Báo cáo phân tích thị trường dự án biệt khu nghỉ dưỡng THE MANNA

LỜI NÓI ĐẦUCó lợi thế trên 2.000 km chiều dài bãi biển, cùng một nền văn hóa đa dạng , sự ổn định về chính trị an ninh và sự ưu ái của thiên nhiên, thêm nữa, cùng vớităng trưởng kinh tế,

LỜI NÓI ĐẦU

Có lợi thế trên 2.000 km chiều dài bãi biển, cùng một nền văn hóa đa dạng ,

sự ổn định về chính trị an ninh và sự ưu ái của thiên nhiên, thêm nữa, cùng vớităng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân tăng lên đáng kể, Việt Nam không chỉ

là điểm thu hút khách quốc tế mà cả khách trong nước có nhu cầu nghỉ dưỡng, kéotheo tiềm năng phát triển lớn cho ngành kinh doanh resort Việt Nam

Resort thường được xây dựng theo hướng hoà mình vào thiên nhiên, với sânvườn, đồi núi, có không gian và cảnh quan rộng, thoáng, xanh và hạn chế mật độxây dựng, xa khu dân cư Nhiều resort thường hướng đến những kiến trúc cổ xưa

để đưa khách về gần với thiên nhiên, tránh xa cái ồn ào của cuộc sống đô thị.Resort giải quyết được nhiều bài toán khó của du lịch Việt Nam như bài toán môitrường, khai thác, quản lí và giữ chân khách quốc tế

Giữa hai loại hình: resort núi và resort biển, thì resort biển phát triển sơmhơn, quy mô lớn hơn và được quản lý đồng bộ hơn Trong đó, nổi lên là dự án biệt

khu nghỉ dưỡng THE MANNA do tập đoàn Rafaeli của Iserel làm chủ đầu tư

Nhận thấy hoạt động xây dựng, sở hữu và kinh doanh resort đang có xuhướng phát triển rất nhanh và mạnh, hứa hẹn đem lại một bộ mặt mới cho ngành

du lịch và phát triển xây dựng ở Việt Nam, đồng thời nhìn ra được một số hệ quả

từ việc phát triển ồ ạt doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, tác giả chọn

thí điểm dự án THE MANNA là đối tượng cho Báo cáo phân tích thị trường này.

Báo cáo được chia 5 thành phần:

1 Khái quát vĩ mô

2 Phân tích cầu

3 Phân tích cung

4 Phân tích cạnh tranh

5 Giả cả và dự báo

Các phương pháp được sử dụng bao gồm:

- Phương pháp phân tích logic- lịch sử

- Phương pháp thu thập dữ liệu sử dụng bảng hỏi

Mặc dù đã cố gắng hết sức trong quá trình chuẩn bị và thực hiện, cũngnhư nhận được nhiều sự hướng dấn từ phía giáo viên hgiảng dạy – Th.STrần Minh Thư, cũng như bạn bè cùng lớp, nhưng do hạn chế về mặt kiếnthức cũng như nhận thức, bài báo cáo chắc chắn không tránh khỏi nhữngthiếu sót cả về nội dung và hình thức trình bày, tác giả rất mong nhận được

sự góp ý từ phía mọi người để hoàn thiện thêm bài báo cáo Qua đây, tác giảcũng xin gửi lời vảm ơn chân thành nhất tới những cá nhân đã giúp đỡ tácgiả hoàn thành bản báo cáo này

Hà Nội, Tháng 4 Năm 2011

Sinh viên

Vũ Thị Thu Trang

1 Điều kiện kinh tế:

1.1 Tăng trưởng kinh tế

Năm 2010, kinh tế của Việt Nam tiếp tục có sự phục hồi nhanh chóng sau tácđộng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý

II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% , quý IV đạt 7,41% Uớc tính GDP cả năm

2010 tăng 6,7%, cao hơn nhiệm vụ kế hoạch (6,5%) Trong bối cảnh kinh tế thếgiới vẫn phục hồi chậm chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tếViệt Nam đạt được tốc độ tăng trưởng tương đối cao như trên là một thànhcông Với kết quả này tốc độ tăng trưởng GDP cả giai đoạn 2006-2010 đạt bìnhquân 7%/năm và thu nhập quốc dân bình quân đầu người năm 2010 ước đạt1.160 USD Với việc tăng trưởng kinh tế tiếp tục được duy trì bước đầu chothấy thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không bị tácđộng quá sâu bới khủng hoảng tài chính toàn cầu Thêm nữa, thu nhập đầungười càng tăng cao tạo ra cơ hội tốt cho thị trường các loại hàng hóa cao cấptrong đó có phát triển các khu resort

