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 22

3.2.1.2 Bộ máy tổ chức nhân sự 23

3.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 24

3.2.2.1 Phòng kế hoạch tổng hợp 24

3.2.2.2 Phòng kế toán ngân quỹ 24

3.2.2.3 Phòng tín dụng 25

3.2.2.4 Phòng hành chính nhân sự 25

3.2.2.5 Phong kiểm tra kiểm soát nội bộ 26

3.2.2.6 Phòng kinh doanh ngoại hối 26

3.2.2.7 Phòng dịch vụ Marketing 27

3.2.2.8 Phòng điện toán 27

3.3 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Cần Thơ27 3.3.1 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng từ năm 2010

đến năm 2012 28

3.3.2 Sơ lược về kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 30

3.4 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ 31

3.4.1 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ qua 3 năm từ 2010 – 2012 31

3.4.2 Khái quát tình hình huy động vốn của Agribank chi nhánh Cần Thơ 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 33

3.5 Phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2013 35

Chương 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ 36

4.1 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Agribank chi nhánh Cần Thơ theo thời hạn 36

4.1.1 Doanh số cho vay 38

4.1.2 Doanh số thu nợ 39

4.1.3 Dư nợ cho vay 41

4.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Agribank Cần Thơ theo đối tượng vay 42

4.2.1 Doanh số cho vay 44

4.2.2 Doanh số thu nợ 46

4.2.3 Dư nợ cho vay 47

4.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của Agribank chi nhánh Cần Thơ 49

4.3.1 Vòng quay vốn tín dụng 51

4.3.2 Dư nợ CVMN/Vốn huy động 51

4.3.3 Hệ số thu nợ 52

4.3.4 Doanh số CVMN/Tổng doanh số cho vay KHCN 53

Chương 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH CẦN THƠ 55

5.1 Hạn chế 55

5.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Agribank chi nhánh Cần Thơ 55

5.2.1 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 56

5.2.2 Giải pháp phát triển sản phẩm 59

5.2.3 Xây dựng chính sách cho vay phù hợp 61

5.2.4 Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng 63

5.2.5 Xem xét lại cách tính thu nhập của người vay 64

Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

6.1 Kết luận 65

6.2 Kiến nghị 65

6.2.1 Kiến nghị đối với chính quyền thành phố Cần Thơ 65

6.2.2 Kiến nghị đối với Agribank Hội sở 66

6.2.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam 66

DANH SÁCH BẢNG

Trang

Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2010 – 2012 28

Bảng 3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 30

Bảng 3.3 Tình hình huy động vốn qua 3 năm 2010 – 2012 32

Bảng 3.4 Tình hình huy động vốn qua 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 33

Bảng 4.1 Tình hình cho vay mua nhà theo thời hạn từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 37

Bảng 4.2 Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng vay từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 43

Bảng 4.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua nhà từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 50

DANH SÁCH HÌNH

Trang Hình 2.1 Sơ đồ cho vay trả góp qua trung gian 14 Hình 3.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy nhà nước ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Cần Thơ 22

Hình 3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh tại Agribank 2010 – 2012 28

Hình 3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh tại Agribank 6 tháng đầu năm 2012 –

2013 31 Hình 3.4 Cơ cấu huy động nguồn vốn huy động qua 3 năm 2010 – 2012 32 Hình 4.1 Doanh số cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 38 Hình 4.2 Doanh số thu nợ cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 39 Hình 4.3 Dư nợ cho vay mua nhà theo thời hạn 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm

2012 – 2013 41

Hình 4.4 Doanh số cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 44 Hình 4.5 Doanh số thu nợ cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 46 Hình 4.6 Dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng từ 2010 – 2012, 6 tháng đầu năm 2012 – 2013 47

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

CVMN: Cho vay mua nhà

CNVC: Công nhân viên chức

DSCV: Doanh số cho vay

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Hội nhập kinh tế quốc tế là một yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao, và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở

Hiện nay, việc có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn góp hiện là một giấc mơ khá xa với các gia đình công nhân viên chức, công nhân lao động… Theo khảo sát của Bộ Xây Dựng đến năm 2015 có khoảng 1,75 triệu người có nhu cầu mua nhà ở xã hội Riêng tại thành phố Cần Thơ hiện có khoảng 17.000 người chưa có nhà ở Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao nhanh chóng Do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện nay là một toán rất nan giải Đặc biệt là trong thời gian qua khi mà thị trường BĐS bị “đóng băng” kéo dài, giao dịch BĐS dường như chững lại Đã có nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối thoát cho thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiết yếu đó cho người dân Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các ngân hàng đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp cho người dân có thể mua được nhà cho bản thân và gia đình mình Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực

có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế Để hạn chế được những rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt

để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất

Trong quá trình thực tập tại Agribank – chi nhánh Cần Thơ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng đã thu hút sự chú ý và quan tâm của em, cùng

với tính “nóng hổi” của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây nên em đã

quyết định chọn đề tài: “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại

ngân hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ” làm đề tài cho luận văn tốt

Để đạt được các mục tiêu chung trên cần có các mục tiêu cụ thể như sau

- Phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ qua 3 năm 2010 – 2012 và 6 tháng đầu năm

2013

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà

- Đề xuất các giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Giới hạn không gian

Đề tài nghiên cứu về sản phẩm cho vay mua nhà được thực hiện tại ngân hàng Agribank chi nhánh Cần Thơ

1.3.2 Giới hạn thời gian

Đề tài được thực hiện trong vòng 3 tháng từ ngày 12/08/2013 đến ngày 18/11/2013 với số liệu được thu thập tại ngân hàng từ năm 2010 đến năm 2012

và 6 tháng đầu năm 2013

1.3.3 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình hoạt động kinh doanh, doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư

nợ, nợ quá hạn và các vấn đề liên quan đến cho vay mua nhà tại ngân hàng

1.4 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

Đề tài có sự tham khảo của các tài liệu sau:

