Báo cáo phân tích thị trường dự án biệt khu nghỉ dưỡng THE MANNA

LỜI NÓI ĐẦU Có lợi thế trên 2.000 km chiều dài bãi biển, cùng một nền văn hóa đa dạng , sự ổn định về chính trị an ninh và sự ưu ái của thiên nhiên, thêm nữa, cùng với tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân tăng lên đáng kể, Việt Nam không chỉ là điểm thu hút khách quốc tế mà cả khách trong nước có nhu cầu nghỉ dưỡng, kéo theo tiềm năng phát triển lớn cho ngành kinh doanh resort Việt Nam. Resort thường được xây dựng theo hướng hoà mình vào thiên nhiên, với sân vườn, đồi núi, có không gian và cảnh quan rộng, thoáng, xanh và hạn chế mật độ xây dựng, xa khu dân cư. Nhiều resort thường hướng đến những kiến trúc cổ xưa để đưa khách về gần với thiên nhiên, tránh xa cái ồn ào của cuộc sống đô thị. Resort giải quyết được nhiều bài toán khó của du lịch Việt Nam như bài toán môi trường, khai thác, quản lí và giữ chân khách quốc tế Giữa hai loại hình: resort núi và resort biển, thì resort biển phát triển sơm hơn, quy mô lớn hơn và được quản lý đồng bộ hơn. Trong đó, nổi lên là dự án biệt khu nghỉ dưỡng THE MANNA do tập đoàn Rafaeli của Iserel làm chủ đầu tư Nhận thấy hoạt động xây dựng, sở hữu và kinh doanh resort đang có xu hướng phát triển rất nhanh và mạnh, hứa hẹn đem lại một bộ mặt mới cho ngành du lịch và phát triển xây dựng ở Việt Nam, đồng thời nhìn ra được một số hệ quả từ việc phát triển ồ ạt doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, tác giả chọn thí điểm dự án THE MANNA là đối tượng cho Báo cáo phân tích thị trường này. Báo cáo được chia 5 thành phần: 1. Khái quát vĩ mô 2. Phân tích cầu 3. Phân tích cung 4. Phân tích cạnh tranh 5. Giả cả và dự báo Các phương pháp được sử dụng bao gồm: - Phương pháp phân tích logic- lịch sử - Phương pháp thu thập dữ liệu sử dụng bảng hỏi 1 Mặc dù đã cố gắng hết sức trong quá trình chuẩn bị và thực hiện, cũng như nhận được nhiều sự hướng dấn từ phía giáo viên hgiảng dạy – Th.S Trần Minh Thư, cũng như bạn bè cùng lớp, nhưng do hạn chế về mặt kiến thức cũng như nhận thức, bài báo cáo chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót cả về nội dung và hình thức trình bày, tác giả rất mong nhận được sự góp ý từ phía mọi người để hoàn thiện thêm bài báo cáo. Qua đây, tác giả cũng xin gửi lời vảm ơn chân thành nhất tới những cá nhân đã giúp đỡ tác giả hoàn thành bản báo cáo này. Hà Nội, Tháng 4 Năm 2011 Sinh viên Vũ Thị Thu Trang I. KHÁI QUÁT VĨ MÔ 1. Điều kiện kinh tế: 1.1. Tăng trưởng kinh tế 2 Năm 2010, kinh tế của Việt Nam tiếp tục có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% , quý IV đạt 7,41%. Uớc tính GDP cả năm 2010 tăng 6,7%, cao hơn nhiệm vụ kế hoạch (6,5%). Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậm chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế Việt Nam đạt được tốc độ tăng trưởng tương đối cao như trên là một thành công. Với kết quả này tốc độ tăng trưởng GDP cả giai đoạn 2006-2010 đạt bình quân 7%/năm và thu nhập quốc dân bình quân đầu người năm 2010 ước đạt 1.160 USD. Với việc tăng trưởng kinh tế tiếp tục được duy trì bước đầu cho thấy thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không bị tác động quá sâu bới khủng hoảng tài chính toàn cầu. Thêm nữa, thu nhập đầu người càng tăng cao tạo ra cơ hội tốt cho thị trường các loại hàng hóa cao cấp trong đó có phát triển các khu resort. 1.2. Đầu tư Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư phát triển. Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích cực. Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với năm 2009 và bằng 41% GDP. Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội. Đây cũng là dấu hiệu vĩ mô tích cực cho sự phát triển thị trường bất động sản nói chung do cung trong thị trường bất động sản chủ yếu xuất phát từ 2 nguồn chính là doanh nghiệp (tư nhân) và một bộ phận dân cư dầu từ lướt sóng. Làn sóng đầu tư càng sôi động cho thấy thị trường càng “nóng” và nhạy cảm. Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tính đến hết tháng 11, cả nước thu hút được 833 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 13,3 tỷ USD, bằng 60% so với cùng kỳ năm 2009, trong đó vốn thực hiện ước đạt 10 tỷ USD, tăng 9,9%. Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ vốn thực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều. Đây có thể được coi là điểm sáng trong thu hút FDI năm 2010. Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài của các nhà đầutư nước ngoài với thị trường Việt Nam. 1.3. Lạm phát và giá cả Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8 chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy 3 nhiên, lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao. Đến hết tháng 11, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới 9,58% và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra sẽ không thực hiện được. Nếu GDP bình quân đầu người tăng làm tăng khả năng tiếp cận hàng hóa của khách hàng với các khu resort theo hướng làm tăng lượng cầu, thì lạm phát và giá cả tăng cao lại tác động đến cầu theo hướng ngược lại. Giá cả các loại hàng hóa từ thiết yếu đến cao cấp, thứ cấp đều tăng mạnh khiến người dân phải “thắt lưng buộc bụng”, chi tiêu đều phải tính toán, đặc biệt với loại hàng hóa cao cấp và không thiết yếu nhu dịch vụ nghỉ dưỡng thì đều nằm trong danh sách “cắt giảm tiêu dùng” của các hộ gia đình Việt Nam thời kì bão giá. 1.4. Chênh lệch giàu nghèo Khoảng cách giàu - nghèo không phải chỉ là một chỉ tiêu kinh tế, nó còn phản ánh sự gắn kết xã hội và là một thể hiện của sự bình đẳng trong xã hội. Khoảng cách giàu nghèo trong xã hội được thể hiện bằng nhiều cách, thông qua thu nhập, qua các chi tiêu, qua việc hưởng thụ các tiện ích y tế, giáo dục, văn hóa…Theo số liệu thống kê, hệ số chênh lệch thu nhập bình quân đầu người của nhóm 20% cao nhất so với nhóm 20% thấp nhất trong cả nước năm 1990 là 4,1 lần, năm 1991 là 4,2 lần, năm 1993 là 6,2 lần, năm 1994 là 6,5 lần, năm 1995 là 7,0 lần, năm 1996 là 7,3 lần, năm 1999 là 7,6 lần, năm 2002 là 8,1 lần và năm 2004 là 8,4 lần. Trong 14 năm, hệ số chênh lệch tăng lên 2,05 lần cho thấy những người giàu đang ngày càng giàu lên, trong khi đó những người nghèo 4 vẫn tiếp tục nghèo đi. Về mặt xã hội, đây là một dầu hiếu đáng quan ngại và tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn. Tuy nhiên, trong việc phát triển các thị trường cao cấp thì không hoàn toàn như thế, đặc biệt trong thị tường phát triển nghỉ dưỡng thì đây lại được nhìn nhận là cơ hội, do khách hàng tiềm năng tập trung vào nhóm 20% giàu có của xã hội. Với giá bán cao, biệt thự và căn hộ trong những khu nghỉ dưỡng hạng sang rất kén chọn khách hàng. Chỉ những người đã sống trong những căn hộ, biệt thự cao cấp có giá trị lớn mới là những khách mua tiềm năng của các khu nghỉ dưỡng. 2. Điều kiện tự nhiên – xã hội 2.1. Điều kiện tự nhiên Sở hữu 2000km chiều dài đường bờ biển, thiên nhiên ôn hòa và thời tiết dễ chịu cùng rất nhiều ưu đãi về tài nguyên, Việt Nam luôn được biết đến như một đất nước xinh đẹp rất được thiên nhiên ưu ái. Chính vì thế, trong vài năm gần đây, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đông, trong khi khách du lịch trong nước có nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí tăng cao, đã kéo theo một dãi hi vọng lớn lao cho ngành resort Việt Nam. Với hàng loạt các resort thanh lịch, hiện đại đang hoạt động hoặc xây dựng khắp bờ biển và vùng cao, Việt Nam đang hứa hẹn trở thành một quốc gia du lịch cao cấp tại châu Á. 2.2. Điều kiện xã hội Khi so sánh với các cường quốc về du lịch và thu hút đầu tư khác cùng khu vực như Thái Lan, Singapore hay Phillipin, thì sự ổn định về chính trị luôn là một điểm cộng cho thị trường Việt Nam. Cùng