Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp
Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) ĐẶT VẤN ĐỀ Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dự liệu của Nhà nước là điều bình thường. Đặc biệt với đất nông nghiệp, việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi dẫn đến những yêu cầu cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để đảm bảo việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước đã quy định cụ thể các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật liên quan. Tuy nhiên trong thực tế, không phải ai cũng nắm được các quy định của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất. Việc giải quyết tình huống sau đây sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về việc chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp. Tính huống: “Gia đình ông H được giao 2 ha để trồng lúa đã 10 năm nhưng do diều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc trồng các loại cây khác hơn vì vậy ông muốn chuyển sang trồng một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải lên Ủy ban nhân dân xã xin phép. Hỏi: 1. Anh (chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy là đúng hay sai? Vì sao? 2. Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật? 3. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?Vì sao?” GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1 Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) 1. Đánh giá sự giải thích của cán bộ xã. Theo em, việc cán bộ xã trả lời như vậy là không sai. Tuy nhiên cán bộ xã còn thiếu trách nhiệm trong việc giải thích, hướng dẫn ông H làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai loại: chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích không phải xin phép. Khoản 1 điều 36 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Khoản 2 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất;” Như vậy, theo tình huống nêu trên, đất của ông H ở nơi có khí hậu hạn hán nhiều, độ dốc cao khiến cho việc trồng lúa không đem lại năng suất, ông H hoàn toàn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu ông H chỉ trồng cây công nghiệp ngắn ngày như lạc, đỗ… thì không cần xin phép với cơ quan nhà nước 2 Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) có thẩm quyền nhưng phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã theo quy định tại khoản 2 điều 36 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009. Còn nếu ông H muốn chuyển sang trồng cây công nghiệp lâu năm như cà phê thì theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 36 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 thì ông H phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2. Tư vấn cho ông H. Để việc chuyển mục đích sử dụng đất của ông H được đúng pháp luật, trong trường hợp ông H chỉ trồng cây công nghiệp ngắn ngày như lạc, đỗ… thì ông H không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng cần đến đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 133 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ông H phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: - Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai (nếu có); Và sau 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ ông H được chuyển mục đích sử dụng đất. Còn trường hợp ông H muốn chuyển sang trồng cây công nghiệp lâu năm như cà phê thì ông H cần phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo Khoản 1 Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ông H phải nộp một bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, hồ sơ gồm có: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); 3 Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ông H mới được phép trồng cà phê trên mảnh đất đó. 3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất. Bởi theo quy định tại Khoản 2 Điều 37 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân thì đồng thời có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đối tượng này. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định cụ thể tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: - Sau khi nhận được hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tình phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với những trường hợp thuê đất. - Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý. 4 Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) KẾT LUẬN Như vậy trong Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai, Nhà nước đã quy định rất cụ thể các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền và trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều đó tạo thuận lợi để người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng cho phù hợp với điều kiện và mục đích sử dụng. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng cần phải có sự hướng dẫn, giải thích cụ thể từ những cán bộ phụ trách để người sử dụng đất thực sự hiểu và thực hiện đúng pháp luật. Có như vậy việc thực hiện pháp luật đất đai mới có hiệu quả và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo. 5 Nguyễn Minh Thương Môn: Luật đất đai (N01-nhóm 4) DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2009. 2. Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009). 3. Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai 6 . luật về chuyển mục đích sử dụng đất. Việc giải quyết tình huống sau đây sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về việc chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp. . rừng, đất nuôi trồng thủy sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;