Đang tải... (xem toàn văn)
Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh Chóng
§Ị ¸n m«n häc 3 A. Lêi nãi ®Çu Tõ khi thùc hiƯn ®ỉi míi, quan hƯ ®Êt ®ai ë n−íc ta ®· cã nh÷ng biÕn ®ỉi nhanh chãng. Cïng víi nh÷ng tiÕn bé vỊ kinh tÕ vµ sù t¨ng lªn vỊ thu nhËp lµ sù t¨ng lªn cđa nhu cÇu vỊ nhµ ë, ®Êt ë cđa d©n c− vµ ®Êt ®Ĩ s¶n xt kinh doanh ngµy cµng t¨ng, nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ. Tõ tr−íc khi cã lt ®Êt ®ai (1993) c¸c quan hƯ vỊ ®Êt ®ai nh− chun nh−ỵng, chun ®ỉi ®Êt ®ai .®· xt hiƯn nh−ng bÞ nhµ n−íc cÊm. C¸c giao dÞch thêi kú nµy ®Ịu lµ c¸c giao dÞch ngÇm vµ diƠn ra mét c¸ch tù ph¸t, kh«ng cã sù ®iỊu tiÕt cđa nhµ n−íc. Tõ khi cã Lt §Êt ®ai (1993) cã hiƯu lùc thi hµnh, c¸c quan hƯ chun nh−ỵng, mua b¸n qun sư dơng ®Êt . trë nªn s«i ®éng vµ thÞ tr−êng ®Êt ®ai ngµy cµng ®−ỵc ®Þnh h×nh râ nÐt h¬n. MỈc dï vËy, thÞ tr−êng ®Êt ®ai ë n−íc ta vÉn kh«ng tho¸t khái tÝnh chÊt cđa mét thÞ tr−êng ngÇm bëi lt vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p lý kh¸c ch−a ®đ søc m¹nh ®Ĩ ®iỊu tiÕt thÞ tr−êng ®Êt ®ai vËn ®éng theo quy lt cđa c¬ chÕ thÞ th−êng võa theo ®Þnh h−íng cđa nhµ n−íc. Nh÷ng bÊt cËp trong qu¶n lý ®Êt ®ai ®· t¹o ra miÕng måi bÐo bë cho nh÷ng kỴ ®Çu c¬, n¾m gi÷ ®Êt ®ai. HiƯn nay ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ë n−íc ta ®Õn ng−ìng b¸o ®éng, nhÊt lµ ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh. §©y lµ mét vÊn ®Ị nãng báng hiƯn nay bëi Nhµ n−íc ®ang cÇn vèn ®Ĩ ®Çu t− x©y dùng c¬ së h¹ tÇng thùc hiƯn ®Èy m¹nh c«ng nghiƯp ho¸, hiƯn ®¹i hãa phÊn ®Êu ®Õn n¨m 2020 ®−a n−íc ta c¬ b¶n trë thµnh mét n−íc c«ng nghiƯp th× mét phÇn ng©n s¸ch kh«ng nhá bÞ thÊt thu n»m ë lÜnh vùc ®Êt ®ai chđ u g©y ra do ®Çu c¬ ®Êt ®ai (§C§§) vµ c¸c tiªu cùc trong lÜnh vùc nµy g©y ra. H¬n n÷a nh÷ng tÝn hiƯu thÊt th−êng cđa thÞ tr−êng nhµ ®Êt ë n−íc ta trong thêi gian qua g©y thiƯt h¹i kh«ng nhá cho nỊn kinh tÕ vµ ®êi sèng cđa d©n c−. Chóng ta ®· cã rÊt nhiỊu v¨n b¶n h−íng dÉn thÞ tr−êng, v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phơc ®Çu c¬ ®Êt ®ai nh−ng ho¹t ®éng nµy kh«ng nh÷ng kh«ng gi¶m mµ cßn gia t¨ng mét c¸ch ®¸ng lo ng¹i. ChÝnh v× vËy, chóng ta cÇn nhËn thøc râ h¬n nh÷ng vÊn ®Ị xung quanh ho¹t ®éng nµy, nhËn thøc ®óng tÇm quan träng cđa thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n (B§S) vµ nh÷ng hËu qu¶ ghª gím cđa ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®èi víi thÞ tr−êng B§S ®Ĩ t×m ra nh÷ng biƯn ph¸p nh»m lo¹i bá hc h¹n ®Õn møc thÊp nhÊt thiƯt h¹i do ho¹t ®éng nµy g©y ra. §ång thêi nh×n l¹i nh÷ng g× chóng ta ®· thùc hiƯn ®Ĩ chèng §C§§ nh−ng t¹i sao l¹i ch−a thùc hiƯn triƯt ®Ĩ. D−êng nh− ch−a cã v¨n b¶n ph¸p quy nµo lµ liỊu thc ®Ỉc trÞ ®èi víi ho¹t ®éng nµy. §C§§ còng lµ mét nguyªn nh©n th«i thóc Lt §Êt ®ai sưa ®ỉi kú nµy nh»m chÊn chØnh ho¹t ®éng cđa thÞ tr−êng nhµ ®Êt ë ViƯt nam ®ång thêi lo¹i bá nh÷ng tiªu cùc ®Êt ®ai vµ lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ tr−êng B§S, ®−a thÞ tr−êng B§S vµo q ®¹o ho¹t ®éng ỉn ®Þnh ®Ĩ gãp phÇn thùc hiƯn thµnh c«ng chiÕn l−ỵc ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi ®Õn n¨m 2020. ChÝnh v× vËy, lÜnh vùc ®Êt ®ai hiƯn nay ®ang thu hót sù chó ý cđa ®«ng ®¶o c¸c tÇng líp d©n c− vµ bé Lt §Êt ®ai s¾p ra ®êi ®ang ®−ỵc c¸c ý kiÕn ®ãng gãp q b¸u cđa nhiỊu tÇng líp d©n c−. Lµ mét sinh viªn ®· tõ l©u quan t©m vỊ vÊn n¹n ®Çu c¬ em mn nghiªn cøu vỊ vÊn §C§§ ®Ĩ nh×n nhËn chÝnh x¸c vỊ ho¹t ®éng nµy, ®ång thêi em mn ®ãng gãp nh÷ng ý kiÕn cđa m×nh trong viƯc ®èi phã víi hiƯn t−ỵng nµy. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 4 V× nh÷ng lý do trªn em chän ®Ị tµi “Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViƯt Nam vµ c¸c gi¶i c¸c gi¶i ph¸p cÇn thiÕt” - Mơc ®Ých nghiªn cøu Lµ mét sinh viªn n¨m ci, ®Ị ¸n m«n häc chuyªn ngµnh kh«ng chØ lµ c¬ héi tèt, lµ qun lỵi cđa mét sinh viªn ®−ỵc nghiªn cøu, ®−ỵc «n l¹i vµ vËn dơng nh÷ng kiÕn thøc tỉng hỵp ®· ®−ỵc nghiªn cøu tõ nh÷ng n¨m tr−íc mµ cßn lµ nghÜa vơ cđa mét sinh viªn. §©y lµ nghÜa vơ ph¶i hoµn thµnh trong ch−¬ng tr×nh ®µo t¹o ë bËc ®¹i häc. §Ị tµi cđa em kh«ng chØ nh»m mơc ®Ých thùc hiƯn qun lỵi vµ nghÜa vơ cđa b¶n th©n mµ em mn th«ng qua qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Ị tµi nµy em sÏ n©ng cao kiÕn thøc cđa m×nh, ®ång thêi nh»m tiÕp cËn víi thùc tÕ ®Ĩ sau khi ra tr−êng kh«ng gỈp nhiỊu bì ngì. H¬n thÕ n÷a, lÜnh vùc ®Êt ®ai ë n−íc ta lµ lÜnh vùc cßn bÞ thê ¬, ch−a ®−ỵc quan t©m ®óng møc vµ thùc tÕ ®· n¶y sinh nhiỊu vÊn ®Ị phøc t¹p cßn ®ang tranh c·i. N¹n §C§§ hoµnh hµnh g©y nªn t¸c h¹i v« cïng to lín mµ ta sÏ nghiªn cøu trong ch−¬ng I cđa ®Ị tµi ®· g©y nhøc nhèi cho c¸c nhµ nghiªn cøu vµ c¸c nhµ qu¶n lý. Lµ mét sinh viªn chuyªn ngµnh Kinh tÕ ®Þa chÝnh, tr−êng §¹i häc kinh tÕ qc d©n Hµ Néi, em mn nghiªn cøu xem H§§C lµ nh÷ng ho¹t ®éng nh− thÕ nµo? cã t¸c h¹i ®èi víi nỊn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nh− thÕ nµo? thùc tr¹ng §C§§ t¹i ViƯt Nam ra sao? C¬ chÕ, chÝnh s¸ch ph¸p lt cđa Nhµ n−íc cã liªn quan vµ nh÷ng biƯn ph¸p chèng ®Çu c¬ cÇn thiÕt. Ci cïng lµ mét sè kiÕn nghÞ cđa b¶n th©n vỊ gi¶i ph¸p h¹n chÕ §C§§. - §èi t−ỵng vµ ph¹m vi nghiªn cøu. §èi t−ỵng nghiªn cøu cđa ®Ị tµi lµ ho¹t ®éng §C§§ trªn ph¹m vi c¶ n−íc trong mèi quan hƯ víi thÞ tr−êng nhµ ®Êt. Nh−ng ë n−íc ta thÞ tr−êng B§S ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh diƠn ra s«i ®éng vµ trë thµnh t©m ®iĨm cđa sù ¶nh h−ëng tíi c¸c lÜnh vùc kh¸c. Do vËy, H§§C ®Êt ®ai còng theo gãt m¹nh mÏ ë hai ®Þa bµn nµy, ngoµi ra ta còng xem xÐt ho¹t ®éng §C§§ ë mét sè ®Þa ph−¬ng kh¸c. §Ị tµi nµy còng nghiªn cøu c¸c biƯn ph¸p chèng §C§§ cÇn thiÕt cđa n−íc ta vµ n−íc ngoµi. - Ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu. Nghiªn cøu bÊt kĨ mét vÊn ®Ị g×, hiƯn t−ỵng tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nµo còng cÇn ph¶i cã ph−¬ng ph¸p. Ph−¬ng ph¸p duy vËt biƯn chøng vµ ph−¬ng ph¸p duy vËt lÞch sư lµ hai ph−¬ng ph¸p nßng cèt trong nghiªn cøu ho¹t ®éng §C§§ t¹i ViƯt nam. C¸c ph−¬ng ph¸p chØ ra mèi quan hƯ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a ho¹t ®éng §C§§ víi c¸c hiƯn t−ỵng kinh tÕ x· héi kh¸c. Ngoµi ra ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch, tỉng hỵp, ph−¬ng ph¸p to¸n, ph−¬ng ph¸p tỉng kÕt thùc tiƠn còng ®−ỵc sư dơng. - Néi dung nghiªn cøu: §Ị tµi nghiªn cøu chia lµm thµnh ba ch−¬ng víi c¸c vÊn ®Ị sau: Ch−¬ng I: Mét sè vÊn ®Ị chung vỊ thÞ tr−êng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. Ch−¬ng II: Thùc tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViƯt Nam. Ch−¬ng III: Quan ®iĨm, ph−¬ng h−íng vµ gi¶i ph¸p chđ u. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 5 Tuy nhiªn, ®©y lµ mét vÊn ®Ị phøc t¹p mỈt kh¸c do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n céng thªm kiÕn thøc thùc tÕ cßn h¹n chÕ nªn ®Ị tµi kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt; em rÊt mong ®−ỵc sù ®ãng gãp ý kiÕn cđa c¸c thÇy c« lµ gi¶ng viªn Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S – Tr−êng §¹i häc Kinh tÕ qc d©n HN vµ c¸c b¹n ®äc ®Ĩ ®Ị tµi nµy ®−ỵc hoµn thiƯn h¬n. §Ị tµi nµy ®−ỵc hoµn thµnh víi sù gióp ®ì tËn t×nh cđa GS,TSKH. Lª §×nh Th¾ng – Gi¸m ®èc Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S cïng mét sè tµi liƯu tham kh¶o. B. PhÇn néi dung Ch−¬ng I: Mét sè vÊn ®Ị chung vỊ thÞ tr−êng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai I- Mét sè vÊn ®Ị chung vỊ thÞ tr−êng nhµ ®Êt I.1. Vai trß vµ ®Ỉc ®iĨm cđa ®Êt ®ai a. Vai trß cđa ®Êt ®ai. Nh− ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã ngn gèc tõ tù nhiªn, cïng víi vßng quay cđa b¸nh xe thêi gian th× con ng−êi xt hiƯn vµ t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai, c¶i t¹o ®Êt ®ai vµ biÕn ®Êt ®ai tõ s¶n phÈm cđa tù nhiªn l¹i mang trong m×nh søc lao ®éng cđa con ng−êi, tøc còng lµ s¶n phÈm cđa cđa x· héi. §Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn thiªn nhiªn q gi¸ cđa mçi qc gia vµ nã còng lµ u tè mang tÝnh qut ®Þnh sù tån t¹i vµ ph¸t triĨn cđa con ng−êi vµ c¸c sinh vËt kh¸c trªn tr¸i ®Êt. C¸c M¸c viÕt: –§Êt ®ai lµ tµi s¶n m·i m·i víi loµi ng−êi, lµ ®iỊu kiƯn ®Ĩ sinh tån, lµ ®iỊu kiƯn kh«ng thĨ thiÕu ®−ỵc ®Ĩ s¶n xt, lµ t− liƯu s¶n xt c¬ b¶n trong n«ng, l©m nghiƯp–. Bëi vËy, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú mét ngµnh s¶n xt nµo, con ng−êi kh«ng thĨ tiÕn hµnh s¶n xt ra cđa c¶i vËt chÊt ®Ĩ duy tr× cc sèng vµ duy tr× nßi gièng ®Õn ngµy nay. Tr¶i qua mét qu¸ tr×nh lÞch sư l©u dµi con ng−êi chiÕm h÷u ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiªn thµnh mét tµi s¶n cđa céng ®ång, cđa mét qc gia. Lt §Êt ®ai n¨m 1993 cđa n−íc Céng hoµ x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam cã ghi: –§Êt ®ai lµ tµi nguyªn qc gia v« cïng q gi¸, lµ t− liƯu s¶n xt ®Ỉc biƯt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cđa m«i tr−êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c−, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi, an ninh qc phßng. Tr¶i qua nhiỊu thÕ hƯ nh©n d©n ta ®· tèn bao c«ng søc, x−¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vƯ ®−ỵc vèn ®Êt ®ai nh− ngµy nay!– Râ rµng, ®Êt ®ai kh«ng chØ cã nh÷ng vai trß quan träng nh− ®· nªu trªn mµ nã cßn cã ý nghÜa vỊ mỈt chÝnh trÞ. Tµi s¶n q gi¸ Êy ph¶i b¶o vƯ b»ng c¶ x−¬ng m¸u vµ vèn ®Êt ®ai mµ mét qc gia cã ®−ỵc thĨ hiƯn søc m¹nh cđa qc gia ®ã, ranh giíi qc gia thĨ hiƯn chđ qun cđa mét qc gia. §Êt ®ai cßn lµ ngn cđa c¶i, qun sư dơng ®Êt ®ai lµ nguyªn liƯu cđa thÞ tr−êng nhµ ®Êt, nã lµ tµi s¶n ®¶m b¶o sù an toµn vỊ tµi chÝnh, cã thĨ chun nh−ỵng qua c¸c thÕ hƯ . THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 6 b. §Ỉc ®iĨm cđa ®Êt ®ai. §Êt ®ai cã tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ, kh«ng thĨ di chun ®−ỵc, tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ qut ®Þnh tÝnh giíi h¹n vỊ quy m« theo kh«ng gian vµ chÞu sù chi phèi cđa c¸c u tè m«i tr−êng n¬i cã ®Êt. MỈt kh¸c, ®Êt ®ai kh«ng gièng c¸c hµng hãa kh¸c cã thĨ s¶n sinh qua qu¸ tr×nh s¶n xt do ®ã, ®Êt ®ai lµ cã h¹n. Tuy nhiªn, gi¸ trÞ cđa ®Êt ®ai ë c¸c vÞ trÝ kh¸c nhau l¹i kh«ng gièng nhau. §Êt ®ai ë ®« thÞ cã gi¸ trÞ lín h¬n ë n«ng th«n vµ vïng s©u, vïng xa; ®Êt ®ai ë nh÷ng n¬i t¹o ra ngn lỵi lín h¬n, c¸c ®iỊu kiƯn c¬ së h¹ tÇng hoµn thiƯn h¬n sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n nh÷ng ®Êt ®ai cã ®iỊu kiƯn kÐm h¬n. ChÝnh v× vËy, khi vÞ trÝ ®Êt ®ai, ®iỊu kiƯn ®Êt ®ai tõ chç kÐm thn lỵi nÕu c¸c ®iỊu kiƯn xung quanh nã trë nªn tèt h¬n th× ®Êt ®ã cã gi¸ trÞ h¬n. VÞ trÝ ®Êt ®ai hc ®iỊu kiƯn ®Êt ®ai kh«ng chØ t¸c ®éng ®Õn viƯc s¶n xt, kinh doanh t¹o nªn lỵi thÕ th−¬ng m¹i cho mét c«ng ty, mét doanh nghiƯp mµ nã cßn cã ý nghÜa ®èi víi mét qc gia. Ch¼ng h¹n, ViƯt Nam lµ cưa ngâ cđa khu vùc §«ng Nam ¸, chóng ta cã biĨn, cã c¸c c¶ng n−íc s©u thn lỵi cho giao th«ng ®−êng biĨn, cho bu«n b¸n víi c¸c n−íc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi, ®iỊu mµ n−íc b¹n Lµo kh«ng thĨ cã ®−ỵc. §Êt ®ai lµ mét tµi s¶n kh«ng hao mßn theo thêi gian vµ gi¸ trÞ ®Êt ®ai lu«n cã xu h−íng t¨ng lªn theo thêi gian. §Êt ®ai cã tÝnh ®a d¹ng phong phó t thc vµo mơc ®Ých sư dơng ®Êt ®ai vµ phï hỵp víi tõng vïng ®Þa lý, ®èi víi ®Êt ®ai sư dơng vµo mơc ®Ých n«ng nghiƯp th× tÝnh ®a d¹ng phong phó cđa ®Êt ®ai do kh¶ n¨ng thÝch nghi cu¶ c¸c lo¹i c©y, con qut ®Þnh vµ ®Êt tèt hay xÊu xÐt trong tõng lo¹i ®Êt ®Ĩ lµm g×, ®Êt tèt cho mơc ®Ých nµy nh−ng l¹i kh«ng tèt cho mơc ®Ých kh¸c. §Êt ®ai mét t− liƯu s¶n xt g¾n liỊn víi ho¹t ®éng cđa con ng−êi. Con ng−êi t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai nh»m thu ®−ỵc s¶n phÈm ®Ĩ phơc vơ cho c¸c nhu cÇu cđa cc sèng. T¸c ®éng nµy cã thĨ trùc tiÕp hc gi¸n tiÕp vµ lµm thay ®ỉi tÝnh chÊt cđa ®Êt ®ai cã thĨ chun ®Êt hoang thµnh ®Êt sư dơng ®−ỵc hc lµ chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt. TÊt c¶ nh÷ng t¸c ®éng ®ã cđa con ng−êi biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n phÈm cđa tù nhiªn thµnh s¶n phÈm cđa lao ®éng. Trong ®iỊu kiƯn s¶n xt t− b¶n chđ nghÜa, nh÷ng ®Çu t− vµo rng ®Êt cã liªn quan ®Õn c¸c quan hƯ kinh tÕ – x· héi. Trong x· héi cã giai cÊp, c¸c quan hƯ kinh tÕ – x· héi ph¸t triĨn ngµy cµng lµm c¸c m©u thn trong x· héi ph¸t sinh, ®ã lµ mèi quan hƯ gi÷a chđ ®Êt vµ nhµ t− b¶n ®i thuª ®Êt, gi÷a nhµ t− b¶n víi c«ng nh©n . Trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng, c¸c quan hƯ ®Êt ®ai phong phó h¬n rÊt nhiỊu, qun sư dơng ®Êt ®−ỵc trao ®ỉi, mua b¸n, chun nh−ỵng vµ h×nh thµnh mét thÞ tr−êng ®Êt ®ai. Lóc nµy, ®Êt ®ai ®−ỵc coi nh− lµ mét hµng ho¸ vµ lµ mét hµng ho¸ ®Ỉc biƯt. ThÞ tr−êng ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn nhiỊu thÞ tr−êng kh¸c vµ nh÷ng biÕn ®éng cđa thÞ tr−êng nµy cã ¶nh h−ëng ®Õn nỊn kinh tÕ vµ ®êi sèng d©n c−. I.2. Kh¸i niƯm thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 7 ThÞ tr−êng B§S lµ tËp hỵp nh÷ng s¾p xÕp ®Ĩ ng−êi mua vµ b¸n hµng ho¸ B§S t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau ®Ĩ x¸c ®Þnh gi¸ c¶ vµ sè l−ỵng B§S ®−ỵc thùc hiƯn. Trong ®ã, B§S ®−ỵc x¸c ®Þnh (theo ®iỊu 181 Bé lt D©n sù) lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®−ỵc bao gåm: + §Êt ®ai; + Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liỊn víi ®Êt ®ai, kĨ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liỊn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; + C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liỊn víi ®Êt ®ai; + C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p lt quy ®Þnh. Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c B§S trªn ®Ịu ®−ỵc tham gia giao dÞch trªn thÞ tr−êng, hµng ho¸ B§S mn ®−ỵc giao dÞch trªn thÞ tr−êng ph¶i cã ®đ c¸c ®iỊu kiƯn tham gia giao dÞch theo quy ®Þnh cđa Nhµ n−íc. Ch¼ng h¹n nh−, ®Êt ®ai mµ ng−êi sư dơng ®Êt ph¶i cã giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt vµ kh«ng cã tranh chÊp . ë n−íc ta hiƯn nay, quan niƯm thÞ tr−êng B§S theo nghÜa hĐp chÝnh lµ thÞ tr−êng Nhµ ®Êt v× nhµ, ®Êt lµ B§S ®−ỵc nhiỊu tÇng líp d©n c− ®ang rÊt quan t©m. MỈt kh¸c, trong thÞ tr−êng B§S th× thÞ tr−êng nhµ ®Êt ®ang h×nh thµnh râ nÐt vµ ho¹t ®éng rÊt s«i nỉi. ThÞ tr−êng nhµ ®Êt ®−ỵc hiĨu lµ tËp hỵp c¸c s¾p xÕp ®Ĩ hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt (thùc chÊt lµ hµng ho¸ qun sư dơng ®Êt) còng nh− c¸c dÞch vơ g¾n liỊn víi hµng ho¸ ®ã cđa ng−êi mua vµ ng−êi b¸n ®−ỵc thùc hiƯn. Lt ®Êt ®ai hiƯn hµnh quy ®Þnh “§Êt ®ai thc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tỉ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sư dơng ỉn ®Þnh l©u dµi– vµ g¾n liỊn víi qun sư dơng ®óng mơc ®Ých, ng−êi sư dơng cã c¸c qun chun ®ỉi, chun nh−ỵng, qun thõa kÕ, qun cho thuª, qun thÕ chÊp vµ qun gãp vèn b»ng gi¸ trÞ qun sư dơng ®Êt ®Ĩ hỵp t¸c kinh doanh. VËy, thùc chÊt hµng ho¸ trao ®ỉi trªn thÞ tr−êng nhµ ®Êt lµ qun sư dơng ®Êt vµ qun së h÷u nhµ ë. Sè l−ỵng, chÊt l−ỵng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸ nhµ, ®Êt mµ ng−êi mua vµ ng−êi b¸n tho¶ thn ®−ỵc víi nhau phơ thc vµo quy m« tµi s¶n nhµ ®Êt, quy m«, møc ®é, tÝnh chÊt cđa c¸c qun ®èi víi tµi s¶n ®ã. I.3. Vai trß cđa thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ThÞ tr−êng B§S lµ mét bé phËn trong hƯ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr−êng. ThÞ tr−êng nµy ph¸t triĨn sÏ thóc ®Èy sù ph¸t triĨn kinh tÕ – x· héi cđa ®Êt n−íc vµ gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng d©n c−. Vai trß cđa nã thĨ hiƯn nh− sau: + ThÞ tr−êng B§S cã vai trß thùc hiƯn t¸i s¶n xt c¸c u tè cho nhµ ®Çu t− kinh doanh B§S. Trªn thÞ tr−êng B§S, nhµ kinh doanh B§S vµ ng−êi mua B§S t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau, nÕu cung tho¶ m·n cÇu th× qun së h÷u nhµ vµ qun sư dơng ®Êt ®−ỵc chun sang bªn mua. Tuy nhiªn, B§S ®−ỵc phÐp mua ®i b¸n l¹i nhiỊu lÇn nªn ngn hµng ho¸ cung cÊp thÞ tr−êng lu«n lu«n phong phó ®a d¹ng bao gåm c¶ cò vµ míi. + Khi giao dÞch B§S thµnh c«ng th× lóc ®ã vèn tõ h×nh th¸i hiƯn vËt chun sang h×nh th¸i gi¸ trÞ. Tèc ®é chun ho¸ vèn nh− trªn phơ thc vµo nhiỊu nh©n tè THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 8 nh−: thêi gian t¹o ngn cung, nhu cÇu cđa thÞ tr−êng, kh¶ n¨ng thanh to¸n . Sù tån t¹i cđa c¸c Doanh nghiƯp kinh doanh B§S hoµn toµn phơ thc vµo tèc ®é chu chun vèn vµ tµi n¨ng cđa nhµ kinh doanh. Ch¼ng h¹n, mét Doanh nghiƯp x©y dùng nhµ ë ®Ĩ b¸n, mn t¸i s¶n xt ë chu kú tiÕp theo th× Doanh nghiƯp nµy ph¶i b¸n ®−ỵc nhµ ®Ĩ trang tr¶i c¸c kho¶n nh−: tr¶ l·i tiỊn vay, chi phÝ qu¶n lý, tiỊn mua nguyªn vËt liƯu (nh− c¸t, xi m¨ng, s¾t thÐp) .§Ĩ kinh doanh thµnh c«ng nhµ kinh doanh còng ph¶i cã n¨ng lùc dù ®o¸n xu h−íng biÕn ®éng cđa thÞ tr−êng, tÝnh to¸n thêi ®iĨm nµo th× ®Çu t−, tÝnh to¸n nªn x©y dùng lo¹i nhµ nµo, víi sè l−ỵng bao nhiªu? . Qu¸ tr×nh tiªu thơ s¶n phÈm trªn thÞ tr−êng gióp gi¸ trÞ s¶n phÈm thỈng d− tiỊm tµng cđa B§S ®−ỵc gi¶i phãng vµ ®ã lµ ®iỊu kiƯn gióp cho nhµ kinh doanh B§S cã thĨ hoµn tr¶ l·i tiỊn vay, tr¶ l−¬ng cho c«ng nh©n . + ThÞ tr−êng B§S nh− ®· nãi lµ mét bé phËn trong hƯ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr−êng. Bëi vËy, thÞ tr−êng nµy ph¸t triĨn sÏ gãp phÇn ph¸t triĨn ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr−êng vµ ®ã lµ ®iỊu kiƯn quan träng ®Ĩ c¬ chÕ thÞ tr−êng ph¸t huy t¸c dơng. + ThÞ tr−êng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng B§S vµ mua b¸n B§S. C¸c nhµ kinh doanh B§S tỉ chøc s¶n xt kinh doanh, hä s¶n xt ra s¶n phÈm hµng ho¸ víi mơc ®Ých ®em b¸n. Cßn ng−êi mua th× cã nhu cÇu mua B§S cđa nhµ kinh doanh. V× vËy, n¬i gi¶i qut ®−ỵc mèi quan hƯ cung – cÇu nµy chÝnh lµ thÞ tr−êng B§S. T¹i ®©y, ng−êi mua vµ ng−êi b¸n sÏ thùc hiƯn hµnh vi mua b¸n. Nhµ kinh doanh B§S b¸n ®−ỵc s¶n phÈm cđa m×nh vµ thu ®−ỵc lỵi nhn l¹i b¾t ®Çu mét chu kú kinh doanh míi, qu¸ tr×nh s¶n xt diƠn ra b×nh th−êng vµ ®iĨm hĐn lu«n lµ thÞ tr−êng B§S. + ThÞ tr−êng B§S thóc ®Èy viƯc ¸p dơng khoa häc kü tht, ®ỉi míi c«ng nghƯ, n©ng cao chÊt l−ỵng cđa hµng ho¸ B§S, b¶o vƯ vµ n©ng cao hiƯu qu¶ sư dơng tµi nguyªn ®Êt ®ai – tµi nguyªn qc gia v« cïng q gi¸. Do trªn thÞ tr−êng cã nhiỊu ngn cung hµng ho¸ B§S, cã nhiỊu nhµ cung cÊp v× thÕ, lu«n lu«n tån t¹i sù c¹nh tranh gi÷a nh÷ng ng−êi b¸n. MỈt kh¸c, còng cã nhiỊu ng−êi cïng mn mua mét B§S tøc lµ còng cã c¹nh tranh mua. V× vËy, c¸c nhµ kinh doanh B§S ph¶i kh«ng ngõng c¶i tiÕn mÉu m· vµ chÊt l−ỵng hµng ho¸ nh»m n©ng cao søc c¹nh tranh trªn thÞ tr−êng mang l¹i nhiỊu lỵi nhn h¬n. + ThÞ tr−êng B§S cã mèi quan hƯ chỈt chÏ víi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch qu¶n lý cđa Nhµ n−íc do phÇn lín B§S thc qun së h÷u cđa Nhµ n−íc. Ho¹t ®éng cđa thÞ tr−êng B§S sÏ ph¸t ra tÝn hiƯu ®Ĩ Nhµ n−íc thÊy cÇn ph¶i hoµn chØnh, bỉ sung chÊt xóc t¸c nµo cho thÞ tr−êng. Ch¼ng h¹n, khi thÞ tr−êng B§S cã xt hiƯn t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt, trèn th . Nhµ n−íc lËp tøc cã biƯn ph¸p ®iỊu chØnh b»ng c¸ch ra c¸c v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phơc hiƯn t−ỵng nµy lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ tr−êng, t¨ng ngn thu cho ng©n s¸ch Nhµ n−íc. ThÞ tr−êng ®−ỵc ®iỊu chØnh ®−ỵc hoµn thiƯn l¹i gãp phÇn hoµn chØnh hƯ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr−êng, ph¸t huy nh÷ng −u thÕ cđa kinh tÕ thÞ tr−êng. Nh−ng thÞ tr−êng B§S ph¸t triĨn lªn mét b−íc míi vµ v−ỵt qua tÇm kiĨm so¸t cđa Nhµ n−íc ®ßi hái Nhµ n−íc l¹i ph¶i ®ỉi míi c«ng t¸c qu¶n lý. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 9 + B§S th−êng lµ nh÷ng tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, mét khi Nhµ n−íc kiĨm so¸t ®−ỵc thÞ tr−êng B§S th× nÕu thÞ tr−êng nµy cµng s«i ®éng th× Nhµ n−íc cµng thu ®−ỵc nhiỊu ng©n s¸ch tõ B§S. + ThÞ tr−êng B§S cã liªn quan ®Õn nhiỊu ngµnh, nhiỊu lÜnh vùc nh−: x©y dùng, ng©n hµng, m«i tr−êng . nªn viƯc më réng vµ ph¸t triĨn thÞ tr−êng B§S sÏ gãp phÇn t¨ng c−êng quan hƯ hỵp t¸c gi÷a c¸c ngµnh. §ång thêi n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xt kinh doanh. Trªn thÞ tr−êng mäi chđ thĨ tham gia cã ®iỊu kiƯn tiÕp xóc vµ më réng mèi quan hƯ víi c¸c chđ thĨ thc c¸c ngµnh, c¸c lÜnh vùc kh¸c. Trong ngµnh kinh doanh B§S nãi chung ®ßi hái tiỊn vèn lín, søc hÊp dÉn cđa thÞ tr−êng cao. ThÞ tr−êng nµy ph¸t triĨn cã vai trß n©ng cao n¨ng lùc kinh doanh, sù n¨ng ®éng cđa c¸c chđ thĨ tham gia thÞ tr−êng. H¬n n÷a, ng−êi qu¶n lý thÞ tr−êng thc c¸c lÜnh vùc cã liªn quan ®Õn thÞ tr−êng B§S còng ph¶i kh«ng ngõng tù n©ng cao tr×nh ®é cđa m×nh ®Ĩ b¾t kÞp víi sù ph¸t triĨn cđa thÞ tr−êng. MỈt kh¸c, thÞ tr−êng B§S ph¸t triĨn th× kh¶ n¨ng thu hót vèn ®Çu t− cđa c¸c nhµ kinh doanh trong n−íc vµ ngoµi n−íc còng nh− huy ®éng vèn tÝch l cđa c¸c tÇng líp d©n c− t¨ng lªn t¹o ®iỊu kiƯn më réng quy m« s¶n xt kinh doanh, ®ỉi míi c«ng nghƯ, n©ng cao hiƯu qu¶ cđa ®ång vèn . + ThÞ tr−êng B§S ®iỊu hoµ gi¶i qut mèi quan hƯ vỊ lỵi Ých gi÷a c¸c tÇng líp d©n c− ®ã lµ lỵi Ých c¸ nh©n, lỵi Ých tËp thĨ vµ lỵi Ých cđa toµn x· héi. + ThÞ tr−êng nµy ph¸t triĨn sÏ gãp phÇn xo¸ bá t×nh tr¹ng kinh doanh ngÇm, kinh doanh tr¸i ph¸p lt B§S gãp phÇn vµo t¨ng ngn thu ng©n s¸ch cho Nhµ n−íc. I.4. Nh÷ng ®Ỉc ®iĨm c¬ b¶n cđa thÞ tr−êng B§S ThÞ tr−êng B§S g¾n liỊn víi ®Ỉc ®iĨm cđa B§S – lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng thĨ di dêi ®−ỵc, do vËy mµ thÞ tr−êng nµy mang tÝnh chÊt kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng trªn kh¾p c¸c vïng cđa ®Êt n−íc. ë mçi ®Þa ph−¬ng, mçi vïng ®Þa lý B§S l¹i cã nh÷ng ®Ỉc ®iĨm riªng. Bëi vËy, trong thÞ tr−êng B§S lín cã hµng lo¹t thÞ tr−êng nhá, mçi thÞ tr−êng l¹i mang mét b¶n s¾c riªng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh«ng gièng nhau, do ®Ỉc ®iĨm c¸c vïng ®Þa lý lµ kh¸c nhau vµ cã sù ph¸t triĨn kh«ng ®ång ®Ịu gi÷a c¸c vïng, c¸c miỊn (®iỊu nµy do ®iỊu kiƯn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triĨn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi quy ®Þnh cho mçi vïng, mçi ®Þa ph−¬ng) . ë nh÷ng vïng thn lỵi h¬n vỊ c¬ së h¹ tÇng, møc thu nhËp . th× thÞ tr−êng B§S ë ®ã cã ®iỊu kiƯn ph¸t triĨn h¬n h¼n ë n«ng th«n vµ miỊn nói vỊ quy m« vµ tr×nh ®é. C¸c tµi s¶n B§S mang ®Ỉc ®iĨm cđa mçi vïng, chÞu sù chi phèi bëi c¸c ®iỊu kiƯn tù nhiªn, tËp qu¸n s¶n xt vµ sinh ho¹t cđa mçi vïng, nªn thÞ tr−êng B§S lµ mét thÞ tr−êng kh«ng hoµn h¶o do kh«ng cã sù ®ång nhÊt vỊ th«ng tin vµ c¸c u tè cÊu thµnh cđa thÞ tr−êng. Cã nh÷ng B§S ®· cã lÞch sư tån t¹i rÊt dµi nh−ng nay míi tham gia vµo thÞ tr−êng, cã nh÷ng B§S ®· mua ®i b¸n l¹i nhiỊu lÇn, cã nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®−ỵc giao dÞch trong trÞ tr−êng kh«ng chÝnh thøc, cã B§S ch−a ®−ỵc ®¨ng ký, cã B§S ®· ®−ỵc ®¨ng ký nh−ng th«ng tin kh«ng chÝnh x¸c . dÉn ®Õn ngn gèc cđa B§S lµ khã x¸c ®Þnh vµ viƯc ®Þnh ra gi¸ trÞ chÝnh x¸c cđa B§S lµ rÊt khã kh¨n. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 10 Ngay trong mét vïng, mét ®Þa ph−¬ng, ng−êi b¸n vµ ng−êi mua B§S ®Ịu thiÕu nh÷ng th«ng tin vỊ c¸c cc giao dÞch tr−íc ®ã. V× th«ng th−êng chØ khi ng−êi ta cÇn thùc hiƯn giao dÞch ng−êi ta míi quan t©m tíi nh÷ng th«ng tin liªn quan ®Õn B§S ®ã. Kh¸c víi c¸c hµng ho¸ kh¸c, c¸c B§S cã gi¸ trÞ kh¸c nhau ngay trong cïng mét lo¹i B§S vµ kh«ng ph¶i ai còng n¾m ®−ỵc gi¸ c¶, do thiÕu th«ng tin nªn ng−êi mua B§S kh«ng biÕt m×nh mua víi gi¸ cã hỵp lý hay kh«ng? Ngay c¶ ®èi víi nh÷ng B§S t−¬ng ®ång trªn ph¹m vi c¶ n−íc th× kh«ng ph¶i ai còng n¾m ®−ỵc ®Çy ®đ th«ng tin ®Ĩ thùc hiƯn giao dÞch. Còng do thiÕu th«ng tin nªn thÞ tr−êng bÞ c¶n trë sù th«ng st, bëi v× ng−êi mua B§S mn mua rỴ, ng−êi b¸n B§S mn b¸n ®¾t mµ tµi s¶n B§S cã gi¸ trÞ rÊt lín, ®Ĩ mua ®−ỵc B§S ng−êi mua bao giê còng rÊt thËn träng, kü l−ìng trong viƯc xem xÐt tÝnh phï hỵp cđa B§S víi mơc ®Ých sư dơng cđa m×nh vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh cđa anh ta n÷a råi míi qut ®Þnh. Mn thÞ tr−êng th«ng st th× th«ng tin cÇn ph¶i râ rµng, c¸c lùc c¶n ph¶i ®−ỵc lo¹i bá ®Ĩ giao dÞch cã thĨ diƠn ra nhanh chãng vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng míi cao. Trong thÞ tr−êng B§S, cung B§S kh«ng thĨ ph¶n øng nhanh chãng víi sù thay ®ỉi cđa cÇu, cung Ýt co gi·n cßn cÇu th× co gi·n m¹nh. Do viƯc t¹o ngn cung B§S chÞu chi phèi bëi nhiỊu nh©n tè nh−: viƯc mua ®Êt, thêi gian xin cÊp phÐp x©y dùng, sù thµnh c«ng cđa chu kú kinh doanh tr−íc c¸c u tè nµy sÏ qut ®Þnh tèc ®é ph¶n øng cđa cung ®èi víi cÇu B§S . Trong ng¾n h¹n cung B§S kh«ng tho¶ m·n cÇu nªn cung – cÇu kh«ng bao giê c©n b»ng mµ lu«n lu«n cã xu h−íng tiÕn tíi c©n b»ng. Ngay c¶ trong t−¬ng lai th× cÇu l¹i xt hiƯn nh÷ng ®ßi hái míi. Còng chÝnh v× lý do nµy mµ thÞ tr−êng B§S chØ hÊp dÉn nh÷ng ng−êi cã tiỊm lùc tµi chÝnh m¹nh, cã kh¶ n¨ng chê ®ỵi ®ång vèn ph¸t huy t¸c dơng. Tuy nhiªn, trong ng¾n h¹n cung B§S còng cã thĨ t¨ng lªn nhê chun mơc ®Ých sư dơng B§S. VÝ dơ thÕ nµy: ë n−íc ta s¾p diƠn ra Seagames 22, khi ®ã nhu cÇu nhµ cho thuª sÏ t¨ng lªn rÊt lín. Sè l−ỵng phßng cho thuª hiƯn cã kh«ng thĨ ®¸p øng ®đ nhu cÇu thuª nhµ t¨ng lªn ®ét ngét, do ®ã ng−êi ta cã thĨ chun nhµ ë sang cho thuª nh»m cã thªm thu nhËp vµ ®¸p øng nhu cÇu thuª nhµ, khi Seagames kÕt thóc, mơc ®Ých sư dơng B§S ®ã l¹i chØ dïng ®Ĩ ë, kh«ng ph¶i lµ cho thuª n÷a. TÊt nhiªn viƯc chun mơc ®Ých sư dơng nµy chØ ®−ỵc thùc hiƯn khi c¸c ®iỊu kiƯn ®Ĩ thùc hiƯn ®−ỵc cho phÐp. Ch¼ng h¹n nh−: B§S dïng cho ng−êi n−íc ngoµi thuª ph¶i lµ B§S thÕ nµo? qun vµ nghÜa vơ cđa mçi bªn ra sao? ViƯc chun mơc ®Ých sư dơng cã phï hỵp víi quy ho¹ch cho phÐp kh«ng? . ThÞ tr−êng B§S lµ mét thÞ tr−êng chÞu sù qu¶n lý chỈt chÏ cđa Nhµ n−íc, xt ph¸t tõ ®Êt ®ai thc së h÷u nhµ n−íc cßn c¸c lo¹i h×nh së h÷u kh¸c chØ lµ së h÷u b¸n phÇn, kh«ng ®Çy ®đ. C¸c nhµ kinh doanh B§S mn x©y dùng B§S ®Ĩ b¸n ph¶i lµm c¸c thđ tơc xin cÊp phÐp x©y dùng, ®ãng th .Kinh doanh B§S ph¶i tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh riªng v× c¸c bÊt ®éng s¶n cã thĨ lµ ®Êt ®ai hc c¸c tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cđa qc gia vµ do Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý, ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai vµ c¸c B§S THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 11 kh¸c mn ®−ỵc tham gia vµo thÞ tr−êng B§S ph¶i lµ nh÷ng B§S cã ®đ c¸c ®iỊu kiƯn ®−ỵc quy ®Þnh trong lt. Trong thÞ tr−êng B§S, tỉng cung ®Êt ®ai dµnh cho c¸c mơc ®Ých lµ cè ®Þnh, ngay c¶ khi viƯc c¶i t¹o ®Êt lµm t¨ng cung cËn biªn trong tỉng cung. §èi víi tõng mơc ®Ých sư dơng cơ thĨ th× kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh nh−ng tỉng cung ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh. VÝ dơ: Tỉng diƯn tÝch ®Êt cho tÊt c¶ c¸c mơc ®Ých cđa mét ®Þa ph−¬ng lµ: 10.000 ha Trong ®ã: - §Êt dµnh cho n«ng nghiƯp lµ: 3.000 ha - §Êt dµnh cho l©m nghiƯp lµ : 1.000 ha - §Êt chuyªn dïng lµ : 3.000 ha - §Êt khu d©n c− n«ng th«n lµ : 2.000 ha - §Êt ch−a sư dơng lµ : 1.000 ha Nh−ng do vïng nµy cã nhu cÇu më réng ®−êng giao th«ng nªn lÊy tõ ®Êt n«ng nghiƯp 1.000 ha, do ®ã ®Êt n«ng nghiƯp chØ cßn 2.000 ha vµ ®Êt chuyªn dïng t¨ng lªn 4.000 ha. Nh−ng tỉng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c mơc ®Ých vÉn lµ 10.000 ha. Trong thÞ tr−êng nhµ ®Êt, hµng ho¸ ®−ỵc trao ®ỉi, mua b¸n trªn thÞ tr−êng thùc chÊt lµ mua b¸n, chun nh−ỵng c¸c qun (qun sư dơng ®Êt vµ qun së h÷u nhµ ë). Mét ®Ỉc ®iĨm n÷a cđa thÞ tr−êng B§S lµ trong thÞ tr−êng nµy, tµi s¶n B§S chØ tiªu hao dÇn dÇn gi¸ trÞ nh−ng nã vÉn gi÷ ®−ỵc h×nh d¸ng tù nhiªn nh−: nhµ cưa, x−ëng m¸y . vµ cã khÊu hao (ngo¹i trõ ®Êt ®ai). I.5. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Cã nhiỊu c¸ch tiÕp cËn nh»m ph©n lo¹i thÞ tr−êng: Ph©n lo¹i dùa trªn dÊu hiƯu “së h÷u” vµ “sư dơng” chia thÞ tr−êng B§S lµm 3 lo¹i: + ThÞ tr−êng mua b¸n B§S: Qun së h÷u ®−ỵc chun cho bªn mua. + ThÞ tr−êng cho thuª B§S: Qun së h÷u thc chđ së h÷u, qun chiÕm h÷u vµ qun sư dơng ®−ỵc chun cho bªn ®i thuª. + ThÞ tr−êng thÕ chÊp vµ b¶o hiĨm B§S: Qun së h÷u kh«ng thc chđ së h÷u, qun chiÕm h÷u, sư dơng thc chđ së h÷u. Riªng B§S lµ ®Êt ®ai th× qun ®Þnh ®o¹t tèi cao thc vỊ Nhµ n−íc - Ph©n lo¹i theo thø tù thêi gian ng−êi ta chia thÞ tr−êng B§S ra lµm 3 lo¹i: + ThÞ tr−êng cÊp I (thÞ tr−êng s¬ cÊp): §©y lµ thÞ tr−êng chun nh−ỵng, cho thuª hc giao qun sư dơng ®Êt. ThÞ tr−êng s¬ cÊp lµ thÞ tr−êng cđa Nhµ n−íc víi c¸c tÇng líp d©n c−. ThÞ tr−êng nµy mang tÝnh c«ng khai vµ kh«ng cã giao dÞch ngÇm. HiƯn nay, q ®Êt qc gia ®Ĩ giao hay cho thuª vỊ c¬ b¶n lµ kh«ng cßn. §Ĩ giao ®Êt hay cho thuª ®Êt Nhµ n−íc ph¶i tiÕn hµnh thu håi ®Êt, chun mơc THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN §Ị ¸n m«n häc 12 ®Ých sư dơng ®Êt, ®Çu t− vµo ®Êt (nhÊt lµ huy ®éng nh÷ng lo¹i ®Êt ch−a sư dơng). + ThÞ tr−êng cÊp II: Lµ thÞ tr−êng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ĩ b¸n hc lµ cho thuª. + ThÞ tr−êng cÊp III: Lµ thÞ tr−êng mua b¸n l¹i hc cho thuª l¹i c¸c c«ng tr×nh ®· ®−ỵc mua hc cho thuª ThÞ tr−êng cÊp II lµ thÞ tr−êng cã sù tham gia cđa c¶ Nhµ n−íc vµ t− nh©n. Nhµ n−íc vµ t− nh©n cïng cã thĨ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ĩ b¸n hc lµ cho thuª. ThÞ tr−êng cÊp III lµ thÞ tr−êng cđa c¸c tÇng líp d©n c− víi nhau. §èi víi ®Êt ®ai quy ®Þnh viƯc chun nh−ỵng ®Êt ®ai thùc chÊt lµ mua b¸n qun sư dơng ®Êt. - Ph©n lo¹i theo mơc ®Ých sư dơng B§S chia thÞ tr−êng B§S ra lµm 5 lo¹i: + B§S nhµ ë d©n c−. + B§S th−¬ng m¹i dÞch vơ. + B§S v¨n phßng. + B§S c«ng nghiƯp. + B§S n«ng nghiƯp. I.6. Mét sè ®Ỉc ®iĨm cđa thÞ tr−êng ®Êt ®ai cđa ViƯt nam ThÞ tr−êng ®Êt ®ai n−íc ta ngoµi nh÷ng ®Ỉc ®iĨm chung cđa thÞ tr−êng B§S nh− ®· nªu cßn cã nh÷ng ®Ỉc tr−ng riªng nh− sau: 1. ThÞ tr−êng ®Êt ®ai mang nỈng tÝnh tù ph¸t. ThÞ tr−êng ®Êt ®ai ë n−íc ta cßn non trỴ nªn tån t¹i nhiỊu mỈt u kÐm vµ cßn mang nỈng tÝnh tù ph¸t. TÝnh tù ph¸t cđa thÞ tr−êng thĨ hiƯn chđ u ë chç quan hƯ cung – cÇu vỊ ®Êt ®ai, c¸c quan hƯ chun nh−ỵng, mua b¸n vµ kinh doanh ®Êt ®ai diƠn ra tù do hc thiÕu sù qu¶n lý vµ ®iỊu tiÕt mét c¸ch chỈt chÏ, cã hiƯu qu¶ cđa c¸c c¬ quan qu¶n lý. Nguyªn nh©n cđa hiƯn t−ỵng nµy lµ nhu cÇu chun nh−ỵng ®Êt ®ai, nhu cÇu mua nhµ lµ mét nhu cÇu thùc tÕ, thiÕt u vµ ngµy cµng t¨ng lªn. Nh−ng trong st mét thêi gian dµi chóng ta ch−a nhËn thøc ®óng vµ ®đ tÇm quan träng cđa thÞ tr−êng ®Êt ®ai ®èi víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ – x· héi nãi chung, ®èi víi ph¸t triĨn nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng ®Þnh h−íng x· héi chđ nghÜa nãi riªng. V× ch−a nhËn thøc ®óng vµ ®Çy ®đ nªn chóng ta ch−a chÝnh thøc thõa nhËn thÞ tr−êng ®Êt ®ai, tõ ®ã ch−a cã c¸c chđ tr−¬ng, chÝnh s¸ch, biƯn ph¸p cơ thĨ vµ phï hỵp víi c¸c quan hƯ trªn thÞ tr−êng ®Ĩ chóng vËn hµnh theo c¸c quy lt cđa c¬ chÕ thÞ tr−êng. Tõ ®ã, c¸c quan hƯ chun nh−ỵng, mua b¸n qun sư dơng ®Êt ®ai ph¶i ho¹t ®éng trong dßng ch¶y cđa mét thÞ tr−êng kh«ng chÝnh thøc. 2. ThÞ tr−êng ®Êt ®ai nh÷ng n¨m qua biÕn ®éng thÊt th−êng g©y ra nh÷ng thiƯt h¹i ®¸ng kĨ cho nỊn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. Tõ sau khi Lt ®Êt ®ai n¨m (1993) ®−ỵc ban hµnh víi quy ®Þnh vỊ giao ®Êt ỉn ®Þnh l©u dµi cho ng−êi sư dơng vµ ng−êi sư dơng ®−ỵc më réng vỊ c¸c qun gÇn víi qun së h÷u h¬n. Ngoµi qun sư dơng ®Êt theo mơc ®Ých quy ®Þnh khi ®−ỵc giao, ng−êi sư dơng ®Êt ®−ỵc qun chun ®ỉi, chun nh−ỵng, cho thuª, thõa kÕ THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN [...]... trong thị trờng nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua 3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các văn phòng nhà đất, ... có hoạt động đầu cơ HN và Tp HCM là hai địa bàn mà hoạt động ĐCĐĐ có tính chất phức tạp nhất bởi những ngời đầu cơ hoạt động rất chuyên nghiệp, rất tinh khôn và khó phát hiện ra ngời chủ đích thực của phần đất, nhà có hiện tợng đầu cơ Nói chung, hoạt động đầu cơ ở các địa phơng khác diễn ra là do lan rộng ra từ HN và Tp HCM Chẳng hạn nh, nạn đầu cơ ở Long An và Bình Dơng do tác động của quy hoạch và. .. lý đất đai cũng đợc quy định trong luật và các văn bản hớng dẫn nếu làm tốt thì hiện tợng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển 3 Hoạt động đầu cơ đất đai thờng sôi động khi có sốt đất Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vợt quá cung rất nhiều, ngời có nhu cầu mua đất đai nhng thông tin thị trờng rất thiếu hụt, họ không nắm đợc giá cả thị trờng trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động. .. việc đa ra các thông tin ảo 2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luôn luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông tin quản lý đất đai của Nhà nớc Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ... giữ đất đai chờ tăng giá Việc đầu t vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trờng chính thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát của Nhà nớc và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai III.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào... tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai ở nớc ta II.1 Khái niệm Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời... chống đầu cơ của Tp HCM III.1 Một số thành tựu trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai 1 Luật đất đai (sửa đổi) sắp ban hành sẽ hạn chế tốt hơn tình trạng đầu cơ đất đai Hiện nay, Luật đất đai đang trong giai đoạn sửa đổi và vào đầu năm tới chính thức ban hành Do vậy, hiện nay giới đầu cơ đang thận trọng nghe ngóng những thông tin thay đổi Công tác quản lý đất đai sẽ đợc thực hiện tốt hơn và nạn đầu. .. xét sau 5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trờng ngầm Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật Do đó, ngời ĐCĐĐ đơng nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trờng chính thức nếu anh ta không hợp thức hoá đợc đất đai mình đang chiếm hữu Khi giao dịch trên thị trờng... cung đất đai do khu vực Nhà nớc cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 ngời đầu cơ cũng cha có ý định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa 26 Đề án môn học THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN V.2 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ) Thông thờng nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán... dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 35 Đề án môn học THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN 2 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phơng trong cả nớc mở ra một giải pháp khắc phục hoạt động đầu cơ Đấu giá quyền sử dụng đất mở ra một phơng pháp khắc phục đầu cơ, đồng thời đa giá đất đai sát với giá thị trờng và Nhà nớc thu đợc nguồn thu tối đa một cách công khai để đầu t vào phát triển cơ sở . PhÇn néi dung Ch−¬ng I: Mét sè vÊn ®Ị chung vỊ thÞ tr−êng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai I- Mét sè vÊn ®Ị chung vỊ thÞ tr−êng nhµ ®Êt I.1. Vai. thÞ tr−êng B§S nãi chung vµ thÞ tr−êng ®Êt ®ai nãi riªng. I.7. Quan hƯ cung – cÇu – gi¸ c¶ trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niƯm chung. 1.1. Cung