Đề tài : Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản
Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Lời mở đầu Ngày cao ốc đầu tư xây dựng ngày nhiều thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều hội hấp dẫn Dịch vụ cho thuê trở thành thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan đến sử dụng BĐS, biểu việc khan nguồn cung tăng mạnh nhu cầu thuê văn phòng giai đoạn thị trường sơi động Nhà quản trị nhà hay hộ cho thuê có ý thức họ họat động thị trường cho thuê mướn, cần ý đến tình trạng “xuất hiện” thị trường có tính nguyên tắc Một định đưa BĐS cho thuê thị trường cần tuân thủ nguyên tắc chung thị trường, tôn trọng thay đổi thị trường cung, cầu, thay đổi thị hiếu mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, thay đổi mức giá cho thuê Những kết thu từ nghiên cứu thị trường cho thuê không tiền đề cho định nhà quản trị mà cịn nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị kí kết thương vụ cho thuê Cần phải lưu ý rằng, thu nhập từ việc cho thuê nguồn thu từ phần Bđs cho thuê Vì chúng, giống lợi nhuận công ty yếu tố thúc đẩy khía cạnh việc phân tích chi phí thu nhập, lên kế hoạch kiểm soát tài Quản trị diện tích lĩnh vực hoạt động chuyên nghiệp nhà quản trị BĐS, xuất phát từ quan tâm đặc biệt chất lượng phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới bảo đảm điều kiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan diện tích sử dụng, tiếp cận tính sử dụng diện tích chung riêng, - bảo đảm điều kiện cho sử dụng hiệu diện tích Một yếu tố quan trọng dạng quản trị Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 quản trị kí kết thực hợp đồng liên quan đến sử dụng diện tích quản lí việc cho thuê Việc quản trị thương vụ quản lý cho th có tính chất đặc biệt liên quan đến phạm vi rộng phức tạp trách nhiệm mà chủ sở hữu hay nhà quản trị BĐS phải gánh vác Quản trị thuê mướn dựa việc lên kế hoạch cấu cho th, tính tốn chi phí thu nhập từ tiền thuê, dựa đàm phán kí kết hợp đồng Quản lý nội dung hợp đồng cho thuê xem nội dung quan trọng việc đảm bảo lợi ích bên thuê bên cho th Chính lý chun đề sâu nghiên cứu mảng vấn đề quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lý nghiên cứu Việt Nam đà hội nhập phát triển Trong thời gian vừa qua với hàng loạt kiện bật diễn giới nước tác động mạnh mẽ đến kinh tế nước ta Đặc biệt vào cuối tháng 12/2006 với việc tham gia vào tổ chức thương mại giới WTO làm cho vị Việt Nam nâng lên góp phần đưa nước ta trở thành địa điểm hấp dẫn không nhà đầu tư nước mà cịn nhà đầu tư nước ngồi Với kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm đà phát triển mạnh mẽ đã, có nhiều dự án đầu tư Bất động sản vào thị trường Việt Nam phải kể đến là: chung cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu thương mại…tạo động lực vô lớn cho phát triển kinh tế xã hội, ngày làm thay đổi mặt đô thị Phát triển cao ốc coi mục tiêu chiến lược nhiều công ty BĐS nước Cùng với xuất nhiều tòa nhà cao Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 tầng, cao ốc văn phòng cho th địi hỏi cần có quản lý cơng tác quản lý phải có tính chun nghiệp cao, đáp ứng nhu cầu Tuy nhiên thực tế trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê cho thuê mua, thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản bỏ trống, đặc biệt kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản lĩnh vực Việt Nam Hầu hết cơng trình tổ hợp cơng trình BĐS tổ chức nước ngồi quản lý Trong xu hướng chung khơng có nhà đầu tư nước mà doanh nghiệp Việt Nam có xu hướng chuyển vào tồ nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt hơn, nâng cao hình ảnh thương hiệu trước đối tác Để kết nối nhà đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê khách hàng muốn tìm cho văn phịng lý tưởng ngồi biện pháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê cho chặt chẽ hợp