với quy mô và tốc độ tăng trưởng lớn của dân số, thị trường lao động Việt Nam luôn chiếm ưu thế là thị trường nhân công giá rẻ, nhưng đồng thời với các chính sách về phát triển giáo dục dài hạn của Nhà Nước, hứa hẹn cung cấp cho thị trường kinh doanh resort những lao động chất lượng cao trong tương lai. Hơn nữa, quy mô lớn về dân số khiến lượng cầu hàng hóa tăng theo hướng tăng quy mô, nhất là phải kể đến Việt Nam đang trong thời kì “dân số vàng”, tiềm năng và nội lực đều đang trong thời kì hứa hẹn. 5 II. XÁC ĐỊNH BĐS MỤC TIÊU 1. Miêu tả BĐS - Vị trí địa lí: Tọa lạc trên khu đất rộng 12 hec-ta với thiên nhiên tươi mát, nhìn ra vịnh Cam Ranh, Manna là dự án đầu tư xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, vui chơi tại Khu du lịch Bãi Dài tỉnh Khánh Hòa. 6 - Sở hữu 300m đường bờ biển phía Đông, phía Tây là đại lộ dẫn ra sân bay Cam Ranh, phía Nam là trục đường chính dẫn từ trung tâm hành chính huyện Cam Ranh ra biển, phía Bắc là quần thể du lịch biển Bãi Dài, Dự án The Manna có vị trí du lịch hết sức tuyệt với và thuận tiện, dễ tiếp cận và thân thiện cho một kì nghỉ gia đình. 7 Dịch vụ thể thao dưới nước Khu tắm nắng, spa, NH hải sản Khu sản phẩm VIP chữ I Biệt khu thương mại, văn phòng Khu vui chơi, bể bơi Khu sản phẩm chữ U Khu sản phẩm chữ T Khu thể thao, sân tenis Sân golf 2 Sân golf 1 - Manna là khu nghỉ dưỡng phức hợp đẳng cấp năm sao mới nhất tại Việt Nam, với diện tích 12 ha, không chỉ có nghỉ dưỡng, tại đây còn kết hợp với những tiện ích giải trí với mục tiêu thỏa mãn nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình - Manna được xây dựng với ý tưởng cho một kì nghỉ gia đình ấm cúng và đúng hẹn. Từ quy mô phòng ốc đến thiết kế nội thất đều đáp ứng đủ cho sinh hoạt bình thường của một gia đình Việt từ 1- 3 thế hệ. Là một dự án resort biển phức hợp được triển khai từ tháng 6/2008. - Với 550 căn hộ, tập trung trên diện tích 12 ha, xem lẫn với các công trình thương mại, vui chơi giải trí, liên hợp thể thao ngoài trời,… được phân thành 3 biệt khu sản phẩm với 4 loại biệt thự nghỉ dưỡng:  Căn hộ kiểu A tại biệt khu chữ U: diện tích 52,5 m2, ban công 14m2, gồm 1 phòng ngủ 2 giường đôi, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 phòng tắm, dành cho 5 người. 8  Căn hộ kiểu B tại biệt khu chữ T: Diện tích 75 m2, ban công 21m2, gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 phòng tắm và 1 phòng ngắm cảnh, dành cho 7 người.  Căn hộ kiểu D tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102m2, ban công 46 m2, gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòng ngắm cảnh, 2 cửa tiệp cận, dành cho 8 người.  Căn hộ kiểu C tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102 m2, ban công 46 m2, gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòng ngắm cảnh, 2 cửa tiếp cận, 1 bể bơi riêng, dành cho 8 người. 9 10 [...]... của dự án The Manna Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang có nguồn cung lớn ở dòng sản phẩm biệt thự và căn hộ cao cấp ven biển Nhu cầu ở mức nào thì vẫn còn nằm trong những đánh giá, nhận định, dự báo thị trường Dù vậy dòng vốn đầu tư vẫn tiếp tục chảy vào thị trường này Thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều tiềm năng Cho dù thị trường có những thay đổi, nếu các chủ dự án và... nhận sự khởi sắc của thị trưởng những năm gần đây bằng việc chào bán thành công của nhiều dự án Ví dụ: Top Hill Villas với 100% biệt thự đã được bán hết trong tháng 4 năm 2010, The Melody Villas cũng đã hoàn thành đợt chào bán thứ 2 với 80% biệt thự trong dự án đã được bán hết và Melody Villas chào bán đợt 3 vào đầu năm 2011 cũng đạt tỉ lệ thành công lên đến 96% - Riêng các dự án Timeshare, do chỉ... tiết, trong đó các yếu tố sản phẩm, tài nguyên du lịch, thị trường khách, yếu tố kinh tế, tài chính, xã hội chưa được nhìn nhận, phân tích thấu đáo, nên kéo theo một số