HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ………2

NỘI DUNG………2

I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở …… …2

1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở………… …….………2

2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở……….…… ……3

3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở……….……….…3

4 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở……….…… ….4

5 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở……….… …….5

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán:……… …………5

5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua:……….6

II BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở …6 1 Vụ việc thứ nhất……… ………6

2 Vụ việc thứ hai……….………8

3 Vụ việc thứ ba………10

KẾT LUẬN……… ……… ………14

ĐẶT VẤN ĐỀ

Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người, do đó từ trước đến nay, nhà

ở là một trong những đối tượng được quan tâm rộng rãi và cũng từ đó hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở trở nên phổ biến Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở càng cao, vì vậy các tranh chấp trong mua bán nhà cũng ngày càng nhiều và khá phức tạp Để hiểu rõ, dưới đây chúng ta sẽ tìm hiều vấn đề này thông qua một số vụ việc phổ biến trong tình hình mua bán nhà ở hiện nay

NỘI DUNG

I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà ở

Với bên bán: Bên bán phải thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 92

Luật nhà ở 2005 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật

về dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.

Với bên mua: “Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong

nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” (Khoản 2 Điều 92 Luật

Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam

2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở Nhà ở được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định

Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải đang tồn tại, đang xây dựng Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành Đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án – tài sản hình thành trong tương lai

Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu tòa án quyết định theo quy định của pháp luật Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác

Nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện:

“a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005).

3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

Hình thức: Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, “hợp đồng mua bán

nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường

hợp pháp luật có quy định khác” Vì nhà ở là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu

nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng đó phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường, xã về tình trạng của ngôi nhà không có tranh chấp

Ý nghĩa pháp lý:

+ Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

+ Là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên Trong trường hợp mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra

+ Là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Thủ tục tiến hành: Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung

yêu cầu tại Khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở 2005 về trình tự, thủ tục trong giao dịch

về nhà ở Khi làm thủ tục mua bán nhà, hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền và phải có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở Trong một thời gian nhất định

do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

4 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ Bên bán và bên mua có quyền và nghĩa vụ đối nhau

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm

để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang bên mua Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở

5 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Quyền (Điều 452 BLDS):

+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

+ Yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận + Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận

+ Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận

Nghĩa vụ (Điều 451 BLDS):

+ Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán nếu có Nhà phải dành lối đi ra đường công cộng cho bất động sản liền kề… Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện thì có quyền hủy hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại

+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua, không được sửa chữa làm hư hỏng nhà

+ Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua Khi bên bán giao nhà ở thì phải chuyển giao các công trình khác liên quan đến nhà ở để đảm bảo cho bên mua sử dụng nhà ở một cách bình thường

+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có nghĩa vụ cùng với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà ở tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà

ở biết về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê Trong thời hạn một tháng kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà

không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp có thỏa thuận về thời gian

5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Quyền (Điều 454 BLDS):

+ Được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận + Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận

+ Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại

+ Bên mua nhà ở có quyền sở hữu về nhà ở kể từ thời điểm đăng kí quyền

sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nghĩa vụ (Điều 453 BLDS):

+ Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà tại nơi có nhà Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán

+ Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận Nếu bên mua chậm nhận nhà thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản và phải chịu rủi ro xảy ra đối với nhà mua

+ Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê phải bảo đảm quyền lợi của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực

II BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 VỤ VIỆC THỨ NHẤT

Nguyên đơn: Anh Nguyễn Bá Sơn, trú tại xã Tân Dân, An Lão, Hải Phòng.

