Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọing−ời dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Đề án chuyên ngành Lời Nói Đầu Nhà nhu cầu thiết yếu ngời dân xà hội, vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải chỗ đợc nhân dân coi nh điều kiện tiên cho việc thành công đờng đời, nghiệp cá nhân việc lớn đời ngời.Vì nớc giới có sách phát triển nhà Đối với nớc ta Đảng Nhà nớc quan tâm đến nhà cho ngời dân Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nớc mở rộng việc xây dựng nhà đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung nhằm thực quyền Khi đất nớc chuyển sang chế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nớc kết hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày nhanh, việc di dân tự vào đô thị lớn đà làm cho vấn đề kinh tÕ x· héi trë lªn bøc xóc , béc lé nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt vấn đề nhà đô thị kỷ XXI Bài viết có sử dụng phơng pháp phân tích, phơng pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phơng pháp việc nghiên cứu Thực trạng giải pháp phát triển nhà đô thị nớc ta đợc xem xét mối quan hệ tác động qua lại lý luận thực tiễn, từ đề giải pháp khắc phục tồn Trong ®iỊu kiƯn cđa bµi viÕt nµy, víi vèn kiÕn thøc thời gian có hạn khó có cách nhìn tổng quát đầy đủ nhà đô thị nớc ta Bài viết đợc hoàn thành với hớng dẫn TS.Hoàng Cờng thầy cô giáo giảng dạy Trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản Em xin chân thành cảm ơn mong đợc đóng góp ý kiến thầy cô bạn Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN I C¬ së lý ln đề tài: Khái niệm đặc điểm nhà ë: 1.1.Kh¸i niƯm: HiƯn cã rÊt nhiỊu kh¸i niƯm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu *Trên góc độ xây dựng : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên dùng để *Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống ngời, phận quan trọng bảo vệ ngời trớc tợng tự nhiên 1.2.Đặc điểm nhà ở: *Nhà tài sản di dời đợc, gắn liền với đất, đợc xây dựng đất Sự gắn liền với đất vị trí đợc phân bố đâu Mà giao dịch thị trờng nhà đất đô thị ngời ta quan tâm nhiều đến vị trí nhà đất vị trí nhà đất có ảnh hởng lớn đến giá trị tài sản nhà đất *Nhà bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm có thuận lợi cho ngời sử dụng ngời có thu nhập thấp , họ có khả nâng cấp, xây dựng nhà Họ xây dựng nhà có chất lợng trung bình sử dụng khoảng thời gian gần 20 năm mà sửa chữa lớn, trừ tu bảo dỡng nhỏ nh sơn quét vôi tờng, cửa *Nhà tài sản có giá trị lớn So với hàng hoá khác mua sắm việc xây dựng nhà đòi hỏi khoản vốn đầu t lớn giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng đô thị cao *Nhà đa dạng, phong phú số lợng chất lợng Đặc điểm mặt đa dạng tầng lớp dân c đô thị, Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN mặt khác thu nhập dân c đô thị đà tăng lên, phong tục tập quán truyền thống nơi khác 2.ý nghĩa nhà : *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trờng c trú, điều kiện sinh hoạt nơi ở, nơi làm việc, môi trờng văn hoá khu vực, môi trờng tự nhiên khu vực ảnh hởng lớn tới tái sản xuất sức lao động tác động tới tâm sinh lý ngời lao động, ảnh hởng tới trình sản xuất, tới hiệu kinh tế Chẳng hạn nh khoảng cách nơi nơi làm việc có tác động lớn tới lao động, thể lực trí lực, làm hao phí thời gian, mà thời đại ngày môi trờng cạnh tranh khốc liệt thời gian làm việc đợc sử dụng triệt để, hiệu Sự phát triển nhà trực tiếp tác động đến ngành có liên quan đến xây dựng nh ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lợng quy mô nhà đô thị góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu dân c đô thị với loại hàng hoá nh: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với sách Nhà nớc chất lợng quy mô nhà ảnh hởng tới thị trờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân c nguồn lao động Nền kinh tế thị trờng phát triển phát triển đồng thị trờng, thị trờng bất động sản phận Trong thị trờng bất động sản hoạt động mạnh mẽ diễn sôi đô thị thị lớn Cung- cầu chất lợng nhà ảnh hởng lớn đến thị trờng bất động sản, điều thể sốt nhà đất *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Lao động điều kiện để tiến hành sản xuất, lao động đầu vào trình sản xuất Chất lợng lao động bao gồm thể Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN lực trí lực ảnh hởng trực tiếp tới trình sản xuất Để nâng cao chất lợng lao động đảm bảo điều kiện ăn, ở, mặc t liệu sinh hoạt khác Nh Ph-Ăngghen nói: Con ngời trớc hết phải ăn uống, chỗ mặc đà đến làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo (1) Nhà phơng tiện quan trọng để bảo vệ ngời trớc tợng tự nhiên nh nắng, ma, gió, bÃo, giá rét mà nơi nuôi dỡng , giáo dục đào tạo ngời từ sinh lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động ngời *Nhà đô thị điều kiện vật chất ảnh hởng tới sinh hoạt xà hội điều chỉnh quan hệ xà hội Nhà tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt gia đình, mà tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế x· héi cđa qc gia, møc sèng d©n c− cđa dân tộc Một thực tế nhìn vào nhà ta biết đợc phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần ngời sống nhà đó.Đối tợng xà hội ngày phát triển, tỷ lệ ngời già, ngời độc thân, cặp vợ chồng ngày tăng dẫn tới phải xây dựng mẫu nhà, mẫu hộ thích hợp Xà hội phát triển, hộ đông ngời giảm, lối sống, tập quán C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500 ngời dân đô thị thay đổi Sự hình thành phát triển khu dân c trình phát triển đô thị gắn liền với phát triển nhà Đi kèm đa dạng kiến trúc nhà , thể phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ Cung- Cầu nhà ở: *Cung nhà ở: Theo nhà kinh tế học lĩnh vực sản xuất nhà đợc phân chia thµnh ba khu vùc: khu vùc Nhµ n−íc, khu vùc t nhân khu vực không thức Ba khu vực đợc xem nh chuyển hoá liên tục Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngµnh THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tõ sù kiĨm soát toàn Nhà nớc xây dựng nhà ở khu vực Nhà nớc đến việc xây dựng nhà t nhân doanh nghiệp xây dựng dới điều tiết Nhà nớc đến nhà bất quy tắc đợc xây dựng gia đình nhà thầu nhỏ -Khu vực Nhà nớc: khu vực đợc xem nh tiêu điểm sách nhà ở, khu vực mà Chính phủ kiểm soát trực tiếp Nhà khu vực chiếm tỷ lệ không lớn phân bố không đồng đô thị có quy mô vị trí khác Khu vực Nhà nớc đề án nhà đợc Chính phủ xí nghiệp, quan Nhà nớc trực tiếp xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà có nguồn gốc sở hữu khác đợc chuyển thành sở hữu Nhà nớc theo quy định pháp luật Nhà Nhà nớc cung cấp thờng loại nhà đợc bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại lớn, nên khó tránh khỏi bất công sách phân phối nhà -Khu vực t nhân: Nhà đợc xây dựng cá nhân doanh nghiệp từ nguồn vốn Nhà nớc, nhng hoạt động hệ thống quy tắc thức Nhà nớc.Khu vực Chính phủ kiểm soát đợc đà đợc Nhà nớc điều tiết Các quy tắc mà Nhà nớc điều tiết cần thiết lý an ninh công cộng bảo đảm tiêu chuẩn ngời tiêu dùng thiếu thông tin thị trờng nhà Những ngời cần nhà ngời nghèo thành thị, nhng thị trờng nhà t nhân không đáp ứng càn nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả toán.Trong thực tế, xây dựng nhà khu vực t nhân có hiệu khu vực Nhà nớc Nhng buông lỏng , không điều tiết khu vực dẫn đến khoảng cách ngời giàu ngời nghèo tăng lên dẫn đến bất bình đẳng xà hội nhà -Khu vực nhà không thức: Đây khu vực xây dựng nhà t nhân không theo quy tắc, nhà đợc xây dựng giá trị cộng đồng tự giúp đỡ lẫn Nhà khu vực không Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế xà hội thiết chế đăc thù dân c đô thị