lý, phù hợp với dạng BĐS mà quản lý Đây công việc quan trọng nhiệm vụ nhà quản lý chuyên nghiệp để quản lý tốt hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế rủi ro gặp phải trình thực hợp đồng Để hiểu rõ công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng quản lý BĐS, em thực chuyên đề: “Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý Bất Động Sản ” Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu thường xuyên Những yêu cầu nội dung cần thiết hợp đồng thuê BĐS Liệt kê phân loại loại hợp đồng thuê BĐS Các yếu tố cấu thành hợp đồng thuê BĐS Phát triển mở rộng phạm vi, quyền hạn người thuê Mục tiêu chiến lược Có thể đề hợp đồng chuẩn, đạt tính chất: Tính linh động quan hệ hợp đồng bảo đảm khả sửa đổi chúng sau Tính xác việc làm thích ứng nội dung hợp đồng với dạng BĐS Sự rõ ràng tính xác việc định dạng trách nhiệm bên phạm trù rủi ro phải chịu Nhằm góp phần hồn thiện cơng tác quản lý BĐS cho th nâng cao lực quản lý nhà quản lý BĐS, đồng thời làm kiểu mẫu cho người vào nghề Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp tiếp cận nghiên cứu là: Nghiên cứu tham khảo tài liệu Những mẫu tài liệu hợp đồng thuê BĐS, tư liệu nước nước ngồi sưu tập phân tích, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hoá nội dung mảng hợp đồng thuê có liên quan Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Phạm vi nghiên cứu Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm nhiều nhiệm vụ cụ thể đặt cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cấu người thuê, định hướng đạt kết điều hòa ổn định cấu người thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theo dõi việc thực hợp đồng thuê mướn Phạm vi viết đề cập đến nội dung mảng quản lý hợp đồng quản lý cho thuê Bất động sản Bố Cục Đề Tài Mục lục Lời mở đầu Phần I: Các khái niệm PhầnII: Quy định pháp luật hợp đồng giao dịch Bđs Phần II: Yêu cầu nội dung hợp đồng cho thuê BĐS Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Phần I: Các khái niệm I Khái niệm hợp đồng cho thuê BĐS Khái niệm Hợp đồng cho thuê BĐS hợp đồng có giới hạn thời gian tạo chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi đại lý chủ sở hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS thời gian định để nhận vài hình thức xem xét (tiền cho thuê) Hợp đồng cho thuê quy định cam kết có hiệu lực trách nhiệm hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, không cung cấp quyền sở hữu 1.1 Quyền nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) a Quyền chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) • Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm sốt cơng trình cho th ngun vẹn giá trị cơng trình cho th thu tiền th để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định từ việc cho th • Chủ BĐS nhận tiền bồi thường người thuê không đáp ứng đủ yêu cầu hợp đồng thu hồi lại BĐS, chấm dứt hợp đồng người thuê không toán tiền thuê hay vi phạm điều khoản hợp đồng b Nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) Cung cấp BĐS dịch vụ theo thoả thuận hai bên giao BĐS hạn, bảo dưỡng tài sản 1.2 Quyền nghĩa vụ người thuê a Quyền người thuê Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Quyền sử dụng Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên trao cho người th mà khơng có tranh cãi Tuy quyền sử dụng bị hạn chế qua việc định mục đích sử dụng cơng trình để đảm bảo tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng BĐS Quyền lựa chọn dạng tiền thuê Sự lựa chọn dạng tiền th có ý nghĩa để hình thành quan hệ người cho thuê người thuê Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác tiền thuê cố định Nếu tiền thuê dạng uỷ thác người cho thuê chịu phần rủi ro liên quan đến hoạt động người thuê b Nghĩa vụ người thuê • Người thuê phải bảo quản bất động sản thuê, tiến hành sửa chữa hư hại gián tiếp trực tiếp gây tuân thủ theo