Tiểu luận môn định giá đất Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập.DOC

Trước khi chúng ta nghiên cứu, xác định được phương pháp định giá đất có thể áp dụng ta phải nắm vững được các nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, để từ đó sử dụng một cách linh ho

MỤC LỤC

I- MỞ ĐẦU: 2 II- NỘI DUNG: 3 1- ĐỊNH NGHĨA NGUYÊN TẮC THAY THẾ: 3 2- NGUYÊN TẮC THAY THẾ TRONG MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP : 4 III- KẾT LUẬN: 10

I MỞ ĐẦU:

Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế kỹ thuật, mang tính pháp lý và tính xã hội Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá đất là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá đất

Đó là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý,

xã hội Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Do đó, muốn định giá đất ngươi ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất Trước khi chúng ta nghiên cứu, xác định được phương pháp định giá đất có thể áp dụng ta phải nắm vững được các nguyên tắc

cơ bản của định giá đất đai, để từ đó sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp đó và đưa ra các phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai Các nguyên tắc

cơ bản trước hết là những nguyên tắc về kinh tế và một trong số đó là nguyên tắc thay thế

II NỘI DUNG

1 Định nghĩa nguyên tắc thay thế :

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán cuả những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trí với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Giới hạn trên của giá trị mảnh đất có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Nguyên tắc này dựa trên cơ sở một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự như vậy trong thị trường mở

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

2 Nguyên tắc thay thế trong một số phương pháp :

2.1- Nguyên tắc thay thế trong phương pháp chi phí

2.1.1 Cơ sở lý luận

Trong số các bất động sản đa dạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho một số mục đích riêng biệt để đáp ứng một số yêu cầu cụ thể Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường Những bất động sản này không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Cơ sở lập luận luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có cùng lợi ích tương tự

Vì vậy, nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí Nguyên tắc này nêu lên rằng không một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng Những tài sản cũ hơn cũng được tính bằng cách thay thế với tài sản đang

định giá, giá trị của nó được tính qua giá trị xây dựng mới Do vậy, chi phí tái tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất sẽ là giá trị bất động sản ước tính

2.1.2 Nguyên tắc thay thế trong phương pháp xác định chi phí.

Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp xác định chi phí, được gọi là chi phí thay thế

Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị

sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cụa hiện hành Điều đó có nghĩa rằng : các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ

Thông thường, phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến những bộ phận lỗi thời và không cần thiết

và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành Do đó, nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo Ttrong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo

Ví dụ :

Công ty A sở hữu và đang hoạt động một siêu thị 5 năm tuổi Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty

Siêu thị có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2 Khu đất trên đó siêu thị định vị là toàn quyền sở hữu

Chi phí xây dựng hiện hành của siêu thị được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2 Tuổi kinh tế của các công trình trong siêu thị là 50 năm Mới đây, một địa điểm

có thể so sánh được đã được nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm siêu thị với giá 1,6 triệu đồng/ m2

Quá trình định giá :

Giá trị thị trường của đất trống :

3.000m2 * 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng

Chi phí hiện hành của các công trình

10.000 m2 * 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng

Giảm giá tích lũy trên các công trình đang tồn tại

[ ( 5/50)* 100% ] * 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng

Chi phí thay thế giảm giá các công trình là

18 tỷ đồng – 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng

Giá trị thị trường của tài sản

16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng =22,2 tỷ đồng

2.2 Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh :

2.2.1 Nguyên lý chung

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì nó

sẽ những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá

2.2.2 Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá dất dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Khi ta có thể xác định giá đất thông qua các điều kiện đất đai,có nghĩa là phương pháp so sánh giá trị sử dụng đất để định giá cả đất đai Thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Nhưng khó có thể tìm được những mảnh đất có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh mới có thể sử dụng được phương pháp so sánh thị trường để xác định giá carcho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế nêu lên rằng giá trị của một tài sản có khuynh hướng hình thành bởi giá cả của các tài sản tương đồng có cùng tính hữu ích và thoả mãn ước muốn của người mua trong cùng thời điểm Điều này cũng có nghĩa rằng nếu không có các tài sản tương đồng thì phương pháp so sánh sẽ bị giảm độ tin cậy

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước

Ví dụ : có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt

tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai

2.2 Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập

2.2.1 Cơ sở lý luận :

Đất đai có tính cố định và tính các biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó , thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập

2.2.2 Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập.

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định gía thường dùng nhất Nó là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động

sản hoặc những tài sản có khả năng dự tính được thu nhập Phương pháp thu

nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một mức lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

Giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của bất động sản có khuynh hướng được thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các bất động sản thay thế Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho tài sản thẩm định Nguyên tắc thay thế

cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu nhập, độ tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng

2.2.2.1 Tính tổng thu nhập

Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt

Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật

Thu nhập đó phải an toàn, tin cậy, nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập 2.2.2.2 Tính tổng chi phí

Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn

cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí

2.2.2.3 Xác định suất lợi tức hoàn vốn

Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc xác định suất lợi tức hoàn vốn, suất lợi tức hoàn vốn phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập

III KẾT LUẬN

Thực tế cho thấy, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tác thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đát thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá Vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

TÀI LIỆU THAM KHẢO :

1 TS Hồ Thị Lam Trà – ThS Nguyễn Văn Quân Giáo trình Định giá đất NXB Nông nghiệp Hà Nội- 2006

2.http://www.vnrea.vn/Web/Default.aspx?

tab=newsdetail&zoneid=66&subzone=94&itemid=575&lang=vi-VN