Nh− ta đã thấy biện pháp mà Long An đã thực hiện đã đem lại hiệu quả rất lớn buộc các chủ đất phải chịu chấp nhận giá đền bù không theo tính toán của họ hoặc là phải chịu giữ đất mà không chuyển nh−ợng đ−ợc. Đây là một biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả và cần đ−ợc nhân rộng.
Nh− ta đã xét, các chủ đầu t− cũng đã tự tìm cách để chống đầu cơ đất đai trong dự án của mình bằng cách ra các quy định riêng và có chính sách −u tiên cho những ng−ời có nhu cầu thực sự sử dụng nhà đất nh− cách làm của Vinaconex, quy định phải xây dựng trong năm, hoặc nếu là nhà thì trong thời hạn 30 ngày phải có ng−ời đến ở... nh− HUD.
38
IIỊ2. Những tồn tại và nguyên nhân.
1. Những tồn tạị
− Tuy rằng cuộc chiến chống đầu cơ đã đạt đ−ợc một số thành công nh−ng nạn đầu cơ vẫn còn tồn tại, có nơi có lúc còn phát triển mạnh mẽ hơn.
− Những biện pháp chống đầu cơ không có tính toàn diện vì mới chỉ đạt đ−ợc mục tiêu tr−ớc mắt.
− Việc các chủ đầu t− ra phải ra các quy định chống đầu cơ đất trong dự án của mình cho thấy năng lực quản lý của Nhà n−ớc còn hạn chế.
− Việc đấu giá đất tuy rằng là một biện pháp coi là tối −u và đạt đ−ợc nhiều mục đích nh−ng không phải là không có những vấn đề tồn tại bởi lẽ đấu giá đất là lĩnh vực mới mà các quy định cũng nh− tính khoa học cho vấn đề này là ch−a đầy đủ. Tiêu cực trong đấu thầu không thể khẳng định chắc chắn rằng không còn tồn tại trong đấu thầu đất vì đã có tr−ờng hợp nhờ ng−ời thân đứng tên và thầu đ−ợc 5 – 7 miếng đất, sau đó bán trao tay ăn chênh lệch 1 – 2 triệu đồng/m2 (theo tìm hiểu của một số phóng viên của báo điện tử Vnexpress). Một vấn đề khác là xung quanh khu đất đấu thầu, giá đất cũng thay đổi và th−ờng là tăng lên và đây là mầm mống cho nạn đầu cơ hoành hành tại những nơi sắp có đấu giá đất.
− Tiếp nữa là tình trạng móc ngoặc giữa cán bộ dự án, cán bộ làm công tác quy hoạch với những ng−ời đầu cơ đất đai để cùng h−ởng lời, các cán bộ trong ngành địa chính cũng tham gia vào đầu cơ dù không đứng tên mình mà lấy tên của ng−ời thân cũng là một tồn tại đáng lo ngại vì ngay trong lòng bộ máy quản lý đất đai mà còn nh− vậy thì đến bao giờ mới chống đ−ợc ĐCĐĐ?
− Một số doanh nghiệp Nhà n−ớc tham gia đầu cơ cũng làm cho giá đất tăng lên, và đây cũng là vấn đề nổi cộm.
− Việc quy định phải có hộ khẩu HN mới đ−ợc mua nhà, đất ở HN làm giảm tính sôi động của thị tr−ờng mặc dù góp phần hạn chế đầu cơ.
− Tình trạng lấn chiếm đất công cũng không còn gì là lạ nữa nh−ng tại sao vẫn tồn tạỉ
− Khi hoạt động đầu cơ đ−ợc ngăn chặn kịp thời ở những địa bàn nóng thì hoạt động này có nguy cơ lan rộng ra các khu vực khác, nên việc chống đầu cơ ngày càng gay go và phức tạp, thử hỏi nếu không có liều thuốc đặc trị nào cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động này ngày càng lan rộng thì sẽ phải làm thế nào để chống đ−ợc đâỷ
2. Những nguyên nhân.
Để nạn đầu cơ có đất dụng võ là do có các nguyên nhân sau đây:
− Tr−ớc hết, do một thời gian dài chúng ta ch−a chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị tr−ờng BĐS (thị tr−ờng nhà đất) vì ch−a nhận thức đ−ợc tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế quốc dân nên ch−a có một hệ thống các văn bản pháp lý nhằm điều tiết thị tr−ờng. Mặt khác, nhu cầu của dân c− về nhà ở, đất ở...
ngày một tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu là quá lớn mà có cầu thì sẽ có cung thì thị tr−ờng ngầm hình thành là tất yếu và đây là môi tr−ờng lý t−ởng cho hoạt động đầu cơ.
− Hệ thống văn bản h−ớng dẫn thị tr−ờng nhà đất còn lộn xộn mặc dù có hơn 500 văn bản, do các văn bản h−ớng dẫn không thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật pháp và gây khó khăn cho việc thực thị Số văn bản phát huy tác dụng chỉ đếm trên đầu ngón tay và không phải tr−ờng hợp nào cũng áp dụng đ−ợc. Ngay những bộ luật lớn cũng có sự quy định không trùng khớp với nhau do đó cản trở những quan hệ giao dịch trên thị tr−ờng. Ví dụ nh−, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ đ−ợc quy định cho cá nhân và hộ gia đình, ch−a quy định cho pháp nhân, quyền sử dụng đất chỉ đ−ợc quy định bởi Luật đất đai nên trên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua các thủ tục mang tính hành chính của Nhà n−ớc, chứ không thể chuyển nh−ợng, thu nh−ợng theo quan hệ dân sự. Điều này đã tạo ra rào cản hay bức t−ờng pháp lý chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân.
− Rào cản từ phía chính sách tài chính về đất đai là rất lớn, nó hạn chế các giao dịch dân sự nh− quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế tr−ớc bạ 1%
− Việc thực thi luật pháp ch−a nghiêm, ngay nh− việc các Doanh nghiệp Nhà n−ớc vẫn dám đầu cơ đất đai mặc dù đây là các Doanh nghiệp có nguồn cung đất nhằm điều tiết thị tr−ờng. Vì xử phạt không nghiêm nên họ vẫn thu đ−ợc lời đây là nguyên nhân chính để các doanh nghiệp Nhà n−ớc có chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ.
− Đội ngũ cán bộ làm việc trong các ban ngành có liên quan đến trách nhiệm chống đầu cơ ch−a trong sạch dẫn đến tình trạng móc ngoặc nh− đã nêụ
− Năng lực quản lý đất đai còn hạn chế không theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai còn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất công. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nó ch−a đ−ợc thực hiện tốt.
− Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng có những biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ nh−ng thực tế đã chứng minh HĐĐC đất đai càng có sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu có nh− vậỷ Một điều khẳng định là có bởi vì hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trên cả n−ớc và theo −ớc tính sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ nh− hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu t−). Thị tr−ờng BĐS lại ch−a hoàn chỉnh, nhu cầu của dân c− ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời không ai dám khẳng định đây là một bộ luật hoàn chỉnh vì nó đã có độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi pháp thì rất nhiều và ngày càng diễn biến khó kiểm soát.
− Chúng ta thực hiện chính sách hai giá nh−ng chính sách này còn nhiều bất cập nên giới đầu cơ vin vào đó để thu lợị
40 chủ yếu I- Các quan điểm
Nhà n−ớc thể hiện quan điểm của mình đối với hoạt động ĐCĐĐ qua các Văn kiện, Nghị quyết, Luật và các văn bản d−ới luật. Tuy rằng đã có những mảng dành cho việc khắc phục đầu cơ nh−ng ch−a có một văn bản nào chuyên biệt cho việc điều chỉnh hoạt động nàỵ
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) đã xác định là phải quản lý chặt chẽ thị tr−ờng BĐS, không cho t− nhân hoá đất đai, không cho phép mua bán đất đai và khắc phục tình trạng đầu cơ đất đaị Nhà n−ớc đã có chính sách thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr−ờng BĐS. Tuy nhiên, “Hoạt động của thị tr−ờng BĐS không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất đai rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu t− phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức...”. – Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 đã chỉ ta tác hại của hoạt động đầu cơ và tình hình nghiêm trọng của nó. Nghị quyết cũng chỉ ra những yếu kém, những mặt hạn chế của công tác quản lý thị tr−ờng BĐS, chính sách tài chính còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho Nhà n−ớc...
Nghị quyết số 26 cũng chỉ ra tình hình hoạt động của thị tr−ờng BĐS ở n−ớc ta là giá cả biến động mạnh nh− sau: tr−ớc 7/1992: ít biến động; 1999-1997: nóng; 1997-1999: đóng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, cho đến nay khoảng trên 70%.
Hội nghị trung −ơng lần thứ 7 khoá IX cũng chỉ ra rằng: Nhà n−ớc phải định h−ớng, điều tiết và kiểm soát thị tr−ờng, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị tr−ờng BĐS...
Mới đây nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cũng có các biện pháp chống đầu cơ đất đai nh− về tài chính đối với đất đai và giá đất, về thanh tra đối với đất đai, các loại đất đ−ợc tham gia thị tr−ờng...
Ngoài ra chúng ta có hàng loạt các văn bản h−ớng dẫn thị tr−ờng tuy không dành riêng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nh−ng nhiều văn bản cũng có đề cập. Ví dụ nh− các quyết định thu hồi đất, các chỉ thị của cơ quan chính quyền thành phố, các nghị định quy định khung giá nh− nghị định 87/CP, 22/CP...
II- Ph−ơng h−ớng và giải pháp chủ yếu để khắc phục đầu cơ đất đaị
IỊ1. Ph−ơng h−ớng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đaị
Hoạt động ĐCĐĐ sẽ còn tồn tại đến khi nào mà thị tr−ờng BĐS đ−ợc khơi thông, và hoạt động đầu cơ còn đem lại những món lời cho các nhà đầu cơ. Đó là lúc chúng ta chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị tr−ờng này và hệ thống luật pháp là t−ơng đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu không còn mất cân đối nghiêm trọng nh− hiện naỵ Với điều kiện của n−ớc ta một n−ớc có thị tr−ờng BĐS còn sơ khai nh−
hiện nay thì việc giải quyết triệt để hiện t−ợng đầu cơ đất đai phải mất một thời gian khá dài và gặp nhiều khó khăn. Ph−ơng h−ớng là ngăn chặn và xoá bỏ nạn đầu cơ đất đaị
IỊ2. Các giải pháp chủ yếu
Để khắc phục đ−ợc nạn đầu cơ đòi hỏi phải thực hiện tổng hợp các biện pháp, sau đây là những biện pháp có tính chất quyết định khắc phục hiện t−ợng này:
Ị2.1. Tổ chức bộ máy ngành địa chính gọn nhẹ và hiệu quả
Cơ quan chuyên trách thực hiện sự quản lý Nhà n−ớc về đất đai là ngành địa chính. Tr−ớc tiên phải tiến hành rà soát lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện các chức năng, nhiệm vụ của ngành sao cho phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở đó tiến hành hoàn chỉnh bộ máy theo 4 cấp sau:
- Cơ quan quản lý Nhà n−ớc (CQQLNN) về đất đai cấp trung −ơng (hiện nay là Bộ Tài nguyên và Môi Tr−ờng) với vai trò chủ đạo đó là chịu trách nhiệm về vấn đề chính sách, chiến l−ợc trong lĩnh vực đất đaị
- CQQLNN về đất đai cấp tỉnh hoặc thành phố chỉ đạo thực hiện và kiểm tra, giám sát.
- CQQLNN về đất đai cấp huyện (quận) với vai trò chính là thực hiện, chỉ huy thực hiện và kiểm tra, giám sát.
- CQQLNN về đất đai cấp xã (ph−ờng) có vai trò thực hiện – hành động, cập nhật tình hình và giám sát.
“Kiểm tra” là sự kiểm tra của CQQLNN về đất đai cấp trên với các cấp d−ớị “Giám sát” ở đây là giám của CQQLNN về đất đai đối với tất cả các cơ quan, đơn vị, các công dân trong việc thực hiện luật đất đai, chính sách quản lý đất đaị..
Cần đào tạo cán bộ cho chuyên ngành Địa chính ở các cấp học khác nhau nh−: cao đẳng, đại học và trên đại học để bổ sung nhân lực có chất l−ợng phù hợp với chức năng của CQQLNN về đất đai, với tình hình thực tiễn.
IỊ2.2. Thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai
- Tr−ớc hết, tăng c−ờng hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất và phải thực hiện kiên quyết thu hồi những đất đai đã quá thời gian quy định mà vẫn không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
- Sớm công bố quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đ−ợc quản lý chặt chẽ.
- Xây dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vì hiện nay có quá nhiều văn bản h−ớng dẫn thị tr−ờng nên không tránh khỏi chồng chéo và khó thực hiện.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và coi đây là nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà đất và BĐS đ−ợc thực hiện trên thị tr−ờng chính thức.
- Trong đền bù giải phóng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bù nhà ở, đất ở không đền bù bằng tiền.
42
- Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung các chính sách tài chính với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị tr−ờng BĐS. Trong vấn đề tài chính đất đai nổi cộm là vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đ−ợc ban hành năm 1994 và đ−ợc sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo công bằng cho những ng−ời có nghĩa vụ nộp thuế và động viên một phần thu nhập của ng−ời bán quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà n−ớc. Giá đất để tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa ph−ơng và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác. Trong điều kiện hiện nay cần có quy định khác tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất này th−ờng thấp xa so với thực tế chuyển nh−ợng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nên ch−a có tác dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của ng−ời chuyển quyền sử dụng đất một cách công bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi có sốt đất. Ví dụ nh− thế này: thông th−ờng ng−ời có đất nông nghiệp chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất với giá trị 50 triệu đồng (giá do UBND tỉnh có đất ban hành) và ng−ời ta phải nộp cho Nhà n−ớc một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nh−ng hiện nay có sốt đất giá chuyển nh−ợng thực tăng cao lên 100 triệu đồng chứ không phải 50 triệu đồng nh− trên nh−ng Nhà n−ớc vẫn chỉ thu đ−ợc 1 triệu thay vì 2 triệụ Chính vì thế nên đánh thuế trên giá trị gia tăng của đất.
IỊ2.4. Thực hiện bố trí, sắp xếp lại đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp
Bố trí sắp xếp lại theo h−ớng sau:
+ Đối với các cơ quan, đơn vị có diện tích v−ợt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định của Thủ t−ớng Chính phủ thì thực hiện việc hoán đổi trụ sở giữa các cơ quan, thu hồi phần diện tích không có nhu cầu sử dụng để bán hoặc bố trí cho các đơn vị khác có nhu cầụ
+ Còn đối với các cơ quan, đơn vị có trụ sở quá chật hẹp hoặc không phù hợp với quy hoạch và yêu cầu công tác thì thực hiện hoán đổi trụ sở với cơ quan khác