Tiểu luận môn định giá đất Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương pháp định giá đất như thế nào

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đề tài: “Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương pháp định giá đất như thế n

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài: “Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương pháp định giá đất như thế nào? “

Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh Người thực hiện : Nhóm Tam Nương Group Thành viên nhóm : Lê Hải Hà

Nguyễn Thị BÍch Diệp Phạm Thị Dung

Lớp : QLA – K52

HÀ NÔI - 2010

I.MỞ ĐẦU

Ðất đai là 1 loại tài sản tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá

cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá

cả của các loại hàng hóa thông thường Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới

có thể định giá chính xác Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc

và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất là một trong những nguyên tác của định giá đất

Sử dụng hiệu quả nhất bất động sản là sử dụng đó hợp pháp, đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai

là lớn nhất, có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Việc nắm vững nguyên tác định giá đất nói chung và nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất nói riêng lấy đó làm kim chỉ nam để xác định chính xác nhất giá đất

là một điều cực kỳ quan trọng Xuất phát từ thực tế trên em chọn đề tài:

“Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương pháp định giá đất như thế nào?”

cho bài tiểu luận của mình

II NỘI DUNG

1.Khái niệm chung

1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2.Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn

cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với

việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động con người không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân thủ các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều kiện quan trọng để xác định chính xác giá đất

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

2 Nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất

2.1 Khái niệm

Sử dụng hiệu quả nhất là việc sử dụng bất động sản vào một mục đích nào đó vừa hợp pháp vừa đem lại lợi nhuận cao nhất trong thời gian xác đinh

2.2 Nội dung

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau cho khối lượng thu lợi khác nhau cho người có quyền lợi hơn nữa người

có quyền lợi đất đai đều mong muốn thu lợi nhuận càng nhiều trên đất đang sử dụng và lấy sự thỏa mãn đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử

dụng đất đai đó Một thửa đất được coi là sử dụng hiệu quả nhất nếu:

- Về mặt pháp luật:

Một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong đó

có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng là bất hợp pháp Một thửa đất được đánh giá là

sử dụng cao nhất và tốt nhất về mặt pháp luật khi mà việc sử dụng thửa đất phải hợp pháp tức là được nhà nước thừa nhận và bảo hộ Biểu hiện cao nhất sự bảo hộ của Nhà nước là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng và đảm bảo người sử dụng được hưởng quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ đó với mục đích sử dụng đó đã quy định Tuy nhiên mục đích có thể thay đổi trong tương lai do ảnh hưởng của các chính sách đất đai của Chính phủ như quy hoạch của thành phố, thị trấn làm thay đổi giá đất Cùng với một mục đích sử dụng song quy hoạch có thể làm cho giá đất tăng vọt lên do vậy trong quá trình định giá đất cân nhắc các chính sách đất đai của Chính phủ để

có một kết quả giá đất chính xác nhất

- Về giá trị: Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là sản phẩm phi lao động, giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi nhuận cao hay thấp Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất cũng có giá cả tương ứng Quyền lợi đất đai ở nước ta do Nhà nước quy định Quyền càng nhiều thì khả năng thu lợi nhuận càng cao như đất ở và đất sản xuất kinh doanh có quyền lợi

là khác nhau do đó việc thu lợi nhuận cũng khác nhau Ở nước ta giá đất chính

là giá bán quyền sử dụng và với mỗi mục đích sử dụng quyền lợi thu từ đất là khác nhau Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thửa đất đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Ví dụ: Một mảnh đất đang có mục đích sử dụng là đất ở đang xây nhà cho thuê với lợi nhuận là cao nhất nếu tính tới thời điểm hiện tại nhưng trong một năm tới do quy hoạch phát triển khu du lịch gần đó việc xây nhà cho thuê không còn được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất mà mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất là xây nhà nghỉ do thu nhập ròng của xây nhà cho thuê thấp hơn rất nhiều so với xây nhà nghỉ.

- Về mặt thời gian: Thời gian sử dụng càng dài thì khả năng thu được lợi nhuận càng lớn do đó một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Như vậy, một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.

2.3 Lưu ý khi vận dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất.

Thứ nhất, thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài

sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các

mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng

1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.

Thứ 2, khi tiến hành định giá theo nguyên tắc lấy việc sử dụng đất hiệu

quả nhất làm tiền đề thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được

sử dụng hiệu quả nhất Nguyên tắc này dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

Ví dụ: Đất nông nghiệp ở một Thành phố thì phương thức sử dụng đất tốt nhất không phải là đất nông nghiệp mà là đất ở,đất sản xuất kinh doanh

Do vậy khi định giá mảnh đất đó không thể coi phương thức sử dụng đất là nông nghiệp đề đánh giá mà phải là đất ở, đất sản xuất kinh doanh.

Thứ 3, thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà

đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho

là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một

sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Ví dụ: Mảnh đất định giá có vị trí giáp ranh với 1 quận hiện tại có mục

đích sử dụng là đất nông nghiệp song theo quy hoạch 5 năm nữa mở rộng quận mảnh đất đó năm trong quy hoạch quận Khi đó sử dụng hiệu quả nhất của mảnh đất đó không còn là đất nông nghiệp nữa mà là đất ở Như vậy thời gian sử dụng hiệu quả nhất của mảnh đất là sự kết hợp 5 năm với mục đích

sử dụng đất nông nghiệp và thời gian lâu dài với mục đích đất ở

Thứ 4, ngoài ra vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới

hạn của đất đai, tức là điểm đầu tư để thu được lợi nhuận tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất ( Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần)

Ví dụ: Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập

Do đó khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:

+ Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;

+ Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào;

+ Phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu, đồng thời phải xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất Việc xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất

có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng lợi nhuận thu được

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc

dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

3 Việc vận dụng nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất trong các phương pháp định giá đất.

Các nguyên tắc trong định giá đất được coi như là kim chỉ nam cho hoạt động định giá đất và được sử dùng hầu hết trong các phương pháp định giá đất song nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được sử dụng rõ rệt nhất trong hai phương pháp: phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí

Nguyên tắc này được thể hiên rất rõ trong 2 phương pháp sau:

3.1 Phương pháp thặng dư

a Định nghĩa:

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là

do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

b Đặc điểm của phương pháp thặng dư

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng

dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản

và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công

Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương

pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống) Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng

dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên

(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn

Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản )

c Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư

Trình tự của phương pháp thặng dư gồm 4 bước:

Bước 1: Điều tra rõ về tình hình cơ bản của thửa đất cần định giá

Bước 2: Xác định phương thức sử dụng đất hiệu quả nhất.

Bước 3: Xác định tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển

Bước 4: Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, phí cho

thuê và lợi nhuận người phát triển cần có

d Sử dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất trong phương pháp thặng dư.

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được sử dụng ở bước 2 trong phương pháp thăng dư Đất đai là một tài sản đặc biệt có giá trị cao do vậy định giá đất đai cần có độ chính xác cao nhất Để định giá đất theo phương pháp thặng dư đem