đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang khu công nghiệp

đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang khu công nghiệp

Lời mở đầu 1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:

Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biếntheo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc giachâu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt Quá trình hiện đại hóatrên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu h-ớng nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60 Tốc độ phát triểncủa dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớcphát triển Theo “Báo cáo phát triển thế giới 2003” đã dự đoán đến năm 2050,lần đầu tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ởcác đô thị và các thành phố Xu hớng đô thị hóa nhanh cũng đa đến những hậuquả bất lợi cho đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên,các ảnh hởng sâu sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời,…

Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó Quátrình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miềnNam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu làkhông mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới Hệ thống đô thị Việt Nam

đang trở thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc Đặcbiệt ở các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóadiễn ra sôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đốivới đất đai áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ cóthể sử dụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ

đất đợc Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển

đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp nh hiện nay đã có tính hiệu quảhay cha? Ngời ta thờng nghĩ đến mặt lợi nh cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơngbổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hớng pháttriển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị vànông thôn Bên cạnh đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trìnhchuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao?

Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự ánphát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm côngnghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xãhội Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu côngnghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực

sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân?Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và

đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nôngnghiệp sang đất khu công nghiệp Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất

nông nghiệp sang đất khu công nghiệp”

2.Mục đích của đề tài:

Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nộidung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khucông nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất

Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sửdụng đất Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:

Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng

đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ

đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sửdụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

3.Đối tợng, phạm vi và phơng pháp nghiên cứu:

- Đối tợng: Là quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp vàhiệu quả mang lại từ sự chuyển đổi này

-Phạm vi: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khucông nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ ChíMinh

-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính, tổnghợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, nhữngnhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cờng đã giúp đỡ emhoàn thành đề án này

Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông

nghiệp sang đất khu công nghiệp.

I Các khái niệm:

1 Khái niệm đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩarộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo Luật đất đai 2003)

2 Khái niệm đất khu công nghiệp:

Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp Đây là loại đất đang đợc

sử dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao.Trong đó:

-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sảnxuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp córanh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớngchính phủ quy định

- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuấtkhẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ

và Thủ tớng chính phủ quy định

- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao vàcác đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao baogồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, córanh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớngchính phủ quy định.

3 Khỏi niệm hiệu quả sử dụng đất:

+ Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xột trong mối quan hệ vật chất giữa yếu tố

đầu tư với kết quả mang lại Nú được xỏc định bằng tỉ số Q d



,trong đú:

là kết quả mang lại tăng lờn

d là yếu tố vật chất được tăng lờn

Về nguyờn lớ, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi Q d

d

+ Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xột trong mối quan hệ giữa hiệu quả

kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để cú được giỏ trị mang lại nhiều nhất so với chi phớđầu tư bỏ ra

Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi vàkinh tế:

* Mối quan hệ giữa việc tăng lờn về diện tớch sử dụng và kết quả tạo ra, đượcbiểu hiện thụng qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tớch làm giatăng hiệu quả nhưng sự gia tăng khụng đều nờn ảnh hưởng đến qui mụ đất đai

* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tớch với gia tăng cỏc yếu tố sản xuất khỏc đểcựng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tớch

sử dụng và cỏc yếu tố đầu tư khỏc, chỳ ý khai thỏc theo chiều sõu

* Mối quan hệ giữa cỏc yếu tố trong việc sử dụng cựng một đơn vị diện tớch đấtđai: Người ta cú thể lựa chọn cỏc mục đớch sử dụng khỏc nhau đối với một quỹđất đai nhất định, với cỏch phõn bổ khỏc nhau thỡ hiệu quả mang lại cú thể khỏcnhau

Từ đú đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất vềmặt kinh tế - kĩ thuật

Cơ sở để xỏc định cỏc phõn vựng đất đai cho mục đớch nào đú thỡ dựa vào hiệuquả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đớch khỏc nhau

So sỏnh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đớch sử dụng đất hợp lớ nhất Về mặthiệu quả kinh tế người ta cú thể đơn giản húa việc lựa chọn bằng việc sử dụnghàm thuờ đất (hàm sử dụng đất):

Với Q là sản lượng; pd là giá.

