Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay MỤC LỤC I ĐẶT VẤN ĐỀ II NỘI DUNG 1.Khái niệm Nguyên tắc thay vận dụng phương pháp định giá đất 2.1 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp so sánh .5 2.2 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp chi phí .8 2.3 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp thu nhập 2.4 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp thặng dư 10 3.Cách khắc phục hạn chế nguyên tắc 11 III.KẾT LUẬN 13 Tài liệu tham khảo .14 Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay I ĐẶT VẤN ĐỀ Lịch sử nhân loại chứng minh tảng cho sống hoạt động sản xuất người bắt nguồn từ đất đai Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu khoáng sản,là không gian sống đồng thời bảo tồn sống Đất đai vừa địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơng trình văn hố xã hội, an ninh quốc phòng Ở nước ta với phát triển gia tăng dân số, xu thị hố mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên không ngừng, làm cho giá đất ngày tăng cao Mà đất đai giao dịch hàng hóa sản phẩm lao động người làm nên khơng có giá trị Giá chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, xã hội tự nhiên, khác với giá hàng hóa thơng thường Điều định giá đất tự có nguyên tắc phương pháp đặc biệt riêng Chỉ có tn thủ ngun tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng nhân tố giá đất xác đưa giá đất đai Một nguyên tắc định giá đất nguyên tắc thay Bài thảo luận nhóm chúng em trình bày “Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp định giá đất” Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay II.NỘI DUNG Khái niệm Nguyên tắc thay định giá đất hiểu áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất so sánh vùng giá trị với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể Ví dụ: có mảnh đất: Mảnh A mảnh đất cần định giá Mảnh B mảnh đất giao dịch có giá bán Trong điều kiện : +giá trị sử dụng hai mảnh đất tương đồng +tiện ích xung quanh lơ đất mang lại +thời điểm giao dich mảnh B gần với thời điểm định giá mảnh A chúng ta có khuynh hướng áp đặt giá trị mảnh A với giá bán mảnh B Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Và theo dothi.net : Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị bất động sản xác định tác động lẫn bất động sản đến bất động sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Ví dụ, có bất động sản chia lơ khu thị Trung Hịa - Nhân Chính, biệt thự tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt 60 m2, có garage, ơtơ vào nhà, rao bán với giá 3,5 tỷ đồng biệt thự tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền m, mặt 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng Xét mặt hữu dụng nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ tương đối so với bất động sản thứ nhất, vậy, người mua chắn lựa chọn bất động sản thứ hai Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay vận dụng phương pháp định giá đất 2.1 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp so sánh Nguyên tắc thay cho rằng: giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thỏa thuận giá tốn Hay nói cách khác, giá đất chịu ràng buộc với giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay làm lý luận chủ yếu,nguyên lý thể hình 4-1 đây: Mẫu giao dịch thực tế So sánh Thửa đất chờ định giá So sánh Mẫu giao dịch thực tế So sánh Giá đất chờ định giá Hiệu chỉnh Nhóm Siêu Nhân Ngun tắc thay Hình 4.1: Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp Mà giá trị sử dụng đất bao gồm: + Số vốn đầu tư phải bỏ để sử dụng vào mục đích + Khả sử dụng mảnh đất vào mục đích khác + Khả sinh lợi đất : phần lợi nhuận thu trình sử dụng đất + Tính ổn định mục đích sử dụng đất Và vào nguyên tắc nói trên, xác định giá đất thơng qua điều kiện đất đai, có nghĩa so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai Như vòng cung cầu thị trường, thơng qua điều tra giao dịch phát sinh với giá đất đất có khả thay cho đất chờ định giá, thông qua so sánh với để xác định giá cho đất chờ định giá, nghĩa phương pháp so sánh thường dùng ĐGĐ lấy nguyên tắc thay làm sở Chẳng hạn : Các xã giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm – nơi tốc độ đô thị hóa gây “chóng mặt” giới đầu tư, người dân lẫn nhà chức trách Tại có hàng loạt dự án đô thị mới, nhà ở, khu kinh doanh dịch vụ quy mô lớn như: Nam Thăng Long, Mỹ Đình I II, khu thị thuộc xã Mễ Trì, khách sạn sao… nhiều cơng trình cơng cộng tầm cỡ đầu tư lớn (Khu liên hợp thể thao Mỹ Đình, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Bảo tàng Hà Nội) Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Lãnh đạo Hà Nội gọi lô đất, nhà đường phố thuộc địa giới hành khác "đan xen cài lược" nên giá lô đất cạnh khác nhau.