Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường một trong những điểm quan trọng là thu hút nguồn đầu tư nước ngoài

A ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong nền kinh tế thị trường một trong những điểm quan trọng là thu hút nguồn đầu tư nước ngoài Khi đầu tư vào một quốc gia nhà đầu tư nước ngoài thường quan tâm vào những vấn đề như: nguồn lao động (bao gồm số lượng và chất lượng), luật của quốc gia đó, Về nguồn lao động thì nước ta được biết đến là quốc gia có nguồn lao động dồi dào, có kinh nghiệm và có khả năng nắm bắt và tiếp thu khoa học kĩ thuật tiên tiến trên thế giới Về khía cạnh pháp luật, Nhà nước ta đang nỗ lực để hoàn thiện và cải cách hệ thống pháp luật Để tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam một cách thuận lợi thì lĩnh vực Luật đất đai cũng đã có những quy định cụ thể Một trong những quy định đó là các quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dụ án đầu tư tại Việt Nam Trong phạm vi bài viết này nhóm chúng tôi cũng xin nêu ra những quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển ngượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài; đồng thời đánh giá, nhận xét để thấy được ưu và nhược điểm xung quanh các quy định về vấn đề này của pháp luật

B NỘI DUNG

I Một số khái niệm:

1. Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là việc chuyển nhượng toàn

bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Ở đây, việc chuyển nhương dự án có sử dụng đất được thông qua sự thỏa thuận về mặt pháp lí của hai bên là Tổ CHứC KINH Tế Việt Nam và NĐT nước ngoài.Trong đó,Tổ CHứC KINH Tế là tổ chức được lập ra với mục đích

là thu lợi nhuận thông qua kinh doanh, marketing…Có thể gồm: doanh nghiệp nhà nước,doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,các tập đoàn,công ty trách nhiệm hữu hạn,công ty cổ phần,tổ chức kinh tế tập thể Còn NĐT nước ngoài là các tổ chức , cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và tiến hành thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

2. Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để

tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trong khoảng thời gian xác định (Theo luật đầu tư 2005, tại khoản 8 điều 3)

Các dự án mà nhà đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể là:

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp , khu chế xuất , cụm công nghiệp và khu công nghiệp

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị , khu dân cư

- Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở

3. Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để

thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam

II Phân tích và bình luận các quy định về việc chuyển nhượng dự

án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Việt Nam cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam:

* Cơ sở pháp lý:

Theo Điểm a, Khoản 2, Điều 110 của Luật Đất đai thì các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả

không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền: “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.” Như vậy, nhà nước đã không hạn chế đối tượng được nhận

quyền sử dụng đất và cũng không có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài

1 Các nội dung cơ bản của việc chuyển nhượng dự án:

Điều 21của Luật kinh doanh bất động sản đã quy định một cách cụ thể

về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp

Các quy định về vấn đề này cũng được cụ thể hóa trong Điều 6 Nghị định số 153/2007/ NĐ-CP như sau:

“ 1 Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

2 Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khhu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội

dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.

3 Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án Việc xem xét cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan…”

Các quy định về chuyển nhượng dự án đã được nhà làm luật quy định cụ thể, chi tiết và khá toàn diện thể hiện trong điều 6, Nghị định số 153/2007/

NĐ-CP (trích dẫn như trên) Quy định việc chuyển nhượng dự án phải thông qua hợp đồng bằng văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhằm khẳng định vai trò của nhà nước theo nguyên tắc nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Đồng thời thể hiện nguyên tắc tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật Các quy định này đã phần nào đảm bảo được sự tham gia của các cơ quan nhà nước vào hoạt động quản lí và giám sát đối với hoạt động của các tổ chức tham gia vào quá trình chuyển nhượng bằng việc thông qua hợp đồng chuyển nhượng và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Khoản 1, Điều 21, Luật kinh doanh bất động sản) Mặt khác các quy định này cũng góp phần khắc phục được các tình trạng các dự án treo do các chủ đầu tư không đủ điều kiện về vốn và các điều kiện khác để tiếp tục thực hiện dự án Đồng thời tạo điều kiện để tận dụng tốt các ưu thế về vốn, khoa học công nghệ của các chủ đầu tư nước ngoài.( Khoản 2, Điều 6, Nghị định 153/2007/ NĐ-CP )

2 Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án.

Bên chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là các tổ chức kinh tế Việt Nam Các tổ chức này có nghĩa vụ phải thực hiện “nghĩa vụ chung của người

sử dụng đất” được quy định tại điều 107 luật đất đai 2003, trong đó khoản 2

quy định người sử dụng đất phải có nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho quyền sử dụng đất…” và “thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Song đối với mỗi loại tổ chức kinh tế lại được quy định quyền và nghĩa

vụ pháp lý riêng Cụ thể như sau:

- Khoản 2, Điều 109, luật đất đai 2003 quy định: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấ, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

- Khoản 2 Điều 110 luật đất đai 2003 quy định: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:

a, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.

b, Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền với đất”

Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều 109 luật đất đai

- Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê có quyền và nghĩa vụ như

khoản 1, điều 111, luật đất đai quy định: “Thể thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê…” và “bán tái sản, góp vốn tài sản của mình gắn với đất thuê…” hay “cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế” (trích khoản 1 Điều 111

luật đất đai 2003)

Việc quy định cụ thể đối với từng trường hợp như vậy tạo điều kiện giúp cho các tổ chức kinh tế dễ dàng trong việc hoạt động theo khuôn khổ của pháp luật, tránh sự nhầm lẫn giữa việc thuê đất,giao đất đồng thời đẩy nhanh việc chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài

3 Quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam.

Cũng giống như bên chuyển nhượng dự án, quyền và nghĩa vụ chung của bên nhận chuyển nhượng cũng được quy định cụ thể trong Điều 105,107 luật

đất đai 2003 Một trong số các quyền là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất Và có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, tại Điều 119 luật đất đai 2003 còn quy định thêm quyền và nghĩa vụ của NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê

- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu

tiền thuê đất hằng năm thì có thể “thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở VN” ( trích khoản 2, Điều 119, luật đất đai 2003)

- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể “chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất”,

“cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất” (trích khoản 3, Điều 119, luật đất đai 2003)

Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của NĐT lại một lần nữa được quy định cụ thể tại Điều 19, 20 Luật Đầu tư số 59/2005

Như vậy,với những quy định này, pháp luật hiện hành không chỉ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng, môi trường đầu tư an toàn mà còn là cơ sở để nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư cũng như thu hút các nhà đầu tư vào Việt Nam Pháp luật hiện hành quy định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư phải gắn liền với nhau Với việc quy định các quyền cho chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc tạo ra một môi trương thuận lợi, một hành lang pháp lí thông thoáng góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư Mặt khác, việc đặt ra các nghĩa vụ cho các nhà đầu tư đã tạo nên một mối ràng buộc khá chặt chẽ; điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư

4 Điều kiện chuyển nhượng dự án:

Các điều kiện về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án được quy định định tại Điều 7 của Nghị định 153 của Chính phủ về việc hướng dẫn việc thi hành Luật kinh doanh bất động sản Theo đó việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cần đáp ứng một số điều kiện như: Dự án không thuộc đối tượng bị xử lí theo quy

định tại điều 10 của Nghị định này; dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật; chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời, phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kĩ thuật tương ứng với nội dung tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt Ngoài ra các điều kiện của chủ đầu tư mới còn phải đáp ứng một số điều kiện được quy định tại khoản 5, Điều

5, Nghị định 153 của Chính phủ

Các điều kiện đối với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án có là rất cần thiết Những quy định này đảm bảo cho các dự án được tiếp tục tiến hành vì đã đáp ứng được những điều kiện cần thiết, tăng hiệu quả quản lý của nhà nước trong hoạt động này, góp phần đảm bảo cho pháp luật được thống nhất đồng bộ trong quá trình thực hiện Đồng thời tránh hiện tượng chuyển nhượng dự án một cách ồ ạt, thiếu quy hoạch

5 Các trường hợp chuyển nhượng dự án:

- TH1: Chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với việc chấm dứt hoạt động của các tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại điều 65/ nghị định 108 như sau:

“a, bảo đảm các yêu cầu theo quy định của Luật doanh nghiệp, Nghị định này và pháp luật có liên quan

b, bảo đảm tỷ lệ và các điều kiện phù hợp với quy định trong điều ước quốc tế mà VN là thành viên

c, Việc chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.”

- TH2: Chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp quy định tại điều 56/ Nghị định 108

-TH3: Chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thành lập tổ chức kinh tế để tiếp tục triển khai dự án đầu tư đó thì thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của nghị định 108

6 Về thủ tục, hợp đồng chuyển nhượng cũng như các biện pháp xử lí khi chủ đầu tư các dự án vi phạm.

- Hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm: Văn bản có đăng ký chuyển nhượng dự án; hợp đồng chuyển nhượng dự án; văn bản về tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng, báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án

- Tất cả các quy định về vấn đề này cũng đã được quy định cụ thể trong các điều 8, 9,10 thuộc Nghị định 153/2007/ NĐ-CP của thủ tướng chính phủ

 Về các thủ tục chuyển nhượng được quy định ở Điều 127 Luật đất đai

và được cụ thể tai Điều 8 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Theo đó, đối với dự

án do Ủy ban nhân dân(UBND) cấp tỉnh cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh xem xét giải quyết; với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến của cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định (Khoản 1 Điều 8 Nghị định 153/2007/NĐ-CP) Đồng thời Nghị định này cũng quy định rất rõ ràng về thủ tục, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án (Khoản 2,3)

 Về hợp đồng chuyển nhượng: theo quy định ở Điều 9 Nghị định

153/2007/NĐ-CP thì “Hợp đồng do hai bên thỏa thuận, trong đó phải xác định

rõ chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu

tư cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự

án đã phê duyệt.”(Khoản 1).

III Thực trạng và giải pháp

1 Thực trạng áp dụng và tuân thủ pháp luật của các tổ chức kinh tế và nhà đầu tư

Sau thời kỳ đổi mới quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực đất đai, pháp luật đất đai ngày càng thể hiện vai trò của nó thông qua hiệu quả đã được kiểm chứng trong thực tiễn áp dụng và nó được sử dụng như một công cụ hữu hiệu

để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong đời sống xã hội và tác động trực tiếp đến quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình áp dụng thi hành luật đất đai, người sử dụng đất ngày càng nhận thức sâu sắc đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong các quan hệ về đất đai

Thành quả đạt được trong quá trình lập pháp, hành pháp và tư pháp trong lĩnh vực đất đai những năm qua là không thể phủ nhận, tuy nhiên trong việc thực thi

chính sách pháp luật đất đai, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai đã trở thành những vấn đề bức xúc, tồn tại cần khắc phục, những tồn tại đó thể hiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt dộng

Thực trạng hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “chui” bất hợp pháp đã và đang xảy ra ở nhiều địa phương đối với các hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cơ quan quản lý nhà nước ko kiểm soát được

Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì các bước thực hiện trên “bàn giấy” và trình tự thủ tục chuyển nhượng còn rất phức tạo phiền hà đặc biệt là đất ở đô thị

Hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động đầu tư của nước ngoài trong nhiều lĩnh vực liên quan đến bất động sản ngày càng tăng nhanh thì việc tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật đất đai và các văn bản luật hướng dẫn thi hành cùng với các luật liên quan đến nó là cần thiết Qua quá trình phân tích trên, có thể thấy những tích cực trong những quy định của Nhà nước về việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài, góp phần đưa Việt nam thoát khỏi tình trạng khủng hoảng về vốn, cũng như thúc đẩy cho công cuộc hội nhập, toàn cầu hóa một cách nhanh chóng và đúng hướng Để nền kinh tế nước nhà đạt được tốc độ tăng trưởng cao và có được trạng thái bền vững, thì việc hoàn thiện cơ

sở pháp lý nhằm tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động diễn ra liên quan tới quan hệ pháp luật đất đai là cực kỳ quan trọng Nhà nước

ta thời gian qua đã có nhiều tích cực trong việc cải thiện cơ sở pháp lý ngành luật đất đai Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số hạn chế như:

- quy định về thủ tục chuyển nhượng còn khá rườm rà nhất là trong việc xin ý kiến của cơ quan cho phép đầu tư, hồ sơ xin chuyển nhượng và tiếp tục nhận đầu tư dự án

- quy định về nộp thuế đất chưa cụ thể, rõ ràng gây ra nhiều nhầm lẫn trong việc tính toán Một vụ việc điển hình đáng tiếc là thiệt hại của nhà nước ta trong việc thu tiền thuê đất của công ty liên doanh Ciputra

- Các quy định về vấn đề này còn tản mạn trong các văn bản quy phạm pháp luật, chưa có một hệ thống văn bản hay nhóm quy phạm quy định riêng về vấn đề này gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài khi tìm hiểu pháp luật Việt Nam

2 Giải pháp:

- Tinh gọn các quy định trong thủ tục chuyển nhượng

- Quy định một cách rõ rằng về vấn đề nộp thuế đất đối với các trường hợp chuyển nhượng

- Thiết lập hoặc hệ thống hóa các quy định về vấn đề này thành một nhóm quy phạm riêng

C KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Qua những phân tích nêu trên, có thể thấy việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự

án đầu tư tại Việt Nam vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế nhưng về cơ bản nó

đã từng bước thu hẹp sự khác biệt, tiến tới hình thành một khung pháp lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm “không ngừng tăng năng lực cạnh tranh… nâng cao hiệu quả hợp tác với bên ngoài”, thực hiện các cam kết quốc tế của nước ta khi tham gia các

tổ chức như ASEAN, APEC, WTO