- Nguyễn Đỗ Thùy Uyên, 2008 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay

tiêu dùng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu chi nhánh Cần Thơ

Luận văn tốt nghiệp đại học Đại học Cần Thơ Đề tài tập chung phân tích về hoạt động tín dụng nói chung và đặc biệt tập trung phân tích về thực trạng tín dụng cho vay tiêu dùng để từ đó tìm ra các điểm mạnh của Ngân hàng cũng như đưa ra các giải pháp để hạn chế rủi ro thấp nhất

- Tác giả Thảo Linh, 2010 Những chặn đường vẻ vang của Agribank

Bản tin Tạp chí ngân hàng, tháng 04 Bài viết là diễn văn của Tổng giám đốc

Nguyễn Thế Bình về quá trình hình thành và phát triển của Agribank tại lễ kỷ niệm 20 năm thành lập Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) Những thành tựu đạt được cũng như những khó khăn đã trãi qua, định hướng phát triển trong những năm sắp tới Qua bài viết tác giả giúp người đọc hiểu được: bằng cách nào Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam trở thành NHTM số một Việt Nam về tổng tài sản và lợi nhuận Đâu là yếu tố tạo nên sự thành công của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam trong 20 năm qua và cho chặn đường phía trước… Câu trả lời chính là sự lãnh đạo tài tình của Hội đồng quản trị, nguyên tắc điều hành và quản trị tốt, hoạch định chiến lược kinh doanh cho ngân hàng phù hợp và có hiệu quả, sự liên kết đồng tâm của nhân viên, có chính sách để khuyến khích nhân viên, nắm bắt nhu cầu để phục vụ tốt khách hàng… Qua bài viết tác giả cũng nhận thấy được Agribank có một chiến lược thận trọng – luôn duy trì tình trạng tài chính ở mức độ an toàn cao

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN

2.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM

2.1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM

- Khái niệm

Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ và vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế Vấn đề là ở chỗ các yếu tố trên đang không ngừng thay đổi Thực tế, rất nhiều tổ chức tài chính – bao gồm cả công ty kinh doanh chứng khoán, công ty môi giới chứng khoán, công ty bảo hiểm và các quỹ tương hỗ đều đang cố găng cung cấp các dịch vụ của ngân hàng Ngược lại, các ngân hàng đang cạnh tranh với các đối thủ cạnh tranh ( các tổ chức tài chính phi ngân hàng ) bằng cách mở rộng phạm vi cung cấp dịch vụ về bất động sản và môi giới chứng khoán, tham gia hoạt động bảo hiểm, đầu tư vào các quỹ tương hỗ và thực hiện nhiều dịch vụ mới khác

Chính vì vậy, cách tiếp cận thận trọng nhất là xem xét ngân hàng trên

phương diện những loại hình dịch vụ mà chúng cung cấp, khi đó “Ngân hàng

là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh

tế”

Theo điều 20 Luật các Tổ chức tín dụng Việt Nam (2010a), dưạ vào tính chất và mục tiêu hoạt động các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”

Theo Nghị định của Chính Phủ về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại, ngân hàng thương mại khác với các loại hình ngân hàng khác ở chỗ “ Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của đất nước”

- Hoạt động cơ bản của NHTM

Ngân hàng là một tổ chức trung gian tài chính với hoạt động chủ yếu

gồm: huy động vốn, cho vay và đầu tư

Bản chất của nguồn vốn mà ngân hàng huy động được là vốn đó thuộc các chủ sở hữu khác nhau Ngân hàng chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu và ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi khi đến kỳ hạn

♦ Cho vay

Cho vay là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên nguyên tắc khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi vay trong một thời hạn nhất định Hoạt động cho vay của NHTM nhằm đáp ứng đầy đủ vốn để đầu tư cho quá trình mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy lưu thông hàng hoá, tăng tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển bền vững

Để có đủ vốn cung cấp cho nền kinh tế, NHTM huy động vốn tạm thời nhàn rỗi trong dân chúng để cấp tín dụng cho người có nhu cầu Do ngân hàng

có trách nhiệm phải trả cả gốc và lãi của vốn huy động đúng hạn nên các ngân hàng yêu cầu khách hàng của mình phải trả đúng hạn các khoản tín dụng để

đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng

♦ Đầu tư

Các ngân hàng đầu tư vào chứng khoán vì mục tiêu thanh khoản và đa dạng hoá tài sản để tránh rủi ro Các chứng khoán ngân hàng thường nắm giữ thường là chứng khoán ngắn hạn, trung và dài hạn của chính phủ Đó là các

chứng khoán có tính thanh khoản cao được giữ như một tài sản đệm cho ngân quỹ Ngoài ra ngân hàng cũng nắm giữ các chứng khoán kém thanh khoản song thường có tỷ lệ sinh lời cao Các chứng khoán này được ngân hàng nắm giữ đến ngày đáo hạn để thu lợi hoặc để thực hiện quyền kiểm soát hoạt động công ty

 Các hoạt động khác

Ngoài ba hoạt động chính trên, ngân hàng còn thực hiện nhiều hoạt động khác, như hoạt động bảo lãnh, hoạt động thanh toán quốc tế, hoạt động cho thuê tài chính, cung cấp dịch vụ đại lý, dịch vụ uỷ thác và tư vấn, dịch vụ bảo hiểm, thực hiện bảo quản vật có giá và quản lý ngân quỹ…

2.1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM

- Khái niệm

Như đã trình bày ở trên, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó

tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả

gốc và lãi” Ngân hàng cho các tổ chức, cá nhân vay nhằm đáp ứng nhu cầu

cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Hoạt động cho vay của ngân hàng phải dựa trên một số nguyên tắc nhất định nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời cho ngân hàng Các nguyên tắc đó gồm: Khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định; Khách hàng phải cam kết sử dụng khoản vay theo đúng mục đích được thoả thuận với ngân hàng, không trái với các quy định khác của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên; Ngân hàng tài trợ dựa phương án vay có hiệu quả

- Phân loại cho vay

Có nhiều cách phân loại cho vay, để phục vụ cho đề tài nghiên cứu em xin đưa ra cách phân loại cho vay theo đối tượng khách hàng, theo thời hạn và theo phương thức cho vay

Theo đối tượng khách hàng, phân loại cho vay được chia làm: khách

hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp

Khách hàng cá nhân là tất cả cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân rất phong phú và đa dạng, như cho vay sửa chữa, mua nhà, cho vay mua ôtô, cho vay mua các thiết bị gia dụng có giá trị hoặc các nhu cầu tiêu dùng hay đầu tư khác Phương thức cho vay có thể là

cho vay từng lần, cho vay trả góp hay cho vay qua nghiệp vụ phát hành thẻ tín dụng Thời hạn cho vay linh hoạt tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính của khách hàng và kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng Lãi suất cho vay thường xác định theo biểu lãi suất của ngân hàng và thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng Tài sản đảm bảo cho khoản vay thông thường chính là tài sản hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản, động sản, sổ tiết kiệm, các giấy tờ và các tài sản có giá khác phù hợp với tiêu chí của ngân hàng

Khách hàng doanh nghiệp bao gồm các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân Một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân khi doanh nghiệp đó thỏa mãn các điều kiện sau: doanh nghiệp được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập, tự chịu trách nhiệm với mọi hoạt động của mình

và nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật độc lập Các pháp nhân là: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty

cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác Hình thức vay vốn đối với khách hàng doanh nghiệp rất phong phú như cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng hoặc cho vay theo dự án đầu tư Ngân hàng có thể đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung và dài hạn bằng VNĐ hoặc ngoại tệ cho các doanh nghiệp có nhu cầu

Theo thời hạn cho vay, khoản vay của khách hàng được chia làm cho

vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn

Cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có thời hạn dưới 1 năm Các khoản cho vay này thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời của các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân

Cho vay trung hạn gồm các khoản vay có thời hạn từ trên một năm đến năm năm Cho vay trung hạn nhằm phục vụ nhu cầu mua tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh

Cho vay dài hạn là các khoản cho vay có thời hạn trên năm năm, nhằm tài trợ vốn cho mua tài sản cố định có giá trị lớn, xây dựng cơ bản, cải tiến và

mở rộng sản xuất với quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn chậm

Theo phương thức cho vay, theo Nghị định số 1627/2001/QĐ-NHNN về

quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có các phương thức cho vay sau:

Cho vay từng lần là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng

đối với khách hàng Mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng

Cho vay theo hạn mức tín dụng là nghiệp vụ cho vay theo đó ngân hàng

và khách hàng xác định và thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

Cho vay theo dự án đầu tư là phương án tài trợ vốn của ngân hàng cho khách hàng để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống

Cho vay hợp vốn là hình thức một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án hoặc phương án vay vốn của khách hàng; trong đó một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác

Cho vay trả góp là hình thức cho vay, theo đó ngân hàng và khách hàng xác định và thoả thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra

để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền

Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức cho vay nhất định

Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng là nghiệp vụ mà ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý của tổ chức tín dụng

Cho vay theo hạn mức thấu chi là nghiệp vụ cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng đến một giới hạn nhất định và trong một khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam

2.1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà

Như đã trình bày ở trên ta có “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó

tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích

nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi ”

Như vậy, cho vay mua nhà là một thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng trên cơ sở hợp đồng tín dụng xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, theo đó ngân hàng sẽ cung cấp tín dụng để đáp ứng nhu cầu mua nhà của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi theo phương thức trả góp Khách hàng không phải trả một số tiền quá lớn trong một thời gian ngắn

mà chỉ phải trả góp hàng tháng với một phần gốc và lãi Do đó, cho vay mua nhà giúp cho những người có thu nhập ổn định có thêm cơ hội để mua cho mình một ngôi nhà Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà mang lại thu nhập lớn cho các ngân hàng do mức lãi suất áp các ngân hàng áp dụng với hình thức này thường cao

2.1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của cho vay mua nhà

 Đối với khách hàng

Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không ít gia đình sẽ mất một khoản thời gian dài Vậy, phải làm sao để có thể mua được một căn hộ chỉ với 20 -30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn mua nhà

Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ của mình Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy trả góp cho ngân hàng

Có được ngôi nhà ước mơ, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống bản thân và gia đình

 Đối với nền kinh tế

Trong khi thị trường BĐS đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng để kích cầu thị trường BĐS, đẩy mạnh giao dịch

Hiện nay các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng các dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động Từ đó, giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo, …

Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế

 Đối với NHTM

Hiện nay, cho vay BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong khoản mục cho vay của các NHTM Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện đó là cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS

Do đó, cho vay mua nhà có vai trò và ý nghĩa quan trọng đối với các NHTM Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng gián tiếp thực hiện quan hệ hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà, bất động sản Đây là cơ hội tốt để ngân hàng có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút thêm khách hàng là chính các công ty này

Thêm vào đó, cho vay mua nhà tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận các dịch vụ của ngân hàng Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan

hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tính, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng

2.1.2.3 Đối tượng cho vay

Đối tượng của cho vay mua nhà là các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà, đất để ở thực sự

Như đã trình bày ở trên, khách hàng cá nhân là những người đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự Khách hàng cá nhân được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, để phục vụ cho chuyên đề nghiên cứu của mình, em xin phân loại nhóm khách hàng cá nhân theo hai tiêu chí chính: theo tiêu chí thu nhập và theo tiêu chí nghề nghiệp

