Quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị

Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Quy định về lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332BXDDT ngày 28121993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Những kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt Nam. Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một quy trình quy hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận tiện cho việc tham khảo. Trong tài liệu cũng trích đăng nội dung chính của bản quy hoạch tổng thể Hà Nội và toàn bộ nội dung bản quy hoạch chi tiết Quận Hai Bà Trưng để minh họa cho quy trình quy hoạch này.

1 trêng®¹ihäcx©ydùnghµnéi khoa:kiÕntrócvµquyho¹ch Quy ho¹ch vµ kiÓm so¸t ph¸t triÓn ®« thÞ Chu Lời giới thiệu Dự án Quy hoạch và kiểm soát Phát triển Hà Nội do Công ty Dự án quốc tế Bang Victoria soạn cho AusMD Cơ quan phát triển quốc tế Australia-8/1996. Dự án có mục đích:”Tạo khả năng áp dụng các phương pháp tiếp cận thị trường vào quy hoạch đô thị thông qua lập quy hoạch kiểm soát và quản lí phát triển, qui hoạch chi tiết khu vực và qui hoạch bảo tồn chi tiết giúp cho Văn phòng kiến trúc sư trưởng có đủ năng lực để lập kế hoạch cho việc phát triển cơ sở vật chất cho Hà Nội trong tương lai một cách có hiệu quả bằng cách đào tạo và cung cấp các tài liệu hướng dẫn cho cán bộ của các Văn phòng dựa trên nguyên tắc đúng đắn về qui hoạch đô thị”… Hiện nay việc lập quy hoạch ở Việt Nam dựa trên Qui định về lập các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị theo quyết định số 332- BXD/DT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Những kiến nghị hướng dẫn về việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị trong dự án là tài liệu rất đáng tham khảo cho việc lập qui hoạch phát triển Hà Nội cũng như các đô thị khác ở Việt Nam. Tập tài liệu này biên soạn lại các hướng dẫn đề xuất trong Dự án, chủ yếu là các lý luận, phương pháp cho một qui trình qui hoạch, tập trung chúng thành một hệ thống để thuận tiện cho việc tham khảo. Trong tài liệu cũng trích đăng nội dung chính của bản qui hoạch tổng thể Hà Nội và toàn bộ nội dung bản qui hoạch chi tiết Quận Hai Bà Trưng để minh họa cho qui trình qui hoạch này. Người biên soạn. 2 Qui hoạch là một khâu trong quá trình kiểm soát và phát triển đô thị(xem them phần tóm tắt các khái niệm quản lý chiến lược đối với sự phát triển đô thị trình bày ở phần 2). Qui hoạch hay các bản vẽ qui hoạch là một trong những cơ sở quan trọngcho việc xét duyệt các dự án đầu tư phát triển trong đô thị. Nó tạo lên điều kiện cho việc kiểm soát được tất cả các công trình phát triển, nhằm đảm bảo chúng phù hợp với mọi chính sách và qui chế của chính phủ, có đủ các thiết bị cơ sở hạ tầng để đáp ứng các công trình phát triển mới và các công trình dự kiến phát triển không gây các vấn đề rắc rối về mặt môi trường cũng như các vấn đề xã hội. Sự thay đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế định hướng theo thị trường tất yếu dẫn theo các biến đổi trên tất cả các lĩnh vực kinh tế và xã hội. Trong phát triển đô thị điều thay đổi trên dẫn đến phải có sự thay đổi về phương pháp qui hoạch đô thị và các hoạt động kiểm soát phát triển đô thị. Trước đây trong nền kinh tế tập trung, hoạt động dưới sự quản lý của Nhà nước tất cả các công trình phát triển đều xuất phát từ phía Nhà nước. trong nền kinh tế ấy không cần đến một hệ thống phát triển riêng biệt bởi vì tất cả các công trình phát triển đều được đề xuất và thực hiện trong phạm vi khu vực Nhà nước thưo các luật lệ và thủ tục của chính phủ. Các bản qui hoạch chủ yếu được lập theo chủ trương về dân số và sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, sự xuất hiện và phát triển ngày một mạnh hơn của các ngành kinh tế tư nhân là điều tất yếu. Giờ đây các đề xuất phát triển đô thị không chỉ xuất phát từ phía Nhà nước mà còn phải xuất phát từ phía thành phần kinh tế tư nhân, mà chúng dựa trên cở sở phân tích khả năng thu được lợi nhuận chứ không xuất phát từ khía cạnh xã hội. Chính vì vậy ngày nay người ta phải nghiên cứu và xây dựng một hệ thống kiểm soát phát triển để tạo điều kiện cho các cơ quan thẩm quyền giải quyết các vấn đề có lien quan đến các công trình phát triển của thành phần tư nhân. Điều này tất yếu dẫn đến phải sửa đổi bản chất của các bản qui hoạch để chúng có thể thích ứng các hình thức hoạt động của nên kinh tế thị trường. Và đây cũng là cơ sở cho việc đề ra các qui trình kiểm soát phát triển cho phù hợp. Tại một số nước trong khu vực(Uc, Philippin,Sinhgapo) ngoài kinh nghiệm trong quản lí đô thị(xét duyệt quy hoạch, xét duyệt đầu tư xây dựng…)có thể rút ra các bài học về lập qui hoạch cũng như xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển đô thị như sau: -Các nước này đều có xác lập một bản qui hoạch cở sở giống như các qui hoạch tổng thể được lập theo qui trình 322 nhưng chi tiết và phức tạp hơn nhiều Các bản qui hoạch chiến lược đó qui định hình thái sử dụng đất, đề ra nhũng mục tiêu phát triển xây dựng tổng quát và được hỗ trợ bởi các bản qui hoạch chi tiết và các hướng dẫn xây dựng cho từng khu vực cụ thể. Chúng là sự định hướng cho nhà đầu tư biết loại hình xây dựng nào nên tiến hành ở đâu. -các qui hoạch này tạo ra các khuôn khổ cho hoạt động đầu tư trong tương lai về cơ sở hạ tầng như các hệ thống giao thông, cấp nước, điện, thoát nước. 3 -Chúng là các tài liệu công khai, cho nên cả khu vực kinh tế tư nhân cũng như cơ sở Nhà nước đều cùng biết rõ về những ý đồ tương lai, vì sự qui hoạch xây dựng các đô thị tốt hơn. -Các bản qui hoạch không phait là bất biến vì trong nền kinh tế thị trường thường xảy ra hiện tượng rằng một số đề xuất dự án không phù hợp với qui hoạch nhưng lại là các dự án có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Đây không phải là hiện tượng xấu. Các nhà qui hoạch không phải là các nhà đầu tư xây dựng và không có cùng hiểu biết và động cơ như họ. Cần có một cơ chế cho phép sửa đổi trong bản qui hoạch và thời hạn thực hiện các sửa đổi đó. Thay đổi cơ bản giữa phương pháp luận qui hoạch cũ và phương pháp luận qui hoạch đề xuất dưới đây là phương pháp qui hoạch này có tính đến vai trò đáng kể của thành phần kinh tế tư nhân-đối tượng sử dụng đất chính trong giai đoạn hiện nay. Công việc qui hoạch ơ các cấp thành phố và khu vực đều phải đương đầu với sự không chắc chắn của các thành phần kinh tế tư nhân. Chính vì vậy mà tính linh hoạt đòi hỏi