Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản

Lời mở đầu Việt Nam đà hội nhập phát triển, đặc biệt từ sau thức gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới WTO, Việt Nam trở nên hấp dẫn nhà đầu tư, nước Với tốc độ gia tăng không ngừng công ty nước công ty nước cấp phép đầu tư vào Việt Nam ngày lớn, nhu cầu thuê nhà văn phòng tăng cao lĩnh vực thu hút đầu tư mạnh Vấn đề đặt là, trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê cho thuê mua, thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản bỏ trống, đặc biệt kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản manh nha, chưa quan tâm khai thác Hầu hết công trình tổ hợp công trình BĐS tổ chức nước quản lý Kinh tế Việt Nam sau WTO: không phép màu mạnh mẽ Theo đánh giá Ngân hàng phát triển châu ADB, việc gia nhập WTO chưa đem lại phép màu kinh tế Việt Nam phát triển lành mạnh tiếp tục phát triển nhanh Không nhà đầu tư nước mà doanh nghiệp Việt Nam có xu hướng chuyển vào nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt hơn, nâng cao hình ảnh thương hiệu trước đối tác Các cao ốc đầu tư xây dựng ngày nhiều thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều hội hấp dẫn Dịch vụ cho thuê trở thành thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan đến sử dụng BĐS Ngoài biện pháp quảng cáo, marketing cho BĐS mà quản lý nhằm giảm tối đa thất thu tiền thuê, nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê cho chặt chẽ hợp lý, phù hợp với dạng BĐS Để hiểu rõ công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng quản lý BĐS, em xin chọn đề án nghiên cứu : “Quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS ” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu thường xuyên  Những yêu cầu nội dung cần thiết hợp đồng thuê BĐS  Liệt kê phân loại loại hợp đồng thuê BĐS  Các yếu tố cấu thành hợp đồng thuê BĐS  Phát triển mở rộng phạm vi, quyền hạn người thuê Mục tiêu chiến lược Có thể đề hợp đồng chuẩn, đạt tính chất:  Tính linh động quan hệ hợp đồng bảo đảm khả sửa đổi chúng sau  Tính xác việc làm thích ứng nội dung hợp đồng với dạng BĐS  Sự rõ ràng tính xác việc định dạng trách nhiệm bên phạm trù rủi ro phải chịu  Nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý BĐS cho thuê nâng cao lực quản lý nhà quản lý BĐS, đồng thời làm kiểu mẫu cho người vào nghề Do kiến thức khả hạn chế, đề án em không tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận bảo góp ý thầy cô giáo khoa đề em hoàn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Thạc sỹ Nguyễn Thắng Trung hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành đề án Phần I: Các khái niệm I Khái niệm hợp đồng cho thuê BĐS Khái niệm Hợp đồng cho thuê BĐS hợp đồng có giới hạn thời gian tạo chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi đại lý chủ sở hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS thời gian định để nhận vài hình thức xem xét (tiền cho thuê) Hợp đồng cho thuê quy định cam kết có hiệu lực trách nhiệm hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, không cung cấp quyền sở hữu 1.1 Quyền nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) a Quyền chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) • Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê thu tiền thuê để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê • Chủ BĐS nhận tiền bồi thường người thuê không đáp ứng đủ yêu cầu hợp đồng thu hồi lại BĐS, chấm dứt hợp đồng người thuê không toán tiền thuê hay vi phạm điều khoản hợp đồng b Nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) Cung cấp BĐS dịch vụ theo thoả thuận hai bên giao BĐS hạn, bảo dưỡng tài sản 1.2 Quyền nghĩa vụ người thuê