Tiểu luận môn định giá đất Phí sử dụng đất đất

nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản than giá trị của đất mà còn phản ánh vị t

I Mở đầu

Ngày nay, khi đất nước đang trên đà phát triển thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế để đạt được những bước tiến dài hơn, mạnh hơn thì những quan hệ sản xuất

đã dần được hoàn thiện Để có những quan hệ sản xuất và nền kinh tế như ngày nay

là do Đảng và Nhà nước ta đã kế thừa, phát huy những gì đã có mà chính tư tưởng của Mác đã làm kim chỉ nam dẫn đường cho những bước phát triển Trong thời đại mới, khi mà quá trình quốc tế hoá, toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra mạnh mẽ chúng ta thường quan tâm đến những vấn đề của kinh tế phát triển như cổ phần hoá doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, kinh tế thị trường mà mấy ai

quan tâm đến vấn đề “ Địa tô” hay hiện nay thường gọi là “Phí sử dụng đất đất”.

Tưởng chừng như đây là vấn đề riêng có của nông nghiệp nhưng thực tế hoàn toàn khác đây là một trong những vấn đề quan trọng trong dự án phát triển kinh tế, Để tìm câu trả lời cho những câu hỏi: Đất đai thuộc sở hữu của ai? Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ? Thuê đất ở đâu để kinh doanh ? Tiền thuê đất như thế nào ? Hay khi kinh doanh nông nghiệp thì tiền thuê đất là bao nhiêu ? chúng ta phải phân tích những lý luận về địa tô , từ đó tìm hiểu xem Nhà nước ta đã vận dụng ra sao và đề ra những qui định, hạn mức gì?Từ đó thấy “ĐỊA TÔ” là một cơ

sở khoa học quan trong để xác định giá đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là

có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản than giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất

đi mà có xu hướng tăng lên Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không

bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên

Đất đai có đặc trưng:

Có vị trí cố định không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất

Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng,

Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên

II Nội dung

2.1 Giá đất:

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân của nó không có giá tri Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoat động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp nó được quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2.2 Địa tô:

2.2.1 Khái niệm

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất

2.2.2 Nguồn gốc

Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

.2.2.3 Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội

Địa tô đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội.Trong chế độ chiếm hữu

nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ

tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do

còn chếđộ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tưbản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

2.3 Các lọa địa tô

2.3.1 Địa tô chênh lệch:

Phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất

cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình

- Địa tô chênh lệch 1:

Là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Địa tô chênh lệch 2:

Là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

2.3.2 Địa tô tuyệt đối:

Là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông phẩm VD: có 2

tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo hữu cơ như sau: Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120 Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140 Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20 Số chênh lệch này là lợi nhuận siêu ngạch không bị bình quân hóa và chuyển thành địa tô tuyệt đối

2.3.3 Địa tô độc quyền:

Là lợi nhụân siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai mà tư bản phải nộp cho địa chủ

2.4 các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô

Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô,

dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh

2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất nông nghiệp

- Độ phì nhiêu

Độ phì nhiêu của đất là khả năng cung cấp đủ nước, oxi và chất dinh dưỡng cần thiết cho cây trồng bảo đảm năng suất cao, đồng thời không chứa các chất có hại cho cây Độ phì nhiêu của đất là một trong những yếu tố quyết định năng suất cây trồng Muốn cây trồng có năng suất cao, ngoài độ phì nhiêu của đất cần phải có thêm các điều kiện : giống tốt, chăm sóc tốt và thời tiết thuận lợi

Nhờ các hạt cát, limon, sét và chất mùn mà đất có khả năng giữ được nước và các chất dinh dưỡng Đất chứa nhiều hạt có kích thước bé, đất càng chứa nhiều mùn, khả năng giữ nước và chất dinh dưỡng càng tốt

- Điều kiện tưới tiêu: Đất đai ở những vùng thuận lợi ,có điều kiện tưới tiêu tốt góp phần làm ổn định và đạt năng xuất cây trồng cao, mang lại lợi ích kinh tế.Làm cho nhu cầu sử dụng của con người lớn hơn, ảnh hương đến địa tô rỏ rệt

- Điều kiện khí hậu:

Khí hậu bao gồm các yếu tố nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa, áp suất khí quyển, gió, các hiện tượng xảy ra trong khí quyển và nhiều yếu tố khí tượng khác trong khoảng thời gian dài ở một vùng, miền xác định Tạo ưu thế và tính đặc trưng trong sản xuất nông nghiêp, cho những sản phẩm đặc sản riêng của tưng vùng miền, địa phương

- Điều kiện địa hình

Tạo điều kiện cho việc sản xuất nông nghiệp, địa hình bằng phẳng, hạn chế xói mòn và lở đất, kết quả sản xuất cao và ít ảnh hương xấu khi mưa bão

- Vị trí của thửa đất

Giúp việc vận chuyển cây con giống, vị trí sản xuất xa nguồn going thì chi phí cho vân chuyển cao,hạn chế chất lượng giống trong quá trình di chuyển Do vậy vị trí thuân lợi bất buộc phải chịu mức địa tô cao hơn

2.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất đô thị

- Vị trí

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng trong xác định địa tô Một thửa đất gần trung tâm hơn sẽ mang lợi ích kinh tế cao, cụ thể là thuận lợi cho việc cung cấp dịch vụ, được cung câp đầy đủ các điều kiện sống, tiếp cận nhanh với khoa học kỹ thuật…

- Các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất

Ở những khu vực mà cơ sở hạ tầng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của con người thì địa tô cao hơn những nơi trang thiết bị về cơ sở hạ tầng Con người luôn có nhu cầu

về một môi trường sống đầy đủ sẵn sàng bỏ chi phí cao đẻ được sống trông môi trương lý tưởng hơn

2.5 Ứng dụng

- Phân loại đô thị:

Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy

sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ như: vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc vùng trong tỉnh, trong thành phố trực thuộc Trung ương; vùng huyện hoặc tiểu vùng trong huyện

Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng quy định cho từng loại đô thị, quy mô dân số ít nhất là 4000 người

và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km²

Việc phân loại đô thị nhằm mục đích: Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống

đô thị, Phân cấp quản lý đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị và phát triển đô thị

Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V

-Phân loại đường phố

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ l trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự

từ l trở đi Vị trí số l áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó

theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn”

- Phân loại vùng

Việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi

Đông bằng

Trung du

Miền núi

IV.KẾT LUẬN

Việc nghiên cứu vấn đề địa tô có ý nghĩa rất quan trọng Nó giúp cho việc sử dụng nguồn lực đất đai của đất nước có hiệu quả hơn

Nông nghiệp khác với công nghiệp ở chỗ: số lượng ruộng đất có giới hạn, độ màu mỡ, vị trí địa lý của ruộng đất là không giống nhau, điều kiện thời tiết, khí hậu ít biến động, nhu cầu hàng hoá nông phẩm ngày càng tăng Điều này buộc xã hội phải canh tác cả trên những ruộng đất có điều kiện xấu nhất.Từ việc nghiên cứu địa tô để khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai là cơ sở khoa học quan trọng giúp các nhà định giá đất đưa ra các mức giá phù hợp nhất với từng thửa đất,loại đất khác nhau

Bài làm trình bày còn dàn trải, chưa có trọng tâm, và quan trọng nhất là chưa trả lời được câu hỏi “tại sao địa tô lại là cơ sở khoa học để xác định giá đất” Em nên chú ý phân tích sâu hơn ở các loại địa tô, từ đó sẽ thấy bản chất của nó và biết nó ảnh hưởng đến mức giá của từng loại đất như thế nào.