- Phân loại khách hàng theo tiêu chí thu nhập

Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có điều

kiện sống khó khăn, khả năng tiết kiệm từ thu nhập hàng tháng là không có hoặc có ít Do vậy, mong muốn sở hữu một căn hộ, cải thiện cuộc sống của họ rất khó thành hiện thực Nhóm khách hàng này không phải là đối tượng khách hàng mà các ngân hàng hướng tới vì thu nhập của họ thấp và không ổn định để đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay mua nhà Đảng và Nhà nước ta có chính sách nhằm đẩy mạnh việc xây dựng và cho thuê nhà với đối tượng có

thu nhập thấp Để thực hiện được chính sách đó, mỗi địa phương cần có sự sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch đất và nhà ở đối với các hộ thu nhập thấp

Ví dụ, như Chương trình cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của UBND TP Cần Thơ, Dự án khu nhà ở thu nhập thấp của công ty địa ốc Hồng Loan tại Khu đô thị Nam Cần Thơ Dự án hướng tới những người có thu nhập thấp với các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, những ai muốn tham gia dự án phải đặt cọc 1 triệu đồng và cam kết một vài điều khoản có giá trị trong khoảng 20 năm, mỗi tháng thành viên đó sẽ phải đóng thêm một khoản tiền cố định ( tuỳ theo khả năng và thu nhập của mình ) Chính phủ cần có biện pháp

hỗ trợ, khuyến khích các chương trình, dự án giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, khá: Đây là nhóm khách

hàng tiềm năng mà các ngân hàng hướng tới Nhu cầu vay tiền mua nhà để “an

cư lạc nghiệp” của nhóm khách hàng này khá cao Song với mức thu nhập trung bình của họ, để có một số tiền lớn mua nhà là rất khó Nắm bắt được nhu cầu này, các ngân hàng đang đua nhau đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp cho khách hàng có thu nhập trung bình Không cần phải có một số tiền quá lớn, khách hàng chỉ cần có khoảng 30% giá trị ngôi nhà, phần còn lại sẽ được ngân hàng cho vay Khách hàng sẽ trả góp cả gốc và lãi khoản vay trong một thời gian dài Như vậy, đối với các khách hàng có nguồn thu nhập ổn định, cho vay mua nhà trả góp tạo cho họ một cơ hội để “an cư lạc nghiệp ” Các khoản tài trợ của ngân hàng cho đối tượng khách hàng này chủ yếu dành cho các căn hộ chung cư cũ, chung cư mới với diện tích nhỏ hoặc nhà riêng không quá lớn hoặc xa trung tâm thành phố

Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây là nhóm khách hàng mà ngân

hàng nào cũng muốn hướng tới Nguồn trả nợ của họ chính là nguồn thu nhập

từ hoạt động kinh doanh mang lại Nhu cầu của họ chủ yếu là các căn hộ chung cư mới, rộng gần trung tâm thành phố, nhà riêng có diện tích lớn hoặc các căn biệt thự Giá trị tài trợ cho đối tượng khách hàng này thường lên tới hàng tỷ đồng, chính vì vậy thu hút đối tượng khách hàng này sẽ mang lại cho ngân hàng một khoản thu không nhỏ

- Phân loại khách hàng cá nhân theo tiêu chí nghề nghiệp

Người làm công ăn lương: Những người làm việc trong khu vực nhà nước hoặc tư nhân Mức thu nhập của họ ổn định song phần lớn ở mức trung bình

Người làm công việc kinh doanh riêng: Những người mà nguồn thu nhập của họ từ chính kết quả hoạt động kinh doanh của mình Thu nhập của họ tương đối ổn định

Người lao động tự do: Những người có công việc không ổn định, thu nhập thấp và thất thường

Chính vì vậy, thị trường mục tiêu trong cho vay trả góp mua nhà mà các ngân hàng hướng tới là nhóm khách hàng là nhân viên, công nhân viên chức và những người làm kinh doanh riêng Họ có nhu cầu mua nhà để ổn định cuộc sống Thu nhập của họ tạo điều kiện cho họ tích luỹ được một lượng vốn ban đầu và đảm bảo khả năng trả nợ sau này cho khách hàng

2.1.2.4 Khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn Do vậy, trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô món vay không hề nhỏ Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung với khoản thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể bởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, trong lãi suất, sức khỏe của người vay, …

2.1.2.5 Lãi suất

Do thời gian cho vay trả góp mua nhà dài, thường từ 7 – 20 năm nên lãi suất áp dụng đối với các khoản vay này thường được định giá cao ( vì đã bao hàm cả một phần bù rủi ro lãi suất ) Lãi suất có thể ổn định trong suốt kỳ hạn tín dụng ( lãi suất cố định ) hoặc biến đổi tuỳ theo thay đổi của lãi suất tham khảo hoặc của chỉ số làm cơ sở điều chỉnh lãi suất ( lãi suất thả nổi ) hoặc kết hợp cố định có điều chỉnh sau một khoảng thời gian xác định ( lãi suất hỗn hợp) Ngân hàng và khách hàng thoả thuận với nhau để xác định cách tính lãi suất phù hợp với cả hai bên Phần lớn các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi hoặc lãi suất hỗn hợp để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra khi thị trường tài chính biến động theo hướng không có lợi cho ngân hàng

2.1.2.6 Phương thức cho vay

Các ngân hàng áp dụng hai phương thức cho vay mua nhà: cho vay mua

nhà trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp

 Cho vay trực tiếp

Ngân hàng tiến hành tài trợ trực tiếp cho khách hàng không qua trung gian Đây là hình thức phổ biến tại các ngân hàng Khách hàng trực tiếp tiếp xúc với các cán bộ ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn Ngân hàng trực tiếp cho khách hàng vay vốn thông qua hồ sơ xin vay vốn mua nhà trả góp mà khách hàng nộp cho ngân hàng