a Quyền người thuê  Quyền sử dụng Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên trao cho người thuê mà tranh cãi Tuy quyền sử dụng bị hạn chế qua việc định mục đích sử dụng công trình để đảm bảo tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng BĐS  Quyền lựa chọn dạng tiền thuê Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa để hình thành quan hệ người cho thuê người thuê Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác tiền thuê cố định Nếu tiền thuê dạng uỷ thác người cho thuê chịu phần rủi ro liên quan đến hoạt động người thuê b Nghĩa vụ người thuê • Người thuê phải bảo quản bất động sản thuê, tiến hành sửa chữa hư hại gián tiếp trực tiếp gây tuân thủ theo lụât lệ nguyên tắc ghi hợp đồng Ngưòi thuê không phép làm hư hại đến tài sản thuê, không phép người khác làm bất động sản phải đảm bảo tính yên tĩnh cho người thuê khác • Người thuê không phép sửa chữa thứ mà không đồng ý thức chủ sở hữu • Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê Không có quy định chung tiền đặt cọc nên số lượng loại hình đặt cọc điều kiện trả lại quy định tuỳ theo thoả thuận bên tham gia Tiền đặt cọc trả tiền mặt, chứng khoán trái phiếu phủ Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ phần tất tiền đặt cọc phải có chứng từ việc sử dụng số tiền Phân loại hợp đồng cho thuê a Phân loại theo thời gian thuê • BĐS cho thuê theo năm BĐS cho thuê theo năm tức xác định thời điểm bắt đầu kết thúc Kết thúc hợp đồng thuê, bên tham gia hợp đồng không cần thông báo hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê trả lại BĐS cho chủ BĐS BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn người thuê chủ BĐS chết Nếu điều xảy ra, quyền nghĩa vụ bên chuyển tiếp thành quyền thừa kế Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, chủ BĐS muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, cần phải ghi giai đoạn hợp đồng • BĐS thuê theo giai đoạn Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn hợp đồng mà tự động gia hạn hai bên không đưa thoả thuận Thời gian thay đổi từ tuần đến tối đa sáu tháng trước kết thúc hợp đồng • BĐS thuê tuỳ ý Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê Hợp đồng loại BĐS có giá trị hai bên muốn BĐS thuê tiếp tục Không giống thuê BĐS theo năm theo giai đoạn, việc thuê BĐS tuỳ ý kết thúc hai bên tham gia hợp đồng bị chết • BĐS thuê hạn Loại hợp đồng xảy người thuê có quyền chiếm hữu BĐS cách hợp pháp nắm giữ BĐS mà không cấn đồng ý chủ sở hữu hết hạn hợp đồng Người thuê BĐS trường hợp quyền sở hữu Việc thuê BĐS hạn tiếp tục người chủ sở hữu có hoạt động cách hợp pháp tự rời bỏ hợp đồng cách tự nguyện b Phân loại theo phương thức toán hợp đồng thuê • Hợp đồng thuê toàn Loại hình gọi hợp đồng thuê trực tiếp Người thuê trả khoản tiền thuê cố định người chủ sở hữu BĐS trả tất chi phí liên quan đến BĐS Hình thức phổ biến cho thuê toàn hợp đồng cho thuê nhà dân cư • Hợp đồng cho thuê ròng Theo loại hình này, người thuê trả trước số tất chi phí phát sinh sử dụng BĐS tiền thuê ấn định trước Theo lý thuyết, có biến tướng hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng túy hợp đồng cho thuê ròng ròng túy • Hợp đồng cho thuê theo phần trăm Loại hình gọi cho thuê phần dư, sử dụng cho BĐS nhỏ lẻ Theo hợp đồng người thuê phải toán khoản tiền thuê cố định cộng với % tổng thu nhập ngưòi thuê vượt lượng tiền bán tối thiểu xác định trước II.Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS Nhiệm vụ cụ thể nhà quản lý BĐS thuê trước tiên bao gồm vấn đề sau:  Lập kế hoạch cấu người thuê, định hướng để đạt kết điều hoà ổn định cấu người thuê, đạt thu nhập đặn trọn vẹn  Ký kết hợp đồng theo dõi việc thực hợp đồng thuê Để đạt mục tiêu chủ sở hữu thực tốt nhiệm vụ mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo thoải mái dựa thoả thuận chung bên quan tâm, thân thiện hài lòng khách hàng toàn thời gian hiệu lực hợp đồng thuê Trên thực tế, đòi hỏi hay mong đợi người thuê thường xuyên thay đổi hay không minh bạch, rõ ràng, khó thực Vì vậy, nội dung hợp đồng thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế xác định tính xác, chặt chẽ phạm vi quyền nghĩa vụ bên thông qua điều khoản hợp đồng Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung chúng cho phù hợp với dạng BĐS trở thành công cụ để làm tối ưu cấu người thuê Hợp đồng thuê không điều chỉnh quan hệ qua lại người cho thuê người thuê, mà xác định yếu tố tồn người thuê Phần II: Quy định pháp luật hợp đồng giao dịch BĐS  Căn vào mục 7-Bộ Luật Dân sửa đổi bổ sung Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng năm 2005 quy định hợp đồng dân Điều 402 Luật Dân sửa đổi quy định: Nội dung hợp đồng dân Tuỳ theo loại hợp đồng, bên thoả thuận nội dung sau đây: Đối tượng hợp đồng tài sản phải giao, công việc phải làm không làm; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ bên; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các nội dung khác Các điều khoản khác liên quan : d) Bồi thường cho Bên A bảo đảm Bên A vo can tất trách nhiệm, nghĩa vụ, thiệt hại, phạt, khiếu nại phí tổn kể phí phí tổn luật sư hợp lý Bên A chi trả gánh chịu liên quan đến: Mọi thương tích người thiệt hại gây nhãng hay cố ý làm sai Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B Việc không thực hay không tuân thủ điều khoản, quy định hay điều kiện nêu Điều hay Hợp đồng thuê Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B; e) Bắt buộc đại lý, nhân viên khách mời làm việc phần Diện tích thuê tuân thủ Hợp đồng thuê Nội quy tòa nhà; f) Bên B không cho thuê lại tất hay phần Diện tích thuê không chuyển nhượng lại Hợp đồng thuê mà không Bên A đồng ý trước văn bản; g) Với chi phí phí tổn tự chịu, Bên B có nghĩa vụ lắp đặt hoàn thiện nội thất sớm tốt sau Hợp đồng ký kết Việc Bên B không tiến hành công việc nghĩa Bên B bãi miễn khoản nghĩa vụ đây, bao gồm khoản toán tiền thuê phí dịch vụ nêu Điều Trong thời gian Bên B lắp đặt hoàn thiện nội thất toán tiền điện sử dụng thực tế có công tơ tính riêng Bên A lắp đặt h) Thông báo trước 30 (ba mươi) phút trường hợp thông thường (bốn) trường hợp đặc biệt với nhân viên/ người đại diện/ cán phụ trách có liên quan Bên B việc sủ dụng Diện tích thuê làm văn phòng làm việc i) Có trách nhiệm tự bảo vệ, giữ gìn bảo vệ đồ vật có giá trị hay tài sản cá nhân Chịu trách nhiệm hư hỏng, mát trang thiết bị văn phòng thời gian thuê j) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh môi trường trật tự an ninh khu vực văn phòng thuê, bao gồm quy định Bên A đặt trình sử dụng, quản lý Tòa nhà thẻ vào, nơi đỗ xe, biển hiệu bố trí khác làm ảnh hưởng đến quang cảnh chung tòa nhà Điều 12: Thời hạn hợp đồng gia hạn Thời hạn hợp đồng: thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp đồng phát sinh hiệu lực theo quy định Điều 13 kết thúc vào ngày ký Bản kiểm kê cuối Biên Bản lý Hợp đồng Bên ký kết Chấm dứt trước thời hạn: Hợp đồng chấm dứt trước thời hạn theo thỏa thuận văn Bên Trong trường hợp Bên B mong muốn chấm dứt trước thời hạn Bên B phảI gửi thông báo tới Bên A trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng Ngoài ra, việc chấm dứt trước thời hạn Hợp đồng Bên Hợp đồng coi hợp pháp Bên A thể chấp thuận văn thông báo tới Bên B Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn hợp pháp, Bên B phải toán cho Bên A .