Nguyên tắc để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật

Khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, nhìn chung các chủ thể có quyền và có nghĩa vụ tương ứng với nhau

I Khái quát chung Khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự, nhìn chung chủ thể có quyền có nghĩa vụ tương ứng với [1], lợi ích chủ thể quyền phụ thuộc hành vi thực nghĩa vụ chủ thể có nghĩa vụ Trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ lợi ích chủ thể quyền bị ảnh hưởng Để bảo đảm nghĩa vụ dân thực hiện, pháp luật dân Việt Nam quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, theo đó, chủ thể có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ quyền lợi ích chủ thể quyền bảo đảm (bảo vệ) thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua hành vi thực nghĩa vụ bên thứ ba (trong trường hợp bảo lãnh) Việc chủ thể xác lập hay nhiều biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân có nghĩa chủ thể giao kết hay nhiều giao dịch bảo đảm [2].Về nguyên tắc, để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung[3] Bộ luật Dân năm 1995 quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh phạt vi phạm Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành quy định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân 1995 có văn bản: Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 xử lý tài sản bảo đảm Bộ luật Dân 2005 (sau viết tắt BLDS) Quốc hội thơng qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp[4] Quy định chi tiết quy định BLDS giao dịch bảo đảm có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Nghiên cứu quy định hành giao dịch bảo đảm, nhận thấy số vấn đề tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, thứ tự ưu tiên toán phương thức xử lý tài sản bảo đảm chưa quy định thống nhất, chưa hợp lý cần trao đổi, xem xét, hoàn thiện thời gian tới II Các vấn đề cụ thể Tài sản bảo đảm Khoản Điều 320 BLDS quy định “vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch”; Điều 321 BLDS quy định:’’tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu giấy tờ có giá khác dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”; Điều 322 BLDS quy định:’Các quyền tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền giống trồng, quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm vật bảo đảm, quyền tài sản phần vốn góp doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật tài nguyên’ Sự phân chia thành điều luật có lẽ chịu ảnh hưởng cách phân chia tài sản luật dân Việt Nam[5] Tuy nhiên, cho phân chia mang tính chất liệt kê Điều 320, 321, 322 BLDS chưa hợp lý Rõ ràng, tiền, cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu giấy tờ có giá khác vật, quyền tài sản, mà hai dạng tài sản khác theo quy định BLDS (gọi tiền; giấy tờ có giá) Do vậy, có quy định vật bảo đảm phải thuộc sở hữu bên bảo đảm (Điều 320 BLDS) cách tương tự, tài sản khác tiền, cổ phiếu trái phiếu, kỳ phiếu giấy tờ có giá khác cần quy định phải thuộc sở hữu bên bảo đảm[6] Việc liệt kê Điều 322 BLDS chưa mang tính khái quát cao, kỹ thuật pháp lý chưa chuẩn xác, : +1 Trong lĩnh vực pháp luật sở hữu trí tuệ hành, quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền giống trồng, mà quyền tài sản tài sản bảo đảm quyền tài sản dạng tài sản (theo Điều 163 BLDS), vậy, việc liệt kê khơng có ý nghĩa +2 Các quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm vật bảo đảm, quyền tài sản phần vốn góp doanh nghiệp thuộc nội dung quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, không cần thiết phải liệt kê khoản Điều 322 BLDS, thân việc liệt kê lại làm cho khái niệm quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm… không thuộc phạm vi quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Chúng cho rằng, Điều 322 lẽ nên thiết kế theo dạng quyền tài sản không phép tài sản bảo đảm tài sản bảo đảm thoả mãn điều kiện quy định luật khác Do đó, Khoản Điều 320, Điều 321 Khoản Điều 322 nhập với cần điều luật quy định vấn đề sau : ‘Điều… Tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch Tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản có hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết 3 Quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật tài nguyên’ Phạm vi tài sản bảo đảm BLDS 1995 vạch ranh giới rõ ràng chấp tài sản cầm cố tài sản Đối tượng cầm cố tài sản động sản, đối tượng chấp tài sản bất động sản BLDS 2005 không sử dụng ranh giới này, theo đó, tài sản (kể bất động sản động sản) đối tượng chấp tài sản cầm cố tài sản [7] ‘Sự thay đổi nhằm tránh khó khăn phân biệt động sản, bất động sản đơn giản hoá quy định cầm cố, chấp’[8] Tuy nhiên, nghiên cứu đạo luật liên quan nhận thấy tư tưởng pháp lý tốt đẹp hiện, hệ thống quy định giao dịch bảo đảm chồng chéo, khơng rõ ràng, gây khó khăn cho quan có thẩm quyền bên tham gia giao dịch bảo đảm, cụ thể điểm sau: Thứ : Theo quy định Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất (khơng có quyền cầm cố quyền sử dụng đất) Như vậy, có khác BLDS Luật Đất đai Sự khác có nhiều quan điểm khác : Quan điểm 1: Xem xét Khoản Điều 80 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật quy định: ‘trong trường hợp văn quy phạm pháp luật vấn đề quan ban hành mà có quy định khác nhau, áp dụng quy định văn ban hành sau’ Do vậy, để xác định quyền sử dụng đất có đối tượng cầm cố tài sản hay không cần xác định thời điểm có hiệu lực BLDS Luật Đất đai, theo BLDS có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Hệ : áp dụng quy định BLDS để điểu chỉnh, theo đó, quyền sử dụng đất vừa đối tượng cầm cố tài sản, vừa đối tượng chấp tài sản Quan điểm 2: trường hợp khơng có mâu thuẫn BLDS Luật Đất đai Căn Khoản Điều 322 BLDS quy định :‘quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai’, Phần thứ BLDS (quy định chuyển quyền sử dụng đất) quy định hình thức chấp quyền sử dụng đất (khơng có hình thức cầm cố) Do vậy, khơng áp dụng Khoản Điều 80 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật Khi điều chỉnh giao dịch bảo đảm có đối tượng quyền sử dụng đất phải kết hợp BLDS Luật Đất đai để điều chỉnh Trường hợp cụ thể này, BLDS không hạn chế, Luật Đất đai có hạn chế phải tuân theo quy định hạn chế Luật Đất đai, theo đó, quyền sử dụng đất đối tượng chấp tài sản Chúng tơi trí với quan điểm (về mặt áp dụng luật) Xem xét vấn đề phạm vi rộng hơn, nhận thấy, theo quy định hành, dạng bất động sản khác cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định bất động sản đối tượng chấp tài sản cầm cố tài sản Có lẽ, vấn đề xảy ‘lý thuyết’, thật khó xảy trường hợp cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai (ví dụ cối) đem cầm cố cho người khác, đất đai (quyền sử dụng đất) lại không phép cầm cố [9] Riêng nhà ở, theo quy định Điều 90 Luật Nhà ở, nhà phép chấp, không phép cầm cố [10] Nhưng cho rằng, khác với quyền sử dụng đất, trường hợp rõ ràng có khác BLDS Luật Nhà BLDS không hạn chế quyền cầm cố nhà cá nhân, tổ chức Luật Nhà lại hạn chế vấn đề này, Bộ luật dân khơng có quy định nhà giao dịch dân cần tuân theo quy định nhà (như quyền sử dụng đất) Để áp dụng pháp luật, có lẽ quan có thẩm quyền áp dụng Khoản Điều 80 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật, Luật Nhà có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, có hiệu lực sau BLDS có hiệu lực áp dụng giao dịch liên quan đến nhà mà có mâu thuẫn với BLDS[11] Tuy nhiên, chúng tơi không cho quy định Luật Nhà liên quan đến lĩnh vực tiến bộ, chí ‘bước lùi’ hệ thống pháp luật, thể qua điểm sau : +1 Việc quy định không cho phép cầm cố nhà sở lý luận sở thực tiễn, phá huỷ toàn tư tưởng pháp lý dân đại xây dựng BLDS 2005: cho phép áp dụng cầm cố chấp với bất động sản +2 Việc Luật Nhà quy định ‘chủ sở hữu nhà chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ’ [12] không phản ánh tư đổi lĩnh vực pháp luật dân tôn trọng thoả thuận bên tham gia giao dịch dân Khi tham gia giao dịch dân sự, bên tự do, tự nguyện thể ý chí việc cam kết, thực quyền nghĩa vụ dân Trường hợp bên có nghĩa vụ dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc thoả thuận giá trị tài sản bảo đảm tổng nghĩa vụ bảo đảm việc (quyền) bên, bên thoả thuận tổng nghĩa vụ bảo đảm lớn hơn, chí nhỏ giá trị tài sản bảo đảm Thực tiễn rằng, nhiều trường hợp, xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm có giá trị lớn nghĩa vụ bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm giá trị tài sản bảo đảm lại nhỏ nghĩa vụ bảo đảm (do thị trường, tài sản tiêu hao tự nhiên…), phần nghĩa vụ cịn lại sau tốn từ tiền xử lý tài sản bảo đảm bên có nghĩa vụ phải thực hiện, khơng thực tài sản khác bên có nghĩa vụ bị phát mại để bảo đảm lợi ích bên có quyền [13] Việc nhà làm luật lo lắng thay cho lợi ích bên nhận bảo đảm không cần thiết, tinh thần bình đẳng bên trước pháp luật Bên cạnh đó, xảy tranh chấp, việc xác định pháp lý để áp dụng pháp luật khó khăn đứng trước nhiều trở ngại: việc định giá tài sản; việc bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm…( giả sử nhà định giá tỷ, bảo đảm cho hợp đồng vay 1.4 tỷ, chưa hết hạn hợp đồng vay, bên bảo đảm yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vơ hiệu giá trị nhà định giá cao nghĩa vụ định giá tính bao gồm quyền sử dụng đất Căn Điều 114 Luật Nhà ở, Điều 122 BLDS, Tồ án định tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu Hệ là, ‘khoản nợ’ kể trở thành ‘khoản nợ’ khơng có bảo đảm) Nghiên cứu quy định BLDS, thấy tư tưởng pháp lý tôn trọng thoả thuận bên thể rõ vấn đề điểm tiến BLDS 2005 so với BLDS 1995 với quy định Điều 324 BLDS :’một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác’ Chi tiết hố Điều này, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định:’ trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân theo quy định Khoản Điều 324 Bộ luật dân bên thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có quy định khác’ Tiếc rằng, tư tưởng pháp lý quán hệ thống pháp luật Việt Nam[14] Thứ hai : chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất, nhà BLDS không hạn chế chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, điểm d Khoản Điều 110 Luật Đất đai lại quy định có tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt Điều 114 Luật Nhà quy định nhà chấp tổ chức tín dụng Khó lý giải cách thấu đáo việc đất đai thuộc sở hữu nhà nước - cá nhân có quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhiều tổ chức tín dụng nhà thuộc sở hữu cá nhân lại bị hạn chế chấp tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, có lẽ Điều 114 Luật Nhà áp dụng dạng nhà không gắn liền với quyền sử dụng đất (ví dụ nhà chung cư), nhà gắn liền với đất, chủ sở hữu nhà cần làm thủ tục chấp quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) việc chấp nhiều tổ chức tín dụng lại chấp nhận [15] Chúng cho quy định Luật Đất đai, Luật Nhà nêu khơng cịn phù hợp với tình hình hội nhập quốc tế nay, tạo bất bình đẳng tổ chức tín dụng với tổ chức kinh tế khác (thậm chí cá nhân) việc thiết lập biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân vơ hình chung hạn chế giao dịch dân có tính rủi ro, hợp đồng vay Sự thiếu thống văn quy phạm pháp luật thể tư quản lý ‘bó buộc’ khơng chặt chẽ, tạo kẽ hở việc áp dụng Trong thời gian tới cần thiết phải sửa đổi quy định [16] Đăng ký giao dịch bảo đảm Về nguyên lý, giao dịch dân thiết lập nhiều hình thức khác (bằng hành vi cụ thể, lời nói văn bản, kể thơng qua phương tiện điện tử), trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Đối với giao dịch bảo đảm, khơng phải tất giao dịch phải đăng ký Nhìn chung, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều ý nghĩa : +1 Trong trường hợp đăng ký yêu cầu, điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc việc đăng ký điều kiện hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật +2 Đăng ký giao dịch bảo đảm thể minh bạch trình ‘lưu thông’ tài sản +3 Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý giao dịch bảo đảm Theo quy định pháp luật, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trường hợp sau : Thế chấp quyền sử dụng đất - Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng Thế chấp tàu bay, tàu biển - Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Các trường hợp khác pháp luật quy định (Khoản Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP) Đối với giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp đăng ký cá nhân, tổ chức có yêu cầu Nghiên cứu, so sánh quy định hành có liên quan đến giao dịch bảo đảm, thấy việc đăng ký giao dịch bảo đảm có khơng thống quy định từ khơng thống này, q trình thực thi khơng tránh khỏi vướng mắc mà thân đối tượng áp dụng giải được, thể hai vấn đề sau: Vấn đề 1: theo quy định Luật Nhà ở, hợp đồng chấp nhà đăng ký Nếu xét đạo luật (Luật Nhà ở) thấy thống nội dung với quy định ‘chỉ chấp tổ chức tín dụng’ Do vậy, vấn đề thứ tự ưu tiên tốn từ tài sản chấp khơng đặt ra, tính minh bạch tài sản bảo đảm Tuy nhiên, nhìn tổng thể hệ thống pháp luật, dễ dàng thấy nhược điểm quy định đó, thiếu thống hệ thống pháp luật Và có lẽ quy định nhà ở, lần lại áp dụng nhà không gắn liền với quyền sử dụng đất Đối với nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, thật khó chấp nhận giải pháp chấp nhà đăng ký, chấp đất (gắn liền với nhà) phải đăng ký Bên cạnh đó, trường hợp chấp nhà để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ (cho dù chấp cho tổ chức tín dụng) theo Luật Nhà ở, đăng ký theo BLDS Nghị định 163/2006/NĐ-CP phải đăng ký Xét tính ưu tiên việc áp dụng, nhận thấy chấp nhà (không gắn liền với quyền sử dụng đất) áp dụng Luật Nhà ở, khơng cần phải đăng ký Nếu chấp nhà (gắn liền với quyền sử dụng đất) phải đăng ký giao dịch bảo đảm Nhưng vậy, vơ hình chung có hai chế độ pháp lý hai loại nhà khác mà tiêu chí phân biệt gắn liền với quyền sử dụng đất, phân biệt không liệt kê, khơng thức văn quy phạm pháp luật khơng có sở lý luận cho việc phân loại Vấn đề 2: thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký chấp nhà thực theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT [17] Theo đó, việc chấp quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất ghi vào trang (trang cuối cùng) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều thể minh bạch hố q trình dịch chuyển quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tham gia giao dịch bảo đảm, bên (đặc biệt bên nhận bảo đảm) đánh giá tình trạng tài sản (đã dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác chưa, giải chấp chưa…) Tuy nhiên, bên cạnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp theo quy định Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ quy định thi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Trong loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định trên, khơng có trang thể dịch chuyển quyền sở hữu nhà Do vậy, trường hợp bên có yêu cầu, việc đăng ký chấp nhà đăng ký việc ghi nhận khơng thể giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khơng có cách khác hơn, để tìm hiểu tình trạng pháp lý nhà ở, bên tham gia giao dịch nhà phải đến văn phịng đăng ký để tìm hiểu [18] Tình trạng tạo hai hệ thống giấy tờ đăng ký chấp nhà khác Chúng cho rằng, trước mắt cần nhanh chóng có văn quy phạm pháp luật (có thể dạng Thơng tư liên tịch) hướng dẫn việc đăng ký chấp nhà (diện cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà theo Nghị định 60, Nghị định 95 Nghị định 90 kể trên) tương lai cần thống quy định nhà ở, đất đai, cơng trình xây dựng khác tài sản gắn liền với đất khác thành chế độ pháp lý với bất động sản Thứ tự ưu tiên toán Điều 325 BLDS quy định :’Thứ tự ưu tiên thánh toán xử lý tài sản bảo đảm xác định sau: Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà giao dịch bảo đảm khơng có đăng ký thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm’ Chi tiết hoá điều này, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: Thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo quy định Điều 325 Bộ luật dân ; Các bên nhận bảo đảm tài sản có quyền thoả thuận việc thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Bên quyền ưu tiên toán ưu tiên toán phạm vi bảo đảm bên mà quyền; Trong trường hợp số tiền thu từ việc xử lý tài sản bảo đảm khơng đủ để tốn cho bên nhận bảo đảm có thứ tự ưu tiên tốn số tiền tốn cho bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ bảo đảm’ (Điều 6) Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng việc xác định chủ thể ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm Vấn đề là, giao dịch bảo đảm phải đăng ký[19] Trường hợp sử dụng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân với nhiều chủ thể thứ tự đăng ký không với thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm việc lựa chọn phương án giải có nhiều quan điểm Ví dụ: A chấp cho B tài sản X, sau A lại đem X cầm cố cho C, hai giao dịch bảo đảm lại không bắt buộc phải đăng ký Sau nhận cầm cố, C đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký Khi xử lý tài sản cầm cố, có nhiều quan điểm khác nhau: Quan điểm 1: trường hợp bên cầm cố không thông báo việc tài sản cầm cố chấp trước đó, vi phạm nghĩa vụ thông báo quyền người thứ ba tài sản cầm cố quy định Khoản Điều 330 BLDS đó, bên nhận cầm cố có hai lựa chọn : huỷ hợp đồng cầm cố trì hợp đồng cầm cố chấp nhận quyền người thứ tài sản cầm cố[20] Hệ là: xử lý tài sản bảo đảm, quyền bên nhận chấp ưu tiên, bao gồm quyền ưu tiên toán trước Quan điểm 2: quyền người thứ tài sản cầm cố không bao gồm quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm[21] Việc xác định thứ tự ưu tiên toán phải tuân thủ triệt để quy định Điều 325 BLDS Chúng tán thành quan điểm này[22] Bên cạnh đó, chúng tơi thấy việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản cầm cố theo quy định Điều 325 BLDS Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP áp dụng phạm vi chủ thể bên nhận bảo đảm Trường hợp xuất chủ thể khác : chủ sở hữu tài sản bị bên bảo đảm dùng tài sản làm tài sản bảo đảm, chủ thể cầm giữ tài sản bảo đảm dựa hợp đồng dân chi phí phát sinh từ việc xử lý tài sản cầm cố thứ tự ưu tiên toán thuộc chủ thể đó[23], với hệ thống quy định này, người dân bình thường (khơng đào tạo chuyên sâu luật), việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm thật không dễ dàng Phương thức xử lý tài sản bảo đảm Qua nghiên cứu quy định BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà văn quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, tựu chung lại có hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm sau: bên thoả thuận bán đấu giá Việc bên thoả thuận xảy theo cách thức: bán tài sản (tự bán uỷ quyền cho người thứ bán); bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm ; bên nhận bảo đảm nhận tiền tài sản (trường hợp chấp quyền đòi nợ); phương thức khác bên thoả thuận Vấn đề là: thoả thuận bên xác định thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hay thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân phương thức xử lý tài sản bảo đảm thoả thuận khác Ví dụ : A chấp cho B tài sản X để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ, thoả thuận đến thời hạn trở nợ A không trả nợ trả khơng đầy đủ tài sản bảo đảm thuộc B Sau A đem tài sản chấp tiếp cho C để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ, thoả thuận đến thời hạn trở nợ A khơng trả nợ trả khơng đầy đủ tài sản bảo đảm đem bán đấu giá để C thu hồi nợ Trường hợp A vi phạm nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến phải xử lý tài sản bảo đảm thoả thuận cơng nhận Nếu tuân theo thoả thuận A-B thoả thuận AC khơng cịn (vì khơng cịn tài sản), khoản nợ C trở thành khoản nợ không bảo đảm ; tuân theo thoả thuận C thoả thuận A-B ‘vơ hiệu’; yêu cầu bên nhận bảo đảm bên bảo đảm (A-B-C) thoả thuận lại vào thời điểm xử lý thoả thuận trước họ ‘vô hiệu’ Lựa chọn phương án không đạt ‘tận cùng’ hợp lý Xét luật thực định, nhà làm luật lựa chọn phương án ‘theo thoả thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm’ [24] Chúng khơng trí với phương án mà cho cần tuân theo thoả thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thứ tự ưu tiên toán cao Trên số ý kiến giao dịch bảo đảm hệ thống pháp luật hành Hy vọng rằng, thời gian tới, hệ thống pháp luật dân nói chung, quy định giao dịch bảo đảm nói riêng có thống nhất, ổn định, phản ánh tính chất quan hệ dân kinh tế thị trường./ ThS Nguyễn Văn Mạnh Ban Xây dựng pháp luật – Văn phịng Chính phủ [1] Trong số quan hệ pháp luật dân đặc thù (tặng cho, thừa kế…) quyền nghĩa vụ khơng mang tính chất tương ứng (một bên có quyền, bên có nghĩa vụ) [2] Điều 323 BLDS:”Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định khoản Điều 318 Bộ luật này” [3] Theo quy định Điều 122 BLDS, giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện: người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện; hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định [4] Trong Bộ luật Dân 1995, tín chấp hình thức bảo lãnh (gọi bảo lãnh tín chấp tổ chức trị -xã hội) quy định Điều 376 [5] Điều 163 BLDS quy định: ‘Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản [6] Trong thực tiễn, khó có trường hợp chủ thể dùng tài sản thuộc dạng làm tài sản bảo đảm khơng phải thuộc sở hữu Tuy nhiên, chúng tơi bàn khía cạnh pháp lý vấn đề [7] Điểm khác biệt hai biện pháp chuyển giao tài sản (cầm cố) không chuyển giao ( chấp) [8] Bình luận nội dung BLDS 2005 – NXB Tư pháp 2005, tr 163 [9] Thực tiễn khó xảy phải xứ lý tài sản cầm cố khó khăn, tách rời tài sản khỏi đất, giá trị tài sản giảm sút nghiêm trọng Bên nhận bảo đảm khó chấp nhận tài sản thuộc dạng tài sản bảo đảm [10] Điều 90 Luật nhà quy định:’Giao dịch nhà gồm hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ uỷ quyền quản lý nhà ở’ [11] Bộ luật dân thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006; Luật Nhà thơng qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 [12] Điều 114 Luật Nhà [13] Tất nhiên, thứ tự ưu tiên toán bên có quyền khơng cịn [14] Có lẽ, soạn thảo Luật Nhà ở, quan có thẩm quyền lo lắng vấn đề lừa đảo phát sinh giao dịch nhà Chúng cho lo lắng hồn tồn khơng cần thiết không mang nhiều ý nghĩa [15] Đối với vấn đề này, có hai quan điểm: Quan điểm 1: Căn Khoản Điều Luật Nhà ‘trường hợp có khác Luật với pháp luật có liên quan sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà áp dụng quy định Luật ‘, trường hợp chấp quyền sử dụng đất có nhà phải tuân theo quy định Luật Nhà ở, chấp tổ chức tín dụng Quan điểm : Khơng áp dụng Khoản Điều Luật Nhà mà áp dụng Điều 716 BLDS, Điều 110 Luật Đất đai, Khoản Điều 93 Luật Nhà ở, theo áp dụng quy định BLDS chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất- chấp nhiều tổ chức tín dụng Chúng tơi trí với quan điểm [16] Những điểm trao đổi khiến nhận định ‘tránh khó khăn phân biệt động sản, bất động sản đơn giản hố quy định cầm cố, chấp’có lẽ ‘vẫn ước mơ’ [17] Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư lien tịch 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05 [18] Thật tiếc rằng, thời điểm nay, việc đăng ký chấp nhà thực đâu câu hỏi không dễ trả lời (hiện có hệ thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực thiện theo Thơng tư lien tịch 05 nói Về mặt thực tiễn, TP Hồ Chí Minh có sáng kiến lập trang bổ sung loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 60, Nghị định 95/2005/NĐ-CP Nghị định 90/2006/NĐ-CP nêu trên, việc lập trang bổ sung vượt thẩm quyền Uỷ ban nhân dân TP.HCM, vậy, sáng kiến khó chấp nhận [19] Các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm, chúng tơi trình bày phần [20] Xem Khoản Điều 330 BLDS Có lẽ bên nhận cầm cố khơng lựa chọn phương thức huỷ hợp đồng cầm cố việc huỷ hợp đồng cấm cố khơng làm chấm dứt hiệu lực hợp đồng theo quy định Khoản Điều 410 BLDS Do vậy, huỷ hợp đồng cầm cố, nghĩa vụ dân hợp đồng tồn trở thành nghĩa vụ dân khơng có bảo đảm [21] Có lẽ quyền : yêu cầu bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm ; yêu cầu đưa tài sản bảo đảm xử lý đến hạn thực thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ [22] Trong thực tiễn, khó có trường hợp đem tài sản cầm cố, sau lại đem tài sản chấp (vì tính chất cầm cố bắt buộc phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố) Do vậy, đề cập đến trường hợp dùng tài sản để chấp, sau lại dùng tài sản để cầm cố [23] Tất nhiên, chủ thể phái đáp ứng điều kiện pháp luật quy định-xem Điều 13, 21 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ; Điều 338, 355 BLDS [24] Khoản Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định :’Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý tài sản thực theo thoả thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm; thoả thuận khơng thoả thuận tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật’ Cơ sở pháp lý quy định Khoản Điều 323 BLDS:’…Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực nghĩa vụ đến hạn nghĩa vụ khác chưa đến hạn coi đến hạn tất bên nhận bảo đảm tham gia xử lý tài sản.’ ... hợp đăng ký yêu cầu, điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc việc đăng ký điều kiện hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật +2 Đăng ký giao dịch bảo đảm thể minh bạch q trình ‘lưu... sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm. .. BLDS:? ?Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định khoản Điều 318 Bộ luật này” [3] Theo quy định Điều 122 BLDS, giao dịch dân có hiệu lực có