luận văn tài chính ngân hàng Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank.

Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hìnhNgân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợptác xã.” “Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng t

trờng đại học kinh tế quốc dânviện ngân hàng - tài chính

đ



chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts vũ duy hào

Sinh viên thực hiện : lu anh phơng

Lớp : tcdn - 51a

Mã sinh viên : cq51552

Hà Nội - 2012

trờng đại học kinh tế quốc dânviện ngân hàng - tài chính

đ



chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Đề tài

mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vợng - vpbank

Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts vũ duy hào

Sinh viên thực hiện : lu anh phơng

Lớp : tcdn - 51a

Mã sinh viên : cq51552

Hà Nội - 2012

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Duy Hào

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Khái quát hoạt động cho vay của NHTM 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay 3

1.1.3 Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM 6

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 8

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 8

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 9

1.2.3 Các hình thức cho vay mua nhà 11

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà 15

1.3 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 16

1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 16

1.3.2 Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 16

1.4.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 18

1.4.1.Các nhân tố chủ quan 18

1.4.2.Các nhân tố khách quan 21

CHƯƠNG 2 23

THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI HỘI SỞ CHÍNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG - VPBANK 23

2.1 Giới thiệu khái quát về Hội sở chính - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank 23

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 23

2.1.2 Sơ đồ tổ chức 24

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Hội sở chính - VPBank 25

2.2.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank 27

2.2.1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank 27

2.2.2 Thực trạng cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank 34

2.2.3.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank .35

2.3 Đánh giá thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank 39

2.3.1 Thành tựu đạt được 39

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 40

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI HỘI SỞ CHÍNH NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 45

3.1 Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới và Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính 45

3.1.1 Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới 45

3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank 46

3.2 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank 47

3.2.1 Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà 47

3.2.3 Hoàn thiện sản phẩm cho vay hiện có và phát triển thêm các sản phẩm dịch vụ mới 50

3.2.4 Đào tạo, tuyển chọn cán bộ Ngân hàng 53

3.2.5 Đẩy mạnh hoạt động marketing 54

3.2.6 Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng 57

3.2.7 Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường bất động sản 58

3.3 Một số kiến nghị 58

3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và các bộ ngành liên quan 58

3.3.3.Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 60

KẾT LUẬN 62

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1 Báo cáo kết quả kinh doanh Hội sở chính – VPBank 2009-2011 25

Bảng 2.2 Tình hình huy động vốn của Hội sở chính - VPBank 2009-2011 26

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay theo đối tượng khách hàng: 26

Bảng 2.4 Dư nợ theo thời gian gốc của khoản vay: 27

Bảng 2.5 Phân tích chất lượng nợ cho vay: 27

Bảng 2.6 Doanh số CVMN trong CVTD và trong tổng doanh số cho vay của Hội sở chính - VPBank 2009-2011 34

Bảng 2.7 Dư nợ CVMN trong dư nợ CVTD và trong tổng dư nợ của Hội sở chính - VPBank 2009-2011 36

Bảng 2.8 Cơ cấu dư nợ CVTD tại Hội sở chính - VPBank 2009-2011 37

Bảng 2.9 Số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô CVMN bình quân tại Hội sở chính - VPBank 2009-2011 38

BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Doanh số cho vay, doanh số CVTD, doanh số CVMN của Hội sở chính – VPBank 2009-2011 35

Biểu đồ 2.2 Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng tại Hội sở chính - VPBank năm 2011 37

SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Cho vay mua nhà trực tiếp 12

Sơ đồ 1.2 Cho vay mua nhà gián tiếp 14

Sơ đồ 2.1 Quy trình CVMN tại Hội sở chính - VPBank 31

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Duy Hào

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm trở lại đây, phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” đã trởthành định hướng của nhiều Ngân hàng khi đối tượng khách hàng cá nhân và kháchhàng doanh nghiệp vừa và nhỏ được coi là thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng Đây làđịnh hướng đúng đắn đem lại cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội cao Vì vậy có thểthấy thị trường Tài chính - Ngân hàng những năm gần đây trở nên sôi động hơn vớiviệc các Ngân hàng đẩy mạnh phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” Các Ngânhàng đang ngày càng đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu đa dạng của các khách hàng.Đặc biệt là khách hàng cá nhân đã có thêm nhiều sự lựa chọn sử dụng sản phẩm dịch

vụ của Ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗ trợ học tập,cho vay thanh toán…phục vụ các nhu cầu đời sống về ăn, mặc, ở cũng như các hoạtđộng giải trí, tinh thần, giúp mức sống của họ được cải thiện, đóng góp vào sự pháttriển chung của toàn xã hội

Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank cũng khôngnằm ngoài xu hướng phát triển chung của thị trường VPBank đã xác định phát triểnhoạt động cho vay tiêu dùng là hướng đi đúng đắn giúp Ngân hàng gia tăng lợi nhuận,

đa dạng hóa loại hình sản phẩm dịch vụ, phân tán rủi ro Trong đó hoạt động cho vaymua nhà là hoạt động chiếm tỷ trọng cao trong cho vay tiêu dùng của Ngân hàng.Hoạtđộng cho vay mua nhà đem lại lợi ích cao cho khách hàng, xã hội và bản thân Ngânhàng Những năm gần đây Ngân hàng đã quan tâm và chú trọng đến việc phát triểnhoạt động cho vay mua nhà và cũng đã đạt được một số kết quả nhất định Nếu hoạtđộng này được tiếp tục phát triển và mở rộng chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích hơnnữa cho Ngân hàng và xã hội

Trong quá trình thực tập tại Hội sở chính – Ngân hàng TMCP Việt Nam ThịnhVượng, em đã có cơ hội tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng, vì

vậy em mạnh dạn lựa chọn đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là “Mở rộng

hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPBank” Nội dung của chuyên đề tốt nghiệp này bao gồm ba chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPbank giai đoạn 2009-2011

Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – VPbank

Vì thời gian thực tập và điều kiện đến trực tiếp Ngân hàng làm việc có giới hạncũng như kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận và năng lực bản thân còn hạnchế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong được sự giúp

đỡ của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn PGS TS Vũ Duy Hào đã tận tình hướng dẫn em trongviệc lựa chọn đề tài, phướng hướng triển khai đề tài và tổng hợp các kết quả nghiêncứu một cách có hệ thống, giúp em có thể hoàn thành được bài viết này

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ nhân viên Hội sở chính – Ngân hàngTMCP Việt Nam Thịnh Vượng, đặc biệt là các cán bộ nhân viên Phòng Quan hệ kháchhàng cá nhân, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cũng như chỉ bảo hướng dẫn em trongquá trình thực tập

Em xin chân thành cảm ơn

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA

NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Khái niệm

Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế,

là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh tế Hàng triệu cá nhân,

hộ gia đình và các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền tại Ngân hàng.Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủ yếu đốivới các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước Chúng ta

sẽ tìm hiểu rõ hơn về Ngân hàng và hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại quacác khái niệm sau đây:

Theo điều 4 Luật số 47/2010/QH12- Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2010:

“ Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động của Ngânhàng theo quy định của Luật này Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hìnhNgân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợptác xã.”

“Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một

số các nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toánqua tài khoản.”

“Ngân hàng thương mại là loại hình Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạtđộng Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mục tiêu lợinhuận.”

“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giaocho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời giannhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”

1.1.2 Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay

Theo như khái niệm đã nói ở trên ta thấy hoạt động cho vay của NHTM thực chất

là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện sau một

thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãi theo một

tỷ lệ nhất định gọi là lãi suất cho vay theo quy định của Ngân hàng

Nguyên tắc cho vay:

Cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản của Ngân hàng trongbảng tổng kết tài sản và là khoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho Ngân hàng.Nhưng cho vay lại có tính lỏng kém hơn so với các tài sản khác, rủi ro trong Ngânhàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay Do vậy, để đảm bảotính an toàn và khả năng sinh lời thì các NHTM phải đảm bảo được hai nguyên tắc chovay cơ bản sau:

Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn đã thỏathuận trong hợp đồng tín dụng Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo antoàn cho Ngân hàng vì phần lớn vốn của Ngân hàng là nguồn vốn huy động từ kháchhàng Nếu các khoản cho vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng xấu đến khảnăng thanh khoản của Ngân hàng

Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận với Ngânhàng và không trái với các quy định của pháp luật, các chuẩn mực đạo đức, và các quyđịnh của Ngân hàng Điều này giúp Ngân hàng kiểm soát được phần nào việc sử dụngvốn vay của khách hàng, tránh rủi ro đạo đức có thể xảy ra và đảm bảo an toàn choNgân hàng

Về lãi suất cho vay:

Mức lãi suất cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với quyđịnh của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Mức lãi suất áp dụng với khoản nợ gốc quáhạn do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng khôngvượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặcđiều chỉnh trong hợp đồng tín dụng

Thời hạn cho vay:

- Là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đến thờiđiểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữaTCTD và khách hàng

- Đối với các tổ chức Việt Nam và nước ngoài: thời hạn cho vay không quá thờihạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại ViệtNam.

- Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn đượcphép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam

Giới hạn cho vay:

Tổng dư nợ cho vay của TCTD:

Đối với một khách hàng, dư nợ không được vượt quá 15% vốn tự có của TCTD,trừ trường hợp đối với những khoản cho vay từ các nguồn ủy thác từ Chính phủ, củacác tổ chức và cá nhân

Trong đó: Dư nợ cho vay của Tổ chức tín dụng bao gồm:

- Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng

- Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay

- Số dư các khoản TCTD đã trả thay do thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối vớikhách hàng

Trường hợp nhu cấu vốn của một KH vượt quá 15% vốn tự có của TCTD hoặc

KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì các TCTD cho vay hợp vốn theo Quyđịnh của NHNN

Đối với một nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ không được vượt quá 50% vốn

tự có của Tổ chức tín dụng

Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai hoặc nhiều khách hàng có quan

hệ tín dụng với TCTD Ví dụ như công ty con của cùng một công ty mẹ hoặc cùng mộtTCTD với nhau; công ty mẹ với công ty con

 Trả nợ gốc và lãi vốn vay:

Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về:

- Các kì hạn trả nợ gốc

- Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng hoặc khác với kỳ hạn trả nợ gốc)

- Đồng tiền trả nợ và việc bảo toàn giá trị nợ gốc bằng các hình thức thích hợp

Tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận về điều kiện, số lãi vốn vay, phíphải trả trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn.

Đối với các khoản nợ vay không trả đúng hạn, Tổ chức tín dụng đánh giá là không

có khả năng trả nợ đúng hạn và không chấp nhận cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thì:

- Số dư nợ gốc của hợp đồng tín dụng đó là nợ quá hạn

- Tổ chức tín dụng phải phân loại vào tài khoản cho vay thích hợp và Tổ chức tíndụng thực hiện các biện pháp thu hồi nợ

Trả nợ vay bằng ngoại tệ: Khoản cho vay bằng ngoại tệ nào thì phải trả nợ gốc vàlãi vốn vay bằng ngoại tệ đó; trường hợp trả nợ bằng ngoại tệ khác hoặc Đồng ViệtNam, thì thực hiện theo thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng phù hợp vớiquy định về quản lý ngoại hối của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam

1.1.3 Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM

1.1.3.1 Căn cứ theo thời hạn vay

Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay dưới 12 tháng Cho vayngắn hạn thường để tài trợ cho vốn lưu động của doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêungắn hạn của cá nhân

Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60tháng Cho vay trung hạn chủ yếu để tài trợ cho mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặcđổi mới trang thiết bị, công nghệ sản xuất,…

Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên.Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà, sânbay, cầu đường, máy móc thiết bị có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu…

1.1.3.2 Căn cứ theo hình thức cho vay

Cho vay trực tiếp từng lần: Là hình thức tương đối phổ biến cho các khách hàngkhông có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấuchi Mỗi lần vay vốn khách hàng và Ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và

ký kết hợp đồng tín dụng

Cho vay luân chuyển: thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp thươngnghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trảthường xuyên với Ngân hàng Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng.Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay.