Bị đơn: Anh Trần Văn Minh, trú tại số 4, phường Tứ Minh, tỉnh Hải Dương 1.1 Tóm tắt vụ việc

Anh Nguyễn Bá Sơn mua một căn nhà 5 tầng tại lô đất số 162 xã An Tiến, huyện An Lão, TP Hải Phòng của anh Trần Văn Minh Theo thỏa thuận ban đầu anh Sơn phải đặt cọc 400 triệu đồng

Khi khai hợp đồng công chứng, người mua (anh Sơn) hoàn toàn đồng ý về

việc thanh toán, hợp đồng công chứng đã ký, lăn tay giữa người mua và người bán, thỏa thuận thanh toán tiền lần 1 là 900 triệu đồng; lần 2 (sau khi ký hợp đồng công chứng) là 1,1 tỉ đồng; lần 3 (sau khi sang tên) là 1 tỉ đồng, không nói rõ thời gian bao lâu phải giao tiền.

Anh Sơn đã thanh toán xong lần 1 Ngay sau khi công chứng anh Sơn giao người bán nhà 500 triệu đồng, chưa nhận hợp đồng công chứng bản chính Sau nửa tháng anh Sơn giao anh Minh 600 triệu đồng, nhưng lúc này anh Minh không chịu nhận tiền và tuyên bố không bán nhà nữa

Vợ chồng anh Sơn đã thương thuyết 3 lần và chấp nhận tăng thêm tiền lãi của khoản tiền anh Sơn chưa giao đủ (coi như anh Sơn chậm trả cho anh Minh trong nửa tháng) nhưng anh Minh không nhận tiền và nói không bán nhà nữa

Anh Sơn đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng,

vụ việc đang được xem xét, chờ đến ngày giải quyết

1.2 Bình luận và hướng giải quyết của nhóm

Theo như vụ việc thì anh Sơn (người mua) và anh Minh (người bán) đã thỏa thuận rằng, ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, anh Hải sẽ giao tiền lần 2 cho bên bán nhà 1,1 tỉ đồng Tuy nhiên, anh Hải đã thanh toán không đúng như thỏa thuận (lần 2 chỉ trả 500 triệu đồng)

Tại khoản 2 điều 305 BLDS 2005 đã quy định: “Trong trường hợp bên có

nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất

cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Do đó, nếu hợp đồng có quy định việc chậm trả tiền của bên mua nhà là điều kiện để bên bán nhà có quyền hủy hợp đồng thì bên bán không bán nhà nữa

là đúng pháp luật

Nếu việc chậm trả của bên mua không là căn cứ để bên bán nhà hủy bỏ hợp đồng thì hai bên mua bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng Bên nào không đồng ý

tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình

Nếu việc đặt cọc có hiệu lực (đặt cọc để đảm bảo thực hiện tất cả các điều khoản của hợp đồng) thì anh Sơn có thể bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc

Để đảm bảo hơn quyền lợi của mình, sau khi vụ án được thụ lý hoặc ngay khi nộp đơn khởi kiện, anh Sơn nên nộp đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để yêu cầu ngăn chặn việc bán nhà của người bán (Điều 99 Bộ luật tố tụng dân sự) Đồng thời, anh Sơn nên xin sao y bản chính hợp đồng mua bán đã lưu trữ tại phòng công chứng và tất cả các giấy tờ có liên quan trong giao dịch mua bán để làm bằng chứng trước Tòa án

2 VỤ VIỆC THỨ HAI

Nguyên đơn: Ông Phan Duy Thái, trú tại: 53/3 Nguyễn Đình Chiểu, Quận

3, Thành phố Hồ Chí Minh

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đồng và vợ là Bà Nguyễn Thị Mận, trú tại: số

12/5 Trương Định, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

2.1 Tóm tắt vụ việc

Tháng 6/2007, ông Phan Duy Thái mua căn nhà số 12/5 Trường Định, Quận 1, TP Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Văn Đồng và bà Nguyễn Thị Mận làm chủ sở hữu Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm

1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525m2.