4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyểnđất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong

sử dụng đất đai Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đềuphải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế Mức độvận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh Các hoạtđộng kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, côngnghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều

có thể vận dụng lí thuyết lợi thế Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệusản xuất chủ yếu không thể thay thế Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhucầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệptăng rất nhanh Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảmxuống, bởi diện tích đất đai là không đổi Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưngluôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được

ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lạiđược bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng chonông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp Các ngành khác không thể phân bố sửdụng hết đất nông nghiệp Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sangđất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một sốđiểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chấtnày qua đồ thị bên:

Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là doqui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt độngkinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở Càng xa trung tâm, độ dốc cànggiảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp

sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch

vụ Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thươngmại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động côngnghiệp, nông nghiệp Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệuquả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển Vấn đềkhông phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu nàychỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khuvực II và khu vực III Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất

1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụngđất bao gồm:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch

xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2 Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển

kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luậtđất đai 2003)

b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi:

+ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất doUBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi

đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi đốivới trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa

có dự án đầu tư

+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhàđầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định.Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí, thuộckhu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho

tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:

+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới cócùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cưtrước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự

án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ởcũ

*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thườngbằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khuvực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trịquyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thuhồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó

(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)

* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất chotừng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử líchênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trungương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiếntrước khi quyết định

-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố côngkhai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sửdụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất vàtiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặcđấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khôngthu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tínhtiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gâythiệt hại cho Nhà nước

(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)

+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không

có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thườngbằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống,đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới

+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vàviệc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:

+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khuchế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụngđất

+ Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đấtchi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựngKCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đờisống người lao động làm việc trong KCN

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đấthằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; chothuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng nămđối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đểđầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thì nhàđầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trongkhu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcthuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kếtcấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xâydựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của

tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trongKCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đấtcủa Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiềnthuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chứckinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu

hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nướcngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN đượclựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu

hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinhdoanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cánhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

+ Người sử dụng đất trong KCN phải sử dụng đất đỳng mục đớch đó được xỏcđịnh, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cú cỏc quyền và nghĩa vụtheo quy định của Luật này.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN thỡ người nhận

chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đỳng mục đớch đó được xỏc định

+ Người thuờ lại đất trong KCN trước ngày Luật đất đai 2003 cú hiệu lực thihành mà đó trả tiền thuờ lại đất cho cả thời gian thuờ lại hoặc trả tiền thuờ lại đấtcho nhiều năm mà thời hạn thuờ lại đất đó trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm thỡ tổchức kinh tế cú cỏc quyền quy định tại Điều 110 của Luật này, Hộ gia đỡnh, cỏnhõn cú cỏc quyền quy định tại Điều 113 của Luật này

II Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

1 Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nớc ta

đ-ợc hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế Tronglịch sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại nhanhchóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động Do sự phát triển yếu kém củacông nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủyếu là các công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáodục, một phần nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công Hiện nay, cáckhu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất,khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau.Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành choviệc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng

sử dụng các hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xãhội cua các khu dân c bên cạnh đó (xã, phờng) Đó là các khu công nghiệp chahoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội

Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính chấtkhông điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì cuộcsống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống Sựliên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị ViệtNam, thể hiện các “tàn d” của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị Làngtrong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã,…vẫncòn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta Thực tiễn này đòi hỏi các tiếntrình quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăngmức đầu t và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng

đã tạo lập những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nôngthôn và đô thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảmxuống và tỷ trọng của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trongcơ cấu kinh tế của các đô thị lớn lại có xu hớng tăng Và tất yếu-để thực hiện quátrình này phải có sự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm

đất phục vụ cho khu công nghiệp Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoạithành, ven đô

Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu côngnghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự “chậmchân” của mình Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nôngnghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian côngnghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề choquá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệpnghèo nàn Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và

Chính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyếtnhững lo lắng của chúng ta về công nghệ Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu

t khá tốt và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t

n-ớc ngoài nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ Đã nhận đợc sự chuyển giao côngnghệ của các nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoahọc kĩ thuật của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất Thu nhận không

có nghĩa là chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụngmột cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâugây lãng phí thời gian và không cần thiết Cũng là một nớc xuất phát điểm là mộtnớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụngsáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mụctiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15 năm Thế còn mục tiêu đến năm

2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết

Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không? Thời gian công nghiệp hóangày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa ngày càng đợc nâng cao

Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phảinắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lícông nghiệp Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản líkinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta “hòa nhập” nhng không bị “hòatan”

Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh tếtheo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô vàcơ cấu phù hợp Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triểnKCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t.Tuy đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng60% trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất Có thể nêu mộtvài nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:

+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m2 đất KCN, trongkhi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m2) Dù đợc miễn thuế trong vài năm