( ) tổng số tiền thuê văn phòng phí dịch vụ cố định cho thời gian thuê lại Bên A có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền đặt cọc không tính lãi cho Bên B vòng 15 (mười lăm) ngày, trước Bên ký biên lý Hợp đồng nghĩa vụ tài Bên phải hoàn thành Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn không hợp pháp, Bên B phải toán cho Bên A ( .) tổng số tiền thuê văn phòng phí dịch vụ cố địnhcho thời gian thuê lại đồng thời toàn khoản tiền đặt cọc thuộc Bên B Trong trường hợp Bên A mong muốn chấm dứt trước thời hạn Bên A phải gửi thông báo cho Bên B trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng Trong trường hợp này, Bên A phải bồi thường cho Bên B số tiền .( ) tổng số tiền thuê văn phòng phí dịch vụ cố định cho thời gian thuê lại đồng thời trả lại toàn số tiền đặt cọc cho Bên B Gia hạn hợp đồng: vòng 03 (ba) tháng trước Ngày hết hạn, Bên A gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp đồng Thư mời gia hạn hợp đồng bao gồm nội dung sau: -Giá thuê; -Thời hạn thuê; -Phí dịch vụ; -Phương thức toán (nếu có); -Điều kiện khác (nếu có); a) Trường hợp Bên A không gửi Thư mời gia hạn hợp đồng cho Bên B, hợp đồng chấm dứt hiệu lực Ngày hết hạn b) Trong vòng 02(hai) tháng trước ngày hết hạn, Bên B phải có văn abnr trả lời Thư mời gia hạn hợp đồng Bên A Nếu Bên B không trả lời Bên A theo thời hạn trên, Thư mời gia hạn hợp đồng hết hiệu lực Hợp đồng đương nhiên chấm dứt hiệu lực vào Ngày hết hạn c) Nếu Bên B đồng ý gia hạn hợp đồng, Bên ký hợp đồng ký sửa đổi hợp đồng Điều 13: Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng thuê có hiệu lực thi hành từ ngày ký chấm dứt trường hợp sau đây: i) Thời hạn thuê kết thúc mà không gia hạn; ii) Phần Diện tích thuê bị hư hỏng đến mức hoàn toàn không sử dụng được; iii) Trường hợp bất khả kháng quy định Điều 14 ngăn cản Bên thực Hợp đồng thuê thời gian 03 (ba) tháng liên tiếp; Sau kết thúc hợp đồng thuê, Bên B để lại tài sản hay không thực việc di chuyển tài sản vòng 15 (mười lăm) ngày kể từ có văn yêu cầu Bên A tài sản để lại coi thuộc Bên A Bên A có quyền bán lý tài sản sau khấu trừ chi phí di dời, lưu kho chi phí bán phát sinh hợp lý để toán khoản nợ Bên B Bên A quyền tính phí thu hồi kinh phí di dời lý từ Bên B việc lý tài sản Bên B không đủ bù đắp chi phí Bên B đảm bảo cho Bên A khỏi nghĩa vụ Bên thứ ba mà tài sản họ bị bán hay lý Bên A với tin tưởng tài sản thuộc Bên B Điều 14: Trường hợp bất khả kháng Trong Hợp đồng này, trường hợp coi bất khả kháng: - Can thiệp quan Nhà nước có liên quan; - Thiên tai, chiến tranh, bạo loạn, phiến loạn, khởi nghĩa, đàn áp, cấm vận, bãi công hay hành động thỏa thuận công nhân; thiếu lao động, thiếu nguyên liệu hay thiếu vật tư, nhà thầu hay thầu phụ không thực nghĩa vụ họ, việc chuyên chở không thực bị chậm trễ; - Các định, thị quan Nhà nước có liên quan; - Các trường hợp khác theo quy định pháp luật Việc hai bên không thực hiện, hay thực chậm nghĩa vụ theo Hợp đồng không coi vi phạm việc không thực hay chậm trễ thuộc trường hợp bất khả kháng quy định mục1 điều 14 nêu trên; Bên thực thi nghĩa vụ mà bị ảnh hưởng trường hợp bất khả kháng (gọi “Bên chịu ảnh hưởng”) gửi văn thông báo tới Bên sớm không 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng, để kịp thời cảnh báo trách nhiệm thực nỗ lực phòng tránh, hạn chế rủi ro Việc thiếu nỗ lực hợp tác với yêu cầu Bên chịu ảnh hưởng bị coi vi phạm hợp đồng Điều 15: Luật áp dụng giải tranh chấp Hợp đồng thuê chịu điều chỉnh luật pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Mọi tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh từ có liên quan đến Hợp đồng thuê trước hết bên giải thông qua thương lượng Trong trường hợp Bên thương lượng không thành Bên A định Tòa án có thẩm quyền để giải tranh