Lập kế hoạch kinh doanh án chung cư cao cấp 15 tầng

Lập kế hoạch kinh doanh án chung cư cao cấp 15 tầng

Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản lý Côngnghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4 năm vừaqua Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian

thực tập và làm luận văn

Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học.Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản

CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho

em hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng nhưgiúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay

Sinh viênBùi Nguyễn Phi Cường

Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướngcho dự án vào hoạt động trong 5 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khaicông việc kinh doanh cụ thể Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa chỉ57-59 Phạm Ngọc Thạch, Quận 3,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự

kiến là 6 tháng

Dự án 57-59 Phạm Ngọc Thạch là dự án xây dựng chung cư để bán với 3 đối tác chínhlà: Chủ đầu tư là công ty cổ phần An Phú, nhà thầu xây dựng A, và công ty CBRichard Ellis (CBRE) thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự

án Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu

Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh án chung cư cao cấp 15 tầng “

Đây là dự án chung cư cao cấp 15 tầng với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâmthành phố Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 16,512 m2 để ở và 2752 m2 để giữ xe.Với

sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công ty cóthể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010

Khách hàng ưu tiên nhất là 83 căn hộ bị giải tỏa tại chung cư cũ Họ sẽ được đền bùvới mức giá thỏa đáng cao hơn mức giá bán căn hộ là 20%

Về mặt giá cả,hiện tại giá bán căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố từ: 1500

- 4300 USD/m2 Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu căn hộ cao cấp 57 -59 PhạmNgọc Thạch thì giá bán dự kiến tối thiểu là 2500 USD/m2 (chưa bao gồm VAT)

Do được sự hỗ trợ từ phía chính quyền quận 3 trong kế hoạch cải tạo các chung cư cũ,công ty dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa trong vòng 6 tháng.Tổng chi phí đền bù giải tỏa ước tính khoảng 14 triệu USD Về phần xây dựng, AnPhú sẽ tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A Dự kiến thời gian xây dựng là 2năm, đến cuối năm 2010 dự án có thể đi hoạt động Chi phí xây dựng dự kiến khoảng12,5 triệu USD

Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm 5 người và sẽ chịu trách nhiệm kiểmsoát hoạt động của dự án Ngoài ra, sau khi bán hết diện tích căn hộ, công ty sẽ thuêthêm nhân viên để khai thác tầng hầm cũng như cung cấp các dịch vụ tiện ích chokhách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh và giữ xe)

Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 30 triệu USD trong dó vốn chủ sở hữu 50%

và vốn vay ngân hàng là 50% Từ phân tích tài chính cho thấy đây là dự án khả thi vớiWACC là 10.32% và giá trị hiện tại ròng NPV dương lớn trên 2 triệu USD Kết quảphân tích rủi ro cũng cho thấy đây là một dự án ít rủi ro và khả năng sinh lời cao

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1

1.1 HÌNH THÀNH DỰ ÁN 1

1.2 NHÂN SỰ CHỦ CHỐT 1

1.3 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ 2

1.2 SẢN PHẨM DỊCH VỤ 2

1.3 MÔ TẢ DỊCH VỤ 3

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 4

2.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ 4

2.2 CHÍNH TRỊ -XÃ HỘI 6

2.3 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG 6

2.3.1 Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 6

2.3.2 Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 10

2.4 PHÂN TÍCH CẠNH TRANH 12

2.4.1 Các đối thủ hiện tại 12

2.4.2 Các đối thủ tiềm năng 13

2.5 NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ 14

CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17

3.1 MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17

3.1.1 Hình ảnh 18

3.1.2 Thị trường mục tiêu 18

3.1.3 Chuẩn bị và kế hoạch 19

3.1.4 Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) 19

3.1.5 Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng 20

3.2 ĐỊNH GIÁ 21

3.3 CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 23

3.3.1 Phí tư vấn 23

3.3.2 Phí tiếp thị bán độc quyền 24

3.3.3 Phí hành chính 24

3.4 NGUỒN LỰC THỰC HIỆN 24

CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26

4.1 MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26

CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30

5.1 MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30

5.2 YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC 30

5.3 TUYỂN DỤNG 31

5.4 CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO 31

5.5 CHẾ ĐỘ LƯƠNG 31

CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 33

6.1 GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH 33

6.2 CẤU TRÚC NGUỒN VỐN 34

6.3 MỤC TIÊU TÀI CHÍNH 34

6.4 CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN 34

6.5 PHÂN TÍCH RỦI RO 43

CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN 45

NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 45

PHỤ LỤC 46

Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC 46

Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú 47

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính

4

Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 6

Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM 7

Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá 13

Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu 17

Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 22

Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị 24

Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán 25

Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng 26

Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm 28

Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên 31

Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án 33

Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn 34

Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán 37

Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán 39

Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính 42

Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 5

Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ 5

Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM 9

Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm 11

Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 11

Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 12

Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 12

Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 13

Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home 14

Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM 21

Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1 22

Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác 23

Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án 36

Hình 14: Biểu đồ FCF 41

Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt 42

Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn 44

1.1 HÌNH THÀNH DỰ ÁN

Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung

cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời Tổng diệntích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m2 Càng thực hiện chậm việcxây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn

Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo,xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằmchỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiệnđại; nâng cao chất lượng sống của người dân Để thực hiện chủ trương của thành phốtrong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tưtham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ

Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975(tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng Ban quản lý chung cư đã nhiều lần

bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thểgiải quyết triệt để tình trạng xuống cấp Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xâymới Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59Phạm Ngọc Thạch

Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh,Công ty cổ phần An Phú quyết định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch.Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ Xây dựng chung

cư cao cấp tại vị trí này có tính phù hợp cao, vì khu vực xung quanh có khá nhiều vănphòng, công sở, trụ sở ngoại giao Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm mộtchỗ ở gần nơi làm việc rất lớn

Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, một quậntrung tâm của thành phố Hồ Chí Minh Đây là một vị trí vô cùng thuận lợi cho mọihoạt động của cuộc sống Dự án nằm gần các đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ KhởiNghĩa là các trục đường chính của thành phố (tham khảo thêm hình 11: Hình vệ tinh vịtrí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác ở phần kế hoạch tiếpthị)

1.2 NHÂN SỰ CHỦ CHỐT

Dự án được thực hiện với sự đóng góp của 3 công ty chính nhưng trong đó công ty bấtđộng sản An Phú đóng vai trò chủ chốt Hai công ty còn lại là công ty A với tư cách lànhà thầu xây dựng (thông qua đấu thầu) sẽ đảm bảo tất cả những phần liên quan đếnxây dựng theo yêu cầu của công ty An Phú Về mặt kinh doanh bất động sản (ở đây làbán chung cư) sẽ nhờ công ty bất động sản CBRE làm tiếp thị và bán độc quyền

Ra đời năm 1989 với tên gọi Công ty Dịch vụ sản xuất An Phú (ASC) - trực thuộc BanTài chính Quản trị Trung ương Đến nay, công ty An Phú đã có hơn 15 năm hoạt độngtrong lĩnh vực xuất nhập khẩu và kinh doanh bất động sản.

Dự án đầu tiên công ty thực hiện là qui hoạch khu An Phú (ngoại ô Thành phố Hồ ChíMinh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngoài Thành côngcủa dự án với 170 căn hộ sang trọng và hiện đại trên diện tích 22,5 ha đất là tiếng vangkhởi đầu cho những dự án bất động sản qui mô sau này Không chỉ có thế, lợi nhuậnkinh doanh xuất nhập khẩu của công ty An Phú không ngừng gia tăng Với các mặthàng chủ lực là gạo, cà phê và sắt thép, An Phú luôn là điểm sáng dẫn đầu xuất nhậpkhẩu tại TP Hồ Chí Minh và trên toàn quốc

Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế pháttriển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinhdoanh nhiều tiềm năng Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú

đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanhbất động sản Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi củaCông ty Cổ phần An Phú

Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lâncận TP Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều khônggian sống mới, văn minh và hiện đại

Một vài dự án tiêu biểu:

Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha)

Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP HCM) Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm 5 khối nhà 19 tầng, trên diện tích đất 10.720m²

Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố

Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương

án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp ) Ngay sau khiđược cơ quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú sẽ trực tiếp đầu tư và phát triển dự ánđồng thời sẵn sàng mời gọi sự hợp tác từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố với nhiều cấp loạikhác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường

Xuất nhập khẩu vẫn là thế mạnh và là niềm tự hào của Công ty Cổ phần An Phú Hiệnnay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng, An Phúchuyên nhập khẩu sắt thép và cung ứng cho các nhà máy thép liên doanh (Nhà máythép Tây Đô, Nhà máy thép Pomina), đẩy mạnh sản xuất thép phục vụ thị trường vàcác công trình của Công ty.

Về nhân sự của công ty có ban quản lý dự án gồm 5 thành viên, đảm trách việc phântích tính khả thi và lập kế hoạch kinh doanh của dự án Ngoài ra sau giai đoạn hoànthành 3 năm sẽ thuê 8 nhân viên để khai thác hai tầng hầm

1.3 MÔ TẢ DỊCH VỤ

Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch là chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế hiện đại,đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố Dự án thực hiện để thay thế chung cư cũ đãxuống cấp trầm trọng Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m2 để ở và 2,752 m2 đểgiữ xe Bên cạnh đó dự án chỉ sử dụng 50% diện tích đất xây dựng nên còn nhiềukhông gian cho các hoạt động sinh hoạt và tạo văn minh đô thị

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính

6 tháng 04 6 tháng 05 6 tháng 06 6

Thâm hụt thương mại tăng lên 4,78 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007 Đây là kếtquả của kim ngạch nhập khẩu tăng 30,4% trong khi xuất khẩu chỉ tăng 19,4% Đángchú ý là sự giảm sút của khối lượng xuất khẩu dầu thô trong 6 tháng đầu năm xuốngcòn 7,6 triệu tấn (đạt khoảng 43,4% so với kế hoạch cả năm là 17,5 triệu tấn), chỉđem lại 3,76 tỷ SD (đạt khoảng 46% so với kế hoạch cả năm là 8 tỷ USD) Nhìnchung, ngoài xuất khẩu cà phê tăng đột biến, hầu hết các mặt hàng xuất khẩu chínhđều có mức tăng khá thấp trong 6 tháng đầu năm Thực tế này khiến giá trị xuất khẩutrong 6 tháng qua chỉ đạt 48% kế hoạch của cả năm 2007

Tuy nhiên, sự thâm hụt thương mại này là do sự gia tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị,sắt thép cho việc xây dựng các công trình, nhà máy và nguyên vật liệu cho sản xuấttrong 6 tháng đầu năm, điều này đem lại tín hiệu khả quan cho sự tăng trưởng tốt củanền kinh tế trong 6 tháng cuối năm Thêm vào đó, xuất khẩu, cả về mặt sản lượng vàgiá trị thường có khuynh hướng tăng cao hơn vào 6 tháng cuối năm so với 6 tháng đầunăm

Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007

(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006)

Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, FDI củaViệt Nam tăng 74% từ 2,26 tỷ USD của 6 tháng đầu năm 2006 lên 3,93 tỷ USD trong

6 tháng đầu năm 2007 Dự kiến, trong thời gian tới, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tụctăng lên cả về số đăng ký mới cũng như số thực hiện Sức mua và tiêu thụ nội địa tiếptục đà đi lên với tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 22,9% so với cùng kỳnăm trước Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 năm 2007 tiếp tục tăng 5,6% so với tháng 12năm 2006 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước

Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ

(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006)

Chính phủ vẫn đang tiếp tục nỗ lực kiềm chế lạm phát dưới mức tăng trưởng thực củaGDP Nguồn cung ngoại tệ tăng cao do đầu tư gián tiếp cùng với sự gia tăng của dòng

vốn đầu tư FDI trong 6 tháng đầu năm buộc ngân hàng Nhà Nước phải hạn chế sự tănggiá của đồng Việt Nam bằng cách mua vào đồng USD Trong 5 tháng đầu năm, Ngânhàng Nhà Nước đã mua vào khoảng 7 tỷ USD, tương đương khoảng 112 ngàn tỷ đồngđược đưa vào thị trường tiền tệ làm cung nội tệ tăng mạnh.

2.2 CHÍNH TRỊ -XÃ HỘI.

Năm 2006, kinh tế nước ta phát triển trong điều kiện trong nước và thế giới có những

sự kiện nổi bật: Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X, Hội nghị APEC 2006 tại Hà Nộithành công tốt đẹp, Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của tổ chức thươngmại thế giới (WTO) Bên cạnh đó, cũng có không ít các yếu tố khó khăn tác độngkhông thuận đến sản xuất và đời sống dân cư: Ở trong nước là ảnh hưởng của bão số 1,bão số 6, bão số 9 và các bất thường về thời tiết khác; dịch bệnh trong nông nghiệp,dịch cúm gia cầm, dịch lở mồm long móng,…, trên thị trường quốc tế, giá cả nóichung, đặc biệt là giá xăng dầu diễn biến phức tạp và có chiều hướng tăng Tuy nhiên,nhờ có sự chỉ đạo và điều hành sát sao của Chính phủ thông qua các chính sách phùhợp, kịp thời, cùng với sự nỗ lực của các ngành, các cấp, các doanh nghiệp và toàndân, kinh tế tiếp tục phát triển, chính trị, xã hội ổn định

2.3 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG.

2.3.1 Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Theo Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh dân số thành phố năm 2006 là 6.436.308người, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,09%/năm, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 1,97%/năm,

tỷ lệ tăng dân số nói chung bao gồm cả tăng dân số tự nhiên và cơ học là 3,06%/năm.Trong khi đó tỷ lệ tăng dân số của cả nước là 1,21% Nghĩa là dân số thành phố tăngnhanh gấp 2,5 lần so với bình quân của cả nước Nguyên nhân của hiện tượng nàykhông phải do chính quyền thành phố làm không tốt công tác kế hoạch hóa gia đình

mà do dân nhập cư từ các tỉnh khác đổ về thành phố tìm kiếm công ăn việc làm quáđông

Nếu duy trì tỷ lệ tăng dân số 3,06%/năm , dự báo trong các năm tiếp theo dân số thànhphố sẽ như sau: (Đơn vị tính : người)

Với dân số như vậy nhưng theo Sở Xây dựng tổng diện tích nhà ở của thành phố HồChí Minh hiện nay mới chỉ có 69,5 triệu m2 đạt bình quân 10,27 m2/người Do đó trong

1 World Urbanization Prospects report (2006 revision) – United Nations Population Division

những năm tới thành phố phải tăng thêm khoảng 6,5 triệu m²/năm mới đảm bảo đếnnăm 2010 đạt bình quân 14 m²/người với tổng diện tích trên 100 triệu m2 theo như chỉtiêu mà thành phố đề ra.

Đây là nhu cầu nhà ở dựa trên số liệu thống kê chính thống và chỉ tiêu của nhà nước.Trên thực tế nhu cầu nhà ở có thể lớn hơn nữa vì các lý do như thống kê dân số và nhà

ở thiếu chính xác, mức thu nhập của người dân không ngừng tăng lên Dân chúngkhông chỉ có nhu cầu có nhà ở rộng rãi hơn mà còn tiện nghi hơn Những loại nhà cấp

4 lụp xụp không còn thích hợp với người dân đô thị hiện nay Sắp tới , tiêu chuẩn nhà

ở của người dân thành phố phải là loại nhà cao cấp có phòng ngủ riêng cho các thànhviên, có nhà vệ sinh được trang bị tốt , có đầy đủ mọi tiện nghi như TV, tủ lạnh, máylạnh, điện thoại… tương đương với nhà ở của các nước phát triển

Đối với căn hộ chung cư cao cấp, rất khó có thể dự báo chính xác trong các năm tớithành phố cần thêm bao nhiêu diện tích để đáp ứng nhu cầu người có thu nhập cao Dữliệu cơ sở dự báo vẫn là các con số thống kê các căn hộ cao cấp đã bán được trong quákhứ

Dưới đây là một số thống kê của CB Richard Ellis về số căn hộ cao cấp bán được vàođầu năm 2007:

Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM

Tên căn hộ

cao cấp Vị trí Công ty Diện tích (m2) Giá(USD/m2) Tỷ lệbán

Lancaster Quận 1 Trung Thủy

Co Ltd

1 phòng ngủ diện tích:71-75

2 phòng ngủ diện tích:86

3 phòng ngủ diện 165

Loại A: 150 (3 phòng ngủ)Loại B: 120 (3 phòng ngủ)Loại C: 96 (3 phòng ngủ)Loại D: 79 (3 phòng ngủ)Loại E: 75 (2 phòng ngủ)

Pasteur

Court

Quận 3

Van ThinhPhat Co Ltd

và An Thai Co

2-phòng ngủ, diện tích: 83 3-phòng ngủ, diện tích:125-

1,500 100%

1,300-The Manor QuậnBình

Thạnh

Bitexco

2 phòng ngủ, diện 113-3 phòng ngủ, diện tích:123-164-4 phòng ngủ, diện tích:190-260

tích:100-2,300

1,400-100%

Saigon

Pearl

QuậnBìnhThạnh VN Land SSG

2-phòng ngủ loại:78-89 3-phòng ngủ loại:132-140 4-phòng ngủ loại:203-235 5-phòng ngủ loại:290

Ruby Land Quận

Tân Phú Tan HoangThang Co Diện tích (A): 126.3 (3 phòng ngủ) Diện tích (B):

112.2 (2 phòng ngủ) Diện tích (C): 104.2 (2 phòng ngủ) Diện tích (D): 104.9

550-600 85%

(2 phòng ngủ) Diện tích (E): 45.6 (1 phòng ngủ)

Hoang

Thap Plaza

HuyệnBìnhChánh

Hoang Thap

100%

Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM

Có thể thấy trừ tòa nhà Estella , tất cả các tòa nhà khác đều có tỷ lệ bán được từ 85%trở lên Nhìn vào biểu đồ bên dưới ta thấy số căn hộ cao cấp giá trên 1500USD/m2 có

xu hướng tăng nhanh đến 2006, và dặc biệt là vào năm 2006, các chung cư có giá từ1500-2000USD bán rất chạy Nhìn tổng thể số căn hộ bán được đến năm 2006 chúng

ta thấy rõ số lượng căn hộ bán được rất lớn Điều này phản ánh thu nhập tăng lên củangười dân và sự phát triển của thị trường bất động sản

Biểu đồ cũng thể hiện sự phát triển của thị trường bất động sản có tương quan chặt vớithị trường chứng khoán Các nhà đầu tư chứng khoán trong và ngoài nước thu được lợinhuận cao đã đầu tư vào thị trường bất động sản, kích thích thị trường bất động sảnphát triển Trong tương lai, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, đây cũng làmột yếu tố quan trọng tác động mạnh đến nhu cầu căn hộ cao cấp nói riêng và thịtrường bất động sản nói chung

Một yếu tố quan trọng nữa tác động đến nhu cầu căn hộ cao cấp là đầu tư nước ngoài

và kiều hối Theo thông tin của bào Sài Gòn số ra ngày 29/11/2007 tổng FDI đầu tưvào Việt Nam 11 tháng đầu năm là 15 tỷ USD ( cả năm 2006 là 10,2 tỷ USD) tăng13% so với kế hoạch năm Dòng tiền FDI này ngoài việc đầu tư vào các khu côngnghiệp, khu chế xuất, thị trường chứng khoán,… còn đầu tư vào thị trường bất động

sản (6.73% năm 2006) thông qua đầu cơ hoặc phục vụ cho nhu cầu nhà ở của ngườinước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam Đối với dòng kiều hối, năm 2007,dòng kiều hối đổ về Việt nam qua kênh chính thức là 5,5 tỷ USD2 (cả năm 2006 là 4,7

tỷ USD) Theo một cán bộ ngân hàng nhà nước mà báo tuổi trẻ đưa tin, thì nguồn tiềnkiều hối này ngoài mục đích giúp đỡ thân nhân, đáp ứng nhu cầu mua sắm cuối nămcòn đầu tư vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán…

Bên cạnh đó, theo công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), có đến hơn 90% công tyniêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Tp HCM phát hành thêm cổ phiếu với mụcđích đầu tư vào các dự án xây dựng cao ốc và văn phòng cho thuê VietRees dự kiếnmức tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 có thể đạt trên 50% sovới năm 2007

Nhìn chung nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh rất cao do tốc độ tăng dân số lớncủa thành phố (3,06%/năm) Sự tăng trưởng kinh tế (8,5%) kéo theo thu nhập ngườidân tăng (5,8%)3 do đó nhu cầu nhà ở cũng tăng Bên cạnh đón làn sóng đầu tư củanước ngoài(FDI) tăng (trên 15 tỷ USD), kiều hối tăng (5,5 tỷ USD) cũng kéo theo nhucầu nhà tăng do đầu cơ Chính vì thế việc đầu tư xây dựng chung cư cao cấp 57 – 59Phạm Ngọc Thạch là phù hợp với thực tế thị trường cũng như chính sách phát triểnnhà ở của nhà nước

2.3.2 Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Nếu chỉ tính thị trường căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáoVietnam's Property Market Presentation của công ty CB Richard Ellis (tháng 9/2007):

2 Nguồn báo Sài Gòn nhan đề “Kiều hối và trí tuệ Việt Kiều” số ra ngày 29/11/2007

3 Thu nhập đầu người tăng 5,8% sau khi trừ tăng giá (nguồn báo Sài Gòn nhan đề

“nền kinh tế Việt Nam đang phát triển bền vững hơn” số ra ngày 29/11/2007

Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm

Ghi chú : Condos (chung cư)

Projects (dự án)

Units (căn hộ)

Với nhu cầu như đã nêu ở trên (phần 4.3.1), theo Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm

2007, tổng diện tích sàn xây dựng chung của TP là trên 3 triệu m², trong đó diện tíchnhà ở mới đạt trên 2,9 triệu m² (tăng khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm 2006), cònthiếu khoảng 3.6 triệu m² so với chỉ tiêu đặt ra (14m2/người đến năm 2010)

Thống kê của CBRE về cung ứng nhà sau 6 tháng cuối năm 2007 đến 2009:

Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011

(Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007))

Từ biểu đồ này ta thấy tổng số căn hộ đến năm 2010 là 33943(4313+9395+9931+10304) căn hộ Tính trung bình diện tích mỗi căn hộ là 100 m2 thìđến năm 2009 tổng số diện tích nhà ở khoảng 3,4 triệu m2 Như vậy vẫn còn thiếukhoản 0,2 triệu m2 nhà ở theo chỉ tiêu của chính phủ đặt ra.

2.4 PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.

2.4.1 Các đối thủ hiện tại

Hiện tại, đối thủ là các chung cư, villa, nhà ở đang xây dựng và sẽ đưa vào khai thácđến năm 2010 Theo số liệu thống kê của CBRE thì đến năm 2010 sẽ có thêm trên

34000 căn hộ nữa được đưa vào sử dụng Đây là con số thống kê hiện tại, số thực tế cóthể hơn nhiều Điều này cho thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất độngsản và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhằm đưa sản phẩm ra thị trường sớm để đápứng nhu cầu thị trường Bên dưới là thống kê về số căn hộ bán được trong thời gian từ2001-09/2007 của CBRE:

Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007

Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007

(Nguồn: Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007))

Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá

rõ rệt về nhu cầu căn hộ cao cấp trong gia đoạn 2006-2007 Đây là một cơ hội cho cácnhà đầu tư xây dựng chung cư cao cấp trong tương lai

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có một đặc thù rất quan trong tạo nên lợi thếcạnh tranh tuyệt đối cho chủ đầu tư đó là vị trí căn hộ Chính yếu tố này tác động đếnmọi mặt như giá cả, vốn đầu tư, đối tượng khách hàng, khả năng thu hồi vốn đầu tư,…Cho nên các căn hộ nào xây dựng gần khu trung tâm thành phố sẽ có lợi thế nhiều hơn.Hiện tại có theo thống kê của CBRE thì có 6 căn hộ cao cấp sẽ hoàn tất vào năm 2009:

Central

Garden-D.1 HùngVương

Plaza-D.5

Cantavil-D.2 River

Garden-D.2 CapitalandVista-D.2 Bến Thành

Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009

Đây và các căn hộ cao cấp bao tích hợp cả trung tâm thương mại và văn phòng chothuê nên tạo thuận lợi lớn cho khách hàng Khách hàng sẽ được lợi thế về tiết kiệmthời gian trong cuộc sống và tạo không gian sống thoải mái, tiện nghi nhưng cũng cónhược điểm là xa trung tâm thành phố

2.4.2 Các đối thủ tiềm năng

Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển đã làm cho nền kinh tếphát triển góp phần nâng cao thu nhập cho người dân Thu nhập tăng kéo theo yêu cầucao hơn nên sự phát triển của các khu biệt thự cao cấp ngoại ô thành phố với giá cạnhtranh như Phú Gia, Thảo Nguyên, Thủ Đức Garden, Villa Riviera, An Phú Đông là đối

thủ tiềm năng của dự án Giá bán các căn hộ này cũng rất cạnh tranh với các căn hộcao cấp khu trung tâm thành phố Theo thông kê về giá cả của các villa tại thành phốHCM, trong thời gian từ 2001-Q2/2007 giá tăng ít nhất là 62%.

Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home.

Đây thực sự là các đối thủ tiềm năng với lợi thế hơn hẳn về sự thoải mái, tiện nghinhưng lại có nhược điểm là xa khu trung tâm

2.5 NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ

Từ phân tích thị trường kết hợp với với thông tin cung cấp từ các anh chị trong banquản lý dư án của công ty An Phú về những mặt mạnh và mặt yếu trong nội bộ công ty

có thể tóm tắt những điểm mạnh - điểm yếu – cơ hội - nguy cơ như sau:

Điểm mạnh Điểm yếu

Dự án có một vị trí cực kỳ đẹp – nằm giữa trung

tâm thành phố - như đã phân tích ở phần Đặc

điểm địa lý khí hậu và điều kiện tự nhiên Điều

này sẽ làm tăng sức mua khi dự án được đưa vào

khai thác

Việt Nam đã gia nhập WTO, số lượng người

nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam càng

cao

Dự thảo về chính sách nhà ở cho người nước

ngoài của Bộ xây dựng trình Thủ tướng phê

chuẩn cho phép người nước ngoài định cư lâu dài

ở Việt Nam được phép sở hữu nhà

Luật nhà ở năm 2005 cho phép Việt Kiều định cư

lâu dài tại Việt Nam được quyền sở hữu nhà

Về nội bộ doanh nghiệp:

Năng lực, mối quan hệ của TGĐ:

Sự quan tâm phát triển nhân sự và Công ty

Sự hổ trợ về quan hệ, pháp lý, tài chính của

HĐQT

Bộ máy cán bộ trẻ, yêu nghề & muốn học hỏi

Bộ máy cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực

XNK & tài chính kế toán

Công ty có uy tín trên thương trường nhiều năm

Còn thiếu kinh nghiệm về lĩnhvực mới về địa ốc

Chưa có mối quan hệ vững mạnh

& tin cậy để kiểm soát được cácqui trình phê duyệt thủ tục pháp lýcủa các dự án

Chưa có sự thống quan điểm vàgắn bó giữa 2 thế hệ nhân viên đểcùng nhìn về một hướng vì mụcđích duy nhất của Công ty

Công ty chưa có hệ thống làmviệc rõ ràng, chặt chẽ, chưa thể sosánh với các công ty năng độngnhư các công ty nước ngoài

Cơ hội Nguy cơ

Số Việt kiều về nước định cư ngày càng tăng do

Đảng và nhà nước có chính sách thu hút Việt

kiều hồi hương như Nghị quyết 36–NQ/TW của

Bộ chính trị Đảng cộng sản Việt Nam về công tác

đối với người Việt Nam ở nước ngoài , quyết

định 135/2007/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ

Ban hành quy chế về miễn thị thực cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài …

Xu hướng sử dụng tiền từ thị trường chứng khoán

để đầu tư vào bất dộng sản

Nguồn đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia Châu Á

tăng mạnh, đặc biệt là từ: Hàn quốc, Nhật bản,

Singapore…

Số người thu nhập cao ngày càng tăng

Nhà nước đã đưa ra chính sách ưu đãi nhà đầu tư

không phải đóng tiền sử dụng đất mà chỉ cần đền

bù giải tỏa

Đây là một dự án phục vụ dân sinh do chính Ủy

ban nhân dân quận 3 đứng ra kêu gọi đầu tư nên

chắc chắn sẽ được tạo điều kiện thuận lợi về mặt

thủ tục hành chính từ phía chính quyền quận và

thành phố

Các quỹ đầu tư nước ngoài rầm rộ có mặt tại Việt

Nam

Công ty đang thực hiện dự án Hóc Môn 650ha

được xem là một dự án “để đời” cho An Phú

Công ty đang tiếp cận dự án Hiệp Bình Phước có

cơ hội lãi cao

Các đối thủ cạnh tranh ngày cànglớn mạnh

Các ngân hàng cũng nhảy vàocuộc cạnh tranh thành lập công tybất động sản

Giá đất tại thành phố ngày càngcao

Thế hệ nhân sự tiếp nối chưa cósẵn kế thừa

Các quyết định về quy hoạch lớnchưa chắc chắn sẽ được thực hiệntheo dự kiến

CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ3.1 MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ

Về phần tiếp thị, hiện nay công ty chưa có bộ phận marketing (xem sơ đồ tổ chức).Hoạt động chính của công ty đóng vai trò như là nhà đầu tư (investor), tập trung nguồnlực tìm kiếm cơ hội đầu tư, sau đó thực hiện đầu tư xây dựng và bán (chuyển giao).Công ty cũng không nhằm mục đích xây dựng chung cư cho thuê mà nhằm mục đíchxây để bán thu lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới Do dó, công ty An Phú thuêCBRE tiếp thị và bán độc quyền cho dự án với mục tiêu là bán được toàn bộ số căn hộtrước khi dự án đưa vào sử dụng Điều này giúp cho công ty thu hồi vốn để triển khaivào dự án khác trong thị trường bất dộng sản tiềm năng như hiện nay Kế hoạch tiếpthị sẽ được triển khai trong một năm bắt đầu từ đầu năm 2010 trước khi dự án đưa vàokhai thác

Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu

2010Giá bán (chưa VAT) 2500 USD/m2

Phần trăm doanh thu 100%

Doanh thu $45,408,000 USD

Kế hoạch tiếp thị chia làm 2 giai đoạn:

 Giai đoạn tiền tiếp thị bắt đầu từ đầu năm 2010 là giai đoạn trước khi tiếp thị chínhthức cho tòa nhà 57-59 Phạm Ngọc Thạch Giai đoạn này kéo dài không quá 3 tháng

và trong giai đoạn này bên CBRE sẽ thực hiện các công việc:

- Làm việc với công ty quảng cáo chỉ định, tiến hành các thủ tục để có một

kế hoạch quảng cáo hiệu quả, bao gồm phác thảo chiến dịch quảng cáo, thiết kế tài liệuquảng cáo, quảng cáo trên báo chí và bất cứ tài liệu thích hợp nào, gồm cả thiệp mời

và tài liệu gởi thư trực tiếp tới khách thuê

- Liên lạc với cố vấn pháp luật đề xuất những sữa đổi nếu có, trình bày tàiliệu mẫu hợp lệ, gồm bản thỏa thuận ghi nhớ và hợp đồng thuê

- Đề xuất chiến lược tiếp thị phù hợp về cho thuê gồm thời gian thích hợp đểbắt đầu tiếp thị, giá thuê, phí dịch vụ và chính sách giảm giá trong suốt thời gian tiềnkhai trương và phí khuyến khích thích hợp về cho thuê cho việc cam kết thuê trước

- Làm việc với đội ngũ nhân viên đối ngoại của khách hàng để trợ giúp sựkhuếch trương, sự nhận biết công khai gồm chỉ dẫn thông cáo báo chí, và những sựkiện, tài liệu cần thiết khác để xúc tiến một hình ảnh thuận lợi của dự án cho việc khaitrương tòa nhà

 Giai đoạn tiếp thị: khi phương tiện tiếp thị ban đầu đã sẵn sàng và dự án sẵn sàngtham gia vào thị trường, trách nhiệm của CBRE sẽ gồm các công việc:

- Đưa những đề xuất cuối cùng và chi tiết về chiến lược giá, gồm những loạigiá khác nhau, diện tích mặt bằng, loại và hướng của mặt bằng

- Kế hoạch và phối hợp bắt đầu tiếp thị và tiếp thị chính thức, công việccũng bao gồm bất cứ sự kiện xúc tiến đặc biệt nào

- Đề xuất chính sách phí khuyến khích thích hợp cho việc cam kết muatrước

- Thực thi chiến dịch gửi thư trực tiếp đến thị trường mục tiêu và cung cấpnhững phản hồi về kết quả của nó

- Phối hợp với công ty quảng cáo chỉ định cho chiến dịch và quảng cáo vàkhuyếch trương

- Cung cấp nhân viên tiếp thị thích hợp tại dự án để hướng dẫn khách mua

- Thiết lập thủ tục tiếp thị và sách hướng dẫn hoạt động cho đội ngũ nhânviên tiếp thị

- Thiết lập chế độ báo cáo và tham dự họp thường kỳ với ban quản lý tòanhà để báo cáo tiến độ chiến dịch tiếp thị

- Bảng quảng cáo bán căn hộ dưới tên CBRE, bảng quảng cáo cho thuê sẽđược duy trì tại tòa nhà cùng với thư từ, tờ thông tin dữ liệu và cập nhật cho các công

ty môi giới và các nhóm người sử dụng

3.1.1 Hình ảnh.

Phần quan trọng nhất của việc đưa ra tiếp thị cho bất kỳ dự án bất động sản nào là hìnhảnh tổng thể của dự án Do đó, trong việc tiếp thị tòa nhà chung cư cao cấp 57-59Phạm Ngọc Thạch, công ty An Phú sẽ kết hợp với CBRE xây dựng định hướng vàphát triển một hình ảnh lôi cuốn thị trường mục tiêu CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết

kế tài liệu tiếp thị và một chương trình quảng cáo phản ánh hình ảnh này

3.1.3 Chuẩn bị và kế hoạch

Theo kinh nghiệm của CBRE kế hoạch tiếp thị nên bắt đầu ít nhất là trước 18 thángtrước khi hoàn tất việc xây dựng Tuy nhiên trong tình hình hiện nay, theo kinhnghiệm công ty An Phú quyết định ký hợp đồng trong 12 tháng.

3.1.4 Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường)

Hiện tại, CBRE có rất nhiều phương tiện tiếp thị chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ cho việctiến hành có hiệu quả các hoạt động kinh doanh, bán và cho thuê bất động sản Trong

dự án này CBRE sẽ giúp nhà đầu tư_công ty An Phú_ thực hiện tiếp thị với cácphương tiện tiếp thị sau:

 Đối ngoại

CBRE sử dụng quảng cáo trên các phương tiện truyền thông cho tòa nhà nhằm tạo ra

sự công nhận của thị trường mục tiêu Các công việc thiết yếu của quan hệ đối ngoạigồm:

 Thông cáo báo chí

 Quảng cáo, tờ bướm

Quảng cáo và tờ rơi chuẩn bị sẵn sàng trước khi chiến dịch tiền cho thuê Chủ đề chính

sẽ được xây dựng trong các ấn phẩm cho phù hợp với việc đối ngoại và chiến dịchquản cáo

Tài liệu quảng cáo và các tờ bướm sẽ được sử dụng rộng rãi trong mọi chiến dịch gởithư, các sự kiện đối ngoại và các thuyết trình

 Thuyết trình trên máy tính:

Đội ngũ CB Richard Ellis sẽ sử dụng máy tính một cách rộng rãi trong các buổi thuyếttrình về thị trường nói chung và về dự án nói riêng nhằm giới thiệu với khách hàngthuê tiềm năng theo yêu cầu của bên An Phú

 Tiếp thị điện tử

Bên CBRE sẽ thiết kế những tập tin dung lượng khoảng 1MB minh họa sinh động vềhình ảnh của tòa nhà và sẽ tiếp thị qua thư điện tử CBRE sẽ hỗ trợ trong việc xác địnhcác khách thuê tiềm năng và phác thảo chiến lược tiếp thị qua thư điện tử nhằm thu hútkhách hàng đến với dự án này

 Quảng cáo trên trang web.

CBRE sẽ sử dụng trang web nhằm quảng cáo cho dự án Nội dung sẽ bao gồm diệnmạo của tòa nhà, bản vẽ mặt bằng thông thường, các thông tin cho thuê căn bản, vàphương pháp tiếp cận Các khách hàng có yêu cầu sẽ được giám sát và theo đuổi bởiđại lý được chỉ định

 Quảng cáo

Quảng cáo được thực hiện trên cả phương tiện báo chí, tập san và tạp chí địa phươngcũng như trong vùng Phong cách và tư tưởng của quảng cáo và phương tiện thông tinđại chúng sử dụng sẽ được xem xét một cách cẩn thận bởi đại lý quản cáo và CBREtrong mỗi giai đoạn tiếp thị CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết kế các tài liệu khuyếchtrương (bao gồm cả sổ tay quảng cáo và bảng vẽ mặt bằng in cỡ lớn) nhằm phản ánhhình ảnh của dự án Sổ tay quảng cáo sẽ được in bằng cả tiếng Anh và tiếng Việt.Các thiết kế và sản phẩm của các công cụ quảng cáo sẽ được sử dụng tại thời điểmkhai trương dự án

 Bản tin

Biểu hiện ngay tại công trường

Gửi thư tới khách hàng mua

Thư ngỏ và sổ tay cho khách thuê sẽ được gởi tới khách hàng tiềm năng Sổ tay này sẽđược thiết kế riêng cho dự án và được in trên bìa cứng nhiều màu sắc Sổ tay cũngđược đính kèm cả bản đồ, sơ đồ mặt bằng dự án và sơ đồ mặt bằng căn hộ Thư ngỏ sẽnhư một bảng tóm tắt ngắn gọn vạch ra những chi tiết, tính ích lợi, và nhiều đặc tínhkhác của dự án.CBRE sẽ chuẩn bị danh sách thư gửi tập trung vào phần thị trườngmục tiêu

 Điện thoại

CBRE sẽ liên lạc với những đại diện chịu trách nhiệm tìm kiếm căn hộ chung cư.Những cuộc trò chuyện qua điện thoại thu hút nhiều đầu mối giao dịch từ các kháchhàng mua Từ những cuộc điện thoại này cùng với việc triển khai thực hiện các thưngõ phía trên, khách hàng tương lai sẽ nhận được dịch vụ bán nhà trọn gói và đượctheo đuổi bằng những cuộc điện thoại để có thể trao đổi nhiều hơn về nhu cầu cụ thểcủa mình

3.1.5 Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng.

Công ty CBRE có các ưu điểm vượt trội:

 Các mối quan hệ cũ

Là một công ty môi giới và cung cấp dịch vụ bất động sản, Sau một thời gian, CBRE

có nhiều mối quan hệ chặt chẽ với một số lượng lớn khách hàng mua trên toàn ViệtNam cũng như những khách hàng trên thị trường quốc tế Những mối quan hệ này chophép CBRE tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mua đặt biệt này Những mối quan hệnày có tính chất quyết định trong việc hình thành sự tín nhiệm của dự án và nhanhchóng nhận được sự phản hồi từ cộng đồng khách hàng tương lai

 Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài.

Bên cạnh sự cộng tác trong nội bộ, giữa các văn phòng tại Việt Nam với nhau, CBRE

có sự cộng tác rộng với cộng đồng các nhà môi giới bên ngoài Hàng tháng, CBRE sẽgởi những sổ tay quảng cáo với mục đích tiếp thị tới các văn phòng đại lý để cập nhậtcho các nhà môi giới trung gian về những chỗ trống trong tòa nhà chung chư 57-59Phạm Ngọc Thạch

Hiện tại, công ty An phú chưa có bộ phận tiếp thị và hoạt động trong thị trường bấtđộng sản dưới vai trò là nhà đầu tư còn về phần dịch vụ bất động sản sẽ nhờ bên công

ty tư vấn và cung cấp dịch vụ (CBRE)

3.2 ĐỊNH GIÁ

Giá căn hộ trước hết phải phù hợp với mức sống của khách hàng

Theo tổng cục thống kê thì trung bình thu nhập trên đầu người tại TPHCM là 2200USD/ năm, nghĩa là một người có thu nhập trung bình khoảng 36 triệu đồng thì không thể mua nổi căn hộ 100m2 Thực tế thu nhập của người dân thành phố

có sự khác biệt rất lớn Số người có thu nhập từ 1000USD/ tháng trở lên không phải là ít Hơn nữa vị trí căn hộ cách khu trung tâm thành phố khoảng 600m là điều kiện rất thuận lợi cho những người có thu nhập trên trung bình sinh sống và làm việc.

Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM

Source: Tổng cục thống kê (General stastictis department)

Thứ hai giá bán phù hợp với giá thị trường

Theo số liệu của công ty CBRE giá bán trung bình căn hộ chung cư cao cấp tại Quận1_ lân cận với nơi dự án tọa lạc như sau:

Đơn vị tính : USD/m2

Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1.

(Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007))

Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1

Tên căn hộ Giá bán (USD) Diện tích (m2) Số lượng (căn hộ)