Trong quá trình làm việc trực tiếp với khách hàng, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thoả thuận về phương thức hoàn trả vốn vay sao cho phù hợp với thời hạn vay, lãi suất vay, phù hợp với tình hình tài chính của khách hàng Các ngân hàng áp dụng thường áp dụng các phương thức hoàn trả vốn vay trong cho vay mua nhà trả góp như sau:

- Khách hàng trả góp cho ngân hàng một số tiền cố định hàng tháng ( bao gồm cả gốc và lãi ) cho đến hết thời hạn vay

- Khách hàng trả góp hàng tháng với số gốc cố định, lãi trả theo dư nợ giảm dần và cùng kỳ với trả gốc

- Khách hàng trả gốc theo giai đoạn nhất định, trả lãi theo dư nợ giảm dần và cùng kỳ với kỳ trả gốc ( ví dụ thời gian trả gốc vay chia làm bốn giai đoạn: giai đoạn một khách hàng trả 15% gốc, giai đoạn hai, ba trả 30% gốc, giai đoạn bốn trả 45% gốc)

- Khách hàng trả nợ gốc một lần vào cuối kỳ, trả lãi hàng tháng theo dư

nợ thực tế

Hình thức cho vay trực tiếp có những ưu điểm sau: Ngân hàng có thể sử dụng trình độ, kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng của các cán bộ tín dụng để đánh giá khách hàng qua quá trình tiếp xúc trực tiếp, do đó khoản cho vay này thường có chất lượng cao hơn so với cho vay qua các doanh nghiệp bán lẻ Quan hệ trực tiếp giữa ngân hàng và khách hàng sẽ giúp xử lý tốt các phát sinh trong quá trình tín dụng, thoả mãn quyền lợi cho cả hai bên và nâng cao hình ảnh của ngân hàng với khách hàng Tuy nhiên, hình thức cho vay này cũng có nhược điểm đó là do cán bộ ngân hàng và khách hàng làm việc trực tiếp với nhau nên dẫn đến tốn nhiều thời gian và chi phí so với cho vay gián tiếp, nhiều khi gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng khi lượng khách hàng đến

đông

 Cho vay gián tiếp

Cho vay gián tiếp là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh của các doanh nghiệp đã bán chịu hàng hoá hoặc đã cung cấp các dịch vụ cho người tiêu dùng Hình thức này, ngân hàng cho vay qua các doanh nghiệp bán hàng mà không trực tiếp tiếp xúc với khách hàng

Hình 2.1: Sơ đồ cho vay trả góp qua trung gian

Chú thích:

(1)_ Ngân hàng ký hợp đồng với các tổ chức trung gian ( công ty bán

lẻ, công ty kinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư ) về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà trả góp

(2)_ Doanh nghiệp ký hợp đồng bán nhà trả góp với khách hàng

(3)_ Doanh nghiệp tập trung hoá đơn mua nhà trả góp của khách hàng

và nộp cho ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán

(4)_ Ngân hàng kiểm tra các hoá đơn, thanh toán tiền hàng cho các doanh nghiệp

(4’)_ Doanh nghiệp thu tiền trả góp hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân hàng

Hiện nay, hình thức cho vay trả góp qua của ngân hàng qua các tổ chức trung gian khá phổ biến Hình thức này giúp ngân hàng kiểm soát được mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, tăng doanh số dư nợ, tiết kiệm và giảm

(2) (4’)

(1)

(4) (3)

Ngân hàng

TC trung gian Người tiêu dùng

các chi phí cho vay đồng thời mở rộng quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp, hình thức này giúp hỗ trợ vốn cho người mua, tăng doanh số bán hàng Đó là lý do tại sao ngày càng xuất hiện nhiều quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các doanh nghiệp Như Công ty địa

ốc Hồng Loan đã liên kết với nhiều ngân hàng trong cho vay mua nhà trả góp như Agribank Cần Thơ, ACB; Công ty địa ốc Hoàng Quân liên kết với ngân hàng BIDV,…

Tuy nhiên, hình thức cho vay này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho các NHTM Do các ngân hàng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà thông qua các tổ chức trung gian nên ngân hàng không có sự lựa chọn và thiếu sự kiểm soát với khách hàng Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại gây khó khăn cho khách hàng

2.1.3 Đặc điểm về rủi ro trong cho vay mua nhà

Rủi ro là khả năng xảy ra tổn thất ngoài dự kiến của ngân hàng Do thời gian cho vay dài, giá trị món vay lớn nên mặc dù sản phẩm này mang lại nhiều lợi nhuận song cũng chứa đựng không ít rủi ro cho ngân hàng

Một trong những rủi ro chính mà ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro tín dụng, khi khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy

đủ vốn và lãi, gây tổn thất cho ngân hàng Rủi ro tín dụng xảy ra khi thu nhập thường xuyên của khách hàng bị ảnh hưởng do khách hàng bị mất việc, bị tai nạn, mất khả năng lao động, bị chết hoặc do tác động do sự suy thoái chung của nền kinh tế Để đảm bảo ổn định cuộc sống cho khách hàng, đảm bảo cho thu nhập của ngân hàng khi khách hàng xảy ra sự cố ngoài ý muốn, các ngân hàng thường liên kết với các công ty bảo hiểm bán bảo hiểm cho khách hàng hoặc tư vấn khách hàng nên tự mua bảo hiểm cho khoản vay

Rủi ro lãi suất xảy ra khi lãi suất thay đổi ngoài dự tính dẫn đến tổn thất cho ngân hàng Do thời gian cho vay dài, các ngân hàng cần xác định lãi suất cho vay hợp lý để vừa không làm ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng vừa đảm bảo khả năng hoàn trả của khách hàng Nếu mức lãi suất mà ngân hàng xác định sau một thời gian thấp hơn mức lãi suất trên thị trường thì thu nhập của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng và ngược lại Để hạn chế rủi ro lãi suất, các ngân hàng thường áp dụng chế độ lãi suất thả nổi theo lãi suất tham khảo ( lãi suất huy động ), theo đó lãi suất trong cho vay mua nhà được xác định tuỳ theo sự biến động lãi suất trên thị trường Tuy nhiên trong nhiều trường hợp lãi vay tăng, trong khi thu nhập không tăng, nhà đứng giá còn nợ ngân hàng

thì thúc ép phải trả hàng tháng khiến cho nhiều khách hàng mất khả năng trả

nợ

Rủi ro đạo đức là khả năng khách hàng chủ định lừa đảo cán bộ ngân hàng, cung cấp thông tin sai lệch, chây ì không chịu hoàn trả vốn cho hàng Để giảm bớt rủi ro này, các cán bộ ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng cần phải có sự đánh giá chính xác về tư cách của khách hàng, có sự thẩm định lại những thông tin khách hàng cung cấp Trong quá trình tín dụng, cán bộ ngân hàng thường xuyên đánh giá khoản vay, xác định những dấu hiệu bất thường của khách hàng để có biện pháp xử lý kịp thời

2.1.4 Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM

2.1.4.1 Khái niệm

Mở rộng cho vay mua nhà (các khoản vay bất động sản) tại NHTM là sự gia tăng về quy mô, cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng tài sản của ngân hàng

2.1.4.2 Các chỉ tiêu phản ánh

Các chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà gồm: số lượng khoản vay, doanh số cho vay, dư nợ và tăng trưởng dư nợ qua các năm và tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ

- Số lượng khoản vay

Số lượng khoản vay là chỉ tiêu trực tiếp đánh giá kết quả mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM Chỉ tiêu này cao và tăng trưởng hàng năm chứng tỏ cho vay mua nhà của ngân hàng được mở rộng và thị phần của ngân hàng trên thị trường cho vay mua nhà cũng tăng Ngược lại, chỉ tiêu này năm nay giảm so với năm trước chứng tỏ mục tiêu mở rộng cho vay mua nhà của

ngân hàng không thực hiện được

- Doanh số cho vay mua nhà

Doanh số cho vay mua nhà là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô các khoản cho vay mua nhà của ngân hàng đối với các khách hàng Nó phản ánh tổng số lượng tín dụng mà ngân hàng đã cho vay mua nhà trả góp trong kỳ ( tháng, quý, năm ) Chỉ tiêu này phản ánh chính xác sự tăng trưởng về quy mô của hoạt động này qua các thời kỳ, qua đó phần nào đánh giá được xu thế của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng

- Dư nợ và tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà

Dư nợ cho vay mua nhà là chỉ tiêu tích lũy phản ánh khối lượng tiền mà

hiện ngân hàng đang còn cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà của khách hàng tại

một thời điểm nhất định

Dư nợ cho vay mua nhà năm nay cao hơn dư nợ cho vay mua nhà năm

trước chứng tỏ doanh số cho vay mua nhà năm nay cao hơn doanh số thu nợ

cho vay mua nhà năm nay, do đó ta có sự mở rộng cho vay mua nhà

Tăng trưởng cho vay mua nhà là chỉ tiêu tương đối, phản ánh tốc độ gia

tăng tổng dư nợ cho vay mua nhà của năm sau so với năm trước

- Nợ xấu

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 của Ngân hàng

Nhà nước, các khoản dư nợ tín dụng khách hàng của ngân hàng được phân

loại từ Nhóm 1 đến Nhóm 5, tương ứng với các loại Nợ đủ tiêu chuẩn (Nhóm

1), Nợ cần chú ý (2), Nợ dưới tiêu chuẩn (3), Nợ nghi ngờ (4) và Nợ có khả

năng mất vốn (5) Các khoản nợ phân loại từ Nhóm 3-5 được xem là nợ xấu

- Vòng quay vốn tín dụng

Tỷ lệ tăng trưởng Dư nợ CVMN năm nay – Dư nợ CVMN năm trước

dư nợ CVMN =

năm nay Dư nợ CVMN năm trước

Dư nợ cho vay = Dư nợ CVMN + Doanh số - Doanh số thu nợ mua nhà năm trước CVMN CVMN

năm nay năm nay năm nay

- Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng, thời gian thu hồi nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm Vòng quay vốn càng nhanh thì được coi là tốt và việc đầu tư càng được an toàn

- Dư nợ/ Vốn huy động (%)

-Chỉ tiêu này phản ánh NH cho vay được bao nhiêu so với nguồn vốn huy động, nó còn nói lên hiệu quả sử dụng vốn huy động của ngân hàng, thể hiện ngân hàng đã chủ động trong việc tích cực tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy động hay chưa

- Chỉ tiêu này lớn thể hiện khả năng tranh thủ vốn huy động, nếu chỉ tiêu này lớn hơn 1 thì ngân hàng chưa thực hiện tốt việc huy động vốn, vốn huy động tham gia vào cho vay ít, khả năng huy động vốn của NH chưa tốt, nếu chỉ tiêu này nhỏ hơn 1 thì ngân hàng chưa sử dụng hiệu quả toàn bộ nguồn vốn huy động, gây lãng phí

- Hệ số thu nợ (%)

- Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH

- Nó phản ánh trong 1 thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay nhất định thì ngân hàng sẽ thu về được bao nhiêu đồng vốn

(Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối kỳ)

Dư nợ bình quân trong kỳ =

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin – số liệu

Sử dụng phương pháp bàn giấy (Desk research): phương pháp này có tên gọi xuất phát ở chỗ người nghiên cứu có thể ngồi tại bàn giấy của mình để tiến hành nghiên cứu mà không cần ra hiện trường Muốn vậy người nghiên cứu phải sử dụng thông tin có sẵn khác nhau Ở luận văn này, sử dụng các số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn sau:

- Nguồn thông tin bên trong ngân hàng: là các số liệu và tài liệu do ngân hàng cung cấp như doanh số cho vay mua nhà qua các năm, doanh số thu nợ,

dư nợ, cơ cấu tổ chức, cơ cấu nhân sự ngân hàng,…

- Nguồn thông tin bên ngoài: được thu thập được thu thập từ các loại sách báo, tạp chí, từ trang web của các ngân hàng như thông tin về tình hình chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, …

2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu

Sau khi được ngân hàng cung cấp và thu thập từ các nguồn bên ngoài, sẽ tiến hành phân loại, hệ thống, kiểm tra sau đó sử dụng phương pháp tỷ trọng, phương pháp so sánh để phân tích về thực trạng của khoản vay mua nhà tại ngân hàng

- Nguyên tắc so sánh

 Tiêu chuẩn so sánh

 Chỉ tiêu kế hoạch của một kỳ kinh doanh

 Tình hình thực hiện các kỳ kinh doanh đã qua

 Chỉ tiêu của các doanh nghiệp tiêu biểu cùng ngành

 Chỉ tiêu bình quân ngành

 Các thông số thị trường

 Các chỉ tiêu có thể so sánh được

- Điều kiện so sánh: Các chỉ tiêu so sánh phải phù hợp về yếu tố không gian và thời gian; cùng nội dung kinh tế, đơn vị đo lường, phương pháp tính toán; quy mô và điều kiện kinh doanh

- Các phương pháp so sánh

 Phương pháp so sánh tuyệt đối (TS Mai Văn Nam, 2008, 40)

Là kết quả của phép trừ giữa trị số của kỳ phân tích so với kỳ gốc của các chỉ tiêu kinh tế

CẦN THƠ 3.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN

3.1.1 Vài nét về Agribank

Thành lập ngày 26/03/1988, hoạt động theo Luật các Tổ chức tín dụng Việt Nam, đến nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Agribank là Ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo và chủ lực trong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn

Dự án hiện đại hóa hệ thống thanh toán và kế toán khách hàng (IPCAS) do Ngân hàng Thế giới tài trợ Với hệ thống IPCAS đã được hoàn thiện, Agribank đủ năng lực cung ứng các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại, với

độ an toàn và chính xác cao đến với mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước Hiện nay, Agribank đang có hàng triệu khách hàng là hộ sản xuất, hàng chục ngàn khách hàng là doanh nghiệp

Agribank là một trong số các ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn nhất Việt Nam với 1.043 ngân hàng đại lý tại 92 quốc gia và vùng lãnh thổ Agribank là chủ tịch Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Nông thôn Châu Á Thái Bình Dương (APRACA) nhiệm kỳ 2008 – 2010, là thành viên Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Quốc tế (CICA) và Hiệp hội Ngân hàng Châu Á (ABA); đăng cai tổ chức nhiều hội nghị quốc tế lớn như: FAO vào năm 1991, Hội nghị APRACA vào năm 1996 và năm 2004, Hiệp hội Tín dụng Quốc tế vào năm 2001, Hiệp hội APRACA về thủy sản năm 2002,…

Agribank là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam trong việc tiếp nhận và triển khai các dự án nước ngoài Trong bối cảnh kinh tế diễn biến phức tạp, Agribank vẫn được các tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), Cơ quan Phát triển Pháp (AFD), Ngân hàng đầu tư Châu Âu (EIB)…tín nhiệm, ủy thác triển khai trên 123 dự án với tổng

số vốn tiếp nhận đạt trên 5,8 tỷ USD Agribank không ngừng tiếp cận, thu hút các dự án mới: Hợp đồng tài trợ với Ngân hàng đầu tư Châu Âu (EIB) giai đoạn II; Dự án tài chính nông thôn III (WB); Dự án Biogas (ADB); Dự án JIBIC (Nhật Bản); Dự án phát triển cao su tiểu điền (AFD) v.v…

Với vị thế là Ngân hàng thương mại – Định chế tài chính lớn nhất Việt

Nam, Agribank đã, đang không ngừng nỗ lực, đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ, đóng góp to lớn vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

3.1.2 Vài nét về Agribank – chi nhánh Cần Thơ

Nằm trong mạng lưới NHNNo & PTNT Việt Nam, NHNNo & PTNT Thành phố Cần Thơ được theo quyết định số 30/QDN ngân hàng ký ngày 12/01/1992 của thống đốc Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam ( tên giao dịch quốc tế là Viet Nam Bank For Agriculture, viết tắt là VBA), hiện nay là Agribank chi nhánh Cần Thơ, là chi nhánh cấp 1 của NHNNo & PTNT Việt Nam ở Cần Thơ

Kể từ ngày 01/01/2004 NHNo & PTNT tỉnh Cần Thơ tách riêng thành NHNNo & PTNT Thành phố Cần Thơ và NHNo&PTNT tỉnh Hậu Giang, hoạt động độc lập theo quyết định số 57/QĐ

 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng:

+ Huy động vốn nội và ngoại tệ với nhiều hình thức đa dạng, phong phú: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn, tài khoản cá nhân, tiền gửi tiết kiệm, phát hành các loại kỳ phiếu, trái phiếu…

+ Cho vay vốn: Ngắn, trung, dài hạn bằng đồn Việt Nam và ngoại tệ với tất cả các ngành nghề, các thành phần kinh tế, lãi suất thỏa thuận

+ Thực hiện nghiệp vụ cầm cố, bào lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán…

