tiểu luận lập phân tích dự án đầu tư _ đề tài “dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp htv”

MỤC LỤCBÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ CAO CẤP HTV  Nội dung bố trí công trình  Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc, cảnh quan  Thời gian th

ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

- -BÀI TIỂU LUẬN

Đề tài: “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CHUNG CƯ CAO CẤP HTV”

Giảng viên hướng dẫn: Ths Mai Tiến Dũng

Nhóm thực hiện: Nhóm 21 Trần Hữu Huy 082306K Trần Thị Vân 082360K

Hà Thị Thu Thảo 082344K

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV

-o0o -DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY -o0o -DỰNG

CHUNG CƯ CAO CẤP HTV

ĐỊA ĐIỂM: TRẦN XUÂN SOẠN – PHƯỜNG TÂN HƯNG

Q.7 – TP.HỒ CHÍ MINH

CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

HTV

ĐƠN VỊ LẬP BÁO CÁO : CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ

XÂY DỰNG HTV

THÁNG 11 NĂM 2010.

MỤC LỤC

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ

CAO CẤP HTV

 Nội dung bố trí công trình

 Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc, cảnh quan

 Thời gian thực hiện dự án

 Hiệu quả tài chính của dự án

Phụ lục: Các văn bản và phụ lục liên quan

CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I Căn cứ của dự án đầu tư

1 Sự cần thiết phải đầu tư:

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như TP.HCM, nhà ở còn liên quan đến một loạt cácvấn đề như chính trị kinh tế

-xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế -

xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo

Tp.HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000người/km2, có nhiều khi trên 50.000người/km2, các quận ven Thành phố có mật độ dưới 10.000người/km2

Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp Trong lúc đó, người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc là ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách

Chính vì muốn dân cư từ nội thành ra ngọai thành theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố đã quy họach nhiều khu dân cư tập trung ở ngọai thành, thành lập thêm các quận mới và xây dựng chương trình giảm dân nội thành với các đểm dân

cư tập trung tại huyện Bình Chánh, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức, Quận 7, Quận 2, Quận 8, Quận 9, …

Trong những năm qua, quận 7 đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh

tế, xã hội Do đó mà cuộc sống của ngươì dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề đang được quan tâm Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng mong muốn của người dân.Vì vậy,

sự ra đời của chung cư HTV sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong khu dân

cư phường Tân Hưng nói riêng và cư dân quận 7 nói chung

2 Căn cứ pháp lý để lập dự án:

- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về

việc ban hành qui chế Quản lý đầu tư và xây dựng công trình

- Căn cứ thông tư số 05/2005/TT-BXD ngày 1/04/2005 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản

- Căn cứ thông tư số 16/2005/TT-BXD ngày 13/10/2005 của Bộ Xây Dựng v/

v hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản

- Căn cứ thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây Dựng v/

v hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình

- Căn cứ thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ

- Căn cứ quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng

về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình

- Căn cứ thơng tư số 06/1999/TT-BXD ngày 24/11/1999, thơng tư

07/2000/TT-BKH và thơng tư 01/2000/TT-BKH của Bộ Kế Hoạch Đầu Tư về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định và báo cáo đầu tư, hướng dẫn sửa đổi, bổ sung một số nội dung

- Căn cứ quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng

về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án và đầu tư xây dựng cơng trình

- Căn cứ thơng tư số 137/1999/TT-BTC ngày 19/11/1999 của Bộ Tài Chánh

về việc hướng dẫn bảo hiểm cơng trình XD

- Căn cứ quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 31/07/2001 của UBND Thành Phố Hồ Chí Minh về đơn giá khảo sát xây dựng khu vực Tp.HCM

- Căn cứ chỉ thị 29/2002/CT-UB ngày 31/12/2002 của UBND Tp.Hồ Chí Minh về việc tăng cường quản lý nhà nước về đấu thầu

CHƯƠNG II: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

I Giới thiêụ về chủ đầu tư:

- Chủ đầu tư : Cơng ty TNHH đầu tư và xây dựng nhà ở HTV

- Địa chỉ : TRẦN XUÂN SOẠN, QUẬN 7

- Điện thoại LH : 0985.676.976

Tổng vốn đầu tư : 200.000.000.000Đ

Vốn đầu tư = Vốn chủ sở hữu + Vay ngân hàng

II Sản phẩm và thị trường:

1 Sản phẩm:

Cơng trình kiến trúc được thiết kế kết hợp hài hịa cả hai phong cách Á và Âu tạo nên một phong cách độc đáo và sang trọng.Dự án gồm 11 tầng,mỗi tầng được bố trí 10 căn hộ,diện tích 80 - 100m2/căn

Khu chung cư cao cấp HTV cung cấp đầy đủ các dịch vụ tiện ích sang trọng: cơng viên nội khu,thang máy, siêu thị, khu tập thể dục, spa, massage, khu sinh họat cộng đồng, Dịch vụ bảo vệ 24/24, bãi đổ xe

