Báo cáo môn học định giá đất

phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà t bản kinh doanh nông nghiệp Trong xã hội chủ nghĩa chỉ còn địa tô chênh lệch nó thuộc sở hữu của nhà n ớc và khác vớ

I Mở Đầu

Hiện nay với xu h ớng phát triển của xã hội thì nhu

cầu về đất đai đang ngày càng tăng lên, nh ng diện tích

đất đai thì có hạn Vì vậy, giá đất liên tục thay đổi Sự thay đổi đó tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên th tr ờng Khi cầu lớn hơn cung, giá đất th ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

ờng bị đẩy cao lên Ng ợc lại, khi cầu thấp hơn cung, giá đất có xu h ớng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả

cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nh : địa tô,

những yếu tố xuất phát từ khuyết tật của th tr ờng: ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

“độc quyền", “đầu cơ", "cạnh tranh không lành

mạnh", … , các chính sách của nhà nước, … , các chính sách của nhà n ớc, … , các chính sách của nhà nước, …

ở đây, chúng ta chỉ xét sự ảnh h ởng của địa tô đến

giá đất

II Nội Dung

2.1 khái niệm Địa tô.

Địa tô là phần sản phẩm thặng d do những ng

ời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp

cho ng ời chủ sở hữu ruộng đất.

Các cách hiểu khác

Theo kinh tế học cổ điển:

chủ sở hữu đất

Theo kinh tế học hiện đại:

Địa tô là các chi phí phải trả để sử dụng đất

2.2 Địa tô qua các chế độ xã hội

ịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ t

Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư

hữu về ruộng đất.

Địa tô qua các chế độ xã hội

Trong chế độ phong kiến: ịa tô là sản Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư

phẩm thặng d do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.

phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và

do nhà t bản kinh doanh nông nghiệp

Trong xã hội chủ nghĩa chỉ còn địa tô chênh lệch nó thuộc

sở hữu của nhà n ớc

và khác với địa tô chênh lệch của t bản chủ nghĩa.

Bản chất của địa tô t bản chủ nghĩa: Nhà t bản kinh

doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do đó nhà t bản phải trích một phần giá tr thặng d do công nhân tạo ra ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

để trả cho đị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thưa chủ d ới hình thức địa tô Nh vậy, địa tô t bản chủ nghĩa là một bộ phận siêu ngạch ngoài lợi

nhuận bình quân của t bản đầu t trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà t bản kinh doanh ưnông nghiệp phải nộp cho địa chủ với t cách là kẻ sở

hữu ruộng đất Địa tô t bản phản ánh quan hệ sản xuất giữa 3 giai cấp: địa nhà t bản kinh doanh nông nghiệp và nông dân làm thuê (địa chủ gián tiếp bóc lột công nhân làm thuê thông qua t bản kinh doanh)

2.2.1 Địa tô chênh lệch

lợi nhuận bình quân thu đ ợc trên những ruộng đất ở

điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá sản xuất chung đ ợc quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên những ruộng đất tốt và trung bình.

Cụ thể định l ợng nh sau:

Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả

sản xuất cá biệt

Địa tô chênh lệch gắn với chế độ độc quyền kinh

ví dụ

• Thửa đất A có diện tích bằng thửa đất B, nh ng có điều kiện sản xuất nông nghiệp(vị trí, chất đất,thuỷ lợi… , các chính sách của nhà nước, …)thuận lợi hơn thửa đất B.Vì vậy sản xuất trên thửa A mang lại lợi

nhuận cao hơn thửa B Địa tô chênh lệnh đ ợc thể hiện nh sau:

• Ra=Rb+x x= Ra-Rb→ x= Ra-Rb

• Trong đó: Ra là địa tô của thửa a

Rb là địa tô của thửa b

X là địa tô chênh lệnh của thửa a và thửa b

• Thực chất của địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch

Nguồn gốc của nó là một phần giá trị thặng d do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô chênh lệch gắn với chế

độ độc quyền kinh doanh ruộng đất theo lối t bản chủ

nghĩa

a Địa tô chênh lệch I

Địa tô chênh lệch I là địa tô thu đ ợc trên cơ sở ruộng đất

màu mỡ.Ngoài ra, ruộng đất có vị trí thuận lợi nh ở gần nơi tiêu thụ hay đ ờng giao thông thuận tiện cũng đem lại địa tô chênh lệch I , bởi vì ở gần nơi tiêu thụ nh thành phố ,khu

công nghiệp hay đ ờng giao thông vận tải thuận tiện,sẽ tiết kiệm đ ợc một phần lớn chi phí l u thông khi bán cùng một giá;những ng ời phải chi phí vận tải ít hơn đ ơng nhiên đ ợc h ởng một khoản lợi nhuận siêu ngạch so với những ng ời phải chi phí vận tải nhiều hơn,do đó mà có địa tô chênh lệch

S¶n l îng (t¹)

Lîi nhuËn b×nh qu©n (usd)

Chi phÝ vËn chuyÓ n (usd)

Σ gi¸

c¶

S¶n xuÊt c¸

biÖt

Gi¸

c¶

S¶n xuÊt c¸

biÖt /1t¹

Gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung §Þa t« chªnh

lÖch 1 (usd)

Cña 1 T¹ (usd)

Cña tæng s¶n l îng (usd)

b Địa tô chênh lệch II

Thu đ ợc do thâm canh tăng vụ, áp dụng khoa học

kỹ thuật mà có Thâm canh là việc đầu t thêm t

bản vào một đơn vị S ruộng đất nào đó để nâng

cao chất l ợng canh tác của đất Muốn vậy phải đầu

t thêm t liệu sản xuất, và lao động trên cùng một khoảng ruộng đất ,phải cải tiến kĩ thuật, nâng cao chất l ợng canh tác để tăng năng suất ruộng đất và năng suất lao động lên.

vÝ dô 2

LÇn ®Çu t T b¶n

®Çu t (usd)

S¶n l îng (t¹)

Gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt (usd)

Gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung §Þa t«

chªnh lÖch 2

(usd) Cña 1 t¹

(usd)

Cña tæng s¶n l îng (usd)

2.3 Địa tô tuyệt đối.

Là loại địa tô mà tất cả các nhà t bản kinh doanh nông nghiệp đều phải nộp cho địa chủ, cho dù đất tốt hay xấu đây là loại địa tô thu trên mọi thứ đất

Điạ tô tuyệt đối là lợi nhuận siêu nghạch đổi ra

ngoài lợi nhuận bình quân, đ ợc hình thành do cấu tạo hữu cơ của t bản trong nông nghiệp luôn thấp hơn cấu tạo hữu cơ của t bản trong công nghiệp,

nó là số chênh lệch giữa giá trị nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung.

2.4 Địa tô độc quyền

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô t bản chủ nghĩa, nó có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị

Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu

đất có tính chất đặc biệt, cho phép trông các loại cây

đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt

Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu

đất có tính chất đặc biệt, cho phép trông các loại cây

đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt

Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá độc quyền của sản phẩm thu đ ợc trên đất ai ấy, mà nhà t bản phải nộp cho địa chủ.đ

2.5 Phân biệt giữa địa tô chênh

lệch và địa tô tuyệt đối.

Nguyên nhân sinh ra

địa tô tuyệt đối là:

Do độc quyền t hữu

về ruộng đất.

2.5 Địa tô là cơ sở khoa học của định

giá đất.

Có 2 nhóm yếu tố ảnh h ởng đến địa tô.

2.5.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên.

* V trí của thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

vị trí đất đai mang lại càng cao thì địa tô càng

lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí t ơng đối Xét trên ph

ơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị

của đất đai Việc xem xét đánh giá u thế về vị trí

đất đai là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Do đó nó cũng ảnh h ởng tới giá đất: Những thửa

có vị trí gần thị tr ờng có giá đất cao hơn và ng ợc lại

* Kích th ớc, hình thể, diện tích thửa ất hoặc đ loại đất (Độ dày của độ bề mặt, tính chất thổ

nh ỡng, tính chất vật lý ): Một kích th ớc và

diện tích thửa đất tối u khi nó thỏa mãn một

loại nhu cầu cụ thể của đa số dân số trong

vùng Với cùng lại đất, thửa nào có kích th ớc

và diện tích lớn hơn thì mức địa tô phải trả sẽ cao hơn Nh ng cùng một diện tích, loại đất của thửa nào tốt hơn thì sẽ có mức địa tô cao hơn.

Thửa đất T Bản

đầu t (usd)

Sản l ợng (tạ)

Giá cả

Sản xuất Cá biệt (usd)

Giá cả sản xuất chung Địa tô chênh

lệch II (usd) Của 1 tạ

(usd)

Của TSL (usd)

* Địa hình thửa đất tọa lạc: Đ a hình nơi thửa ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất

trong vùng lân cận có tác động đến địa tô Ví dụ: ở những khu vực thấp, th ờng hay b ngập n ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

ớc vào mùa m a hay b hiện t ợng triều c ờng thì ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

địa tô của thửa đất sẽ thấp, ng ợc lại giá của nó

sẽ cao hơn.

* Khí hậu: Những thửa đất nằm ở những vùng

th ờng hay b các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá đất thư

động đất, khí hậu khắc nghiệt ) có mức địa tô thấp hơn các vùng khác.

2.5.2 Yếu tố kinh tế.

Qua ví dụ 2 ta thấy:

• ở cùng một thửa đất các mức đầu t khác nhau mang lại sản l ợng khác nhau : lần đầu t 1 sản l ợng thu đ ợc 4tạ, lần đầu t 2 sản l ợng thu đ ợc 5tạ, do đó mức địa tô khác nhau: lần 1 là 0USD, lần 2 là 25USD

• Nh vậy, khả năng mang lại thu nhập từ việc đầu t của thửa đất quyết định mức địa tô của đất.Khả năng sinh lời cao mức địa tô càng cao và ng ợc lại

Tóm lại: nếu nhìn vào mức địa tô của các thửa đất phần nào ta sẽ xác

định đ ợc giá đất của các thửa đất

đó Vậỵ địa tô là cơ sở khoa học

của việc định giá đất.

III Kết luận.

• Nh vậy, địa tô là một yếu tố hết sức quan trọng cho

việc định giá đất Địa tô là một trong những nhân tố

góp phần xây dựng khung giá đất, mặt khác còn thể hiện đ ợc chính sách quản lý đất đai cũng nh việc xây dựng các chính sách thuế đối với nông nghiệp của nhà n ớc nhằm tạo diều kiện cho cạnh tranh trong

nông nghiệp và giữa nông nghiệp và các ngành khác,

từ đó góp phần tạo nên sự công bằng xã hội.

• Ngoài việc nghiên cứu địa tô để định giá đất thì nó còn góp phần phân loại đô thị, phân loại đ ờng phố, phân vùng.