lụât lệ nguyên tắc ghi hợp đồng Ngưòi thuê không phép làm hư hại đến tài sản thuê, không phép người khác làm bất động sản phải đảm bảo tính yên tĩnh cho người thuê khác • Người th khơng phép sửa chữa thứ mà khơng đồng ý thức chủ sở hữu • Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho th Khơng có quy định chung tiền đặt cọc nên số lượng loại hình đặt cọc điều kiện trả lại quy định tuỳ theo thoả thuận bên tham gia Tiền đặt cọc trả tiền mặt, chứng khoán trái Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 phiếu phủ Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ phần tất tiền đặt cọc phải có chứng từ việc sử dụng số tiền Phân loại hợp đồng cho thuê a Phân loại theo thời gian thuê • BĐS cho thuê theo năm BĐS cho thuê theo năm tức xác định thời điểm bắt đầu kết thúc Kết thúc hợp đồng thuê, bên tham gia hợp đồng không cần thông báo hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê trả lại BĐS cho chủ BĐS BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn người thuê chủ BĐS chết Nếu điều xảy ra, quyền nghĩa vụ bên chuyển tiếp thành quyền thừa kế Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, chủ BĐS muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, cần phải ghi giai đoạn hợp đồng • BĐS thuê theo giai đoạn Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn hợp đồng mà tự động gia hạn hai bên không đưa thoả thuận Thời gian thay đổi từ tuần đến tối đa sáu tháng trước kết thúc hợp đồng • BĐS thuê tuỳ ý Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê Hợp đồng loại BĐS có giá trị hai bên muốn BĐS th cịn tiếp tục Khơng giống th BĐS theo năm theo giai đoạn, việc thuê BĐS tuỳ ý kết thúc hai bên tham gia hợp đồng bị chết Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 • BĐS thuê hạn Loại hợp đồng xảy người thuê có quyền chiếm hữu BĐS cách hợp pháp nắm giữ BĐS mà không cấn đồng ý chủ sở hữu hết hạn hợp đồng Người thuê BĐS trường hợp khơng có quyền sở hữu Việc th BĐS hạn tiếp tục người chủ sở hữu có hoạt động cách hợp pháp tự rời bỏ hợp đồng cách tự nguyện b Phân loại theo phương thức toán hợp đồng th • Hợp đồng th tồn Loại hình cịn gọi hợp đồng th trực tiếp Người thuê trả khoản tiền thuê cố định người chủ sở hữu BĐS trả tất chi phí liên quan đến BĐS Hình thức phổ biến cho thuê toàn hợp đồng cho thuê nhà dân cư • Hợp đồng cho th rịng Theo loại hình này, người th trả trước số tất chi phí phát sinh sử dụng BĐS tiền thuê ấn định trước Theo lý thuyết, có biến tướng hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng túy hợp đồng cho th rịng rịng túy • Hợp đồng cho th theo phần trăm Loại hình cịn gọi cho thuê phần dư, sử dụng cho BĐS nhỏ lẻ Theo hợp đồng người thuê phải toán khoản tiền thuê cố định cộng với % tổng thu nhập ngưòi thuê vượt lượng tiền bán tối thiểu xác định trước Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy Thanh - KDBĐS46 II Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS Thứ nhất: Để đạt mục tiêu chủ sở hữu thực tốt nhiệm vụ mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo thoải mái dựa thỏa thuận chung bên quan tâm, thân thiện hài lòng khách hàng toàn thời gian hiệu lực hợp đồng thuê Trên thực tế, đòi hỏi hay mong đợi người thuê thường xuyên thay đổi hay không minh bạch, rõ ràng, khó thực Vì nội dung hợp đồng thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế xác định tính xác, chặt chẽ phạm vi quyền nghĩa vụ bên thơng qua điều khoản hợp đồng Từ tránh tranh chấp pháp lý ảnh hưởng đến uy tín chủ nhà hình ảnh BĐS cho thuê Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung chúng cho phù hợp với dạng BĐS trở thành công cụ để làm tối ưu cấu người thuê Hợp đồng thuê không điều chỉnh quan hệ qua lại người cho thuê người thuê, mà xác định yếu tố tồn người thuê Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê nguồn thu BĐS cho thuê quản trị cho th cần tính