chấp, mâu thuẫn Điều 16: Nội quy Bên B, đại lý, nhân viên khách mời Bên B cam kết tuân thủ Nội quy đính kèm theo Hợp đồng Bên A có quyền thông báo văn trước 30 (ba mươi) ngày cho Bên B việc tiến hành và/ đưa sau sửa đổi, bổ sung, chấp nhận bãi bỏ Nội quy sau xem xét thấy cần thiết việc hoạt động trì Tòa nhà và/ phần Diện tích cho thuê Bản Nội quy bổ sung cho điều khoản điều kiện ghi Hợp đồng thuê trường hợp không làm ảnh hưởng đến hiệu lực điều khoản điều kiện có liên quan nêu Hợp đồng Trong trường hợp có mâu thuẫn nội quy điều khoản áp dụng điều kiện Hợp đồng điều khoản điều kiện Hợp đồng áp dụng Bản Nội quy Bên A Bên B ký tên với Hợp đồng thuê đính kèm theo Hợp đồng Điều 17: Thông báo Mọi thông báo hay trao đổi thông tin Bên hợp đồng phải thể văn hình thức thư hay fax phải gửi cho Bên Bên thứ ba có liên quan theo địa bên thông báo cho theo quy định điều Bất kỳ thông báo hay trao đổi thông tin có hiệu lực từ gửi Điều18: Điều khoản chung Tiêu đề điều khoản hợp đồng nhằm giúp cho việc theo dõi hợp đồng thuận lợi không làm ảnh hưởng, thay đổi nội dung chi tiết điều khoản Khi Bên yêu cầu Bên thực nghĩa vụ theo Hợp đồng thời điểm mà Bên yêu cầu không thực điều không làm ảnh hưởng đến quyền yêu cầu thực nghĩa vụ vào thời điểm sau Việc Bên miễn cho Bên việc khắc phục sửa chữa vi phạm điều khoản hợp đồng không coi bãi miễn việc khắc phục vi phạm tương tự hay khác hẳn xảy sau Hợp đồng phụ lục kèm theo hợp đồng trở thành thỏa thuận thức Bên thay hoàn toàn cho thỏa thuận, ghi nhớ, dàn xếp, thông tin trao đổi hay giấy tờ, tài liệu thể ý định Bên trước có liên quan đến hợp đồng Mọi sửa đổi bổ sung Hợp đồng giá trị không lập thành văn đại diện Bên tham gia Hợp đồng ký tên, đóng dấu Nếu có điều khoản hợp đồng bị vô hiệu điều không ảnh hưởng đến hiệu lực điều khoản lại Hợp đồng Trong trường hợp phát sinh chi phí pháp lý Bên tự chịu chi phí Hợp đồng thuê ký kết vào ngày tháng ghi Hà Nội lập thành 04 (bốn) có giá trị pháp lý ngang nhau, bên giữ 02 (hai) để thực Hai Bên đọc lại, hiểu rõ đồng ý ký tên ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B Kết luận Hợp đồng thuê phần lớn kết thỏa thuận trước với điểm xác định cụ thể tạo thành điểm hợp đồng, ví dụ mục đích điều kiện sử dụng, mức giá thuê, hình thức giải thể hợp đồng, phần trách nhiệm người thuê chi phí trì đầu tư, phạm vi dịch vụ phụ thêm từ phía người cho thuê, việc sử dụng khoảng không gian chung, tiếp cận với hệ thống thông tin chung Cả người thuê người cho thuê quan tâm đến bền vững hợp đồng ký kết Vì vậy, hợp đồng thuê cần dự đoán trước giới hạn định bền vững việc thưởng phạt bên vi phạm giải thể sớm hợp đồng hay điều kiện Người quản lý phải biết BĐS, thị trường, mục tiêu chủ sở hữu nhu cầu người thuê để có hợp đồng làm hài lòng hai bên Một giao dịch BĐS thành công hai bên ký kết hợp đồng cung cấp tiếp nhận dịch vụ Các điều khoản quy định hợp đồng pháp lý quan trọng hai bên xảy mâu thuẫn Hợp đồng thuê cần xác, rõ ràng đầy đủ, tránh bất đồng xảy hợp đồng không rõ ràng Quản lý nội dung hợp đồng, đó, không phần quan trọng quản lý BĐS cho thuê Dựa kiến thức học thông qua tìm hiểu thực tế quản lý nội dung hợp đồng thuê quản lý BĐS, em đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng, chắn nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý, bổ sung thầy cô giáo để em tiếp tục hoàn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn! Mục lục Lời mở đầu .1 Phần I: Các khái niệm .3 I.Khái niệm hợp đồng cho thuê BĐS Khái niệm 1.1 Quyền nghĩa vụ chủ BĐS(chủ sở hữu/ người quản lý) .3 a Quyền chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) .3 b Nghĩa vụ chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý) 1.2 Quyền