Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

II.NỘI DUNGNguyên tắc thay thế trong định giá đất được hiểu là áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện

MỤC LỤC

I ĐẶT VẤN ĐỀ 2

II NỘI DUNG 3

1.Khái niệm 3

2. Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp định giá đất 5

2.1 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh 5

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp chi phí 8

2.3 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thu nhập 9

2.4 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư 10

3.Cách khắc phục hạn chế của nguyên tắc 11

III.KẾT LUẬN 13

Tài liệu tham khảo 14

I ĐẶT VẤN ĐỀ

Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản,là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống Đất đai vừa là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng

Ở nước ta hiện nay cùng với sự phát triển là sự gia tăng về dân số, xu thế

đô thị hoá mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên không ngừng, làm cho giá đất ngày càng tăng cao

Mà đất đai tuy có thể giao dịch như hàng hóa nhưng không phải là sản phẩm lao động của con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của hàng hóa thông thường Điều đó quyết định rằng giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt riêng của mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa

ra giá cả của đất đai

Một trong các nguyên tắc định giá đất ấy là nguyên tắc thay thế Bài thảo luận này nhóm chúng em trình bày về “Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”

II.NỘI DUNG

Nguyên tắc thay thế trong định giá đất được hiểu là áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Ví dụ: có 2 mảnh đất:

Mảnh A là mảnh đất cần định giá

Mảnh B là mảnh đất đã giao dịch và đã có giá bán

Trong điều kiện :

+giá trị sử dụng của hai mảnh đất là tương đồng nhau

+tiện ích xung quanh lô đất mang lại là như nhau

+thời điểm giao dich mảnh B gần với thời điểm định giá mảnh A

chúng ta có khuynh hướng áp đặt giá trị của mảnh A với giá bán của mảnh B

Và theo dothi.net thì :

Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Ví dụ, có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai

2 Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp định giá đất

2.1 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh

Nguyên tắc thay thế cho rằng: giá thị trường của 1 thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán 1 thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị

và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của 1 thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu,nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây:

So sánh

Hiệu chỉnh

So sánh

So sánh

Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Mẫu giao dịch

thực tế 1

Thửa đất chờ định giá

Giá cả của thửa đất chờ định giá

Mẫu giao dịch

thực tế 3

Mà giá trị sử dụng của một thửa đất bao gồm:

+ Số vốn đầu tư phải bỏ ra để sử dụng vào mục đích đó

+ Khả năng sử dụng mảnh đất đó vào các mục đích khác nhau

+ Khả năng sinh lợi của đất : phần lợi nhuận thu được trong quá trình sử dụng đất

+ Tính ổn định của mục đích sử dụng đất đó

Và căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá

cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng 1 thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó

để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong ĐGĐ là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở

Chẳng hạn :

Các xã giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm – nơi tốc độ đô thị hóa đang gây

“chóng mặt” cả giới đầu tư, người dân lẫn nhà chức trách Tại đây có hàng loạt

dự án đô thị mới, nhà ở, khu kinh doanh dịch vụ quy mô lớn như: Nam Thăng Long, Mỹ Đình I và II, các khu đô thị thuộc xã Mễ Trì, các khách sạn 5 sao… cùng nhiều công trình công cộng tầm cỡ được đầu tư lớn (Khu liên hợp thể thao

Mỹ Đình, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Bảo tàng Hà Nội)

Lãnh đạo Hà Nội gọi các lô đất, căn nhà cùng trên một đường phố nhưng thuộc các địa giới hành chính khác nhau là sự "đan xen cài răng lược" nên giá của những lô đất ở cạnh nhau cũng khác nhau.(Ảnh: O.M).

Đặc biệt, theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ khi được thành lập hầu như đều có một phần diện tích đất tự nhiên của huyện Từ Liêm cũ Do đó, nhiều khu vực địa giới hành chính, giữa các xã giáp ranh của huyện Từ Liêm với các phường thuộc quận lân cận, dân cư sinh sống “đan xen, cài răng lược với nhau”

“Một số tuyến đường, phố của Thủ đô đi qua cả huyện và quận, điều kiện

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hai bên đường các tuyến này không có sự khác biệt giữa quận và huyện” – lãnh đạo Hà Nội nhận định

Chính do quá trình đô thị hóa và sự đan xen diện tích đất cũng như địa giới hành chính các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm như vậy, nên theo lãnh đạo Hà Nội - bảng giá các loại đất do UBND TP ban hành hàng năm quy định giá đất thuộc các tuyến phố, đường trên địa bàn các xã giáp ranh của huyện Từ Liêm (Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Mễ Trì, Trung Văn) bằng với giá đất các quận nội thành liền kề

Điều cần chú ý là do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá

Tóm lại nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự

2.2.Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp chi phí

Nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí Nguyên tắc này nêu lên rằng không một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng Những tài sản cũ hơn cũng được tính bằng cách thay thế với tài sản đang định giá, giá trị của nó được tính qua giá trị xây dựng mới Do vậy, chi phí tái tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất sẽ là giá trị bất động sản ước tính Mà ta biết phương pháp so sánh lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, vì vậy trong phương pháp chi phí, để tính ra chi phí của các bộ phận trong bất động sản người ta cũng dùng phương pháp so sánh

2.3 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thu nhập

Giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của bất động sản có khuynh hướng được thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các bất động sản thay thế Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho tài sản thẩm định

Thật vậy,một trong các phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn được dùng là phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống nhau trên thị trường Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả

Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn

Nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu nhập, độ tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng

2.4.Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư

Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở

Và phương pháp thặng dư căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển)

có thể tính được theo hai cách:

(1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp

để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển)

(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn

cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản

Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê

Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê

là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là:

200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x 1/ 8% = 7,140 triệu đồng

3 Cách khắc phục hạn chế của nguyên tắc:

Thực tế, các tài sản được đưa ra để so sánh khó tương đồng với nhau ở tất

cả các yếu tố, sẽ có những yếu tố sai khác, cho nên, để đưa ra được sự so sánh chính xác thì cần tiến hành quá trình hiệu chỉnh như sau :

Đầu tiên, phải sau

khi tiến hành hiệu chỉnh

thời gian vì theo khái niệm

của nguyên tắc thay thế thì

thời điểm định giá đất phải

gần với thời điểm bán Cầu

về đất đai thì ngày càng

tăng, giá đất cũng theo đó

ngày càng tăng không

ngừng, biến động liên tục

Do đó yếu tố thời gian là

yếu tố rất quan trọng trong

định giá đất

Thứ hai, điều kiện đất đai Phải là những mảnh đất có cùng điều kiện như

đã trình bày ở trên thì mới có thể áp dụng nguyên tắc thay thế trong định giá đất

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành kinh tế hợp lí Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là 1 trong những nội dung trung tâm của các nguyên tắc định giá

Và theo điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định thêm một số nguyên tắc trong công tác định giá đất ở Việt Nam:

Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

III KẾT LUẬN

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân tố này lại luôn luôn biến động Định giá đất cần phải phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Vì vậy chúng ta cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cận thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai,

sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai

Đặc biệt chúng ta cần chú ý đến nguyên tắc thay thế - một nguyên tắc trung tâm trong các nguyên tắc định giá đất Mặc dù nguyên tắc thay thế vẫn còn hạn chế: rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá Nhưng nó giúp có thể định giá của một mảnh đất thông qua một mảnh đất khác đã được bán thỏa mãn điều kiện hai mảnh đất nằm trong cùng một vùng giá trị và mảnh đất đã được bán đó được bán trong thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất

Nguyên tắc này được áp dụng trong các phương pháp : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư

Nguyên tắc này không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với các nguyên tắc khác Khi định giá đất cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc mà hiện nay nước ta đang áp dụng, phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng và phải vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.Ngô Đức Cát Kinh tế tài nguyên đất NXB Nông Nghiệp 2000

2 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân Giáo trình Định giá đất NXB Nông

Nghiệp 2006

3.Chính Phủ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung các loại giá đất

4.Chính Phủ Nghị định 123/2007/ND-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi

và bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/ND-CP

5 Chính phủ Nghị định 69/2009/ND-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

6 Luật đất đai năm 2003

7 website : + dothi.net

+bee.net.vn +quản lý đất đai và bất động sản đô thị +vietnam.net

+www.thamdinhgia.org