2 Thị trường

Với lợi thế nằm tại khu vực tiếp giáp đơ thị mới Phú Mỹ Hưng và cĩ đại lộ

Bắc Nam chạy qua,thị trường chung cư phía nam cầu Kênh Tẻ (Q.7, TP.HCM) hiện

được xem là vị trí được nhiều nhà đầu tư để mắt và quan tâm đến Cùng với đà phát

triển của kinh tế quận 7,việc phát triển xây dựng khu chung cư cao cấp ở vị thế này

sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị trường hiện nay và khả năng tiêu thụ hết số căn

hộ trên là khả thi

CHƯƠNG III : ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆN

TRẠNG DỰ ÁN

I VỊ TRÍ GIỚI HẠN KHU ĐẤY DỰ ÁN

1 Địa điểm xây dựng dự án

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500

2 Vị trí – Giới hạn khu đất

Vị trí khu đất đầu tư xây dựng : Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, Q.7, Thành phố Hồ chí Minh

Giới hạn khu đất

Hiện trạng khu vực : là bãi đậu xe của Công ty TNHH du lịch và vận tải

Phương Trang, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để công ty nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án

II ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

1 Địa hình:

Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu có cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khu đất có độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu

2 Khí hậu thủy văn

2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:

Nằm trên địa bàn Tp.HCM, điều kiện khí tượng thủy văn Quận 7 mang các đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước

Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Trong năm

có hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa

Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến động, không có thiên tai do khí hậu

Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 130C) hoặc

quá nóng (cao nhất không quá 400C) Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợp

mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão

2.2 Nhiệt độ không khí

Nhiệt độ trung bình tháng và năm

Cả

năm

270

C

25

8

26

7

27

9

29

0

28

1

27

3

26

8

27

0

26

6

26

6

26

4

25

6

2.3 Mưa

Mưa theo mùa rõ rệt

Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa

Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa

Các đặc trưng chế độ mưa

2.4 Độ ẩm không khí

Độ ẩm không khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất

Độ ẩm

Trung

Cao

Thấp

2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời

Thời gian chiếu sáng

2.8 Nắng

Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô

Số giờ nắng trong tháng của năm

Giờ

3 Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý

Giông : Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có

giông Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày

Bão : Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ

vào vùng biển Nam Bộ Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt hại đáng kể (trừ vùng ven biển)

III ĐÁNH GIÁ CHUNG

1 Thuận lợi

Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân cư hiện hữu, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận

7 và TP HCM

Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi

Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi công nhanh chóng

Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây

2 Khó khăn

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có, và chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực, công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hòan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu

CHƯƠNG IV : NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CÔNG TRÌNH

1 Các căn cứ

theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996

phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọai

vi của Thành phố Hồ Chí Minh

Chính phủ phê duyệt năm 1993

UBND Thành phố phê duyệt

 Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học

 Các văn bản quy định hiện hành

2 Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng

Theo xác định của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quy họach mới bao gồm

 Các công trình công cộng, kỹ thuật

II GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN

1 Cơ cấu quy họach:

Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định nhằm lựa chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính chất sử dụng

Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trên tổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưu thông của ngừơi dân đến từng lô nhà và trên tòan khu đất quy họach

Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêng biệt

Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộ TDTT, thương mại…

Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm công trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tòan khu

Toàn bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh cho khu ở

Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng

2 Giải pháp quy họach tổng mặt bằng

Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với công viên cây xanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào công trình bên trong tạo hướng nhìn tổng thể cho tòan bộ công trình

Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, công viên cây xanh lớn ở trọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho cảnh quan tổng thể của cụm công trình

Khu thương mại, khu giải trí game, khu nhà hàng được bố trí ở tầng trệt, với lối đi riêng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư

Khu văn phòng bố trí ở tầng 1

Khu căn hộ bố trí từ tầng 2 đến tầng 11, và có lối đi riêng biệt.

Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, và Khu sinh hoạt văn hoá, café ngoài trời bố trí tại sân ngoài

Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B

Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng Phòng Cháy Chữa Cháy bên trong khu đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất,

và tiếp cận công trình từ nhiều hướng

Thể lọai công trình chung cư trong dự án được ngăn cách bởi 2 trục đường nội

bộ và cây xanh Được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án thiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt

III MÔ TẢ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN

Diện tích đất : 2381 m2

Tổng diện tích xây dựng : 12875m2

Chung cư xây dựng : 11 tầng + tầng hầm

Bảng cân bằng đất đai

1 Hạng mục công trình

1.1 Khối công trình chính :

- Xây dựng 10 căn hộ/ tầng.Diện tích 80 -100 m2

1.2 Khối phụ:

o Sân đường nội bộ, cây xanh, đèn.