tốn mức giá cho thuê cách đắn, thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối thiểu cho đơn vị diện tích Mức giá tối thiểu bảo đảm cho ổn định tài BĐS Tuy nhiển thực tế thường xảy xu hướng lợi từ mức giá tối thiểu Vì cần làm sáng tỏ nguyên nhân xu hướng bất lợi cần thiết cho việc rá soát lại hợp đồng thuê đến thời điểm, hay tiến hành cách cụ thể toàn diện việc mổ xẻ lại dự án để trả lại ổn định tài cho BĐS Hơn việc tính tốn mức giá cho th hợp lý giúp giảm tác động ngoại biên thị trường lạm phát, biến động giá làm tăng Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 10 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Hợp đồng bảo hiểm phải ký vòng 30 (ba mươi) ngày trước ngày bắt đầu thời hạn thuê với thời hạn bảo hiểm đảm bảo cho toàn thời hạn thuê Một (copy) hợp đồng bảo hiểm Bên B thực theo quy định Bên B giao cho Bên A vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ Ngày bắt đầu Thời hạn thuê Theo yêu cầu văn Bên A, Bên B cung cấp cho Bên A hóa đơn tốn phí bảo hiểm nhất, chúng minh cho việc hoàn thành nghĩa vụ bảo hiểm theo quy định điều Điều 9: Ra vào Nếu có thơng báo trước hợp lý, Bên A có quyền vào kiểm tra phần Diện tích thuê vào lúc trường hợp mà Bên A thấy cấp thiết Bên B chấp thuận cho Bên A đại lý, nhân công nhân viên vào phần Diện tích th để: - Xem xét, kiểm tra phần Diện tích thuê liệt kê danh sách đồ đạc bên phần Diện tích thuê; - Trong trường hợp, sau tra phát thấy vi phạm cam kết, gây hỏng hóc, hư hao (do bảo trì kém), dịch chuyển thiết bị cấm di dời tự ý thay đổi, gắn thiết bị mà khơng có phê duyệt Bên A Bên A gửi hay để lại thông báo văn bản, yêu cầu Bên B phải sửa chữa, thay gỡ bỏ, vòng 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày phát thong báo mà Bên B khơng đáp ứng u cầu Bên A Bên A tự cho tiến hành công việc sửa chữa, thay hay di dời chi phí liên quan (theo hóa đơn tốn bên đại lý hay nhà thầu Bên A) Bên B chi trả; Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 37 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 - Kiểm tra, lau dọn, di dời, thay thế, bổ sung hay thực liên quan đến hệ thống ống dẫn cơng trình cơng cụ phụ thuộc; - Thực hoạt động bảo trì, sửa chữa, thay thế, bổ sung hay làm công việc khác mà Bên A thấy phù hợp hay cần thiết phận tòa nhà; - Với mục đích thực quyền hạn Bên A Hợp đồng thuê này; - Tuân thủ thực nghĩa vụ liên quan đến việc sửa chữa, bảo dưỡng hay làm nới phần diệc tích cho th hay tịa nhà; - Làm xây dựng, thay thế, bảo dưỡng hay tu sửa thứ thuộc Tịa nhà hay Diện tích th liền kề tài sản Bên A nằm phần Diện tích thuê; - Về vấn đề liên quan đến việv phát triển phần lại Tòa nhà hay tài sản, đất đai hộ liền kề, bao gồm quyền xây dựng mở rộng tường ngăn phần Diện tích thuê; Bên A (hay người khác ủy quyền) vào phần Diện tích thuê với mục đích quyền hạn nêu với lý hợp lý, bồi thường cho phiền tối hay hỏng hóc mà trình thực quyền hạn gây nên cho Bên B Sau kết thúc hợp đồng thuê, Bên B có trách nhiệm phải trả lại trạng ban đầu diện tích thuê cho Bên A, trừ trường hợp nêu mục Điều Hợp đồng Chi phí cho việc trả lại trạng ban đầu Bên B không tốn Bên A trừ vào tiền đặt cọc Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 38 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Điều 10: Quyền nghĩa vụ Bên A Quyền Bên A a) Nhận đủ tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí tiện ích khoản phí dịch vụ khác hay tiền đặt cọc kỳ hạn đầy đủ thỏa thuận; b) Bên A có quyền đơn phương đình thực hợp đồng thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại Bên B có hành vi sau: - Bên B khơng trả tiền th, phí dịch vụ cố định, phí tiện ích khoản phí dịch vụ khác, tiền đặt cọc hay khoản phải trả thuộc phạm vi hợp đồng không sửa chữa vi phạm vịng (năm) ngày kể từ nhận thơng báo vi phạm đó; và/ - Bên B sử dụng khơng mục đích th; và/ - Bên B hay đại lý, nhân