Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt
1 PhÇn më ®Çu §Êt ®ai cã vai trß nỊn t¶ng cho mäi ho¹t ®éng ph¸t triĨn kinh tÕ- x· héi, nã lµ t− liƯu s¶n xt ®Ỉc biƯt, lµ u tè kh«ng thĨ thiÕu trong qu¸ tr×nh s¶n xt kinh doanh. §Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ®« thÞ nãi riªng do diƯn tÝch cã h¹n, hiƯn nay trong qu¸ tr×nh c«ng nghiƯp ho¸- hiƯn ®¹i ho¸ sÏ kÌm theo ®« thÞ ho¸ diƠn ra m¹nh c¸c ®« thÞ ph¸t triĨn ngµy cµng më réng. Cïng víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ ®« thÞ, nhu cÇu sư dơng ®Êt ®« thÞ ngµy cµng t¨ng do nhu cÇu vỊ: x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, khu d©n c− ®« thÞ, x©y dùng c¬ së kinh tÕ, khu c«ng nghiƯp .ViƯc sư dơng ®Êt mét c¸ch tiÕt kiƯm hỵp lý cã hiƯu qu¶ lµ mét yªu cÇu hµng ®Çu, v× vËy viƯc qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ lµ viƯc cÊp thiÕt ph¶i thùc hiƯn. H¬n thÕ n÷a, qui ho¹ch t¹i c¸c khu vùc cò cđa ®« thÞ th«ng qua ho¹t ®éng ph¸ bá, di chun, c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ĩ c¶i biÕn kÕt cÊu sư dơng ®Êt ®« thÞ lµm cho bé mỈt kiÕn tróc ®« thÞ ngµy cµng v¨n minh- hiƯn ®¹i – v¨n ho¸ mang ®Ëm b¶n s¾c d©n téc, ®ßi hái ph¶i cã qui ho¹ch hỵp lý cã hiƯu qu¶. §« thÞ lµ bé mỈt chÝnh dĨ ®¸nh gi¸ sù ph¸t triĨn cđa x· héi, v× vËy qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ ra ®êi gióp cho viƯc sư dơng, qu¶n lý ®Êt ®ai ®« thÞ ®i vµo nỊ nÕp, qui ho¹ch ®Ị ra nh÷ng ph−¬ng ¸n, m« h×nh .®−ỵc thùc hiƯn trong t−¬ng lai ®Ĩ sư dơng ngn lùc tiÕt kiƯm hỵp lý cã hiƯu qu¶ ph¸t triĨn mét c¸ch c©n ®èi phï hỵp víi sù ph¸t triĨn cđa ®Êt n−íc c¶ trong tr−íc m¾t vµ l©u dµi. §Ị tµi: Mét sè vÊn ®Ị vỊ qui ho¹ch sư dơng ®Êt ë ®« thÞ viƯt nam vµ gi¶i ph¸p §−ỵc sù chØ b¶o h−íng dÉn cđa thÇy Ngun H÷u §oµn – ThÇy gi¸o bé m«n Qu¶n lý ®« thÞ, em ®· hoµn thµnh ®Ị ¸n nµy. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy ! THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2 PhÇn I C¬ së khoa häc cđa viƯc quy ho¹ch sư dơng ®Êt ®ai ®« thÞ . I. Kh¸i niƯm vµ ph©n lo¹i ®Êt ®« thÞ. 1. Kh¸i niƯm: §Êt ®ai lµ tµi nguyªn qc gia v« cïng q gi¸, lµ t− liƯu s¶n xt ®Ỉc biƯt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cđa m«i tr−êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu ®Êt ®ai d©n c− x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi, an ninh qc phßng. Theo lt ®Êt ®ai 1993 vµ ®iỊu I nghÞ ®Þnh 88/cp ngµy 17/8/1994 cđa chÝnh phđ qu¶n lÝ ®Êt ®ai ®« thÞ "§Êt ®« thÞ lµ ®Êt néi thµnh, néi thÞ x· thÞ trÊn ®−ỵc x©y dùng nhµ ë, trơ së c¬ quan, tỉ chøc, c¸c c¬ së s¶n xt, kinh doanh, c¬ së h¹ tÇng phơc vơ c«ng céng, an ninh qc phßng vµ c¸c mơc ®Ých kh¸c. §Êt ngo¹i thµnh ngo¹i thÞ x· ®· ®−ỵc quy ho¹ch do c¬ quan Nhµ n−íc cã thÈm qun phª dut ®Ĩ ph¸t triĨn ®« thÞ còng lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®−ỵc sư dơng nh− ®Êt ®« thÞ." Khi x¸c ®Þnh ®Êt ®ai theo ranh giíi hµnh chÝnh th× ®Êt ®« thÞ bao gåm néi thµnh, néi thÞ mét c¸ch h÷u c¬ vỊ chøc n¨ng c¬ së h¹ tÇng vµ c¬ cÊu kh«ng gian qui ho¹ch ®« thÞ, c¸c vïng ®Êt sÏ ®−ỵc ®« thÞ ho¸ n»m trong ph¹m vi ranh giíi qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®· ®−ỵc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm qun phª dut. VËy ®Êt ®ai ®ãng vai trß qut ®Þnh cho sù tån t¹i vµ ph¸t triĨn cđa loµi ng−êi. Cïng víi c¸c ®iỊu kiƯn tù nhiªn- kinh tÕ- x· héi kh¸c ®Êt ®ai lµ mét trong nh÷ng c¬ së quan träng nhÊt ®Ĩ h×nh thµnh vïng kinh tÕ cđa c¶ n−íc nh»m khai th¸c vµ sư dơng cã hiƯu qu¶ tiỊm n¨ng tù nhiªn- kinh tÕ- x· héi cđa mçi vïng ®Êt n−íc. §Êt ®« thÞ theo nghÜa hĐp lµ sù biÕn sư dơng ®Êt n«ng nghiƯp, l©m nghiƯp thµnh ®Êt sư dơng c«ng nghiƯp, th−¬ng nghiƯp, giao th«ng, v¨n ho¸…Theo h×nh thøc ph¸t triĨn ®Êt cđa khu vùc míi ngoµi ra cßn c¶i t¹o khu vùc ®Êt cò. §Êt c khu vùc mèi më réng diƯn tÝch sư dơng ®Êt ®« thÞ lµ ®Ĩ gia t¨ng cung cÊp kinh tÕ cđa ®Êt ®« thÞ ®« thÞ . Néi dung cđa nã gåm hai THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 3 mỈt: Mét lµ tiÕn hµnh tr−ng dơng ®Êt, chun ph−¬ng h−íng sư dơng ®Êt tõ ®Êt n«ng l©m nghiƯp thµnh ®Êt chuyªn dïng ®Ĩ ph¸t triĨn ®« thÞ. Hai lµ, tiÕn hµnh ®Çu t− x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kÜ tht ®Ĩ chun ®Êt n«ng l©m trë thµnh ®Êt ®« thÞ . Ph¸t triĨn ®Êt cđa khu vùc cò lµ mét con ®−êng chđ u kh¸c ®Ĩ t¨ng cung cÊp kinh tÕ cđa ®Êt ®« thÞ . Néi dung c¬ b¶n cđa nã lµ th«ng qua c¸c ho¹t ®éng ph¸ bá, di chun vµ c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ĩ c¶i biÕn kÕt cÊu sư dơng ®Êt c¸c khu vùc cò nh»m n©ng cao tr×nh ®é tËp trung, tiÕt kiƯm trong viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ . C¬ së ®Çu tiªn cđa dù ¸n ph¸t triĨn ®« thÞ lµ qui ho¹ch chi tiÕt sư dơng mỈt b»ng ®Êt ®ai nhÊt ®Þnh ®Ĩ ph¸t triĨn ®« thÞ. Trong ®ã, x¸c dÞnh ®Þa giíi vµ mơc ®Ých sư dơng cđa mỈt b»ng ®Êt ®ai v¹ch m¹ng l−íi ®−êng x¸, ph©n chia mỈt b»ng ®Êt ®ai thµnh nh÷ng l« ®Êt ®Ị ra yªu cÇu vỊ qui ho¹ch vµ kiÕn tróc ®èi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®ã. 1.1 §Ỉc ®iĨm: §Ỉc ®iĨm cđa ®Êt ®ai lµ tÝnh cè h÷u, t− liƯu s¶n xt g¾n víi ho¹t ®éng cđa con ng−êi nh−ng ®Êt ®« thÞ cã nh÷ng ®Ỉc tr−ng chđ u ®Ĩ ph©n biƯt víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c: - Cã ngn gèc tõ ®Êt tù nhiªn hc ®Êt n«ng nghiƯp ®−ỵc trang bÞ c¬ së h¹ tÇng c«ng céng khi chun mơc ®Ých sư dơng . -ViƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo qui ho¹ch vµ dù ¸n ®Çu t− ®−ỵc phª dut. - Khi ng−êi sư dơng ®Êt cã yªu cÇu chun ®ỉi mơc ®Ých sư dơng ®ang sư dơng th× ph¶i ®−ỵc UBND tØnh thµnh phè cho phÐp. - Tõng l« ®Êt trong ®« thÞ cã vÞ trÝ cè ®Þnh, mçi vÞ trÝ cã ®Ỉc thï riªng kh«ng gièng víi bÊt k× vÞ trÝ nµo. - Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ còng lµ tµi s¶n ®Ỉc biƯt cã gi¸ trÞ cao h¬n so víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c bëi vÞ trÝ vµ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. - Cã sù mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu, do qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diƠn ra nhanh chãng trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y lµm cho d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh (vỊ c¬ häc) cÇu t¨ng nhanh nh−ng cung bÞ h¹n chÕ mÊt c©n ®èi. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4 Nã lµ c«ng cơ cho viƯc thùc hiƯn vµ qu¶n lý sư dơng ®Êt mét c¸ch khoa häc cđa nhµ n−íc, bëi v× khi thùc hiƯn qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®ai nh»m phơc vơ cho nhu cÇu sư dơng ®Êt ®ai vµ qun lỵi cđa toµn x· héi gãp phÇn gi¶i qut tèt c¸c mèi quan hƯ trong qu¶n lý vµ sư dơng ®Êt ®Ĩ sư dơng mét c¸ch cã hiƯu qu¶ b¶o vƯ ®Êt vµ n©ng cao hiƯu qu¶. 