2 Chi tiết các hạng mục

2.1 Hạng mục chính

Cơng trình được thiết kế gồm tịa nhà chính kết hợp với khuơn viên xung quanh nhau tạo thành một tổng thể khép kín Các phịng liên thơng với nhau bởi hệ thống hành lang bao quanh kết hợp với 2 cầu thang bộ và thang máy bố trí hợp lý sao cho đảm bảo khoảng cách an tồn phịng cháy chữa cháy Tổng diện tích sàn xây dựng khối nhà chính phân bố cụ thể như sau:

*Mặt bằng

Tổng diện tích sử dụng rịng m2 12,600

Khu thương mại -tầng trệt

+ Siêu thị

+ Shop

Khu giải trí, vui chơi, sức khỏe - tầng trệt

+ Phịng tập thể dục

+ Phịng game, trị chơi vận động

+ Phịng massage, xơng hơi

+ Bar

Khu văn phịng cho thuê - tầng lửng

+ 10 căn : 50m2

Khu căn hộ để ở

+ 4 căn : 80 m2

+ 3 căn : 95 m2

Khu bãi xe

+ Trong tầng hầm : 924 m2

+ Ngồi trời : 201m2

2.2 Hạng mục phụ :

+ Cổng chính, cổng phụ : 25m2

Kết cấu thép lá, thép hình, song sắt.

+ Tường rào song sắt mặt tiền: 120 m2

Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 100 cao 0,8m, trên gắn khung sắt cao 1,6m

+ Tường rào xung quanh : 220 m2

Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch cao 2m, trên gắn khung lưới sắt cao 0,4m

+ Công viên

Diện tích : 500 m2

Trồng cây xanh che bóng mát và tạo mỹ quan cho khuôn viên chung cư

Xây đài phun nước,hòn non bộ …

+ Hệ thống cấp điện khu vực

+ Hệ thống thoát nước khu vực

+ Hệ thống PCCC

+ Hệ thống chống sét

Chung cư nằm trong khu dân cư, giao thông đối nội đối ngọai khu vực tương đối thuận lợi

IV CHI PHÍ (Xem phụ lục)

V THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN

Dự án được thực hiện trong vòng 12 tháng:

VI KẾ HOẠCH NGUỒN VỐN (Xem phụ lục)

Đơn vị tính : 1000VNĐ

NĂM TỈ LỆ ĐẦU TƯ TỔNG MỨC VỐN TỰ CÓ VỐN VAY

VII Bộ máy nhân sự:

Dự án đầu tư xây dựng khu CHUNG CƯ CAO CẤP là một trong 5 dự án

thành phần của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV.Trong cơ chế

hiện nay khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV có thể hoạt động dưới hình thức một đơn

vị sự nghiệp có thu trực thuộc sự quản lý trực tiếp của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ

VÀ XÂY DỰNG HTV

Ngay sau khi dự án được hoàn thành, Ban Điều hành khu CHUNG CƯ CAO

CẤP đã bắt đầu hoạt động Chức năng nhiệm vụ của Ban Điều hành là quản lý, vận

hành, hoạch toán kinh tế cho toàn bộ sự hoạt động của khu chung cư

Ban Điều hành khu chung cư có các bộ phận chức năng cơ bản như sau:

- Giám đốc: 1 người

- Phó giám đốc: : 2 người

- Phòng Tài chính, Kế toán: 7 người

- Phòng Hành chính: 10 người

- Phòng Nghiệp vụ, Kỹ thuật 11 người

- Phòng kinh doanh: 6 người

VIII PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Công suất khai

thác % DT cho thuê Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 trở đi

Khu thương mại

Khu giải trí - tầng

Khu văn phòng cho

Công suất khai

thác % DT bán

Khu căn hộ để ở % 50% 70% 100%

Giá cho thuê

Cho thuê dài hạn

Cho thuê ngắn hạn Khu thương mại

Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ

10 Khu giải trí - tầng

Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ

10 Khu văn phòng cho

Giá bán căn hộ Tr.đồng/m2 21.00

Khi chung cư được xây dựng hoàn tất, các căn hộ sẽ được bán cho khách hàng

theo các phương thức trả ngay hay trả góp Khu thương mại, văn phòng sẽ được cho

thuê trong vòng 10 năm hoặc dài hơn Dự tính sẽ thu hồi vốn sau 3 năm

IX HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

1 Nhu cầu vốn và nguồn vốn xây dựng

1.1 Nhu cầu vốn cho xây dựng

Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và càc khỏan

tiền chi trả các khỏan chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãi

vay ngân hàng, dự phòng phí

1.2 Nguồn vốn

Vốn tự có: chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư,

trả lãi vay, khảo sát thiết kế, xâydựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình

của dự án

Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khác để thực hiện một

phần các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án

2 Hiệu quả tài chính

3 Phân tích hiệu quả tài chính:

X HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

Dự án sau 3 năm họat động không những đem lại hiệu quả tài chính cho đơn

vị mà còn đem lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội cho Thành phố như sau: