bài giảng tổng quan về bất động sản

Trần Tiến Khai 2 2 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Thời lượng : 45 tiết  Mục tiêu của môn học  Hiểu được tổng quát về mọi lĩnh vực liên quan đến bất động sản  Định hướng phát triển nghề

Trang 1

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai

Trang 2

Trần Tiến Khai 2

2

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

 Thời lượng : 45 tiết

 Mục tiêu của môn học

 Hiểu được tổng quát về mọi lĩnh vực liên

quan đến bất động sản

 Định hướng phát triển nghề nghiệp trong

lĩnh vực bất động sản như thẩm định giá, phát triển bất động sản, môi giới, quản trị bất động sản thương mại, quản

lý tài sản công ty, tài chính bất động sản.

Trang 3

3

 Mô tả môn học

 Giới thiệu khái niệm bất động sản và

những đinh hướng thị trường bất động sản, phân tích các loại thị trường

 Môi trường pháp lý liên quan đến bất

động sản như quyền sở hữu tài sản và

cơ chế thực thi, khía cạnh đàm phán và hợp đồng

Trang 4

4

 Tài chính và đầu tư bất động sản, giới

thiệu về cho vay thế chấp, và các định chế trung gian tài chính

 Thảo luận về môi giới, hợp đồng và xu

hướng phát triển của bất động sản ngày nay

 Tài liệu học tập

 Trần Tiến Khai (2010) Nguyên lý Bất động sản NXB

Lao Động

 David C Ling và Wayne R Archer (2005) Real

Estate Principles: A Value Approach McGrawHill

International Edition

 Các tài liệu của CBRE, Savils, Colliers International

Trang 5

2 Chương 2 Thị trường bất động sản và khung pháp lý

3 Chương 3 Xu hướng phát triển của thị trường bất

động sản và vai trò của Nhà nước

4 Chương 4 Giới thiệu về đầu tư bất động sản

5 Chương 4 Giới thiệu về đầu tư bất động sản

Trang 6

8 Chương 6 Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản

9 Chương 6 Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản

10 Chương 8 Thị trường cho vay thế chấp nhà ở

Báo cáo chuyên đề nhóm

11 Báo cáo chuyên đề nhóm

Trang 7

Các chủ đề bài tập nhóm

1 Thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh

2 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP Hồ Chí

Minh

3 Thị trường nhà ở tại Hà Nội

4 Các chính sách thuế liên quan đến bất động

sản

5 Các chính sách điều tiết thị trường bất động

sản trong giai đoạn 2007-2009

6 Các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà

cho người có thu nhập thấp và trung bình

7 Các chủ đề khác (tùy chọn)

Trang 8

Bài tập nhóm – điểm quá trình

 Lớp chia thành nhóm (5-6 sinh viên/nhóm) làm bài tập thuyết

trình

 Đăng ký danh sách nhóm và các thành viên cho Giảng viên

(lớp trưởng)

 Thu thập thông tin dữ liệu trên báo chí, các cơ quan thông tin

đại chúng, website của CBRE Vietnam

http://www.cbrevietnam.com/ ; Savills Vietnam

http://www.savills.com.vn và các nguồn thông tin khác

 Tập họp thông tin, viết bài thuyết trình và chuẩn bị PowerPoint

 Thời gian hoàn tất và thuyết trình (các nhóm đăng ký thời gian

thuyết trình với giảng viên ít nhất 1 tuần trước khi thuyết

trình): các buổi thứ 9, 10, 11

 Điểm chấm bài nghiên cứu và thuyết trình tính vào điểm quá

trình của môn học (40%)

Trang 9

Chương 1

Tổng quan về Bất động sản

Trang 10

 BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế

của các cá nhân, gia đình và công ty

 BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu

tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác

 BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải

của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó

Trang 11

1 Tổng quan về Bất động sản

1 Giới thiệu

 BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của cải

kinh tế trên toàn thế giới

 BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính bền

vững và độc lập của một quốc gia

 Các quyết định liên quan đến BĐS là hết sức

quan trọng

 Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích lớn

hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn cho cuộc sống

Trang 12

12

2 Bất động sản là gì?

 Theo Wikipedia (2010), bất động sản

(real estate) là một thuật ngữ pháp quy

để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai

và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính

không dịch chuyển được

1 Tổng quan về Bất động sản

Trang 13

13

 Thuật ngữ bất động sản thường được

hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài

sản bất động sản (real property) và

tương phản với thuật ngữ quyền tài sản

động sản hoặc là quyền sở hữu động sản

(personal property)

Trang 14

14

 Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá

quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property

là quyền tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Trong trường hợp thuật ngữ này

được dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản

Trang 15

15

 định nghĩa bất động sản, ngoài việc

ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao

gồm cả khái niệm quyền đối với tài

sản bất động sản đó

Trang 16

16

 Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội

Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm:

 a) Đất đai;

 b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 d) Các tài sản khác do pháp luật quy

định

Trang 17

 Tài sản hữu hình như đất đai, nhà cửa

 Tài sản vô hình: tập hợp các Quyền liên

quan đến tài sản hữu hình

 Các hoạt động liên quan đến BĐS

Trang 18

 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo trên đất đai: các

cấu trúc cố định như nhà, tường rào, v.v

 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai: cơ

sở hạ tầng, bao gồm đường phố, đường đi bộ,

hệ thống thoát nước và các hệ thống tiện ích khác như hệ thống cung cấp điện, nước, điện thoại cần thiết để sử dụng đất

Trang 19

phía trên và phía dưới của bề mặt;

 Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm hoặc

không bao gồm các cải thiện Khi không bao gồm các cải thiện, đất thường được gọi

là đất thô (raw land)

 Tài sản hữu hình bao gồm cả quyền sở hữu

tài sản thực (real property) và quyền sở hữu động sản (personal property)

Trang 20

 Các quyền này gắn với các dịch vụ

(services), hoặc lợi ích mà bất động sản cung cấp cho người sử dụng bất động sản

Trang 21

2 Tài sản vô hình

 Tập hợp quyền sở hữu có thể bị giới hạn

theo nhiều cách khác nhau, điển hình là bị hạn chế do các quy định về sử dụng đất

 Các quyền này cũng có thể bị chia nhỏ ra

và phân phát cho nhiều người sử dụng hoặc không sử dụng

Trang 22

2 Giá trị của bất động sản

 Các quyền liên quan đến bất động sản

 Các đặc điểm pháp lý của tài sản đó

 Vị trí của tài sản đó

 Các đặc điểm vật thể: số năm tuổi, kích

thước, kiểu dáng và chất lượng xây dựng của cấu trúc, cũng như năm tuổi, hình dạng

và các đặc điểm tự nhiên của đất

Trang 23

cư trú)

 tính dễ thấy (visibility), khả năng tiếp cận của khách hàng, nhà cung cấp và nhân viên, tính sẵn có của cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc (BĐS thương mại)

Trang 24

 (6) đầu tư bất động sản cúa doanh nghiệp và thể

chế (corporate and institutional real estate

investment) và

 (7) các hoạt động của chính quyền như quy hoạch, ban hành luật lệ về sử dụng đất, bảo vệ môi trường

và thu thuế

Trang 26

 Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;

 Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là

có giới hạn;

Trang 27

 Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ

đất cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng thời kỳ nhất định

 Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị

hạn chế và phải tuân theo luật định Điều này càng làm cho cung đất đai bị hạn chế

Trang 28

 BĐS là tài sản quan trọng có giá trị lớn,

việc mua, bán thường là dài so với các tài sản khác  chi phí mua bán, giao dịch cao

Trang 29

 thời gian mua bán, giao dịch kéo dài nên

khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (thanh khoản) kém so với các loại hàng hóa khác

Trang 30

 là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế

chính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia

Trang 31

2 Nghề nghiệp BĐS

 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của

Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh

doanh bất động sản là:

1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

2 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua;

Trang 32

 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006

của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là:

3 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê

lại;

4 Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ

tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

5 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu

tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng

để cho thuê lại

Trang 33

 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006

của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là:

Trang 34

Các công ty, tổ chức tư

vấn luật tư nhân

Các doanh nghiệp nhà nước

Chọn địa điểm, mua và

phát triển bất động

sản

Các công ty kinh doanh,

phát triển bất động sản

Các công ty kinh doanh,

phát triển bất động sản

Xây dựng Các công ty xây dựng Các tập đoàn, công ty xây

dựng Cung cấp dịch vụ tài trợ

(ngân hàng, quỹ đầu

tư, công ty bảo hiểm

tư nhân, nước ngoài

Hệ thống ngân hàng thương

mại (có cổ phần Nhà nước), công ty bảo hiểm Nhà nước

Trang 35

Các công ty kinh doanh, phát triển

bất động sản, Quỹ phát triển nhà của Nhà nước

Quy hoạch, ban hành

Trang 36

3 Tại sao chọn nghề này?

Nhiều yếu tố thúc đẩy sự phát triển của

ngành bất động sản Việt Nam:

1 Mức sống của cư dân Việt Nam gia tăng;

2 Nhu cầu nhà ở tăng theo quy mô dân số;

3 Nhu cầu xây dựng công trình công cộng gia tăng;

4 Nhu cầu đô thị hóa và sử dụng đất cho xây dựng

tăng;

5 Bùng nổ đầu tư vốn vào ngành bất động sản của

giới kinh doanh tư nhân và nhà đầu tư nước ngoài

Trang 37

3 Nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ

4 Khả năng phục hồi và phát triển của kinh tế thế

giới  phục hồi và phát triển kinh tế Việt Nam  thị trường BĐS Việt Nam phục hồi

Trang 38

Hộp 1 Tiềm năng thị trường Bất

động sản của Việt Nam

• Việt Nam: dân số khoảng 88 triệu dân (2011); GDP tăng

trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm trước 2008

• Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ

USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn

đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD

• Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007

• Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến

Trang 39

Hộp 1 Tiềm năng thị trường Bất

động sản của Việt Nam

• Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp;

• Công nghiệp, dịch vụ phát triển;

• Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở

• TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống

• Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư

• Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là

10m2, tại Hà Nội là 7m2, mức bình quân của khu vực là

Trang 40

 Người có kiến thức căn bản về kinh tế học;

 Có sự hiểu biết chuyên sâu về bất động sản và

các nghề nghiệp liên quan

 Người được đào tạo có khả năng tham gia các vị

trí quan trọng trong các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản để tham gia hoạch định chính sách, quản lý và thực thi luật pháp quy định của Nhà nước về bất động sản

Trang 41

 làm việc cho các cơ quan, công ty, doanh

nghiệp trên thị trường bất động sản

Trang 43

5 Kỹ năng tổng quát và khả năng

tự học

 Ngành Bất động sản được hình thành và phát triển

rất lâu năm ở các quốc gia đã phát triển

 Nhà nước chuyển hướng nền kinh tế từ kế hoạch

hóa – bao cấp sang nền kinh tế mở;

 Ngành bất động sản chỉ thực sự phát triển mạnh từ

các năm 1995 trở về sau

 Ở các trường đại học Việt Nam, cho đến nay, hầu

như chưa có đào tạo ngành Kinh tế Bất động sản

 Các lớp đào tạo chứng chỉ nghề do Bộ Xây dựng

cấp chứng chỉ mang tính ngắn hạn và chủ yếu đào tạo về kỹ năng nghề

Trang 44

tự học

 Xã hội rất cần con người có hiểu biết lý

thuyết về kinh tế ứng dụng trong ngành bất động sản cũng như kinh nghiệm thực tiễn

về quản lý và kinh doanh

 Vai trò của kiến thức từ quá trình tự học và

tích lũy kinh nghiệm

 Ngành học: trang bị hệ thống kiến thức nền

tảng, giúp tăng cường sự hiểu biết; là trang

bị bước đầu cho người khởi nghiệp!

Trang 45

tự học

trao đổi kiến thức: hết sức cần thiết

Trang 46

6 Bạn giỏi về lĩnh vực nào?

 Xác định các lĩnh vực mà người học có khả năng và

thiên hướng là điều hết sức cần thiết

 Có khả năng và sự đam mê trong nghiên cứu và

phân tích?

 Có khả năng tổng hợp, viết và trình bày?

 Có thiên hướng kinh doanh sẽ phải cần bản tính

năng động và mạo hiểm

 Có kỹ năng phân tích tốt: Thẩm định bất động sản,

thẩm định tín dụng, phân tích cho vay, cố vấn

Trang 47

6 Bạn giỏi về lĩnh vực nào?

 Có kỹ năng giao tiếp tốt: có thể làm việc ở

các nghề môi giới, cho thuê, quản lý bất

động sản

 Có kỹ năng phân tích tốt, năng động và

giao tiếp tốt: phát triển bất động sản, đầu

tư, cho vay có thể là những ngành thích

hợp

Định dạng
Số trang	47
Dung lượng	631,62 KB