Một số vấn đề pháp lí liên quan đến quản lí đất đai và quyền sử dụng đất, trích từ Tạp chí Luật học

Vợ, chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất. Khi tuổi già sức yếu, vợ,

Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai MỤC LỤC NỘI DUNG Trang MỤC LỤC………………………………………………………………………….1 ĐỀ BÀI….………………………………………………………………………….2 Câu 1………… ……………………………………………………………………3 Câu 2…………………… …………………………………………………………5 Câu 3…………………………………………………………………………… 5 Câu 4……………………… ………………………………………………………7 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………… .9 1 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai ĐỀ BÀI Vợ, chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất. Khi tuổi già sức yếu, vợ, chồng ông T quyết định trao toàn bộ diện tích nhà, đất cho vợ, chồng anh L. Để thực hiện ước nguyện của mình, ngày 09/09/2009, ông T và vợ là bà V đã đến Phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng, cho nhà đất của mình cho vợ, chồng anh L (mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); với điều kiện, vợ, chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên. Sau khi được tặng cho nhà, anh L phá ngôi nhà cũ của cha mẹ và xây dựng một ngôi nhà mới. Thời gian đầu, tình hình sống chung của vợ chồng anh L với ông bà T rất tốt. Nhưng càng về sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể cùng sống chung trong một ngôi nhà. Tuy nhiên, do không còn chỗ ở khác nên ông bà T đã làm đơn khởi kiện đòi lại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh L sử dụng Hỏi: 1. Anh (chị) hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T là đúng hay sai? Tại sao? 2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan Nhà nước nào? Vì sao? 3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành? 4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân? 2 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai BÀI LÀM 1. Anh (chị) hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T là đúng hay sai? Tại sao? Ngày 09/09/2009, ông T và vợ là bà V đã đến Phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng, cho nhà đất của mình cho vợ, chồng anh L (mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); với điều kiện, vợ, chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên. Như vậy ở đây hợp đồng tặng, cho nhà đất của vợ chồng ông T là một hợp đồng có điều kiện. Vì vậy để xét xem việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T là đúng hay sai còn phải tùy thuộc vào nội dung mâu thuẫn giữa ông bà T và gia đình người con trai, mâu thuẫn đó xuất phát từ đâu và mức độ như thế nào, có vi phạm nội dung “phải phụng dưỡng bố mẹ, hương khói tổ tiên hay không”?, tùy theo tính chất vụ việc mà tòa án sẽ xác định có vi phạm điều kiện trong hợp đồng tặng cho nhà đất này hay không.  Cơ sở pháp lý: Ðiều 470. Tặng cho tài sản có điều kiện: “1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Ðiều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. 2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. 3 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai 3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Điều 467. Tặng cho bất động sản “1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.” Điều 427. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm” Như vậy ở đây ta xét 2 trường hợp: Trường hợp 1: Mâu thuẫn do vi phạm điều kiện của hợp đồng (mâu thuẫn về vấn đề phụng dưỡng bố mẹ già và chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên) Trong trường hợp này vợ chồng anh L đã vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho nhà đất. Nếu vợ chồng anh L không đồng ý nuôi dưỡng ông bà T thì căn cứ Khoản 3 điều 470 BLDS 2005, ông bà T có quyền đòi lại nhà, đất đã tặng, cho (tất nhiên là trừ đi 1 phần chênh lệch do vợ chồng anh L đã xây nhà mới) Trường hợp 2: Mâu thuẫn vì lý do khác không liên quan đến điều kiện của hợp đồng Như vậy ở đây vợ chồng anh L không vi phạm các điều kiện của hợp đồng thì hợp đồng tặng cho của ông bà T hoàn toàn có hiệu lực và ông bà T hoàn toàn không có quyền kiện đòi lại nhà đất đã tặng cho vợ chồng người con. Theo 4 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai khoản 1 Điều 44 Luật Công chứng: “Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Trường hợp của bà muốn hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà thì phải được sự đồng ý của hai vợ chồng người con. Chỉ cần một trong hai vợ chồng người con không đồng ý thì ông bà không thể yêu cầu cơ quan công chứng hủy bỏ hợp đồng đó được. 2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan Nhà nước nào? Vì sao? Vụ việc trên thuộc thẩm quyền giải quyết của tổ hòa giải thuộc cấp phường, xã; Tòa án nhân dân cấp quận, huyện. Vì theo điều 135, 136 Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2009: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Khoản 1 điều 135). Nếu các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tiếp nhận đơn khởi kiện, và có nghĩa vụ phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai (Khoản 2 điều 135). Nếu tranh chấp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc cả hai bên không nhất trí thì do Tòa án nhân dân giải quyết, vì đương sự đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 1 điều 136) 3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành? Căn cứ theo pháp luật hiện hành, vụ việc trên sẽ được giải quyết như sau: 5 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai - Hai bên tự hòa giải, nếu không thành công, hai bên gửi đơn kiến nghị đến Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận đơn kiến nghị này, và thực hiện hòa giải. - Nếu kết quả hòa giải không được một hoặc cả hai bên chấp nhận, thì kết quả hòa giải (được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất) được gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện cùng với đơn kiến nghị của hai bên. Ở đây có thể xảy ra hai trường hợp: Trường hợp 1: Mâu thuẫn do vi phạm điều kiện của hợp đồng (mâu thuẫn về vấn đề phụng dưỡng bố mẹ già và chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên) Như vậy vợ chồng anh L đã vi phạm các quy định về giao dịch dân sự có điều kiện. Ông bà T có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng tặng, cho nhà đất đã được xác lập trước đó. Tuy nhiên, vợ chồng ông bà T cũng phải hoàn trả cho vợ chồng con trai số tiền mà họ đã bỏ ra để xây dựng ngôi nhà mới. Trường hợp 2: Mâu thuẫn vì lý do khác không liên quan đến điều kiện của hợp đồng Trong trường hợp này vợ chồng anh L không vi phạm các điều kiện của Giao dịch dân sự có điều kiện và hợp đồng đó cũng đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, ông bà T hoàn toàn không có quyền đòi lại nhà, đất đã tặng cho các con của mình. Do đó, Tòa án sẽ bác đơn kiện đòi lại nhà, đất của ông bà T. Tuy nhiên, với địa vị của một người con, anh L có nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ (Điều 57 - Luật Hôn nhân và gia đình Việt Nam năm 2000), dù cho có được ông bà T tặng nhà đất hay không. Như vậy, vì mâu thuẫn quá căng thẳng dẫn đến bố mẹ và vợ chồng người con không thể chung sống trong cùng một nhà, anh L có thể sắp xếp chỗ ở riêng cho ông bà T như: ngăn một gian nhà cho 6 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai bố mẹ ở, thỏa thuận với các chị em của mình về việc chăm sóc bố mẹ, vợ chồng anh L có nghĩa vụ đóng góp kinh phí chăm sóc bố mẹ già với các chị em của mình, và cùng các chị em của mình chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên, . 4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân? Tặng, cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất. Luật đất đai năm 2003 bổ sung một số quyền năng cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng: đó là quyền tặng, cho quyền sử dụng đất vì trên thực tế, tặng, cho quyền sử dụng đất là một hiện tượng phổ biến trong đời sống xã hội. Trong các hộ gia đình, khi con cái đến tuổi trưởng thành, lập gia đình, cha mẹ thường cho họ một phần đất để làm nhà ở hoặc canh tác. Đây là điều hoàn toàn hợp lý. Vấn đề đặt ra ở đây là cần kiểm soát việc tặng, cho thế nào cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của chúng ta. Mặt khác, để tránh những trường hợp tặng, cho trái pháp luật như giả tạo tặng, cho nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…, loại hợp đồng giả tạo này đã được điều chỉnh trong Bộ luật dân sự tại Điều 138 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và hậu quả pháp lí của giao dịch giả tạo đó. Vấn đề quan trọng là làm thế nào Nhà nước kiểm soát được việc tặng, cho quyền sử dụng đất. Muốn kiểm tra, kiểm soát được giao dịch tặng, cho, Nhà nước cần phải quy định cụ thể những quyền sử dụng đất loại nào được tặng, cho, điều kiện được nhận tặng, cho quyền sử dụng đất và những trường hợp người được tặng, cho phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Ngoài ra, có thể các quy định mức nghĩa vụ tài chính mà người đăng kí quyền sử dụng đất được tặng, cho người khác với những trường hợp được chuyển nhượng, thừa kế… 7 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai Giao dịch tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dịch khá phổ biến trong xã hội. Xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn và sự tự nguyện trong mối quan hệ, người sử dụng đất muốn trao tặng tài sản là quyền sử dụng đất của mình cho người khác vì những mục đích nhân đạo, vì lợi ích chung hoặc người thân trong gia đình muốn trao tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Tuy nhiên, bên cạnh những ý nghĩa tốt đẹp, đằng sau việc tặng, cho quyền sử dụng đất này còn có những câu chuyện đáng buồn như con cái sau khi được tặng, cho nhà đất xong thì đuổi bố mẹ ra khỏi nhà, không chịu phụng dưỡng cha mẹ; hoặc các vụ các anh chị em cãi nhau, kiện nhau ra tòa án vì tranh nhau nhau đất tặng, cho, thừa kế của cha mẹ… Những vụ việc như vậy khiến cho gia đình không còn yên ấm nữa, các giá trị truyền thống của gia đình bị đảo lộn. 8 Bài tập lớn học kì môn Luật đất đai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai năm 2003 2. Bộ luật dân sự của nước CHXHCNVN năm 1999 3. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008, tr. 242, 243 4. ThS. Nguyễn Minh Tuấn, Một số vấn đề pháp lí liên quan đến quản lí đất đai và quyền sử dụng đất, trích từ Tạp chí Luật học, Số chuyên đề về Luật Đất đai năm 2003, tháng 5/2004 tr. 67,68 9 . trình Luật Đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008, tr. 242, 243 4. ThS. Nguyễn Minh Tuấn, Một số vấn đề pháp lí liên quan đến quản lí đất đai và quyền sử dụng đất, . bổ sung một số quyền năng cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng: đó là quyền tặng, cho quyền sử dụng đất vì trên