ví dụ phương pháp chi phí

ví dụ phương pháp chi phí tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về tất cả các lĩnh vực ki...

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Giá trị Quyền sử dụng đất và ngôi nhà 03 tầng tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành Phố Hà Nội. I. CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá. 2. Căn cứ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính . 3 Căn cứ Thông tư số 17/2006/TT – BTC ngày 13/3/2006 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá 1. Căn cứ luất đất đai ban hành ngày 26/11/2003 2. II. Căn cứ các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH HÀNG ĐỀ NGHỊ THẨM ĐỊNH GIÁ III. TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Giá trị Quyền sử dụng đất và ngôi nhà 03 tầng tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành Phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 28 Ngõ 2 Câù Bươu, xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. IV. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Làm cơ sở để NH xác định giá khởi điểm để bán đấu giá thu hồi nợ. V. THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ Tháng 12 năm 2006 VI. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Giá trị tài sản Thẩm định giá ước tính là: 7.394.000.000 đồng (Bằng chữ: Bảy tỷ ba trăm chín mươi tư triệu đồng chẵn) VII. ĐIỀU KIỆN RÀNG BUỘC Kết quả thẩm định này chỉ dùng cho mục đích duy nhất được nêu ở Mục V nói trên và sẽ không được sử dụng với bất kỳ lý do nào. PHẦN II: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ I. KẾT QUẢ KHẢO SÁT THỰC ĐỊA Qua khảo sát thực địa, nhóm thẩm định rút ra các kết luận sau: 1. Bất động sản nằm tại: Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội, hiện đang được Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - VIBANK toàn quyền xử lý để bán phát mại thu hồi nợ. 2. Hiện trạng thửa đất đã có sự thay đổi về diện tích và hình dạng. Cụ thể là: Theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số D0249440 thì diện tích đất được cấp sổ đỏ là 1.072m2. Đến thời điểm khảo sát thì diện tích sử dụng hiện tại là 1.709m2. Trong đó các công trình kiến trúc trên đất bao gồm: 01 nhà 3 tầng diện tích 920m2, 01 nhà điều hành diện tích 192,36m2, 01 nhà tạm diện tích 50,4m2 và sân bê tông (chi tiết tại bản vẽ hiện trạng thửa đất sau chứng thư). Tất cả các công trình trên hiện đang được công ty TNHH Nhân Văn dùng làm trung tâm dạy nghề. Diện tích đất sử dụng thêm về phía mương sau là 637m2. 3. Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp,… 4. Bất động sản thẩm định giá có một số lợi thế cũng như hạn chế sau: Lợi thế:  Bất động sản được sử dụng thêm nhiều diện tích đất lưu không. Phần diện tích này không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch chỉ giới và có khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý quyền sử dụng với phần lớn diện tích đất lưu không. Do vậy, thửa đất hiện nay đã khá vuông vắn, thuận lợi cho quá trình sử dụng.  Bất động sản có diện tích lớn, phù hợp với các doanh nghiệp, đơn vị làm trụ sở văn phòng và khu sản xuất. Hạn chế:  Thửa đất có diện tích rộng nên khó giao dịch trên thị trường.  Hình dạng thửa đất gây khó khăn cho việc thiết kế kiến trúc các công trình xây dựng.  Vị trí đất xa trung tâm của thành phố.  Tài sản đang trong tình trạng là tài sản cầm cố, thủ tục mua bán phải qua Ngân hàng và tài sản đó phải bán một lần và toàn bộ.  Diện tích xây dựng rất lớn, mang tính đặc thù với giá trị cao nên sẽ khó cho việc giao dịch trên thị trường khi người mua sử dụng vào mục đích khác.  Môi trường sống không tốt: o Do nguồn nước ngầm gần khu vực ô nhiễm. o Diện tích đất liền kề gần mương thoát nước nên dễ gây ô nhiễm về mùa mưa lũ. o Cơ sở hạ tầng kém do ít được đầu tư. II. MÔ TẢ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN VỀ MẶT PHÁP LÝ 2.1 Căn cứ - Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số D0249440 do UNND Huyện Thanh Trì cấp ngày 25 tháng 08 năm 1994. 2.2 Đặc điểm pháp lý - Bất động sản nằm tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. - Đến thời điểm thẩm định giá thì Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBANK được toàn quyền bán tài sản để thu hồi nợ vay. - Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp. III. MÔ TẢ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN VỀ ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT 3.1 Căn cứ: • Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số D0249440 do UNND Huyện Thanh Trì cấp ngày 25 tháng 08 năm 1994. • Căn cứ Hợp đồng tín dụng trung hạn giữa Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quốc Tế Việt Nam với Công ty TNHH Nhân Văn ngày 14/01/2004. • Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue. • Căn cứ kết quả khảo sát thực địa. 3.2 Với những cơ sở trên, đặc điểm tài sản được xác định như sau: a. Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : - Vị trí : - Diện tích đất ở được cấp sổ đỏ Diện tích xây dựng nhà 03 - tầng - Diện tích sử dụng nhà 03 tầng - Số tầng - Mặt tiền đất - Chiều sâu thửa đất - Mục đích sử dụng - Thời hạn sử dụng b.Đặc điểm chi tiết Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. : 1.072,0 m2 : 920,0 m2 : : : : : : 2.760,0 m2 3 tầng + tum mái tôn 24,8 m 47,5 m Đất ở Lâu dài Vị trí: - - Vị trí nhà Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội cách đường Cầu Bươu 200m. - Lộ giới ngõ 2 Cầu Bươu là 3,7m, ngõ vào BĐS Thẩm định không thẳng, khó đi lại Ranh giới: - - + Hướng đông giáp : Giáp ngõ 2 Cầu Bươu + Hướng tây giáp : Mương thoát nước + Hướng bắc giáp : Nhà dân và ngách nhỏ + Hướng nam giáp : Nhà dân Ngõ khá rộng rãi, tuy nhiên ngõ lại không thẳng và là ngõ Giao thông - Hệ thống cấp nước Hệ thống cấp điện - Hệ thống thoát nước - Thông tin, liên lạc Chiếu sáng Môi trường kinh doanh Cảnh quan Trung tâm thương mại Bệnh viện - Trường học - An ninh Dân trí - Môi trường sống : cụt nên cản trở việc đi lại. Xa trung tâm thành phố : Thành phố : Điện sinh hoạt của thành phố Bình thường (do gần mương thoát nước của Thành phố nên : dễ gây úng lụt) : Điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt : Không có hệ thống chiếu sáng đúng tiêu chuẩn : Thích hợp với việc làm trường học. Và phân lô xây nhà để ở : Bình thường : Chợ Tó – Tả Thanh Oai : Bệnh viện 103 Trường Tiểu học Tả Thanh Oai, Trường Cao Đẳng kinh tế : công nghiệp : Tốt : Bình thường Dễ gây ô nhiễm, do hệ thống mương thoát nước không được : nạo vét thường xuyên. Bị bụi do gần các nhà máy sản xuất bêtông IV. CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 5.1 Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Giá trị thị trường “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm đinh giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. 5.2Nguyên tắc thẩm định giá * Nguyên tắc cao nhất và tốt nhất: “Một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất tại thời điểm định giá cho thấy tài sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là tốt nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định”. * Nguyên tắc cung cầu “Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản” “Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản” * Nguyên tắc thay thế “Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thời điểm” 5.3 Phương pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí 1.1. Áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá trị ngôi nhà 03 tầng 1. Nhà 03 tầng a) Mô tả đặc điểm  Cấu trúc:  Móng, khung cột: bê tông cốt thép, kích thước 30cm x 30cm. Hệ thống cột móng đã có dấu hiệu xuống cấp, nứt nẻ.  Nền: Lát gạch men 30cm x 30cm, Ganito.  Kết cấu đỡ mái, trần: Kết cấu hệ thống xà gồ bêtông cốt thép.  Cửa đi: Cửa ngoài là loại cửa kéo sắt, gỗ nghiến.  Cửa sổ: Cửa sổ loại khung gỗ mặt kính, gỗ Balô.  Mái: mái bằng đổ bêtông cốt thép.  Cầu thang: Tay vịn bằng sắt hàn, bậc cầu thang làm đá bằng mài Ganito  Diện tích: Tổng diện tích xây dựng: 920 m2 Tổng diện tích sàn sử dụng: 2.760 m2 b) Xác định chất lượng còn lại của Nhà 03 tầng TT Kết cấu chính 1 Móng 2 Cột, khung 3 Tường, vách 4 Nền, sàn 5 Đỡ mái 6 Mái Tổng cộng TLCL còn TLGT các KC (B) = [(O) x lại (%) chính (%) (A)]/100 (%) (O) (A) (B) 54 9 4,86 53 14 7,42 52 16 8,32 54 10 5,4 54 0 0 55 22 12,1 71 38,1 TLCL còn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (C) 53,66% => Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà chính là: 53,66%. Phòng thẩm định ước tính giá trị xây mới ngôi nhà 03 tầng tương tự như công trình xây dựng của Bất động sản thẩm định là 1.240.000 đồng/m2. Vậy giá trị ước tính công trình nhà 03 tầng thuộc Bất động sản thẩm định là: GTCL ngôi nhà 03 tầng = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 2.760m2 x 1.240.000 đ/m2 x 53.66% = 1.836.459.840 đồng Làm tròn: 1.836.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ tám trăm ba mươi sáu triệu đồng chẵn) 2. Mái tôn nhà 03 tầng a) Mô tả đặc điểm  Cấu trúc:  Khung cột: bằng hệ thống thép chữ V và thép tròn.  Nền: nền ximăng  Tường, vách: Tường gạch xây vữa tam hợp kích thước 220mm, quét ve vàng.  Kết cấu đỡ mái, trần: bằng hệ thống xà gồ thép, không có trần chống nóng.  Cửa sổ: loại cửa chớp bằng gỗ.  Mái: tôn Ausnam.  Diện tích: 1.306m2 b) Xác định chất lượng còn lại của mái tôn nhà 03 tầng TT Kết cấu chính TLGT các TLCL còn lại KC chính (%) (%) (B) = [(O) x TLCL còn lại của BĐS (A)]/100 (%) (C) = [(B)/ (A)] X 100 (O) (A) (B) 1 Móng 74 9 6,66 2 Cột, khung 75 14 10,5 3 Tường, vách 70 16 11,2 4 Nền, sàn 70 10 7 5 Đỡ mái 74 10 7,4 6 Mái 72 22 15,84 81 58,6 Tổng cộng (C) 72,34% => Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của mái tôn là: 72,34%. Phòng thẩm định ước tính giá trị thi công mới đối với mái tôn của ngôi nhà 03 tầng thuộc Bất động sản thẩm định là 210.000 đồng/m2. Vậy giá trị còn lại ước tính của công trình mái tôn của Bất động sản thẩm định là: GTCL mái tôn = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 1.306m2 x 210.000 đ/m2 x 72,34% = 198.399.684 đồng Làm tròn: 198.000.000 đồng Bằng chữ: Một trăm chín mươi tám triệu đồng chẵn. Tổng giá trị các công trình xây dựng là: STT GIÁ THỊ TRƯỜNG HẠNG MỤC (Đồng) 1 Nhà 03 tầng 2 Mái tôn của nhà 03 tầng TỔNG CỘNG 1.836.000.000 198.000.000 2.034.000.000 Bằng chữ: Hai tỷ không trăm ba mươi tư triệu đồng chẵn. 1.2. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất a. Các bất động sản so sánh: Nội dung Địa chỉ BĐS 1 Số … Ngõ 2 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Nguồn thông tin Diện tích (m x m) BĐS 3 Lô số … nhà vườn, KĐT Khu Cầu Bươu, Xã Tả Cầu Bươu, Thanh Trì Oai, Thanh Trì Công ty CP thông tin Công ty CP thông tin và Thanh Oai, Thanh Trì và định giá Việt Nam và định giá Việt Nam DT đất: 180m DTXD 40 m2 Mô tả BĐS 2 2 định giá Việt Nam 96 m 2 288 m2 Công ty CP thông tin 60-360m2 0 m2 Nhà cấp 4 đã cũ, tường cổng bao quanh, Nhà 3 tầng xây thô Đất thổ cư không gian thoáng Pháp lý Sổ đỏ A. Bình Liên hệ 0916 082 353 Công ty Xây dựng Công nghiệp 1 Sổ đỏ A. Tùng 0983 078 201/9174094 Rao bán 12m 4m Tương đồng 8,0 triệu đ/m2 C. Thủy 0916 0820353 6,0m 6m Tương đồng 1.500 triệu Ước tính: 7,0 triệu đ/m2 1.500 triệu 6,4 triệu/m2 Giá XD: 0 triệu 375 triệu đồng 0 triệu VNĐ GiáQSDĐ/m2: 7,2 triệu đ/m2 6,54 triệu đ/m2 6,0 - 6,4 triệu đ/m2 Mặt tiền Ngõ rộng Điều kiện KT - XH Giá Sổ đỏ b. Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh: Thương vụ 1: 4,0 – 24,0m 3,5m Tương đồng 7,0 triệu/m2 BĐS so sánh 1 có vị trí tại ngõ 2 đường Cầu Bươu có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tương tự như Bất động sản thẩm định. Tuy nhiên Bất động sản so sánh 1 có quy mô diện tích nhỏ hơn và hình dạng thửa đất vuông vắn hơn so với BĐS thẩm định. Và vị trí đất gần đường cầu Bươu hơn so với Bất động sản thẩm định. Ngoài ra khu đất này còn có lợi thế là một khu đất chưa có công trình xây dựng nên có thể cắt bán từng phần nhỏ một. Giá QSDĐ: 7.200.000 đ/m2. Thương vụ 2: BĐS so sánh 2 thuộc khu Biệt thự liền kề của Công ty xây dựng Công nghiệp 1 có một số điều kiện sống khá tương đồng với Bất động sản thẩm định. Tuy nhiên Bất động sản so sánh 2 có cơ sở hạ tầng kỹ thuật được làm đồng bộ, vị trí gần đường giao thông và môi trường sống cũng tốt hơn so với BĐS thẩm định (đường bêtông 6m, khu dân cư văn minh…v.v.). Nhưng bất động sản so sánh 2 có một điểm bất lợi đó là chi phí xây dựng tương đối lớn, mật độ xây dựng thấp Giá QSDĐ: 6.540.000 đ/m2. Thương vụ 3: BĐS so sánh 3 nằm ở vị trí trong ngõ có các điều kiện về vị trí, lộ giới ngõ tương đồng so với Bất động sản thẩm định. Tuy nhiên khu đất này có mặt tiền rộng, thửa đất vuông vắn có thể dễ dàng chia nhỏ thành các lô để bán riêng biệt. Khu đất này lại gần chợ, trường học hơn so với Bất động sản thẩm định. Giá QSDĐ: 6.000.000 – 6.500.000 đ/m2. c. Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh: Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản, Phòng thẩm định giá đã ước tính giá trị Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với bất động sản tại khu vực trong ngõ của đường Cầu Bươu tương tự như BĐS thẩm định tọa lạc có giá: 5.000.000 đ/m2 đến 7.500.000đ/m2. d. Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản thẩm định: Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS tọa lạc, v.v…Phòng thẩm định giá ước tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định phục vụ cho mục đích làm cơ sở xác định giá khởi điểm để bán đấu giá là: 5.000.000 đ/m2. Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2). = 1.072,0 m2 x 5.000.000 đ/m2 = 5.360.000.000 đồng. (Bằng chữ: Năm tỷ ba trăm sáu mươi triệu đồng chẵn) IV. KẾT QUẢ Kết quả thẩm định của giá trị Quyền sử dụng đất và ngôi nhà 03 tầng của Bất động sản tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội như sau: STT HẠNG MỤC GIÁ THỊ TRƯỜNG (VNĐ) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất (1.072m2) 2 Giá trị ngôi nhà 03 tầng 3 Mái tôn nhà 03 tầng TỔNG CỘNG Bằng chữ: Bảy tỷ ba trăm chín mươi tư triệu đồng chẵn. VII. ĐỀ XUẤT 5.360.000.000 1.836.000.000 198.000.000 7.394.000.000 Ví dụ cụ thể: sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng của Công ty TNHH Đăng Quang- Khu công nghiệp Bắc Thăng Long- Nội Bài- Hà Nội.  Thời điểm định giá: năm 2008  Mô tả đặc điểm của các hạng mục của công trình xây dựng chính: 1. Nhà điều hành: - Nhà điều hành được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Thực trạng: + Khung BTCT; chia các bước cột và dầm theo diện tích các phòng; nền lát gạch men ceramic 40x40; tường lát xi măng, lăn sơn; ốp chân tường gạch cao 15x40. + Cửa chính vào dày1cm, rộng (5,7 x 3,3)m; cột sơn giả đá. + Cầu thang ngoài là cầu thang uốn, ốp đá xẻ lên tầng 3. + Cửa đi, cửa sổ bằng khung nhôm kính, cửa sổ có hoa sắt rộng (14x14)cm. + 02 phòng thí nghiệm ở tầng 1 có bàn thí nghiệm ốp gạch men Trung Quốc. + Cầu thang chính trong nhà ốp đá xẻ, hình thang kích thước đáy 3,9mx2,15m, hai bản hai bên hình thang kích thớc đáy 1,9mx1,5m; tay vịn cầu thang Inox cao 90cm. + Tầng 2 hành lang rộng 1,8m; tường ngăn các phòng xây gạch dày 110cm; có 02 nhà vệ sinh; mỗi nhà vệ sinh có kích thớc 3,7m x 4,1m. + Tầng 3 chỉ có phần cầu thang là BTCT; có 02 nhà vệ sinh như tầng 2; 02 phòng ở công nhân viên vì kèo sắt 50x50x4, mái lợp tôn, trần gỗ bị thủng nhiều chỗ. 2. Nhà nấu kính 2 tầng: - Mô tả: Đây là nhà công nghiệp 2 tầng; sàn bê tông cốt thép; mái xà gồ thép lợp tôn; cầu thang ngoài bậc xi măng bản rộng 1,55m; lan can cao 50cm, sắt D32 và D15. Trên tầng 2 có 01 cầu trục, các cột đều có con sơn để chạy cầu trục; nền tầng 2 bằng bê tông cốt thép; các cửa sổ hai bên bằng khung nhôm kính. Có 02 dãy cột kích thước (50x30) chạy song song với tường của nhà xưởng. - Nhà nấu kính 2 tầng gồm: nhà chứa kính, nhà nấu, hệ kết cấu đỡ Lò nấu và hầm thoát khí. + Nhà chứa kính: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. + Nhà nấu: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. + Hệ kết cấu đỡ Lò nấu: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. Hệ kết cấu bê tông cốt thép đỡ lò nấu được xây dựng trên móng bè bê tông cốt thép, gia cố móng bằng cọc bê tông cốt thép, các thanh thép chữ I được dùng để đỡ lò. Đây là kết cấu đặc biệt kiên cố. + Hầm thoát khí: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. Hầm thoát khí có kết cấu bê tông cốt thép, có gia cố gạch gốm chịu nhiệt. 3. Nhà kho: - Xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Khung thép công nghiệp, nền bê tông, mái lợp tôn, hiện bị nứt nhiều chỗ. 4. Nhà chứa cát: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Khung thép công nghiệp, có cầu trục thép, nền bê tông, tường thấp 3m dày 110, phía trên che bằng tôn. 5. Ống khói: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Ống khói bê tông cốt thép được ốp bằng gạch gốm chịu nhiệt, nền móng bè bê tông cốt thép gia cố bọc bê tông cốt thép, chiều cao ống khói 68m. 6. Tháp nước: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Kết cấu chân đế bằng thép hình, phía trên có 02 bồn nước Inox. 7. Tường rào - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: tường xây 110mm, bổ trụ; cao 2,5m; trên rào lưới thép 0,6m. Bảng tính giá trị còn lại của các hạng mục trong kết cấu chính: Đơn vị: VNĐ STT 1 2 3 4 5 6 7 Tên tài sản Nhà điều hành Nhà nấu kính 2 tầng Nhà chứa kính Nhà nấu Hệ kết cấu đỡ Lò nấu Hầm thoát khí Nhà kho Nhà chứa cát Ống khói Tháp nước Tường rào Diện tích xây dựng (m2) Đơn giá xây dựng mới Tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản (%) Giá trị còn lại 1.507 1.680.000 85 2.152.281.600 1.541 2.040 3.700.000 4.000.000 90 90 5.131.530.000 7.344.000.000 330 9.000.000 95 2.821.500.000 6.000.000 1.750.000 1.400.000 1.020.000.000 600.000.000 420.000 90 90 85 95 85 80 378.000.000 7.938.000.000 963.900.000 969.000.000 510.000.000 649.152.000 28.857.363.600 70 5.040 810 1 1 1932 Tổng cộng: Vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng chính là: 28.857.363.600 đồng.  Mô tả đặc điểm của các hạng mục của công trình xây dựng phụ trợ: 1. Sân: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Bê tông Mac 200#, đá 2x4cm. 2. Hồ chứa nước chữa cháy - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: xây kè đá hộc xung quanh. 3. Nhà bảo vệ: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: tường xây gạch dày 220mm, trần bê tông cốt thép, mái tôn, cửa khung nhôm kính, nền lát gạch granit (40x40)cm. Có 2 buồng và 1 nhà vệ sinh. 4. Nhà để xe: - Được xây dựng và sử dụng năm 2005. - Mô tả: Nhà bán mái, có 8 vì kèo, cột sắt. 5. Nhà ăn: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Nhà bán mái; khung sắt, bước cột 6m; mái tôn; khung vì kèo đơn giản; tường cao 1,2m; nền lát gạch lá nem (30x30)cm. 6. Nhà tổ điện, cơ khí: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Gồm 3 gian; tường xây gạch dày 220; nền lát xi măng; xà gồ thép hộp; mái lợp phibrôximăng. 7. Nhà chứa dầu, nồi hơi: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Tường xây 110mm, nền lát gạch lá nem (30x30)cm, xà gồ thanh gỗ cây; mái phibrôximăng. 8. Phần mái giữa nhà kho và nhà chứa cát: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: mái tôn, hệ vì kèo thép, tình trạng còn tốt. 9. Trạm biến áp: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005. - Mô tả: Trạm treo ngoài trời công suất 750KVA, đã bị han gỉ một số chỗ, tuổi thọ làm việc không cao. Bảng tính giá trị còn lại của các hạng mục trong kết cấu phụ trợ : Đơn vị: VNĐ STT Tên tài sản 1 Sân 2 Hồ chứa nước chữa cháy 3 Nhà bảo vệ Diện tích xây dựng (m2) và số lượng tài sản (chiếc) Đơn giá xây dựng mới Tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản (%) Giá trị còn lại 1.437 320.000 80 367.872.000 700 120.000 0 0 61 720.000 85 37.307.520 4 Nhà để xe 150 240.000 75 27.075.600 5 Nhà ăn 282 120.000 75 25.380.000 6 Nhà tổ điện, cơ khí 148 600.000 80 71.136.000 7 Nhà chứa dầu, nồi hơi 168 960.000 80 129.024.000 8 Phần mái 504 270.000 80 108.864.000 9 Trạm biến áp 1 230.000.000 80 184.000.000 Tổng cộng: 950.659.120 => Giá trị còn lại của các kết cấu phụ trợ là: 950.659.120 đồng. Vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất của công ty xác định theo phương pháp chi phí là: = 28.857.363.600 + 950.659.120 = 29.808.022.720 (đồng) [...]... Trì, Thành phố Hà Nội như sau: STT HẠNG MỤC GIÁ THỊ TRƯỜNG (VNĐ) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất (1.072m2) 2 Giá trị ngôi nhà 03 tầng 3 Mái tôn nhà 03 tầng TỔNG CỘNG Bằng chữ: Bảy tỷ ba trăm chín mươi tư triệu đồng chẵn VII ĐỀ XUẤT 5.360.000.000 1.836.000.000 198.000.000 7.394.000.000 Ví dụ cụ thể: sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng của Công ty TNHH Đăng Quang-... sử dụng năm 2005 + Nhà nấu: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 + Hệ kết cấu đỡ Lò nấu: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 Hệ kết cấu bê tông cốt thép đỡ lò nấu được xây dựng trên móng bè bê tông cốt thép, gia cố móng bằng cọc bê tông cốt thép, các thanh thép chữ I được dùng để đỡ lò Đây là kết cấu đặc biệt kiên cố + Hầm thoát khí: Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng... kho: - Xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Khung thép công nghiệp, nền bê tông, mái lợp tôn, hiện bị nứt nhiều chỗ 4 Nhà chứa cát: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Khung thép công nghiệp, có cầu trục thép, nền bê tông, tường thấp 3m dày 110, phía trên che bằng tôn 5 Ống khói: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Ống khói bê tông... cốt thép được ốp bằng gạch gốm chịu nhiệt, nền móng bè bê tông cốt thép gia cố bọc bê tông cốt thép, chi u cao ống khói 68m 6 Tháp nước: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Kết cấu chân đế bằng thép hình, phía trên có 02 bồn nước Inox 7 Tường rào - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: tường xây 110mm, bổ trụ; cao 2,5m; trên rào lưới thép 0,6m Bảng tính giá trị... vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Bê tông Mac 200#, đá 2x4cm 2 Hồ chứa nước chữa cháy - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: xây kè đá hộc xung quanh 3 Nhà bảo vệ: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: tường xây gạch dày 220mm, trần bê tông cốt thép, mái tôn, cửa khung nhôm kính, nền lát gạch granit (40x40)cm Có 2 buồng và 1 nhà vệ sinh 4 Nhà để xe: - Được xây dựng và sử dụng... 230.000.000 80 184.000.000 Tổng cộng: 950.659.120 => Giá trị còn lại của các kết cấu phụ trợ là: 950.659.120 đồng Vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất của công ty xác định theo phương pháp chi phí là: = 28.857.363.600 + 950.659.120 = 29.808.022.720 (đồng) ... xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Nhà bán mái; khung sắt, bước cột 6m; mái tôn; khung vì kèo đơn giản; tường cao 1,2m; nền lát gạch lá nem (30x30)cm 6 Nhà tổ điện, cơ khí: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Gồm 3 gian; tường xây gạch dày 220; nền lát xi măng; xà gồ thép hộp; mái lợp phibrôximăng 7 Nhà chứa dầu, nồi hơi: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả:... Quyền sử dụng đất đối với bất động sản thẩm định: Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS tọa lạc, v.v…Phòng thẩm định giá ước tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định phục vụ cho mục đích làm cơ sở xác định giá khởi điểm để bán đấu giá là: 5.000.000 đ/m2 Giá trị quyền sử dụng... khởi điểm để bán đấu giá là: 5.000.000 đ/m2 Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2) = 1.072,0 m2 x 5.000.000 đ/m2 = 5.360.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm tỷ ba trăm sáu mươi triệu đồng chẵn) IV KẾT QUẢ Kết quả thẩm định của giá trị Quyền sử dụng đất và ngôi nhà 03 tầng của Bất động sản tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện... nền lát gạch lá nem (30x30)cm, xà gồ thanh gỗ cây; mái phibrôximăng 8 Phần mái giữa nhà kho và nhà chứa cát: - Được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: mái tôn, hệ vì kèo thép, tình trạng còn tốt 9 Trạm biến áp: - Được xây dựng năm 2004 và đưa vào sử dụng năm 2005 - Mô tả: Trạm treo ngoài trời công suất 750KVA, đã bị han gỉ một số chỗ, tuổi thọ làm việc không cao Bảng tính giá trị còn lại ... thẩm định giá Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí 1.1 Áp dụng phương pháp chi phí để thẩm... lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thời điểm” 5.3 Phương pháp. .. đồng chẵn VII ĐỀ XUẤT 5.360.000.000 1.836.000.000 198.000.000 7.394.000.000 Ví dụ cụ thể: sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị lại công trình xây dựng Công ty TNHH Đăng Quang- Khu công