đầu, không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiềnthuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làmgiảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp

+ Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạpchính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp

+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t của cácdoanh nghiệp Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng tuyêntruyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt Trớc khi chuyển từ đấtnông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp Vìvậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà n-

ớc qui định khi thu hồi đất Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất

đ-ợc nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại Trờng hợp này đã diễn

ra ở nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân cónhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnhtranh của địa phơng mình Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kếthợp giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô Nhà đầu t nớcngoài nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sứccạnh tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạngnêu trên nữa

Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao choquá trình hiện đại hóa đất nớc Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lựcrất hạn chế Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớcngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cholao động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó

Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa, đẩynhanh sự đô thị hóa KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia

đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN,văn hóa KCN

2 Nội dung đỏnh giỏ hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp:

Ở đõy chỳng ta xem xột, đỏnh giỏ hiệu quả trong mối quan hệ giữa chi phớ mà nhà đầu tư phải bỏ ra và lợi ớch mà họ nhận được so với phần vốn bỏ ra

Liệu chỳng ta cú nờn chuyển khu đất sản xuất nụng nghiệp của xó A sang cho doanh nghiệp B xõy dựng và phỏt triển KCN? Cõu hỏi này khụng thể trả lời bằng cỏch dựa vào cảm tớnh, mà phải định lượng dựa trờn cỏc kĩ thuật phõn tớch chi phớ - lợi ớch Giả sử trước khi ra quyết định nờn chuyển mục đớch sử dụng hay khụng, ta cú cỏc dự ỏn đầu tư Đối với dự ỏn đầu tư tư nhõn, cỏc doanh nghiệp ra quyết định đầu tư nhằm mục đớch tối đa húa thu nhập hay tài sản của

họ Nhưng cõu hỏi đặt ra đối với đầu tư cụng cộng lại khụng giống với đầu tư tư nhõn, chớnh phủ hay cỏc cấp chớnh quyền địa phương cú rất nhiều mối quan tõm khỏc ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của cỏc dự ỏn đầu tư; vấn đề người ta quan tõm khụng phải là dự ỏn đú sẽ đem lại bao nhiờu cho Ngõn sỏch Nhà nước mà là

sẽ cú lợi ớch như thế nào đối với sự phỏt triển đất nước, với mục tiờu tối đa húa lợi ớch xó hội Đối với trường hợp chuyển từ đất nụng nghiệp sang xõy dựng KCN, lợi ớch mà Chớnh phủ nhằm tới khi quy hoạch xõy dựng KCN là đẩy nhanh quỏ trỡnh đụ thị húa đất nước, cũn doanh nghiệp khi đầu tư vào xõy dựng KCN thỡ chỳ trọng xem xột lợi nhuận cú thể đạt được

Để đỏnh giỏ hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất nụngnghiệp sang đất khu cụng nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo cỏc bước cơbản trong chu trỡnh phõn tớch chi phớ - lợi ớch

2.2 Xỏc định cỏc ràng buộc thay thế:

Những ràng buộc trong việc đạt được cỏc mục tiờu này sẽ được xỏc định để bảođảm rằng, tất cả cỏc phương ỏn thay thế được xột đến trong quỏ trỡnh phõn tớch

là khả thi Những ràng buộc cú thể cú đối với dự ỏn chỳng ta nghiờn cứu là:

*Tài chớnh (ràng buộc ngõn sỏch, giỏ trần, giỏ sàn);

*Phõn phối (những yờu cầu liờn quan đến việc phõn phối lợi ớch dự ỏn cho cỏc

cỏ nhõn hoặc nhúm cỏ nhõn);

*Quản lớ (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng cỏc nhõn viờn sẵn cú để tiếnhành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);

*Mụi trường (những tiờu chuẩn bảo vệ mụi trường phải được đỏp ứng, an toànchất lượng sản phẩm;…);

*Cỏc ràng buộc về phỏp luật, thị trường tiờu thụ,…;

*Các ràng buộc khác.

2.3 Xác định các phương án thay thế:

Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải theotrình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinhphải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng

để đưa ra để sự lựa chọn Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệtđối với các phương án khác

Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác định cácphương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánh giáchi phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối với cácrủi ro  Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báocáo

Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác định,

một cách ẩn ý hoặc rõ ràng Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luônluôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực hiện

Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình huống

không có dự án Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo quy

hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máymay mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho cácphương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương ánđem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thikhông cao Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng banđầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất

Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trình

cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn Có thể khi

dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởngbởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biếtchắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiếncủa KCN :hay không Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách

rõ ràng

2.4 Xác định lợi ích và chi phí:

Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh

từ dự án được đề xuất Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần phải hiểu

rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án Bản liệt kê có thể baogồm các khoản mục sau:

* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực tiếphoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;

* Giá trị các thiết bị cho dự án;

* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống không

làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;

* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện dự ánhay chương trình;

* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi ích nàyhoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánhkhông đầy đủ giá trị của chúng;

* Chi phí nhân công;

* Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất,vận tải, cất trữ,…);

* Các chi phí nghiên cứu, thiết kế và phát triển;

* Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn cóthuộc tài sản công cộng;

* Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phí môitrường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xã hội;…)

2.4.1 Lợi ích và chi phí:

a) Chi phí là những giá trị vật chất và tinh thần mà ta phải bỏ ra với mong muốn

thu lại được một số ích lợi nào đó Ở đây chi phí còn bao gồm chi phí cơ hội củamột thứ là cái mà ta phải từ bỏ để có được nó

Ta có thể xác định một cách cụ thể hơn những chi phí phải bỏ ra khi chuyển từđất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

Là sự mất đi nguồn thu mang lại từ các sản phẩm nông nghiệp do diện tích đấtđai bị thu hồi phục vụ cho xây dựng KCN là khá lớn Người dân sống ngay tạinông thôn có thể vẫn phải mua lương thực với giá cao vì nông sản không đủphục vụ tại chỗ

Giảm bớt lực lượng nông dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềmnăng sản xuất của các nông trại khác Vấn đề giải quyết việc làm cho dân cưnông thôn bị thu hồi đất cũng đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bức thiết

Về văn hóa, cuộc sống ở nông thôn cũng ngày càng ít bị quy định bởi hoạtđộng nông nghiệp Việc các gia đình được trang bị máy móc kĩ thuật phục vụcho sản xuất, các trang thiết bị dùng cho gia đình hiện đại, họ cũng được nângcao trình độ nhận thức và có các thói quen mới như đi mua sắm, đi du lịch,…Thói quen mới đã góp phần san bằng lối sống ở thành thị và nông thôn

Về môi trường, khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN, đó là nhữngkhu đất không quá xa khu dân cư sinh sống nên có nhiều ảnh hưởng như khóibụi, tiếng ồn, khí thải công nghiệp Đô thị hóa tăng, tất yếu dẫn đến những tháchthức lớn về môi trường Theo các kết quả nghiên cứu thì môi trường không khí ởcác khu vực đô thị và các KCN đang bị ô nhiễm nặng ảnh hưởng tới sức khỏecon người Trong các nhà máy thải các chất thải các chất độc hại đã gây ra nhiềuloại bệnh nghề nghiệp nguy hiểm Hiện nay, môi trường ở các thành phốn nhưViệt Trì, Hà Nội, thị xã Ninh Bình, thành phố Quy Nhơn, thành phố Nha Trang,

đặc khu Bà Rịa - Vũng Tàu, Tp Hồ Chí Minh,… và các khu công nghiệp nhưnhà máy hóa chất Việt Trì, nhà máy xi măng Hoàng Thạch, vùng mỏ QuảngNinh,… đều là các tụ điểm thải ra các chất thải độc hại nguy hiểm Có hàngtrăm khu công nghiệp nhưng chưa có khu nào xây dựng xong trạm xử lí nướcthải trực tiếp vào nguồn nước.

Do thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN làm tăng khoảng cách và khônggian phân bố

số người dân nông thôn đi học ở các trường đại học và cao đẳng, các trường dạynghề ngày càng nhiều

Thu hút lao động vào các KCN rất lớn, bước đầu hình thành thị trường laođộng Số lao động này có thể là lao động có tay nghề cao, cũng có thể là nhữngngười lao động thủ công, không đòi hỏi kĩ năng Trên thực tế KCN đã đáp ứngnhu cầu cho một khối lượng lao động rất lớn Mặt khác các KCN còn góp phầnnâng cao chất lượng lao động nói chung

Để đáp ứng nhu cầu phát triển của mình, các KCN đã đặc biệt chú trọng việccải tạo, nâng cấp, xây dựng và mở rộng hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như hoạtđộng sản xuất, phân phối trao đổi hàng hóa và dịch vụ của các đô thị

Đô thị hóa và thương mại hóa được đẩy mạnh rõ rệt

2.4.2 Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào?

Phân tích chi phí - lợi ích so sánh chi phí và lợi ích sử dụng một thước đo chung,chủ yếu là thông qua giá quốc tế Các giá trị cần được phân bổ dưới dạng các chiphí và lợi ích càng nhiều càng tốt

Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tin đáng kể

về qui mô của các chi phí và lợi ích đó Do người tiêu dung cuối cùng sẵn sàngchi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá này nói chung

có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xã hội Tương tựnhư vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác định bởi những người

sử dụng khác Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điều chỉnh để chuyển đổicác chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xã hội, tức là chi phí vàlợi ích phản ánh những cái đạt được và mất đi đối với toàn bộ nền kinh tế, chứkhông phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân Các điều chỉnh cần thiết như:+ Giá trị của các sản phẩm cuối cùng:

+ Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào;

+ Lãi suất của vốn vay;

+ Khấu hao;

+ Đất đai;

+ Các chi phí phát sinh khác.

2.4.3 Các vấn đề cần phải lượng hóa khác:

Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợi ích Talượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN cầndựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết Đó là những nghiên cứu chi tiết vềsản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt ra mứcgiả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưa chắcchắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hình sản phẩm đó)

Chi phí và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vòng đời dự án Do vậy,việc dự báo là một phần quan trọng của chu trình đánh giá chi phí và lợi ích Các

kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này Đối với những dự

án không thể lượng hóa được gọi là vô hình và cần được trình cho các nhà raquyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ là địnhtính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biến đượclượng hóa trong quá trình ra quyết định Trong một số trường hợp thì chỉ có thểlượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng không thểlượng hóa theo tiền Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường mà KCNgây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể định lượngmột cách chính xác được

2.4.4 Lợi ích ròng cần được đánh giá như thế nào?

Lợi ích ròng là tổng chi phí trừ đi tổng lợi ích Chi phí lớn hơn lợi ích trongnhững năm đầu của dự án Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựa trênnhững giả định rõ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích sẽđược đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành Tổng chi phí mỗinăm trong vòng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để cóđược lợi ích ròng trong từng năm Luồng lợi ích ròng này sau đó sẽ được chiếtkhấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích ròng phát sinh càng xa trongtương lai thì giá trị của nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại thì giá trị của

nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích ròng của dự án Luồng lợi ích ròng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giá trịhiện tại ròng của dự án Ta xác định giá trị hiện tại ròng theo công thức sau:  

r C

B

NPV

0 1

Trong đó: B là lợi ích ròng nhận được ở bất kì năm nào trong tương lai

C là chi phí phát sinh tại bất kì năm nào trong tương lai

t phản ánh năm đó

Phụ thuộc vào những ràng buộc ngân sách, những cân nhắc về các yếu tố vôhình và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thể đượccoi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại ròng bằng hoặc lớn hơn không.Nếu còn tồn tại những ràng buộc ngân sách thì chúng ta phải tiến hành xếp hạng

các dự án thay thế, nhóm các dự án có giá trị hiện tại ròng cao nhất sẽ được lựachọn.

Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN đó haykhông ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR, tỷ lệ lợiích – chi phí và thời gian hoàn vốn Với các phương án khác nhau thì các chỉtiêu này là khác nhau

2.6 Phân tích độ nhạy dự án:

Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất định hayrủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phân tích độnhạy Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, không đạt côngsuất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổicác chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiện khảo sát tácđộng của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quả đầu tư Cáchtiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyên các yếu tốkhác không đổi Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một tỉ lệ vàquan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuận lớnhơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án) Ngoài ra, nên đưa them phân tích

độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về các nhân

tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trên

2.7 Xem xét vấn đề công bằng xã hội:

Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi vàngười bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúng đắn.Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trận phânphối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộng đồngđược lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệt hạinày

Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách củachính phủ Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí

và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể

2.8 Trình độ và độ chính xác cần đạt tới:

Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giá hiệu quả

sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khucông nghiệp Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tích chúngcũng phải có chi phí Do vậy, ta phải xác định rằng:

+ Dự án này càng lớn thì chi phí nguồn lực càng lớn, nên chi phí cho thu thậpthông tin và phân tích càng nhiều Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đe dọabởi đầu tư quá nhiều vào quá trình phân tích Điều này sẽ gây nên bất lợi chonhững dự án nhỏ vì chắc chắn người ta phải có những hạn chế rõ ràng đối vớimức độ và độ sâu phân tích

+ Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phải luônlớn hơn chi phí của việc làm này Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúp chủđầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng KCN Tuy