viên hay khách mời Bên B không tuân thủ nghĩa vụ quy định nội quy Bên A đưa sau khơng khắc phục sửa chữa vi phạm 10 (mười) ngày (tính ngày Chủ nhật ngày lễ nước Việt Nam) kể từ nhận văn thông báo vi phạm đó; hành vi vi phạm Bên B tái diễn đến lần thứ 2; và/ - Bên B sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà khơng có đồng ý Bên A c) Khi Bên B có hành vi vi phạm điều 10.1.2 nêu trên, Bên A có đồng thời quyền sau: - Bên A tự tiến hành sửa chữa nhưungx vi phạm Bên B gây kinh phí Bên A ứng trước sau yêu cầu Bên B hồn trả chi phí đó; và/ Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 39 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 - Đề nghị quan có thẩm quyền Việt Nam: i) Trục xuất Bên B người khác thuộc quyền hạn Bên B khỏi phần Diện tích thuê; và/ ii) Thu giữ, di dời lý tài sản Bên B trường hợp Bên B chưa trả hết khoản nợ nào; và/ iii) Yêu cầu Bên B trả cho Bên A khoản bồi thường thiệt hại; bao gồm khơng giới hạn, tồn khoản Tiền thuê phí dịch vụ mà Bên B phải trả thời hạn thuê lại Hợp đồng, khoản chi phí dành cho việc sửa chữa cần thiết, chi phí pháp lý khoản phí khác liên quan mà Bên A yêu cầu Bên B phải trả khoản bồi thường vi phạm hợp đồng Nghĩa vụ Bên A a) Giao nhà cho Bên A theo Hợp đồng b) Cung cấp điện, nước dịch vụ khác Bên thỏa thuận; c) Cung cấp giấy tờ hợp pháp, hóa đơn tài tiền th văn phịng khoản phí dịchvụ nêu mục Điều d) Bảo đảm cho Bên B sử dụng phần Diện tích thuê cách ổn định mà không bị ngăn cản, gián đoạn bất hợp pháp từ phía Bên A hay pháp nhân đại lý Bên A ủy quyền Điều 11: Quyền nghĩa vụ Bên B Quyền Bên B a) Nhận mặt bàng thuê theo thỏa thuận; b) Được sử dụng dịch vụ tiện nghi thỏa thuận; Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 40 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 c) Được đơn phương đình hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Bên A không thực nghĩa vụ quy định mục điều 10 Nghĩa vụ Bên B a) Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận Đặc biệt, phần diện tích th khơng sử dụng để ở; b) Không mang cất giữ thiết bị/ đồ vật vào diện tihcs cho thuê bao gồm khơng giới hạn như: vũ khí, đạn dược nguy hiểm có khả gây nguy hiểm tiến hành hoạt động gây nguy hiểm có khả gây nguy hiểm khiến cho thiết bị/ hoạt động bảo hiểm bị vô hiệu hóa khiến cho chi phí bảo hiểm tăng lên c) Trả đủ tiền thuê, phi dịch vụ cố định, tiện ích dịch vụ khác, tiền đặt cọc đầy đủ hạn thỏa thuận; d) Bồi thường cho Bên A bảo đảm Bên A vo can tất trách nhiệm, nghĩa vụ, thiệt hại, phạt, khiếu nại phí tổn kể phí phí tổn luật sư hợp lý Bên A chi trả gánh chịu liên quan đến: Mọi thương tích người thiệt hại gây nhãng hay cố ý làm sai Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B Việc không thực hay không tuân thủ điều khoản, quy định hay điều kiện nêu Điều hay Hợp đồng thuê Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B; e) Bắt buộc đại lý, nhân viên khách mời làm việc phần Diện tích thuê tuân thủ Hợp đồng thuê Nội quy tòa nhà; Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 41 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 f) Bên B không cho thuê lại tất hay phần Diện tích th khơng chuyển nhượng lại Hợp đồng thuê mà không Bên A đồng ý trước văn bản; g) Với chi phí phí tổn tự chịu, Bên B có nghĩa vụ lắp đặt hồn thiện nội thất sớm tốt sau Hợp đồng ký kết Việc Bên B không tiến hành cơng việc khơng có nghĩa Bên B bãi miễn khoản nghĩa vụ đây, bao gồm khoản tốn tiền thuê phí dịch vụ nêu Điều Trong thời gian Bên B lắp đặt hoàn thiện nội thất toán tiền điện sử dụng thực tế có cơng tơ tính riêng Bên A lắp đặt h) Thông báo trước 30 (ba mươi) phút trường hợp thông thường (bốn) trường hợp đặc biệt với nhân viên/ người đại diện/ cán phụ trách có liên quan Bên B việc sủ dụng Diện tích thuê làm văn phịng ngồi làm việc i) Có trách nhiệm tự bảo vệ, giữ gìn bảo vệ đồ vật có giá trị hay tài sản cá nhân Chịu trách nhiệm hư hỏng, mát trang thiết bị văn phòng thời gian thuê j) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh mơi trường trật tự an ninh khu vực văn phòng thuê, bao gồm quy định Bên A đặt trình sử dụng, quản lý Tòa nhà thẻ vào, nơi đỗ xe, biển hiệu bố trí khác làm ảnh hưởng đến quang cảnh chung tòa nhà Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 42 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Điều 12: Thời hạn hợp đồng gia hạn Thời hạn hợp đồng: thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp đồng phát sinh hiệu lực theo quy định Điều 13 kết thúc vào ngày ký Bản kiểm kê cuối Biên Bản lý Hợp đồng Bên ký kết Chấm dứt trước thời hạn: Hợp đồng chấm dứt trước thời hạn theo thỏa thuận văn Bên Trong trường hợp Bên B mong muốn chấm dứt trước thời hạn Bên B phảI gửi thơng báo tới Bên A trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng Ngoài ra, việc chấm dứt trước thời hạn Hợp đồng Bên Hợp đồng coi hợp pháp Bên A thể chấp thuận văn thông báo tới Bên B Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn hợp pháp, Bên B phải toán cho Bên A ( ) tổng số tiền th văn phịng phí dịch vụ cố định cho thời gian th cịn lại Bên A có nghĩa vụ hồn trả lại tiền đặt cọc khơng tính lãi cho Bên B vòng 15 (mười lăm) ngày, trước Bên ký biên lý Hợp đồng nghĩa vụ tài Bên phải hoàn thành Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn khơng hợp pháp, Bên B phải tốn cho Bên A ( .) tổng số tiền th văn phịng phí dịch vụ cố địnhcho thời gian thuê lại đồng thời toàn khoản tiền đặt cọc thuộc Bên B Trong trường hợp Bên A mong muốn chấm dứt trước thời hạn Bên A phải gửi thơng báo cho Bên B trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng Trong trường hợp này, Bên A Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 43 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 phải bồi thường cho Bên B số tiền .( .) tổng số tiền th văn phịng phí dịch vụ cố định cho thời gian thuê lại đồng thời trả lại toàn số tiền đặt cọc cho Bên B Gia hạn hợp đồng: vòng 03 (ba) tháng trước Ngày hết hạn, Bên A gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp đồng Thư mời gia hạn hợp đồng bao gồm nội dung sau: - Giá thuê; - Thời hạn thuê; - Phí dịch vụ; - Phương thức tốn (nếu có); - Điều kiện khác (nếu có); a) Trường hợp Bên A không gửi Thư mời gia hạn hợp đồng cho Bên B, hợp đồng chấm dứt hiệu lực Ngày hết hạn b) Trong vòng 02(hai) tháng trước ngày hết hạn, Bên B phải có văn abnr trả lời Thư mời gia hạn hợp đồng Bên A Nếu Bên B không trả lời Bên A theo thời hạn trên, Thư mời gia hạn hợp đồng hết hiệu lực Hợp đồng đương nhiên chấm dứt hiệu lực vào Ngày hết hạn c) Nếu Bên B đồng ý gia hạn hợp đồng, Bên ký hợp đồng ký sửa đổi hợp đồng Điều 13: Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng thuê có hiệu lực thi hành từ ngày ký chấm dứt trường hợp sau đây: i) Thời hạn thuê kết thúc mà không gia hạn; Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 44 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 ii) Phần Diện tích thuê bị hư hỏng đến mức hồn tồn khơng sử dụng được; iii) Trường hợp bất khả kháng quy định Điều 14 ngăn cản Bên thực Hợp đồng thuê thời gian 03 (ba) tháng liên tiếp; Sau kết thúc hợp đồng thuê, Bên B để lại tài sản hay không thực việc di chuyển tài sản vịng 15 (mười lăm) ngày kể từ có văn yêu cầu Bên A tài sản để lại coi thuộc Bên A Bên A có quyền bán lý tài sản sau khấu trừ chi phí di dời, lưu kho chi phí bán phát sinh hợp lý để toán khoản nợ Bên B Bên A quyền tính phí thu hồi kinh phí di dời lý từ Bên B việc lý tài sản Bên B khơng đủ bù đắp chi phí Bên B đảm bảo cho Bên A khỏi nghĩa vụ Bên thứ ba mà tài sản họ bị bán hay lý Bên A với tin tưởng tài sản thuộc Bên B Điều 14: Trường hợp bất khả kháng Trong Hợp đồng này, trường hợp coi bất khả kháng: - Can thiệp quan Nhà