1.2 Đầu tư

Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư pháttriển Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tíchcực Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng12,9% so với năm 2009 và bằng 41% GDP Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tưnhân và của dân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội Đây cũng làdấu hiệu vĩ mô tích cực cho sự phát triển thị trường bất động sản nói chung docung trong thị trường bất động sản chủ yếu xuất phát từ 2 nguồn chính là doanhnghiệp (tư nhân) và một bộ phận dân cư dầu từ lướt sóng Làn sóng đầu tư càngsôi động cho thấy thị trường càng “nóng” và nhạy cảm

Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tính đến hết tháng 11, cả nước thuhút được 833 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 13,3 tỷ USD, bằng 60% sovới cùng kỳ năm 2009, trong đó vốn thực hiện ước đạt 10 tỷ USD, tăng 9,9%.Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ vốnthực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều Đây có thể được coi là điểm sángtrong thu hút FDI năm 2010 Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài của cácnhà đầutư nước ngoài với thị trường Việt Nam

1.3 Lạm phát và giá cả

Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp Từ đầu năm đến cuối tháng 8chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp,trừ hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết Tuynhiên, lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu

xu hướng tăng cao Đến hết tháng 11, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới 9,58% vàmục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra sẽ không thựchiện được

Nếu GDP bình quân đầu người tăng làm tăng khả năng tiếp cận hàng hóa củakhách hàng với các khu resort theo hướng làm tăng lượng cầu, thì lạm phát vàgiá cả tăng cao lại tác động đến cầu theo hướng ngược lại Giá cả các loại hànghóa từ thiết yếu đến cao cấp, thứ cấp đều tăng mạnh khiến người dân phải “thắtlưng buộc bụng”, chi tiêu đều phải tính toán, đặc biệt với loại hàng hóa cao cấp

và không thiết yếu nhu dịch vụ nghỉ dưỡng thì đều nằm trong danh sách “cắtgiảm tiêu dùng” của các hộ gia đình Việt Nam thời kì bão giá

1.4 Chênh lệch giàu nghèo

Khoảng cách giàu - nghèo không phải chỉ là một chỉ tiêu kinh tế, nó còn phảnánh sự gắn kết xã hội và là một thể hiện của sự bình đẳng trong xã hội Khoảngcách giàu nghèo trong xã hội được thể hiện bằng nhiều cách, thông qua thu

lần, năm 1991 là 4,2 lần, năm 1993 là 6,2 lần, năm 1994 là 6,5 lần, năm 1995 là 7,0 lần, năm 1996 là 7,3 lần, năm 1999 là 7,6 lần, năm 2002 là 8,1 lần và năm

2004 là 8,4 lần Trong 14 năm, hệ số chênh lệch tăng lên 2,05 lần cho thấy

những người giàu đang ngày càng giàu lên, trong khi đó những người nghèovẫn tiếp tục nghèo đi Về mặt xã hội, đây là một dầu hiếu đáng quan ngại vàtiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn Tuy nhiên, trong việc phát triển các thị trườngcao cấp thì không hoàn toàn như thế, đặc biệt trong thị tường phát triển nghỉdưỡng thì đây lại được nhìn nhận là cơ hội, do khách hàng tiềm năng tập trungvào nhóm 20% giàu có của xã hội Với giá bán cao, biệt thự và căn hộ trongnhững khu nghỉ dưỡng hạng sang rất kén chọn khách hàng Chỉ những người đãsống trong những căn hộ, biệt thự cao cấp có giá trị lớn mới là những kháchmua tiềm năng của các khu nghỉ dưỡng

2 Điều kiện tự nhiên – xã hội

2.1 Điều kiện tự nhiên

Sở hữu 2000km chiều dài đường bờ biển, thiên nhiên ôn hòa và thời tiết dễ chịucùng rất nhiều ưu đãi về tài nguyên, Việt Nam luôn được biết đến như một đấtnước xinh đẹp rất được thiên nhiên ưu ái Chính vì thế, trong vài năm gần đây,lượng khách quốc tế đến Việt Nam đông, trong khi khách du lịch trong nước cónhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí tăng cao, đã kéo theo một dãi hi vọng lớn lao chongành resort Việt Nam Với hàng loạt các resort thanh lịch, hiện đại đang hoạtđộng hoặc xây dựng khắp bờ biển và vùng cao, Việt Nam đang hứa hẹn trởthành một quốc gia du lịch cao cấp tại châu Á

2.2 Điều kiện xã hội

Khi so sánh với các cường quốc về du lịch và thu hút đầu tư khác cùng khu vựcnhư Thái Lan, Singapore hay Phillipin, thì sự ổn định về chính trị luôn là mộtđiểm cộng cho thị trường Việt Nam Cùng với quy mô và tốc độ tăng trưởnglớn của dân số, thị trường lao động Việt Nam luôn chiếm ưu thế là thị trườngnhân công giá rẻ, nhưng đồng thời với các chính sách về phát triển giáo dục dàihạn của Nhà Nước, hứa hẹn cung cấp cho thị trường kinh doanh resort nhữnglao động chất lượng cao trong tương lai Hơn nữa, quy mô lớn về dân số khiếnlượng cầu hàng hóa tăng theo hướng tăng quy mô, nhất là phải kể đến Việt Namđang trong thời kì “dân số vàng”, tiềm năng và nội lực đều đang trong thời kìhứa hẹn

- Vị trí địa lí: Tọa lạc trên khuđất rộng 12 hec-ta với thiênnhiên tươi mát, nhìn ra vịnhCam Ranh, Manna là dự ánđầu tư xây dựng khách sạn,khu nghỉ dưỡng, vui chơi tạiKhu du lịch Bãi Dài tỉnhKhánh Hòa.

- Sở hữu 300m đường bờ biển phía Đông, phía Tây là đại lộ dẫn ra sân bay Cam

Ranh, phía Nam là trục đường chính dẫn từ trung tâm hành chính huyện Cam Ranh

ra biển, phía Bắc là quần thể du lịch biển Bãi Dài, Dự án The Manna có vị trí du

lịch hết sức tuyệt với và thuận tiện, dễ tiếp cận và thân thiện cho một kì nghỉ gia

đình

Dịch vụ thể thao dưới nước

Khu tắm nắng, spa,

NH hải sản

Khu sản phẩm VIP chữ I

Biệt khu

thương mại,

văn phòng

Khu vui chơi, bể bơi

Khu sản

phẩm chữ

U

Khu sản phẩm chữ T Khu thể

thao, sân tenis

- Manna là khu nghỉ dưỡng phức hợp đẳng cấp năm sao mới nhất tại ViệtNam, với diện tích 12 ha, không chỉ có nghỉ dưỡng, tại đây còn kết hợp vớinhững tiện ích giải trí với mục tiêu thỏa mãn nhu cầu của tất cả thành viên tronggia đình

- Manna được xây dựng với ý tưởng cho một kì nghỉ gia đình ấm cúng vàđúng hẹn Từ quy mô phòng ốc đến thiết kế nội thất đều đáp ứng đủ cho sinhhoạt bình thường của một gia đình Việt từ 1- 3 thế hệ Là một dự án resort biểnphức hợp được triển khai từ tháng 6/2008

- Với 550 căn hộ, tập trung trên diện tích 12 ha, xem lẫn với các công trìnhthương mại, vui chơi giải trí, liên hợp thể thao ngoài trời,… được phân thành 3biệt khu sản phẩm với 4 loại biệt thự nghỉ dưỡng:

 Căn hộ kiểu A tại biệt khu chữ U: diện tích 52,5 m2, ban công 14m2,gồm 1 phòng ngủ 2 giường đôi, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 phòngtắm, dành cho 5 người

 Căn hộ kiểu B tại biệt khu chữ T: Diện tích 75 m2, ban công 21m2, gồm

2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 phòng tắm và 1 phòng ngắmcảnh, dành cho 7 người

 Căn hộ kiểu D tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102m2, ban công 46 m2,gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòng ngắmcảnh, 2 cửa tiệp cận, dành cho 8 người

 Căn hộ kiểu C tại biệt khu VIP chữ I: Diện tích 102 m2, ban công 46m2, gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 phòng tắm, 1 phòngngắm cảnh, 2 cửa tiếp cận, 1 bể bơi riêng, dành cho 8 người

2 Đặc điểm căn hộ chào bán trong The Manna

- Các sản phẩm của the Manna là sản phẩm Timeshare bắt đầu từ ý tưởng

chia nhỏ thời gian sử dụng bất động sản để bán cho nhiều người khác nhau.Người mua sở hữu kỳ nghỉ có quyền sử dụng bất động sản đó trong mộtkhoảng thời gian nhất định (thường là 1 tuần) mỗi năm và liên tục nhiều nămliền (từ 40- 60 năm) với mức giá tại thời điểm hiện tại

- Bất động sản dành cho sở hữu kỳ nghỉ thường được thiết kế như một ngôinhà đầy đủ tiện nghi dành cho các sinh hoạt thường nhật của một gia đình

- Đơn vị Timeshare sử dụng bằng "Tuần", mỗi Timeshare có thể có tối đa là

52 chủ sở hữu, mỗi người sở hữu 1 tuần Trong Timeshare, Tuần của bạn là

cố định, bạn sẽ không thể thay đổi về nó Giả sử bạn mua Timeshare vàoTuần thứ 27, thì bạn sẽ chỉ đến khu nghỉ dưỡng vào đúng Tuần 27 hàngnăm, kéo daì 40 năm theo hợp đồng của Timeshare Nhưng bạn có thêmquyền:

 Nghỉ dưỡng tại Manna trong suốt tuần nghỉ dưỡng đã được ấn định

 Chuyển nhượng quyền sử dụng sang cho người khác

 Tặng phần sở hữu cho người khác, hoặc tặng tuần nghỉ dưỡng đã được ấnđịnh của mình cho người thân và bạn bè

 Trao đổi tuần nghỉ dưỡng được ấn định với những người đồng sở hữu kháctại Manna

 Trao đổi qua lại tuần nghỉ dưỡng được ấn định để đến ở tại một trong hàngnghìn khu nghỉ dưỡng của RCI trên khắp thế giới

 Bạn có thể bán quyền sở hữu của mình thông qua quảng cáo truyền thống,quảng cáo trên mạng hay thông qua môi giới chuyên nghiệp

 Ngoài ra bạn còn có thể thay đổi số phòng mình ở trong năm nay giả sử làphòng 12 thì năm sau bạn sẽ ở phòng số 35 với một khung cảnh khác

Các khoản phí phải hoàn thành của chủ sở hữu Timeshare tại Manna

- Một năm có 52 tuần, và khu Resort Manna có 550 căn hộ/units

- Vậy phí hàng năm= Tổng chi phí resort/ (52 tuần * 550 căn hộ/units)

Phí hàng năm được thanh toán mỗi năm một lần, là phần chi phí của mộtngười sở hữu Timeshare với các chủ sở hữu khác để duy trì các điều kiện tốtnhất cho mọi tài sản trong Resort mà liên quan đến Timeshare

- Bao gồm trong phí hàng năm là: Các khu vui chơi công cộng trong resortnhư san golf, tennis, bóng đá, bể bơi, phòng chiếu phim ; các trò chơi giảitrí trẻ em, lễ tân, sơ cứu an ninh, nhân viên làm vườn, lương công ty giámsát

- Các phí không liên quan đến phí hàng năm nghĩa là bạn phải trả tiền mặt khiđang nghỉ dưỡng ở khu Resort như: các phí phát sinh theo nhu cầu cá nhân,dịch vụ spa, đồ ăn và đồ uống, dịch vụ trò chơi

- Ngoài ra phí hàng năm còn bào gồm phí trả cho công ty quản lý là công ty sẽquản lý bảo dưỡng tất cả các tài sản trong Resort, và công ty quản lý này sẽgửi thư thông báo thanh toán phí hàng năm đến các chủ sở hữu Timesharehàng năm, và phí này phải đóng trước 4 tháng nếu không chủ sở hữu sẽkhông thể đi nghỉ dưỡng vào Tuần Timeshare của mình được Phí trả chocông ty quản lý là 15% (mức cố định trong nghành Timeshare Resort)Vậy ta có cách tính phí hàng năm như sau:

- Phí hàng năm= [Tổng chi phí +(Tổng chi phí * 15%)]/ (550*52)

I PHÂN TÍCH CẦU

1 Xác định khách hàng tiềm năng của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng

Mặc dù thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nóichung, đặc biệt là thị trường Timeshare nói riêng mới hình thành và còn khá nontrẻ nhưng xu hướng khách đi nghỉ ở khu nghỉ dưỡng ngày càng tăng Nhiều dukhách Việt lựa chọn các khu resort để thực sự nghỉ ngơi, khách hay chọn hànhtrình ngắn ngày, di chuyển ít (khoảng trên dưới 1 tuần) Xu hướng này sẽ ngàycàng tăng, bởi cơ cấu khách nội địa đi nghỉ ở resort đã chiếm tới 20% ở nhiềudoanh nghiệp do thu nhập của người Việt ngày càng tăng, đặc biệt là bộ phận dân

cư thượng lưu, đồng thời lối sống của họ ngày càng hiện đại, nhu cầu đi du lịchnghỉ dưỡng và hưởng thụ ngày càng phổ biến

Hơn nữa, ngoài chức năng nghỉ ngơi, các BĐS nghỉ dưỡng còn có thêmchức năng đầu tư, kinh doanh (có đến 66% khách hàng về biệt thự nghỉ dưỡng sinhthái, với mục đích vừa để sử dụng vừa là kênh đầu tư an toàn; và 34% khách hàngmua bất động sản sinh thái với chỉ với mục đích đầu tư) nên cả cầu đầu tư và cầutiêu dùng của BĐS kiểu này đều rất phong phú và khá nhạy cảm về thị trường

Một xu hướng cũng dễ nhận thấy ở cầu BĐS nghỉ dưỡng cao cấp đó làkhách hàng càng ngày càng sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn cho ngôi nhà thứ hai củamình Trong cuộc khảo sát quý 1/2010, chỉ 10% số người được hỏi sẵn sàng bỏ rangân sách trên 3,5 tỷ đồng để mua biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái, nhưng đến cuộckhảo sát quý 4/2010, con số này đã tăng lên tới 48% Đa phần các khách hàng hiệntại đã có sự trải nghiệm, có kiến thức, không tham rẻ, nên yêu cầu của khách hàngđối với sản phẩm BĐS sẽ ngày càng khắt khe hơn

Không chỉ là loại hình cụm nhà nghỉ, khách sạn có tính chất du lịch nghỉdưỡng là chính; các hoạt động vui chơi giải trí, các dịch vụ du lịch cần thiết kháccũng cần được phát triển đồng bộ, hệ thống dịch vụ liên hoàn, tổng hợp, như hộithảo, hội nghị, dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, luyện tập thể thao…thì dự án mới thu hút được sự quan tâm Đặc biệt, cùng với sự phát triển chung của

xã hội, yêu cầu về BĐS nghỉ dưỡng không chỉ dừng ở yêu cầu về tiện ích dịch vụđầy đủ mà còn phải đáp ứng được các yêu cầu của cuộc sống xanh như sử dụng cácvật liệu thân thiện môi trường, có phương án tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng

lượng thiên nhiên, xử lý nước thải và chất thải rắn theo công nghệ sinh học bảo vệmôi trường…

Hiện nay, cầu tiềm năng của phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng có thểchia thành hai nhóm chính

 Nhóm thứ nhất là những người đã khá thành đạt có độ tuổi trên 40,đang tìm kiếm cho mình ngôi nhà thứ hai hoàn chỉnh, đồng bộ hóa, có thể

sử dụng sớm trong vòng 1- 2 năm tới

 Nhóm thứ hai là lớp trẻ có độ tuổi dưới 40, đi tìm cho mình sản phẩmđất nền trong dự án bất động sản sinh thái, thực hiện nhu cầu sở hữu, sửdụng biệt thự nghỉ dưỡng trong tương lai trung hạn, thay cho việc sở hữubiệt thự trong nội đô đã trở nên đắt đỏ, xa vời và quá khó khăn

Một phân đoạn cầu tiềm năng khác là lượng khách nước ngoài mua nhà nghỉdưỡng ven biển tại Việt Nam theo xu hướng sở hữu biệt thự tại quốc gia họ muốnquay lại nhiều lần Con số này được kỳ vọng tiếp tục tăng khi cơ sở hạ tầng tạinhiều khu vực hoàn chỉnh cùng nhiều chính sách khuyến khích phát triển du lịchnhanh chóng hoàn thiện nhằm thu hút khách quay trở lại và kéo dài thời gian nghỉdưỡng Những dải bờ biển hấp dẫn cùng nhiều cảnh quan còn nguyên sơ là yếu tốthu hút du khách quốc tế muốn đến Việt Nam tham quan và khám phá

2 Khách hàng mục tiêu của The Manna

- The Manna, trước khi mang tính chất của 1 Timeshare thì nó còn là một bấtđộng sản nghỉ dưỡng cao cấp do đó, cầu mục tiêu của dự án mang tính chất củacầu thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng như đã phân tích ở trên

- Mặt khác, do các căn hộ chào bán là những Timeshare, nên ngoài việc đốitượng tiềm năng là những người có thu nhập khá trở lên (khoảng trên $1,000 ), thì

họ còn phải là những người có khả năng kinh doanh hoặc đầu tư, có lối sống hiệnđại, thích đi du lịch Từ đó doanh nghiệp quyết định tiến hành khảo sát làm cơ sở

dữ liệu cho đợt chào hàng trên các đối tượng là chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàngvừa và lớn, các thủ trưởng cơ quan nhà nước… là những đã kết hôn và có tuổi từ

30 -55

- Địa bàn lựa chọn: Trong 1 năm đầu là các quận nội thành của Hà Nội vàThành phố Hồ Chí Minh Từ cuối năm 2011, doanh nghiệp sẽ tiến hành mở chi