Định giá bất động sản

Định giá đất đai/Bất động sản Định giá đất đai/Bất động sản Nguyễn Duy Thiện Nguyễn Duy Thiện (BTC) (BTC) Khái niệm Khái niệm  Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời được được  Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995 Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995 Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: bao gồm: Đất đai, Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Các đặc trưng của bất động sản Các đặc trưng của bất động sản  Là tài sản cố định không thể di, dời được Là tài sản cố định không thể di, dời được  Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị + Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất, + Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất, thửa đất thửa đất + Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó + Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của đất đai là độc nhất, vô nhị. của đất đai là độc nhất, vô nhị. + + Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch I. chênh lệch I. + Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt + Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản động sản Các quyền, lợi ích về bất động sản Các quyền, lợi ích về bất động sản  Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể chế và pháp nhân thể chế và pháp nhân  Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác . khác .  Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau: Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:  Quyền sử dụng tài sản Quyền sử dụng tài sản  Quyền thu lợi tức từ tài sản Quyền thu lợi tức từ tài sản  Quyền định đoạt tài sản Quyền định đoạt tài sản  Quyền có tài sản (chiếm hữu) Quyền có tài sản (chiếm hữu)  Quyền đòi lại tài sản Quyền đòi lại tài sản  Các quyền khác mà luật pháp cho phép Các quyền khác mà luật pháp cho phép Các quyền, lợi ích về bất động sản Các quyền, lợi ích về bất động sản  Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu. Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu. Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được pháp luật bảo vệ. được pháp luật bảo vệ.  Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình thường”. thường”. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam pháp luật Việt nam  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất cho thuê đất mà mà trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất. đất thuê trong thời hạn thuê đất. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam pháp luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu giao đất không thu tiền tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp có quyền: nông, lâm nghiệp có quyền: + Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn. + Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.  Tổ chức kinh tế được nhà nước Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng đất có quyền: có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất kết cấu hạ tầng trên đất + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh. giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.  Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam pháp luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất giao đất có thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: có quyền:  + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất  + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh. vay vốn sản xuất kinh doanh. Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS  Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa quan trọng trong định giá. Một bất động sản quan trọng trong định giá. Một bất động sản hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn phải gắn với những quyền năng nhất định. phải gắn với những quyền năng nhất định. Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài sản là một nội dung không ràng các quyền về tài sản là một nội dung không thể thiếu của quá trình định giá bất động sản. thể thiếu của quá trình định giá bất động sản. Đặc trưng Đặc trưng  Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia. Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.  Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp: Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:  Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân  Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là người sở hữu đất đai. người sở hữu đất đai.  Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu năm…) lâu năm…) [...]... tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS    Nhóm yếu tố tự nhiên: Vị trí bất động sản: vị trí bất động sản càng đắc địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn Mỗi một bất động sản có vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với chuyên gia định giá Cần lưu ý là sự đánh giá chính xác, khách quan... về định giá Có 2 khái niệm về định giá tài sản: - Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố căn bản của thị trường  Định giá. .. dụng giá bán cuả những BĐs tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá Công thức tính giá BĐS: giá bán của những BĐS so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể Công thức (hay mô hình) có dạng như sau: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA PP so sánh trực tiếp Trong đó:          AP là giá. .. sinh lợi Giá trị đất đai có xu hướng tăng lên Là một tài sản đặc biệt nên việc định giá đất nên ngoài các yếu tố về pháp lý, kinh tế, không gian và thời gian, giá đất còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý, xã hội, tập quán tiêu dùng… Vì vậy thực chất định giá đất chỉ ước tính giá của thửa đất đó mà không thể tính đúng, tính đủ chi phí đã bỏ ra như đối với những hàng hóa khác Định giá đất  Định giá đất... đất đai và định giá hàng hóa khác  a Giống nhau: đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định  b Khác nhau: Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá và hàng hóa trong kinh tế -chính trị học:   Hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử dụng Giá trị hàng... thời gian kinh doanh có hiệu quả…  b) Những tiện nghi từ bất động sản gắn liền với đất mang lại: điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc…  Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS      Nhóm yếu tố pháp luật Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất độn sản theo quy hoạch sử dụng, hiện trạng sử dụng bất động sản so với quy hoạch sử dụng… Tình trạng pháp lý: chứng... về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có… Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất độgn sản Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tính trang cho thuê, tình trạng thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất với bất động sản liền kề, các hình thực sở hữu bị hạn chế quyền (quyền sở hữu chung, sở... con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng trong các giao dịch dân sự Là một tài sản nên việc định giá đất về nguyên tắc cũng giống như định giá các hàng hóa thông thường Định giá đất      Là một tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động con người làm ra Lao động chỉ các tác dụng biến đất thô, hoang sơ (đã có) thành đất đai có thể đưa vào sử dụng được Đất đai cố định về vị trí, hữu hạn... sa…) sẽ ảnh hưởng đến giá trị Tình trạng môi trường (tác động của con người): tình trạng ô nhiễm bụi, ô nhiễm tiếng ồn, … sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tiện lợi (hướng) và các rủi ro thiên nhiên (nguy cơ lũ lụt, động đất, sạt lở đất…) Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS  Nhóm yếu tố kinh tế a) Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh...          AP là giá bất động sản cần định giá S là giá bất động sản so sánh BA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về vị trí thửa đất BeA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất GA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về tính pháp lý thửa đất IA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá CA là lượng điều chỉnh cho . được nhà nước giao đất, cho thuê đất Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và tái chuyển giao quyền sử. chủ thể giao dịch trên thị trường chủ thể giao dịch trên thị trường chủ yếu là chủ yếu là các tổ chức kinh tế, hộ gia các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; khách thể tham gia thị. nghĩa là nó có thể chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn chuyển giao được là ngoài tính hữu