Khu vực này, thực tế đóng góp vào gia tăng quỹ nhà , đặc biệt tầng lớp dân c có thu nhập thấp *Cầu nhà đô thị : Tại đô thị đối tợng có nhu cầu nhà bao gồm : -Nhà cho số dân tăng tự nhiên tăng học -Nhà cho hộ cha có nhà, phải chung, nhờ, phải sống tạm bợ khu ổ chuột -Nhà cho công chức lực lợng vũ trang -Nhà nới thêm diện tích cho hộ chật -Nhà phục vụ đối tợng tái định c để chỉnh trang xây dựng công trình hạ tầng đô thị -Nhà cho viên chức ngời lao động khu công nghiệp tập trung -Nhà cho học sinh, sinh viên -Nhà cho ngời nớc đến làm việc kinh doanh -Nhà phục vụ nhu cầu khác Nhu cầu nhà đô thị đa dạng dân c đô thị làm nhiều nghề khác thu nhập tầng lớp dân c đô thị có chênh lệch lớn 4.Quản lý Nhà nớc nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đà quy định rõ nội dung quản lý Nhà nớc nhà Nội dung quản lý Nhµ n−íc vỊ nhµ ë bao gåm: *Ban hµnh quy chế, tiêu chuẩn quy phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng nhà ở: Đây nội dung quan trọng quản lý Nhà nớc nhà Nhà nớc thống quản lý nhà pháp luật Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN nhằm đảm bảo việc trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm không ngừng phát triển quỹ nhà Trong công tác quản lý Nhà nớc nhà ở, Nhà nớc qy định cụ thể quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho loại Nghị định 61/CP ngày 5-5 1994 Chính phủ Đối với nhà chung c cao tầng nhà nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđà ban hành quy chế quản lý sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 Bộ trởng Bộ Xây Dựng Bên cạnh quy định quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nớc cần xây dựng sách thoả đáng nhằm mặt khuyến khích tổ chức kinh doanh tập thể t nhân tham gia vào trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ; mặt khác có khả khắc phục sốt giả tạo giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân thoả mÃn nhu cầu *Lập kế hoạch xây dựng nhà theo đồ án quy hoạch đợc duyệt Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành nh giao thông, thơng mại, dịch vụ đồng thời gắn liền với nghiệp phát triển kinh tế xà hội địa phơng Đây công tác quan trọng cấp bách đòi hỏi ngời dân phải quan tâm nhận thức đợc điều Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà tốt làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt cho phát triển văn minh đất nớc *Cho phép đình việc xây dựng, cải tạo nhà Để bảo đảm nhà đợc xây dựng theo quy hoạch đà đợc duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống quy hoạch tổng thể địa phơng xây dựng nhà cần có ®¹o, cho phÐp cđa cÊp cã thÈm qun Kinh tÕ quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà Đây nôi dung công tác quản lý Nhà nớc nhà Nó bảo đảm quyền lợi ngời chủ sở hữu nhà trớc pháp luật bảo đảm cho quan quản lý nắm đợc tình hình nhà địa phơng lập kế hoạch phát triển nhà *Thanh tra Nhà nớc, giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật nhà Công tác tra kiểm tra chức cấp quản lý Nó có nhiệm vụ tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà Với nội dung trên, Nhà nớc thông qua công cụ quản lý, quy định mang tính pháp lý để hoạch định đạo thực sách phát triển nhà phù hợp giai đoạn phát triển kinh tế đất nớc II.Thực trạng phát triển nhà đô thị vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà đô thị : 1.1.Trớc thời kỳ đổi mới: Trong giai đoạn thiết kế xây dựng số nhợc điểm nhng nguồn vốn tập trung Nhà nớc, nên đà giải chỗ cho đông đảo CBCNVtrên số đô thị lớn Tính bao cấp tuyệt đối lĩnh vực nhà đô thị đợc thể việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê thấp (1% tiền lơng).Do đà dẫn đến không đủ kinh phí để tu bảo dỡng nâng cấp nhµ ë, khiÕn cho quü nhµ ë xuèng cÊp nhanh chóng gây thiệt hại kinh tế Thời kỳ bao cấp, Nhà nớc ban hành nhiều sách nhà Chơng trình Quốc gia nhà đợc thực nhằm cung cấp nhà cho ngời lao động khu vực kinh tế Nhà nớc đô thị lớn nh Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh Các sách nh: sách vốn đầu t vào sở vật chất kỹ thuật, sở hạ tầng đà góp phần giải đợc nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất phân phối nhà Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN ë thêi kú bao cấp đà tạo nhiều bất công ngành, quan xí nghiệp Cùng với thiếu kinh nghiệm quy hoạch, quản lý đô thị đà dẫn đến hệ thống đờng xá, điện nớc, vệ sinh môi trờng thấp Theo số liệu điều tra nhà năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số số đô thị sống nhà đợc Nhà nớc xây dựng giai đoạn 1961- 1975 nh sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân c thành phố Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà xây dựng cao tổng quỹ nhà nhiều đô thị lớn nh Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ lĩnh vực này.(2) Tóm lại, đến cuối năm 80 cđa thÕ kû XX chØ cã kho¶ng 30% CBCNV Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% lại phải tự lo lấy nhà nhiều cách khác phải sống điều kiện nhà chật hẹp, thiếu không gian 1.2.Từ 1986 đến nay: Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà không Nhà đô thị dân tự lo, Nhà nớc nhân dân làm, mặt khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo phát triển kinh tế thị trờng, lĩnh vực nhà bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà nớc ta có khoảng 500 triệu m2, đô thị 81 triệu m2, nhà thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu đô thi) Diện tích bình quân đầu ngời nớc khoảng 7m2, đô thị 5,8m2/ ngời Trong năm từ 1991-1995, đô thị nớc xây dựng đợc 26 triệum2nhà Đến cuối 1995 diện tích nhà đô thị nớc ta có khoảng 107 triệu m2, bình quân 7,2 m2/ngời Ước tính từ 19962000, đô thị nớc xây dựng đợc 40 triệu m2nhà Thực tế đến Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN cuối 2000 nớc có diện tích nhà 147 triệu m2, bình quân 7,7 m2/ ngời; Hà Nội có triệu m2nhà , bình quân 6,8 m2/ng−êi , Thµnh Hå ChÝ Minh cã 33 triệu m2 nhà ở, bình quân 7,8 m2/ngời Trong giai đoạn Nhà nớc có nhiều văn xoá bá bao cÊp, khuyÕn khÝch nh©n d©n tù x©y dùng nhà Chính sách đầu t nhà chuyển từ đầu t có tính chất bao cấp sang sách tạo điều kiện đà khơi dậy tiềm nhân dân xây dựng nhà ở.Việc đổi sản xuất nhà đô thị ởViệt Nam thể hai mặt: khối lợng đợc sản xuất cấu đa dạng chủ thể tham gia vào trình sản xuất nhà Vì vậy, năm 1990 đô thị đà có 1/3 khối lợng nhà đợc xây dựng tiền ngời dân Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà quan xí nghiệp nhân dân gấp lần vốn Nhà (2) Giáo trình QLNN đất đai nhà ở, trang 248 nớc Đến 1994 70% nhà dân tự xây dựng, tỷ lệ có xu hớng tăng dần Điều làm cho quỹ nhà tăng lên đáng kể số lợng chất lợng, giải đợc bớc nhu cầu nhà dân c Tại đô thị lớn, nhiều khu nhà đà đợc xây dựng theo quy hoạch với quy mô đại, đồng bộ, bao gồm dịch vụ thơng mại, thể thao, vui chơi giải trí công trình hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn.Đó khu đô thị Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính( Hà Nội ), khu đô thị Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị Cát Bi(tại Hải Phòng) Nhiều khu tái định c, khu nhà cho ngời có thu nhập thấp đà đợc xây dựng số đô thị Tại Thành phố Hồ Chí Minh đà giải toả đợc hàng ngàn nhà ổ chuột , cải thiện môi trờng cho thàng phố giải nhà cho dân thành công lớn thời gian qua Hiện tại, hầu hết nhà đô thị xây dựng vật liệu bền, nhng nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà đô thị có Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN kiện tự nhiên, môi trờng sống, giữ gìn phát huy sắc dân tộc lĩnh vực nhà Phấn đấu đến 2010 hộ gia đình có chỗ thích hợp thông qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc thuê nhà ở.Diện tích nhà đạt bình quân từ 9- 12 m2/ngời Phấn đấu để hộ dân đô thị đợc hộ độc lập Trong phải tập trung đạo thực đầu t phát triển nhà ë theo dù ¸n TriĨn khai thùc hiƯn tèt c¸c sách u đÃi xây dựng nhà phục vụ nhu cầu cán bộ, công chức viên chức ngời thu nhập thấp Trong đặc biệt trọng nhà cho thuê, bán trả góp Hai là: Để tạo điều kiện chăm lo nhà cho nhân dân, ngành có liên quan phải tập trung xây dựng trình Chính phủ ban hành đồng văn pháp quy, chế sách vừa bảo đảm phát triển nhanh qũy nhà, vừa đa công tác quản lý hoật động kinh doanh bất động sản nhà vào nề nếp đạt hiệu cao, bảo đảm nguyên tắc công khai, công Ba lµ: Nhµ n−íc vµ x· héi tiÕp tơc thùc hiƯn sách nhà ngời có công, quan tâm xây dựng nhà tình thơng, giúp đỡ đối tợng tự lực tạo lập nhà 2.2.Phơng hớng : Chiến lợc phát triển kinh tế xà hội đề Phơng hớng phát triển đô thị hình thành nhiều trung tâm vừa nhỏ , phân bố hợp lý; không tập trung dân c đông vào thành phố lớn Một số địa bàn có vị trí quan trọng vùng ( phía Bắc khu vực Hà Nội Hải Phòng-Quảng Ninh ; phía Nam khu vực TP Hồ Chí Minh Biên Hoà -Bà Rịa Vũng Tàu ; miền Trung Đà Nẵng Dung Quất số thành phố cảng khác)cần thu hút đầu t nớc nớc Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN Việc phát triển nhà khu vực đô thị phải đáp ứng đợc yêu cầu sau đây: a.Tập trung huy động nguồn lực nhằm phát triển quỹ nhà để giải xúc chỗ nhân dân đô thị, đặc biệt đô thị lớn có tốc độ đô thị hoá cao nh thủ đô Hà Nội , TP Hồ Chí Minh , Hải Phòng, Huế, Vũng Tàu, Nha Trang nh khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất b.Chơng trình phát triển nhà đô thị phải thúc đẩy chơng trình phát triển kinh tế xà hội phục vụ tốt yêu cầu trình đô thị hoá địa bàn , để tình trạng thiếu nhà ảnh hởng đến phát triển kinh tế xà hội Chơng trình phát triển nhà cần đáp ứng chỗ cho số dân tăng tự nhiên tăng học; cho hộ cha có nhà ( phải sống chật chội sống tạm bợ khu nhà lụp xụp ); nhà cho cán bộ, công chức, viên chức lực lơng vũ trang; nhà cho sinh viên, học sinh; nhà cho ngời nớc đến làm việc kinh doanh; nhà phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng, tái định c; nhà phục vụ nhu cầu khác c Do đặc điểm dân c đô thị, nhà phải đợc đầu t xây dựng phong phú chủng loại, đa dạng hình thức cung cấp nhà Nhà phải đợc xây dựng theo quy hoạch phải có kết cấu hạ tầng phù hợp Chính quyền đô thị phải đợc tổ chức quản lý việc xây dựng nhà theo dự án, khuyến khích phát triển nhà chung c cao tầng (đặc biệt đô thị lớn ) để nâng câo chất lợng chỗ ở, bảo vệ giữ gìn cảnh quan môi trờng, tiết kiệm đất xây dựng d Tại đô thị phải ý tới phát triển quỹ nhà cho thuê nhà bán trả góp mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu hộ gia đình cha có đủ điều kiện để xây dựng mua nhà trả tiền lần e.Đi đôi với phát triển nhà mới, Nhà nớc có sách để thành phố huy động đợc nguồn lực cho việc cải tạo, xây Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN dựng lại quỹ nhà đà hết niên hạn sử dụng đà xuống cấp nghiêm trọng có nguy xụp đổ không an toàn Đặc biệt nhà chung c cao tầng xây dựng thời kỳ bao cấp Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Vinh, Hải Phòng Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà đô thị: 3.1.Các giải pháp lớn: Để thực đợc mục tiêu đà đề giai đoạn cần thiết phải có giải pháp, sách đồng bộ, nguyên tắc huy động khả đóng góp ngời có nhu cầu nhà Nhà nớc tạo điều kiện tham gia tích cực cộng đồng Trong cần tập trung vào lĩnh vực : (1)Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xà hội phát triển thị trờng bất động sản nhà để tập trung đạo giai đoạn Căn vào nội dung yêu cầu định hớng phát triển nhà quốc gia, đạo việc xây dựng chơng trình phát triển nhà đô thị Chơng trình đợc thông qua Hội đồng nhân dân có nghị trớc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, làm sở chơng trình phát triển xà hội-kinh tế để triển khai thực đánh giá kết kỳ kế hoạch (2) Chỉ đạo sát việc triển khai công tác qui hoạch khu dân c; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực công tác giải phóng mặt bằng, đầu t xây dựng sở hạ tầng nhà Phấn đấu để việc phát triển nhà đô thị đợc thực theo dự án, bớc khắc phục tình trạng xây dựng nhà tự phát (3) Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà Trong cần trọng giải pháp công nghệ, ứng dụng vật liệu để nâng cao chất lợng nhà (4) Củng cố tăng cờng lực tổ chức t vấn, doanh nghiệp đầu t kinh doanh nhà để có đủ lực thực Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN yêu cầu thiết kế, xây lắp quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà (5) Ban hành đồng chế sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trờng bất động sản nhà hoạt động có hiệu quả, góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế-xà hội theo mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá(CNH-HĐH) 3.2.Các giải pháp cụ thể: a Giải pháp qui hoạch: Trong hoàn cảnh nớc ta bắt đầu nghiệp CNH-HĐH nên việc xác định mô hình đô thị thích hợp khó Mô hình thích hợp cho đô thị Việt Nam từ đến 2010 đa dạng; có đặc tính mô hình mở, đa phơng hoá Tính mở đa phơng hoá đơn vị tiền đề cho sáng tạo tổ chức không gian kiến trúc đơn vị khu đô thị theo thiết kế kiến trúc s phù hợp với nhu cầu xà hội đô thị phát triển bền vững Tuỳ theo qui mô cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị khác Sự khác trớc tiên qui mô dân số Nếu nh khu đô thị lớn nh Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Việc xây dựng chung c cao tầng điều bắt buộc (để đáp ứng nhu cầu ngày khan đất xây dựng) đô thị vừa nhỏ lại cho phép xây dựng nhà thấp tầng qui mô xây dựng nhà không lớn, loại nhà ë d©n tù x©y dùng vÉn chiÕm mét tØ lệ cao, không đòi hỏi công nghệ phức tạp khan đất xây dựng không gay gắt Quy hoạch khu dân c phải tính đến khả đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển kinh tế đô thị nớc ta, nhà đô thị đợc xây dựng theo phố xây dựng tiểu khu hay nhóm nhà đồng với công trình phúc lợi xà hội Thực nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà khu phố cũ Có chơng trình kế hoạch cải tạo lại Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN loại nhà đà xuống cấp khu nhà mà môi trờng tối thiểu không dảm bảo b Giải pháp kiến trúc: Các giải pháp thiết kế nhà cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà cũ giải pháp thiết kế cho loại hình nhà * Cải tạo nâng cấp nhà cũ đô thị: Các khu nhà nhiều tầng cũ đợc xây dựng từ năm 6070 đến đà xuống cấp biến dạng nhiều không đợc tu bổ thờng xuyên, cơi nới, lấn chiếm khu nhà cần đợc định cải tạo lại hay phá xây Các khu nhà đợc xem xét giữ lại để cải tạo cần ý: - Cải tạo nhà nguyên tắc bảo đảm hộ độc lập, khép kín, đủ diện tích theo tiêu qui định cho hộ - Cải tạo toàn khu chung c giải phóng phần cơi nới, lấn chiếm hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vờn, bÃi tập thể dục thể thao - Đối với nhà chia lô, nhà đợc xây dựng khu phố từ trớc 1954 nằm phạm vi bảo tồn có qui định riêng, cần đợc thực nguyên tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo phát triển * Giải pháp thiết kế mới: - Các loại hình nhà cho thập niên đầu kỷ 21 phải thiết kế cho thoả mÃn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt giai đoạn nớc ta phát triển kinh tế xà hội với tốc độ nhanh Trớc tiên, giải pháp nhà phải mang tính đa dạng phong phú loại hình, nh đáp ứng đợc yêu cầu thành phần kinh tế xà hội Tuỳ theo thành phần kinh tế xà hội mức thu nhập hộ gia đình định tiêu diện tích, số phòng hộ, mức tiện nghi loại nhà (độc lập hay chung c, cao tầng hay thấp tầng ) xà hội phát triển , hộ đông ngời giảm, tỉ lệ hộ có hai hệ tăng lối sống thành thị thay đổi Cùng với tăng trởng kinh tế tỷ lệ ngời Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN thuê nhà giảm ngời mua nhà sở hữu riêng tăng lên Trong đơn vị có mẫu nhà sau: - Nhà chung c cao tầng, nhiều tầng; nhà chung c kết hợp dịch vụ đời sống- cửa hàng ( Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung HoàNhân Chính, Nam Sài Gòn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi - Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai ) - Nhà chia lô Nhận xét: kiểu nhà chung c tiết kiệm đất xây dựng, giá thành xây dựng giảm thoả mÃn đợc nhu cầu đại đa số tầng lớp nhân dân xà hội Tuy nhiên khu chung c cần có tiện nghi đầy đủ đa dạng để dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế ngời * Những tiêu chuẩn kiến trúc: - Về cấu hộ: hộ độc lập phải đảm bảo đủ không gian + Phòng khách tối thiểu 12m2, tối đa 20m2 + Các phòng ngđ tèi thiĨu 10-14m2, tèi ®a 14-18m2 + BÕp cã kết hợp với phòng ăn +Khu vệ sinh, phơi quần áo +Tiền sảnh có xanh Chú ý tổ chức không gian ngòi nhà sinh động, giữ gìn sắc dân tộc - Điều kiện tiện nghi khả tổ hợp không gian: Không gian nhà phải đợc chiếu sáng, thông thoáng tự nhiên Bếp, phòng ăn thuận tiện Phòng khách có khả thay đổi theo nhu cầu hộ - Hoàn thiện nâng cao thẩm mỹ khu nhà ở: + Các tổ chức đầu t phát triển nhà cần ý mẫu thiết kế, hộ bố trí xếp khu đồng với tiện nghị công cộng, đáp ứng nhu cầu phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xà hội, tập quán truyền thống dân c Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành THệ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN + ThÈm mü khu nhµ ở: Việc xây dựng khu đẹp có giá trị thẩm mỹ cần thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành sống lành mạnh, tạo nên tình cản gắn bó với nơi ngời Nội dung gồm: Bố cục không gian tơng quan hình khối công trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu màu sắc cho công trình - Chú ý đến tiện nghi môi trờng: Tổng hoà yếu tố nhà , hệ thống công trình phục vụ (nhà trẻ, trờng học, y tế, dịch vụ ), giao thông, vệ sinh môi trờng, chỗ nghỉ ngơi, bÃi tập thể dục thể thao, công trình phục vụ hội họp sinh hoạt tạo lối sống mới- lối sống đô thị Việt Nam năm đầu kỷ 21, vừa văn minh đại, vừa kế thừa phong mỹ tục sống gia đình cộng đồng - Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển nhà đô thị nặng nề để đạt đợc mục tiêu đề loạt sách mang tầm quốc gia đợc ban hành kịp thời khó lòng đạt đợc mức tăng trởng nh với mục tiêu xây dựng đô thị tơng đối đại, tiếp tục phát triển bền vững kỷ XXI Các sách bao gồm: + Chính sách kiến trúc qui hoạch đổi qui hoạch + Chính sách đất đô thị + Chính sách kêt cấu hạ tầng khu dân c + Chính sách vật liệu xây dựng công nghệ xây dựng + Chính sách kinh tế tài + Chính sách giải phóng mặt c Giải pháp tài chính: Những giải pháp tài nhằm khuyến khích đầu t xây dựng vào nhà , chung c đợc thể hiƯn: *VỊ chÝnh s¸ch th: ChÝnh s¸ch th thùc chÊt điều tiết phân phối lại thu nhập xà hội Nh vậy, sách thuế đất đai phải đảm bảo công điều tiết đợc sách phát triển nhà Kinh tế quản lý địa ... đa công tác quản lý hoật động kinh doanh bất động sản nhà vào nề nếp đạt hiệu cao, bảo đảm nguyên tắc công khai, công Ba lµ: Nhµ n−íc vµ x· héi tiÕp tơc thùc hiƯn sách nhà ngời có công, quan tâm. .. lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà (5) Ban hành đồng chế sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trờng bất động sản nhà hoạt động có hiệu quả, góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế-xà hội... cần tập trung vào lĩnh vực : (1 )Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xà hội phát triển thị trờng bất động sản nhà để tập trung đạo giai đoạn Căn vào nội