dự án thành dự án treo, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và cả địa phương có dự án Trong khi đó, để xây dựng và phát triển các khu du lịch chất lượng cao, tương xứng với tiềm năng du lịch theo đúng yêu cầu và mục tiêu đặt ra thì đòi hỏi những... đi nghỉ dưỡng vào Tuần Timeshare của mình được Phí trả cho công ty quản lý là 15% (mức cố định trong nghành Timeshare Resort) Vậy ta có cách tính phí hàng năm như sau: - Phí hàng năm= [Tổng chi phí +(Tổng chi phí * 15%)]/ (550*52) 12 I PHÂN TÍCH CẦU 1 Xác định khách hàng tiềm năng của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng Mặc dù thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nói chung, đặc biệt là thị trường. .. thông thì The Manna có nhiều hơn Furama - Diện tích của Furama chỉ đạt khoảng 7ha, chú trọng phát triển các căn hộ Timeshare, các dịch vụ tiện ích dù cũng được quan tâm phát triển nhưng vì xâm nhập trước, kiến trúc tổng thể so với The Manna thiếu nhiều biệt khu (nhu trung tâm mua sắm, siêu thị ) - Gía cả của các căn hộ của Furama vì được chào bán trước nên phần nào nhỉnh hơn The Manna do thị trường đã... 27, thì bạn sẽ chỉ đến khu nghỉ dưỡng vào đúng Tuần 27 hàng năm, kéo daì 40 năm theo hợp đồng của Timeshare Nhưng bạn có thêm quyền: • Nghỉ dưỡng tại Manna trong suốt tuần nghỉ dưỡng đã được ấn định • Chuyển nhượng quyền sử dụng sang cho người khác • Tặng phần sở hữu cho người khác, hoặc tặng tuần nghỉ dưỡng đã được ấn định của mình cho người thân và bạn bè • Trao đổi tuần nghỉ dưỡng được ấn định với... hộ cập nhất tháng 3/2011 2 Ưu thế cạnh tranh của The Manna so với các sản phẩm Timeshare khác Nằm ở vịnh Cam Ranh, nhìn ra biển Đông, Manna mời gọi bạn hòa mình vào thiên đường nghỉ dưỡng hoàn mỹ, trong ánh nắng chan hòa, rì rào tiếng sóng vỗ bờ cát trắng mịn trải dài ngút ngàn cùng những cánh rừng nguyên sinh mát mắt Với ưu thế hon 300m đường bờ biển, và diện tích nghien cứu lập dự án 12ha, đủ tạo... cũng như vị trí cho The Manna Dự án được triển khai tại tỉnh Khánh Hòa, một tỉnh du lịch biển được thiên nhiên ưu đãi nhiều, hơn nữa Khánh Hòa là tỉnh có nhiều chính sách đầu thu hút đàu tư rất cởi mở và nhiều ưu đãi, bờ biển đẹp và thời tiết khá ôn hòa Hơn nữa, số lượng dự án resort tại Khánh Hòa khá hạn chế, nên đối thủ cạnh tranh nhu cầu ít, áp lực cạnh tranh khu vực giảm đi đáng kể Giả sử nghiên... The Manna - The Manna, trước khi mang tính chất của 1 Timeshare thì nó còn là một bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp do đó, cầu mục tiêu của dự án mang tính chất của cầu thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng như đã phân tích ở trên - Mặt khác, do các căn hộ chào bán là những Timeshare, nên ngoài việc đối tượng tiềm năng là những người có thu nhập khá trở lên (khoảng trên $1,000 ), thì họ còn phải... khác tại Manna • Trao đổi qua lại tuần nghỉ dưỡng được ấn định để đến ở tại một trong hàng nghìn khu nghỉ dưỡng của RCI trên khắp thế giới • Bạn có thể bán quyền sở hữu của mình thông qua quảng cáo truyền thống, quảng cáo trên mạng hay thông qua môi giới chuyên nghiệp • Ngoài ra bạn còn có thể thay đổi số phòng mình ở trong năm nay giả sử là phòng 12 thì năm sau bạn sẽ ở phòng số 35 với một khung cảnh . tượng cho Báo cáo phân tích thị trường này. Báo cáo được chia 5 thành phần: 1. Khái quát vĩ mô 2. Phân tích cầu 3. Phân tích cung 4. Phân tích cạnh tranh 5. Giả cả và dự báo Các phương pháp được. (550*52) 12 I. PHÂN TÍCH CẦU 1. Xác định khách hàng tiềm năng của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng Mặc dù thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nói chung, đặc biệt là thị trường Timeshare. lạc trên khu đất rộng 12 hec-ta với thiên nhiên tươi mát, nhìn ra vịnh Cam Ranh, Manna là dự án đầu tư xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, vui chơi tại Khu du lịch Bãi Dài tỉnh Khánh Hòa. 6 -