Khái niệm về dự án đầu tư Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đ
Trang 1CHƯƠNG 1 MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định
Dự án đầu tư còn được thể hiện ở nhiều góc độ Tựu chung một dự án đầu tư gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:
- Các kết quả:
- Các hoạt động:.
- Các nguồn lực:.
1.1.2. Đặc trưng của một dự án đầu tư
- Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng
- Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn
- Dự án có dự tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước
- Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, duy nhất
- Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm”, có sự tương tác phức tạp giữa dự án này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác
- Dự án mang tính bất định và độ rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt động đầu tư phát triển
1.1.3 Phân loại dự án đầu tư
1.1.4 Chu kỳ của dự án đầu tư
Chu kỳ của dự án đầu tư là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu tư khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành và chấm dứt hoạt động và trải qua ba giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiệc đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư
Trang 21.2 CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP XÂY DỰNG
1.2.1. Sự cần thiết phải tiến hành công tác lập dự án khi thực hiện hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp.
1.2.2 Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng công trình
Một dự án đầu tư xây dựng để đảm bảo tính khả thi cần đáp ứng được các yêu cầu sau:
- Tính khoa học và hệ thống
- Tính pháp lý
- Tính đồng nhất
- Tính hiện thực.
- Dự án phải phù hợp với quy hoạch phát triển của nhà nước
- Dự án phải có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp
- Dự án phải nghiên cứu kĩ được các biện pháp đảm bảo an toàn
- Dự án phải bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
1.2.3. Nguyên tắc của công tác lập dự án
- Coi dự án đầu tư là một công cụ và một sản phẩm hàng hóa có thể bán được, dự án được lập trên cơ sở độc giả mục tiêu
- Dự án phải đảm bảo cho việc thực hiện các mục tiêu của dự án và của doanh nghiệp Dù là nội dung nào của dự án thì việc giải quyết mọi vấn đề đặt ra phải hướng tới các mục tiêu, làm thế nào để thực hiện mục tiêu đó
- Dự án phải đảm bảo kết hợp hài hoà tính khả thi và tính hiệu quả của dự án
- Dự án phải huy động đầy đủ mọi nguồn lực sẵn có của doanh nghiệp để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
- Hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro và bất trắc có thể xảy ra
- Từng nội dung của dự án phải được trình bày rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo một
sự thống nhất về ngôn ngữ và cách diễn đạt nhằm tránh sự nhầm lẫn, sai lệch trong trao đổi và truyền đạt thông tin
1.2.4 Công tác tổ chức soạn thảo dự án đầu tư.
Việc soạn thảo dự án là một khâu quan trọng, cần phải bảo đảm nội dung quy định của một dự án và phải tuân thủ theo một trình tự chặt chẽ
Trang 31.2.4.1. Lập nhóm soạn thảo
1.2.4.2. Quy trình soạn thảo dự án đầu tư
- Nhận dạng dự án thông qua việc xác định:
- Lập đề cương và dự trù kinh phí soạn thảo:
- Phân công công việc cho các thành viên soạn thảo: Trên cơ sở đề cương chi tiết, chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo theo chuyên môn của họ
- Tiến hành soạn thảo dự án,
- Mô tả dự án và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan thẩm quyền quyết
định đầu tư của nhà nước xem xét
- Hoàn tất văn bản dự án.
1.2.4.3 Lịch trình soạn thảo dự án đầu tư
Lịch trình soạn thảo dự án là sự chi tiết hóa thời gian thực hiện các công việc của quá trình soạn thảo
1.2.5. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư
- Nghiên cứu cơ hội đầu tư
- Nghiên cứu tiền khả thi (Báo cáo đầu tư xây dựng công trình)
- Nghiên cứu khả thi (Lập dự án đầu tư xây dựng công trình) hoặc lập Báo cáo kinh tế - kĩ thuật xây dựng công trình
1.2.5.1 Nghiên cứu khả thi (lập dự án đầu tư xây dựng công trình)
a Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm 2 phần là thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở
- Nội dung phần thuyết minh của dự án đầu tư xây dựng công trình
- Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
- Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình
b Đặc điểm của việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn này
c Các nội dung cụ thể của một dự án đầu tư
Trang 4- Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện
dự án đầu tư
- Nghiên cứu về thị trường
- Nghiên cứu về mặt kỹ thuật
- Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự dự án đầu tư
- Phân tích tài chính dự án
Thứ nhất, xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án Thứ hai, xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi
nguồn về mặt số lượng và tiến độ
Thứ ba, lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm, từng giai đoạn của đời
dự án
Thứ bốn, Tính các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
Thứ năm, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án
Thứ sáu, phân tích độ nhạy của dự án
- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội dự án đầu tư.