phải có nhiều hơn trong phương pháp lập bản qui hoạch cũng như trong bản thân các bản vẽ qui hoạch. Giờ đây do các thành phần kinh tế tư nhân đóng vai trò rất quan trọng trong việc sử dụng đất và phát triển không gian đô thị cho nên không thể quả quyết một cách chắc chắn về các dự đoán đối với từng khu vực cụ thế. Giải pháp được chấp thuận là đặt ra các mục tiêu để tiến tới chư không đưa ra các mục đích cự thể mang tính qui tắc cần phải đạt được. Ví dụ như thay bằng việc nói rằng dấn số của khu vực X nào đó sẽ giảm từ 90000 người năm 1994 xuống còn 50000 người năm 2010 và tăng diện tích ở từ 6m2/người vào năm 1994 lên đến 8m2/ vào năm 2010 thì có thể nói cách khác thực thế hơn rằng mục tiêu ở khu vực X là giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầu người trong một khoảng thời gian từ 10-15 năm nữ. Có thể bổ sung thêm vào mục tiêu này một vài số liệu nhằm giúp mọi người có một khái niệm nào đó về qui mô của việc giảm dân số và tăng diện tích ở bình quân đầu người, nhưng phải xác định ràng đầy là mục tiêu chung chứ không phải là những tiêu chuẩn cụ thể mang tính qui tắc cần đạt được. Về mặt giải pháp thì có vẻ như không có sự khác biệt lớn nhưng thực tế đó là một bước chuyển quan trọng trong cách suy nghĩ từ chỗ xem thành phố như một thực thể bằng máy mà người ta có thể nghiên cứu, phân tích và khai thác nhằm đạt được các tiêu chuẩn qui định tới chỗ nhận thức được rằng quản lý đô thị theo cách thức chuẩn xác là một cách quá phức tạp và rằng quản lý đô thị là cả một nghệ thuật chứ không phải đơn thuần là một khoa học. Sự thay đổi trong quan điểm như vậy dẫn đến việc chấp thuận giải pháp qui hoạch chú trọng nhiều đến việc duy trì quá trình tương tác giữa các vấn đề qui hoạch, phát triển, giám sát và xem xét lại các bản qui hoạch. 4 1. HỆ THỐNG KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN VÀ QUY TRÌNH QUY HOẠCH 1.1Vấn đề chung. Một hệ thống kiểm soát phát triển đô thị bao gồm các bộ phận sau: 1)Qui hoạch cơ cấu thành phố(qui hoạch tổng thể) 2)Các bản qui hoạch chi tiết khu vực. 3)Các qui định kiểm soát phát triển. Hệ thống kiểm soát phát triển được xây dựng chủ yếu từ qui trình qui hoạch, hay nói cách khác các bản qui hoạch phải đưa ra được các cớ sở cho việc lập các qui định về kiểm soát phát triển. Việc xây dựng hệ thống kiểm soát phát triển về cơ bản đã được qui định trong qui trình qui hoạch 232 của Bộ xây dựng thể hiện trong các phần qui hoạch và điều lệ xây dựng Song chúng cần phải được nhìn nhận và bổ sung do sự thay đổi phù hợp với điều kiện của nên kinh tế thị trường. Sự chuyển dịch sang nền kinh tế trị trường cũng có nghĩa là Nhà nước không còn là người đề xướng và kiểm soát tất cả các hoạt động phát triển đô thị nữa. Trong nền kinh tế thị trường, phần lớn các đề xướng là của thành phần kinh tế tư nhân, Nhà nước chỉ còn chịu trách nhiệm về các công trình hạ tầng kĩ thuật. Dần dần ngay cả các công trình hạ tầng kĩ thuật cũng được chuyển giao cho thành phần kinh tế tư nhân thông quan mô hình Xây dựng-Vận hành-Chuyển giao hoặc dưới hình thức liên doanh liên kết giữa các công ty công trình công cộng Khu vực tư nhân không phải là một thực thể đơn lẻ mà là tập hợp của nhiều cá nhân và tổ chức có tương quan cạnh tranh với nhau. Động cơ của họ là thu được lợi nhuận. Để Nhà nước có thể đạt được các mục tiêu của mình đối với việc phát triển đô thị trong tương lai Nhà nước phải có vai trò chỉ đạo trong việc thông báo cho khu vực tư nhân biết xem mục đích mình cần đạt được là gì, những mục tiêu đối với đô thị trong tương lai là gì và phải có cơ chế phán xét xem liệu các đề xướng của thành phần kinh tế tư nhân có giúp được gì trong việc đạt các mục tiêu này hay không. Kết hợp lại hai yếu tố này chính là bản chất của hệ thống kiểm soát phát triển. Bên cạnh đó cần phải tuyên truyền trong cộng đồng dân cư về mục tiêu phát triển đô thị và thông tin phổ biến các cơ chế kiểm soát phát triển của các mục tiêu nói trên. 1.2. Qui hoạch cơ cấu thành phố Trong nền kinh tế t hị trường bản qui hoạch cơ cấu thành phố là bức tranh miêu tả về tương lai mà tất cả mọi người đều hiểu được và nó có thể góp phần vào việc thực hiện theo cách riêng của mình để đạt được tương lai đó. Nó là thông tin vể chất lượng phát triển đô thị, thông báo cho cộng đồng và các nhà đầu tư biết về việc phân bố chức năng sử dụng đất, dạng đô thị và cơ cấu mong đợi của thành phố sau 10 năm hay 20 năm và lâu hơn nữa. Bản qui hoạch đề ra các thông số về môi trường, cá hạn chế phát triển và về cơ sở hạ tầng cho phát triển. 5 Bản qui hoạch cơ cấu thành phố không phải là các qui địn chính xác công trình phát triển nào được tiến hành ở đâu vào năm nào mà nó đưa ra các đường lối chỉ đạo cho các nhà đầu tư để họ có thể tiến hành đánh giá về các dự án đầu tư trong tương lai. Bản qui hoạch cơ cấu thành phố xác lập phạm vi cho các bản qui hoạch chi tiểt khu vực và các qui định kiểm soát phát triển cho từng khu vực đó. Về cơ bản việc thiết kế qui hoạch tổng thể được tiến hành theo qui trình qui hoạch đã được ban hành. Qui trình này có thể sẽ trở nên linh hoạt hơn nếu được bổ sung các vấn đề sau: 1)Tuyên bố về viễn cảnh. 2)Tuyên bố tương lai mong muốn. 3)Cơ bản việc chiến lược. 1)Tuyên bố về viễn cảnh Tuyên bố về viễn cảnh là một thông tin ngắn có thể tuyên truyền bằng hệ thống thông tin công cộng. Nó nêu lên các bản chất viễn cảnh của khu vực qui hoạch trong tương lai bằng các lời lẽ đơn giản dễ hiểu. Ví dụ như tuyên bố viễn cảnh cho qui hoạch Hà Nội: Hà Nội…Tôn trọng quá khứ của chúng ta…Kiến tạo tương lai của chúng ta…thành một thành phố xanh tươi bên sông Hồng và tạo cuộc sống tốt đẹp cho tất cả mọi người… 2)Tuyên bố về tương lai mong muốn. Phần này đề ra mục đích, mục tiêu cụ thể có thể coi như các nguyên tắc cho các giải pháp qui hoạch và các biện pháp kiểm soát sau này. Tuyên bố này thường đề cập đến các vấn đề sau: -Chất lượng sống( tạo cơ sở về hạ tầng kĩ thuật, môi trường vật chất, các tiêu chuẩn về nhà ở, tạo cơ hội đa dang về việc làm, vui chơi giải trí.) -Bản sác văn hóa(gìn giữ, bảo tồn, cải thiện môi trường cảnh quan , tái phát triển phù hợp với dạng xây dựng hiện thời tạo nên một sự phát triển liên tục) -Dạng đô thị(định hướng phát triển không gian, thường là các định hướng về trung tâm của đô thị, các trục không gian chính, bố cục không gian về mật độ và chiều cao, các hoạt động phối hợp giữa các khu vực chức năng…) -Sử dụng đất(Xác định chức năng sử dụng đất của các khu vực trong khu qui hoạch, các trung tâm chính trị, thương mại, khu ở, khu công nghiệp, các khu vui chơi giải trí…Các khu vực thường có chức năng sử dụng hỗn hợp) -Sử dụng thông thường(Giao thông cộng đồng và giao thông cá nhân, ô tô và các bãi đỗ ô tô ) -Môi trường(Môi trường công cộng với các chức năng của chúng ví dụ như phố và các đại lộ trồng cây, các không gian mở. Môi trường sinh thái:rác thải hiệu quả về năng lượng của các ngôi nhà, thu hồi và tái chế rác thải, phân bố công nghiệp nguồn gây ô nhiễm.) 6 -Cơ sở hạ tầng(Hệ thống cấp nước, thoát nước, đê) Đây thực chất là một bức tranh bằng lời miêu tả đơn giản tương lai mong muốn cho đô thị. Cách thức tuyên bố về tương lai mong muốn đối với toàn bộ đô thị được lặp lại tại các góc độ khác nhau trong mỗi bản qui hoạch chi tiết. 3)Cơ cấu chiến lược. Mục địch của nó là giải thích kỹ hơn tại sao đô thị này lại được thiết kế theo cách đó. Nó giúp cho các nhà phát triển tư nhân và các quan chức chính phủ hiểu được loại nào cần được phát triển ở đâu và nguyên nhân của các mô hình phát triển qui hoạch. Nó tạo ra các cơ sở khung cho các bản qui hoạch chi tiết khu vực và biện pháp quản lý. Phần này có thể được trình bày theo các đề mục sau: Tổng quan Giải thích có tính tổng quan về khu vực qui hoạch: tầm quan trọng, quá trình lịch sử phát triển, các đặc điểm đặc trưng, những khó khăn tác động đến quá trình phát triển. Những hạn chế phát triển Những hạn chế này được đề cập tới trong 3 đề mục:Hạn chế về mặt tự nhiên, Hạn chế về mặt nhân tạo và hạn chế về mặt tổ chức. -Hạn chế về mặt tự nhiên: về điều kiện địa lí như sông hồ, vấn đề ngập nước ảnh hưởng về giao thông, ô nhiễm trong tự nhiên. -Hạn chế về mặt nhân tạo:Đê, hệ thống hạ tầng đã có, đường gia thông trong khu vực cần phải xây dựng mới…Các khu vực đặc trưng cần bảo tồn thường là khu vực hạn chế phát triển. Tại đây các tiềm nưng phát triển mới và tái phát triển bị hạn chế do phải bảo tồn tính đặc trưng của khu vực. -Hạn chế về mặt tổ chức: Sự chưa hiểu biết về các vấn đề phát triển đô thị, khả năng quản lý đô thị…Hạn chế này tạo sự không chắc chắn đối với người dự định phát triển. Đánh giá hiện tại - Lời giải thích chiến lược. Khu đất qui hoạch được chia làm 2 khu vực: Một khu vực việc phát triển bị hạn chế và được kiểm soát chặt chẽ và một khu vực chỉ hạn chế tối thiểu việc phát triển và tái phát triển được khuyến khích mạnh mẽ. -Các khu vực hạn chế phát triển: Đây là các khu vực đặc trưng phải bảo tồn, chủ yếu là phục hồi tôn tạo và tái tạo. Tái phát triển cần phải hạn chế và phải hài hòa với đặc trưng xung quanh. Các qui định kiểm soát chặt chẽ đặc biệt là về kiểm soát chiều cao, hạn chế các bãi ô tô, kèm theo các yêu cầu nghiêm ngặt về phong cách kiến trúc. Ở một số khu vực cần đặt hạn chế mật độ xây dựng. Mọi người cần phải được biết vì sao có hạn chế này để hiểu tại sao các dự định đầu tư phát triển không thống nhất với các đặt trưng này sẽ không được chấp thuận. 7 Tại một số khu vực do điều kiện về tự nhiên hoặc nhân tạo cũng có thể thuộc khu vực hạn chế phát triển như ven đê, sông, mương,… -Các khu vực có cơ hội hay khuyến khích phát triển Khác với khu vực hạn chế phát triển khu vực này cần ít biện phát hạn chế phát triển hơn. Các hạn chế cơ bản là: .Dành đất không để phát triển cơ sở hạ tầng. .Giới hạn chiều cao và hạn chế dienj tích sàn có thể được nới lỏng. .Cần tạo diện tích cho các vãi chứa ô tô. .Dành diện tích cho trồng cây xanh. Cơ cấu và dạng đô thị Trên cơ sở của mô hình cơ bản gồm các khu vực hạn chế phát triển và các khu vực có cơ hội phát triển đồ án qui hoạch định ra các cơ cấu và dạng đô thị phù hợp để làm cơ sở cho các qui định kiểm soát phát triển. Nội dung cơ bản của phần này gồm: -Xác định các trục không gian chính của đô thị và tính chất hoạt động sử dụng đất dọc theo các trục này. -Xác định các trung tâm của các khu vực qui hoạch. -Xác định hình thái tổ chức không gian của đô thị, trên cơ sở chú ý đến những đặc thù cảu các khu vực hạn chế phát triển và các khu vực khuyến khích phát triển. Sử dụng đất Việc phân bố sử dựng đất cơ bản sẽ được thực hiện dựa trên đặc trưng hiện thời của các khu vực, cơ cấu đô thị của các trục và các tuyến đường giao thông chính, cũng như các địa điểm để phát triển công nghiệp. Các khu vực, trừ khu công nghiệp, đều là nhưng khu sử dụng hỗn hợp nhưng những chức năng sử dụng chiếm ưu thế và là đặc trưng của khu vực. Khu trung tâm chức năng sử dụng chính là các hoạt động kinh doanh thương mại lẫn với khu dân cư mật độ cao. Các khu trung tâm này chủ yếu phát triển theo các trục không gian chính của đô thị. Các cơ sở vui chơi giải trí sẽ tập trung tại các công viên, sông hồ. Các công trình công cộng như thể thao văn hóa, y tế, an ninh sẽ phân bố đều khắp nhằm đảm bảo bán kính phục vụ. Sự thông thường. Cần đảm bảo chỉ tiêu diện tích đường. Phát triển hệ thống giao thông công cộng toàn diện đảm bảo liên kết giữa khu ở với khu làm việc, đặc biệt là vùng ven đô là nơi bố trí các khu công nghiệp. Trong nội bộ các khu vực, sử dụng hệ thống giao thông linh hoạt, tạo điều kiện cho việc sử dụng xe đạp và đi bộ. Hạn chế giao thông có cường độ lớn vào khu vực hạn chế phát triển. Khuyến khích tư nhân chi kinh phí cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông. Các vấn đề môi trường -Tuân theo các luật bảo vệ môi trường. 8 -Đặc biệt chú ý tới việc gây ô nhiễm môi trường của các khu công nghiệp đã có sẵn trong đô thị. -Môi trường trong các khu phát triển được chú ý trước hết là thoát nước mưa và nước thải. Điều này liên quan đến việc giới hạn mật độ xây dựng hoặc đối với diện tích cho phép phát triển (phần cứng bề mặt đất) sao cho phần còn lại (phần mềm ) có đủ sức chứa lưu lượng nước mưa và mức ngập úng trung bình của đất công trình hoặc các khu vực gần đó, cũng như các biện pháp bảo vệ sông hồ. Nước thải nhất thiết phải được xử lý trước khi thải ra sông hồ. Áp dụng chính sách làm xanh khu vực qui hoạch thông qua các hệ thống cây xanh tại các đại lộ, cây hai bên đường, công viên. Cảnh quan này được tiếp lối bằng cách yêu cầu các công trình phát triển mới tạo phong cảnh và trồng cây trên phố coi đó là yêu cầu cấp phép phát triển. Tăng các diện tích để tạo thành các không gian mở. -Tạo điều kiện thu gom và tái chế rác thải. Nguyên tắc người sử dụng phải trả tiền đối với thải chất thải rắn. -Chính sách tiết kiệm năng lượng trong các ngôi nhà mới xây dựng. Để hiểu rõ thêm nội dung của phần này xem thêm ví dụ về qui hoạch cơ cấu của thành phố Hà Nội trong phần phụ lục. 9 1.3 CÁC ĐƯỜNG LỐI CHỦ ĐẠO CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU VỰC 1.3.1 Lựa chọn các đơn vị qui hoạch cho qui hoạch chi tiết Để đảm bảo quản lý đô thị được trật tự cần phải chia thành phố thành các đơn vị đô thị độc lập hay các đơn vị qui hoạch. Các đơn vị qui hoạch hình thành nên các khu vực địa lú cơ bản để phục vụ cho việc lập các bản qui hoạch chi tiết khu vực và những bản qui hoạch chi tiết hơn cho những khu vực cụ thể trong đơn vị qui hoạch này. Các đơn vị qui hoạch được lựa chọn dựa trên: -Các ranh giới hành chính(ví dụ như quân hoặc phường) -Các đặc điểm tự nhiên (ví dụ như sông ngòi) -Những tuyến giao thông chính. -Các ngăn cách vật thể (ví dụ như đướng sắt) -Các đặc điểm nổi bật của thành phố hoặc các đặc điểm đô thị nổi trội khắc họa sự phát triển của đô thị và bố cục lịch sử của những khu vực đặc biệt. Ranh giới của các đơn vị qui hoạch là những ranh giới địa lý phù hợp cho việc qui hoạch chi tiết, ranh giới mà cộng đồng dân cư có thể biết và hiểu dễ dàng và có hữu ích cho việc tổ chức quản lý và thực thi qui hoạch chi tiết từng khu vực. 1.3.2 Các bước tiến hành trong quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực. Quá trình lập qui hoạch chi tết khu vực được tiến hành qua các bước sau: -Khu vực qui hoạch trong mối quan hệ đô thị. -Các đặc điểm khu vực -Xác định các vấn đè chủ chốt -Giải quyết các vấn đề chủ chốt .Các mục tiêu và tuyên bố về tương lai mong muốn .Các giải pháp qui hoạch -Thực thi .Các qui định kiểm soát phát triển .Chương trình phát triển các công trình công cộng -Xem xét lại 10 [...]... cổ và khu phố cũ Hà Nội Nhưng ở những khu vực phát triển nhanh chóng của đô thị thì hệ thống kiểm soát phát triển nên tạo điều kiện thuận lợi chứ không phải cản trở sự phát triển Qui định kiểm soát phát triển cần càng đơn gian hơn càng tốt để thuận tiện cho việc phổ biến cho dân chúng Hệ thống kiểm soát phát triển cần có hiệu quả về mặt hành chính và có khả năng cung cấp các hồ sơ cấp phép để phát triển. .. các yêu cầu và cung cáp thông tin nhằm giúp cho Văn phòng Kiến trúc sư trưởng và các nhà phát triển xem xét và ra quy t định về các công trình phát triển dự kiến, ngoài ra còn đề cập tới những đường lối chỉ đạo có liên quan và một số tài liệu khác 2) Các khu vực kiểm soát đặc biệt Ngoài các qui định kiểm soát cơ bản được nêu trong các Phạm trù kiểm soát, trong bản Hướng dẫn kiểm soát phát triển còn có... thuế và lệ phí Thuế và lệ phí có thể sử dụng như là một phương tiện để kiểm soát sự phát triển đô thị Chẳng hạn có thể đánh thuế vào những ô tô muốn ra vào khu phố cũ và dùng nó như một biện pháp hạn chế giao thông trong khu vực nhạy cảm về mặt môi trường 3 )Kiểm soát phát triển Công cụ này của chính phủ về cơ bản quy t định ai có thể làm gì ở khu đất nào Trong một số trường hợp các qui định kiểm soát. .. chỉ quy n sử dụng đất -Quản lý quá tình phát triển thông qua hệ thống kiểm soát phát triển -Hệ thống cho thuê đất và bồi thường -Vị trí không gian mở công viên và các công trình công cộng khác như bệnh viện, trường đại học và các cơ sở thể thao lớn -Qui định về đầu tư trong nước và nước ngoài trong phát triển đô thị Các quy t định đặc biệt là các quy t định về việc sử dụng đất, thuê đất, bồi thường và. .. ba phần sau: -Các phạm trù kiểm soát -Các khu vực kiểm soát đặc biệt -Các đường lối chủ đạc 1)Các phạm trù kiểm soát Các kiểm soát đề ra các qui định kiếm soát phát triển Mỗi phạm trù kiểm soát có thể lập thành 3 bảng: -Những trương hợp nào cần phải có giấy phép trong qui hoạch -Vấn đề sử dụng đất và chức năng của công trình -Những yêu cầu đặt ra với các công trình phát triển Bảng những trường hợp... chiến lược đối với sụ phát triển đô thị Các khái niệm cơ bản cho quản lý chiến lược đô thị có thể chia thành các phạm trù sau -Bản qui hoạch -Chương trình -Cơ chế -Giải pháp quản lí Ngoài ra còn có một số vấn đề có liên quan đến sự sở hữu nhà nước về đất đai và cách thức cho thuê đất phát triển đô thị 1)Bản qui hoạch Ban qui hoạch tổng thể là cơ sở để đề ra các mục tiêu phát triển Nó cần được phản... LƯỢC Việc hiểu biết về mặt quản lí đô thị giúp cho người thiết kế qui hoạch để xuất ra các kiến nghị giúp cho các cơ quan hữu trách quản lý hiệu quả sự phát triển đô thị, ví dụ như đề xuất ra cac chương trình ưu tiên phát triển, kinh phí và thời gian để thực hiện các chương trình đó, xác định tính đồng bộ của các chương trình phát triển liên kết với cac chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biết giúp... thông -Kiểm soát phát triển của các thành phần kinh tế tư nhân và nhà nước 1)Chi kinh phí Chi kinh phí cho các công trình xây dựng cơ bản như đường xá, giao thông công cộng, cấp thoát nước, xử lí chất thải và đất đai dành cho không gian mở là điều tác động lên cơ cấu và mô hình phát triển của một khu vực đô thị cũng như đối với sự lành mạnh về môi trường của thành phố Chính phủ cũng chi phí vào phát triển. .. về sự tồn tại của một công trình dự kiến và ngăn chặn sự phát triển của những công trình phát triển mà có thể gây khó khăn cho việc phát triển sau này -Khu vực bãi đỗ ô tô- Khu vực này chỉ rõ những qui định kiểm soát cụ thể về bãi đỗ ô tô mà không giống với những qui định kiểm soát chung về bãi đõ và có thể áp dụng cho một số nơi nào đó trong Phạm trù kiểm soát tương ứng 3) Các đường lối chỉ đạo Các... xác định và ra các quy t định để các thành phần kinh tế tư nhân biết được bắt đầu xây dựng nhà từ đâu thì sẽ có đường xá và hệ thống cấp nước kết hợp với việc cho thuê đất… 2.1 Công cụ thực hiện quản lí phát triển đô thị Chính phủ có một số công cụ để thực hiện quả lý đối với vấn đề phát triển đô thị là: -Chi phí cho xây dựng các công trình xây dựng cơ bản, bảo dưỡng và dịch vụ -Đánh thuế và các loại . 1 trêng®¹ihäcx©ydùnghµnéi khoa:kiÕntrócvµ quy ho¹ch Quy ho¹ch vµ kiÓm so¸t ph¸t triÓn ®« thÞ Chu Lời giới thiệu Dự án Quy hoạch và kiểm soát Phát triển Hà Nội do Công ty Dự án. vấn đề qui hoạch, phát triển, giám sát và xem xét lại các bản qui hoạch. 4 1. HỆ THỐNG KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN VÀ QUY TRÌNH QUY HOẠCH 1.1Vấn đề chung. Một hệ thống kiểm soát phát triển đô thị bao. dọa của các khu vực qui hoạch. Bước 4. Giải quy t các vấn đề chủ chốt. Bước này là bước khó khăn nhất trong toàn bộ quá trình làm qui hoạch. Trong bước này phải quy t định xem mục tiêu trong tương