Vợ chồng ông Đồng chấp thuận bán cho ông Tiến căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng Đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay

xuống Ông Tiến đã đặt cọc 45 lượng vàng Hai bên thỏa thuận thanh toán tiền

theo ba lần: lần 1 là 300 lượng vàng; lần 2 (sau khi ký hợp đồng công chứng) là

1000 lượng vàng; lần 3 (sau khi sang tên) là 355 lượng vàng (số tiền đặt cọc được trừ vào số tiền bán nhà) Nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc Bên bán có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục công chứng và sang tên sổ đỏ ngôi nhà

Sau khi ông Tiến đã giao cho bên bán 300 lượng vàng, vợ chồng ông Đồng lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ ông Tiến muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền Nếu không, ông phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc

Ông Tiến cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ hợp đồng ghi rõ ông đã “mua đứt” căn nhà Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho ông theo giá cũ

Do thương lượng bất thành, ông Tiến khởi kiện yêu cầu bên bán giao toàn

bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả 345 lượng vàng và chịu phạt cọc

2.2 Quyết định của tòa án

Vì hợp đồng mua bán của hai bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức Tháng 11/2007, TAND quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn

để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện

Sơ thẩm vụ án tháng 2/2008, TAND quận 1 TP Hồ Chí Minh ra quyết định: Hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tiến, buộc vợ chồng ông Đồng phải hoàn trả cho ông Tiến 345 lượng vàng đã nhận đồng thời chịu phạt cọc

Tòa cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua số vàng đã nhận là 345 lượng vàng và chịu phạt cọc gấp ba Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà

2.3 Nhận xét của nhóm

Nhóm chúng em không hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của tòa, bởi:

Thứ nhất, về lỗi của bên mua: Hợp đồng mô tả “hầm, trệt, năm lầu” thì

khó có thể suy đoán đối tượng mua bán là toàn bộ căn nhà Như vậy, lầu sáu và sân thượng vẫn thuộc về bên bán nên vợ chồng ông Đồng có cơ sở đòi thêm tiền Ngoài ra, thuật ngữ “mua bán đứt” (bán không cho chuộc lại) cần phân biệt với

“mãi lai thục” (bán cho chuộc lại) Nếu hợp đồng dùng từ “mua bán trọn” thì mới giải thích theo hướng mua bán toàn bộ căn nhà Do đó, ông Tiến không thể căn

cứ vào cụm từ “mua bán đứt” trong hợp đồng để yêu cầu vợ chồng ông Đồng giao toàn bộ căn nhà

 Căn cứ vào Khoản 2 Điều 454 BLDS 2005: “Bên mua nhà có quyền được

nhận nhà và hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận” thì bên mua có lỗi

khi không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận

Thứ hai, về lỗi của bên bán: Theo thỏa thuận, bên bán nhà có nghĩa vụ

công chứng hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp

300 lượng vàng mà bên bán vẫn không công chứng hợp đồng Khi Tòa án ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng bên bán vẫn tiếp tục không không thực hiện Căn cứ vào Điều 134 BLDS, Tòa án đã tuyên hợp đồng

vô hiệu do quy không tuân thủ quy định về hình thức

 Bên bán có lỗi làm cho hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Do đó, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu chứ không phải chỉ bên

bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu như quyết định của tòa án

2.4 Hướng giải quyết của nhóm

Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao quy định: Nếu

các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức

độ lỗi của mỗi bên Thiệt hại trong trường hợp này chính là 45 lượng vàng đặt

cọc Riêng 300 lượng vàng nhận sau, bên bán phải hoàn trả lại đủ cho bên mua Căn cứ vào tình tiết thực tế, Tòa án cần cần xem xét lỗi của cả bên mua để xử lý tiền đặt cọc theo đúng hợp đồng

3 VỤ VIỆC THỨ BA

Nguyên đơn: Cụ Đỗ Thị Chung sinh năm 1949; trú tại nhà số 45 xã Vượng

Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh, uỷ quyền cho bà Trần Thị Ngọc Mai sinh năm 1973; trú tại nhà 23 xã Phú Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh đại diện

Bị đơn: Ông Trần Văn Liên sinh năm 1958 và vợ là bà Ngô Thị Dung sinh

năm 1958; đều trú tại nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh