ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG - -
BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài: “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CHUNG CƯ CAO CẤP HTV”
Giảng viên hướng dẫn: Ths Mai Tiến DũngNhóm thực hiện: Nhóm 21
Trần Hữu Huy082306KTrần Thị Vân082360KHà Thị Thu Thảo082344K
Trang 3MỤC LỤC
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ
CAO CẤP HTV
Nội dung bố trí công trình
Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc, cảnh quan
Thời gian thực hiện dự án
Hiệu quả tài chính của dự án
Phụ lục: Các văn bản và phụ lục liên quan
Trang 4CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I Căn cứ của dự án đầu tư1 Sự cần thiết phải đầu tư:
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như TP.HCM, nhà ở còn liên quan đến một loạt cácvấn đề như chính trị - kinh tế -xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo.
Tp.HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000người/km2, có nhiều khi trên 50.000người/km2, các quận ven Thành phố có mật độ dưới 10.000người/km2.
Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp Trong lúc đó, người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc là ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Chính vì muốn dân cư từ nội thành ra ngọai thành theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố đã quy họach nhiều khu dân cư tập trung ở ngọai thành, thành lập thêm các quận mới và xây dựng chương trình giảm dân nội thành với các đểm dâncư tập trung tại huyện Bình Chánh, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức, Quận 7, Quận 2, Quận 8, Quận 9, …
Trong những năm qua, quận 7 đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội Do đó mà cuộc sống của ngươì dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề đang được quan tâm Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng mong muốn của người dân.Vì vậy,sự ra đời của chung cư HTV sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong khu dâncư phường Tân Hưng nói riêng và cư dân quận 7 nói chung.
2 Căn cứ pháp lý để lập dự án:
- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về
việc ban hành qui chế Quản lý đầu tư và xây dựng công trình.
- Căn cứ thông tư số 05/2005/TT-BXD ngày 1/04/2005 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản.
- Căn cứ thông tư số 16/2005/TT-BXD ngày 13/10/2005 của Bộ Xây Dựng v/v hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản.
- Căn cứ thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây Dựng v/v hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình.
- Căn cứ thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ.
Trang 5- Căn cứ quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình.
- Căn cứ thơng tư số 06/1999/TT-BXD ngày 24/11/1999, thơng tư
07/2000/TT-BKH và thơng tư 01/2000/TT-BKH của Bộ Kế Hoạch Đầu Tư về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định và báo cáo đầu tư, hướng dẫn sửa đổi, bổ sungmột số nội dung.
- Căn cứ quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án và đầu tư xây dựng cơng trình.
- Căn cứ thơng tư số 137/1999/TT-BTC ngày 19/11/1999 của Bộ Tài Chánh về việc hướng dẫn bảo hiểm cơng trình XD.
- Căn cứ quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 31/07/2001 của UBND Thành Phố Hồ Chí Minh về đơn giá khảo sát xây dựng khu vực Tp.HCM.
- Căn cứ chỉ thị 29/2002/CT-UB ngày 31/12/2002 của UBND Tp.Hồ Chí Minh về việc tăng cường quản lý nhà nước về đấu thầu.
CHƯƠNG II: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
I Giới thiêụ về chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư : Cơng ty TNHH đầu tư và xây dựng nhà ở HTV
- Địa chỉ : TRẦN XUÂN SOẠN, QUẬN 7- Điện thoại LH : 0985.676.976
Khu chung cư cao cấp HTV cung cấp đầy đủ các dịch vụ tiện ích sang trọng: cơng viên nội khu,thang máy, siêu thị, khu tập thể dục, spa, massage, khu sinh họat cộng đồng, Dịch vụ bảo vệ 24/24, bãi đổ xe
2 Thị trường
Với lợi thế nằm tại khu vực tiếp giáp đơ thị mới Phú Mỹ Hưng và cĩ đại lộ
Bắc Nam chạy qua,thị trường chung cư phía nam cầu Kênh Tẻ (Q.7, TP.HCM) hiện
được xem là vị trí được nhiều nhà đầu tư để mắt và quan tâm đến Cùng với đà phát
Trang 6triển của kinh tế quận 7,việc phát triển xây dựng khu chung cư cao cấp ở vị thế này sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị trường hiện nay và khả năng tiêu thụ hết số căn hộ trên là khả thi.