1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư
- Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp dự báo
- Phương pháp phân tích độ nhạy
- Phương pháp xác suất
- Phương pháp mô phỏng Monte Carlo
1.3. CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.3.1 Công tác lập dự án phải đảm bảo được tính khách quan khoa học và hệ thống 1.3.2 Mức độ đầy đủ, toàn diện và chính xác của các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án đâu tư
1.3.3 Số lượng các dự án thành công trên tổng số các dự án thực hiện
1.3.4 Một số chỉ tiêu khác
1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.4.1 Nhóm nhân tố con người
Trang 51.4.2 Thời gian và chi phí cho công tác lập dự án đầu tư
1.4.3 Phương tiện hỗ trợ trong công việc
1.4.4 Phương pháp sử dụng trong lập dự án đầu tư.
1.4.5 Thông tin và cách thức xử lý thông tin
1.4.6 Cơ chế quản lý và các chính sách, quy định của nhà nước
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN SÔNG ĐÀ THĂNG LONG 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ THĂNG LONG 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển
2.1.2 Năng lực của công ty
- Năng lực tài chính
+ Công ty duy trì cơ cấu tài sản có khoản phải thu chiếm tỷ trọng khá lớn
và cơ cấu tài trợ chủ yếu bằng tín dụng ngân hàng
+ Xét về giá trị tuyệt đối, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của công
ty có xu hướng tăng theo thời gian, tỷ lệ thuận với quy mô tài sản đầu tư vào sản xuất – kinh doanh Cách thức chính để sông Đà Thăng Long khuyếch đại thu nhập của chủ sở hữu là tận dụng đòn bẩy tài chính, trong khi năng lực quản lý tài sản và chi phí còn hạn chế
2.1.2.1 Nguồn nhân lực
Chất lượng nguồn nhân lực là một trong những yếu tố quan trọng quyết định
sự phát triển của công ty, vì vậy công ty luôn đặt mục tiêu xây dựng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp lên hàng đầu trong chiến lược phát triển của mình
2.1.3 Đặc điểm các dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng của công ty
- Các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng đất Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất
- Thị trường dự án: tiềm năng và khả năng phát triển phụ thuộc lớn mức độ phát triển kinh tế trong từng thời kỳ
Trang 6- Các hình thức huy động vốn tương đối đa dạng và phong phú
- Thời gian để thực hiện dự án tại công ty hầu hết là 3 – 4 năm, chỉ có một số
dự án kéo dài 2 – 2,5 năm
- Các dự án của công ty chịu sự quản lý của Tổng công ty Sông Đà và thực
hiện các quy định đầu tư, tiêu chuẩn xây dựng đặc thù theo các văn bản pháp luật hiện hành
2.1.4 Vai trò của dự án đầu tư xây dựng trong quản lý dự án đầu tư xây dựng
+ Dự án đầu tư là các luận cứ khoa học nhằm đảm bảo cho việc đầu tư vấn đúng mục đích, đạt được hiệu quả cao và thỏa mãn được mục tiêu đầu tư đặt ra
+ Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt các cấp có thẩm quyền
+ Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó cấp quản
lý trong công ty có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt hiệu quả tài chính, nhu cầu vốn và phân bổ nguồn vốn cho quá trình thực hiện
+ Dự án đầu tư xây dựng là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt
ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có biện pháp để thực hiện dự án tốt hơn
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY
2.2.1 Quy trình lập dự án tại công ty CP Sông Đà Thăng Long
2.2.1.1. Mô hình tổ chức thực hiện trong quá trình lập dự án.
Công tác lập dự án tại công ty do phòng Dự án – Đầu tư đảm nhận, phòng được chia thành các Tổ chức năng với lĩnh vực nghiên cứu chuyên sâu khác nhau
2.2.1.2 Quy trình triển khai lập dự án của công ty
- Nhận nhiệm vụ và lập kế hoạch dự án:
- Công tác chuẩn bị lập dự án:
- Chủ nhiệm dự án lập đề cương chi tiết và dự trù kinh phí soạn thảo
- Trình và được kí thông qua đề cương chi tiết và dự trù kinh phí soạn thảo từ ban giám đốc công ty
- Công việc triển khai soạn thảo dự án
- Triển khai thực hiện dự án:
Trang 7+ Đăng ký đầu tư:
+ Đăng ký kế hoạch sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất
+ Cấp giấy phép xây dựng công trình
2.2.2. Thực trạng nội dung và phương pháp nghiên cứu trong quá trình lập dự
án của công ty.
2.2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư của dự án
Để xác định sự cần thiết phải đầu tư, nhóm soạn thảo nghiên cứu các nội dung:
- Căn cứ pháp lý của dự án
- Nghiên cứu các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực đặt dự án
- Thị trường và giá cả của dự án
- Trên cơ sở các phân tích trên, đưa ra kết luận về sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu của dự án
a Căn cứ pháp lý của dự án
b Nghiên cứu các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực đặt
dự án
c Thị trường và giá cả của dự án.
Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về:
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt
dự án Tình hình cung và nhu cầu sản phẩm bất động sản trên địa bàn
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án:
- Xác định sản phẩm của dự án:
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị quảng
bá sản phẩm, phương án tiêu thụ sản phẩm
Nhận xét:
- Có thể nhận thấy rằng trong phần nội dung nghiên cứu thị trường dự án này được thực hiện khá đơn giản Không sử dụng mô hình toán mà chỉ có những số liệu thống kê về cung và nhu cầu nhà ở của người lao động trên địa bàn
Trang 8- Dự án đã phân tích loại, số lượng sản phẩm và dịch vụ trong tương lai, phân tích khách hàng tiềm năng của dự án
2.2.2.2 Lựa chọn hình thức đầu tư và chủ đầu tư
a Lựa chọn hình thức đầu tư.
b Chủ đầu tư.
2.2.2.3 Địa điểm đầu tư và phương án đền bù giải phóng mặt bằng
a Địa điểm đầu tư
b Phương án đền bù giải phòng mặt bằng
Nhận xét: Việc đền bù giải phóng mặt bằng được công ty thực hiện dựa trên
cơ sở các quy định hiện hành của nhà nước, của tỉnh, đảm bảo công bằng xã hội cho chủ sử dụng bị thu hồi đất, mặt khác giải toả được mặt bằng đảm bảo tiến độ xây dựng công trình
c Xác định chi phí đầu tư về đất cho dự án.
Chi phí về đất = Diện tích đất thu tiền sử dụng đất x Đơn giá đất
2.2.2.4 Giải pháp quy hoạch kiến trúc (nội dung nghiên cứu kỹ thuật dự án)
Về giải pháp quy hoạch kiến trúc
a Quy hoạch kiến trúc cảnh quan
b Quy hoạch hệ thống hạ tầng kĩ thuật
c Các giải pháp kĩ thuật cho công trình kiến trúc
2.2.2.5 Quản lý và tổ chức thực hiện.
2.2.2.6 Phương án bảo vệ môi trường dự án.
2.2.2.7 Phương án kinh tế của dự án
- Tổng mức đầu tư
- Các biện pháp thu hút tạo nguồn vốn cho dự án
- Dự kiến giá bán sản phẩm, doanh thu thu dự án
- Hiệu quả tài chính dự án
a Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư được tính toán sau từ kết quả phân tích kỹ thuật dự án Nội dung của tổng mức đầu tư bao gồm:
Trang 9- Chi phí xây dựng:
- Chi phí thiết bị.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Chi phí quản lý dự án:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- Chi phí khác
Ví dụ: Nghiên cứu TMĐT với dự án khu đô thị mới Văn Khê.
Cơ sở để lập tổng mức đầu tư
Các loại chi phí trong tổng mức đầu tư.
Thứ nhất, Chi phí xây lắp cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở.
Thứ hai, Chi phí xây lắp các công trình nhà ở và công trình công cộng: Thứ 3, Chi phí khác trong tổng mức đầu tư.
Thứ 4, Chi phí dự phòng
b Các biện pháp thu hút tạo nguồn vốn cho dự án
- Cơ cấu vốn đầu tư dự án
- Xây dựng bảng tiến độ huy động các nguồn vốn căn cứ theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư
Nhận xét:
- Huy động vốn từ các nguồn bên ngoài vô cùng quan trọng đối với công ty
- Đối với việc xác định các nguồn vốn cho dự án chưa đề cập đến rủi ro của các nguồn vốn và phương pháp phòng ngừa, đây là vấn đề mà nhiều dự án gặp phải trong quá trình triển khai
c Dự kiến giá bán sản phẩm, doanh thu thu dự án.
d Hiệu quả tài chính dự án.
Hiệu quả tài chính được xác định trên cơ sở dòng tiền sau thuế Dòng tiền này được xác định bởi dòng chi phí, doanh thu và lãi ròng
- Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV) với tỷ suất chiết khấu bình quân 4,49%: 24.278.382.000 vnđ
- Tỷ lệ sinh lãi nội tại (IRR): 21,73%
Trang 10- Thời gian hoàn vốn đầu tư: 3,7 năm
Nhận xét chung về phân tích tài chính dự án:
- Phần này dự án tập trung vào các vấn đề về tổng hợp vốn đầu tư và hiệu quả đầu tư Nhược điểm của phần này là các bảng số liệu được trình bày không rõ ràng rất khó theo dõi và kiểm tra nguồn gốc các con số, cơ sở dữ liệu tính toán -Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đầu tư tính không chính xác
- Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án mới chỉ dừng lại tính toán NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn đầu tư Cần tính toán bổ sung các chỉ tiêu khác và tiến hành phân tích độ nhạy dự án, phân tích rủi ro…
2.2.2.8 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP SÔNG ĐÀ THĂNG LONG
2.3.1 Đánh giá về các kết quả đạt được
- Công tác lập dự án ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong việc tạo ra các
cơ hội phát triển cho doanh nghiệp
- Lập dự án trở thành bước chuẩn bị giúp quản lý hữu hiệu các hoạt động đầu
tư phát triển của doanh nghiệp
- Về cơ bản công tác lập dự án đã đáp ứng tốt về mặt chuyên môn, tính khoa học đầy đủ và hệ thống Điều này được thể hiện rõ ở các điểm sau:
+ Về quy trình lập dự án và công tác tổ chức lập dự án
+ Phương pháp lập dự án
+ Nội dung lập dự án
2.3.2 Tồn tại, nguyên nhân của các tồn tại.
a Một số tồn tại.
- Vị trí, vai trò của công tác lập dự án đầu tư chưa được nhận thức đúng
- Quy trình lập dự án
- Phương pháp lập dự án mức độ áp dụng đang còn rất đơn giản
- Nội dung lập dự án: tuy có đủ các phần nội dung yêu cầu của một dự án
nhưng hầu hết các dự án chỉ chú trọng vào phân tích mô tả khía cạnh kỹ thuật xây
Trang 11dựng để lựa …còn các nội dung khác thì có được xét đến nhưng còn thiếu sót và chỉ nghiên cứu mang tính sơ bộ
b Nguyên nhân của những hạn chế trên.
- Nguyên nhân trực tiếp
+ Tổ chức: Bộ máy thực hiện về mặt hình thức đã phân chia nhiệm vụ rõ
ràng nhưng tính chuyên nghiệp và tiềm lực còn mỏng
+ Con người: Trong khi đó chuyên môn của một số cán bộ chưa đáp ứng yêu
cầu của công việc, thời gian công tác ngắn, chưa đủ kinh nghiệm xử lý công việc một cách tốt nhất, đôi khi xảy ra tình trạng bất cập giữa năng lực và yêu cầu đòi hỏi
+ Máy móc thiết bị: Hiện tại mặc dù đã đầu tư khá nhiều nhưng vẫn thiếu các
phần mềm chuyên dụng phục vụ cho công tác xử lý thông tin ảnh hưởng đến dự án
- Nguyên nhân gián tiếp
Chế độ phúc lợi, thưởng phạt cũng góp phần tạo ra dự án tốt
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC LẬP
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ THĂNG LONG
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY ĐẾN NĂM 2016
3.1.1 Định hướng phát triển của công ty
- Xây dựng công ty thành một doanh nghiệp có năng lực cạnh tranh, có nền tài chính lành mạnh
- Tăng cường các hoạt động hợp tác kinh doanh với các đối tác nước ngoài nhằm huy động nguồn vốn đầu tư và học hỏi kinh nghiệm trong mọi lĩnh vực
- Lấy hiệu quả kinh tế làm mục tiêu chủ yếu, đồng thời đảm bảo và không ngừng nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người lao động để mọi người gắn
bó với công ty, đoàn kết tạo thành một cộng đồng vững chắc
- Dựa vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh để tìm kiếm các dự án và cơ hội đầu tư mới và phát triển các dự án hiện có cũng như sắp thực hiện