Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 đến 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN DƢƠNG THỊ LAN HƢƠNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG, TẶNG CHO QSD ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ GIAI ĐOẠN 2007 – 2011 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Dương Thị Lan Hương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã Hoá Thượng, xã Nam Hoà, thị trấn Trại Cau, thị trấn Chùa Hang cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Tác giả Dương Thị Lan Hương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Yêu cầu của đề tài 2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3 1.1.1. Cơ sở pháp lý 3 1.1.2. Cơ sở lý luận 6 1.2. Các quy định về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 7 1.2.1.Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 7 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7 1.2.3. Giá chuyển QSD đất 7 1.2.4. Nguyên tắc chuyển QSD đất 8 1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển QSD đất 8 1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 8 1.2.7. Cách tính thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 11 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 14 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 14 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 15 1.3.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới, Việt Nam và tỉnh Thái Nguyên 19 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tượng nghiên cứu 24 2.2. Phạm vi nghiên cứu 24 2.3. Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ 24 2.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 24 2.3.3. Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công tác quản lý tốt hơn 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu 24 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 24 2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 25 2.4.3. Phương pháp phỏng vấn, điều tra nhanh 25 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 27 3.1.3. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ 39 3.2. Tinh hình quản lý đất đai 43 3.2.1. Sơ lược về Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 43 3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 47 3.3.1. Quy trình về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 47 3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 58 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ 62 3.4. Tổng hợp sự ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 69 3.5. Tổng hợp ý kiến của người dân huyện Đồng Hỷ về công tác chuyển quyền sử dụng đất 71 3.6. Đề xuất giải pháp 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73 1. Kết luận 73 2. Đề nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CNH-HĐH CSHT LPTB GCNQSDĐ QSD QSDĐ SDĐ TNCN UBND VPĐK VPĐKQSDĐ : : : : : : : : : : : : Bất động sản Công nhiệp hoá, hiện đại hoá Cơ sỏ hạ tầng Lệ phí trước bạ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Thu nhập cá nhân Uỷ ban nhân dân Văn phòng Đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 18 Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2009 - 2011 29 Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2009 - 2011 34 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2011 40 Bảng 3.4. Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Đồng Hỷ 45 Bảng 3.5. Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 48 Bảng 3.6. Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp tặng cho QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 49 Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tính đến hết năm 2011 51 Bảng 3.8 . Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng Hỷ 54 Bảng 3.9. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng Hỷ 55 Bảng 3.10. Tình hình lập hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ 56 Bảng 3.11. Tổng hợp tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đồng Hỷ 57 Bảng 3.12. Tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước khi thành lập VPĐKQSD đất từ năm 2006 đến tháng 6/2009 58 Bảng 3.13. Tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước khi thành lập VPĐKQSD đất từ tháng 6/2009 đến năm 2011 58 Bảng 3.14. Tiến độ cấp GCNQSD đất do chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 2007 - 20011 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii Bảng 3.15. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 59 Bảng 3.16. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 611 Bảng 3.17. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất 63 Bảng 3.18. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.19. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi người. “Con người là hoa của Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay, con người lại cũng nương nhờ ngàn thu trong lòng đất. Các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập QSD đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý. Đồng Hỷ là huyện miền núi nằm ở phía Bắc tỉnh Thái Nguyên có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSD đất. Do nhu cầu về QSD đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSD đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Đồng Hỷ. Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển QSD đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch QSD đất vào khuôn khổ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển QSD đất” nói riêng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ - Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công tác quản lý tốt hơn. 3. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ. - Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công tác quản lý tốt hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]... thuộc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên Thời gian: Từ 2007 - 2011 2.3 Nội dung nghiên cứu 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế - xã hội - Tình hình sử dụng đất 2.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 - Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trước khi... không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét... nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [3] 1.2.6.2 Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Chuyển nhượng QSD đất 1 Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất: Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSD đất chuyển giao đất và QSD đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển. .. các quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 1.2.4 Nguyên tắc chuyển QSD đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất - Khi chuyển QSD đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển QSD đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai - Bên nhận chuyển QSD đất phải sử dụng. .. hợp đồng 3 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSD đất 3 Nghĩa vụ của bên tặng cho QSD đất - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến QSD đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký QSD đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như... về đất đai 2 Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Tặng cho QSD đất 1 Hợp đồng tặng cho QSD đất: Hợp đồng tặng cho QSD đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao QSD đất cho. .. dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận QSD đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển QSD đất 1.2.5 Hiệu lực của việc chuyển QSD đất Việc chuyển QSD đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai.[5] 1.2.6 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 1.2.6.1 Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng,. .. quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất * Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận QSD đất; - Đất không có tranh chấp; - QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất * Việc quy định điều kiện chuyển QSD đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn... được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai 2 Hợp đồng tặng cho QSD đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Lý do tặng cho QSD đất; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng. .. Việt nam Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao QSD bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 . giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 47 3.3.1. Quy trình về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 47 3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển. Hỷ - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ. - Đề xuất. 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ 24 2.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011