1.2 Ph©n lo¹i: 1.2.1 Ngµy 17/8/1994 chÝnh phđ ®· ra nghÞ ®Þnh 88 CP qui ®Þnh vỊ ®Êt ®« thÞ dùa trªn ®iỊu 55 lt §Êt ®ai. C¨n cø vµo mơc ®Ých sư dơng chđ u th× ®Êt ®« thÞ ®−ỵc ph©n thµnh c¸c lo¹i sau : §Êt n«ng ng− nghiƯp ®« thÞ gåm diƯn tÝch hå nu«i trång thủ s¶n, khu vùc trång c©y xanh, trång hoa, c©y c¶nh, c¸c phè v−ên, . . . §Êt chuyªn dïng: X©y dùng tr−êng häc, bƯnh viƯn c¸c c«nh tr×nh v¨n ho¸ vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng së vµ khu v−ỵc hµnh chÝnh, c¬ sỉ s¶n xt kinh doanh, trung t©m th−¬ng m¹i . . . §Êt ë bao gåm c¶ diƯn tÝch ®Êt dïng ®Ĩ x©y dùng nhµ, c¸c tr−¬ng tr×nh phơc vơ sinh ho¹t vµ kh«ng gian theo quy ®Þnh vỊ thiÕt kÕ vµ x©y dùng nhµ ë. §Êt giµnh cho c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng céng: §−êng giao th«ng, nhµ ga, bÕn b·i, ®−êng d©y ®iƯn, th«ng tin liªn l¹c, c«ng tr×nh cÊp tho¸t n−íc. §Êt dïng vµo mơc ®Ých an ninh qc phßng, c¸c c¬ quan ngo¹i giao vµ c¸c khu vùc hµnh chÝnh ®Ỉc biƯt. §Êt ch−a ®−ỵc sư dơng lµ ®Êt ®−ỵc quy ho¹ch ®Ĩ ph¸t triĨn ®« thÞ nh−ng ch−a sư dơng. Khi lËp kÕ ho¹ch thiÕt kÕ ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ ng−êi ta ph¶i c¨n cø vµo dù kiÕn quy m« d©n sè ®« thÞ ®Ĩ tÝnh quy m« diƯn tÝch mçi lo¹i theo c¸c tiªu chn thiÕt kÕ sau : C¸c lo¹i ®Êt DiƯn tÝch b×nh qu©n (m 2 /ng−êi) C¬ cÊu (%) §Êt c«ng nghiƯp, tiĨu thđ c«ng nghiƯp 10 – 12 10 – 12 §Êt kho tµng 2 – 3 2 – 3 §Êt c¸c khu ë 40 – 50 46 – 50 §Êt trung t©m ®« thÞ – khu ®« thÞ 3 – 5 3 – 5 §Êt c©y xanh 15-22 15-22 THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 5 §Êt giao th«ng 10-13 12-14 Tỉng céng ®Êt cã chøc n¨ng ®« thÞ 80-100 100 1.2.2 C¨n cø vµo mơc ®Ých qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®Êt ®« thÞ bao gåm - §Êt d©n dơng: Bao gåm ®Êt ®Ĩ x©y dùng c¸c khu nhµ ë, c¸c khu trung t©m phơc vơ c«ng céng, c©y xanh, giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ tht. - §Êt ngoµi khu d©n dơng bao gåm ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiƯp kho tµng, c¸c trung t©m chuyªn nghµnh, an ninh qc phßng, c¬ quan ngoµi ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. 1.2.3. C¨n cø vµo nghÜa vơ tµi chÝnh cđa ng−êi sư dơng ®Êt t theo mơc ®Ých sư dơng gåm: - Giao ®Êt sư dơng cã thêi h¹n: §Êt cho thuª, chđ u ®Ĩ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xt kinh doanh - Giao ®Êt kh«ng thêi h¹n: Giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt vµ giao ®Êt kh«ng thu tiỊn sư dơng ®Êt. 1.3 Mơc ®Ých cđa viƯc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ ViƯc ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n ®Êt ®« thÞ lµ cÇn thiÕt kh¸ch quan vµ lµ mét ®ßi hái cÊp b¸ch. Trong ®iỊu kiƯn ®Êt ®ai thc së h÷u toµn d©n, nhµ n−íc lµ ng−êi ®¹i diƯn qun së h÷u ®ã cµng ®Ỉt ra tÝnh cÊp b¸ch h¬n ®Ĩ tr¸nh sư dơng t tiƯn, l·ng phÝ. Mơc ®Ých cđa viƯc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ nh»m: - Lµm c¬ së cho viƯc qui ho¹ch l©u dµi ®Êt ®« thÞ vµ sù ph¸t triĨn ®« thÞ, ®ång thêi b¶o ®¶m kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ hỵp lý trong tõng thêi kú vµ hµng n¨m. - Lµm c¬ së cho viƯc tÝnh gi¸ ®Êt ®Ĩ giao qun cho c¸c c¬ quan, tỉ chøc, c¸ nh©n sư dơng ®Êt theo ®óng mơc ®Ých. ®ång thêi lµm c¬ së cho viƯc tÝnh gi¸ thuª ®Êt kĨ c¶ cho ng−êi n−íc ngoµi thuª. - Lµ mét ph−¬ng ph¸p h÷u hiƯu gióp cho viƯc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ mét c¸ch khoa häc vµ chỈt chÏ. 2. Vai trß cđa ®Êt ®« thÞ: Theo h−íng ph¸t triĨn kinh tÕ hµng ho¸ nhiỊu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý cđa nhµ n−íc vµ sù nghiƯp c«ng nghiƯp ho¸- hiƯn ®¹i ho¸ ®Êt n−íc th× c¸c ®« thÞ sÏ trong thµnh c¸c trung t©m c«ng nghiƯp, th−¬ng m¹i vµ c¸c lo¹i dÞch THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 6 vơ kh¸c, lµ ®Çu mèi giao th«ng, quan hƯ kinh tÕ quan träng, gi÷a c¸c vïng c¸c ®Þa ph−¬ng trong c¶ n−íc. §Êt ®ai lµ nỊn t¶ng cđa mäi quan hƯ ®ã, nã tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cđa ®êi sèng kinh tÕ- x· héi . §ã lµ vai trß chung cđa ®Êt ®ai nh−ng khi ®−ỵc qui ®Þnh lµ ®« thÞ th× gi¸ trÞ cđa nã ®−ỵc t¨ng lªn nhiỊu lÇn bëi vai trß cđa ®« thÞ ®èi víi cc sèng vµ bªn c¹nh ®ã cÇu ®« thÞ cã xu h−íng ngµy cµng t¨ng do qui m« vµ tèc ®é t¨ng nhanh chãng cđa qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cã h¹n, do ®ã ®Êt ®« thÞ cã vai trß quan träng ®èi víi ®êi sèng kinh tÕ-x· héi. Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ cßn lµm tho¶ m·n nhu cÇu ®Ĩ më réng s¶n xt, lËp v¨n phßng giao dÞch, trung t©m t− vÊn, cưa hµng dÞch vơ .Víi vai trß lµ t− liƯu s¶n xt kh«ng thĨ thiÕu ®−ỵc, ®Êt lu«n cã mỈt trong c¸c ý t−ëng kinh doanh cđa mäi nhµ kinh doanh. II. Qui ho¹ch ®« thÞ. 1. Kh¸i niƯm Qui ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ cßn ®−ỵc gäi lµ qui ho¹ch tỉng thĨ x©y dùng ®« thÞ. Nã x¸c ®Þnh ph−¬ng h−íng nhiƯm vơ c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ vỊ ph¸t triĨn kh«ng gian, c¬ së h¹ tÇng vµ t¹o lËp m«i tr−êng sèng thÝch hỵp. 2.Vai trß cđa qui ho¹ch ®« thÞ trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng. Vai trß cđa c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®èi víi sù nghiƯp CNH-H§H ®Êt n−íc. V¨n kiƯn ®¹i héi IX ®· nªn râ: “Ph¸t huy vai trß cđa trung t©m hµnh chÝnh, kinh tÕ, v¨n ho¸, trªn toµn vïng vµ ®Þa ph−¬ng, ®i nhanh trong qu¸ tr×nh CNH-H§H ph¸t triĨn m¹nh c«ng nghiƯp dÞch vơ, ®i ®Çu trong viƯc ph¸t triĨn kinh tÕ tri thøc. T¹o vµnh ®ai n«ng nghiƯp hiƯn ®¹i ë c¸c thµnh phè lín. Qui ho¹ch m¹ng l−íi ®« thÞ víi mét sè Ýt thµnh phè lín, nhiỊu thµnh phè võa vµ nhá ph©n bỉ hỵp lý gi÷a c¸c vïng, chó träng ®« thÞ ë miỊn nói. HiƯn ®¹i ho¸ c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n. Kh«ng tËp chung qu¸ nhiỊu c¬ së c«ng nghiƯp vµ d©n c− vµo c¸c ®« thÞ lín. Kh¾c phơc t×nh tr¹ng ïn t¾c giao th«ng vµ « nhiƠm m«i tr−êng. Trong qu¸ tr×nh ®ỉi míi, chun sang kinh tÕ thÞ tr−êng chøc n¨ng nhiƯm vơ qui ho¹ch ®« thÞ cÇn ®−ỵc më réng: THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 7 + qui ho¹ch ®« thÞ x¸c ®Þnh nh÷ng chØ sè vỊ kh«ng gian kiÕn tróc lµm c¬ së cho viƯc thùc hiƯn c¸c dù ¸n sư dơng ®Êt , ph¸t triĨn c¬ së h¹ tÇng, c¶i t¹o x©y dùng ®« thÞ míi. + qui ho¹ch ®« thÞ lµ c«ng cơ kh«ng chØ ®Ĩ thùc hiƯn mµ cßn h−íng dÉn ®Çu t− ph¸t triĨn ®« thÞ trªn c¬ së ph¶n ¸nh ®óng chÝnh x¸c kinh tÕ x· héi vµ xu h−íng ph¸t triĨn thùc tÕ. + qui ho¹ch ®« thÞ cã t¸c dơng kÝch thÝch hƯ thèng c¬ chÕ b¶o ®¶m cung cÊp ®Çy ®đ, bỊn v÷ng vµ qu¶n lý tèt c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vơ c«ng céng, trªn c¬ së th−¬ng m¹i ho¸ c¸c dÞch vơ nµy. + qui ho¹ch ®« thÞ gióp qu¶n lý cã hiƯu qu¶ viƯc sư dơng, ®iỊu chØnh, mua b¸n vµ ®Çu t− ph¸t triĨn ®Êt ®ai cho mäi mơc ®Ých x©y dùng ®« thÞ. Nh− vËy qui ho¹ch ®« thÞ cã nhiỊu chøc n¨ng mµ chøc n¨ng t¹o lËp kh«ng gian kiÕn tróc chØ lµ mét chøc n¨ng mang tÝnh vËt thĨ. Cßn nh÷ng chøc n¨ng kh¸c mang tÝnh kinh tÕ- x· héi réng lín. ChÝnh nh÷ng chøc n¨ng phi vËt thĨ nµy míi lµ linh hån qut ®Þnh chiỊu h−íng ph¸t triĨn ®« thÞ mµ kiÕn tróc lµ h×nh th¸i biĨu hiƯn bªn ngoµi. 3. C¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng. Nh÷ng c¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng kh¸c h¼n víi nỊn t¶ng cđa ph−¬ng ph¸p lµm qui ho¹ch theo kiĨu cò (cđa Liªn X«) tr−íc ®©y: + Vèn ®Çu t− cho ph¸t triĨn ®« thÞ kh«ng chØ cđa nhµ n−íc mµ cßn cđa nhiỊu thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, ®Ỉc biƯt lµ cđa t− nh©n. Víi ®−êng lèi më cưa vµ héi nhËp qc tÕ th× vèn cđa t− nh©n n−íc ngoµi sÏ chiÕm tØ träng rÊt lín vèn cđa t− nh©n trong n−íc còng ngµy cµng t¨ng. + Lt ®Êt ®ai cho phÐp t− nh©n ®−ỵc mua b¸n chun nh−ỵng qun sư dơng ®Êt vµ nhµ n−íc kh«ng cßn lµ chđ ®Êt duy nhÊt trong ®« thÞ nh− tr−íc ®©y. + ViƯc cung cÊp c¬ së h¹ tÇng c¸c dÞch vơ tỉ chøc thùc hiƯn thi c«ng x©y dùng ®« thÞ còng kh«ng ph¶i chØ do nh÷ng doanh nghiƯp nhµ n−íc ®¶m nhËn mµ khu vùc t− nh©n ngµy cµng ®ãng vai trß quan träng vµ n¨ng ®éng h¬n. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 8 * TiÕn tr×nh CNH-H§H ë ViƯt Nam cµng nhanh th× c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ cµng ®ãng vai trß quan träng, bëi lÏ c«ng t¸c qui ho¹ch bao giê còng ®i tr−íc mét b−íc, nã ho¹ch ®Þnh chiÕn l−ỵc ph¸t triĨn kh«ng gian kinh tÕ cđa mét ®Þa ph−¬ng, mét vïng vµ nã vÏ lªn bøc tranh toµn c¶nh cho ®Êt n−íc. Ph¸t triĨn ®« thÞ ë n−íc ta hiƯn nay lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ị träng t©m qut ®Þnh sù ®i lªn cđa ®Êt n−íc. V× vËy, vÊn ®Ị ®Ỉt ra cho c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ lµ ph¶i cã chiÕn l−ỵc khung qc gia vỊ ®« thÞ, ph¶i x©y dùng lt lƯ ®Ĩ t¹o cho c¸c ®« thÞ vµ khu d©n c− thùc hiƯn theo qui ho¹ch. H¬n n÷a, viƯc thùc hiƯn qu¸ tr×nh c«ng t¸c kÕ ho¹ch ho¸ b¾t ®Çu tõ chiÕn l−ỵc ®Õn qui ho¹ch, råi cơ thĨ ho¾bng kÕ ho¹ch 5 n¨m vµ hµng n¨m. III. C¬ së qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ . 1. C¬ së: 1.1 Kh¸i niƯm. Qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ lµ viƯc bè trÝ, s¾p xÕp ®Êt ®ai ®« thÞ, lµ hƯ thèng c¸c biƯn ph¸p kinh tÕ kÜ tht, lµ c¸c ph−¬ng ¸n khai th¸c sư dơng triƯt ®Ĩ ngn tµi nguyªn ®Êt ®ai ®« thÞ ®Ĩ tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu míi cđa con ng−êi, x· héi phơc vơ tèt nhÊt cho chiÕn l−ỵc ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi cđa ®Êt n−íc. Trong kinh tÕ ®« thÞ, møc ®é hỵp lý cđa viƯc tỉ chøc sư dơng ®Êt ®« thÞ t¸c ®éng ®Õn tØ st sư dơng ®Êt, tØ st sinh s¶n ®Êt vµ hiƯu st lao ®éng. V× vËy tỉ chøc sư dơng hỵp lÝ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ị h¹t nh©n cđa qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ. Xoay quanh h¹t nh©n nµy, nhiƯm vơ chđ u cđa viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ lµ ph©n phèi hỵp lÝ q ®Êt ®« thÞ vµ ®iỊu chØnh kÕt cÊu sư dơng ®Êt ®« thÞ theo yªu cÇu ph¸t triĨn kinh tÕ- x· héi cđa ®« thÞ. Qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ bao gåm qui ho¹ch tỉng thĨ sư dơng ®Êt ®« thÞ, qui ho¹ch chi tiÕt sư dơng ®Êt ®« thÞ cđa c¸c doanh nghiƯp vµ c¸c ®¬n vÞ sù nghiƯp. Qui ho¹ch tỉng thĨ qui ®Þnh mơc tiªu, ph−¬ng h−íng vÇ khung c¬ b¶n c viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ. Qui ho¹ch chi tiÕt lµ bé phËn cÊu thµnh h÷u c¬ cđa qui ho¹ch tỉng thĨ sư dơng ®Êt ®« thÞ, lµ sù biĨu hiƯn cơ thĨ cđa viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ cđa c¸c nghµnh, c¸c tiĨu khu, qui ho¹ch sư dơng ®Êt THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 9 cđa c¸c doanh nghiƯp, c¸c ®¬n vÞ sù nghiƯp lµ c¬ së vi m« c qui ho¹ch tỉng thĨ cđa sư dơng ®Êt ®« thÞ. 1.2 C¬ së h×nh thµnh sư dơng ®Êt ®ai ®« thÞ . Trong thùc tÕ cđa qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ hiƯn nay x¸c ®Þnh vỊ mËt ®é th× d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh gÊp nhiỊu lÇn so víi sù më réng cđa ®« thÞ ®· lµm cho cung cÇu mÊt c©n ®èi. Vµ cßn do ®Êt ®ai lµ ®Þa bµn khu d©n c−, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸- x· héi, an ninh qc phßng lµ thµnh phÇn kh«ng thĨ thiÕu, kh«ng thĨ thay thÕ.Trong qu¸ tr×nh ph¸t triĨn kinh tÕ hiªn nay vÊn ®Ị sư dơng ®Êt ®ßi hái ph¶i hỵp lÝ cã hiƯu qu¶ ®óng mơc ®Ých tiÕt kiƯm kh«ng lµm tỉn h¹i ®Õn m«i tr−êng, ®i ®óng h−íng phï hỵp víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ- x· héi cđa ®« thÞ. Tõ nh÷ng lÝ do trªn, cho thÊy vÇn ®Ị qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ mang ý nghÜa cÊp thiÕt kh«ng thĨ thiÕu trong qu¸ tr×nh ph¸t triĨn kinh tÕ – x· héi . 1.3 Nguyªn t¾c c¬ b¶n cđa viƯc x©y dùng qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ Nguyªn t¾c ph©n c«ng khu vùc: c¨n cø vµo tÝnh chÊt tù nhiªn vµ vÞ trÝ ®Þa lÝ c kho¶nh ®Êt ®Ĩ ph−¬ng h−íng vµ ph−¬ng thøc sư dơng mçi kho¶nh ®Êt ®ã, ®¶m b¶o ph¸t huy −u thÕ tut ®èi vµ t−¬ng ®èi cđa nã nh»m n©ng cao hiƯu qu¶ kinh tÕ cđa viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c lùa chän vÞ trÝ khu vùc: trong mét thêi k× nhÊt ®Þnh, qui m« sư dơng ®Êt ®« thÞ cÇn duy tr× tØ lƯ hỵp lÝ víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ vµ nh©n khÈu cđa ®« thÞ ®¶m b¶o ®¹t hiƯu qu¶ kinh tÕ lín trong viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c hiƯu q tỉng hỵp: trong qu¸ tr×nh x©y dùng qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ, ®ång thêi víi viĐc d¶m b¶o hiƯu qu¶ kinh tÕ, cÇn coi träng hiƯu qu¶ sinh th¸i vµ hiƯu q x· héi. 1.4 Vai trß. Theo ®iỊu2 N§ 91/CP vµ ®iỊu12 N§ 88/CP ngµy 17/8/1994: §« thÞ ph¶i ®−ỵc x©y dùng ph¸t triĨn theo qui ho¹ch vµ c¸c qui ®Þnh c ph¸p lt nh»m phơc vơ cho mơc tiªu chÝnh tri- kinh tÕ- x· héi vµ an ninh qc phßng. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 10 ViƯc qu¶n lÝ sư dơng ®Êt ®« thÞ ph¶i theo ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt ®ai ®−ỵc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm qun phª dut. TÇm quan träng cđa c«ng t¸c qui ho¹ch ®−ỵc thĨ hiƯn râ trong viƯc ph¸t triĨn ®« thÞ lÇ c«ng t¸c kh«ng thĨ thiÕu trong qu¶n lÝ vỊ ®Êt ®ai vµ nhµ ë cđa ®Êt n−íc. ViƯc lËp qui ho¹ch sư dơng ®Êt cã ý nghÜa kh«ng chØ ë giai ®o¹n tr−íc m¾t mµ c¶ l©u dµi, lµ ®Þnh h−íng viƯc sư dơng ®Êt trªn ®Þa bµn l·nh thỉ, tr¸nh t×nh tr¹ng chång chÐo trong qui ho¹ch, x¸c lËp sù ỉn ®Þnh vỊ mỈt ph¸p lÝ cho c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n−íc vỊ ®Êt ®ai, lµm c¬ së tiÐn hµnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt, ®¸p øng cho nhu cÇu ®Êt ®ai ph¸t triĨn kinh tÕ- x· héi cđa ®Êt n−íc. 2. Mơc tiªu, c¨n cø. 2.1 Mơc tiªu qui ho¹ch sư dơng ®Êt lµ sư dơng ®Êt ®ai ®« thÞ tèt nhÊt víi ®å ¸n qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ: Mơc tiªu hiƯu qu¶: th«ng qua viƯc qui ho¹ch ®Ĩ sư dơng ®Êt ®ai vÇ ngn lùc mét c¸ch hiƯu qu¶ vỊ mỈt kinh tÕ phï hỵp víi chiÕn l−ỵc ph¸t triĨn vµ ®−ỵc x· héi chÊp nhËn. Mơc tiªu c«ng b»ng: thùc hiƯn sư dơng ®Êt nh− t¸i ®Þnh c−, ph©n phèi ®Êt ®ai ®Ĩ lµm gi¶m sù kh«ng c«ng b»ng, sù sai lƯch trong sư dơng ®Êt ®ai ®« thÞ. Mơc tiªu kh¸c ph¶i t¨ng c−¬ng tham gia cđa d©n trong viƯc qut ®Þnh qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ, ®iỊu ®ã cã thĨ thùc hiƯn ë tõng giai ®o¹n kh¸c nhau cđa qu¸ tr×nh qui ho¹ch. Qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ gióp gi¶i qut nh÷ng m©u thn ®Êt ®ai b»ng viƯc c«ng khai c¸c qut ®Þnh sư dơng ®Êt ®ai ®« thÞ. 2.2 C¨n cø ViƯc qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng ®èi t−ỵng cÇn nghiªn cøu, nh÷ng u tè cÊu thµnh vµ hiªu qu¶ qut ®Þnh ®Õn mäi ho¹t ®éng kinh tÕ- kÜ tht vµ x· héi xÏ s¶y ra trªn khu ®Êt. * Yªó tè kh¸ch quan: mèi quan hƯ gi÷a khu ®Êt víi m«i tr−¬ng xung quanh: THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN [...]... sư dơng ®Êt ®« thÞ Vµ ®iỊu 14 qui ®Þnh viƯc qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ cho giai ®o¹n 5-10 n¨m vµ hµng n¨m §iỊu 26 qui ®Þnh viƯc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt ®« thÞ ®−ỵc nhµ n−íc giao ph¶i ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®Êt ®« thÞ Cïng víi nghÞ ®Þnh 88, ngµy 17/8/94 chÝnh phđ ban hµnh nghÞ ®Þnh 91/cp vỊ ®iỊu lƯ qu¶n lý qui ho¹ch ®« thÞ: +Ban hµnh c¸c qui ®Þnh vỊ qu¶n lý ,qui ho¹ch ®« thÞ +LËp vµ xÕt dut... døt kho¸t vµ thiÕu kiªn qut trong viƯc thùc thi c¸c ®å ¸n qui ho¹ch theo qui chÕ, theo ®iỊu lƯ qu¶n lÝ vµ theo ph¸p lt qui ®Þnh Qui ho¹ch chuyªn nghµnh ®Ỉc biƯt lµ qui ho¹ch giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ tht thiÕu ®ång bé vµ tr×nh tù nghiªn cøu thiÕu thèng nhÊt, chång chÐo lªn nhau, g©y ¶nh h−ëng kh«ng Ýt dÕn qu¸ tr×nh thùc thi ®å ¸n qui ho¹ch H¬n thỊ n÷a, nã kh«ng b¶o ®¶m ®−ỵc c¸c mèi liªn hƯ gi÷a ®«... cø kh«ng thĨ thiÕu - Qui ho¹ch ph¸t triĨn ®« thÞ trong ®ã cã qui ho¹ch tỉng thĨ ph¸t triĨn ®« thÞ nã qut ®Þnh mơc tiªu, ph−¬ng h−íng c¬ b¶n cđa viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ vµ qui ho¹ch chi tiÕt lµ biƯn ph¸p cÊu thµnh h÷u c¬ cđa qui ho¹ch tỉng thĨ lµ biĨu hiƯn cơ thĨ cđa viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ - KÕt qu¶ thùc hiƯn qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt k× tr−íc nã còng ¶nh h−ëng rÊt nhiỊu ®Õn qui ho¹ch lÇn sau Tõ... lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ b−íc ®Çu ®−ỵc ®ỉi míi, phï hỵp víi nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng cã sù qu¶n lÝ cđa nhµ n−íc Tr×nh tù, thđ tơc lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ tr−íc ®©y rÊt phiỊn hµ gåm 5 dù ¸n: Ln chøng kinh tÕ kÜ tht, tỉng mỈt b»ng, qui ho¹ch x©y dùng dỵt ®Çu, qui ho¹ch chi tiÕt tØ lƯ 1/1000 – 1/2000 vµ dù ¸n qui ho¹ch x©y dùng tØ lƯ 1/500 Nay ®· ®−ỵc c¶i tiÕn rót l¹i chØ cßn 2 lo¹i dù ¸n lµ qui. .. chØnh viƯc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt cho phï hỵp th× nhµ qui ho¹ch ph¶i ®−a ra c¸c gi¶i ph¸p tiÕp theo thùc hiƯn phÇn qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®Ĩ cho c«ng t¸c qui ho¹ch ®−ỵc liªn tơc ®¶m b¶o sù ph¸t triĨn bỊn v÷ng cđa ®« thÞ 4 C¸c b−íc tiÕn hµnh x©y dùng qui ho¹ch : B−íc ı :Thu thËp c¸c yªu cÇu qui ho¹ch vỊ: thùc tr¹ng vỊ q ®Êt cđa khu vùc hc ®« thÞ cÇn qui ho¹ch, ®iỊu kiƯn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi vµ hiƯn... ®ã cÇn lËp qui ho¹ch chi tiÕt cho tõng khu vùc, nghµnh, tõng cÊp phï hỵp víi ®Ỉc thï cđa ®« thÞ C«ng khai th«ng tin qui ho¹ch cho ng−êi d©n ®−ỵc biÕt ®Ĩ hä cïng tham gia, nhµ n−íc ph¶i tuyªn trun, tËp hn vỊ qui ho¹ch ®Ĩ c¸n bé, nh©n d©n biÕt kiĨm tra thùc hiƯn TiÕp tơc ®ỉi míi néi dung vµ ph−¬ng ph¸p, n©ng cao chÊt l−ỵng c¸c ®å ¸n qui ho¹ch ®« thÞ, ®¶m b¶o cung cÊp ®đ qui ho¹ch chi tiÕt vµ qui ho¹ch... .5 II Qui ho¹ch ®« thÞ .6 1 Kh¸i niƯm 6 2.Vai trß cđa qui ho¹ch ®« thÞ trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng 6 3 C¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nỊn kinh tÕ thÞ tr−êng 7 III C¬ së qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ 8 1 C¬ së: 8 2 Mơc tiªu, c¨n cø 10 3 Néi dung cđa qui ho¹ch sư dơng ®Êt ®« thÞ 12 4 C¸c b−íc tiÕn hµnh x©y dùng qui ho¹ch... mét nghÜa vơ cđa nhµ n−íc + §iỊu16, 17, 18 quy ®Þnh vỊ c¬ chÕ xÐt dut qui ho¹ch sư dơng ®Êt vµ néi dung qui ho¹ch sư dơng ®Êt +§iỊu 19 lµ c¨n cø b¾t bc ®Ĩ nhµ n−íc giao ®Êt hc thu håi ®Êt(®iỊu 26,27,28) - Sau khi lt ®Êt ®ai ®−ỵc ban hµnh nh÷ng yªu cÇu vµ néi dung c¸c qui ho¹ch ®« thÞ, trong ®ã qui ho¹ch ®« thÞ lµ mét néi dung cđa qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ gãp phÇn cơ thĨ ho¸ chiÕn l−ỵc ỉn ®Þnh ph¸t... ph−¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ ®ã dÉn ®Õn nh÷ng ®iĨm sau : Qui ho¹ch theo nghµnh chuyªn m«n lµ chÝnh (kiÕn tróc) Qui ho¹ch vËt thĨ lµ chÝnh( thiÕt kÕ, bè trÝ c¸c c«ng tr×nh kh«ng gian) Qui ho¹ch nh»m ®¹t mơc tiªu kÕ ho¹ch nhµ n−íc lµ chÝnh, Ýt quan t©m nghiªn cøu t¸c ®éng tỉng hỵp cđa c¸c néi dung phi vËt thĨ, c¸c xu thÕ ph¸t triĨn bªn ngoµi vµ c¬ chÕ vËn ®éng bªn trong cđa ®« thÞ C¸c ®å ¸n qui ho¹ch mang... s− nhiỊu h¬n lµ qui lt ph¸t triĨn kh¸ch quan * §ỉi míi ph−¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ cho phï hỵp víi c¬ chÕ thÞ tr−êng lµ yªu cÇu cÊp b¸ch: Qui ho¹ch ®« thÞ ®−ỵc tiÕn hµnh réng r·i ë miỊn b¾c n−íc ta tõ ci nh÷ng n¨m 50 TÝnh ®Õn nay ®· gÇn nưa thÕ kØ tr«i qua, kho¶ng thêi gian nµy dµi gÊp ®«i thêi gian thiÕt kÕ qui ho¹ch chung 20-25 n¨m, qu¸ ®đ ®Ĩ kiƯm tÝnh kh¶ thi cđa hÇu hÕt c¸c b¶n ®å qui ho¹ch ®« thÞ . nghiƯp. Qui ho¹ch tỉng thĨ qui ®Þnh mơc tiªu, ph−¬ng h−íng vÇ khung c¬ b¶n c viƯc sư dơng ®Êt ®« thÞ. Qui ho¹ch chi tiÕt lµ bé phËn cÊu thµnh h÷u c¬ cđa qui. cßn 2 lo¹i dù ¸n lµ qui ho¹ch chung vµ qui ho¹ch chi tiÕt C¸c ph−¬ng ph¸p thiÕt kÕ qui ho¹ch ®· ®−ỵc dÇn ®ỉi míi, ®Ỉc biƯt lµ nh÷ng qui ho¹ch chi tiÕt