(Ảnh: O.M) Đặc biệt, theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hồng Mạnh Hiển, quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ thành lập có phần diện tích đất tự nhiên huyện Từ Liêm cũ Do đó, nhiều khu vực địa giới hành chính, xã giáp ranh huyện Từ Liêm với phường thuộc quận lân cận, dân cư sinh sống “đan xen, cài lược với nhau” “Một số tuyến đường, phố Thủ đô qua huyện quận, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hai bên đường tuyến khơng có khác biệt quận huyện” – lãnh đạo Hà Nội nhận định Chính q trình thị hóa đan xen diện tích đất địa giới hành quận Hà Đơng, Thanh Xn, Cầu Giấy huyện Từ Liêm vậy, nên theo lãnh đạo Hà Nội - bảng giá loại đất UBND TP ban hành hàng năm quy định giá đất thuộc tuyến phố, đường địa bàn xã giáp ranh huyện Từ Liêm (Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Mễ Trì, Trung Văn) với giá đất quận nội thành liền kề Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Điều cần ý đặc điểm tính cố định, tính cá biệt số lượng giao dịch đất đai, định giá đất khó tìm đất thay có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống đất chờ định giá Tóm lại nguyên tắc dựa nguyên lý đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) không trả giá cao so với giá bất động sản/mảnh đất mà có độ mong muốn thoả mãn tương tự 2.2.Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp chi phí Nguyên tắc thay áp dụng chủ yếu phương pháp chi phí Nguyên tắc nêu lên không người mua khôn ngoan trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua lơ đất tương tự xây dựng cơng trình theo ước muốn tính hữu ích tương tự khơng có chậm trễ q đáng Những tài sản cũ tính cách thay với tài sản định giá, giá trị tính qua giá trị xây dựng Do vậy, chi phí tái tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất giá trị bất động sản ước tính Mà ta biết phương pháp so sánh lấy nguyên tắc thay làm sở, phương pháp chi phí, để tính chi phí phận bất động sản người ta dùng phương pháp so sánh Nhóm Siêu Nhân 2.3 Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp thu nhập Giá cả, tiền thuê tỷ suất hoàn vốn bất động sản có khuynh hướng thiết lập giá cả, tiền thuê tỷ suất hoàn vốn bất động sản thay Nguyên tắc thay cung cấp sở cho việc dự đốn tiền th, chi phí tỷ suất hồn vốn hay tỷ suất vốn hố cho tài sản thẩm định Thật vậy,một phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn dùng phương pháp so sánh giá thu nhập đất đai tương tự giống thị trường Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều đất để tính giá trị bình qn thu nhập giá Phương pháp cụ thể là: Chọn đất trở lên phát sinh giao dịch mà loại hình tính chất có đặc điểm tương tự với đất chờ định giá, lấy bình quân tỷ suất thu nhập với giá mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn Nguyên tắc thay dùng để kiểm tra vững dòng thu nhập, độ tin cậy giả thiết đưa thông tin áp dụng 2.4.Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp thặng dư Nguyên lý phương pháp thặng dư dựa lý luận: có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hy vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào chỗ khác, lúc giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức lại sau lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất tương lai dự tính) trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế Ngoài ra, phương pháp thặng dư cịn thơng qua việc tính thu nhập để có giá đất đai nhà Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Và phương pháp thặng dư vào loại hình phát triển bất động sản, tổng giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) tính theo hai cách: (1) Ðối với bất động sản nhà ở, nhà xưởng cơng nghiệp phải theo giá giao dịch thị trường bất động sản loại sử dụng, tính chất kết cấu thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) (2) Ðối với bất động sản cho thuê bất động sản thương nghiệp, việc xác định tổng giá bất động sản sau hồn thành phát triển, vào mức tiền thuê mức chi phí cho thuê bất động sản loại sử dụng, tính chất, kết cấu điều kiện trang trí thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập việc cho thuê bất động sản phát triển, dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá yếu tố sau đây: tiền thuê tháng tiền thuê năm đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hồn vốn bất động sản; diện tích cho thuê Ví dụ, vào mức tiền thuê tháng thị trường nhà đất nay, bất động sản tương tự với bất động sản phát triển 200 nghìn đồng cho m2, chi phí quản lý 30%, tỷ lệ hoàn vốn loại bất động sản 8%, tổng diện tích sử dụng 4.000 m2, tỷ lệ cho th 85%, tổng giá bất động sản phát triển xác định là: 200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x 1/ 8% = 7,140 triệu đồng 10 Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Cách khắc phục hạn chế nguyên tắc: Thực tế, tài sản đưa để so sánh khó tương đồng với tất yếu tố, có yếu tố sai khác, cho nên, để đưa so sánh xác cần tiến hành trình hiệu chỉnh sau : Đầu tiên, phải sau tiến hành hiệu chỉnh thời gian theo khái niệm nguyên tắc thay thời điểm định giá đất phải gần với thời điểm bán Cầu đất đai ngày tăng, giá đất theo ngày tăng khơng ngừng, biến động liên tục Do yếu tố thời gian yếu tố quan trọng định giá đất Thứ hai, điều kiện đất đai Phải mảnh đất có điều kiện trình bày áp dụng nguyên tắc thay định giá đất 11 Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành kinh tế hợp lí Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng, nội dung trung tâm nguyên tắc định giá Và theo điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định thêm số nguyên tắc công tác định giá đất Việt Nam: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp Các đất liền kề có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức 12 Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay III KẾT LUẬN Giá đất hình thành tác động qua lại ảnh hưởng lẫn ba mặt hiệu quả, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu Những nhân tố lại ln biến động Định giá đất cần phải phân tích tỷ mỷ điểm phán đốn xác xu hướng biến động, hiểu biết nhân tố cấu thành giá đất đai tương tác nhân tố, định giá xác Vì cần nắm vững nguyên tắc định giá đất, lấy làm kim nam, phân tích cận thận nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai, sử dụng cách linh hoạt phương pháp định giá đất đai, đưa phán đoán phù hợp giá đất đai Đặc biệt cần ý đến nguyên tắc thay - nguyên tắc trung tâm nguyên tắc định giá đất Mặc dù nguyên tắc thay cịn hạn chế: khó tìm đất thay có điều kiện chất lượng hồn tồn giống đất chờ định giá Nhưng giúp định giá mảnh đất thơng qua mảnh đất khác bán thỏa mãn điều kiện hai mảnh đất nằm vùng giá trị mảnh đất bán bán thời gian gần với thời điểm định giá đất Nguyên tắc áp dụng phương pháp : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư Ngun tắc khơng đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với nguyên tắc khác Khi định giá đất cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc mà nước ta áp dụng, phải nắm vững mối quan hệ chúng phải vận dụng cách tổng hợp, nắm giá đất đai xác 13 Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Ngô Đức Cát Kinh tế tài nguyên đất NXB Nông Nghiệp 2000 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân Giáo trình Định giá đất NXB Nơng Nghiệp 2006 3.Chính Phủ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung loại giá đất 4.Chính Phủ Nghị định 123/2007/ND-CP ngày27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 188/2004/ND-CP Chính phủ Nghị định 69/2009/ND-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Luật đất đai năm 2003 website : + dothi.net +bee.net.vn +quản lý đất đai bất động sản đô thị +vietnam.net +www.thamdinhgia.org 14 ... Nhân Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay vận dụng phương pháp định giá đất 2.1 Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp so sánh Nguyên tắc thay cho rằng: giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp. .. đất nguyên tắc thay Bài thảo luận nhóm chúng em trình bày ? ?Nguyên tắc thay áp dụng phương pháp định giá đất? ?? Nhóm Siêu Nhân Nguyên tắc thay II.NỘI DUNG Khái niệm Nguyên tắc thay định giá đất. .. Điều định giá đất tự có nguyên tắc phương pháp đặc biệt riêng Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng nhân tố giá đất xác đưa giá đất đai Một nguyên tắc định giá đất