CHƯƠNG III : ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆNTRẠNG DỰ ÁN
I VỊ TRÍ GIỚI HẠN KHU ĐẤY DỰ ÁN
1 Địa điểm xây dựng dự án
Hiện trạng khu vực : là bãi đậu xe của Công ty TNHH du lịch và vận tải
Phương Trang, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đâychính là yếu tố thuận lợi để công ty nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án
II ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
1 Địa hình:
Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trongkhu dân cư hiện hữu có cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khuđất có độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu
2 Khí hậu thủy văn
2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:
Nằm trên địa bàn Tp.HCM, điều kiện khí tượng thủy văn Quận 7 mang cácđặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểmsau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước
Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Trong nămcó hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa
Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biếnđộng, không có thiên tai do khí hậu
Trang 7Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 130C) hoặcquá nóng (cao nhất không quá 400C) Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợpmưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão
2.3 Mưa
Mưa theo mùa rõ rệt
Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa
Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa Các đặc trưng chế độ mưa
2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời
Thời gian chiếu sáng
2.8 Nắng
Trang 8Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùamưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô
Số giờ nắng trong tháng của năm
3 Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý
Giông : Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có
giông Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày.
Bão : Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ
vào vùng biển Nam Bộ Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệthại đáng kể (trừ vùng ven biển)
III ĐÁNH GIÁ CHUNG
1 Thuận lợi
Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoachdân cư hiện hữu, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận7 và TP HCM
Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi
Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thicông nhanh chóng
Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyểnđổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúcđơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây
2 Khó khăn
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có, và chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thâncông ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môitrường Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực,công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hòan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu.
CHƯƠNG IV : NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CÔNG TRÌNH
1 Các căn cứ
theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996
phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọaivi của Thành phố Hồ Chí Minh
Chính phủ phê duyệt năm 1993.
UBND Thành phố phê duyệt
Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học
Trang 9 Các văn bản quy định hiện hành
2 Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng
Theo xác định của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quyhọach mới bao gồm
Các công trình công cộng, kỹ thuật
II GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚCCẢNH QUAN
1 Cơ cấu quy họach:
Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định nhằm lựachọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính chất sử dụng
Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trên tổng thểkhu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưu thông của ngừơi dân đếntừng lô nhà và trên tòan khu đất quy họach.
Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêngbiệt
Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộTDTT, thương mại…
Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng Các côngtrình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm côngtrình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan chotòan khu
Toàn bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xuhướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanhcho khu ở
Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đốingọai mạch lạc, rõ ràng
2 Giải pháp quy họach tổng mặt bằng
Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với công viên câyxanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào công trình bên trong tạo hướng nhìn tổngthể cho tòan bộ công trình
Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, công viên cây xanh lớn ởtrọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn chocảnh quan tổng thể của cụm công trình
Khu thương mại, khu giải trí game, khu nhà hàng được bố trí ở tầng trệt, vớilối đi riêng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư
Khu văn phòng bố trí ở tầng 1.
Trang 10Khu căn hộ bố trí từ tầng 2 đến tầng 11, và có lối đi riêng biệt.
Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, và Khu sinh hoạt văn hoá, café ngoàitrời bố trí tại sân ngoài
Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B.
Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng Phòng Cháy Chữa Cháy bêntrong khu đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất,và tiếp cận công trình từ nhiều hướng
Thể lọai công trình chung cư trong dự án được ngăn cách bởi 2 trục đường nộibộ và cây xanh Được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiệnthuận lợi cho các dịch vụ đi kèm Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương ánthiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt.
III MÔ TẢ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN
1 Hạng mục công trình1.1 Khối công trình chính :
- Xây dựng 10 căn hộ/ tầng.Diện tích 80 -100 m2
1.2 Khối phụ:
Trang 11o Sân đường nội bộ, cây xanh, đèn.
2 Chi tiết các hạng mục
2.1 Hạng mục chính
Cơng trình được thiết kế gồm tịa nhà chính kết hợp với khuơn viên xung quanh nhau tạo thành một tổng thể khép kín Các phịng liên thơng với nhau bởi hệ thống hành lang bao quanh kết hợp với 2 cầu thang bộ và thang máy bố trí hợp lý sao cho đảm bảo khoảng cách an tồn phịng cháy chữa cháy Tổng diện tích sàn xây dựng khối nhà chính phân bố cụ thể như sau:
Khu bãi xe
+ Trong tầng hầm : 924 m2+ Ngồi trời : 201m2
2.2 Hạng mục phụ :
+ Cổng chính, cổng phụ : 25m2.
Trang 12Kết cấu thép lá, thép hình, song sắt.
+ Tường rào song sắt mặt tiền: 120 m2
Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 100 cao 0,8m,trên gắn khung sắt cao 1,6m.
+ Tường rào xung quanh : 220 m2
Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch cao 2m, trên gắnkhung lưới sắt cao 0,4m.
Trang 13V THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án được thực hiện trong vòng 12 tháng:
VII Bộ máy nhân sự:
Dự án đầu tư xây dựng khu CHUNG CƯ CAO CẤP là một trong 5 dự án thành phần của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV.Trong cơ chế hiện nay khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV có thể hoạt động dưới hình thức một đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc sự quản lý trực tiếp của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV.
Ngay sau khi dự án được hoàn thành, Ban Điều hành khu CHUNG CƯ CAO CẤP đã bắt đầu hoạt động Chức năng nhiệm vụ của Ban Điều hành là quản lý, vận hành, hoạch toán kinh tế cho toàn bộ sự hoạt động của khu chung cư
Ban Điều hành khu chung cư có các bộ phận chức năng cơ bản như sau:- Giám đốc: 1 người- Phó giám đốc: : 2 người- Phòng Tài chính, Kế toán: 7 người
- Phòng Hành chính: 10 người- Phòng Nghiệp vụ, Kỹ thuật 11 người- Phòng kinh doanh: 6 người
VIII PHƯƠNG ÁN KINH DOANHCông suất khai
thác% DT cho thuêNăm 1Năm 2Năm 3Năm 4 trở đi
Khu thương mại
Trang 14Khu căn hộ để ở % 50% 70% 100%
Giá cho thuê
Cho thuêdài hạn
Cho thuê ngắn hạnKhu thương mại -
Khi chung cư được xây dựng hoàn tất, các căn hộ sẽ được bán cho khách hàngtheo các phương thức trả ngay hay trả góp Khu thương mại, văn phòng sẽ được cho thuê trong vòng 10 năm hoặc dài hơn Dự tính sẽ thu hồi vốn sau 3 năm.
IX HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN1 Nhu cầu vốn và nguồn vốn xây dựng
1.1 Nhu cầu vốn cho xây dựng
Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và càc khỏantiền chi trả các khỏan chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãivay ngân hàng, dự phòng phí
1.2 Nguồn vốn
Vốn tự có: chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư,trả lãi vay, khảo sát thiết kế, xâydựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trìnhcủa dự án
Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khác để thực hiện mộtphần các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án
2 Hiệu quả tài chính
3 Phân tích hiệu quả tài chính:
X HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
Dự án sau 3 năm họat động không những đem lại hiệu quả tài chính cho đơnvị mà còn đem lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội cho Thành phố như sau:
Trang 15a Hình thành nên một công trình nhà ở hoàn chỉnh phù hợp với quyhọach tổng thể của Thành phố, tạo ra qũy nhà phục vụ cho hơn 100 cănhộ với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu của người dân
b Dự án đáp ứng được về nhu cầu sinh hoạt nghỉ ngơi, học tập,làm việc,giải trí, thể thao, cho người dân góp phần nâng cao dân trí của họ Bên cạnh việc tạo ra quỹ nhà, dự án tạo ra khoản thu rất lớn cho ngân sáchNhà nước, cụ thể:
c Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau 3 năm) : 91.561.540.000 Đ
d Thu thuế xây dựng khác.
e Các khoản thuế mà các ngân hàng phải đóng do thu được từ việc chocác Chủ đầu tư vay để thực hiện dự án.
f Tạo ra việc làm thường xuyên cho khoảng 150 người làm dịch vụ phụcvụ dự án, khi dự án đi vào hoạt động.
g Giải quyết được nơi ở cho gần 80 hộ gia đình, và cho khoảng 100 - 150người độc thân, là Công nhân viên chức thu nhập ổn định.
h Tạo ra việc làm cho khoảng 700 người lao động trong vòng 3 năm thựchiện dự án.
i Tạo ra một công trình mang nét hiện đại, phục vụ cho công cuộc cảitạo, chỉnh trang bộ mặt kiến trúc của Thành phố nói chung, và Quận 7nói riêng.
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰÁN
1 Đánh giá tác động các yếu tố tự nhiên, KTXH:
1.1 Tác động đến môi trường nước :
- ảnh hưởng của chất rắn lơ lửng trong nước thải
1.2 TTác động đến môi trường khí :
1.3 TTác động đối với động thực vật:
- tác động lên các công trình tài sản