Cho vay gián tiếp: Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian nhưnhóm sản xuất, Hội Nông Dân, Hội Phụ nữ… Ngân hàng có thể chuyển vài khâu củahoạt động cho vay sang tổ chức trung gian như thu nợ, phát tiền vay… Tổ chức trunggian cũng có thể đứng ra đảm bảo cho các thành viên vay, điều này thuận tiện khingười vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp Ngân hàng cũng có thể cho vaythông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất Việc cho vay này

sẽ hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích

Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuậnmột hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

Cho vay thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng văn bảnchấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của kháchhàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vềhoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán

Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vayvốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng Trong đó một tổ chức tín dụng làm đầumối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác

Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các

dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đờisống

1.1.3.3 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay

Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, các chủthể kinh doanh, chủ đầu tư dự án… để tiến hành sản xuất, lưu thông hàng hóa hoặcthực hiện các dự án đầu tư phát triển…

Cho vay tiêu dùng: Là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đìnhnhư mua sắm nhà cửa để ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, y tế, học tập…

1.1.3.4 Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay

Cho vay có tài sản đảm bảo: Là cho vay dựa trên cơ sở đảm bảo như thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Việc này nhằm hạn chế tổn thất cho Ngân hàngbằng cách thực hiện phát mại tài sản khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán khiđến hạn Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn hơn giá trị của khoản vay

Cho vay không có tài sản đảm bảo (cho vay tín chấp): Thường cho các khách hàng

có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên

có lãi…

1.1.3.5.Căn cứ vào phương pháp hoàn trả

Cho vay trả một lần: Loại hình cho vay mà khách hàng sẽ trả nợ Ngân hàng chỉmột lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng Khoản vay này thường để đáp ứng nhucầu tiền mặt tức thời và thường có quy mô nhỏ, thời hạn ngắn

Cho vay trả góp: Loại hình cho vay trong đó khách hàng trả gốc làm nhiều lầntrong thời hạn đã thỏa thuận Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãivốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn, phù hợpvới khả năng hoàn trả của khách hàng

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cá nhân,

hộ gia đình, hay những hãng kinh doanh nhà đất Tuy nhiên trong khuôn khổ củachuyên đề tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là cá nhân, hộ gia đình,vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức là nghiên cứu cho vay mua nhà thuộc hìnhthức cho vay tiêu dùng

Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái quát về cho vay tiêu dùng

Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình,trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinhhoạt, học tập, y tế, du lịch… khi họ chưa có đủ khả năng về tài chính trong thời điểmhiện tại Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mô nhỏ nhưng số lượng khách hàng

rất lớn nên đem lại nguồn thu nhập khá cao cho Ngân hàng Cho vay tiêu dùng chứađựng nhiều rủi ro nhất trong các loại hình cho vay.

Hiện nay các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thường có các hình thức cho vaytiêu dùng sau:

- Cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở

- Cho vay mua phương tiện đi lại như ô tô,…

- Cho vay phục vụ học tập như cho vay du học, trang trải chi phí học hành…

- Cho vay tiêu dùng tín chấp

- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá

- Cho vay phục vụ các mục đích tiêu dùng khác

Trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn nhất Cho vay mua nhà là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đápứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưng chưathực hiện được do gặp khó khăn về tài chính

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng vay là các cá nhân, hộ gia đình Những khách hàng này trước hết phải

có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự Tùy theo các tiêu chí khác nhau mà

có thể phân chia thành các nhóm khách hàng sau:

Phân theo mức thu nhập:

- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là những cá nhân có hoàn cảnh khó khăn,thu nhập ở mức thấp trong xã hội Đây không phải là nhóm khách hàng mà Ngân hàngquan tâm vì mức thu nhập của họ không đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay, dễdẫn đến rủi cho Ngân hàng Tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn được Ngânhàng cho vay và được nhà nước hỗ trợ cho một phần lãi suất, vì lợi ích xã hội chứkhông hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận

- Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đối tượng này chiếm đa số trong xãhội Họ có thu nhập trung bình và ổn định Khi mức sống tăng lên thì nhu cầu của họcũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở Họ thường là những lao động chất lượng cao,

tốt nghiệp đại học, cao đẳng hoặc lao động lành nghề, có thu nhập ổn định tuy nhiênthu nhập đó vẫn có khoảng cách lớn so với giá cả của một ngôi nhà Đây là nhómkhách hàng mục tiêu mà Ngân hàng hướng đến vì số lượng khách hàng có nhu cầu vay

là rất lớn và họ có khả năng đảm bảo chi trả số gốc và lãi vay

- Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây cũng là nhóm khách hàng mà Ngânhàng rất quan tâm Vì những khoản vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợcủa họ tương đối cao và ổn định

Phân theo tính chất thu nhập:

- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: Nhóm này thường là những người làmcông ăn lương và những người làm công việc kinh doanh riêng hay là những ngườihành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, giáo viên…Rõ ràng đây là đối tượng màNgân hàng quan tâm đến do nguồn trả nợ đều đặn và ổn định

- Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động

tự do, công việc không ổn định, thu nhập thất thường Đây không phải là đối tượng màNgân hàng hướng tới, vì dễ gây rủi ro cho Ngân hàng khi khách hàng không trả nợđúng hạn hoặc trả nợ không đầy đủ

1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn của khoản vay

Quy mô: Các khoản vay mua nhà thường có quy mô rất lớn, lớn hơn nhiều so với

các loại hình vay tiêu dùng khác Vì vậy cho vay mua nhà đóng góp đáng kể vào dư nợcho vay tiêu dùng nói riêng và tổng dư nợ cho vay nói chung

Thời hạn: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được khoản vay

đến khi khách hàng trả hết gốc và lãi Cho vay mua nhà thường là cho vay trung và dàihạn, tùy theo thỏa thuận của Ngân hàng với khách hàng, phù hợp với khả năng trả nợcủa khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng Thời hạn cho vay có thể lên tới

khách hàng nên khi khách hàng gặp rủi ro như bị chết, mất tích, mất khả năng laođộng, mất việc , bị giảm thu nhập…thì khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng vớiNgân hàng cũng bị ảnh hưởng và suy giảm Trong trường hợp xảy ra rủi ro tín dụngnhư vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơn giản, việc phát mạitài sản cũng tốn thời gian, tiền bạc và gây thêm phiền phức cho Ngân hàng

Ngân hàng cũng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra Rủi ro đạo đức làkhi khách hàng có chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, cố tình hoàn trả vốnvay chậm trễ, hoặc khi cán bộ Ngân hàng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rút ruộtNgân hàng

Rủi ro từ phía khách hàng không thể hoàn toàn tránh khỏi vì số lượng khách hàngkhá lớn, và cũng phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan không thể lường trướcđược Ngân hàng cần thẩm định và phân tích kỹ trước khi cho vay để hạn chế tối đa rủi

ro, giảm tổn thất cho Ngân hàng

Rủi ro từ phía Ngân hàng:

Là những rủi ro xuất phát từ chính hoạt động của Ngân hàng Như rủi ro từ cơ chếchính sách của Ngân hàng, hay rủi ro thanh khoản khi Ngân hàng không huy động đủnguồn để cung cấp các khoản cho vay, hoặc rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốn ngắn hạnvới vốn trung và dài hạn

Lãi suất cho vay mua nhà:

Chính bởi vì chứa đựng nhiều rủi ro nên lãi suất của cho vay mua nhà nói riêng vàcho vay tiêu dùng nói chung thường cao Hơn thế nữa, cho vay mua nhà thường cóthời hạn dài nên lãi suất có thể biến động tăng giảm tùy theo chính sách của mỗi Ngânhàng và tình hình kinh tế thị trường Trong một số trường hợp, nhà nước có hỗ trợ lãisuất cho những người mua nhà có thu nhập thấp

1.2.3 Các hình thức cho vay mua nhà

1.2.3.1 Cho vay mua nhà trực tiếp

Là phương thức cho vay trong đó các Cán bộ tín dụng tại Ngân hàng tiếp xúc trựctiếp với khách hàng mà không thông qua trung gian Đây là phương thức phổ biến tạicác Ngân hàng hiện nay Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trựctiếp thỏa thuận về các điều kiện như quy mô vốn, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo,

phương thức trả gốc và lãi… sao cho phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng, để đôi bên cùng có lợi

Hình thức cho vay trực tiếp có ưu điểm là : Thông qua quá trình tiếp xúc trực tiếp, phía Ngân hàng có thể đánh giá khách hàng kỹ càng hơn về nhân phẩm khách hàng, nhu cầu, điều kiện vay vốn, khả năng tài chính của khách hàng… Do đó các khoản vay theo hình thức này có chất lượng cao hơn so với cho vay gián tiếp qua các tổ chức trung gian Quan hệ trực tiếp giữa Ngân hàng và khách hàng giúp hai bên xử lý tốt các phát sinh trong thời hạn cho vay, đảm bảo hai bên cùng có lợi và các rủi ro đạo đức, rủi ro tín dụng cũng một phần được giảm thiểu

Ngân hàng có thể mở rộng quan hệ với khách hàng, từ chất lượng của dịch vụ cho vay mua nhà tốt, khách hàng có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng

Từ đó có thể nâng cao uy tín cũng như thu nhập của Ngân hàng

Tuy nhiên hình thức này vẫn tồn tại một số nhược điểm như: Tốn nhiều thời gian

và chi phí hơn so với cho vay gián tiếp do phải tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định các thông tin khách hàng cung cấp, định giá tài sản đảm bảo… Bên cạnh đó, khả năng tăng doanh số của hình thức này cũng thấp hơn hình thức cho vay gián tiếp

Sơ đồ 1.1 Cho vay mua nhà trực tiếp

(5)

(2)

(1) (6) (3) (4)

NGƯỜI TIÊU DÙNG

(1) Ngân hàng thực hiện ký kết hợp đồng trực tiếp với KH về việc cho vay để trảtiền cho công ty bán lẻ Trước đó Ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn,tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của KH.

(2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty bán lẻ (công ty xâydựng, công ty kinh doanh nhà đất…)

(3) KH thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây dựng, công ty kinhdoanh nhà đất

(4) Công ty bán lẻ giao hàng cho khách hàng Khách hàng và công ty bán lẻ nàylàm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục về tài sảnđảm bảo tại Ngân hàng

(5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại mà KH còn nợ cho công ty bán lẻ.(6) KH thanh toán gốc và lãi định kỳ cho Ngân hàng theo các điều khoản ghi tronghợp đồng tín dụng mà hai bên đã thỏa thuận và ký kết

1.2.3.2 Cho vay mua nhà gián tiếp

Hiện nay hình thức cho vay mua nhà gián tiếp qua các tổ chức trung gian cũng kháphổ biến do có nhiều ưu điểm đối với Ngân hàng và cả các công ty bán lẻ

Ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí do không phải mở rộng quá nhiều Chi nhánh,phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ tới khách hàng một cáchrộng rãi bằng cách thông qua các tổ chức trung gian Phương thức này còn giúp Ngânhàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng.Đối với các công ty bán lẻ, hình thức này giúp họ gia tăng được số lượng kháchhàng, nhờ đó mà tăng doanh số bán hàng Trong trường hợp Ngân hàng và các công tybán lẻ có mối quan hệ tốt, hình thức cho vay này cũng an toàn hơn so với cho vay trựctiếp

Tuy nhiên hình thức cho vay gián tiếp cũng tồn tại một số hạn chế Ngược lại vớicho vay trực tiếp thì ở hình thức cho vay gián tiếp cán bộ tín dụng không tiếp xúc trựctiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin qua tổ chức trung gian nên Ngân hàng khókhăn hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin của khách hàng vay vốn Hơn nữa,

khi qua tổ chức trung gian, thì khách hàng lại tốn thêm một khoản chi phí, từ đó lãi suất cho vay thực tăng lên

Sơ đồ 1.2 Cho vay mua nhà gián tiếp

(4)

(1)

(3)

(5) (2)

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với tổ chức trung gian là các công ty xây dựng, kinh doanh nhà đất về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại tổ chức trung gian Ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng KH đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa Khi KH tại tổ chức trung gian có nhu cầu mua nhà,

tổ chức trung gian sẽ tập hợp hồ sơ KH và chuyển cho Ngân hàng Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý cho KH vay thì tổ chức trung gian thực hiện bước (2) dưới đây (2) Tổ chức trung gian ký hợp đồng bán nhà với KH tuy nhiên vẫn chưa sang tên trên giấy chuyển nhượng quyền sở hữu

(3) Tổ chức trung gian tập hợp hóa đơn mua nhà của KH và nộp cho Ngân hàng, chờ Ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục về tài sản đảm bảo với Ngân hàng

(4) Ngân hàng thực hiện kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các tổ chức trung gian

(5) Tổ chức trung gian thu tiền trả hàng tháng của KH và nộp lại cho Ngân hàng Khi KH trả hết nợ, tổ chức trung gian thực hiện các thủ tục sang tên cho người mua nhà

NGƯỜI TIÊU DÙNG

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà

1.2.4.1 Đối với nền kinh tế

Hoạt động cho vay mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sảnnói riêng và cả nền kinh tế nói chung Ngân hàng thương mại là chiếc cầu nối giữaviệc xây dựng và việc mua bán nhà, đem lại lợi ích cho nhà đầu tư, khuyến khích sựđầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tếquốc dân

Hoạt động cho vay mua nhà cũng đóng góp lợi ích cho xã hội thông qua các chínhsách của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân nhất lànhững người có thu nhập thấp và trung bình chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà ở.Như vậy, thông qua hoạt động này sẽ góp phần làm cho đời sống của người dân đượccải thiện, tăng khả năng tái sản xuất sức lao động, khuyến khích được sức lao độngđóng góp vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế

Hoạt động này giúp các Ngân hàng tìm kiếm được thu nhập tức là cũng góp phầnlàm tăng thu nhập quốc dân, phát triển kinh tế

1.2.4.2 Đối với Ngân hàng

Hoạt động cho vay mua nhà ra đời và phát triển giúp Ngân hàng đáp ứng đượcnhu cầu đa dạng của khách hàng từ đó thu hút được nhiều khách hàng, được kháchhàng tin tưởng, góp phần tạo nên uy tín cho Ngân hàng, nâng cao sức cạnh tranh vớicác Ngân hàng khác Và rõ ràng hoạt động này đem lại nguồn thu nhập lớn cho Ngânhàng Vì số lượng khách hàng vay mua nhà là rất lớn, thời hạn vay lại tương đối dàinên lãi suất lại cao hơn so với các hoạt động cho vay khác Bên cạnh thu nhập từ chínhkhoản vay, Ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm dịch vụ đi kèm,hoặc một khi khách hàng sử dụng một dịch vụ mà họ thấy hài lòng, họ có xu hướng sẽtiếp tục sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng và trở thành khách hàng quen thuộccủa Ngân hàng

1.2.4.3 Đối với khách hàng

Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiệnnay thì “an cư” đã trở thành nỗi lo cấp bách của nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt ở các

thành phố lớn Tình trạng đất chật, người đông khiến cho nhiều khu chung cư hay đô

thị mới ra đời Nhưng để có đủ tiền mua nhà thì với mức thu nhập trung bình thông

thường, người dân sẽ mất khoảng thời gian dài tích lũy, tiết kiệm, thậm chí việc sở hữungôi nhà đối với họ chỉ là giấc mơ khó thành hiện thực Bài toán “an cư” đối với họvẫn chưa có lời giải Hoạt động cho vay mua nhà ra đời đã giúp các gia đình sở hữuđược ngôi nhà riêng, giải quyết được nhu cầu về nơi ăn chốn ở,từ đó họ mới yên tâmlàm việc, tạo ra nguồn thu nhập không những nâng cao được chất lượng cuộc sống màvẫn đảm bảo nguồn trả nợ cho Ngân hàng

1.3 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

“Mở rộng” có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc làm sao cho quy mô, số lượnghay phạm vi trở nên lớn hơn (theo từ điển tiếng Việt) Theo triết học, “mở rộng” là sựthay đổi tăng lên về lượng của một sự vật, hiện tượng cụ thể Đối với các hoạt độngkinh tế, “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng sản phẩm dịch vụ, phát triển mạng lướikhách hàng rộng, gia tăng lượng tiêu dùng trên một khách hàng… Đối với các hoạtđộng kinh doanh của Ngân hàng thì “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng các Chinhánh, phòng giao dịch, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm dịch vụ, gia tăng số lượngkhách hàng, vv…

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà có thể hiểu là việc làm tăng quy mô cho vayvới tất cả các khách hàng, quy mô cho vay từng khách hàng, tăng số lượng kháchhàng, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng số lượng, hình thức sản phẩm dịch vụ…tạo ra sự gia tăng về doanh số, gia tăng về dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà

1.3.2 Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về doanh số cho vay mua nhà

Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà Ngân hàng thực tế đã cho vay trong

kỳ Doanh số cho vay mua nhà là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô hoạt động chovay mua nhà của Ngân hàng

Sự gia tăng doanh số CVMN = Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳtrước

Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳ trước

Tỷ lệ tăng doanh số CVMN =

Doanh số CVMN kỳ trước

1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về dư nợ cho vay mua nhà

Dư nợ cho vay mua nhà của Ngân hàng là số tiền Ngân hàng hiện đang cho kháchhàng vay tính đến một thời điểm cụ thể Số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng lên sovới kỳ trước là chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà chính xác nhất.Bởi lẽ lợi nhuận mà Ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào

dư nợ chứ không phải doanh số cho vay

Dư nợ kỳ này= Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh số thu nợ trongkỳ

Trong đó:

Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà Ngân hàng đã cho kháchhàng vay trong kỳ

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ

Sự gia tăng dư nợ CVMN = Dư nợ CVMN kỳ này – Dư nợ CVMN kỳ trước

1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng và quy mô khoản vay từng khách hàng

Sự mở rộng về số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô khoản vay từngkhách hàng sẽ làm tăng doanh số cho vay mua nhà

Về đối tượng khách hàng

Sự gia tăng số lượng khách hàng = SLKH kỳ này – SLKH kỳ trước

Về quy mô khoản vay từng khách hàng

Quy mô CVMN bình quân =

Sự gia tăng quy mô CVMN BQ = quy mô CVMN BQ kỳ này – quy mô CVMN BQ kỳtrước

Tỷ lệ tăng quy mô CVMN BQ =

1.3.2.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ

Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ đồng nghĩa với việc đáp ứng thêm đượcphần nào nhu cầu đa dạng phức tạp của khách hàng, khách hàng có thêm nhiều lựachọn và dễ dàng tìm được sản phẩm dịch vụ phù hợp Từ đó Ngân hàng có thể gia tăngđược quy mô số lượng khách hàng cũng như quy mô khoản vay của từng khách hàng

Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ thể hiện ở sự đa dạng hóa các phương thứccho vay, thêm các loại hình sản phẩm dịch vụ mới…

Sự gia tăng về số lượng loại hình SPDV = SL loại hình SPDV kỳ này – SL loạihình SPDV kỳ trước

1.4.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.4.1.Các nhân tố chủ quan

Hoạt động cho vay mua nhà có được mở rộng hay không trước hết được quyếtđịnh bởi bản thân Ngân hàng Đây là yếu tố tiên quyết, có ý nghĩa quyết định chiếnlược đối với mỗi Ngân hàng Các nhân tố từ bản thân Ngân hàng như: Chính sách tíndụng, quy trình và thủ tục tín dụng, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, cơ sở vậtchất kỹ thuật, công nghệ ngân hàng, hoạt động marketing của Ngân hàng, nguồn vốncủa Ngân hàng… Vì đây là các nhân tố chủ quan nên Ngân hàng có thể áp dụng cácbiện pháp để tác động tích cực vào các yếu tố này, giúp mở rộng hoạt động cho vaymua nhà của Ngân hàng

- Chính sách tín dụng:

Phản ánh cương lĩnh hành động của Ngân hàng, là kim chỉ nam cho mọi hoạtđộng của Ngân hàng Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và kế hoạch pháttriển lâu dài, xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra và phù hợp vớihoàn cảnh của nền kinh tế thị trường Nội dung của chính sách tín dụng bao gồm cácchính sách như chính sách khách hàng, quy mô cho vay, lãi suất, kỳ hạn vay, tài sảnđảm bảo, quy định khi xử lý các khoản nợ xấu… Hoạt động cho vay mua nhà nói riêngcũng vậy, Ngân hàng cần có các chính sách cụ thể, có định hướng và kế hoạch để từngbước mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách hiệu quả Các yếu tố của chínhsách tín dụng cần phải hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng củakhách hàng.

sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn, giúp Ngân hàng chiếm lĩnh thị trường,không chỉ hoạt động cho vay mua nhà nói riêng mà tất cả các hoạt động tín dụng nóichung, hoạt động dịch vụ… của Ngân hàng đều đạt hiệu quả cao, giúp tăng doanh thucho Ngân hàng

- Nguồn vốn của Ngân hàng:

Cho vay là hoạt động có tỷ trọng lớn nhất trong thu nhập của Ngân hàng Nhưng

để tiến hành và mở rộng cho vay thì Ngân hàng phải có tiềm lực về vốn, đáp ứng bất

kỳ khi nào khách hàng có nhu cầu vay Đặc trưng của khoản cho vay mua nhà là có giátrị tương đối lớn, thời hạn dài, vì vậy muốn mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngânhàng cần phải có tiềm lực về vốn nhất định, nhất là nguồn vốn trung và dài hạn Nếunguồn vốn không đảm bảo mà Ngân hàng lại tiến hành mở rộng hoạt động cho vay sẽdẫn đến nhiều rủi ro, như rủi ro thanh khoản

- Chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên:

Cán bộ nhân viên là những người mà hàng ngày tiếp xúc trực tiếp với khách hàng

Vì thế hình ảnh, uy tín của Ngân hàng sẽ được khách hàng cảm nhận, đánh giá từnhững nhân viên đó Một đội ngũ cán bộ nhân viên có kiến thức chuyên môn cao, xử

lý nghiệp vụ tốt, am hiểu về thị trường, đam mê và nhiệt tình trong công việc, sẵn sànggiải đáp mọi thắc mắc của khách hàng, sẽ góp phần gắn kết mối quan hệ của kháchhàng với Ngân hàng và đạt hiệu quả trong hoạt động tín dụng nói chung, hoạt độngcho vay mua nhà nói riêng Bên cạnh đó, cán bộ nhân viên cũng chính là những ngườiđưa ra những quyết định về cho vay, những quá trình tiếp nhận hồ sơ, đánh giá kháchhàng, phân tích và thẩm định thông tin tài chính, định giá tài sản đảm bảo… là nhữngcông việc đòi hỏi cán bộ tín dụng có trình độ cả trong lĩnh vực tài chính, các thông tin

về thị trường, pháp luật… đặc biệt trong hoạt động cho vay mua nhà thì các cán bộ tíndụng còn cần phải nắm bắt được thông tin và am hiểu về thị trường bất động sản,cácquy định của nhà nước trong lĩnh vực bất động sản…

- Mạng lưới Chi nhánh và phòng giao dịch:

Số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch cũng thể hiện quy mô của Ngân hàng.Việc mở rộng các Chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mởrộng giao dịch, tạo ra sự thuận lợi cho khách hàng và bản thân Ngân hàng, giúp mởrộng được quy mô cho vay mua nhà nói riêng và quy mô cho vay nói chung Đặc biệt

là các khu trung tâm, khu dân cư, đô thị, kinh doanh buôn bán phát triển, là những nơikhách hàng có nhu cầu giao dịch với Ngân hàng cao

- Công nghệ ngân hàng:

Việc áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào hoạt động của Ngân hàng là nhân

tố ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của Ngân hàng Hiện đại hóa công nghệ giúpNgân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đadạng của khách hàng đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh với các Ngân hàng khác Côngnghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới việc thu thập các thông tin tín dụng một cách nhanhchóng và chính xác Các thông tin tín dụng như thông tin về tình trạng công việc, thunhập của khách hàng ảnh hưởng đến khả năng vay trả nợ của họ cũng chính là khảnăng thu hồi vốn của Ngân hàng, hay các thông tin về số lượng giao dịch, tình hìnhcác khoản vay của khách hàng với bản thân Ngân hàng và các Ngân hàng khác Việcứng dụng công nghệ khoa học giúp con người xử lý công việc nhanh hơn, hiệu quảhơn mà lại tốn ít công sức và tiền bạc hơn… Công nghệ hiện đại cũng giúp khách hàngthuận tiện khi giao dịch với Ngân hàng, ví dụ khách hàng có thể nhận thông tin từmạng internet, điện thoại…sự thuận tiện này giúp khách hàng yêu thích và tin dùngsản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng hơn, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà

1.4.2.Các nhân tố khách quan

Nhóm nhân tố từ phía khách hàng

Khách hàng cũng góp phần tăng thêm rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà củaNgân hàng Có rất nhiều yếu tố từ phía khách hàng mà Ngân hàng không thể lườngtrước và kiểm soát được

- Khả năng tài chính của người vay: Đây là yếu tố vô cùng quan trọng vì nó quyếtđịnh đến khả năng trả nợ của khách hàng Thu nhập của khách hàng ổn định và có xuhướng tăng sẽ làm tăng khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng, vì vậy mà rủi ro củakhoản vay cũng được giảm bớt

- Tư cách đạo đức của người vay: Yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ đến khả năngthu hồi vốn của Ngân hàng Có nhiều trường hợp khách hàng có đủ khả năng trả nợcho khách hàng nhưng lại không có thiện chí trả nợ hoặc trả nợ không đúng hạn,không đầy đủ, gây khó khăn cho Ngân hàng Hoặc có những khách hàng lợi dụng kẽ

hở pháp luật, tạo những hồ sơ thông tin giả, kết hợp với những kẻ xấu, làm mất vốncủa Ngân hàng.

Nhóm nhân tố bên ngoài

- Sự phát triển của nền kinh tế:

Khi nền kinh tế phát triển đồng nghĩa với việc người dân có mức sống cao hơn,nhu cầu cao hơn trong đó có cả nhu cầu về mua nhà Họ tin tưởng và lạc quan hơn vàomức thu nhập của mình, từ đó nhu cầu vay mua nhà cũng tăng lên vì họ tin rằng có khảnăng trả nợ cho Ngân hàng mà vẫn đáp ứng được nhu cầu hiện tại Khi nền kinh tế suythoái, thu nhập của người dân giảm sút, thất nghiệp, lạm phát tăng cao, phải gánh thêmmột khoản nợ Ngân hàng là điều không ai mong muốn Hơn thế nữa khi kinh tế không

ổn định, giá trị đồng tiền bị giảm sút, lãi suất quá cao, khách hàng phải trả quá nhiềutiền lãi cho một khoản vay, điều này làm giảm nhu cầu vay Ngân hàng của kháchhàng

- Môi trường pháp lý:

Cho vay mua nhà giống như mọi hoạt động khác, đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽcủa các quy định pháp luật của nhà nước Cho vay mua nhà phải tuân thủ các quy địnhnhư Luật các tổ chức tín dụng, Quy chế cho vay, quy định về tài sản đảm bảo,…Ngoài

ra cho vay mua nhà có liên quan đến lĩnh vực bất động sản nên còn chịu sự điều chỉnhcủa các luật về bất động sản

Khi các văn bản pháp luật không chặt chẽ, không rõ ràng cụ thể sẽ tạo khó khăntrong việc thực hiện nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng, ảnh hưởng đến việc

mở rộng cho vay mua nhà Không những thế còn tạo khe hở luật pháp khiến chonhững kẻ xấu lợi dụng gây rủi ro, tổn thất cho Ngân hàng và khách hàng Ngược lại,các văn bản pháp luật cụ thể, rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cả Ngânhàng và khách hàng, từ đó việc mở rộng cho vay mua nhà cũng đạt hiệu quả hơn

- Sự cạnh tranh của các Ngân hàng thương mại:

Hiện nay hầu hết các Ngân hàng đều cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà, vì vậyviệc mở rộng cho vay mua nhà cũng gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt Các Ngân hànggiành giật thị trường của nhau, khi Ngân hàng này mở rộng hoạt động cho vay mua

nhà, các Ngân hàng khác cũng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, thì kết quả củaviệc mở rộng này của Ngân hàng có thể sẽ không đạt được như đúng mục tiêu đề ra.Ngoài ra còn có yếu tố dân số xã hội như: tốc độ tăng dân số, cơ cấu dân số, quátrình đô thị hóa… cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng ỞViệt Nam hiện nay là nước đông dân, tốc độ tăng dân số nhanh, dân số trẻ, người ở độtuổi lao động và có thu nhập trung bình chiếm tỷ lệ lớn vì thế mà nhu cầu về vay muanhà ở tương đối cao Đây là điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng mở rộng hoạt động chovay mua nhà.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI HỘI SỞ CHÍNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM

Tháng 2/2006, VPBank đã đặt trụ sở tại số 8 Lê Thái Tổ, phường Hàng Trống,quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Webside: www.vpbank.com.vn

Từ khi thành lập cho đến nay, VPBank đã có những bước phát triển vượt bậc,đặc biệt năm 2006 được coi là một năm có nhiều sự đột phá với một loạt các hoạt độngmang tính chất nền tảng cho sự đổi mới, phát triển của VPBank trong tương lai Khimới thành lập, VPBank có số vốn điều lệ ban đầu 20,01 tỷ VNĐ với 16 cổ đông sánglập là các pháp nhân, thể nhân Việt Nam Tháng 8/1994 VPBank nâng vốn điều lệ lên70,01 tỷ VNĐ Ngày 18/3/1996 vốn điều lệ của VPBank tăng lên 174,9 tỷ VNĐ với 97

cổ đông Song, do nhu cầu phát triển , đến tháng 8/2006 vốn điều lệ đạt 500 tỷ VNĐ.Ngay sau đó, được sự chấp thuận của NHNN, VPBank bán 10% vốn cổ phần cho cổđông chiến lược nước ngoài là ngân hàng OCBC- một ngân hàng lớn nhất Singapore,

và vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên 750 tỷ VNĐ, và đạt tới 1500 tỷ VNĐ vào tháng7/2007 Tính đến tháng 4/2012, VPBank có 48 cổ đông và vốn điều lệ ước tính đến hếtnăm 2012 đạt 5770 tỷ đồng

2.1.2 Sơ đồ tổ chức

ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG

Ban kiểm soát

Hội đồng QL TS nợ,

TS có

HỘI ĐỒNG QUẢN

TRỊ Văn phòng HĐQT

BAN ĐIỀU HÀNH Hội đồng Tín dụng

Phòng kiểm toán nội

bộ Các ban tín dụng

quốc tế-kiều hối

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Hội sở chính - VPBank

Từ một Ngân hàng nhỏ, bắt đầu thành lập từ năm 1993, đến này, Ngân hàngViệt Nam Thịnh Vượng đã khẳng định được vị thế, thương hiệu trên thị trường vớiquy mô thị phần lớn, sản phẩm dịch vụ đa đạng với chất lượng hiệu quả cao Hội sởchính – Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng là một trong những đơn vị đi đầu trongcông cuộc hiện đại hóa và phát triển của VPBank Trong 3 năm từ 2009-2011, Hội sởluôn gia tăng về doanh số, lợi nhuận cũng như chất lượng của sản phẩm dịch vụ

2.1.3.1 Báo cáo kết quả kinh doanh 3 năm 2009, 2010, 2011

Bảng 2.1 Báo cáo kết quả kinh doanh Hội sở chính – VPBank 2009-2011

Đơn vị: Triệu đồng

Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự 312.098 397.819 545.571Chi phí lãi và các chi phí tương tự (192.354) (255.905) (369.182)

Thu nhập lãi thuần 119.744 141.914 176.389

Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 14.041 17.765 21.572

Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại

TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 45.362 55.456 66.525

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 106.177 109.422 137.619

Lợi nhuận sau thuế 67.123 75.118 88.635

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Hội sở chính - VPBank) 2.1.3.2 Tình hình huy động vốn

Bảng 2.2 Tình hình huy động vốn của Hội sở chính - VPBank 2009-2011

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng nguồn vốn huy động 3.895.135 100% 5.315.652 100% 7.015.497 100%

1.Phân theo đối tượng khách hàng

Tiền gửi doanh nghiệp 973.750 25% 1.381.915 26% 1.683.719 24%

2.Phân theo thời gian

Tiền gửi không kỳ hạn 674.083 17,3% 1.063.120 20% 1.543.409 22%Tiền gửi có kỳ hạn 3.221.052 82,7% 4.252.532 80% 5.472.088 78%

3.Phân theo đơn vị tiền tệ

Tiền gửi ngoại tệ quy đổi 1.168.601 30% 1.329.401 25% 1.894.182 27%

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Hội sở chính - VPBank)

2.1.3.3 Hoạt động tín dụng

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay theo đối tượng khách hàng:

Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu 31/12/2009 31/12/2010 31/12/2011

Cho vay các tổ chức kinh tế 1842.074 2.243.596 2.556.110

-Tổng 2.064.019 2.541.915 2.939.371

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Hội sở chính - VPBank)

Bảng 2.4 Dư nợ theo thời gian gốc của khoản vay:

Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu 31/12/2009 31/12/2010 31/12/2011

Tổng dư nợ 2.064.019 2.541.915 2.939.371

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Hội sở chính - VPBank)

Bảng 2.5 Phân tích chất lượng nợ cho vay:

Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu 31/12/2009 31/12/2010 31/12/2011

Tổng dư nợ 2.064.019 2.541.915 2.939.371

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Hội sở chính)

2.2.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Hội sở chính - VPBank

2.2.1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Hội sở chính - VPBank

2.2.1.1.Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà

Cơ sở pháp lý chung:

Trong xã hội hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấp thiết.Cho vay mua nhà ra đời đã giúp giải quyết được nhiều khó khăn của người dân khichưa có đủ khả năng tài chính đáp ứng nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên cũng như các hoạtđộng khác của Ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà cũng cần có những cơ sở pháp

lý quy định cụ thể, có như vậy hoạt động cho vay mới có cơ sở để thực hiện một cách

dễ dàng, hợp lý, hợp pháp và phát huy được ưu điểm của loại hình cho vay này Xuấtphát từ yêu cầu đó, hoạt động cho vay mua nhà được chiếu theo các quy định chung

trong lĩnh vực Ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng, đồng thời cũng

có quy định riêng về hoạt động này ở mỗi Ngân hàng

Đầu tiên là Luật các tổ chức tín dụng 07/1997/QH10 và được sửa đổi bổ sung ởLuật số 20/2004/QH11 và Luật số 47/2010/QH12, quy định chung cho tất cả hoạtđộng của các tổ chức tín dụng

Tiếp đó là Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của thống đốc Ngân hàng Nhànước ban hành ngày 31/12/2001 về Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng Và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ban hành ngày 03/02/2005 vềviệc sửa đổi bổ sung Quyết định 1627 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày31/5/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định 127

Bên cạnh đó, các quy định về tài sản đảm bảo, bảo đảm tiền vay cũng cần phảixem xét đến khi thực hiện hoạt động cho vay mua nhà Nghị định số 178/1999/NĐ-CPban hành ngày 29/12/1999 và được sửa đổi bổ sung ở Nghị định số 85/2002/NĐ-CPban hành ngày 25/10/2002 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Thông tư liêntịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tụcđăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất

Các quy định của VPBank:

Ngày 27/08/2008 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng ban hành quyết định

số 4321/QĐ-TD3 căn cứ vào Điều lệ Tổ chức và hoạt động của Ngân hàng, hướng dẫn

về trình tự, thủ tục cấp tín dụng bán lẻ trong đó có hoạt động cho vay mua nhà

Tiếp đó là Quyết định số 5299/QĐ-PC ban hành ngày 01/10/2008 của Ngân hàngTMCP Việt Nam Thịnh Vượng quy định về thẩm quyền phán quyết tín dụng đối vớicác cấp điều hành và ủy quyền ký kết hợp đồng trong hoạt động tín dụng, phân định rõtrách nhiệm và thẩm quyền tạo sự chủ động trong xử lý và ký kết hồ sơ tín dụng đốivới khách hàng có nhu cầu vay vốn trong đó có nhu cầu vay vốn mua nhà

Quy định cụ thể về cho vay mua nhà của VPBank như sau:

- Phạm vi điều chỉnh: Sản phẩm này quy định về tài trợ vốn để mua nhà ở, đất ở,xây dựng nhà ở mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở phục vụ nhu cầu đời sống (khôngphục vụ mục đích kinh doanh) đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại Ngân hàngTMCP Việt Nam Thịnh Vượng

- Đối tượng cho vay: Các chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan đến việc mua nhà ở,mua quyền sử dụng đất ở, xây dựng nhà mới ở, sửa chữa cải tạo nhà ở

- Điều kiện đối với khách hàng:

Cá nhân người Việt Nam/nước ngoài, tuổi từ 18-55

Sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn Chi nhánh cho vay

Có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ

Có tài sản đảm bảo phù hợp với các quy định của VPBank Có thể là tài sản hìnhthành từ vốn vay, hoặc tài sản đảm bảo khác của khách hàng, hoặc bảo lãnh của bênthứ ba, hoặc kết hợp các hình thức bảo đảm

- Hồ sơ đăng ký vay mua nhà tại VPBank bao gồm:

Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ vay theo mẫu của VPBank

Chứng minh thư nhân dân của khách hàng, sổ hộ khẩu /sổ tạm trú

Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân

Tài liệu chứng minh nguồn thu nhập để trả nợ

Tài liệu liên quan đến nhà, đất ở cần mua, xây dựng, sửa chữa