nghĩa vụ người thuê .3 a Quyền người thuê b Nghĩa vụ người thuê .4 Phân loại hợp đồng thuê .5 a Phân loại theo thời gian thuê b Phân loại theo phương thức toán hợp đồng thuê .6 II Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS Phần II: Quy định Pháp luật hợp đồng giao dịch BĐS .8 Phần III: Yêu cầu nội dung HĐ cho thuê BĐS .12 Phần IV: Đề xuất mẫu HĐ cho thuê BĐS 15 I Đánh giá nội dung số hợp đồng 15 II Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS 20 Kết luận 41 Tài liệu tham khảo -Bộ Luật dân (sửa đổi 2005) -Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) -Bài giảng môn Quản lý Bất động sản -Hợp đồng thuê nhà số 092-2005/CPV-CH CỤC PHỤC VỤ NGOẠI GIAO ĐOÀN-BỘ NGOẠI GIAO CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT (FDC) -Hợp đồng thuê mặt số 51/ HĐTMB TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM (VINACONEX) CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê văn phòng số 04/ HĐKT-HĐ CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG DƯƠNG CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê nhà CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS THẾ KỶ 21 TRƯỜNG THÀNH (RECENTURY) CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ CÔNG NGHỆ FPT [...]... lục hợp đồng 1 Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng 2 Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong trường hợp. .. hợp đồng kinh doanh bđs và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định: Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây: 1 Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; 2 Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này; 3 Giá thuê bất động sản; 4 Phương thức và thời hạn thanh toán; 5 Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động. .. phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi Sửa đổi hợp đồng dân sự 1 Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 2 Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng... Chấm dứt hợp đồng dân sự Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1 Hợp đồng đã được hoàn thành; 2 Theo thoả thuận của các bên; 3 Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện; 4 Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; 5 Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không... đề cập đến trong hợp đồng như gara, nhà kho… cũng cần được xác định 3 Thời hạn hợp đồng Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng Do việc gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở... lực của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và điều kiện hợp đồng -Điều chỉnh mức tiền thuê: +Nếu người thuê nộp... toán như: tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí dịch vụ tiện nghi và các dịch vụ khác, thuế, và bất kỳ chi phí sửa chữa hoặc thay thế cho thiết bị/ đồ đạc bị hỏng, bảo quản kém hoặc bị thiếu như ghi trong Biên bản kiêm kê cuối cùng quy định trong Hợp đồng này và mọi khoản bồi thường Bên B phải trả Bên A trong trường hợp vi phạm Hợp đồng theo quy định trong Hợp đồng này 4 Trong trường hợp có bất kỳ khoản... người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyền được thuê Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các điều khoản sau: Cho thuê lại hơn 50% BĐS Trong trường hợp người thuê. .. muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt Trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền: -Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc -Với sự cho phép của chủ sở hữu +Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với... tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐS hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê Bất kỳ khoảng