nước có liên quan; - Thiên tai, chiến tranh, bạo loạn, phiến loạn, khởi nghĩa, đàn áp, cấm vận, bãi công hay hành động thỏa thuận công nhân; thiếu lao động, thiếu nguyên liệu hay thiếu vật tư, nhà thầu hay thầu phụ không thực nghĩa vụ họ, việc chuyên chở không thực bị chậm trễ; Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 45 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 - Các định, thị quan Nhà nước có liên quan; - Các trường hợp khác theo quy định pháp luật Việc hai bên không thực hiện, hay thực chậm nghĩa vụ theo Hợp đồng khơng coi vi phạm việc không thực hay chậm trễ thuộc trường hợp bất khả kháng quy định mục1 điều 14 nêu trên; Bên thực thi nghĩa vụ mà bị ảnh hưởng trường hợp bất khả kháng (gọi “Bên chịu ảnh hưởng”) gửi văn thông báo tới Bên sớm khơng q 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng, để kịp thời cảnh báo trách nhiệm thực nỗ lực phòng tránh, hạn chế rủi ro Việc thiếu nỗ lực hợp tác với yêu cầu Bên chịu ảnh hưởng bị coi vi phạm hợp đồng Điều 15: Luật áp dụng giải tranh chấp Hợp đồng thuê chịu điều chỉnh luật pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Mọi tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh từ có liên quan đến Hợp đồng thuê trước hết bên giải thông qua thương lượng Trong trường hợp Bên thương lượng khơng thành Bên A định Tịa án có thẩm quyền để giải tranh chấp, mâu thuẫn Điều 16: Nội quy Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B cam kết tuân thủ Nội quy đính kèm theo Hợp đồng Bên A có quyền thơng báo văn trước 30 (ba mươi) ngày cho Bên B việc tiến hành và/ đưa sau sửa đổi, bổ sung, chấp nhận bãi bỏ Nội quy sau xem xét thấy cần Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 46 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 thiết việc hoạt động trì Tịa nhà và/ phần Diện tích cho thuê Bản Nội quy bổ sung cho điều khoản điều kiện ghi Hợp đồng thuê trường hợp không làm ảnh hưởng đến hiệu lực điều khoản điều kiện có liên quan nêu Hợp đồng Trong trường hợp có mâu thuẫn nội quy điều khoản áp dụng điều kiện Hợp đồng điều khoản điều kiện Hợp đồng áp dụng Bản Nội quy Bên A Bên B ký tên với Hợp đồng thuê đính kèm theo Hợp đồng Điều 17: Thông báo Mọi thông báo hay trao đổi thông tin Bên hợp đồng phải thể văn hình thức thư hay fax phải gửi cho Bên Bên thứ ba có liên quan theo địa bên thông báo cho theo quy định điều Bất kỳ thông báo hay trao đổi thơng tin có hiệu lực từ gửi Điều18: Điều khoản chung Tiêu đề điều khoản hợp đồng nhằm giúp cho việc theo dõi hợp đồng thuận lợi không làm ảnh hưởng, thay đổi nội dung chi tiết điều khoản Khi Bên yêu cầu Bên thực nghĩa vụ theo Hợp đồng thời điểm mà Bên yêu cầu không thực điều khơng làm ảnh hưởng đến quyền yêu cầu thực nghĩa vụ vào thời điểm sau Việc Bên miễn cho Bên việc khắc phục sửa chữa vi phạm điều khoản Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 47 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 hợp đồng không coi bãi miễn việc khắc phục vi phạm tương tự hay khác hẳn xảy sau Hợp đồng phụ lục kèm theo hợp đồng trở thành thỏa thuận thức Bên thay hoàn toàn cho thỏa thuận, ghi nhớ, dàn xếp, thông tin trao đổi hay giấy tờ, tài liệu thể ý định Bên trước có liên quan đến hợp đồng Mọi sửa đổi bổ sung Hợp đồng khơng có giá trị khơng lập thành văn đại diện Bên tham gia Hợp đồng ký tên, đóng dấu Nếu có điều khoản hợp đồng bị vơ hiệu điều khơng ảnh hưởng đến hiệu lực điều khoản lại Hợp đồng Trong trường hợp phát sinh chi phí pháp lý Bên tự chịu chi phí Hợp đồng th ký kết vào ngày tháng ghi Hà Nội lập thành 04 (bốn) có giá trị pháp lý ngang nhau, bên giữ 02 (hai) để thực Hai Bên đọc lại, hiểu rõ đồng ý ký tên ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 48 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Kết luận Đặc thù việc quản trị thuê mướn phân biệt người thuê người cho thuê liên quan đến quản trị Bđs thuê Từ góc độ người thuê thể khả hạn chế vốn đầu tư mở rộng lựa chọn (địa điểm, sử dụng không gian, sử dụng bđs ), mà khía cạnh việc cho thuê ảnh hưởng đến họ hạn chế họ việc quản trị bđs khả tập trung sức lực vào hoạt động kinh doanh Cịn từ góc độ người cho thuê – chủ nhà chiều hướng ảnh hưởng cho phép họ thực việc quản trị càch chuyên nghiệp việc thuê mướn cu thể là: • Sự chun mơn hóa • Hoạt động marketing • Phát triển, mở rộng phạm vi quyền hạn người thuê (nâng cao chất lượng dịch vụ) Như yêu cầu đặt cho người quản lý phải biết BĐS, thị trường, mục tiêu chủ sở hữu nhu cầu người thuê để có hợp đồng làm hài lòng hai bên Một giao dịch BĐS thành công hai bên ký kết hợp đồng cung cấp tiếp nhận dịch vụ Các điều khoản quy định hợp đồng pháp lý quan trọng hai bên xảy mâu thuẫn, phòng tránh rủi ro phá vỡ hợp đồng làm tổn hại đến lợi ích bên, uy tín công ty Hợp đồng thuê cần xác định xác trách nhiệm người cho thuê, điều cho phép loại trừ tình trạng bất đồng bên cho thuê thuê Việc xác định không rõ ràng trách nhiệm người cho thuê tạo tranh cãi xuất phát từ việc diễn giải điều kiện hợp đồng khong minh bạch đầy đủ thường dẫn đến việc tìm cách giải theo đường tòa án Hơn nữa, thất vọng người thuê dịch vụ bất lợi đặc biệt, Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 49 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 bao trùm lên đánh giá tồn chất lượng dịch vụ cung cấp trở thành yếu tố để cân nhắc độ tin tưởng tính lâu dài quan hệ hợp đồng kí kết Do nhà quản lý cần hiểu rõ tẩm quan trọng điều khoản, từ khâu soạn thảo cần quản lý nội dung hợp đồng cho thật xác điều khoản cụ thể như: trách nhiệm người cho thuê, hạn chế hạn người th, trì bảo vệ cơng trình, thay đổi mức tiền thuê trường hợp đại hóa Bđs điều điều khoản cần thống với hợp đồng có đồng tình, xác nhận người thuê công việc quan trọng quản lý BĐS cho thuê Nó góp phần đảm bảo cho việc sử dụng khai thác tòa nhà hiệu cao nhất, giải mắt xích quan trọng việc mang đến cho khách hàng dịch vụ quản lý tốt nhất, nâng cao uy tin cho công ty quản lý chủ nhà Nội dung hợp đồng đề xuất chun đề chắn cịn nhiều thiếu sót em mong ý kiến cơng tác quản lý hợp đồng cho thuê, đóng góp vào q trình hồn thiện quy trình quản lý khai thác tịa nhà, nâng cao tính chun nghiệp nhà quản lý Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 50 Lê Duy Thanh - KDBĐS46 Tài liệu tham khảo -Bộ Luật dân (sửa đổi 2005) -Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) -Bài giảng môn Quản lý Bất động sản -Hợp đồng thuê nhà số 092-2005/CPV-CH CỤC PHỤC VỤ NGOẠI GIAO ĐOÀN-BỘ NGOẠI GIAO CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT (FDC) -Hợp đồng thuê mặt số 51/ HĐTMB TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM (VINACONEX) CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê văn phòng số 04/ HĐKT-HĐ CƠNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HỒNG DƯƠNG CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê nhà CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS THẾ KỶ 21 TRƯỜNG THÀNH (RECENTURY) CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ CÔNG NGHỆ FPT Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 51 ... tác soạn thảo nội dung hợp đồng- một mắt xích quan trọng quản lý BĐS, em thực chuyên đề: ? ?Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý Bất Động Sản ” Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS Lê Duy... khoản hợp đồng Phụ lục hợp đồng có hiệu lực hợp đồng Nội dung phụ lục hợp đồng không trái với nội dung hợp đồng Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung Quản lý nội dung hợp. .. học thông qua tìm hiểu thực tế quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS, em xin đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng sau: Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS 25 Lê Duy Thanh - KDBĐS46