+ Làm dịch vụ ủy thác cho các tổ chức tài chính, tín dụng, cá nhân trong

và ngoài nước

+ Bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại như: Chuyển tiền nhanh, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT, các loại thẻ thanh toán, chi trả kiều hối, kinh doanh ngoại tệ…

Hiện nay nhu cầu về nguồn vốn để cải tạo và phát triển, nông thôn ngày càng cao và để đáp ứng kịp thời và góp phần đem lại sự tiện lợi và nhanh chóng cho khách hàng với thông điệp “AGRIBANK mang phồn thịnh đến với khách hàng” Hiện nay NHNNo & PTNT Thành phố Cần Thơ đã mở thêm rất nhiều chi nhánh và phòng giao dịch Cụ thể: có 2 phòng giao dịch trong nội ô Thành phố và 7 chi nhánh ở các huyện sau: Bình Thủy, Cái Răng, Ô Môn,

Thốt Nốt, Phong Điền, Cờ Đỏ và Vĩnh Thạnh

NHNNo & PTNT Thành phố Cần Thơ có trụ sở chính đặt tại số 3 đường Phan Đình Phùng Thành phố Cần Thơ Số điện thoại (0710)823460 Fax: (0710) 820392 – 821370

3.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG NHIỆM VỤ CỦA CÁC PHÒNG BAN

3.2.1 Cơ cấu tổ chức

3.2.1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Hình 3.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy nhà nước ngân hàng Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn thành phố Cần Thơ

Ghi chú: P HC & NS: Phòng hành chính và nhân sự

P KT & KSNB: Phòng kiểm tra và kiểm soát nội bộ

P KH & TH: Phòng kế hoạch và tổng hợp

3.2.1.2 Bộ máy tổ chức nhân sự

Căn cứ quyết định số 1377/QĐ/HĐQT – TCCB ngày 24/12/2007 của Chủ tịch Hội đồng quản trị về việc ban hành quy chế về tổ chức hoạt động của NHNo&PTNT Việt Nam

P.TÍN DỤNG

P.KINH DOANH N.HỐI

P.DV &

MAR-KETING

P.ĐIỆN TOÁN

P.KẾ TOÁN

P.KH

&TH

PHÓ GIÁM ĐỐC 2

PHÓ GIÁM ĐỐC 3

Chi nhánh NHNNo&PTNT Việt Nam ban hành quy chế về tổ chức và hoạt động với nội dung như sau:

Gồm Ban giám đốc và Các phòng nghiệp vụ tại Hội sở

Ban Giám đốc gồm: Giám đốc và các Phó giám đốc

- Giám đốc: là người điều hành mọi hoạt động trong ngân hàng cũng là người quyết định cuối cùng trong kinh doanh, ký duyệt các hợp đồng tín dụng

- Hướng dẫn, giám sát việc thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ trong phạm vi hoạt động mà ngân hàng cấp trên giao

- Phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng phòng ban, và nhận thông tin phản hồi từ các phòng ban

- Được quyền quyết định, tổ chức, bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng,

kỷ luật hoặc nâng lương, trừ lương đối với cán bộ trong đơn vị mình

- Phó giám đốc: có trách nhiệm hỗ trợ Giám đốc trong việc điều hành, tổ chức các hoạt động trong lĩnh vực kế toán và ngân quỹ

Các phòng nghiệp vụ tại Hội sở

Gồm trưởng phòng, phó phòng và các nhân viên

- Trưởng phòng phụ trách chung, trọng tâm chỉ đạo định hướng kế hoạch kinh doanh của đơn vị, điều hòa vốn

- Phó phòng và các nhân viên do Trưởng phòng phân công nhiệm vụ

+ Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ

+ Phòng kinh doanh ngoại hối

+ Phòng dịch vụ Marketing

+ Phòng điện toán

+ Phòng giao dịch trực thuộc (2 phòng giao dịch)

+ Chi nhánh cấp 2 (7 chi nhánh ở quận, huyện)

3.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

3.2.2.1 Phòng kế hoạch tổng hợp

- Trực tiếp quản lý cân đối nguồn vốn đảm bảo các cơ cấu về kỳ hạn, tiền

tệ, loại tiền gửi… và quản lý các hệ số an toàn theo quy định Tham mưu cho Giám đốc chi nhánh điều hành nguồn vốn và chịu trách nhiệm đề xuất chiến lược huy động vốn tại địa phương và giải pháp phát triển nguồn vốn

- Đầu mối tham mưu cho Giám đốc xây dựng kế hoạch kinh doanh ngắn hạn, trung hạn, dài hạn theo định hướng kinh doanh của ngân hàng

- Đầu mối quản lý thông tin (thu thập, tổng hợp, quản lý, lưu trữ, cung cấp) về kế hoạch phát triển, tình hình thực hiện kế hoạch, thông tin kinh tế, thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng, thông tin về nguồn vốn và huy động vốn, thông tin khách hàng theo quy định

- Chịu trạch nhiệm về quản lý rủi ro trong lĩnh vực nguồn vốn, cân đối về vốn và kinh doanh tiền tệ theo quy chế, quy định quản lý rủi ro, quản lý tài sản

nợ (rủi ro lãi suất, rủi ro kỳ hạn)

- Tổng hợp theo dõi các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh và quyết toán kế hoạch đến các chi nhánh trực thuộc

- Cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn và điều hòa vốn kinh doanh đối với các chi nhánh loại III

- Tổng hợp báo cáo chuyên đề theo quy định

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc giao

- Quản lý và sử dụng các quỹ chuyên dùng theo quy định của NHNNo&PTNT trê địa bàn

- Thực hiện các khoản nộp Ngân sách theo quy định

- Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước

- Chấp hành quy định về an toàn kho quỹ và định mức tiền quỹ theo quy