Tiểu luận môn định giá đất TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình th

I MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế,văn hóa – xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày hôm nay

Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt do bản thân nó không phải do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất để biến đất từ trạng thái hoang hóa trở thành đất sử dụng vào các mục đích khác nhau Đất đai có giới hạn về vị trí,giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn có xu hướng tăng lên Tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất Tính tài sản đặc biệt có tính chất đỏi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Để phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế cũng như thu lợi trong quá trình mua bán đất đai phải thông qua giá trị của nó, hay còn gọi là giá đất

II NỘI DUNG

1 Khái niệm về định giá đất

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của chính mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện

về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Vậy xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của chính mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả đất đai Việt Nam không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới hai mươi năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy, Luật đất đai quy định: Giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

sử dụng đất ( Khoản 23 điều 4 Luật đất đai 2003)

Giá đất đựoc hình thành trong các trường hợp sau đây: (Điều 55 Luật đất đai 2003)

1.Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

2.Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3.Do người sủ dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất do UBND tỉnh, thanh phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm gọi là giá đất thị truờng Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Giá đất này phản ánh đúng bản chất giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

2 Đặc điểm của giá đất

2.1 Không giống nhau về phương thức biểu thị

Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá tương ứng như giá của quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê, giá thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng thuế Có nghĩa là đất đai tồn tại thị

trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức và tư bản, chỉ cần xác định xuất lợi tức hoàn vốn là có thể sinh ra giá đất

2.2 Không giống nhau về thời gian hình thành

Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đực điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất đinh

Ví dụ: Nếu cuối năm 2009 đất nền khu đô thị mới Việt Hưng, Sài Đồng được bán với giá 25 - 30 triệu đ/m2 thì nay tăng lên 35 - 40 triệu đ/m2

2.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền lệ của gúa trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.

Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai giá đất đai chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất

VD: Đối với đất đai ở đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp thoát nước có thể tính được và phân bổ như một phần của giá đất

Nhưng các chi phí khác như xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội( trường học, bệnh viện, chợ ) góp phần làm khu dân cư đó thuận lợi trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

2.4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất tăng cao hơn so với tốc độ tăng giá của hàng hóa thông thường.

Có 2 nguyên nhân:

- Đầu tiên là do sự khan hiếm của nên tính co dãn trong cung nhỏ

- Sự đồng thời phát triển của kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất liên tục tăng theo, cấu tạo hưu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỉ xuất bình quân xã hội giảm dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận

từ đó làm giá đất có trạng thái tăng lên

Trong thị trường thông thường, giá đất chịu ảnh hưởng của cả cung, cầu nhưng nói trung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể

sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế là rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế nên tính

co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

2.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố đinh về vị trí nên giữa các thị trường có tình khu vực Giá

cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng Ngoài ra thì giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả khác nhau

VD:

VT1

VT2

VT3

VT4

35 25 15 1

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

3.1 Các nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là trạng thái chủ yếu nhất của nền kinh tế - xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu phát triển cao, nhu cầu đối với đất tăng

vì thế giá đất tăng

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giá dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất ở, nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự, ổn đinh, môi trường tố đẹp gián tiếp làm tăng nhu cầu loại này nên giá đất tăng

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi của phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ →làm tăng nhu cầu đối với nhà ở → từ đó giá đất cũng tăng lên

3.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất

- Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định → việc đầu tư vào tài sản đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn thu hồi đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại, trật tự xã hội tốt mọi người

sẽ thấy an toàn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú → kéo theo giá đất tăng

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá đất để thu được siêu lợi nhuận

Khi đất cung không đủ cầu, do đó người đầu cơ sẽ tranh mua làm giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

- Tiến trình đô thị hóa: Đô thị hóa càng cao làm cho khu vực thành phố có mật độ dân số cao làm giá đất tăng cao, tỉ lệ nhập cư cao làm nhu cầu về đất tăng

→ giá đất tăng

3.3 Nhân tố quốc tế

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều ảnh hưởng đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ

VD: Khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu vào năm 1929 giá nhà đất ở Mỹ hạ xuống một cách nhanh chóng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến tận điểm đáy, đến sau khi kinh tế phục hồi thì giá đất mới tăng lên

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp giữa các quốc gia, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cở mở, khiến cho nhu cầu đất tăng → đẩy nhanh giá lên cao và ngược lại

3.4 Nhân tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Xu thế biến động về nhu cầu đất đai là thể thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là: dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy phân tích sự ảnh hưởng của mức độ đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với giá đất Thời kỳ có tỉ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy siêu ngạch; trong khi tỉ lệ dự trữ đang cao liên tục nếu đột nhiên thấp xuống, là do thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Khi lường cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai ra tăng tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng, vốn lưu thông quá thừa dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa Đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nu cầu về nhà đất tăng → thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu cao về chất lượng → tăng nhu cầu đất đai → giá đất ở khu vực đó tăng

- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được giá trị, cho nên biến động vật giá là tăng tỉ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỉ lệ tăng giá cao thì giá đất cũng càng tăng cao

- Mức lãi xuất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoạc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có ngay một khoảng tiền lớn để chi trả do đó nhà đầu tư cần nắm bắt tình hình biến động lãi xuất

3.5 Nhân tố khu vực

-Vi trí( vị trí kinh tế): Bao gồm: Đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp, mức độ ảnh hưởng của trung tâm thành phố đối với các khu vực kháccủa thành phố hoạc các loại đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Bao gồm: Điện, điện thoại, trường học, công viên, bệnh viện, nước sạch ; cấp hạng, kết cấu, khoảng cách xa, gần ;các loại đường giao thông, độ tiện lợi, cấp hạng

- Chất lượng môi trường: Môi trường tự nhiên: Địa chất, địa thê, hướng gió, không khí

- Môi trường nhân văn: Trình độ giáo dục loại hình nghề nghiệp

- Nhân tố quy hoạch: Có ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng trong khu vực kết cấu sử dụng

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất với các chức năng khác nhau trong đô thị

3.6 Nhân tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất là ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất

Các nhân tố cá biệt là: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của khu vực đô thị

4 Các loại giá đất

4.1 Giá cả, giá cả thị trường

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiển trên hàng hóa mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi

Do đó giá cả hàng hóa là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu quyết định

Giá cả thị trường: là giá cả hàng hóa được hình thành trên thị trường, nó biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung cầu

4.2 Giá trị thị trường

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Giá trị thị trường thể hiện mức giá ức định mà trên cơ sở đó bên bán và bên mua thỏa thuận

- Giá trị thị trường đất đại được xác dịnh trên cơ sở các yếu tố:

+ Sự thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua

+ Mục đích của người mua và người bán đất

+ Nhu cầu về đất đai của thị trường

+ Tác động môi trường sống và xã hội

+ Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

4.3 Giá trị sử dụng

Trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác định mục đích chính, mục đích sử dụng chính là cơ sở để tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác đinh căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất

Ở Việt Nam: Mục đích sử dụng đất chính là mục đích ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.4 Giá trị trao đổi

Giá trị trao đổi được xác định vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoạc giá bán, giá cho thuê một thửa đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

4.5 Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận

4.6 Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp được căn cứ vào giá trị thị trường của thửa đất

4.7 Giá trị cho thuê

Giá trị cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho người chủ sử dụng đất trong suốt khoảng thời gian thuê

5 Cơ sở khoa học xác đinh giá đất

5.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra

và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chết độ tư hữu về ruộng đất

Trong chủ nghĩa tư bản có 3 loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền